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【CEO特辑03】 Joseph Chou:我为什么从House搬到Apartment居住?

CEO寄语

很高兴通过亚太集团的博客和大家交流。

自2006年成立以来,亚太集团的核心价值观,就是帮助我们的客户建立一个4-10套的房产投资组合,并帮助他们尽可能长时间地持有这些资产,直到它们的价值翻倍。我们希望帮助我们的客户,通过成功的房产投资,达到财务自由的境界。

我个人从事房地产行业已经接近20年的时间,也见证了数轮澳洲房地产周期的起起伏伏。我希望通过这个专栏,和大家分享我这些年自己在房产投资方面的一些心得体会,亚太集团的成长和企业文化,以及一些大家关心的市场热点话题,希望能够给大家带来有价值的信息。

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大家好。

今天我想和各位聊聊我在澳洲购买自住房故事。自从1991年移民到澳洲以来,我和许多移民一样,也经历了数次的买房,卖房,搬家,参加拍卖的过程,一路走来,也有许多自己的心得体会,借助这个机会,和大家来分享。不论你是一个正在考虑购房的首次置业者,房产投资者,还是正在考虑downsizing的中老年人,都希望我的这些经历和感受,能够对你有所帮助。

我的首次置业经历

1992年,在移民悉尼一年多之后,我购买了我在澳洲的第一套房产。当时的我作为一个首次置业者,虽然没有太多的购房经验,但是我却有三个明确的目标和要求。也就是说,我对自己要买什么样的房产非常清楚:

第一, 房子的价格不能超过18万澳元;

第二, 房子要干净,我可以立即入住;

第三, 距离我太太当时的工作地点不能太远。

正是因为有着这三个明确的目标,所以我并没有花太多的时间用来在周末看房这件事上。当时由于我从事销售工作,平时非常忙碌,所以,我希望把更多的时间放在工作上,也不打算花太多时间来找房。

由于符合我的目标的房产就在一定的区域内,所以我只花了两个月左右,就买到了我的第一套房产,一套位于悉尼西北地区Ermington的三居室独立屋。

不过,另一个让我能够比较快速做出购房决定的原因,在于我心中有更大的梦想。我知道,这不会是我居住一生的房子,而更多只是在我当时的条件下,能够满足我当时需求的一套房子。

(1992年9月,Joseph购买的第一套自住房,17.5万澳元,位于悉尼Ermington区)

现在回头看来,我认为自己当时这种比较“随意”的买房方式反而从一定程度上帮助了我。由于没有经验,不知道自己要什么,许多首次置业者会花过多的时间和精力,去寻找心中所谓完美的房子。但其实我们都知道,这样的房产并不存在。

试想,一个首次置业者如果决定看100套房子再出手,那等你看完这100套房子,市场的价格可能已经上涨了几万元,从某种程度上来说你的机会成本就损失了。更何况,绝大多数澳洲人平均每5-7年就要搬一次家,哪怕你今天找到了心中完美的房子,过几年,由于家庭和个人情况的变化,你心中对完美自住房的标准也会改变。

我的第一个“房产策略失误”

我和太太搬进了Ermington的房子以后,由于我们辛勤的工作,很快便把贷款还到很低的比例。三年后,当我们的经济条件更好一些时,我们就想到了要换到更大的房子里去住。

1995年,我们在悉尼的Epping区看到了一套非常好的房子,有五个大卧室,足够我们的父母和亲戚朋友来探望我们时一起居住。此外,这个房子的卖家是一对将要离婚的夫妇,所以他们非常急着要把这个房子出售。

最终,我们以25.2万澳元的价格购买了这套非常不错的独立屋。但就在我满心欢喜地搬进新家时,却不知道自己犯下了一个策略上的错误。

(1995年,Joseph搬到了悉尼Epping区的这套五房别墅中,当时价格在25.2万澳元)

原来,按照我当时的收入和经济情况,我完全可以把第一套房产中的Equity取出来,作为第二套房产的首付,并且把第一套房子作为投资房进行出租。这样,我不仅可以同时保留两套房产,第一套房产转为投资房还能给我带来许多税务上的优势。

但是很可惜,当时的我完全没有房产投资的概念,因此,我把Ermington的房子卖了,而且只卖了18万澳元。虽然我持有了三年,但算上交易成本,从这套房产的买卖中,我是亏钱的。而今天,我估计这套房产的价格在130到140万之间。

住大House的喜与忧

从1995年到2003年,我又搬了两次家,每次都是搬到了更大的房子里去住。2000年,在搬到Epping区住了五年之后,我们全家又搬到了悉尼很受华人喜欢的Chatswood West居住。后来,随着儿子和女儿的逐渐长大,和接送他们上学的需要,我在2003年购买了一套在悉尼北区St Ives的全新别墅里,并且在那里住了10年的时间。

(2000年Joseph购买的第三套自住房,位于Chatswood West)

由于从之前的经历中学到了经验,这一次我学聪明了。2003年时,我从事房地产行业已经有五年的时间,所以,当购买了St Ives的自住房后,我没有把Chatswood West的房子出售,而是把它转成了一套投资房。

而在许多人来看,我在St Ives购买的1000平米土地,室内面积600平米的第四套投资房,或许是很多人会觉得很不错的自住房选择:这是一套全新的,由建筑设计师设计的新房,室内用了大量的大理石材料,装修非常豪华,房子的地势又高,拥有非常不错的山景和漂亮的泳池,用现在的话说来就是看上去挺“高大上”的。

(Joseph的第四套自住房,位于悉尼St Ives区,也是他至今在悉尼居住时间最长的一套自住房)

由于房子的设计者花了大量的心思去建造这套房,因此它的要价也比较高,在市场上竟然挂牌了12个月还未出售。虽然我和我太太都非常喜欢这套房子,但由于卖家的预期也非常高,所以一开始我们的出价并没有被接受。

在多次购买自住房的经历中,我得出的一个经验就是,谁心态更平和就更有可能获得交易的主动权。许多人会在参加拍卖时受到情绪或者气氛的影响,把价格拍到自己的极限,而做出让自己后悔的决定。

由于我们的心态比较平和,因此我们咬定了自己的报价没有放,后来,另一个买家因为自身的原因没有及时交首付,因此,这套房子最后还是被我们买到了。所以,有时候买自住房我建议大家要摆正心态,如果是你的房子,那它总会最后是你的。

在St Ives居住的十年里,我们的孩子在这里健康愉快地长大,我的生意和事业也逐渐做得越来越大,在这里留给我许多美好的回忆。不过,住在一个室内面积接近600平米的大房子里,也有这么一些细节似乎并不那么让人满意:

第一, 由于家里的面积太大,几乎70%的空间是常年不用的。这不仅是一种浪费,对于一家人平时的互动和交流也是不利的。

第二, 巨大的空间带来日常维护上的不便。由于家里的空间较大,我太太又不太愿意请外面的人到家里来做清洁,因此每周自己都要花大量的时间用于室内外的清洁保养,而这些空间利用率又不高。

第三, 拥有大地的独立屋通常并不靠近市中心,因此每次出行,比如送孩子去学习,出差去机场,甚至购物等,都要花很多时间在行车过程中,同样要占据大量的时间。

也正是因为这些原因,我们最终决定搬离House,住到离城更近,维护成本更低,出行也更方便的公寓中去。

全新的公寓居住体验

2013年,在独立屋里住了20多年的我和太太,带着我们两个已经长大的孩子,第一次搬到了悉尼的公寓里居住。自从我移民澳洲以来,我自己一直有一个梦想,就是有朝一日要住到一个可以俯瞰悉尼歌剧院和海港大桥的房子中,这些年来也一直为这个理想而奋斗。

而实际的情况与我想象的还是稍有不同。我脑海中曾经想象的是住到悉尼的东区,Point Piper,Vaucluse这样的顶级区域的独立屋,当时的我认为这才是成功的标志。好在我的太太从来就不喜欢这样的想法, 而在住过独立屋这么多年后,我自己也改变了主意。

现在我们在下北岸的家,同样可以满足我每天观赏悉尼歌剧院的愿望,但它是公寓,而不是独立屋。我们可以方便地出门,选择各种交通工具,甚至是步行去到市中心,不论是上班,还是陪孩子周末出游,都比以前更为方便。

我的邻居们许多和我一样,大家都是从大House里downsize下来的。有一次邻居开party,在交流时大家才发现,原来每个人以前都以住带大地的House为荣,但现在看来,这里更多是一个“面子”的问题,房子住的舒不舒服,只有你自己才知道。如今谈起当时的这些想法,我和邻居们都相视一笑。

回顾我的自住房购房经历,我想我是一个在悉尼稳定而繁荣的房产市场中的受益者,当然我也犯了一些错误。如果给我重新来一次的机会,可能我会选择先做投资,而不是先买自住房,而我对房子的选择标准,也会更注重它的地段,设计,质量等因素,而不是一些“面子上”看上去更好的房产。

希望以上的这些分享,能够给你带来一些帮助和启发,也提前祝各位中秋国庆节快乐!

谢谢大家。

周华

2017.9.29

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