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【楼市观察】九月悉尼房价下降0.1%,墨尔本继续抢眼表现,公寓成交情况比想象的还要好

导读

根据澳洲最大的房产研究机构CoreLogic发布的最新报告,悉尼房产价格在刚刚过去的九月份出现了下降,这是过去一年半以来第一次出现这样的情况,而墨尔本的房地产市场继续保持上涨的坚挺态势。2017年最后一个季度,澳洲房市的走向如何,将成为一个值得关注的现象。

对于已经连续上涨了五年的悉尼房地产市场来说,或许终于到了对高增长说再见的时刻。CoreLogic公司最新的报告显示,九月份的悉尼房地产价格比上一个月下降了0.1%,是2016年4月以来,第一次出现月度的跌幅。

而在刚刚过去的第三季度,悉尼的房价也只是平缓地上涨了0.2%,是自2016年第一季度2.2%的跌幅以来的最弱表现。

不过,在悉尼市场逐渐转弱的同时,墨尔本和霍巴特暂时接过了增长的大旗。墨尔本在9月的房价上涨了0.9%,而过去一年当地的房价涨幅达到12.1%。

CoreLogic的首席研究员Tim Lawless表示,最近一段时间悉尼市场低迷的表现,主要受制于银行对于只还利息类贷款的收紧,同时,越来越多的投资人由于悉尼的高房价,而把眼光放到了其他城市。而墨尔本的增长同样是预料之中的,因为当地的人口是整个澳大利亚增长最快的,去年维州的人口增加了大约2.4%。

(澳洲首府城市2017年9月房价表现,资料来源CoreLogic)

(澳洲首府城市过去12个月房价表现,资料来源CoreLogic)

墨尔本市场火热,高密度公寓成交顺利

最近几个月来,墨尔本市场强劲的二手房拍卖率支撑着当地的市场。过去一段时间以来,墨尔本的周末清拍率都保持在70%的水平以上。同时,上市房源一直保持在较低的水平,许多区域都是卖家市场,房源在市场上的平均停留时间为30天左右。

而根据澳洲金融评论(AFR)报道,来自建筑融资机构MaxCap的数据显示,墨尔本高层公寓的成交情况,比市场预计的还要更好!

MaxCap公司的首席投资官Brae Sokolski对媒体表示,该公司提供融资的四个超高层项目,总共有1937套公寓,占据整个墨尔本CBD公寓开发量的40%左右。而从他们掌握的情况来看,这些项目的交房情况非常顺利,几乎没有遇到什么问题。

这些项目都有100%的预售,65%的公寓在开始交房后的两周内顺利交房,剩余的大部分在4-6周内交房。这些项目中有一半左右的买家是海外人士,在目前澳洲银行对海外投资者收紧贷款,同时中国外汇管制继续收紧的情况下,墨尔本的公寓成交还能交出如此一份成绩单,显然让市场人士感到高兴。

 

据悉,MaxCap公司参与融资的四个项目分别为:

拥有643套公寓的Victoria One;

拥有627套公寓的Light House;

拥有633套公寓的EQ Tower;

以及拥有487套公寓的Empire Melbourne。

以Lighthouse为例,98%的公寓在开发商Call Settlement后的60天内得以成交。MaxCap公司的随机抽样调查还显示,这些项目中大约58%的业主是以现金成交房产的,33%通过澳大利亚的金融机构得到贷款,9%通过海外金融机构得到贷款。

悉尼市场平淡,首次置业者增加明显

 

反观悉尼市场,0.1%的降幅虽然不算很多,但在不少行业内人士看来,这是悉尼市场终于显出疲态的迹象。CoreLogic的数据还显示,9月悉尼价格最弱的地区为North Sydney到Hornsby所在的North Shore地区,以及西部的Blacktown地区,这两个区域的房价分别下降了0.7%和0.9%。

随着10月份春季的到来,澳洲房市应该会进入传统意义上的“旺季”,不过,随着房价可负担性问题在悉尼的日益加剧,今年这个春季的悉尼房市将会如何表现,值得期待。

(Domain的数据显示,过去半年悉尼清拍率超过一半在70%以下,显示房市转淡)

好消息是,首次置业者在悉尼市场中开始占据越来越重要的地位。随着政府自7月1日开始实行的印花税和补贴新政,这也是符合市场预期的现象。

CoreLogic首席研究员Tim Lawless表示,在今年6月到7月之间,新州的首次置业者人数增加了28%,这显然是与新政的刺激具有密不可分的关系。

独立屋的价格高企,让越来越多的悉尼人,开始选择购买公寓作为自住或者投资房。市场普遍认为,虽然悉尼市场承压,但类似10%以上的大调整几乎不可能会发生。

亚太观点

面对三季度及九月份的市场最新变化,亚太集团公寓项目经理William Mitchell表示,目前出现的这些迹象都符合我们对于市场长期走向的判断。澳洲的首府城市长期的房价表现总体都是稳定的,虽然短期内各个城市的表现会有比较大的差异,但一个成功的房产投资者更应该关注自己的长期投资目标,而不要过度被短期的波动所影响。

(亚太集团公寓项目经理William Mitchell)

从亚太集团最近成交的项目来看,墨尔本的公寓市场呈现出非常强劲的租房需求,投资者的租金回报率非常理想。这受益于亚太集团对于项目质量和品质的高度把关,也是墨尔本人口高速增长的必然结果。而至于悉尼,William认为,悉尼市场将继续分化,具有投资价值的区域和项目将变得越来越难寻觅,投资者也更需要专业人士在房产投资路上给予帮助。

(参考资料:Australia Financial Review,CoreLogic,Domain)

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