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【CEO特辑01】 Joseph Chou: 我未来一年的投资计划

CEO寄语

很高兴通过亚太集团的微信公共平台和大家交流。

自2006年成立以来,亚太集团的核心价值观,就是帮助我们的客户建立一个4-10套的房产投资组合,并帮助他们尽可能长时间地持有这些资产,直到它们的价值翻倍。我们希望帮助我们的客户,通过成功的房产投资,达到财务自由的境界。

我个人从事房地产行业已经接近20年的时间,也见证了数轮澳洲房地产周期的起起伏伏。我希望通过这个专栏,和大家分享我这些年自己在房产投资方面的一些心得体会,亚太集团的成长和企业文化,以及一些大家关心的市场热点话题,希望能够给大家带来有价值的信息。

熟悉亚太集团创始人Joseph周华先生故事的朋友们都知道,自从事房地产行业以来,他就走过了一条与众不同的投资之路。1998年,刚刚跨进行业的他,便不听身边人的 “好心劝告” ,一口气在悉尼买下了7套投资房。而近二十年后的他,如今更是在澳洲所有的首府城市,持有着一个庞大的房产投资组合。

虽然Joseph很早就到达了财务自由的境界,但直到今天,他投资澳洲首府城市优质房产的步伐,依然没有停止。

那么,作为一个从事房产行业近20年的资深房产投资者,一家房产企业的掌舵人,和一个一直追逐梦想的人,Joseph 在未来的12个月会把他自己的投资重点放在哪里?他会给自己定一个怎样的投资目标?如今的他,选择房产项目的标准,又是怎样的呢?

CEO特辑之第一篇,我们就和Ironfish创始人兼CEO,Joseph 周华先生,来聊聊他2017-2018财年的房产投资计划。

Q

Joseph您好。在开始聊2017-2018年的房产投资计划之前,我们想先回顾一下过去。我们知道你在1998年一口气买了7套投资房。作为一个刚刚开始做房产投资的人,这么做看起来是非常冒风险的事情。那么当时的你,为什么要这么做呢?

Joseph:1998年我遇到了我在房产投资方面的导师,通过与他的沟通和接触中,我学会了给自己设立投资的目标。我刚来澳洲的时候,就有一个梦想,就是想要一年赚到一百万澳元。后来,我在福布斯杂志上看到一种说法:如果你年薪百万,那你只是一个高收入者,而真正的富人,可以不靠自己的双手劳动,就有百万的收入。在我了解到通过房产投资可以实现这个理想之后,我给自己设立了一个具体的目标,那就是在第一时间内,建立一个2000万资产的房产投资组合。

为什么是2000万?因为澳洲的房产租金回报率平均值是5%,也就是说,当2000万的资产价值翻倍后,我再出售一部分,还清负债,并剩下2000万的净资产。那么此时,我就可以靠房租每年收入100万澳元,我的年入百万的梦想也就实现了。

为什么要在第一时间内买到2000万?因为构建资产只是万里长征的第一步,根据澳洲房产10-15年翻一倍的规律,越早建立起这个投资组合,你就能越早实现财务自由的目标。一个人当然也可以花20年去构建自己的资产组合,但这样他就还需要再等很久才能实现资产翻番的目标。

(1998年刚刚开始做房产投资时的周华)

Q

所以当时一口气购买了7套房产,为的就是尽快实现2000万资产的目标吧?

Joseph:是的。当时我身边几乎所有的人都不明白我为什么要这样的做,我身边的朋友,律师,会计也劝我要慢一些。但我自己一旦认定了这个目标,就会勇往直前的去实现它。许多人投资房产没有成功,或者没有达到他们想要的目标,很重要的一点就是他们缺少一个明确的策略,和坚持的决心。

(1998年周华在悉尼Balmain Cove买的一套滨水公寓)

Q

我们知道如今你有一个庞大的投资组合,那么这么多的房子,要怎么来管理呢?

Joseph:我的许多房产都是在上个周期就购买的,非常幸运,它们当中的许多如今在现金流上已经是正向的了,也就是说,我不需要再花钱去养它们。而多余的租金收入,我还可以用它们来供养那些近几年购买的,目前暂时需要养一段时间的房产。所以,虽然我拥有比较多的房产,但我基本上自己需要投入的养房成本非常有限。

通常来说,养一个投资房,最困难的时期,往往是成交后最初的两三年,而这个阶段也是投资者信心最容易出现动摇的。但经过若干年后,等房产变成正向现金流,你的现金流压力会减小。而可惜的是,有很多人在这个阶段到来之前,就因为自己想法的改变,或者遇到了一些暂时的困难,选择了放弃,把房产出售,以至于没有享受到较好的增值,非常可惜。

(1998年周华购买的7套投资房中的一套,位于悉尼东区,当时28万,目前价格在80万以上)

(1998年周华在这个楼里买下两套1室1卫1车位的公寓,当时售价19.5万澳元,如今价值60万以上)

Q

你目前还是只投资住宅地产吗?

Joseph:住宅地产依然是我投资的主要范围,但除了住宅地产之外,目前我也有投资一些商业地产,以及投资一些初创型的公司,帮助更多年轻人实现他们的梦想。但是,对于大部分处于起步阶段的投资者来说,我觉得应该还是要以住宅地产作为自己资产组合的基石。

相对于商业地产来说,住宅地产的空置率要低很多,银行可以借贷的比例也要高更多。商业地产虽然它的租金回报率高,但是对于投资者的专业性要求也会更高。我建议一般的投资者在至少拥有200-500万住宅地产的投资组合之后,再考虑投资商业地产。

Q

那么接下来我们来谈谈未来12个月的投资计划。我们知道你过去一两年的投资重点放在墨尔本和布里斯班,那么未来一年,是否依然会重点投资在这两个城市?

Joseph:的确,墨尔本和布里斯班是我过去两年主要关注的城市,在未来的一年半左右,我在这两个城市有大约12套房产需要成交。我投资它们的主要原因在于,相对悉尼,这两个城市的房价有巨大的优势,同时它们的基建,人口增幅都非常不错。

而在这个财务年度里,我可能会把眼光放到珀斯这个城市。它已经淡出投资者的视线许久了,但根据我们对珀斯的观察,它即将到达房产周期的底部。

Q

珀斯的房市过去几年的表现一直非常冷,房价也有所下跌。为什么你会在现在这个时点考虑投资这个城市呢?

Joseph:大约在18个月前,我在珀斯买了一个Mirvac公司的项目,这个项目所在的区,在悉尼相当于Mosman(顶级富人区)。今天,你如果要在Mosman购买一套哪怕是普通的公寓,没有100多万都是不可能的,更不用说买Mirvac这样的顶级开发商的项目。但是,在珀斯购买这样的顶级区域里的顶级房产,价格只有不到八十万澳元。

这就是我的投资理念,我不喜欢当一个城市的房价已经非常火热, 人人都知道该买房的时候,再冲进这个市场。像珀斯这个项目,顶级的区域,顶级的开发商打造的项目,对我来说,一定是值得投资的。更何况,我只需要先支付10%的定金,然后等待它以后给我的回报。

(2016年周华在西澳珀斯Claremont区买的由Mirvac开发的项目The Grandstand,两室两卫豪华公寓70多万)

Q

悉尼市场目前虽然价格已经比较高了,但还是比较火热。那你在未来一年是否会考虑投资悉尼呢?

Joseph:我比较幸运的在上一个周期就已经在悉尼布局了许多房产,而且,我到今天还持有着这些房产。因此,当这个周期到来的时候,我什么也不需要做,那些在上一周期购买的悉尼房产已经给我带来的巨大的收益。

但是,这不代表悉尼没有机会,只不过今天对投资悉尼市场依然感兴趣的朋友,你要做好准备,你会以一个比较高的价格,进入到一个相对普通的区。由于过去五年悉尼70%的涨幅,大部分这个周期的增值可能已经产生。因此现在入市的朋友,要做好等待下一个周期来的心理准备。

(2016年,周华在南澳阿德雷德市中心购买的,由亚太集团南澳旗下海星开发公司自己开发的项目Bohem)

Q

未来12个月内,你会出售任何你持有的房产吗?

Joseph:不会。我在房产投资的初期,曾经卖掉过一些我买过的投资房,现在回想起来,我后悔每一个我所做的卖掉它们的决定。如果我把那些我卖掉的房子全部持有到今天,那么它们到今天至少会给我多带来大约1500万的增值。

如今,如果我会定期把我的房产做一个重新的估值,如果有增值的部分,我就会把它们套现出来放在账户上,作为备用金,既可以投资,也可以用于其他用途。澳洲的金融体制非常灵活,如果你不用这部分的资金,那就不需要付利息。我建议投资者都要不定期地去回顾一下自己的房产投资组合,看看是否有增值部分可以拿出来。

(周华投资的2017年6月刚刚交房的项目St Julien,由ARIA开发,地处南布里斯班的顶级公寓,即将重新改写当地市景)

(2016年周华在墨尔本投资的由Mirvac开发的具有城景、河景的两室两卫豪华公寓Voyager)

Q

作为一个有近二十年经验的房产投资者,如今的你在考虑投资一个房产项目时,主要的选择标准有哪些呢?

Joseph:如果要用两个字来总结我这么多年来的投资策略,那就是common sense(用基本常识去思考)。当我考虑一个房产项目时,我不会因为它的户型图好,或者开发商有什么优惠措施而决定是否要购买。我会问我自己这样一个问题:这套我考虑的房产,有一天,是否会有人愿意出我今天双倍的价钱来购买?

房产投资的目的都是希望获得资本增值,如果投资的房产价格翻倍了,那么它一定有吸引人以这个价格去购买的理由。你想,富人在考虑购买一套房子的时候会考虑哪些因素?便利性,安全性,好的景观,稀缺性,设施的完备性,以及好的质量,这些是一个房产能够长期有好的增值的关键。

对我来说,与其投资八九十万去悉尼一个普通的区域,不如花更少的钱去到其他城市更好的区投资。比如布里斯班的开发商ARIA的项目,他们的每个项目我都投了,因为这些项目都符合我以上提到的标准。

(Joseph与ARIA公司创始人Tim Forrester)

Q

最后一个问题,很多人都觉得现在房价已经很高了,那么未来12个月是否还是入市的好时机呢?

Joseph:对我来说,投资房产不是为了未来的一两年,而是10年,20年甚至更长的时间。房产投资对于绝大多数人来说,是唯一实现财务自由的路径,因此,我认为只要个人的条件符合,还是应该及时入市。同时,你需要一个专业的团队在你的身边为你服务,找最好的会计师,最好的贷款经理,最好的投资策略师,并让自己不断“增值”,提高个人的收入,这样,才能不断保持投资。

我的导师曾经跟我说过,房产是一种非常“宽容”的投资品。也就是说,哪怕你暂时买错了房子,付了过高的价格,买错了地点,不论怎样,只要加以时日,它都会最后自我修正,并且给你带来财富,这恐怕是其他任何投资产品都不具备的。

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