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澳洲亚太集团 投资澳洲房产

【CEO特辑16】为什么我对澳洲房产情有独钟?

CEO寄语

很高兴通过亚太集团的网站博客和大家交流。

自2006年成立以来,亚太集团的核心价值观,就是帮助我们的客户建立一个4-10套的房产投资组合,并帮助他们尽可能长时间地持有这些资产,直到它们的价值翻倍。我们希望帮助我们的客户,通过成功的房产投资,达到财务自由的境界。

我个人从事房地产行业已经接近20年的时间,也见证了数轮澳洲房地产周期的起起伏伏。我希望通过这个专栏,和大家分享我这些年自己在房产投资方面的一些心得体会,亚太集团的成长和企业文化,以及一些大家关心的市场热点话题,希望能够给大家带来有价值的信息。

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我们为什么要投资?

有一件事,我一直在致力于唤起人们对它的关注 — 我们的退休生活

当我们的身体不再健壮,当我们的双手无法再胜任工作,当我们的雇主认为我们的工资太高了……到那样的时候,我们要如何保证自己仍能像今天一样,优雅体面地生活?

也许有人会说,我们有养老金。

假设在10年前 — 也就是2008年 —你退休了,退休时账户上有整整$100万澳元的养老金,在当时的高利率环境下,这笔养老金可以为你带来每年8万左右的年回报。听起来还不错,对吗?

然而,在如今的低利率环境下,同样的$100万养老金,每年只能为你带来$12,000 – $15,000的年回报,这远远不够日常生活开销。

更何况,绝大部分澳洲人根本没有$100万的养老金。

根据最新的澳洲统计局数据,当澳洲人退休时,在他们的养老金(super)账户上,男性平均有$270,710澳元,女性平均有$157,050澳元。显而易见,这笔钱远远不够舒适惬意地度过三四十年、甚至更长的退休生活。

有些人从来没意识到自己有养老金不足的问题;有些人意识到了,却不知道该怎样去解决这个问题。

在我看来,解决这个问题的方法只有一个,那就是尽早进行投资、尽可能地积累财富

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我为什么选择房产投资?

在地产界工作20余年的从业经验,以及我自己和亚太集团成千上万名客户的成功投资经验,让我非常确信,房产投资是一种极为适合绝大多数澳洲人的投资方式。

很多人并不真正地了解房产投资,认为房产投资不过就是“买房子”。但实际上,单纯地购买房产并不能直接和积累财富画上等号。只有当你借助杠杆的力量时,才算真正地进行了房产投资,也才算真正地开始通过房产积累财富。

  1. 利用银行的借贷资金作为杠杆

许多人都听说过这个说法:澳洲的房价每10年就翻一倍。但是,如果你只着眼在这个“翻一倍”上,那就说明你并没有意识到杠杆所带来的更为惊人的资本回报。

假如你支付20%的首付,向银行借贷80%,那就等于是5倍杠杆。当房价“翻一倍”的时候,你所投入的资金实际上翻了5

我举一个自己的例子。

1998年的时候,我刚刚开始地产投资,在悉尼市中心的中央火车站附近以$195,000的价格购入了两套1卧室的公寓。那个时候我胆子比较大,所以只支付了10%的首付,贷款90%,也就等于是10倍的杠杆。

如今这套公寓的市值大概在$700,000-750,000之间,并且每套都能为我带来每周$500-600的租金收入。房产的价格在20年间翻升了3.8倍,而我作为首付的那$19,500澳元如今翻升了38倍,这就是杠杆的惊人力量。”

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关于利用借贷杠杆来进行房产投资,我有这样一个理论:

当你支付20%的房款首付,利用杠杆进行房产投资时,你就等于是在和银行“合伙做一个生意”。银行是你长达30年的“生意合作伙伴”,他投入80%的资金,却不会占取任何“股份”;他借款给你,还允许你只还利息。

你的还款绝大部分都由租客的租金和税务局退还的税款支付,你自己只需支付很少一部分,并且这一部分将随着时间的推移、租金的上涨变得越来越少。

最终,这个“生意”会在没有持有成本的情况下,自动地、良好地运行起来。

  1. 利用专业人士的知识与时间作为杠杆

在房产投资里,你还有另一个杠杆可以利用,那就是他人的知识与时间。

许多有房产投资意向的人往往花费很多个周末去奔忙看房,最后却往往一无所获。这浪费的不仅是时间和精力,还有机会成本。即使他们最后买下了房子,也常常由于缺乏长远规划、失去信心等原因,过早地抛售了那些原本可以升值几倍甚至几十倍的房产。

但是如果你请专业的人来做专业的事情,那么一切都会变得非常省心。比如在亚太集团,一个投资者可以轻松地利用我们的专业房产投资策略师的时间和知识,让策略师去为你寻找合适的投资房产、制定合理的投资计划,再为你组建一支优秀的投资团队,最终成功地帮助你建立起4-10套房产的投资组合。

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让我们把时间跳回到我刚才提到的1998年。

 在那一年,我在短短的12个月之内建立起了包含7套房产的投资组合。这些房产在过去的20年间都实现了巨大的资本增值,其中的几套我直到今天还仍然持有。但如果仅仅靠自己单打独斗,我根本不可能取得这样的成绩。

 我要把这一切都归功于我当时的投资导师。他本人就是一位成功的投资家,他不但启发、指导了我,还为我建立起了一支极富经验的专业团队,让我拥有了可以帮我争取到理想额度的贷款经理、会亲自到我家里来帮我完成过户手续的律师、还有自己就从地产投资中获益丰厚的优秀会计师。

 正是因为利用了我的导师和各位专业人士的时间、以及他们在过去数十年中积累的专业知识与实战经验,才让我在1998年那一年内就快速地购买并持有了7套投资房产。

很多亚太集团的投资策略师自己就是拥有数百万级别投资房产的成功投资者,当你利用他们的知识与时间作为杠杆时,你可能只需要花费一次咨询的时间,就可以轻松地“撬动”房产投资路上的所有障碍,把你宝贵的时间更多地花在提高收入、享受生活上。

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除了可以运用杠杆来实现资本“翻倍式”增长之外,澳洲的房产还有着一些其他国家所不具有的独家优势,使得它们更加适宜投资。

澳洲房产的优势之一:有完善可靠的市场记录

作为一个老牌发达国家,澳大利亚对于房地产的记录极为详尽丰富,可谓应有尽有。

在澳洲的房产市场上,大到区域均价、小到地皮交易,桩桩件件都有着100年以上的政府记录、以及40-45年以内的电脑数据。

澳洲房产的优势之二:价格增长极为稳健

澳洲有着极为稳定的经济环境,因此也带来了投资澳洲房产的人们带来了极为稳健的房价增幅。

根据国际清算银行(BIS)的统计数据,在过去的50年之间,全世界只有7个经济体能够做到房价平均每年增长8%-10%,澳大利亚正是其中之一。

澳洲房产的优势之三:具有长期的稀缺性

澳洲虽然有769万平方公里的广袤国土面积,但其中的绝大部分土地都不适宜人类居住,2,500万的人口中的绝大部分都居住在5个沿海的主要首府城市。

大都会城市的土地资源是非常有限的,而自然增长人口和国际移民让澳大利亚保持着人口增速最快的发达国家之一。因此,即使近年来的建设热潮可能让某些特定地区在短期内出现了过量供应,但从宏观的角度来看,数据显示,澳洲仍然长期面临着住宅供应不足的问题。

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澳洲房产的优势之四:稳定的租金收入

商业地产或许会因为经济不景气而空置,但不论何时,人们永远都需要一个遮风避雨的屋檐。

因此,澳洲快速增长的人口带来的是不断上涨的住房需求和不断增加的租客数量。这样稳定的租金将成为你的被动收入(不需要劳动就可以获得的收入),这部分收入可以帮助你偿还掉大部分甚至全部的贷款,并且会随着时间的推移和租金的上涨,带给你越来越多的回报。

澳洲房产的优势之五:国家文化及政府政策

澳洲是发达国家中房屋自有率最高的国家之一,这里的人们始终怀揣着“澳洲梦” — 拥有自己的住宅。也许正因如此,澳大利亚虽然仅有美国8%的人口,却同时有着相当于美国的四分之一的庞大住宅房产市场。

澳洲的政府也非常鼓励房产投资,是世界上极少数实行负扣税的国家之一,可以让房产投资者获得税务减免,也就更容易获得健康的现金流。

澳洲房产的优势之六:易于使用杠杆,风险相对较低

因为上述的四点优势:记录可靠、涨势稳定、长期稀缺、有着国家文化和政府政策支持,澳洲的银行非常愿意为住宅房产借贷,即使在现在收紧贷款的环境下,银行也仍然愿意给出高达房价80%的借贷额度。这说明了银行对于澳洲住宅房产的信心,也让投资变得更加容易。

另一方面,与股票或者生意这些可能会让你“血本无归”的投资手段相比,在房产投资中,只要长期持有,你肯定不会亏本,这也是我认为投资澳洲房产风险相对较低的原因之一。

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我给房产投资者的一些建议

  • 不要根据媒体做决定

世界上最成功的投资大师之一,吉姆·罗杰斯(Jim Rogers)曾经说过:“当媒体的观点一边倒的时候,你应该冷静地站到他们的对面去。”

对媒体来说,最重要的往往是吸引眼球,而非报道真相。不管媒体把市场说得多么可怕、或多么糟糕,永远记住一点:媒体永远不会对你的投资结果负责,也从来没有人通过看报纸实现了财富自由。

  • 拥有自己的导师和团队

在生活中,我们学绘画、学乐器、学运动,都会需要一个老师;投资也是同理,你需要一个更有经验的导师来启发你、鼓励你、帮你做好规划,这样才能事半功倍。

你还需要一支专业的团队来帮你执行规划,这支团队里应该包括贷款经纪人、会计师、过户律师、物业管理经理等 — 只有这样,你才能真正走上成功的投资之路。

  • 第一套房可以rentvesting

人们在年轻时,往往并没有做好进入地产市场的准备。你可能手头紧张、事业还未稳定、也不知道自己将来最想住在哪里,但你不应该白白错过本可以用来积累财富的机会。

年轻人的第一套房产可以考虑rentvesting,就是购买一套投资房产而自己租住在别处,一方面保持可进可退的灵活性,另一方面享受投资房带来的租金收入和资本增值。

 

澳洲亚太集团成立的12年以来,已经帮助成千上万名澳洲人成功地建立起了属于自己的房产投资组合,使得他们能够不断积累财富,走向更有自信的未来。

通过有效的房产投资组合,将财富带进千家万户,这是我们始终不渝的初心,也是我们坚定崇高的使命。

 

——周华

2018年10月25日

 

澳洲亚太集团CEO周华先生经常在全澳各地举行投资讲座,致力于帮助更多的投资者树立正确的投资理念,并创建属于自己的房产投资组合。

今天就预约一次澳洲亚太集团的免费投资讲座吧!

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