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【房市动态】移民增加,就业强劲,历史趋势…昆士兰房地产市场或将迎来春天!

种种迹象表明,昆士兰州正处于其房地产周期中的“Sweet Spot”(甜区)。快速的人口增长幅度,就业机会的增加,以及当地房地产价格相对悉尼和墨尔本所具备的可负担性,正在让这片阳光灿烂的土地,吸引越来越多的房产投资者的眼光。

 澳大利亚的权威房地产机构CoreLogic首席研究员Tim Lawless最近发布了一篇文章,标题为《布里斯班能否成为未来五年表现最佳的首府城市?》,引起了不少的评论和关注。

文章中提到,虽然过去十年布里斯班的房价表现不如悉尼和墨尔本,但仅仅凭借这一点,还不足以判断未来它的表现将会反超两位老大哥。只不过,和其他城市之间的房价差距越来越大,会让这里的价格对投资者来说越来越有吸引力。

根据CoreLogic的数据,截止到2017年11月,墨尔本的独立屋中位价比布里斯班高57%,悉尼的独立屋比布里斯班更是高出惊人的102%。然而,悉尼的家庭平均收入只比布里斯班高12.9%,墨尔本的数据更是比布里斯班低了0.7%。

几乎就在Tim Lawless发表文章的同时,《澳洲金融评论》也在近期对于2018年的昆士兰市场发表了自己的看法,它们的主要出发点则是从历史数据的角度来推测未来的走势。

 

历史总是惊人的相似

早在2002年,布里斯班的独立屋价格就曾经只有悉尼的41%,这一差距也是至今为止尚未被打破的历史记录。不过,随着州际移民开始从2003年大量迁入布里斯班,这里的房屋中位价开始缩小和悉尼的差距,并在2008年达到顶峰。当时,布里斯班的独立屋中位价是悉尼的78%。

(昆士兰与悉尼的净移民,房价,就业数据对比。图片来源:AFR)

在不少市场专家看来,目前的情况和2002年的有几分相似,布里斯班的房价再次和悉尼拉开巨大的差距,人口也开始增长。对于悉尼的投资者来说, 这里的房价具有巨大的优势,而前几年在悉尼投资了房产的人,现在有不少Equity可以用以投资昆士兰的房产。

(目前,布里斯班的独立屋中位价是悉尼的43%,接近历史低点。图片来源:AFR)

对于这样的变化,开发商们当然是最早嗅觉到的群体之一。澳洲最大的开发商之一Stockland就表示,目前它们有大量的来自悉尼和其他城市的买家,对于购置它们在昆士兰的项目感兴趣。

比较常见的一种情况是:一个来自悉尼的家庭,拥有一套价值80万的房产,还有20万的贷款。他们将房产卖掉,然后去昆士兰全款购置一套50万以内的独立屋,这样还能剩下10万左右的剩余资金。对于一些普通的澳洲人来说,这么做的魅力简直无法抵抗。

 

就业数据改善明显

虽然国际移民的数量还不如悉尼和墨尔本,但在吸引州际移民方面,昆士兰显然是全澳的赢家。对于大部分迁入昆士兰的州际移民来说,布里斯班附近所在的昆士兰东南部(South East Queensland)是他们最喜欢的居住地。

此外,这里的就业情况也在变得更好。根据CoreLogic的数据,截止到2017年11月的过去一年中,昆士兰的工作就业机会增加了4.8%,这一数据超过了所有的其他州。从绝对数字来看,过去一年这里创造了大约113,000个就业岗位,比新州的111,000个和维州的94,000个都要更多。

Tim Lawless在他的文章中谈到,过去布里斯班的房价增幅之所以没有悉尼和墨尔本强劲,很重要的一个原因就在于这里的就业市场不如后两者。从现在的情况来看,这一对于房产市场来说不可或缺的一环正在补上,再加上人口的涌入,对于昆士兰房产未来的表现可谓至关重要。

 

州际移民撑起昆州房市

对于不少居住在悉尼和墨尔本的澳洲人来说,他们已经受够了高房价的困扰,其中一些人已经开始用脚投票。2016-17财年,昆士兰接受了17,426个州际移民,相比上一财年度增加了大约50%,这一数据也是全澳最高的。相反,新州,西澳,南澳及北领地的州际移民则出现了一定程度的下降。对于那些想把昆士兰州称为自己的家的移民来说, 这里的阳光,生活方式和低房价具有巨大的吸引力。而对于一些家庭移民来说,撇开房价不说,就连这里的学费和Child Care的价格,都要比悉尼便宜不少。

目前,昆士兰的州际移民中,来自新州和维州的人群也占据了大多数。布里斯班的经济学家Nick Behrens在接受澳洲金融评论采访时表示:“人口的流动伴随着就业机会的增加,最终会导致房地产市场的活跃,目前发生在昆士兰市场上的情况就是这种模式的真实体现。”

据统计,上一次昆士兰出现州际移民暴涨的高峰期出现在2002-2003年度。那一年内,这里涌入了39,207个人口。随后,昆士兰的楼市迎来了一波五年的涨幅。

15年后,我们似乎又回到了那类似的时间窗口。这一次,你觉得历史是否会重演呢?

 

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