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悉尼,墨尔本太贵超预算?没关系,这些城市房价正处于20年来的最可负担期

在许多人看来,澳大利亚的房价在过去几年快速增长,已经超过了许多人的购买能力。不过,实际上这样的说法并不完整,因为这些年房价普遍大幅上涨的城市,主要是指悉尼和墨尔本。而根据澳大利亚住房行业协会(Housing Industry Association)最新发布的季度报告,澳大利亚的部分城市,正处于20年来的房价最可负担期。

 

来自澳洲统计局ABS的数据显示,截止到2017年12月,澳大利亚的住宅房地产总市值已经达到了6.87万亿澳元的规模,仅去年最后一个季度,整个国家的房产增值就达到了930亿澳元。但是,回顾金融危机发生至今的澳洲房产市场,房价的增幅在整个澳洲范围内,呈现明显的不均衡状态。

一张来自CoreLogic的这张图表清楚地显示,悉尼和墨尔本,在过去近十年的房地产市场中,是绝对的赢家,这里的房产,不论是公寓还是独立屋,都相比其他首府城市出现了更多的增长。

房价可负担性

以2009年房价作为基数来看,悉尼和墨尔本的房价指数接近翻倍(数据来源:CoreLogic)

过去几年,悉尼和墨尔本就好像一对自带光环的双胞胎兄弟,引领着整个澳洲房市的增长,让其他兄弟城市少不了有些许羡慕之情。

但在过去几个月,市场风向好像又突然起了变化。买家们在拍卖场上疯狂叫价,生怕错过机会,再也买不到房子的现象不见了:悉尼独立屋市场在2017年的最后一个季度,出现了2.4%的下跌,中位价也回落到了100万以下;评测机构穆迪的分析师更是预计,2018年的悉尼独立屋中位价将下跌4.2%。

但即便如此,悉尼和墨尔本两地的房价还是超出了许多人的购买预算,这两大城市也成了世界房价排行榜上的常客。不过,如果你愿意换一种思路来看的话,澳洲除悉尼,墨尔本之外的城市,房价实际上依然十分“亲民”。

“澳洲的其他六大首府城市的房价实际上非常合适,它们的可负担性或许是过去20年里最好的。”HIA高级经济师Shane Garrett在发布该机构最新的一份房价可负担性报告时表示。

房价可负担性

HIA的房价可负担性报告,主要的测算方法是计算贷款还款额占家庭总收入的比例。在澳洲的五大首府城市中,珀斯目前的可负担性是最好的,月平均贷款还款额只占家庭总收入的27.5%,而悉尼毫不意外的垫底,许多家庭将用收入的一半以上来偿还贷款。

那么相较悉尼,墨尔本而言,另外几大城市的可负担性究竟体现在哪些方面呢?

 

珀斯:澳洲的下一个超级明星城市?

西澳是澳洲面积最大的州,矿产资源居全国之冠,是世界第2大铁矿石生产地,首府城市珀斯一直以来,都是澳洲最主要的经济重镇之一。

虽然由于特殊的地理位置,这里被称为世界上最孤独的城市,但珀斯无疑有着属于自己的独特魅力。这里是唯一一个常年与中国没有时差的澳洲首府城市,对于从事贸易和商业往来的人来说,无疑具有非常大的吸引力。

房价可负担性

受到过去几年矿业低迷的影响,珀斯在2014-2017年连续经历了数年的房价回落期,目前的独立屋中位价已经回到了大约50万澳元。但目前种种迹象显示,珀斯的矿业最坏时期或许已经过去。去年11月,毕马威公司发布报告称,澳洲矿业繁荣在黑暗的几年后再次回归,不少澳交所ASX50公司中的矿业企业利润出现翻倍。

对于珀斯这样的资源型城市来说,矿业的复苏与楼市的回暖,通常会呈现出非常高的相关性。

目前,珀斯的部分富人区的楼市,已经出现了上涨的现象,但珀斯的独立屋中位价仅为46万澳币,大约是悉尼中位价的一半;一个普通收入的悉尼人存够一套别墅的首付需要8.2年,而在珀斯只需3.9年,难怪亿万富翁Kerry Stokes也肯定的说:现在是投资珀斯房地产的最佳时刻!

房价可负担性

阿德莱德:低调多年,即将华丽转身?

最近刚刚完成了选举的南澳首府阿德莱德,很长一段时间都不在外省房产投资者的雷达中。由于过去几年房市的平暖,在此次选举过程中,房产政策竟然都不是当地政客们拿来争取选票的主要工具。目前,阿德莱德每周的房产拍卖数量在100个左右,相比墨尔本悉尼经常性的上千套物业来说,这里的确是个相对安静的市场。

房价可负担性

从租金回报的角度来看,阿德莱德和布里斯班远好于悉尼,墨尔本

 

阿德莱德的独立屋中位价目前在433,354澳元,还不到悉尼的一半,这让投资者有理由对这里的房产市场充满信心。这里的独立屋租金回报率在3.8%,而公寓的回报率在5%,同样远好于房价更贵的悉尼和墨尔本。空置率方面,阿德莱德的最新数据仅为1.4%,成为全澳仅次于霍巴特的房子最好出租的首府城市。

在基础设施建设方面,南澳首府同样动作不小。

阿德莱德作为澳大利亚的健康及医学研究中心的地位,在过去几年正在不断得到加强。2018年,预计整个阿德莱德用于基础设施建设的投资总额将达到19亿澳元,新建的皇家阿德莱德医院等大型项目,将为当地的就业,人口增长等带来巨大的利好。

房价可负担性

亚太集团旗下Starfish开发公司在阿德莱德核心区域开发的高品质公寓Bohem

 

布里斯班:市郊房产正在成为投资者热宠

有关布里斯班市中心公寓的新闻,总是媒体炒作的最爱。不过若是你是真正布里斯班楼市的长期观察者,你就会知道,如今距离市中心5-20公里左右的郊区(middle ring area),早已经成为了当地房产投资者最关注的区域。

根据昆士兰房产学院(Queensland Real Estate Institute)的数据,租房者的大量涌入,让这一区域的房产空置率从3.4%下降到了2.1%,而这些区域的房价也有了不少增长。

亚太集团于2017年初向投资者推荐的,距离市中心仅6.5公里,位于Cannon Hill区域的联排别墅项目Wattle Grove,已经于去年年底成交。来自亚太集团物业管理部的信息显示,该项目所有的投资者都获得了超过5.2%的租金回报率,许多房源在交房两周内就迅速出租。

房价可负担性

Wattle Grove联排别墅项目,距离CBD6.5公里,租房需求旺盛

 

近几年,布里斯班的基建同样进入了高峰期,皇后码头综合改造项目,机场新跑道,跨河铁路等大型项目的上马,让这座城市看上去更加充满活力。州际移民的不断涌入,也让布里斯班成为越来越多澳洲人心目中的理想居住地。

不过,总体而言,布里斯班部分区域的可负担性相对珀斯和阿德莱德来说依然较低,这里的许多区域房价在过去一年里有了不少的增长。随着这里的人口在未来十年继续向着增加100万的目标进军,布里斯班的可负担性还能保持多久,值得关注。

对于珀斯,阿德莱德和布里斯班的住宅可负担性问题,亚太集团公寓项目经理William Mitchell表示:“许多澳洲人已经用脚投票,全家搬迁到住房可负担性更好的城市去生活。精明的投资者应该敏锐地嗅到这一趋势带来的房产投资机会,因为州际移民的增加,无疑将加快这些城市房价上涨的动力。”

 

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