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仲量联行:看好布里斯班公寓市场的八个理由

 

国际五大房产咨询公司之一的仲量联行(JLL)在今年3月发布了一份针对布里斯班公寓市场的全面报告。报告指出,虽然布里斯班当地的公寓市场在过去12个月内遭遇了一定的挑战,但最坏的时刻或许已经过去。该公司对于当地公寓市场的中期表现持乐观的态度,尤其是质量,地段,设计都非常精良的优质公寓。

为了印证这一观点,JLL在其报告中列举了八大看好布里斯班公寓市场的理由,现在就让我们一起来一一列数。

 

理由一. 昆士兰经济的强劲反弹

自2013年澳洲的矿业进入低谷期后,昆州经济已经开始呈现出了强烈的反弹趋势。德勤公司预计,未来五年内,昆州的经济将以平均每年3.8%的速度上涨,这一速度将是这段期间所有州际增长预测中最高的,而澳洲各大州的平均经济增长幅度将在3%左右。

与此同时,经济学家对于昆士兰未来的经济发展多元化表示看好。良好的商业环境,将使得昆州经济不只依赖于矿业,消费增长,出口增长,旅游,教育等产业同样将成为昆士兰的重要经济支柱。

即便对于资源业,专家们的态度也开始变得乐观起来。虽然像上一周期这样的矿业繁荣或许不再会出现,但对于资源业的需求同样已经开始呈现上涨,预计未来五年有大约200亿澳元的资金将投入到昆州的资源产业中。

布里斯班公寓

理由二. 基建大繁荣

过去几年,昆州的基建速度曾经一度有所滞后,这主要是由于州政府的债务产生,无力投入更多资金用于基建。但目前这一现象已经成为过去。随着昆州政府的收入上升,昆州的基建“大跃进”时期也拉开了帷幕。最近举行的昆州大选,也进一步为一些大型基建项目扫清了障碍,诸如投资54亿元的跨河铁路项目等,都已经排上了昆州政府的计划之中。

目前布里斯班的重大基建项目包括:投资30亿元的皇后码头项目,布里斯班机场第二跑道扩建工程,Eagle St码头项目等等,这些工程不仅将大大提升布里斯班的市容市貌,也将带来大量的就业与人口增长机遇。

布里斯班公寓

理由三. 人口快速增长

昆士兰州的人口增长速度一直以来都高于澳洲平均水平。过去35年,这里的人口以平均每年2.0%的速度上升,而全国平均水平则只有1.4%。不过,在2013年之后的矿业衰退期间,昆州人口的增长速度有所放缓,2015年只录得1.3%的人口增加,但到2017年,已经回复到1.7%的水平。

人口增加的重要驱动力之一,在于布里斯班相对于悉尼和墨尔本的房价可负担性更好。目前,这里的独立屋房价只有悉尼的55%左右,上一次在2000年左右,昆士兰的人口也曾出现快速增加,当时这里的房价也只有悉尼的一半左右。

澳洲统计局的数字显示,2017年第三季度就有大约5300个澳洲人从其他州迁移到昆士兰生活,他们中的绝大多数居住在布里斯班及其周围地区。

当然,人口的增长同时也离不开就业数据的改善。昆士兰在2017年内的就业人数上涨了4.7%,预计这一趋势在2018年还将得到延续,这些都对布里斯班住宅地产的增长提供了积极的信号。

布里斯班公寓

理由四. 公寓价格可负担性强

过去五年,布里斯班并没有出现向悉尼和墨尔本这样的公寓大繁荣时期。根据CoreLogic的数据,过去五年,悉尼的公寓平均上涨了50%,墨尔本上涨了20%,而布里斯班则上涨了9%。以每平方米计算的话,投资者在布里斯班最好地段投资公寓的每平米单价大约在8000-1000澳元,而投资者在悉尼,要花多一倍的价格,才能买到距离市中心大约15-20公里的公寓。

虽然目前投资者的贷款政策有所收紧,但布里斯班公寓更低的价格,更好的租金回报,以及中长期更好的增值潜力依然吸引着不少投资者的目光。以租金回报来说,虽然整个布里斯班市的公寓回报率在4.8%,但个别优质公寓的租金回报可以达到5.5%以上。而不论悉尼还是墨尔本,公寓的平均租金回报率在4%以下,更不用说回报更低的独立屋。

 

理由五.  公寓供应量急剧下滑

关于布里斯班内城区公寓的分析报道多如牛毛,但实际上当地的供应量高峰已经过去,未来几年,这里的新房供应数量将出现明显的反转剧情。导致未来几年布里斯班公寓供应数量下降的重要原因,在于银行对于开发贷款的收紧,造成了大量的新建项目被无限期的拖延。

过去12个月,布里斯班当地新开建和销售的公寓数量屈指可数。现在来看,2016年是布里斯班公寓供应量的峰值,大约有7000套公寓成交,而今年的数字大约是4500套,未来几年这一数字将会继续下降。如果目前的趋势不变,那么到2020年之后,当地的公寓将会出现供不应求的状态。

布里斯班公寓

 

理由六. 高质量公寓表现依然不俗

说布里斯班公寓都不涨的人,或许并没有做好足够的市场调研。事实上,即使在整体市场相对较平缓的布里斯班,个别质量出众,选址优秀,建设精良的公寓项目,依然在市场上有着非常不错的表现。

目前的布里斯班市场上,公寓的供应中充斥着大量选址一般,质量普通,价格较低的公寓。这类公寓在销售时基本或者大部分销售给投资者,并且以面积较小的一房,两房公寓为主。

JLL的研究显示,导致布里斯班二手公寓价格涨幅不大的主要因素,是这些质量较差的公寓,很不幸,他们也是整个市场中的大多数产品。但在2017年的二手公寓销售记录中,有64%的公寓以超过购买价的价格出售,并且其中一部分的价格涨幅超过20%。

一个最明显的现象就是,那些面积较大,配套设施完善,选址考究的公寓,比那些面积偏小,配套一般的普通公寓的表现要强劲许多。也就是说,目前的布里斯班公寓市场,是一个表现分化非常严重的市场。

布里斯班公寓

理由七. 高密度居住方式渐成主流

历史上,澳大利亚的独立屋建造数量一直以来都要超过公寓两倍以上,但2016年的数据显示,公寓的建造数量第一次超过了独立屋。

造成这一现象的一个重要原因,是澳大利亚人居住方式的改变,并且这一现象已经在全澳的首府城市中变得普及。随着人口结构的改变,80后,90后人群,将是未来澳洲购房大军的主力人群,这些与他们的长辈有着完全不同生活方式和价值观的年轻人,将不再拘泥于必须要有后院的生活方式。更多的人希望自己居住在一个出行便利,安全,有配套设施,无需花过多时间打理花园的房产中。

对于布里斯班的人来说,高密度居住方式的转变要比悉尼这样的城市更慢一些。2016年的人口普查显示,布里斯班只有12.6%的人群住在公寓中,而悉尼的这一比例已经高达28.1%。过去几年的公寓建设高峰期,无疑将提升布里斯班公寓居住的人群比例,这座城市的居住方式改变,也将从此拉开序幕。

 

理由八. 布里斯班总体市场供应量均衡

如果我们不只看公寓,而把目光放到更广的整体市场,那么我们会发现布里斯班的住房供应量在总体上依然保持均衡状态。从过去三年的数字来看,公寓的整体供应量或许暂时超过了需求量,但这一情况只会维持较为短暂的一段时间。随着目前整个房产市场新房开工率的下降,预计市场将会很快达到新的供需平衡,并进而转向供不应求。

亚太观点

关于布里斯班公寓市场的争论已经由来已久。首先,投资者在作出投资决策的时候,如果只凭媒体的报道来判断,那往往会被自相矛盾的标题弄得不知所措。以墨尔本为例,两年前个别机构曾经大肆宣扬的CBD公寓供过于求的新闻,到了今年已经完全180度大转弯,基调变成了供不应求。这样的情况是否会在布里斯班市场上再现?

必须承认的是,在过去几年的澳洲基建大繁荣之中,布里斯班和澳洲的其他首府城市一样,都经历了一轮新房建设的高峰期。在这之中,既有质量高,值得买的好项目,但也绝对不乏粗制滥造,没有投资价值的烂项目。

作为房产投资者,如何在不缺少供应量的市场中精心挑选具有投资价值的优质楼盘,是决定投资是否能够成功的必要前提。亚太集团一直以来秉持着专业,认真,把财富带进千家万户的态度,在市场上精心为投资者选择各方面都具有投资价值的优质项目。

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