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澳洲房产投资

自由党逆袭获胜上演惊天反转,澳洲房市也会随之“反转”吗?

从上周六(2019年5月18日)晚上联邦大选尘埃落定的那一刻开始,相信大家一定都被自由党领袖、刚刚胜选的连任总理斯科特·莫里森(Scott Morrison)的那句话给刷屏了:

“I have always believed in miracles.”

“我一直相信奇迹。”

在大选之前,从民调到媒体,各方面的舆论与预测都普遍倾向于工党,不乏认为工党“不可能输”的论调。澳洲博彩公司Sportsbet甚至由于觉得工党稳胜,提前支付了押工党赢的赌注——选举结果揭晓后,他们因此至少损失了520万澳元。

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自由党此次的胜选,确实当得上“出乎意料”四个字。

与“奇迹”一同刷屏的,还有斯科特·莫里森在胜选演讲上所说的另一段话,他鼓励千千万万的澳洲人:

“……to get a job, to get an apprenticeship, to start a business, to meet someone amazing, to start a family, to buy a home, to work hard and provide the best you can for your kids, to save for your retirement……”

“……去找一份工作,学一门手艺,开一个生意,去遇到你喜欢的人,组建一个家庭,买一个房子,去努力工作、给孩子提供最好的一切,去为你的退休做好打算……”

这短短的一句话里,就涵盖了“房产”,“家庭”与“退休”,这一系列澳洲人普遍关心的民生话题。

那么,问题来了:

在总理鼓励大家“买房子”的今天,澳洲房市将会走向何方?未来的市场会和自由党这次的胜选一样,走出一条反转之路吗?

要预判市场未来的走势,就要先纵览现阶段澳洲的政治和经济大局、以及自由党未来四年的执政方针,全面解读市场上的各方信号。

根据亚太集团研究团队的综合分析,目前,澳洲房产市场上共存在8大利好:

利好一:排除不确定性因素

从去年开始,房产市场上浓重的观望情绪主要来源于两大不确定因素:

  1. 皇家委员会对银行业的调查
  2. 联邦大选

如今,两只靴子均已落地,且结果对于房产市场均呈积极作用:

皇家委员会的调查结果在短期内维护了银行及信贷的基本稳定,长期将有助于整个产业的健康发展;

自由党的当选,则结束了市场上长久以来对于负扣税和资本利得税改革的种种猜测和等待,让市场情况变得更加明朗。

高盛集团预测:“(自由党的当选)将为企业方面带来稳健的积极影响,而对住宅市场带来的积极影响则意义更加深远。”

利好二:联盟党预计组成多数派政府

根据ABC的选举计算机预测,联盟党已经锁定了多数派政府。

所谓多数派政府,即执政党在议会中所占席位为多数。这意味着执政党所提出的法案在绝大多数情况下都能顺利通过议会投票并得以实施,直接确保了执政党新财年预算案中的计划能够得到很好的落实。

对于新近连任的执政党——联盟党来说,多数派政府必然能极大地提升执政效率,他们在竞选期间做出的一系列利于房产市场的承诺,也能够因此而得以顺利推行。

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利好三:经济回弹

虽然放眼全球,世界经济局势仍然并不明朗,但当我们聚焦澳洲时,不难发现,澳洲仍然是全球经济体中一贯的“风景这边独好”,目前多项经济指标都正处于稳健温和的回弹之中,其中尤以就业指标表现得最为亮眼。

自2013年开始,全澳已累计新增了130余万个全新工作岗位,其中仅在2017-2018财年度,全澳就新增了10万余个吸纳15-24岁年轻人的工作岗位,这也是新增工作岗位数量达到历史最高纪录的一个财政年度。

目前,在经济回弹、充分就业的情况下,澳洲人对于社会福利的依赖程度处于30年来的最低点。

更令人振奋的是,在连续10年的财政赤字之后,今年的财政预算案首次实现了盈余。

利好四:个人所得税减免

本财年预算案的亮点之一就是对于中低收入家庭的税务减征。从宏观经济的层面来说,降低个人所得税能够有效地改善家庭财政健康水平,释放更多购买力,从而提振包括房产市场在内的整个经济市场。

在联盟党确定执政后,这一减税方案预计将得到顺畅的执行。根据目前情况,预计从下个财年或者下下个财年开始,1,000余万名劳动者将开始享受税务优惠,其中450万劳动者将能享受到$1,080的全额税务减免。

当联盟党的税务减免方案全面实施之后,94%的纳税人的个人所得税缴纳比率都将处于30%及以下。

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利好五:信贷放松及降息预期

在银行不断放松信贷要求的同时,更高层级的管理机构也开始寻求从规章制度上放松信贷的可能性。

澳洲审慎管理局(APRA)正在考虑出台放松借贷的政策。目前的政策要求银行至少以7%利率来考核借贷者的偿还能力,也就是说,不论眼下的贷款利率是多少,该借贷人要在7%利率的情况下仍有偿还能力,才能获得贷款。在目前实践中,银行通常会额外再增加0.25%的缓冲区间,也就是按7.25%的利率来考核。

而眼下,澳洲审慎管理局在计划将这一标准修改为“增加2.5%的缓冲区间”即可,也就是说,假设借贷者申请贷款时利率为4%,则仅考核借贷者在6.5%利率情况下的偿还能力即可。

审慎管理机构释放出的积极信号与澳联储的降息预期保持同步,为市场提供着进一步活泛宽松的可能性。目前,分析机构普遍认为今年澳联储将有两次降息,到今年年末时利率将低至1%。

利好六:首次置业者5%首付计划

在竞选期间,自由党提出,如果胜选,将实行“首次置业者首付降低项目”,目前,这一项目将得到落实。

从明年1月1日起,年收入不超过$125,000的单身首次置业者和年收入不超过$200,000的首次置业家庭,将能够以5%的首付比率购置他们的第一套房产。

值得指出的是,这一项目推出的时机,正是澳洲首次置业者空前活跃的时期。在2018-19财政年度,全澳共有115,000名首次置业者获批贷款,这一数字是自2009-10财政年度以来的最高值。

这一能够进一步释放首次置业人群购买力的政策,对于房产市场——尤其是可负担性较好的房产来说——无疑是锦上添花。

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利好七:千亿基建

根据全新的财政预算案,在从现在开始的10年之内,将有创纪录的总造价超1000亿的基建工程陆续上马,标志着澳洲全面进入空前的基建“大开发”时代。

这其中各州的重大工程包括:

  • 昆士兰:布里斯班铁路项目、黄金海岸轻轨项目
  • 新南威尔士:西悉尼铁路项目
  • 维多利亚:墨尔本机场铁路、莫纳什轨道升级
  • 南澳:Gawler轨道电车项目
  • 西澳:珀斯铁路项目

此外,目前的基建预算中还包括40亿的改善各城市交通拥堵现象的拨款。

利好八:城市协议

城市协议(City Deal)是澳洲政府为促进城市发展而提出的战略计划,这项计划的目的在于建立联邦政府、州/领地政府和市政府这三级政府之间的真正伙伴关系,并为加入该计划的地区因地制宜地提出综合而富有远见的发展规划。

目前的城市协议已经在西悉尼地区和阿德莱德顺利开展,联邦政府正在积极地与西澳政府和昆士兰政府就珀斯及东南昆士兰的城市协议进行积极协商。

联盟党的此次当选,为进一步推进目前已经初成气候的城市协议项目赢得了稳定的基础。

亚太观点

联盟党出人意料的连任,为从去年开始就笼罩着重重谜团的房产市场揭晓了最后一个谜底。目前的澳洲房产市场上,已经不复存在任何重大的不确定性了。

虽然没有人能透过水晶球准确地对未来的市场走势进行预言,但通过科学、理性的观察,我们能够看到,如今的澳洲房产市场,从经济基本面、到法规政策,再到买家情绪,都传递着积极、良好、稳健的信号。

亚太集团的研究团队还将进一步密切关注联盟党连任后各项方针的落实情况,并实时研究其对于房产市场的影响,从而带领投资者提前布局,享受长线收益。

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