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【深度分析】2017上半年,澳洲房产市场交了一份怎样的成绩单?

如果要对一个国家或者城市的房地产市场做一个总结,那么一年的年中和年底是两个不错的时机。2017年的光阴已经匆匆走过了一半,是时候让我们来总结一下过去六个月,澳洲房产市场的表现。

回顾2017年的开始,悉尼和墨尔本的市场还处于非常火热的阶段,人们争先恐后地抢着入市;另一方面,金融监管机构APRA(澳大利亚审慎监管局)与RBA(澳联储)则已经悄悄地开始行动,试图让部分城市的房市降一降温。

 

在首次置业补贴幅度加大,海外及本地投资者挑战重重,银行收紧贷款政策等多重因素夹杂下,2017上半年的澳大利亚房地产市场到底交出了一份怎样的答卷?权威澳洲房产调研机构CoreLogic日前就发布了一份报告,为我们全面地回答了这个问题。

不可持续的高速增长

来自CoreLogic的数据显示,虽然过去几年悉尼和墨尔本的房价增幅领先全澳,但年平均增长保持双位数的情况将很难保持,尤其是在悉尼这样的房价已经非常高的城市。刚刚过去的2017年第二季度,首府城市中只有悉尼,墨尔本,布里斯班和珀斯的房价是上涨的,而珀斯是唯一的第二季度增长超过第一季度的城市。

目前,整个澳大利亚的独立屋中位价是67万,而公寓的中位价是56万。虽然过去的六个月来看,悉尼和墨尔本的房价增幅有所放缓,但过去12个月,悉尼和墨尔本的独立屋中位价分别上涨了13%和15%,公寓的中位价则分别上涨了8.6%和1.5%。

房产销售速度放缓

经过了几年的高速建设期和投资活跃期,澳大利亚首府城市的房产在过去的六个月,出现了一些放缓的迹象。2016-2017财年,整个澳洲首府城市的房产交易总量为304,757套,同比下降了5.1%。

独立屋和公寓的销售速度均在下降,房产交易量在悉尼,墨尔本,布里斯班和阿德莱德等城市均出现了下降的趋势。

政府调控效果开始显现

随着上半年监管机构的一系列房市调整政策的出台,这些政策的效果正在开始逐渐显现。具体来说,房产投资的活跃度开始下降,而自住需求者开始逐渐发力。不论是投资者还是自住者,refinance的数量都开始变慢,而新的自住购房的房贷数量开始增加。

城市方面,虽然悉尼的房价在过去三个月几乎没有太大的增幅,但过去12个月,这里的房价上涨了12.2%。与此同时,墨尔本的房价增幅在过去12个月里表现依然是全澳首府城市最好的,增幅为13.7%。巨量的人口增幅(2.2%每年)以及最多数量的新增就业(过去一年72,786个新增岗位)是墨尔本房价表现出众的重要推动力。

Corelogic预计,随着首次置业新政开始实施,墨尔本和悉尼两地在今年下半年,将迎来首次置业者的一波入市高峰。

其它城市方面,布里斯班的中位价在过去12个月上涨了2%,阿德莱德上涨了2.4%,而珀斯房价下降了1.7%。

(悉尼房价过去五年上涨了75%,过去三个月增幅仅0.8%)

(墨尔本已经代替悉尼,成为过去一年内房价增幅最多的城市)

强劲的就业数据

截止到2017年6月,澳洲的就业数据显示非常喜人的情况:全国就业人口达到了12,330,000人次,同比增加了587,000人,而失业人数则仅为1,200,000人。就业率的增加,主要来自于全职岗位的增加,目前澳洲的全职岗位数量为8,100,000个,兼职岗位为4,230,000个。

良好的就业数字,显示了目前澳洲经济的稳步增长。澳洲统计局目前公布的失业率则保持在5.5%的低位。

综合来看,虽然澳洲的利率水平,目前依然处于较低的位置,但各个首府城市目前所处的房产周期,是大相径庭的。墨尔本和悉尼在过去的六个月的表现依然是最抢眼的,不论是投资还是自住的需求,都使得这两大城市的房价继续保持在上升通道,但随之而来的,是这两大城市越来越严重的高房价问题。而其它城市虽然暂时没有强劲的增长,但良好的可负担性,已经使一些长线布局的投资人开始把目光转移到了那里。

 

不过,随着金融监管机构对于房产投资监管的日益加强,以及已经开始逐渐上升的投资贷款利率,长线投资者应该及时注意关注自己的负债率及现金流的情况。因为根据历史表现来看,当利率进入上升通道后,快速上涨的房市出现放缓甚至停止上涨的现象,将是一个大概率事件。

亚太观点

作为一家专业的房产投资服务机构,亚太集团长期致力于帮助我们的客户,通过系统有效的投资澳洲首府城市的优质房产项目,建立一个可持续地,分散化地房产投资组合,从而达到财务自由的目的。

从最新发布的上半年澳洲房产市场情况来看,澳洲首府城市的房产市场总体保持稳定,但市场的分化情况依然明显。悉尼地产在经历一轮五年高速增长之后,高房价的问题已经日益显现;而墨尔本很有可能代替悉尼,在未来的一年多时间内,成为澳洲房产市场上表现最好的城市。布里斯班,阿德莱德,珀斯等城市的情况则比较分化,投资者要了解这些城市的投资机会,更需要专业的人士帮助,才能得到较好的投资结果。

 

“亚太集团一直致力于带领我们的客户在首府城市的优质地段,选择长期具有较好增长潜力的高品质项目进行投资布局。从公布的半年数据来看,市场的走势与我们对大势的判断保持一致”亚太集团合伙人,珀斯分公司董事总经理Helen 秦辉女士谈到当前的市场时表示。

“房产投资是一个长期的过程,投资人除了关注短期的市场波动,更应该注重一个城市和房产项目长期的发展潜力。为了分散风险,有眼光的投资者应该把眼光放到不同的城市,最大化利用城市之间房地产周期的差异,优化自己的投资结果”。

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