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阿德莱德房产投资

新财年的澳洲房产市场,你的目光该聚焦哪里?

在全新到来的2019-2020财年度,当展望未来一年的财务规划时,许多人都难免思考一个问题:

新财年里,澳洲房产市场会走向何方?投资者的目光,又该聚焦于哪里?

明智的投资者都懂得一个道理:房产投资的根基在于长线收益,长线收益的根基则在于市场的基本面。

房产市场的基本面无外乎P.I.E三个方面——而新财年伊始,在澳洲五大首府城市中,有一个一直“默默无闻”的首府城市,突然开始在这三个方向全面发力:

崭露头角的阿德莱德

Population(人口)

目前阿德莱德拥有130万人口,是全澳第五大城市。当前的南澳州政府正在将吸引人口和增长就业作为制定政策的重中之重——尤其是吸引那些年轻且具有职业技术的人口。

在2017-18财年度中,阿德莱德新增了12,500名人口,其中大部分是拥有职业技能的年轻国际移民。而作为全球排名第五的宜居城市,阿德莱德在未来必然还将因其不断发展的就业市场、出众的房产可负担性和地道澳式的纯粹生活方式,继续吸引更多人来此定居。

此外,尤为值得指出的是,在目前的莫里森政府的移民政策下,定居在除悉尼、墨尔本等大城市之外的新移民将更加容易获得永久居留权,这一奖励性的移民政策将在未来显著增加阿德莱德对于新移民的吸引力。

而作为全球排名第五的宜居城市,阿德莱德在未来必然还将因其不断发展的就业市场、出众的房产可负担性和地道澳式的纯粹生活方式,继续吸引更多人来此定居。

阿德莱德房产投资

Infrastructure(基建)

阿德莱德正在经历数十年一见的基建热潮,接下来的4年中,南澳将拨款119亿澳元,投资于大量划时代的基础设施。

重点基建项目包括:阿德莱德南北公路走廊、阿德莱德火车升级、阿德莱德港(Port Adelaide)旧城改造、全新教育及医疗特区等等。

Economic(经济)

南澳的经济总量正在以比过去年均水平高出17.6%的增长幅度不断提升。在截至2018年11月的过去12个月间,南澳新增了近14,000个工作岗位

更为重要的是,阿德莱德拿到了澳洲联邦政府总价890亿的海军舰船订单中的绝大部分,还将拥有全澳第一座国家宇航局,这一系列的大笔国防投资,无疑将对阿德莱德的经济形成直接而强劲的助推力。

人口和经济的同步增长是住房需求的直接驱动力。如今的阿德莱德住宅空置率仅有1.1%(3%代表着供需平衡),是全澳五大首府城市中住宅空置率最低的城市,标志着极为供不应求的住宅市场。

阿德莱德的住宅新趋势

在经济各基本面不断发展的情况下,阿德莱德的住宅市场也不断发生着相应的变化。曾经的旧城开始经历声势浩大的改造工程、曾经的丘陵也开始变身绿意盎然的新兴社区。

新一代的阿德莱德人,正在从传统的红砖褐瓦的独栋别墅中搬离出来,或迁入生活便利的商务区高层公寓,或迁入那些幽静自然与繁华都市接壤的新兴社区。

位于阿德莱德市中心以东8.5公里的汉密尔顿山庄,就是阿德莱德新兴住宅趋势的代表典范。这是一处造价1.5亿、占地50,000余平方米的大型规划社区(Masterplanned Community)。

汉密尔顿山庄距阿德莱德的精品购物、酒吧、餐厅、咖啡厅都仅有举步之遥,社区内部不但设有早教中心等生活设施,连种植于此的植物都经过精心规划,确保社区内四季常青、姹紫嫣红。

这里傲居高地,独揽群山,俯瞰阿德莱德市区天际线。闻名世界的Penfolds(奔富)酒庄距此仅有两公里,由这里纯净清新的环境所孕育的葡萄,酿出了能够代表澳洲的驰名红酒。

阿德莱德房产投资

而面积5.7公顷、拥有壮丽瀑布的Morialta 自然保护公园,几乎就是汉密尔顿山庄居民的后花园。

此外,在秀美的Morialta自然保护区公园内,还建立起了一座造价$90万澳元的纯天然儿童游乐场,这座游乐场就地取材,以树木、岩石等搭建起了一座为孩子带来无尽欢笑的嬉闹天地,为年轻家庭提供亲子休闲的绝佳去处。

在距市中心仅8.5公里的优越位置上,汉密尔顿山庄无疑提供了度假村般纯享自然的生活体验。

在汉密尔顿山庄,造型摩登现代的两房、三房联排别墅科学合理地布局于此,点缀穿插着户外广场与林荫步道,抱着宝宝或者牵着爱宠的年轻家庭漫步其间,描绘着时尚都市与浪漫田园相结合的阿德莱德住宅新风尚。除了生活方式外,学区也是汉密尔顿山庄吸引众多年轻家庭的另一个主要原因。

这里属于Magil小学和Norwood Morialta高中这两大阿德莱德传统公立名校的学区,私立名校Rostevor College更是近在咫尺,可谓全程覆盖孩子成长道路上的教育需求,让年轻父母全无后顾之忧。

投资与自住

在区域的选择上,投资房与自住房常常有着两套截然不同的选择标准;但当具体到项目的选择时,投资房与自住房的选择标准却往往彼此交融。

亚太集团始终坚信,只有当一处房产能够吸引自住买家,才能保证这处房产能同样吸引来高质量的租客、收获高回报的租金、乃至实现长期的高表现的资本增值。

汉密尔顿山庄正是亚太集团这一选择标准的实证。由于这里的出众的生活方式,许多本地的年轻家庭纷纷迁入这里,在距离市区不过20分钟车程的地方,白天悠然享受傍山而居的天然氧吧,夜晚临风俯瞰阿德莱德的万家灯火。

对自住买家的高吸引力,直接带来的是高投资回报。

根据最新数据,阿德莱德的中位别墅租金回报率为4.0%,这一水平在全澳五大首府城市中已然名列前茅,然而汉密尔顿山庄则在此基础上更进一步:

这里已经交付的第一期别墅,在当时社区内部仍然在后续施工的状态下,仍能达到4.6-5%这一大大高于阿德莱德平均水平的傲人回报。

阿德莱德房产投资

在亚太集团阿德莱德分公司为投资者进行物业管理的过程中,更是不乏遇到租客愿意主动提出比房东心理价格更高的租金,只为能够锁定这里的一套住宅——对自住买家的高吸引力,往往会直接转化为投资者的高回报。

亚太观点

澳大利亚的房产市场从来不是一个单独存在的整体,而是由数个城市、千千万万个城区共同组成的动态集合。悉尼和墨尔本毫无疑问是澳大利亚城市的“门户”,但却绝对代表不了其他城市房产市场发展的节奏。

如今,悉尼和墨尔本的年轻人早已主动或被动地完成了从“大后院“迁往”小阳台“的这一过程,更多地在联排和公寓中生活;而当我们把目光聚焦到南方,像阿德莱德这样方兴未艾的城市,才刚刚开始进入这一阶段。

蓬勃发展的经济为阿德莱德奠定了未来的人口增长趋势,随着城市的不断成长,年轻一代的居住方式也必将发生翻天覆地的变化。在这一过程中,亚太集团将持续关注阿德莱德的市场基本面及精品投资机会,从而带领投资者提前布局,制胜市场周期,享受长线收益。

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