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挑战中充满机遇,变化中不断前行 — 亚太集团总裁周先生谈新财年澳洲楼市

导语

还有不到12小时,澳大利亚就将迎来崭新的2017-2018财年。无论过去的一年您过得如何,时间的脚步,从不会停下等待任何人。过去的365天,您的工作,生活,和家庭是否有了新的变化?您给自己列出的目标,是否都已经实现?而在个人财富积累方面,您是不是又有了新的收获?

回顾过去一年的澳大利亚房地产市场,可以说充满了机遇和变化:首次置业者即将从新财年开始迎来诸多利好的政策刺激,许多人已经跃跃欲试;投资者则面临着日趋收紧的贷款政策和不断攀升的房价,对于他们信心和能力的考验,正在不断升级;而海外投资者则更是将面对全新的政策,许多人都对楼市的未来表现充满了好奇。

站在这样一个关键的时间点,我们究竟应该如何看待已经站在门口的2017-2018财年度澳大利亚的楼市表现?未来一年中,市场里的巨大机遇和可能出现的挑战又有哪些?我们就这些大家特别关心的话题,采访了亚太集团创始人兼CEO周华先生,请他来为我们授业解惑新财年的澳房市场。

您好,周总。新财年即将到来,首先请您对2017-2018年的楼市表现做一个总体的展望。

周华:总体来说,澳洲的房产市场,目前每个城市正处在不同的周期阶段。宏观市场上,目前基本的预测是2018年储备银行有可能会加息,比如今年我们已经看到,银行对部分贷款产品的利息已经开始上升,这应该会是一个趋势,对投资者的信心也会是一个考验。但总体来说,澳洲首府城市的房地产市场依然保持健康的发展水平。

我们知道亚太集团是一家在五大首府城市都有分公司的房地产服务平台。能否请您为我们点评一下目前五大首府城市的房产市场呢?

周华:谈到具体城市的话,悉尼,墨尔本这两个城市的房地产市场目前依然处在上升通道,不过,种种迹象表明,悉尼的涨幅肯定是放慢了很多。目前从我们监测到的一些楼盘的销售情况来看,也印证了这一点。相比前一两年,悉尼的买房人,不论是自住还是投资,都变得更谨慎一些了。

墨尔本市场,很多专家都继续看好这个市场在未来一两年的表现,我们亚太集团在今年7月1日新的印花税政策出台之前,也带领我们的客户去到当地比较优质的一些项目布局,帮助他们节省了大笔的支出。从长远来看,这对客户的房产投资组合配置来说非常有效。

布里斯本的地产周期,比悉尼和墨尔本慢半步,差半拍。根据目前的最新数据,昆士兰是澳洲州际移民排名第一的州。我们已经注意到,目前,在布里斯本的一些离市中心五公里,十公里区域的房价,这几年已经在暗暗地往上涨了,而且涨幅并不小,这就说明它是房市的一个周期的开始。

除了悉尼,墨尔本和布里斯本这三大东部城市之外,您对阿德莱德和佩斯这两个相对冷门的城市的房产市场表现,又有怎样的看法?

周华:阿德莱德是一个非常适合居住的城市,它的房价在上一个周期高峰时也有非常好的涨幅,目前我们亚太集团旗下的开发公司在当地地段特别好的区域已经开发一些公寓和别墅项目,把我们一部分对阿德莱德感兴趣的客人带到了这个城市。另外它的租金回报率特别高,对于在乎现金流的投资人来说,可以关注阿德莱德的城市变化。

至于西澳的佩斯,虽然过去几年当地的房产市场相对不景气,但我们一直对它的表现在进行监测。从我们掌握的情况来看,新财年里,当地的房价,已经不能再低了,按照未来人口的预测,佩斯人口增加的幅度还会相当大,而且它跟悉尼周期正相反。所以说,我们在不远的将来,也会在这个美丽的西澳首府城市,帮助我们客户寻找投资机会,而且我们有当地的团队,提供落地的调研和服务,这也是我们作为一个综合性服务集团的优势。

谈到目前的楼市,很多人都认为部分区域可能会出现楼盘供过于求的状况,对于这个问题您怎么看?

周华:很多人对于供应量的了解,都来自媒体的报道,但我可以从其他角度告诉大家市场上正在发生什么。因为我们和开发商接触比较多,我知道目前银行对开发商建筑贷款的限制,已经到了相当严格的地步。比如说,有一个我们熟悉的大开发商,今年上半年,给他们贷款的一家四大银行之一找他们开会,这个银行以前同时会给上百家开发商做开发贷款,而现在只给将近十来个公司进行贷款。

开发商拿不到贷款,会造成很多已经被批准的项目不能走上市场,很多项目不能开工,这种现象目前也开始发生了。所以不少开发商花了很多钱拿地,但现在面临不能开发的境遇。

所以您不认为这些城市有供过于求的问题存在?

周华:部分澳洲媒体对布里斯本,墨尔本市场做了很多负面报道,很多都不是事实,更多的是新闻炒作。根据我们掌握的情况和数据来看,墨尔本和布里斯本也处在一个相对来说供不应求的市场情况。当然,某些地点的一部分楼房,在刚刚完工的短时间之内,有比较多的房源,竞争比较激烈是事实。但是从目前的空置率情况来说,依然在合理范围内。

以墨尔本为例,目前的空置率是十年内的最低值。按照当地的人口增加速度,墨尔本每年总共需要的新建住宅在40,000多套,其中包括16,000到18,000套新公寓房,而从建筑市场的造房速度来看,目前当地每年的缺口在2,000到3,000套左右。

过去几年,墨尔本的独立屋已经出现了较大涨幅。根据CoreLogic公布的数据,过去20年,墨尔本的独立屋总体涨幅达到了461.4%,超过了悉尼的334.3%。只不过,在过去几年内,墨尔本的公寓涨幅不如悉尼。但是,最近一年多来,墨尔本政府对于新建公寓的面积,采光,容积率等方面有了诸多更加严格的新规定,再加上印花税政策的改变,开发贷款的收紧,都使得我们相信未来墨尔本的公寓供应量将出现明显的下降。因此,我相信未来墨尔本的公寓会有更多的增长潜力。

您认为目前是投资的好时机吗?

周华:因为房产投资对绝大部分人来讲,是唯一实现财务自由的手段。所以说,我认为只要个人有条件的话,应该在尽可能早的时候进入市场,等房价下来的机会比较小。最好是要有投资的意识,在有条件的情况下,不管是买现房还是楼花,都应该在第一时间进到市场。毕竟,这个资产如果不在你的名下,在别人名下不也会升值吗?

进入市场之后,要按照自己的投资目标,一步一个脚印去下走,在自己身边建立一个有效的,专业的支持团队,包括例如投资顾问,律师,会计,贷款经理等,才能使你的投资之路真正成功地走下去,不只是简单地买几套房子。

我们都知道去年一年内,海外投资者在澳洲的买房之路已经变得越来越“艰难”,7月1号以后,悉尼和墨尔本的海外投资者印花税都要到12%以上,而且贷款政策依然非常严格,那么对海外的买家来说,他们到底要不要在澳洲买房产呢?

周华:我觉得这些新政策的出台,影响比较大的是那些国内的中产阶级,他们有一定的条件到海外来投资,但也不是刚需,这样的人群的确会受到影响。

但是,对那些有刚需的人群,比如给在澳洲留学的孩子买房的父母,刚来到澳洲的新移民,还有一些高净值人士,需要在全世界进行资产配置,需要配置澳元资产。对于这些实力比较强的投资人来说,有进行分散投资的需求,我们刚才提到的这些变化对他们的影响则不大。

根据中国最新发布的的数据,中国的可投资资产在1,000万人民币以上的高净值人士,目前的数量在150万左右。对这些人群来说,依然有向海外投资的种种需求。目前,澳元兑人民币的汇率依然处于相对低位,那么对国内的投资人来说,未来只要澳元升值,那么他们的澳洲房产相对人民币来说就是有增值潜力的。因此,即使目前在贷款政策等问题上遇到一些暂时的困难,很多人也愿意先以现金成交房产。

此外,我相信在不久的未来,针对海外投资者的贷款产品会越来越丰富,这也会加强海外投资人对澳洲房产投资的信心。

7月1日开始,会有许多利好首次置业者的政策出台。您觉得是不是首次置业者入市的最好时机已经到了?

周华:我觉得这是肯定的。对很多当地的澳洲人或者新移民来说,他们如果一开始还没有足够的钱,政府的政策能使他们进入房产市场,这肯定是一个好的激励。我相信会有不少首次置业者借着这么一个机会入市。

但是作为一个买房人,还要冷静地分析一下,自身的条件是不是准备好了,因为买房不仅仅是首付和印花税能够负担,毕竟还要借钱、养房贷,所以还是要量力而行,判断自己是不是适合入市。此外,因为现在贷款比以前相对来说严格了,所以还要考虑今后如果利率上调,能不能负担房贷,这些因素都要考虑在内。但总体来说,每次政府出现一些激励政策,都会有一些首次置业者进入市场。因此,七月一日以后的首次置业市场值得期待。

能给我们的读者透露一下,您自己目前是如何布局房产市场的吗?

周华:以我自己来说,过去几年我把投资的重心放在了墨尔本和布里斯本两大城市。墨尔本的人口增长速度目前是整个澳洲最快的,而当地的房价相比悉尼来说,具有巨大的差距,因此投资价值就凸显了出来。因此,我自己就布局了一些墨尔本质量比较好的开发商建造的产品,长期来说,我认为会有非常好的回报。

另外,根据我们对市场的了解,从今年前六个月的数据来看,昆士兰的布里斯本是州际移民排名第一的城市,而在新的财政年度,可能这种迹象会更明显。所以我们一直在关注,并且已经带领了一批客人率先投资到一些好区的优质项目里,包括我自己的投资布局,我这几年也在当地投资了一些黄金地段的房产,因为以同样的价格,在悉尼是不可能买到这样地段的房产的。

最后一个问题,在新的这个财年里,亚太集团本身会有什么样新变化值得期待,我们会有哪些新政策,来更好地服务我们的客户?

周华:亚太集团的定位是一个长期的房产投资服务商,从一开始我们建立公司的时候就了解到,澳洲各个城市,它的房产周期是不一样的。如果说一个投资者房子只投在一个城市,那就会影响到总体回报,或着继续投资的能力。因此我们在澳洲的首府城市,利用房产周期的不同,会继续带领我们的客户去做优质房产的投资布局。

此外,我们在房产上游也会做更多的自主开发,在不同的城市,打造由我们自己来控制质量的项目,包括公寓,别墅和联排别墅。同时,我们会进一步完善对亚太集团客户服务的体系,在市场出现变化的情况下,能够让投资者继续保持信心,帮助客户进一步解决在投资路上出现的一些实际困难和挑战。

开发自己的产品是亚太集团服务链的一部分,和老牌开发商强强联手是我们的策略之一。亚太集团自行开发的项目在地点、设计和建筑质量等方面都数一流。我们还在定价上面,刻意给买家留有一些余地,让他们和我们一起挣钱。

感谢周总今天给我们带来的2017-2018年楼市的展望,相信所有对楼市动向关注的朋友们,都能从中获取对您有用的知识,也能帮助大家对未来一年的楼市走向做出正确的判断。

祝大家在新的财年里工作顺利,家庭幸福,财源滚滚!

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