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【CEO特辑02】 致中国投资者的一封信

 

尊敬的铁鱼置业(中国)客户:

大家好!

上个星期,我和铁鱼置业(中国)总裁徐明先生一起,在上海,深圳和北京三地,与铁鱼置业(中国)的广大客户们举办了三场气氛热烈的交流活动。能够再次回到国内,和我们广大关心澳洲房产市场,关心铁鱼置业(中国)的朋友们在一起,畅谈澳洲房产的最新动向,介绍我们公司在中国的最新发展情况,我感到非常高兴。

 

铁鱼置业自从2012年10月于上海成立在中国的第一家分公司开始,近五年来已经服务了数千位中国的客户,我们的分公司也已经开到了包括北京,上海,深圳,南宁和成都在内的五个城市。

 

五年来,我们帮助我们的客户在澳洲的五大首府城市,布局了数十亿的澳洲房产投资。随着中国高净值人士数量的不断上升,越来越多的人在过去几年开始关注海外房产,尤其是澳大利亚这样的政治,经济稳定,房产市场具有百年历史的“蓝筹”国家。

 

不过,随着2016年,澳大利亚银行开始对海外投资者收紧贷款政策以来,市场上出现了一系列针对澳大利亚房产投资的负面报道和消极信息,使得越来越多的人对于是否应该继续投资澳洲房产出现了疑虑。一直到目前为止,可以说这种负面的情绪在一定程度上都依然存在。

 

因此,我这次到中国来,也是希望和大家直面交流,开诚布公地谈谈大家所关心的澳洲房产的一些问题,和我个人的看法。

(周华先生和徐明先生在深圳站的活动中与客户交流)

首先,许多客人问我,澳洲政府这一年多以来出台的各种政策,是否就是针对中国人,希望打压中国人到澳洲去买房的?

对于这个问题,我想应该首先应该了解澳洲政府出台一些房产新政背后的原因。要知道,过去五六年澳洲的房价上涨,其实严格意义上来说,只有悉尼和墨尔本涨幅比较明显。而且,这样的涨幅主要并不是由中国投资者为代表的海外买家炒起来的,更多的是由当地自住买家和本地人投资的火热带动起来的。

要知道,海外买家总共只占整个澳洲房地产交易的大约15%左右,要说是这15%的交易量,炒高了整个澳洲的房价,是不准确的。只不过,过去几年的新房市场,有许多楼盘的确被华人买家收入囊中,但其中有很多是拥有澳洲永居身份或者加入澳洲籍的华人。但经过个别澳洲本地媒体的“大肆渲染”,却给人造成了一种房价是被海外买家炒高的错觉。

在这种情况下, 澳洲的政府为了让部分城市的房市降温,因此出台了一些相应的政策,比如提高海外投资者印花税。这些政策肯定不是只针对中国人,所有没有澳洲本地身份的投资者都会受到影响,哪怕是一些在澳洲工作,拥有长期工作签证的人员也不能例外。

(上海站活动,四季酒店宴会厅高朋满座,座无虚席)

当然,我知道大家更关心的,是有关贷款政策变化的问题。自2016年上半年起,澳洲的四大银行就陆续停止了对海外投资者的房屋贷款业务。这一现象的起因,是澳洲当地个别的贷款经纪,在办理贷款申请时,提供了许多虚假的信息。这种做法在澳洲这样的诚信社会是不被容许的。

事实上,不仅是海外投资者,澳洲本地的投资人也在面临越来越严格的贷款条件。在这种情况已经发生的时候,我觉得作为一个投资者,采取消极的态度是不能解决任何问题的。而作为一个房产投资服务平台,铁鱼置业也一直在努力帮助我们中国的客户,寻找问题的解决方案。

虽然目前市场上已经有一些帮助海外投资者成交澳洲房产的贷款渠道,但某些贷款机构是抱着趁机大赚一笔的心态,进入到这个市场的,我们并不认可这样的做法。另外,有一些外资的大银行,像汇丰银行,新加坡大华银行等金融机构,事实上一直在为海外投资者提供澳洲房产的贷款服务。因此,说海外投资者完全不能贷款买澳洲房产,是片面的说法。

(周华先生和徐明先生在上海站的活动现场与部分嘉宾合影)

更重要的是,铁鱼置业自从贷款事件发生后,就一直在幕后和不同的基金和一些金融机构谈判,希望尽早帮助我们的中国客户寻找到一条操作性较强的澳洲房产融资方案。

在目前市场暂时出现一些困难的时候,我想对那些依然对我们的工作表示支持,对于自己当初作出的投资决策,选择继续坚持的客户表示衷心的感谢,而对于极个别由于各种原因遇到交房困难的客户的经历,表示同情。

我知道国内不少其他的房产公司早已经开始卖其他国家的房产了,但铁鱼置业不但没有回避问题,相反还在不断地加强我们的服务端和我们的生态链,希望和我们的客户一起挺过这个阶段,这恐怕是任何其他代理澳洲房产的普通中介公司做不到的。

(北京站的活动,现场来宾在认真聆听两位投资大咖的介绍)

我经常被中国的客户问起,铁鱼置业和普通的在中国卖澳洲房产的中介公司有何区别?我想把我们和其他公司区别开的,正是我们的服务。大家知道我们在中国的第一家分公司于2012年开业,实际上我们应该能够更早就到中国来开公司,但是我和我们的合伙人认为,如果没有足够好的服务,那就不要急着去中国扩张。

所以,我们一直做了近18个月的调研工作,才最终开了中国的第一家分公司。在澳洲买房和在中国,尤其是中国的一线城市是不一样的体验。北京上海的房价十年间或许翻了十倍,但澳洲不可能这样,十年平均才翻一倍。因此,如果您想着快速投机致富,那么澳洲房产可能不一定是合适您的投资产品。

另外,我们是澳洲极少的真正在所有首府城市都有分公司,能够为我们客户提供落地服务的澳洲房产服务平台。也正因为我们在澳洲本地的实力,我们在市场上有强大的话语权,因此我们也只选择和澳洲实力最强的开发商开展合作。

这些年来,公司还投入了大量的资金,用于加强服务团队的建设。去年我们把集团总部搬到了距离悉尼港近在咫尺的北悉尼,面积比之前又扩大了几倍,希望能够为客户提供更好的服务。

(周华先生和徐明先生与北京分公司部分员工在活动现场留念)

另外,随着中国高净值人士数量的上升,中国客户可选择的海外置业国家也越来越多。不少客人都来问我,为什么还要选择澳大利亚的房产进行投资?

关于这个问题,首先我觉得并没有一个标准的答案,投资应该根据个人的实际情况出发。但是从我个人的体会来说,我认为澳洲的房产投资优势有以下一些:

 

1.    杠杆和税收的优势

澳洲的贷款政策虽然目前有所收紧,但相比一些其他的国家来说,还是比较容易利用杠杆来进行投资的。我的一位高收入的医生朋友,想去法国南部买一套公寓房, 以他的收入,在澳洲购房可以贷款90%以上,但当他想去法国投资时,发现贷款非常困难,要提供的材料冗长繁琐,最后只好放弃。

此外,澳洲独一无二的负扣税制度,使得许多人都可以享受房产投资带来的税务优势。我之所以一直对房产投资充满热情,就是因为我在一开始就想明白了这样一个道理:买一个投资房,首先你只需要投入20%,而银行投入80%(以澳洲本地人士为例),相当于你和银行一起做一个生意,你出一小部分,银行出一大部分。

而养房成本呢,租客承担了70%左右,税务局又承担了15-20%左右,你作为房东,只需要承担一小部分。但是,房产增值部分的收益呢,租客和银行是完全享受不到的,只有出售时才需要缴纳一部分的增值税。这样的投资或者说生意模式,真是太棒了!

 

2.    澳洲百年的房产发展史

与其他一些国家的房产相比,澳洲的房地产有稳定的增值表现。其他一些国家,比如美国,它的房产主要特点是租金回报率比较高,但就我所知,美国的很多房产的价值是不涨的,目前美国的房产中位价在20多万美元,而悉尼目前独立屋中位价已经100多万澳元了。

 

3.    接近中国的距离以及综合环境

对于中国投资者来说,澳洲的地理位置相比其他一些国家的房产就有不少优势。澳洲和中国的时差就在2-3个小时,我们有一些客人买了房子不单单是为了投资,也有些有自住的需求,比如每年来澳洲度假,或者小孩读书需要入住。那这时澳洲的地理优势就比较明显了。

另外我们的许多客户跑遍了世界上的许多国家,最后还是选择投资澳洲,因为他们发现,从整体的人民生活水准来看,澳洲在全世界都是比较领先的。虽然它的经济没有美国那么发达,但是论安全,环境,人口素质等综合因素,澳洲的确在全世界首屈一指。

(周华先生和徐明先生与深圳分公司的部分员工在活动现场留念)

在三天的活动里,我和徐明先生感受到了大家对于澳洲房产的热情和对于铁鱼置业的关心。我也欣喜地发现,许多中国的客户,对于澳洲房产的了解程度已经非常深,咨询的问题不再是一些基础的投资常识,很多都已经涉及到一些具体区域的发展潜力,澳洲房产税务的专业知识等等。

作为一家已经跨过十年发展历程的房产投资服务平台,铁鱼置业和我们澳洲总公司亚太集团,已经为未来十年的进一步发展做好了准备。

下一个十年中,我们将继续丰富和完善我们的服务内容,搭建我们全球的生态。如果说过去十年我们完成了成为澳洲最大的房产投资服务平台的目标,那么未来十年,我们想做成世界上最好的房产服务平台。

希望中国的客户能和我们一起见证那一天的到来。

周华

2017.8.25

活动花絮

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