同样是70万，你该买一套墨尔本CBD的两卧室公寓，还是一套Ballarat的大地豪宅？

对于许多澳洲房产买家来说，当他们手握着一笔预算时，关于到底怎样投资房产这个问题，他们往往面临着这样的一个两难境地：

是选择核心都市的公寓，还是选择周边城市的豪宅？

是选择下楼即到的餐馆和车站，还是选择以“公顷”计算的土地？

这两份不可兼得的“鱼和熊掌”，成为了很多人在购买房产时的头号难题。

现在，假设你有70万澳元的预算，打算投资墨尔本，你会买一套CBD的两卧室公寓，还是一套Ballarat的大地豪宅？

这个问题取决于 — 你是一名自住买家，还是一名投资者。

对于自住买家来说，标准答案只有一个：你喜欢。

自住房的选择是一件非常主观的事情，没有人会比你自己更了解你和你的家庭的喜好、需求、以及未来潜在的发展可能。

如果说，优越的学区、四通八达的交通、营业到凌晨的酒吧、睡到8点半也来得及9点打卡的地段……这些对你来说都比土地和后院更加重要，那么在都市核心地带买一套公寓，自然是你最好的选择。

如果说，大片的土地、开阔的后院、清晨的鸟语花香、生5个孩子也能保证每人都有自己的卧室……这些对你来说比便利的生活更加重要，那就在距离首府城市中心商务区50-100公里的周边城市买一座大地豪宅，开始“地主”式的生活吧。

对于投资者来说，标准答案也只有一个：资本回报。

很多人会认为周边城市的房产往往价格更低、更易于入市，且还带有大面积永久产权的土地，是投资的完美对象。但实际上，这些因素真的能帮助投资者获得更好的收益吗？

当我们讨论投资时，我们讨论的无非是成本和收益。

数据显示，在同样预算的情况下，更能帮助你积累财富的，是资本收益更强、维护成本更低的首府城市公寓。

首府城市VS 周边城市 – 首府城市：更强的资本回报

研究发现，在5-10年的时间跨度内，首府城市房产带来的资本回报要比周边城市更为优秀、稳定。

独立地产研究机构RiskWise发现，澳洲首府城市房产的5年平均资本增值率高达52.2%，而周边城市的5年平均资本增值率不足这一数据的一半，仅为23.5%。

首府城市和周边城市的房产5年资本增值率 数据：RiskWise 图：Ironfish

根据一项ANZ银行研究机构发布的澳洲房价调查，在过去的11年中，澳洲首府城市的房价增长表现不但比周边城市更为强劲、也要更为稳健。

ANZ的数据显示，每当市场行情大幅上涨时，澳洲主要首府城市都会首先起飞，并以远高于周边城市的比例上涨，随后周边城市才会缓缓跟上；而且，首府城市的调整趋势明显更少，周边城市则即使在上涨周期内也会经历许多小幅回落。

2006-2017年澳洲首府城市和周边城市房价变化 数据： ANZ Research

究其原因，主要是因为首府城市有着远多于周边城市的工作岗位、迁入人口及基础设施。

当我们将房产作为一项5-10年的长线投资方式来对待时，我们就会发现，首府城市整体上在涨幅和可靠性上都要显著高于周边城市。

这也就意味着，从长线来看，首府城市有更稳、更高的资本增值及资本回报。

公寓VS 别墅 – 公寓：更低的维护成本

别墅（house）的后期维护成本非常高，尤其是那些已经有些年头的二手别墅，它们的维护成本会随着时间的推移而越来越高。

别墅的维护项目类别繁多，常见的包括花园、植物、外立面、屋顶、下水系统、害虫控制等，此外，维护项目还会根据房屋结构、房龄、地域、季节的不同而有所变化。

一般来说，当你拥有一座二手别墅时，每年要留有房屋购买价格的1%来作为房屋维护保养的储备金。也就是说，如果你有一栋70万买下的别墅，那么平均下来，每年就需要至少为这套房屋准备$7,000澳元的维护开销。

而另一方面，公寓则象征着一种“低维护”的生活或投资方式。公寓所有者通过支付物业费用来避免所有维护方面的隐忧。举个例子，一栋最新的澳大利亚楼盘中的一套2卧室公寓，位于墨尔本市中心、楼宇内含有健身房、泳池、桑拿等各种高级设施，每年的物业费用仅为$3,500左右。

对于投资者来说，公寓代表着更低的维护费用 — 也就是更低的持有成本。

怎样投资房产？

很多初级房产投资者都会有一个误区，就是按照自己对于自住房的喜好去购买投资房。自己喜欢住哪个区，就把投资房买在哪个区；自己喜欢田园生活，就把投资房买在远郊静街……

但实际上，购买投资房和购买自住房是完全不同的两个概念 — 投资房只有一个硬指标，那就是资本回报。不管房子有多么华丽、地块有多么广袤，吸引不到优质租客、实现不了价格增值，就不能算成功的投资。

在澳大利亚，绝大部分人口和基础设施都集中在五个主要首府城市，给了这里的房产市场以极为强劲的支持。在同样的预算下，也许首府城市的房产并没有那么“开阔”，但却绝对更加“值得”。

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