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【房市研究】BIS:人口增长超预期,墨尔本公寓市场没有供过于求!事实证明,做投资决策不能靠媒体报道

导读

有关墨尔本的公寓市场是否存在供过于求的现象,已经是一个在澳洲房产圈内讨论了数年的热门话题。最近,在一年前还认为墨尔本公寓将有大问题的澳洲研究机构BIS Oxford Economics又发布了最新研究报告,宣布由于人口增长速度大大快于预期,墨尔本的公寓市场将完全没有供过于求的现象。

是的,又是墨尔本的公寓,又是一个老生常谈的话题:这里的公寓是否供过于求?

相信过去几年,你一定没有少看到类似这样的新闻标题:

(2016年新闻标题:墨尔本公寓供过于求将影响整体楼市表现)

(2015年新闻标题:国民银行报告显示,供过于求威胁墨尔本公寓价格)

随着过去几年澳洲建筑业高潮的到来,澳洲的所有首府城市从2013年起,都经历了新建公寓开工的高峰期。而在维多利亚州首府城市墨尔本,一个个工地和吊车的架起,让许多人都一度为这个城市的公寓市场是否会出现危机担心。

作为澳洲权威的经济研究机构之一,BIS Oxford Economics曾经在2015年时,第一次警告墨尔本公寓市场面临供过于求的威胁,并在2016年再次重复了这一观点。

具有讽刺意味的是,最近该机构又发布数据称,由于墨尔本的人口比预计的多了近11万,所以原本预测的情况发生了本质性的改变,墨尔本的公寓或许将供不应求

BIS的董事总经理Robert Mellor在接受澳洲金融评论采访时表示: “墨尔本的人口实际增长数量换算成家庭数大约是每年35,000个。当时我们预测到2018年,墨尔本的公寓会有2万套的剩余,而现在我们认为当地公寓的短缺数量在2000套左右” 。

根据BIS的这份最新预测,由于目前澳洲房屋贷款政策的收紧,墨尔本投资者印花税的取消,海外买家需求的下降,都导致了未来两年墨尔本新建公寓开工量的剧烈下降。当本轮建设高峰结束之后,墨尔本的公寓供给将会出现短缺。

(BIS数据显示,2016年是本轮澳洲建筑业的峰值,未来五六年新建高密度公寓大幅下降)

惊人的学生租房需求

长期以来,墨尔本由于良好的环境和高水准的教育品质,吸引了大量包括来自中国的学生族和工作族到当地工作生活。根据最新的人口普查数据,墨尔本CBD的人口组成中,有32.6%的人士是具有中国血统的移民,而其中21.5%人口出生自中国。也就是说,现在的墨尔本CBD里,五个人里就有一个是来自中国的移民

由于CBD附近聚集着一些澳洲的顶尖高等学府,因此,目前在CBD附近有租房需求的学生族也越来越多,这一现象也直接导致了目前墨尔本CBD公寓的旺盛需求。来自南非的Redefine Property公司甚至还打算在墨尔本市中心建造一栋可供700人入住的学生公寓,以满足未来的学生租房需求。

(据不完全统计,墨尔本CBD的中国人总数在大约18,000人左右,其中学生族占据很大一部分)

BIS认为,墨尔本的公寓供应量,将从2015年高峰时的每年19,800套,下降到2021年的7200套。并且,该机构暂时不能认为下一次建筑业高峰期到来时,新建公寓的数量会达到此轮周期的峰值水平。

事实上,公寓供应量的数字的下降绝不仅限于墨尔本,悉尼所在的新南威尔士州的公寓新建供应量将从2017年的32,000套下降到2020年的16,000套,而昆士兰的数字更为扎眼,将从2016年的15,000套,下降到2020年的4000套。(BIS预测数据)

火热的租房市场

BIS的研究结果之所以发生180度的转弯,可以说是墨尔本公寓市场实际情况的真实写照。以亚太集团今年以来成交的部分在墨尔本的房产情况来看,当地租房市场的火热的确是不争的事实,所谓的供过于求只是一些媒体主观臆测,或者为了博眼球所发出的不实报道。

亚太集团墨尔本物业管理公司,目前在当地管理着超过1200套的高层物业,并且已经在墨尔本CBD的高层物业管理业内,树立了自己的品牌形象。

由于当地租房需求的火热,今年以来,亚太集团帮助客人成交的一些高质量的公寓项目如EQ Tower,Lighthouse,Victoria One等都在很短时间内帮助业主找到了租客。

(墨尔本项目Eminence,一周内有超过100份租房申请,超过70人来现场看房)

(今年上半年EQ Tower交房后的第一次公开看房,吸引了数百人到现场排队租房)

不仅仅在租房的速度上让人满意,墨尔本的公寓当前的租金回报率也同样值得欣喜。以最近成交的墨尔本高档公寓EQ Tower为例,由于该项目优越的地理位置,现代化的设计风格和一流的建筑品质,使得许多业主都获得了超过预期的租金回报。

(EQ Tower 2805户型,一房一卫,购买价格369,000,周租420澳元,租金回报率5.91%)

(601户型,两房两卫,购买价格537,000,周租600澳元,租金回报率5.81%)

亚太观点

BIS的这一最新观点一经发布,立刻在社交媒体上引发了大量的关注和转发。

事实上,这一现象的出现并没有超出亚太集团对于市场的长期判断。由于澳洲的建筑业数据的发布通常是基于新建住宅的批建量,而非实际交付的数量,因此媒体上关于供应量的数字往往并不是实际可供出租房产的数量,所以所谓的供过于求到底真相如何,往往很少有人能看清。

但要谈论一个城市的房产是否真的供过于求,看实际的房产出租情况,则是一个比较客观公正的方法。在谈到当前的墨尔本公寓市场表现时,在当地拥有十年物业管理经验的资深专家Christina Tao表示:“2017年以来的墨尔本公寓市场可以说表现好于往年,通常情况下,CBD的房子在交房后两周内都能找到租客。当然,如果您购买的是套数较多的超高层项目,那么物业公司稍微花一点时间为您找到租客,也是非常正常的现象。”

(亚太集团墨尔本物业管理公司董事总经理Christina Tao)

此外,Christina还提到一个近一两年来新出现的趋势,就是有不少CBD的公寓业主,开始选择Airbnb等短租的出租方式。因此,从某种程度上来说,目前墨尔本市区可供长租的公寓房源将更为稀少。

最后,我们提醒投资者在作出房产投资决策时,还是要客观仔细地分析市场,倾听行业专家的意见,而不要人云亦云,盲目从众。

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