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“过去五年的悉尼楼市教会了我们什么?” ——亚太集团董事Grant Ryan访谈录

导读

如果要给过去五年澳洲首府城市的房价表现做一个排名,那么新州首府悉尼,毫无疑问会是这份榜单上的明星城市。据不完全统计,悉尼的房产中位价,在2012年至今的五年内,上涨了至少70%!这样的涨幅,在整个澳洲房产历史上,也可以算得上是屈指可数的显赫成绩。

如今,很多人感叹,如果再给我一次机会,回到2012年,那我一定会在悉尼买上好多投资房,一举完成财务自由的目标!但是很可惜,实际情况是,五年前的悉尼市场刚刚走出了长达八年的市场低谷,敢于大举在当时投资地产的人少之又少。

不知今天的你是否还记得,当时的悉尼房产市场是怎样的光景?作为已经在澳洲房产市场上摸爬滚打十几年的资深专家,亚太集团董事Grant Ryan至今还清晰地记得过去十年来悉尼市场所有的起起伏伏。今天的文章,我们就请Grant来谈谈过去五年来,悉尼市场的亮眼表现,给房产投资人上了怎样的一课。

嘉宾介绍

Grant Ryan,亚太集团联合创始人,董事,市场调研部及房产部门总监。1997年,Grant从新西兰移民到悉尼。1998年12月,他认识了亚太集团创始人周华先生,并与他共同工作至今。在加入房产行业后,Grant迅速成长为行业内的顶级投资策略家,研究员和市场评论员,全澳洲至今已有数万人听过他的房产投资讲座。

Q

你好Grant。我们都知道过去五年悉尼的房产经历了一轮高速上涨,而这波涨幅最早出现在2012年左右。那么你能否为我们回顾一下,当时的悉尼房地产市场,处于一个怎样的状态?

Grant:从2004到2008年的五年,悉尼的房地产市场曾经是“一潭死水”,房价丝毫不涨,投资市场也冷冷清清。随着全球金融危机的到来,悉尼市场的低谷期又被延长了两年左右。所以,当2010-2011年左右,悉尼市场开始逐渐复苏的时候,很多人对于投资悉尼的房地产是提不起兴趣的。

直到2012年,悉尼的房地产市场才正式进入快速复苏期,但很多人此时已经失去了对悉尼市场的信心。直到2014-2015年的大涨出现,很多人这时才选择入市,但其实已经错过了最初的一波涨幅。

所以,今天的你或许很难想象,当时我们要劝说投资者去悉尼市场投资,是一件非常有挑战性的任务而现在回头来看,当时在悉尼市场最困难的时候,选择坚持入市的投资者,正是那些在这个周期中在悉尼市场里获利最大的投资人。

(2011年的澳洲报纸,当时的悉尼房市依然处于低谷中,Mosman豪宅跌幅明显,清拍率仅34%)

Q

在当时的环境下,亚太集团带领我们的客户去到了悉尼的哪些区域去投资?选择这些区域的理由又有哪些?

Grant:2012年左右,悉尼的房地产价格还相对比较可承受。所以,当时我们大力推荐投资者去到那些距离CBD比较近的成熟区域,比如悉尼下北岸的North Sydney,Crows Nest,Lane Cove等等,这些区域都具有良好的基础设施,成熟的商业配套和强劲的住房需求。

另外,悉尼的内西区也是我们当时比较看好的区域,比如Marrickville。这个区在当时对许多投资者来说都还不太熟悉,根本不是传统的投资热点区域。但经过我们的调研,发现了区内具有投资价值的项目,因此也是不遗余力地推荐给我们的客户。当时那些买了这些区域房产的客人,到今天一定是非常开心的。

(2011年,时任亚太集团St Leonards分公司总经理的徐明先生在悉尼的讲座海报,当年的投资机会不知您把握了没有呢?)

Q

我们知道你是整个亚太集团项目部门的掌舵人,每一个市场上备选的项目,都要经过你这一关。那么请问在决定是否要向亚太集团的客人推荐一个项目时候,你的选择标准是什么呢?

澳洲的房产新开发项目主要分布在InfillGreenfield两种区域。Infill通常是指那些已经发展非常成熟,区域内可建新房数量有限的区域,而Greenfield则是指那些待开发的,具有大量新建土地供应的区域。

以悉尼来说,此轮周期内一些涨的非常不错的区域,比如Zetland,Rhodes,Mascot等区域,它们曾经在很长的一段时间内都没有太多的增长,而现在由于这些区域已经基本开发完毕,没有太多的可建土地,因此房价开始快速上涨。

(2011年,亚太集团在北悉尼黄金地段推荐的项目BELVEDERE,如今的北悉尼寸土寸金,但当时敢于入市的投资人却并不多)

(从今年1月至8月BELVEDERE项目内的部分二手房交易来看,平均增值幅度高达50%)

而选择Greenfield这样的新开发区投资,主要的好处是,如果你有勇气成为第一个“吃螃蟹的人”,在一些大型城市综合改造地区首先投资,那么一旦等到这些区域彻底开发完毕,先布局的投资者可以说都能够获利颇丰。

(2010年,亚太集团在悉尼的Wentworth Point推荐的项目MESSINA,当时该地区属于典型的新开发区,两房两卫的公寓不到60万。如今区域开发日趋成熟,2017年最新Resale价格在78万左右)

(今年1月至8月,从部分二手房交易资料来看,MESSINA项目的平均增值达到36%)

在选对了区域和物业类型后,我们还会对具体项目的质量进行严格把关。如果是第一次合作的开发商,那我们首先会对它的品质,已开发项目的质量和市场口碑做详细的尽职调查。如果它的设计,定价,以及开发商的理念不对,这样的项目我们都不会推荐。

Q

对于这些年在悉尼已经投资了房产,并且赚到钱的人来说,他们下一步的策略应该是什么?

Grant:亚太集团始终相信,澳洲的每个首府城市都有属于自己的房地产周期,对于那些过去几年跟着亚太集团在悉尼房市中有所收获的客人,我想首先对你们说声恭喜。那么房产中有了一定的Equity,下一步要怎么做?我们的建议是应该把“鸡蛋放到不同的篮子里”。

很明显,现在澳洲的首府城市完全处于不同的房产周期中。墨尔本目前是市场上最热,表现最好的城市,这一点早在今年上半年,我们就多次提醒投资者了。悉尼市场,我个人认为这个周期的高峰在2015年底到2016年初左右,有些人可能认为是2016年底,但最近几个月的迹象表明,悉尼此轮周期的增长高峰应该已经过去。

至于布里斯班,阿德莱德和西澳的珀斯,这几个城市虽然还没有到达快速增长期,但它们相对悉尼和墨尔本最大的优势是价格。你在这些城市投资,可以投入更少的钱,去到一些当地非常好的区域,而同等地位的区域,在悉尼和墨尔本,早已经变得不可承受。

而所有这些现象,都印证了我们提到的房产周期现象。我们建议投资者把握好每个城市的房产周期,来最大化自己的投资结果。

(澳洲五大首府城市过去26年的公寓房价走势图,首府城市间的房价差距由小变大,由大缩小,周而复始)

Q

那么对于那些错过了过去五年高速增长的人来说,悉尼市场是不是还有机会呢?

Grant:投资者要注意的一点是,“悉尼市场”其实是一个非常大的概念。如果你仔细分析,这里其实分布着许多的细分市场,比如悉尼的东区和悉尼的南区,是不一样的情况,北区和内西区,房产市场的情况也是完全不同的。如果你想投资悉尼,就必须研究你所考虑的区域本身处于怎样的周期,再决定是否要投资。

因此,虽然今天悉尼的许多区域已经不太适合投资,但如果在专业人士的帮助下,还是有不少机会可以挖掘。对于目前想要在悉尼投资房产的人来说,你将比过去更需要专业人士的帮助。

Q

最后一个问题,许多人如今都感叹,早知道应该在2012年左右在悉尼多买一些投资房,但实际上这么做的人凤毛麟角。那么为什么通常房产投资者很难抓住所谓的最佳入市时点呢?你觉得过去五年的悉尼市场表现,给我们的投资者最大的经验和教训是什么?

Grant:如果要说起经验和教训,我首先想到的就是那些在市场刚开始启动时,明明有很好的机会,却选择错过的人。由于当时的悉尼已经太久没有上涨,而很多人在做房产投资时又选择相信自己身边的朋友或者熟人的意见,而忽视了专业人员的建议,因此错过了很多机会,我想这是需要今天的投资者引以为戒的。

我多年来已经发现了这样一个规律,就是在任何时点,看当下的房产市场,总会发现各种各样的问题,永远没有所谓完美的入市时点。

在任何一个时间点,人们对当下房地产价格的观点始终有着不同的看法:有些人会说现在太贵啦,不应该投资;另一些人说现在是最好的时机,应该入市;更有少数极端的人会说,房价即将大跌多少等等。

然而,十年之后,当大家再回头看十年前的房地产价格时,所有人的观点都变得一样了:大家一致表示,十年前的房价很便宜,应该在当时就投资!

你说,这种现象是不是很有趣?

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