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到底是“危”还是“机”?为你还原一个真实的布里斯班房产市场

澳大利亚的房地产市场,从未像今天一样,让人又爱又恨。随着过去五年,以悉尼和墨尔本为代表的两大首府城市的房价节节攀升,人们对于澳洲首府城市房产市场未来走向的看法,开始产生了越发明显的分歧。

有人认为,房产投资者应该继续强烈关注悉尼市场,因为这里有强大的经济基础和人口增长作为需求;而另一部分投资人,却已经把眼光和投资布局,放到了房价可负担性更好的昆士兰首府城市布里斯班。

然而,一段时间以来,有关布里斯班房地产到底是否值得投资的讨论和评论,却始终不绝于耳,大量有关市场供过于求,或者房市不景气的报道时常出现在各种媒体报道中。那么,真实的布里斯班的房产市场究竟是什么情况?这里到底是否适合做房产投资?今天的文章,我们就为大家来客观全面地分析一下当前的布里斯班房产市场。

城市概况

根据2016年澳大利亚人口普查的结果,布里斯班目前的总人口数量为227万,家庭收入为每周1,562澳元。布里斯班的人口中,67.8%出生于澳洲本土,排名第二至第五的人口出生地来源国依次为新西兰(4.7%),英国(4.0%)和中国及印度(1.6%并列)。

值得注意的是,人口调查的结果同时显示,布里斯班的城市人口中,租房者的比例为34.5%,这一数据高于整个澳大利亚的平均数据30.9%,也高于悉尼(34%)和墨尔本(30%)两大城市,排名整个澳洲首府城市的第二名。

房产市场向左走,向右走?

如文章开头所提到的,目前关于布里斯班房产市场的未来走向,有着两种截然不同的看法。一种人认为布里斯班的房地产市场并不值得投资,因此你经常可以看到一些耸人听闻的标题:

(布里斯班公寓供过于求:租金将下降10%)

(市场供过于求,布里斯班公寓销售缓慢)

但是,面对同样的市场,另一些人却有着完全相反的看法:

(不要理睬媒体,布里斯班基建大发展将带来房市红火)

(知名开发商称,布里斯班CBD并不存在供过于求)

怎么样,看到这里,你是不是已经不知道谁对谁错,又该相信哪方的观点了?没关系,让我们通过一些数据的分析,来客观地分析一下这个困扰许多投资人的问题。

布里斯班房产供应量的真相

也许你已经发现了,所有不看好布里斯班房产市场的原因,归根到底都是来源于一个原因:供过于求。那么市场是否真的存在供过于求呢?

在分析这个问题之前,我们首先来要分清楚两个概念。在澳洲,新建房产的相关数据有两个:Dwelling Approved和Dwelling Registered。所谓的Dwelling Approved,指的是政府已经审批通过,同意开发商进行建造的数量。换言之,这个数字是未来可能建成的房屋数量,但不是目前的实际供应。而Dwelling Registered,指的是实际建成的房屋数量,是实打实的供应。

那么,媒体所称的供过于求,究竟是来自于政府只给了建造许可的数量,还是实际建成的数量呢?答案当然是前者,因为在房产数据公开透明的澳洲,这样的数据是公开透明的,而实际上的供应数量,要掌握则并不容易。

那么,布里斯班目前的市场供应情况究竟如何呢?根据澳洲统计局ABS最新公布的数据,2017年1月至5月,布里斯班的新建房屋批准量总数,相比去年同期减少了34.8%,批建房屋数量总数下降了4,650套。

进一步仔细分析这一数据,我们发现,新建公寓批建量的下降,是整体新建房屋数量下降的主因。2017年至今,布里斯班的新建公寓批建量相比去年同期下降了惊人了52.1%(4,606套),而独立屋的批建量,则仅下降了1%。

(JLL数据显示,布里斯班内城区公寓建造量2019年之后将骤降)

除了新建房屋批建量的下降,那些已经在过去得到批准建设的项目,是否能够全部最终建成呢?一个许多人都容易忽视的事实是:开发商要在布里斯班建房,正在变成一件越来越难的事!

 

知名开发商Tim Gurner日前在接受《澳洲人报》采访时表示,布里斯班目前的建造成本,比墨尔本和悉尼高30%-40%,这会让许多开发商无法继续在布里斯班开建自己的项目。Tim Gurner同时表示,其公司位于布里斯班的FV项目的二期的开发成本,相比一期高了45%。

(Tim Gurner在他位于布里斯班的地标性项目FV前)

Tim Gurner的说法并没有夸张的成分。根据今年六月份《澳洲金融评论》的报道,今年1月至3月,整个布里斯班的新房公寓销售量只有302套,相比2016年度最后一个季度的1032套,继续呈现大幅度的缩减。“目前布里斯班市中心,几乎没有新项目开工了,开发商在做可行性研究调研时会发现,现在开工几乎不可能有好的结果”一位在布里斯班当地的开发商接受采访时表示。

那么,布里斯班市场上,到底是否存在供过于求呢?答案是:要看什么样的物业!

在澳洲享有苹果式开发商之称的ARIA公司创始人Tim Forrester,在谈到布里斯班的房产市场,尤其是公寓市场时表示:布里斯班的确存在供过于求的现象,但是,供过于求的,是那些选址不到位,质量不过关,设计不精良的房产,投资这样的房产,短期内一定会受到市场的冲击。不幸的是,这样的产品,也占据了布里斯班新房市场中的绝大部分。但那些在质量,设计,和品质方面都出类拔萃,并受到自住人群喜欢的优质公寓产品,则依然短缺!

(ARIA公司创始人Tim Forrester)

Domain首席经济学家Andrew Wilson则表示,目前已经下降的新房批建量和放慢的开发速度,对于布里斯班市场来说是个好现象。他预计,布里斯班的公寓市场会在2018年达到供求平衡的状态,随后,公寓市场的价格会稳步向上。

备受追捧的昆士兰

最新的数据显示,随着墨尔本和悉尼房价的高企,以及新财年后两地对于海外投资者的税赋加重,布里斯班所在的昆士兰州东南部,正在重新成为本地及海外投资者追捧的房产投资目的地。

本月初,位于布里斯班Calamvale的一栋别墅,在市场上挂牌仅一周后,就被一位中国买家,以700万澳元的价格收入囊中,创下该区的房价记录,并引起了不少媒体的关注。据说,这位买家只看了一次房,就决定出手。

(此别墅以700万出售给一位中国买家,距离布里斯班市中心约20公里)

而除了投资者之外,越来越多的昆士兰自住房购买人,也开始关注起了公寓房市场。知名的房产市场调研机构Urbis的调查报告称,随着投资者数量的减少,自住买家开始撑起了布里斯班的公寓市场,他们普遍喜欢那些地点方便,质量好,空间足够大的公寓。

布里斯班的人口,基建与就业

众所周知,人口增长,基建建设以及就业增长,是推动一个城市房产长期增长的三大要素。始于2012年的悉尼房产大牛市,就是基于这三大源动力共同发力的结果!那么,在2017年的今天,我们用同样的标准,来审视布里斯班的城市现状,又能得到怎样的结果呢?

人口:州际人口增幅两年翻倍

数据显示,2016年,昆士兰仅州际移民人数增加就达14,652人,这一数字相比2015年的8,326人,和2014年的5,598人,已经翻倍。此外,昆士兰的人口总数,在2016年增加了70,442人,其中包括了23,023个海外移民。而布里斯班,已经成为澳洲州际移民净增加数量第一的城市。

布里斯班2016年的人口增加数量为41,135人,未来十年,预计每年增加人数将超过五万人。

基建:1340亿基建创下澳洲记录

根据昆士兰政府的发展规划,从2010年至2031年,昆士兰政府将在布里斯班以及昆士兰东南部总共投入1340亿澳元的基础设施建设项目。此举是澳大利亚史上最大的政府投资。目前布里斯班主要的大型基础设施项目包括:

Transapex项目

耗资15亿澳元的Legacy Way成为西区驾乘者的快速通道,且与更宽广的TransApex隧道交通网相连通,加之耗资48亿的机场快线(Airportlink)和30亿的Clem7隧道,使得布里斯班的市内交通速度大为加快。

布里斯班机场新跑道

布里斯班机场已开始建设一条新的平行跑道,这将使布里斯班机场拥有与香港和新加坡机场一样的承运能力,预计工程于2020年完工。到2035年,新跑道的建成将会给区域经济带来每年大约50亿澳元的收益。

Queens Wharf 皇后码头项目

布里斯班皇后码头将开发一个耗资数十亿的六星级综合度假项目,包括六星级酒店、零售店、餐厅和娱乐场所、会议设施以及公共开放空间。此项目预计会给布里斯班带来140万以上的游客,同时给政府带来超过40亿澳元的经济效益。

南岸科学学术中心

本月初,布里斯班南岸又有了一个最新的基建项目提案,这一投资达到10亿澳元的项目。项目如果获得批准,将为已经成为布里斯班文化中心的南岸走廊锦上添花,预计将在建设包括全新的澳大利亚历史博物馆,水族馆,科技中心在内的多个项目,并预计带来2,600个就业岗位。

就业:大项目拉动就业机会

随着布里斯班大量新建的基础设施项目,以及州际移民的额不断增加,这里无疑将产生大量的就业机会,并反过来影响当地的住房需求。仅皇后码头项目,在建造过程中,就将新产生2000多个工作岗位,在建成后,还将产生8000个就业岗位。

布里斯班的第一大就业中心为CBD区域,目前大约有16万个工作岗位,第二大就业中心是以布里斯班机场为核心的布里斯班贸易中心区,从现在到2035年间将新增近万个工作岗位。

亚太观点

如何理性地面对一个城市的房地产市场,是考验一个投资人是否能够长期取得成功的重要标准。亚太集团坚信,布里斯班会成为国际级的大城市,这里是澳洲的一颗快速上升中的明星。如果你仔细了解过去十几年来布里斯班乃至整个昆士兰东南部的发展,你会发现,这里的市政规划手笔之大、跨度之长、影响之广都远超很多城市。

“市场上有读不完的大道小道消息,如果天天纠缠在信息里,是做不成投资的。”亚太集团合伙人,珀斯分公司董事总经理Helen 秦辉女士提醒投资人。

(亚太集团合伙人,珀斯分公司董事总经理Helen 秦辉女士)

在点评当下的布里斯班市场时,Helen认为:“布里斯班内城区的部分公寓市场出现短时期内供应过剩、空置率高的情况,目前市场上暂时是真实的存在,只是程度有轻有重,分布也很不均衡。我们提醒投资者,要特别注意谨慎挑选好项目,最好是那些有特点有稀缺性的优质名牌项目。”

 

的确,对于要做长线的房产投资者来说,市场供应多少、利率高低、政策和房产周期的变化等,都是在十几年持有中必然要经历的事件。 这些高高低低的波动,考验着人们的心态,把一些人挡在场外,把信念不坚定或者策略有误的人淘汰出局,也给坚持到底的人们带来了最后盈利的机会。

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