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澳洲负扣税

澳洲负扣税(negative gearing)的前世今生,你了解多少?

随着2019年澳洲联邦大选的迫近,澳洲的“负扣税”制度(negative gearing)又一次被推上了风口浪尖。

针对本次竞选,工党打出的一个“重磅口号”就是:

如果他们胜选上台,将对负扣税制度进行大幅改革。

一时之间,舆论哗然 —— 负扣税到底应不应该改革,在过去的几个月之间,俨然成为了澳洲的全民话题。

负扣税到底是什么?

“负扣税”并不是一种税,而是一种对于投资房产的税务补贴制度。澳洲是世界上极少数实行这一制度的国家。

从原理上来说,“负扣税”等于澳洲税务局(ATO)把你的投资房产视为一个“小生意”,租客缴纳的租金是你的“收入”,维持这一“生意”的所有开销,包括银行贷款利息、水电费、房屋折旧、物业管理和维护费用、保险费……等等,都视为“支出”。

用收入减去支出,你的投资房可能会出现一个纸面上的“亏损”(往往并非真正的亏损,因为房产折旧被视为“支出”,但房价增值不会被视为“收入”),这个“亏损”的额度可以从你工资收入的应纳税额度中直接减去,为你带来税务上的优惠。

举个例子:

小王合同上的税前工资是$70,000/年,但最终到手的只有$54,833,剩下的那$15,167在发工资之前就已经光荣纳税了,小王连见都没见过。

但去年,小王买了一套60万的投资房,租金收入$600/周,这时候,这笔投资生意带来的效益如下图所示:

根据现行的负扣税计算办法,小王这套投资房为他带来了约$18,000的“亏损”,那么,这$18,000将从他的应缴税收入中扣除 —— 也就是说,小王的个人所得税将按照$70,000-$18,000=$52,000的工资水平来计算。

这样,小王的应缴税额就从$15,167变为了$8,737,ATO将从小王已缴的税款中退还这部分差额。所以,不算租金带来的现金流或房产的增值,仅税务优惠这一部分,小王每年就能得到$6,430的退税。

工党要怎么改革负扣税?

不难发现,负扣税对于房产投资者极为有利,尤其是对于主要依靠工资收入的高薪阶层来说,房产投资所带来的负扣税,更是“合法避税”的“神器”。

然而,Bill Shorten所领导的工党,认为负扣税鼓励了房产投资、推高了房价,因此,他们本次的竞选中重点提出的纲领之一就是对负扣税进行全面改革。

工党提出:

如果他们胜选,将在上台后取消除新房以外的其他房产的负扣税资格。

但根据澳洲的“祖父条款”,目前已经在享受负扣税的房产投资者,无论持有的是新房还是二手房,都将可以一直继续享受负扣税。

改革负扣税,结果会怎样?

日光之下,并无新事。

早在1985年,工党政府就曾经在澳洲全面取消过负扣税制度。当时的背景和今天几乎如出一辙,许多澳洲人民抱怨投资者推高房价、哀叹自己买不起房,于是,工党执政下的Bob Hawke政府把矛头指向了“负扣税”,风风火火地在全澳推行起了废除负扣税的政策。

就算你没听说过这桩故事,应该也能猜出来它的结果 —— 负扣税又被恢复了(不然我们今天就不会在这里讨论负扣税了)。

澳洲负扣税

事实上,仅仅在取消负扣税的18个月后,Bob Hawke就迅速把这一制度重新引入了1987年的联邦财政预案。

这18个月里发生了什么呢?悉尼和珀斯的房租应声上涨,人民怨声载道。

究其原因,取消负扣税会造成投资者持有房产的成本上涨,但投资者本人并不会默默地承担这部分额外的成本,结果就只能是转移到租客身上。也就是说,一个口口声声要“改善住房可负担性”的政策,结果却对租住的中低收入者造成了经济上的伤害。

工党这次铁了心要改革负扣税吗?

虽然负扣税改革是工党的主要竞选纲领之一,但其实,他们对此也是“边走边看”,并不确定。

在持续不断的舆论战中,越来越多的澳洲人开始意识到,取消负扣税并不是一条通往幸福生活的捷径。根据《澳大利亚人》报的独家民意调查,在2017年4月份时,有54%的受访者支持负扣税改革,到2018年11月时,这一数字已经下降为47%。

在渐渐失去多数舆论支持之际,工党向媒体表示,他们将在赢得选举后再考虑是否对负扣税进行改革 —— 也就是说,他们现在还没有想好。

现任财长Josh Frydenberg更是直接预言:“Bill Shorten将放弃负扣税改革”。

澳洲负扣税

工党领袖Bill Shorten(图: abc news)

亚太观点

“一只蝴蝶在南美洲亚马逊河流域偶尔扇动几下翅膀,可能会在两周后在美国德克萨斯引起一场龙卷风。”

社会政治经济领域以极其精密的节奏运转,任何一点微小的改动都有可能“牵一发而动全身”,引起让人意想不到的后果。

负扣税在鼓励投资者的同时,也保证了中低收入者的租金水平不致过高。如果决策者只看到中低收入者面对高涨的房价难以入市,而一厢情愿地改革负扣税,到头来却可能更加损害他们的生活水平。

另一方面,对于投资者来说,在政策不明朗所带来的不确定性面前,应当更加坚持“投资而非投机”的理念。

投资者在整个房产中所占的比重是极小的,目前,全澳只有8%的人拥有投资房产,且其中绝大多数也只拥有1套投资房。也就是说,整个澳洲房产市场上,占绝对多数的、最有话语权的,仍然是自住买家。

对于长线投资者来说,只有投资于那些自住买家愿意购买的房产,才能在10-20年的投资周期中,始终吸引优质租客、实现稳健保值及增值。

在过去的13年间,亚太集团始终坚持严苛的房产选择标准:我们向投资者推荐的房产,必须既能吸引投资买家,也同样能吸引自住买家。凡是通过亚太集团层层筛选的房产,在当地都是广受自住买家推崇的优质稀缺资源——这是我们在过去数个市场周期中所总结出的经验,唯有不变的“质量”,才能穿越不断变化的时空。

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