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就因为这条禁令,布里斯班的房价或将上涨?

2018年9月,布里斯班市政府宣布,为了提高市民的生活质量,市区内的“低密度住宅区”将禁止修建联排别墅及公寓。消息一出,业界和学者纷纷表示担忧,认为政府这一举措或将引起房价上涨。

为了让布里斯班人住得更好而制定的政策,为何却可能让布里斯班人住得更贵

1.

事情还要从今年5月的一次民意调查开始说起。
2018年5月,布里斯班市政府斥资210万澳元,举办了一次有关城市未来规划发展的大型民意调查。这项民意调查是 “你心中理想的布里斯班” 计划(Plan Your Brisbane)的一部分,共有10万名市民向政府递交了他们对于布里斯班市区未来规划发展的意见和建议,相当于每5户居民中就有一户参与了调查。

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布里斯班市政府斥资210万澳元打造的互动式线上调查( Image: Brisbane City Council)

在调查中,30.9%的居民认为,在规划城市未来发展时,生活方式和生活质量的改善应该是重点。许多人对于城市发展带来的种种问题表示不适,希望能保有更多的私人空间和传统的生活习惯。

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《布里斯班未来蓝图》制定的8条基础原则

基于民意调查结果,布里斯班市政府近日发布了《布里斯班未来蓝图》(Brisbane’s Future Blueprint)作为未来城市规划的纲要,并制定了8项基础原则。其中一条是:

保护布里斯班人的后院和我们的独特居住习惯

 《布里斯班未来蓝图》对此的说明是:“要保留受人喜爱的城市原本风貌,保护布里斯班式的生活习惯。”

 

2.

那么,政府打算怎样“保护”布里斯班人的后院?

目前,布里斯班的住宅土地被分为低密度区、低-中密度区、中密度区和高密度区四类,分别对应不同的住宅开发限制。其中,低密度区是专为别墅而设立的区域,在通常情况下,这里只有带着大大后院的别墅,而没有联排或公寓。

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只有别墅的低密度布里斯班居民区

但2014版的《布里斯班城市规划》(Brisbane City Plan 2014)为低密度区的住宅开发提供了 “网开一面”的可能,该文件规定:

超过3,000平方米的低密度区地块,也同样可以被用来做联排别墅和公寓的项目开发。

这一条款的存在,让很多地理位置优越的低密度住宅区可以拥有更多样的住宅供给、以及转变为繁华城区的可能性。

然而,根据最新的《布里斯班未来蓝图》,布里斯班市政府在2018年9月4日通过投票,正式决定移除这一条款。也就是说,不论在任何情况下,布里斯班的低密度区都将不能再开发联排别墅或公寓

目前,这一决议在等待昆士兰州政府的进一步批准,如获通过,将在接下来的18个月中逐步实施。

 

3.

地产业界和学术界都认为,布里斯班市政府此举,有可能会推高房价。

昆士兰州房地产协会的执行董事Chris Mountford认为,在布里斯班的人口不断增加的情况下,这项禁令显然会限制布里斯班居民的住房选择。

“适当的住宅开发能满足布里斯班未来的住宅需求,并保持这座城市的房价可负担性”,Chris表示,“如果我们想避免悉尼房价水涨船高的老路,那就需要数量更多、种类更丰富的住宅—从单间公寓到传统别墅,我们每一种都需要。”

“因此,我们房地产业界非常担心现在这种禁止开发联排别墅的政策,以及以后可能会到来的更多类似禁令。”

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地产业界对布里斯班的住宅多样性表示担忧

昆士兰大学的城市规划专家Dorina Pojani教授也认为,布里斯班市政府这一“保护后院”的举措,可能会推高布里斯班的房价。

Pojani教授说,住宅密度高并不可怕:“一个区域有更多的公寓,就意味着更高的住宅密度,而更高的住宅密度,则意味着可以发展更好的公共交通。如果一个地方的住宅密度很低,就意味着公共交通永远无法发展。”

她还评论说,在特定的居民区限制住房种类只会让房价涨得更高,类似的政策已经在美国产生了“灾难性的后果”。

 

4.

不论政府如何做出决策,“人口”这一因素永远直接地影响着房地产市场。

在2016-2017年,布里斯班的人口增速以2%的数值达到了自2012年以来的新高,这一增长率与澳洲第一大城市悉尼持平。 这意味着,布里斯班每个月要新增1,300多名全新的居民。

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布里斯班预计人口增长(Image: My City Report – Brisbane 2018/19, Ironfish)

有持续增长的人口,就会有持续增长的住房需求,如何满足这些需求,是布里斯班市政府面临的重大挑战。

为布里斯班现有的居民提供更优越的生活方式、更宜居的城市环境,这当然是令人喜悦的好事。但政府在做全面规划时,如果忽视了未来人口增长的宏大图景,一味地降低住宅的多样性和供应量,这只能造成供需矛盾,反而推动房价上涨。

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布里斯班市中心的人口密度正在不断提高

事实上,在2001年-2016年期间,布里斯班的所有住宅类型中,公寓是增加比例最高的一种。这也直接说明了市场对于非别墅类物业的需求一直存在,且越来越强劲。

而当城市住宅多样性和供应量下降时,位于市区的已有联排别墅或公寓,无疑将具备更大的投资价值和更高的升值潜力。

关于本次布里斯班的联排/公寓开发禁令后续发展,亚太集团将持续跟进。亚太集团在为客户甄选澳洲投资房产时,一直密切关注当地房地产市场趋势及相关政策动向,并带领投资者提前布局,享受长线增值潜力。

 

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你所不知道的珀斯:拥有5个“最”的城市

提起西澳首府城市珀斯,可能很多人都知道这里曾经经历过矿业繁荣带来的房价暴涨;也可能有很多华人知道,这里是澳洲唯一一个和中国永远没有时差的首府城市。

然而,很多人对于珀斯的了解也就仅限于此了。毕竟,在这个80%的国民都居住在东部沿海地区的国家,西澳的这个首府城市的确从各个方面来说,都或多或少地给人一些存在感不强的感觉。

但实际上,珀斯这座城市不但美丽,宜居,且舒适,它还有很多不为人知的有趣的地方。下面,就让我们为您盘点珀斯的5个“最”

第一个“最”:全球最大的行政区

人们常说,珀斯是地球上最“孤独”的城市,这是因为它地处澳大利亚西海岸,是大陆尽头最后一个繁华都市。

但是,这份“孤独”,带给珀斯的是广袤的地域面积和绝美的自然景色。珀斯占地约5,700平方公里,是澳洲占地面积最大的城市,也是全世界最大的行政区。珀斯西临浩瀚湛蓝的印度洋,带来宜人的地中海气候;美丽的天鹅河(Swan River)从城市中蜿蜒穿过,为珀斯带来灵动与优雅。

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第二个“最”:全澳收入最高的首府城市

怎么样,这一点是不是让你很意外?根据澳大利亚2016年的人口普查统计,珀斯市拥有全澳最高的人口收入中位数,比其他的首府城市高出10%

随着近年来珀斯房价的温和调整,这里的宜居性,再次得到了澳洲人民的关注,越来越多的东部人口正在迁移到这里。

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第三个“最”:全澳生活成本最低的首府城市

刚才提到了珀斯的收入中位数在全澳排名第一,与此同时,根据Bankwest银行的报告显示,珀斯的生活成本和物价水平却是全澳首府城市中最低的

最高的中位收入和最低的生活成本,两者效果相叠加,可想而知生活在珀斯,是一件多么让人感觉舒适和宜居的事。更不用说,我们不提你也应该猜到,这里还是全澳房价可负担性最好的首府城市之一

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第四个“最”:未来全球最大的天然气出口城市

澳洲的自然资源条件在全世界都有着巨大的优势,而西澳地区在矿产,能源,天然气等方面的优越条件更是当仁不让。

据统计,西澳的商品出口额在2017财年度上涨了7.7%,仅对中国一国的出口额就上涨了3%。根据德勤发布的报告,在不久的将来,珀斯将因为受益于亚太地区的发展,而成为全世界天然气的第一大出口城市。

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第五个“最”:全澳最“阳光”的首府城市

澳洲的阳光之充裕,空气之清新,想必是许多移民选择到这里生活的重要原因之一。但你是否知道,在所有的澳洲首府城市中,珀斯又是平均光照时间最长的城市呢?

根据澳洲气象局的统计,珀斯全年的每天平均日照时间为8.8小时,高于布里斯班的8.2小时,阿德莱德的7.7小时,悉尼的7.2小时,以及墨尔本的6.5小时。喜欢日光浴或者室外运动的你,现在知道哪里是最合适你的城市了吗?

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600亿基建项目等待建设

拥有这5个“最”的珀斯,自然吸引着来自全球的游客与投资者的目光,也自然要拥有国际级的基础设施建设。

虽然珀斯的人口数量比不上悉尼和墨尔本,但当地规划中的基础设施建设规模,相比东部两位“老大哥”也是丝毫不落下风。目前,当地规划及建设中的基础设施项目,总投资额超过600亿澳元,其中,包括Metronet,珀斯市中心轨道交通项目以及机场快线等。

而在2016年开业的珀斯市中心的Elizabeth Quay项目,在上半年还被评为澳大利亚最佳城市改造项目。这个总投资4.4亿澳元的娱乐休闲综合体项目,至今已经吸引了超过1,200万人次的到访,并且成为了超过150项各类的大型活动的举办地。

怎么样?关于珀斯的这些“最”,有多少是你不知道的呢?

事实上,这座美丽的西澳首府城市,还有更多值得你了解和挖掘的故事。它早已经不再是这个星球上最孤独的城市,而是在不经意间,慢慢转变成了一座充满活力与魅力,又不失生活情趣的现代化都市。

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2019年澳洲地产投资该如何布局?看了这个再决定!

如果你是一名地产投资者,或者对地产投资有兴趣,那么,一定有一个大问题一直萦绕在你的脑海中:

2019年,我应该投资澳洲地产吗?

如果答案是肯定的,那么,我应该如何投资?

解决这个问题的方法只有一个:

研究

像世界上任何其他种类的投资一样,地产投资也需要深入、综合的研究,才能做出正确的选择,最终走向成功的投资结果。

这样的研究应该包含哪些方面呢?

第一步:了解投资目的地

澳洲有5个主要首府城市:

  • 阿德莱德
  • 布里斯班
  • 墨尔本
  • 珀斯
  • 悉尼

每一个城市都美丽精彩,吸引着全世界的目光,不过,当说到投资时,这些城市各自都有着不同的地理、气候、人口、经济等等方面的特征。
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第二步:从宏观层面研究城市

一个城市的地产市场将会如何发展,最根本的驱动力还是这个城市的基本面,这其中包括:

  • 人口情况
  • 基础建设
  • 经济情况

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第三步:从微观层面研究物业

当个投资者对于澳洲五个主要首府城市的基本面都有所了解之后,就可以在微观层面进行对特定物业的研究和选择了。比如:

  • 城市特定区域的人口情况
  • 房产价格
  • 房产户型
  • ……

 

从宏观到微观,这个顺序非常重要,但许多房产投资者却常常跳过前两步,直接从第三步开始。这是因为对于许多投资者来说,城市的宏观数据往往难以获得,也难以分析。

这也是为什么亚太集团推出了年度系列刊物——《我的城市》。

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《我的城市》系列是一本业界领先的地产市场研究报告,由亚太集团经验丰富的研究团队倾力编撰。《我的城市》系列共有五本,分别聚焦于澳洲五个首府城市,全面而详尽地展现了每个城市的生活方式人口组成基础建设就业情况交通教育以及地产市场表现等等。

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《我的城市》系列将数据与经验相结合,得出综合、宏观的地产市场研究结果,并深入浅出地呈现给每一位读者。

在过去的12年中,亚太集团始终致力于通过详尽的调查研究来帮助投资者获取高潜力的房产投资机会,并助力投资者建立起房产投资组合。

现在,最新的《我的城市2018-2019》版本已经正式发布,为了向更多的投资者提供投资教育、帮助和支持,我们将向公众免费提供这套精美刊物

 

今天就联系距你最近的亚太集团分公司,索取一套属于你的免费最新版《我的城市2018-2019》吧!

墨尔本机场铁路投资一路涨到$150亿,完工后将惊艳全世界!

墨尔本人花了数十年才盼来的机场铁路,在短短数月之间,造价便由$50亿一路飙升到$150亿:联邦政府拨款$50亿、州政府拨款$50亿、私营财团再追加投资$50亿。这条身价不断上涨的铁路,到底会带给我们什么样的惊喜呢?

墨尔本的苦恼

曾经连续7年蝉联全球最宜居城市的墨尔本,文艺浪漫、风光宜人、商业繁荣,吸引着越来越多的来自澳洲以及全球的移民、游客、商旅人士等等。在刚刚过去的2017-2018财年度,墨尔本机场运送国内外旅客超过3,600万人次,仅次于悉尼,位列全澳第二繁忙的机场

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然而,备受宠爱与青睐的墨尔本,却一直有着一个隐隐的苦恼,那就是—

没有联结机场与市中心的轨道交通。

轨道交通这种运力大、速度快、时间精准、不受道路交通影响的公共交通,对于大型国际机场来说,不仅仅是必要的配套设施,也是一个城市乃至一个国家的“门面“。

纽约肯尼迪机场有便捷的机场专列AirTrain直通纽约市区和新泽西。

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Image: John F. Kennedy International Airport

上海有充满科技感的磁悬浮列车连结浦东国际机场与上海地铁。

澳大利亚的第一大城市—悉尼,也有将市中心和悉尼国际、国内机场无缝连接起来的火车线路:AirportLink。

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但是在墨尔本,由于没有连结机场的轨道交通,大家都只能依赖于机场接驳巴士SkyBus往返于机场和市区之间,单程需要30-45分钟。

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巴士直接受制于道路交通的路况影响,每逢高峰期,乘坐SkyBus的人们往返于机场所需的时间都会大幅增加。数十年以来,大家都一直苦苦期待着墨尔本机场能够有一条通往市区的铁路。

正如澳洲前总理Turnbull所说:

(从机场到市区的轨道交通)是几乎所有世界顶级城市都习以为常的服务,但墨尔本却仍然在等待着。

一路“开挂”的墨尔本机场铁路

所谓“念念不忘,必有回响”,在长达数十年的期待之后,墨尔本终于盼来了这条机场铁路。在联邦政府的2018-2019财年度预算中,墨尔本机场铁路被正式提上日程。

而且,从财案公布的那一天开始,墨尔本机场铁路就进入了“开挂“的节奏,投资一路上涨,高歌猛进,根本停不下来。

2018年4月,时任澳洲总理的Malcolm Turnbull宣布,联邦政府将为墨尔本机场铁路拨款$50亿澳元。

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Image: ABC News

7月,维多利亚州州长Daniel Andrews宣布,州政府将再为该工程追加$50亿澳元的拨款,并宣布该工程将于2019年完成商业论证,于2022年正式动工

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Image: ABC News

9月,私营财团AirRail Melbourne宣布,他们也将为这条机场高速铁路注资$50亿。该财团由基金企业IFM Investors、墨尔本机场集团(Melbourne Airport)、墨尔本铁路集团(Melbourne Trains)、以及南十字星车站(Southern Cross Station)等四家私营企业组成。有了这次注资,这条铁路的动工时间或将从早先宣布的2022年,大幅提前到2020年

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Image: ABC News

在最初的提议中,这条机场高速铁路有4条线路供选择,它们分别通过不同的方向和中转站将墨尔本机场与市中心相连接。

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Image: ABC News

近日,维多利亚州政府已经正式敲定,选择阳光线(Sunshine Route)为未来的机场铁路线,这意味着这条机场铁路线将途经墨尔本西部的阳光区。

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Image: Victoria State Government

价值$150亿的铁路,将会带给我们什么?

 这条价值$150亿的“天价”铁路工程,将包含一个新建的墨尔本机场地下火车站、一条连接阳光车站和南十字星车站的双向隧道,且现有的阳光车站将被升级为一个世界级的全新“超级枢纽”。

高端大气、可以无缝衔接航站楼的墨尔本机场地下火车站:

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Image: ABC News

造型现代化、运载能力出众的阳光车站“超级枢纽”:

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Image: Victoria State Government

万众期待的墨尔本机场铁路火车:

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Image: Victoria State Government

墨尔本机场铁路工程将新建轨道约27公里,预计将于2020年末开工,施工时间6-7年,在Melbourne Metro开通之后投入使用。

据项目主管Danny Elia披露,新的机场铁路仅用20分钟即可从墨尔本市中心抵达机场,火车全天候运行,每10分钟一班,且票价不超过$20澳元

除了为墨尔本带来国际化的机场交通体验、世界级的中转枢纽之外,全新的机场铁路更将深远地促进墨尔本西部的公共交通升级,乃至带动整个区域的经济发展。据预计,未来将有200万维州人切实享受到这一铁路工程带来的益处。

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机场铁路工程中的双向隧道将成为激活墨尔本西部交通的关键点。这条隧道不仅将用来连接机场和市中心,还将为西南边的Geelong、西边的Ballarat、西北边的Bendigo等区域带来更多的火车班次和更大的运载能力。

隧道建成后,将可以使上述地区往来市中心的火车用时减少10分钟,整个墨尔本西部地区在高峰时段将增添10,000人次的运力,这意味着路面上将减少成千上万的车辆,大大缓解地面交通的拥堵。

亚太观点

墨尔本的全新机场铁路建成之后,将极大地改善墨尔本西部区域人民往来市中心的交通状况,为他们的通勤、消费、娱乐等等活动带来更多的可能性,从而带动沿线发展,激活墨尔本西部地区、乃至整个墨尔本地区的经济增长。

墨尔本机场至市中心的火车线,最早在1958年就被提出了,如今不但正式敲定,还收到了私营财团的追加投资,这既说明了政府对于升级基础设施、建设世界一流城市的决心,也说明了商界对于未来墨尔本人口增长、经济发展的信心。

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亚太集团在为客户甄选澳洲投资房产时,一直严格考察项目所在区域的发展潜力。通过调研,发现邻近未来重大基建项目的优质房产投资机会,并带领投资者提前布局,享受澳洲房产市场的长线增值潜力。

 

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【投资故事】忙碌的上班族单亲妈妈,怎样轻松变身拥有2套别墅的投资能手?

中国有句古语,“父母之爱子,则为之计深远”,意思就是说,父母疼爱子女,就得为他们考虑得长远些。

居住在布里斯班的单亲妈妈Sarah Wu也深知这一点。在儿子6岁的时候,她就决定进行房产投资,为他的将来创造更好的经济条件。

不过,房产投资涉及到研究、看房、选房、交付、管理等等诸多流程,要花费大量的时间。Sarah Wu照顾着孩子、做着一份全职工作、业余还打理着一个小生意,她到底要从哪里抽出时间来做房产投资呢?

时间都去哪儿了?

对于居住在布里斯班的单亲妈妈Sarah Wu来说,时间好像永远都不够用。

她抚养着一个6岁的儿子,孩子的衣食住行事事都需要她操心。与此同时,为了让小家庭有稳定的经济来源,她还在实验室里做着一份全职的化验师工作,再利用业余时间打理一个小生意来贴补家用。

每天早上一睁开眼,Sarah就立刻被无数工作和家庭上的琐事包围;直到晚上躺在床上,她才能获得片刻的休息。对于Sarah来说,日子就一直是这样,忙忙碌碌、周而复始。

Sarah也知道应该要做投资,她清楚只有尽量增加被动收入,才能让自己不那么劳累,还能为孩子的未来打下更好的基础。

曾经有一次,她鼓足勇气准备进行做房产投资,还特地挤出了好几个周六上午去看房。结果,一个多月过去,房子根本没看到满意的,人却累到不行。她的第一次投资尝试,就这么宣告搁浅了。

后来,在一次房产博览会上,她偶然结识了亚太集团布里斯班分部的房产投资顾问Richard Chai。从那之后,她的房产投资之路很快就有了起色。

从“零”到“一”的飞跃

起初,Richard鼓励Sarah去多多参加投资方面的教育培训活动,比如亚太集团的董事长Joseph Chou在布里斯班举办的讲座。Sarah也很愿意去学习,但是这些活动都在布里斯班市中心,而她住在城南,光是在路上就要花一个多小时来回,这让分身乏术的她实在无法前往。

Richard很快发现了Sarah的实际困难,于是,他主动上门去找Sarah,耐心地向她讲解房产投资的流程和理念。这让Sarah非常开心,她说:

Richard真的帮我节省了很多时间,有一次,他甚至直接在我儿子的学校和我见面,实在是太为我着想了。

就这样,一步一步地,Sarah的投资之路渐渐走上了正轨。

在Sarah对于房产投资建立起科学的认识之后,Richard向她介绍了亚太集团的服务以及建立投资组合的策略。最初接触到这些理念的时候,Sarah觉得“投资组合”这么高大上的概念,好像离自己有点太遥远了。

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但在更深一步地了解亚太集团的投资理念和方法之后,Sarah发现,她其实完全可以建立一个属于自己的投资组合。

Sarah喜欢带有土地的物业,因此非常想购买一套别墅, Richard便向她介绍了土地+建房套餐,并告诉她购买新建别墅前后用时不会太长,土地交付之后,房屋很快也会交工。

在确定购买土地+建房套餐之后,Richard向Sarah展示了所有悉尼、墨尔本和布里斯班的市场数据,然后根据她的实际情况精心挑选了一些房产。最后,Sarah选择了一套位于昆士兰东南部Ipswich地区的别墅作为她的第一套投资房。

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Sarah Wu购买的第一套投资别墅

Sarah惊喜地说:“我之前根本不知道,一栋崭新的带地别墅竟然可以用不到$40万的价格就买下来。对于像我这样的房产投资者来说,这个价位实在是一个非常棒的入市点。这个区域显示出了中短期的良好增值势头,而且我买的这套房子只用了几周时间就找到了租客,不过我本来也有租金保证。”

不久之后,Sarah又购入了第二套投资房,这次也同样是一套土地+建房套餐,位于距布里斯班市区不远的Redlands,这里靠近海滩、住宅密度较低。Redlands的这套房子给她带来了非常健康的现金流。

信心,从信任中生长

其实,在购买第一套投资房之后,Sarah本来并不确定她是否能很快投资第二套房产。但是,她对于她的房产投资顾问Richard所建立起的信任,以及其他投资者的成功经验,都在很大程度上鼓舞了她。

首先,Richard和Joseph(亚太集团的CEO)的华人背景,让Sarah心生亲近。背景和文化上的连接,让他们共享着同样的人生观和价值观,聊起投资来很有共同话题。

最重要的是,Sarah真切地感受到了亚太集团的与众不同之处。

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“我也接触了另外两家地产公司,都是打短线投资,而且都只关注一个城市,比如悉尼”, Sarah回忆道,“但亚太集团的工作人员不一样,他们对于投资都有着极大的热情,并且给我展示了一个又一个生动的客户案例,让我看到很多像我一样的投资者都已经成功地建立了2-3套房屋的投资组合。Joseph自己就拥有很多很多的房产,而且他直到今天还在不断地投资。这些都给了我很大的信心。”

我想,如果其他人跟着亚太集团都能做到,那么我也行。

如今拥有两套投资房的Sarah,现在已经用实践证明了当年的想法。

助力投资每一步

在整个过程中,最令Sarah印象深刻的还是她的这次投资之旅是多么地轻松与便利。

她发现,从购买到租赁,亚太集团都为她贴心安排好了一切。不管出现了什么样的问题,她都不需要花时间去亲自解决。

如果我需要贷款,Richard就会向我推荐贷款经纪人。现在,我有租客要搬进来,需要办理电力和房东保险,Richard也帮我全部搞定了。他在交房的时候陪着我一起领钥匙,帮我做瑕疵检查,还为我安排了物业经理。如果我需要财务方面的建议,他还会为我找好理财规划师。

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“在投资路上的每一步,我都得到了切实的帮助。” 这是Sarah最深刻的感受,也是她未来继续跟着亚太集团投资的信心来源。现在, Sarah已经在Richard的帮助下,规划好了扩充投资组合的下一步策略,正在为下一个20%的首付攒钱。

曾经那个疲惫的单亲妈妈,如今已经变成了自信、轻松、坐拥两套投资房产的“超级妈妈”。她和她的孩子,也已经拥有了更好的资源和未来。

对于下一次投资的目标,Sarah笑了笑,充满期望地说:“等过上几年,我打算在另一个城市再买一套公寓。”

Sarah给房产投资者的建议:

  1. 考虑新房或期房。之前我一直在看二手别墅,但是看房、选址等等事情实在太花时间了。新房的折旧,尤其是前6年的折旧,能帮助你节省不少税款。新的别墅不需要等待很长的时间就能交付完工,而且我自己的全新别墅也没花多久就租出去了。对我来说,还有一点好处就是:新的别墅不需要花太多时间维护打理,省去了很多麻烦。
  2. 找到一个你真正信任的人来帮助你投资;这会让你节省很多时间,从选择物业开始,直到把投资房成功租赁出去,全程都无比省心!

 

你是否觉得自己距离购买第一套自住房或投资房仍然遥遥无期呢?我们的投资策略师可以帮助您达成这个目标,就像Richard帮助Sarah一样!

今天就预约一次免费咨询,看看我们将怎么样帮助你打造属于自己的投资组合吧!

*非常感谢Sarah Wu分享自己的故事。Sarah Wu不希望使用自己的照片,所以本文配图来源于版权图库。

澳洲吊车数量“暴涨”,悉尼竟比全美国还多!然而,这些吊车在建的却是…

在澳大利亚,完善的统计数据,往往是人们判断经济走向的重要参考标准。比如,五年一次的人口普查,就能为澳大利亚全国的人口情况做一次完整的“全身扫描”。而除了人口普查之外,澳大利亚的经济部门还有许多各式各样有趣的统计内容,可以为人们了解各行业指数提供依据。

其中,有一个非常有意思的数据,叫做“吊车指数”(Crane Index),被用来描述澳洲的工程建设数量和趋势。而根据澳洲金融评论的报道,2018年第三季度,澳大利亚全国的工程吊车数量达到了惊人的735个,仅悉尼一个城市的吊车数量就超过了美国全国!

不过,如果你认为这么多吊车都是在建造高层公寓这样的大楼,那么就是对目前的澳洲形势缺乏了解了。实际上,刚刚过去的六个月内,澳洲的公寓吊车速度正在稳步放缓,而基础设施建设的吊车数量,却正在以惊人的速度上升!

在各州的具体相关数据方面,悉尼的吊车总数从最高峰时的350个,下降到了目前的321个,而墨尔本的吊车数量目前为192个,最近新安装的吊车中,就包括墨尔本Metro铁路线的工程吊车。

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2018第三季度澳洲主要城市吊车数量统计 (图片来源:AFR)

RLB全球主席Stephen Mee认为,随着联邦政府和各地州政府颁布了一系列的重大基建项目,预计此类大型设施工地上的吊车数量,还将在未来进一步上升。

如果以吊车数量判断一个城市的发展速度,那么澳洲的城市甚至不输给世界上的一些其他主要城市。比如,根据RLB的统计,在今年八月,仅悉尼一个城市的吊车数量,就比全美国的300个更多,而加拿大整个国家也只不过有123个吊车。当然,相比“富得漏油”中东地区,澳洲的数字还不算太夸张,去年12月,仅迪拜一个城市就有1,182个吊车,这样的“恐怖数字”,相信也只有改革开放初期的中国部分城市,可以与之相媲美。

澳洲地产市场

澳洲基建的“大跃进”时代

随着澳洲人口的继续快速增长,这里对于住宅和基建的需求也日益旺盛。建筑行业的研究预测机构ACIF(Australian Construction Industry Forum)表示,今年澳洲的基建项目建设投资总额上升了14%,其中非住宅类基建项目的数量上升了12%,总投资达到415亿澳元,其中,办公楼,零售及教育类建筑的上升数量最为明显

2015-2018RLB吊车指数,资料整理:亚太集团

此外,几乎每个澳洲首府城市的机场,都有扩建的计划。悉尼规划中的第二机场已经动工在即,而布里斯班机场的新跑道也早已在建设之中,几乎所有澳洲的大城市,对于未来的人口增长和由此所带来的基建需求,都在进行提前的规划。

悉尼的工程吊车主要分布区域(图片来源:AFR)

在ACIF今年早些时候的报告中,预计今年澳洲的公寓建设吊车数量下降幅度将会超过25%,其中尤其在悉尼和布里斯班的下降数量最大。相比较而言,该机构目前监测到的数据显示,部分澳洲“二三线城市”的住宅类吊车数量有上升的趋势,比如悉尼北部的New Castle地区,高层住宅的吊车数量就有12个,是该市历史上的高峰值,而Central Coast地区的高层住宅吊车数量,也有14个之多。

澳洲房产投资

墨尔本的工程吊车主要分布区域(图片来源:AFR)

住宅类吊车数量的明显下降,和基建类吊车数量的上升,意味着澳洲的工程建设的主要类别已经发生了转变。相信随着这一趋势的延续,对于房产投资者来说,是绝对的利好。不仅仅未来新建公寓数量的降低,能够减少同类产品的竞争,提高房屋出租的速度和租金回报,对于靠近基建项目的住宅地产来说,更多基建项目的建设及完工,无疑将使得自己的投资房具备更好的投资价值和升值潜力。

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买新房还是二手房?看完这篇就不难决定!

在澳大利亚,房产投资的流派分为许多种,有人崇尚长期持有的投资方式,有人喜欢买个旧房来装修,更专业的投资者,则可能直接买地来自己做小型开发。当然,后者对于投资人的专业水平和时间投入要求,对市场的精准把握,以及资金方面的实力等,都比前者要高出许多,可能面临的风险也要明显更大。

因此,对于大部分有着自己本职工作,平时不可能花大时间在房地产行业上,但却想要投资房产的人来说,长期持有的投资方式可能是最可行,也是最合适的一种房产投资方式。

不过,在采取长期持有策略的投资者中,还有两个不同的方式,那就是买新房和买二手房,两种截然不同的策略。在亚太集团,我们通过强大的研究团队和房产项目团队,在澳洲五大首府城市为我们的投资者寻找值得长期拥有的优质房产项目,而我们为投资者推荐的,主要是未来将要建设的期房,或者一些即将成交的准现房。

那么,对于那些还未进行房产投资的潜在投资者来说,或许你脑海中的第一个问题就是:

我到底应该选择新房还是二手房呢?

澳洲房产投资

下面,我们就来为大家总结一下在澳洲购买新房的一些主要优势。

一、全新的设计,舒适的居住体验

在如今科技水平日新月异的互联网时代,技术的升级对于每个行业的影响都不言而喻,而房地产行业同样不能置身事外。在新建的房产项目中,大量的先进技术和配套设施的引入,大大提升了居住的舒适性,环保性能的完备性等。而由此带来的结果,就是大量的租客,在相同的地段内,会更倾向于选择建设年代更新的大楼。

而澳洲的一些旧房,尤其是那些已经经历几十年风风雨雨的老楼,则往往面临各种各样的维修,公寓的物业费也可能逐年上涨。因此,虽然从表面看或许某些旧房的价格会低于同等地段的新房,但其中的道理也是明显的,那就是新房的建设成本,土地成本更高,未来的租金回报等,也会更高。投资者在进行价格的比较时,应该学会“拿苹果和苹果比”,不能简单地将新房和周边的二手房进行价格比较。

澳洲房产投资

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以上两张图片同样是澳洲公寓,你喜欢住哪种呢?

二、更好的可负担性

什么?刚才不是还说同样地段的二手房相对便宜吗?怎么一会又变成新房更有可负担性呢?别急,让我们来一一仔细分析。

首先,在澳洲的某些成熟区域,独立屋的价格早已一飞冲天,对于大部分的普通人来说,可能永远也无法在这样的区域,比如悉尼的东区,拥有一套自己的独立屋。相对而言,新房公寓就为希望在这样的区域拥有一套自己住房的投资人或者自住买家,提供了入市的机会。

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其次,澳洲政府对于购买新房的人提供一定的优惠,比如目前支撑起市场半边天的首次置业买家,政府就给予他们购买某些新房提供一定的补贴,对于资金实力本身就不太充裕的首次置业者来说,这样的补贴是绝对的雪中送炭,可以帮助他们更早的入市。

最后,新房的先付10%,余款在成交时支付的购买方式,对于存款还捉襟见肘,但又想要及时入市的购房人来说,也提供了帮助他们尽早锁定一套属于自己的房产的可能性。没有了这样灵活的金融机制,买房这件事,对于很多人来说,将会永远变得难以负担!

三、投资者大红包系列

购买新房,对于投资者来说,有着另外一些旧房不可替代的优势。除了我们之前提到的更高的租金,对于租客有更大的吸引力之外,购买新房至少还有以下的几大优点。

首先,税务优势是许多人购买新房进行投资的主要原因。在澳洲,政府允许房产投资者利用房地产中的折旧项进行税前收入的抵扣,这也就是我们平时最常听到的负扣税功能。在澳大利亚这样一个高税收,高福利的国家,普通打工族的最低赋税比例就高达19%,高收入者甚至有近一半的收入将会要付给政府。

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于是,利用新房中的大量折旧项,可以有效地帮助房东合理降低税前收入,从而达到从政府拿回一部分退税的好处。2017年,澳洲政府对于房产折旧的内容进行了修订,二手房业主将不能再继续对房屋内的可移动物品进行折旧,这一改动,无疑将新房在退税方面的优势进一步扩大。

此外,新房由于刚刚落成不久,室内的设备设施等保全完好,因此,在投资的前几年,对于房东的额外支出将会非常有限。而不少二手房则在出售时,有许多潜在的需要维修的地方容易被忽视。不少投资者在买下二手房之后,才发现还要投入不少资金用于修缮房屋质量,这样一来,原本以为自己捡了个便宜,结果却投入更多,最终得不偿失。

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怎么样,看了以上的这些内容,你是否对于新房和二手房的投资区别,有了更多的了解?

当然了,在目前的市场上,不论是新房还是二手房,都由质量参差不齐,水准各有高下的不同项目组成。一个没有经验的投资人,往往在市场上挑花了眼,最终也不知道究竟什么样的项目合适自己。

亚太集团超过12年的行业经验,聚集了一大批行业内的顶尖专家、投资策略师,以及研究人员,我们长期在澳洲的五大首府城市里,为我们的投资者,寻找最优质,最有潜力的项目。我们的组合投资理念,更是已经帮助了数千个澳洲家庭,建立了自己的房产投资组合。能够为这些家庭未来的财富之路锦上添花,是我们不变的使命。

 

让亚太集团的投资策略师帮你开启房产投资之路,今天就预约一次一对一的免费咨询吧。

【CEO特辑15】有时间怨天尤人,不如全力以赴承担责任

CEO寄语

很高兴通过亚太集团的网站博客和大家交流。

自2006年成立以来,亚太集团的核心价值观,就是帮助我们的客户建立一个4-10套的房产投资组合,并帮助他们尽可能长时间地持有这些资产,直到它们的价值翻倍。我们希望帮助我们的客户,通过成功的房产投资,达到财务自由的境界。

我个人从事房地产行业已经接近20年的时间,也见证了数轮澳洲房地产周期的起起伏伏。我希望通过这个专栏,和大家分享我这些年自己在房产投资方面的一些心得体会,亚太集团的成长和企业文化,以及一些大家关心的市场热点话题,希望能够给大家带来有价值的信息。

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最近随着澳洲房市的一些变化,媒体上充斥着夸张言论和不负责任的报道,有的以偏概全,将市场上的孤立事件放大为普遍现象。

要知道,房产投资不是一件容易的事。即使在市场繁荣时期,人们也很难采取行动。现在若盲目相信这些报道,投资就更难了。

市场发生变化时,有些人本来有能力留住房产,却选择不过户,或在错误的时间过早出售。他们不再坚持最初的决定,忽略了大局,忘记了初心,甚至责怪他人,要求别人为自己的处境和市场的变化担起责任。

这些现象引发了我的思考。

我担心有一天,当大多数人发现自己没有足够的退休金和其它资产,那时再行动就晚了,他们可能已经错过建立数百万澳元净资产的机会。

人的一生中总会经历很多事情。往往发生了什么并不重要,重要的是你如何应对,才会使你从人群中脱颖而出。

而你选择如何应对,往往取决于你是否有承担责任的态度。

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承担责任,意味着什么?

承担责任,意味着你要对自己生活中的一切事情负责,这包括:

主动寻找生活各方面的必要信息,获取和学习相关知识;

采取行动,让自己处于正确的圈子和环境;

勿忘初心,脑海中始终不忘愿景和目标;

坚持不懈地追求结果,直至最终达成;

还要以负责任的方式面对结果,即使不理想,也不归罪他人。

对于寻找信息,不少人都很擅长,却往往在采取行动这一步失败,因为本质上不认为自己需要为生活承担起全部责任。

上周我与150位注册会计师对话,谈创业等话题,和他们分享了自己的观点:很多时候,即便是错误的行动,都比没有行动更好。

没有行动意味着你只能维持现状,没有机会大大改善你的境况,去学到更多知识和经验。而生活中的所有成就都是通过行动来实现的。

当然,一旦你采取了行动,就要面临压力,各种挑战也会接踵而来。承担责任意味着,你要将那些正在、即将或可能发生的挑战,视作人生必不可少的一部分。

你必须自己对实现结果负责,或从不理想的结果中学习和吸取教训,不断调整行动,同时怀着对未来的憧憬一路前行,直至达成理想结果。

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承担责任,就是不责怪他人

阿里巴巴股票的IPO开盘价为68美元,之后有段时间下跌到了35美元。

当时,美国有几家律师事务所怂恿投资者,去起诉阿里巴巴让他们损失了大量资金。而现在,阿里巴巴的股票价格在165美元左右,是之前两三倍的价值。

可见,人们需要知道自己为什么做出决定,而不是因为环境的改变第一时间去责怪别人。

责怪别人容易,承担责任却很难。每当你把责任归咎于别人,你就产生了逃避的思想,为自己的不够努力、缺乏主动性、没有取得理想结果,去寻找外部的理由。

如果因为自己达不成结果,而不断指责政府、父母、配偶、孩子、同事或老板,养成责怪别人的习惯,你就会忽视自己要做的事情,失去让自己成长的机会,同时也会让别人生厌和疏远,无法变得更有知识、更有经验、更有智慧,最终只能取得平庸的结果,被人生打败。

我认为,每个人都要将自己置身于这样一种境地,就是:

永远不为自己做的事,或所处的境况,去抱怨和责怪任何人,而是对自己的生活担负起全部责任。

我喜欢的一句话是:If it’s to be, it’s up to me(人生若有任何责任,则一切责任在我)。在生活中,对待任何事,我们都要有这样的态度。

一旦你承担起责任,就会获得掌控全局的视野,大脑也会以更积极、主动和高效的方式运作,促使你深入思考,寻求解决方案,采取必要行动。

随之,你在生活中扮演的任何角色都会有更好的转变,这将带给你成就感和自由感。知道一切尽在自己掌握中,而不是由他人掌控,会让你心中充满了力量。

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承担责任,给你更好的成长机会

根据我自己的个人经验,和对各种领域成功人士的研究,我发现:

这种不把责任留给环境和他人,而是选择自己对生活的各个方面全权负责,并力求在任何情况下都创造最大价值的态度,恰恰给予了个人最佳的成功机会。

无论过去发生了什么,如果你总是采取一种负责的态度,不停留纠缠于已经发生的事情,而是从中学习和汲取力量,积极专注于今天要做的事情,你就能为自己创造一个更加美好的明天,甚至觉得生活变得更为轻松。

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很多人倾向于将责任看得过于沉重,而我认为实际上正相反。

当你负起责任,你就将未来掌握在自己手中,这会产生一种正向激励,让你做事更充满激情,也更为坚定,还会为你创造一个更好的磁场,吸引到更多和你一样优秀的人。

同时,你也要学习对他人的成长和幸福承担起责任,这会自然而然地将你放到领导地位。要想在生活中的任何方面取得成就,拥有领导力是关键素质之一。

一个好的领导者,总是在出现问题时承担责任,在事情顺利发展时将功劳归于团队。然而,不少人恰恰相反,在事情顺利发展时急着抢功劳,当出现问题时连忙寻找替罪羊,推卸责任。

承担责任需要勇气,拥有这种勇气非常重要,也会让你在生活中更加成功。

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下面我和大家分享下,在我个人的学业、工作、家庭、事业和投资中,我是如何去承担责任的一些例子。

一、为学业承担责任

高中时我喜欢拉小提琴,本来没有准备考大学。

我进入了普通高中学习,成绩比一般同学要好,因为精英学生大多去了重点高中,而我却没有报名。但后来我改变决定,确定了考大学的目标。这时我意识到如果能去重点高中,我将有更好的机会在高考中胜出。

于是,我为自己承担起责任,去找附近一所重点高中的校长,多次拜访后终于说服校长,以优异的成绩和突出的求学热情被破例录取。

通过采取行动,我将自己置于一个更好的环境,开始与精英学生为伍。一开始,我的成绩不像他们那么好。我再次承担起了责任,确保自己更加专注和努力,比其他同学花更长时间学习。三个月后,我成为了顶尖学生。

上大学时也一样。刚入学时,我看到来自全国不同省市的高考状元和精英学生,一个比一个出类拔萃、才华横溢。我没有选择无动于衷,而是再次采取了对自己负责的态度。

在评估了自己的优劣势后,我意识到自己没有其他人那种对文学或写诗的热情,但我的强项是语言能力。我知道如果付出更多努力,我的英语就会变得更好,不仅会让我更自信,也有更大机会在未来取得成功。

于是,我投入了更多的努力,进一步提升语言能力。而这最终帮助了我在班上以比较优异的成绩毕业,甚至通过考试赢得了去美国留学的机会。

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二、为工作承担责任

在我的职业生涯中,我也一直采取这种态度。我始终相信,对于自己的所作所为、所获所得,唯一能担负起全部责任的人就是我自己。

1991年,我决定退出外交生涯,来到澳大利亚。当时正逢经济衰退,有些新移民找不到工作,便成天指责澳洲社会不公平,甚至患得患失。

而我的想法是:从零开始,我需要比其他人更努力。只要肯努力,我一定会达到理想的结果,在新社会中成为一个成功的人。

我找到的第一份工作是送披萨,每个订单可以赚取6%的佣金。店里同事欺负我是新人,给我最小的订单,或派我去最远的地方送货。

我没有责备他们,而是心想:我正在自食其力,开始一段新的未来。要把手头的事情做到最好,热情快乐地对待我的工作,成为最好的披萨送货员。

移民澳洲后,我从没想过:如果没有结束外交官生涯就好了,如果生活能更容易些就好了,如果有人能帮助我就好了…… 相反,我从没找过旧的关系给我工作,而是始终依靠自己的力量,让生活变得越来越好。

正是因为知道自己会努力工作,我总能找到方法让自己脱颖而出。当我变得越来越有价值,到了某个阶段,这份价值也最终被这个新的社会所承认。

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三、为家庭承担责任

当我决定成立家庭,向妻子求婚时,我向她承诺,要给她一份幸福的生活──这是一个无条件的承诺,不只停留在一个美好的想法。尽管一开始遇到了各种挑战,我始终相信自己能为我俩创造美好的未来。

当初,悉尼房屋中位价在18万澳元左右,我设定了一个目标,要为我俩购买一套百万澳元的住宅。我的态度严肃认真,愿意为此承担一切责任,最终如期实现了目标。

妻子生下第一个孩子后,不久就回去工作了。但她很快意识到,不希望让别人来影响我们的孩子,而是想自己教育和守护他们长大成人。所以她决定成为一名全职妈妈,这就意味着,我们的家庭少了一份十五万澳元的年收入。

那一年,我刚进入房产领域。我对妻子做出承诺,同时也对自己承诺:她的余生再也不需要担心赚钱谋生,我将一个人来承担这个责任。

既然有了家庭和孩子,我就必须尽我所能,不仅为他们提供好的物质条件,也要在每个方面树立良好的榜样。

比如,我必须赚取足够多的收入,才能让家庭成员过上好日子,并有额外的资金支付孩子的私校费用,学习音乐、体育等课程,或进行其它活动。同时。我从没有把工作上的压力带回家,也从未和妻子在孩子面前争吵过。这也是出于一种负责的态度,因为要让家庭充满更多的温馨,给孩子提供最好的成长环境。

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四、为企业承担责任

2006年成立Ironfish亚太集团时,悉尼和墨尔本房市处于低谷。我同样采取了负责任的态度,告诉所有同仁,我们的公司永远不会失败。

以我的经验,公司失败一般都出于以下几种情况:

第一,不会做。

我之前已经参与经营过一家每年有数亿澳元营业额的地产公司。现在亚太集团有了更远大的愿景,更强的核心价值,还有一批志同道合的合伙人,那我就更有信心找到更好的方法,把事业做得更大、更长久。

第二,放弃太早。

我这个人做事从来都不会放弃,只会不停地找方法,不断地改善。个别项目或机会可以放弃,但梦想不可放弃。我们的梦想是建立一个长期成功的业务,为同事提供工作,为社区提供服务。这是一项至关重要的责任,我们永远不会放弃。

第三,资金流断裂。

当我决定创办公司时,不是空有一腔抱负。我已经准备好了,有足够的现金和房产。我告诉合伙人:我时刻愿意将自己的资产放在生意上,支持公司的运转。有些人过早创业,在物质和精神方面都没做好准备。我向他们的勇敢致敬,但于我而言,这是一种不负责任的态度,因为他们将自己置于几乎肯定失败的境地。正如古人所云:成功有三,天时地利人和。

第四,没有坚持做正确的事情。

负责任的含义也包括:在正确的时间做出正确的决定,与正确的人合作。不少公司总将自己的失败归咎于环境条件、市场形势和政府政策的变化。其实很多时候,是因为他们没有坚持做正确的事情,比如在遇到困难时选择留在舒适区,或采取逃避的态度,甚至走不诚信的捷径。

而从第一天起,我们就决定要建立长期的成功。这意味着,我们做出的每一个决定都必须符合我们的价值观,遵循我们的原则。

我常对同事们说:事情永远不会变得更容易,困难总会不断发生。无论在工作还是生活中,我们总会遇到各种各样的挑战。

有时候事情看上去变容易了,那是因为我们的能力提高了。只有当我们拥有负责心态,去提高必备技能,获取实用知识,我们才会做好准备,迎接未来的一切挑战。

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五、为投资承担责任

作为投资者,我们有责任确保自己的财务未来。这意味着要去主动探索,找到好的团队一起工作,采取必要的行动,并坚持下去。但人们常会对自己正在做的事摇摆不定,最后偏离目标,放弃投资,甚至责怪他人,而不是自己担起责任。我讲一个自己投资股票的例子。我在股票方面花的精力不多,一般只用现金购买。

2008年全球金融危机之前,有位股票顾问建议我使用50%的保证金贷款(两倍杠杆)来扩大股票组合,鼓励我不要担心,只买蓝筹股。根据她的经验,蓝筹公司的股价几乎从来不会跌到50%。

做了简单分析后,我接受了她的建议,并立即采取行动,建立起百万澳元的组合。当时市场仍在上升,美国和澳洲股市都创下了历史记录的高点。

我曾考虑卖掉股票,兑现几十万澳元的收益,但转念又想:我是长期投资者,这些都是好公司,还是继续持有吧。

不久,金融危机影响股市,我的股票价值下跌了80%至90%。我收到了补仓通知,要么追加大笔保证金,要么强行平仓套现。当时股市每日愈下,无人知道这一趋势何时停止。最后我决定亏损出售股票,而不是增加现金。

我的股票组合从近140万变为1万2千澳元。换做有些人,可能会责怪股票顾问建议使用杠杆。但我没怪别人,因为最终是我自己采取了行动,责任在于我自己,关键是要从失败的经验中学习和成长。

通过这个经历,我学到了一些教训:股票投资和买房不一样,要慎用保证金贷款,学会及时止盈收手,确保本金安全。要想获得更好收益,则必须认真投入更多精力。我庆幸股票投资只是自己资产组合的很小部分,我的大部分资产都在地产里。

但早期在投资房产方面,我也曾得过教训。1998年我买了一些房产,并为这些决定感到自豪。但后来市场低迷期间,我因为无法看清未来前景,过早卖掉了几套。

回头来看,我不怪市场,也不怪中介,而是怪自己短视,对长期投资和市场回归失去了信心。这就是为什么我现在只买不卖房产了。

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成功投资的四个步骤

多年来,我看到很多人以错误的目的进入房地产市场。例如,盲目跟风,或仅仅因为开发商提供印花税减免、交易折扣。这就好比你建造一座大楼,成功并不取决于买到一些便宜的砖块或混凝土板,而是应该和做生活中的任何项目一样,采取以下四个步骤:

第一,设定明确的愿景和目标,制作详细的行动计划。

第二,组建最优秀的执行团队。

第三,组织更多的资源、资金和人脉。

最后,才是成功地执行,让计划成为现实。

投资房产,是为了让我们生命中的最后三四十年或更长时间,有所保障。它是人生中最重要的项目之一,也必须经历这四个步骤。然而,大部分人却缺乏计划,没有团队,不会组织资源,更不用说成功执行了。

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不负责任,是很多人投资失败的原因

我常问别人这样的问题:对于房产投资或财富自由,你的计划是什么?你的团队里有谁?这个团队包括你自己,是否有好的执行力?

如果你不问自己这些问题,意味着你就不会去对成功负责。投资房产时,许多人失败的原因之一,就是没有真正采取负责的态度,去做好投资需要的每一件事。依我看,投资房产,你需要这样一个团队,

他们包括:

  •  一位好的导师──和生活中的很多事情一样,要想做得更好,必须有教练或老师的指引;
  • 一位能干的房产顾问,不仅为你制定最佳策略,也能帮你进入优质项目;
  • 一位有经验,心态积极的抵押贷款经纪人;
  • 一位专业懂行的律师,不仅令人信服,也对投资持有积极态度。但律师不为你提供投资建议,这不是他们的专业;
  •  一位好的会计师也必不可少,要能基于你的最佳利益行事。

人们常问我:如果人生重来一回,哪些事会做不同?

其中一件事,就是在财务和投资方面,我会更早为自己找到一位导师。我以前不知道这一点的重要性,因此早年在原地踏步了一段时间,还走了不少弯路。如果你对房产投资采取的是负责任的态度,那么找到好的导师,拥有一个优秀团队,就非常重要。

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你准备好,对自己负起责任了吗?

澳洲这么多年来一直是幸运的国家,人们可以享受免费医疗和各种社会福利,生活相对舒适。这就造成了一些人缺乏负责的心态,认为政府有义务照顾自己,甚至认为生活不够好,都是别人造成的,出现仇富心理。

从长远来看,这是危险的。尤其年轻的新一代,应该学习对自己负起责任,将未来掌握在自己手中,尽可能地去努力。

约翰·肯尼迪的一句话曾激励了几代人:不要问国家能为你们做些什么,而要问你们能为国家做些什么。

这句话到今天也一样适用。澳洲要真正成为一个伟大的国家,不仅依靠自然资源和美丽气候,从国家到个人都要变得更负责任,更具创新精神。不仅对自己有益,也能惠及后代。

而对于个人来说,对自己负责,首先就要将退休生活这件大事牢牢掌握在自己手中。

我问过很多人:你知道自己的退休公积金账户里有多少钱吗?你知道退休后需要多少钱吗?你知道自己的钱足够退休吗?

每10个人中,有9.8个人不知道答案,甚至从没想过这些问题。在我看来,这是不负责任的态度。

当你因为年龄太大或身体不好,无法再做某些工作时,你的市场价值可能就大大降低。如果你缺乏投资意识,不采取行动,没有积累起足够的资金,那么在未来几十年的生活里,你就必须受到他人的支配。

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而这正是Ironfish集团成立的使命和价值:

我们希望帮助客户把握未来,对自己的人生采取更负责的态度;

同时携手参与房产生态系统的各方合作伙伴,对自己的产品和服务采取更负责的态度;

期待帮助更多的人通过房产投资实现财务自由,让社会变得更加美好。

 

──周华

2018年9月28日

 

 

亚太集团CEO周华先生经常在全澳各地举行投资讲座,致力于帮助更多的投资者树立正确的投资理念,并创建属于自己的房产投资组合。

今天就预约一次亚太集团的免费投资讲座吧。

2018澳大利亚人力资源颁奖盛典隆重举办,亚太集团再次鼎力支持!

9月7日晚,《2018澳大利亚人力资源年度颁奖盛典》在美丽的悉尼港湾The Star 宴会大厅隆重举行。作为该奖项的长期合作伙伴,亚太集团继去年之后,再次来到现场,见证了一年一度,属于澳大利亚人力资源领域的最高奖项的诞生。

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当晚的Star宴会厅高朋满座,人声鼎沸。来自澳大利亚各行各业的人力资源精英,以及各奖项候选公司的重要负责人,社会名流等,大约900人来到这里,大家期待着十几个重要奖项,逐一找到自己的最终归属。当晚的颁奖典礼,由澳大利亚著名的女演员及电视明星Natalie Bassingthwaighte女士担任现场司仪。

众所周知,人力资源部门是每个企业不可或缺的重要组成部分,它或许不像销售部门那样在前方冲锋陷阵,为公司带来直接的利润,也不如财务部门那样,掌握着公司正常运营和发展所最核心的经济大权,但是,人力资源把关着一家企业的长期发展和壮大所最关键的因素:人才。

归根到底,任何企业间的竞争,是人才之间的竞争,正是因为这样,人力资源部门的重要性才在当代企业的架构中,得到了更高的重视。

当晚,亚太集团也派出了一支“颜值”颇高的代表团,来到现场为澳大利亚的人力资源精英们喝彩。

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亚太集团董事,联合创始人Susanne Anderson女士,代表公司在现场致开场辞。Susanne的讲话,重点提到了人力资源对于企业发展的重要性,企业在给予员工充分肯定及成就感方面的重要性等话题。此外,Susanne还向现场嘉宾介绍了亚太集团的Financial Wellbeing Program,号召更多的澳洲企业,加入到这一旨在改善员工财富状况,最终使得企业受益的的活动中来。

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此外,亚太集团总部市场总监Lu Nan女士和亚太集团地产部负责人William Mitchell先生,共同为TAL Australia集团颁发了 “最佳人力资源团队大奖” (企业规模1000人以上),亚太集团地产投资服务及Financial Wellbeing Program项目负责人Colin Lee先生,则上台颁发了 “最佳人力资源经理大奖” 。

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颁发“最佳人力资源团队”奖

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Colin Lee先生与“最佳人力资源经理”大奖获奖者

当天,亚太集团还邀请了部分Financial Wellbeing Program的客户来到现场,包括儿童癌症协会,CPB建筑公司的人力资源部门负责人。

 

附:Susanne Anderson女士在HR颁奖盛典上的发言

 

我很高兴今晚能够参加2018年澳大利亚HR Awards,表彰人力资源行业顶尖的人才。

每一天,各位人力资源专员都面临一项具有挑战性的任务:为组织找到最优秀的人才,并帮助创造让每一位人才能够积极发展和不断进步的工作环境。

和大家的愿景一样,我也希望我们的员工能够取得成功。 但我们也意识到,推动人力资源新政策和变革旧制度在实施过程中都很困难。因为合同管理,工作流程,合规性,合法性 -这些基本的核心职责已经让你忙得喘不过气,感觉一天24小时根本不够用。

这就使得今天晚上的奖项变得非常重要。 因为“认可”这件事会带给人相当大的动力。 当杰出的成就和行为得到认可和奖励时,就会产生巨大的影响 力,这不仅有助于让个人努力贡献的价值受到重视,也影响到公司长远的文化发展。 作为2018年HR Awards大奖得主或被提名人,你已经为业界设立了一个极高的标杆, 一个让你的同事将以此为参照,更加努力工作的目标。

这对公司和员工来说,都是极为有利的。从公司角度出发,它将鼓励团队为追求更高更新的专业度不懈努力。 而对澳大利亚的员工们来说,在正确的文化,合理的结构,完善的福利的支持下,将有助于他们发挥自己最佳的业务水平。

在亚太集团,我们为自己的公司文化感到自豪。 我们从经验中知道,当您知道什么对员工来说才最重要的事情时,您就掌握了帮助他们成功的核心。

我想引用一下全球获得幸福的通用公式:健康+财富+爱,就是这样一个简单的组合。 在工作场所,我们可能无法帮助我们的职员获得爱,但如果可以的话,这不是太棒了吗?!

我们能做的是给予员工健康和福利的最大支持,尤其是在财富管理方面。 这并不仅仅指加薪。 我们一直在推广和实施的Financial wellbeing计划,就是充分利用您的财务状况 – 无论您的工资高低,无论您现在处于职业生涯的哪个阶段 – 它都可以帮助你更好地掌控自己的财务状况,更积极地面对自己的未来。

事实上,目前有24%的澳洲人都因收入问题和工作岗位感到财务紧张。 财务压力已被证明会导致失去工作积极性,造成缺勤,士气低落等不良现象。 由此产生的生产力低下问题使澳大利亚企业每年损失达到472亿澳元。

研究显示,要改善财务状况需要从加强教育开始。这包括教会你的员工:如何管理钱,如何储蓄,养成好的消费习惯,如何投资,如何让他们更快的首次置业。所有这些,都需要企业和人力资源部门去思考。所以这也是我们发布Financial Wellbeing Program的原因,我们可以帮您做到更好。

最后,让我们再次恭喜所有今天的奖项入围者。感谢你们对于工作的孜孜不倦,和对自身的不断超越和追求,是你们让人力资源这份职业变得更为神圣。祝大家度过一个美好的夜晚!

谢谢!

 

活动花絮:

 

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实至名归!哪个州再次荣登澳大利亚州际移民目的地榜首?

9月20日,澳洲移民局发布了最新公布的统计数据,昆士兰州再次成为澳大利亚国内州际移民的最大目的地。澳洲人民也再次用脚投票,选出了他们心目中最理想的居住地。

昆士兰地产投资

澳洲统计局负责人Anthony Grubb表示:

截止到2018年3月31日的一年中,昆士兰拥有大约24,000名州际移民,是毫无争议的州际移民人口增加最多的州,而排名第二的是维多利亚州,当地的州际移民净增加人数为15,100人。在此期间,昆士兰的人口增加比例也达到了1.7%,总人口数量达到了490万。

在此之前的四年中,维多利亚州曾经一直占据着这份榜单的榜首位置,而在更早的2011年之前,昆士兰曾经连续20年首领澳洲州际移民的冠军地区,直到当年被西澳超过。

据了解,在澳洲所有的州际移民人数中,从新州移居到昆州的人数最多,大约在一年52,000人次,而排名第二的是从昆州移民到新州的人,数量大约在一年36,900人。

在人口和社会学家眼中,昆士兰州崛起的经济,较高的生活水准,以及房价的可负担性较好,是州际移民数量大增的重要原因之一。不少新州尤其是悉尼的退休人口,在把自己悉尼的物业出售之后,可以到昆士兰购买更好地段的物业进行养老,这也是不少人移民昆士兰州的重要原因之一。此外,悉尼拥堵的交通,过长的通勤时间,和更昂贵的生活成本,也让不少人有了更多的动力选择搬去昆士兰。

昆士兰地产投资

截止到今年三月的年度澳洲州际移民人数变化情况

 

此外,过去12个月,昆士兰的就业率增长了1.9%,这也让前几年受到矿业不景气影响的昆州经济,开始有了更多的底气。

SQM的研究总监Louis Christopher表示:

相比五年前,布里斯班和昆士兰东南部的就业情况有了明显的好转,这让更多生活在悉尼和墨尔本的人,开始把眼光放到了昆士兰州。

REA的首席经济学家Nerida Conisbee则表示:

过去几年布里斯班的房价表现平平,其中经济因素是很重要的原因。而今我们看到了更多的积极信号,伴随着悉尼和墨尔本市场的近期平缓状况,我们看到这里将会有更多的机会。许多人将现在视为入市昆士兰楼市的最佳时机。

根据澳洲国家统计局的数据,澳大利亚的总人口也在今年的上半年超过了2,500万大关,在过去的一年中净增加了380,700人。其中,海外移民的新增人数为236,800人,而自然出生的人口净增加数量为143,900人。

总体而言,这个国家人口总数稳步上升,并且居住人群继续向首府城市集中的趋势,在可以预见的未来,将不会发生任何的改变。

 

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【投资故事】Dickson Wong: 25岁拥有两套投资房,只要方法得当,其实真的不难

很多人一听说我还和父母一起住,就感觉像听天方夜谭一般。在我看来,这没什么奇怪的,我非常享受和父母在一起的时光。对我来说,与其付房租,不如尽快攒钱能够买到属于自己的房产来的更有价值。

— 布里斯班电子工程师Dickson Wong

 

亚太客户素描

  • 25岁的年轻投资者
  • 亚太集团VIP客户,跟随亚太投资两套房产
  • “先投资,后自住” 理念的实践者
  • 计划在10年内拥有一个四套房产的投资组合

 

2014年才从大学毕业的Dickson,在布里斯班的一家大型咨询公司担任电子工程师的职位已经四年了。一直以来,Dickson就在花钱这件事上非常精打细算,他选择和父母住在一起,以便更快地存下更多的储蓄。当然,Dickson存钱的目的并不是为了花钱买什么奢侈品,而是他很早就有了投资的想法。

在大学期间,Dickson 发现由于学业任务的原因,自己总是能够一个目标接着一个目标的前进,但当离开校园后,没有了环境的影响,Dickson发现人很容易就在日常的琐碎生活中随波逐流。

好在,他自己及时发现了这个规律,并且一直养成了给自己设定目标的好习惯。随后,Dickson开始参加各种讲座,广泛了解和财富,投资相关的渠道和方法。最终,他发现房地产是一个给人们带来财富的非常好的工具,但它的特点是时间长。因此,Dickson 一早就决定要开始自己的房产投资之路。

01. 初识亚太

Dickson和亚太集团的第一次相遇,是在一次房展会上。当时,亲赴布里斯班参加房展会的亚太集团CEO周华先生,在房展会上做了一个简短的演讲,但周先生生动而饱含个人魅力的讲话,一下子就把Dickson给吸引住了。

讲座结束后,Dickson被邀请去参加了一次亚太集团布里斯班分公司的活动。在这里,他又遇见了房产投资策略师Jade Cattanach。Jade花了大量的时间,和Dickson沟通,并理清了他的个人情况与投资策略。由于年轻的Dickson没有太多的积蓄,因此每一分钱的支出对他来说都很关键。让Dickson感到欣慰的是,亚太集团布里斯班分公司为他提供了许多增值的服务,而这些都是亚太客户服务重要的一部分,不容忽视的增值免费服务。

亚太集团的增值服务的确是让我最终下定决心跟随他们投资的重要原因,这让我感觉自己是真正的VIP客户,而我也不用担心在购房之外,还有太多额外的支出。

 

房产投资故事

Dickson参加亚太集团的活动中

02. 跨出投资第一步

根据Dickson的实际情况,Jade为他推荐的第一套房产,是位于布里斯班Ipswich地区的一套独立别墅,价格在40万澳元以下。

独立屋投资对于我来说是一个比较合适的开始,但在此之前,我绝对想不到竟然在40万以下也可以买到别墅。这个项目的地址很有潜力,区域发展也很快速,这些都得益于亚太集团的研究部门做出的详细调研,让我可以足不出户就对项目和所在的区域有所了解。

Dickson 的这第一套房产,很快便顺利成交了,亚太集团的物业管理部门也在第一时间为他找到了租客,确保他能够拥有最大化的回报率。这些,都让作为首次投资者的Dickson感到非常满意。

03. 房产投资加速前进

有了第一套投资房的经历,Dickson对于作为一个房产投资者的身份,有了更大的信心,这也加速了他对扩大自己投资组合的期待。很快,他的这份期待便成为了现实。

今年初,亚太集团的长期合作伙伴,澳洲最好的开发商之一ARIA集团推出了他们的全新力作The Standard问世,经过和自己的投资策略师Jade的沟通,Dickson决定把握机会,投资这个未来的地标项目。

这套房产是我和姐姐一起买的,本来我绝对想不到自己会这么快又买一套,但是当Jade向我介绍这个项目的特点时,我实在是被吸引到了。这样的好地标和这样的好位置,我相信它的增长潜力非常大。

由于Dickson工作的区域就在布里斯班南岸,因此他对这个区域非常熟悉。他相信,自己做了一个正确的决定,楼花的购买方式,让他和他的姐姐,有足够多的时间,去积攒成交时需要的另一笔首付,但同时可以在这样的地标项目中锁定一个自己的位置。

 

澳洲投资故事

ARIA最新项目The Standard效果图

04. 十年大计,从今启航

一年多之内买了两套房产,Dickson自己以前恐怕也不敢相信。如今,他打算放慢脚步,为下一步的投资布局提前作准备,而经过这两次的投资经历,Dickson的长远投资计划,也逐渐浮出了水面。

短期来说,我的计划是把我的负债比例先下降一些,我希望在进行下一次投资之前,先再攒够多一些资金,同时,也为现在的两套投资房的养房过程中可能需要的支出,做一些准备。

Dickson相信,自己购买的两套房产,属于蓝筹类的房产,自己打算长久持有。但他自己给自己的计划,是未来十年内,总共拥有4套投资房。

他笑称,或许在某些大亨眼中,4套投资房并不算什么,但对于一个才25岁的年轻人来说,他自己认为还是一步一个脚印比较好,当然,聪明的他知道,生活绝不只是为了投资而已,而投资是为了更好的生活。所以,他打算在一路投资的成长过程中,也绝不能错过那些生命中美好的事物。旅行、美食、参加慈善活动等,都在他未来的人生计划表上,等待他的实现。

Dickson给投资者的建议:

  1. 对于房产投资来说,除了资金,你还需要一样重要的东西,那就是正确的思维方式。亚太集团在这个方面给我带来了巨大的帮助。
  2. 要虚心向专家请教。可以看书或者去参加讲座,亚太集团的讲座对我来说就受益匪浅。
  3. 对于年轻人来说,第一步要强制自己储蓄,拿到的工资先存一笔下来,再用剩余的。我就是这样存下了自己的首付。
  4. 可以尝试先投资,后买自住房。不仅是税务上,这还会给你的生活方式带来很大的改变。

澳洲房产投资故事

 

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【重大基建】“火车一响,黄金万两”——从2018联邦预算看两条你必须关注的新火车线

上周二(5月8日),一年一度的联邦预算夜的到来,再一次牵动了整个澳大利亚社会。作为决定未来联邦政府钱袋子去向的指标性事件,联邦预算的公布,往往代表着整个澳大利亚未来重点发展的方向,其中往往也预示着重大的机遇。

联邦预算的内容涉及到社会发展的方方面面,从医疗,教育,个人税收,住房可负担性,到公司政策,国家安全等,但对于房产投资者来说,最让大家关注的,莫过于政府对于基础设施建设的投入方向。

以亚太集团选择投资房产的标准“PIE”(Population人口,Infrastructure基建,Employment就业)来看,基础设施建设是决定某一区域是否具有长期投资价值的“三元素”之一,其重要性自然是不言而喻。

而在澳洲,“火车一响,黄金万两”更是人们耳熟能详的一种说法,比喻在城市的发展中,火车线的开通对于一个区域的发展,所起到的无可替代的重要作用。目前,在澳洲两大门户城市悉尼和墨尔本,就有两条正在规划中的重要火车线,是作为房产投资者的你,所不得不关注的焦点。

 

悉尼:North-South Rail Link

在悉尼,大名鼎鼎的North West Rail Link想必是无人不知的。这条投资83亿澳元建设的西北火车线,如今正在如火如荼的建设过程中,预计将在明年的上半年正式通车。西北火车线起始于悉尼西北重镇Epping,终止于西北Schofields区域的Cudgegong Road。过去几年,得益于这条还根本没有开通的火车线,悉尼西北区的房价已经一路走高。

基础设施

不过目前,新州政府还有一个更为大胆的想法正在逐渐浮出水面。他们计划建设一条将悉尼的西北地区和西南地区通过火车线进行连通的新轨道交通计划——North South Rail Link。目前,这一项目正在进行前期的调研及可行性研究阶段。不过,该项目的一些细节,依然值得我们细细品味。

根据新州政府的提议,规划中的西北至西南铁路线,将连接悉尼西北区,悉尼第二机场,西南区,以及西南重镇Macarthur区域。毫无疑问,这条铁路线的建设,将大大提升该区域的人口数量,就业机会,以及经济发展,为西悉尼区域的经济及第二机场的建设,起到无可估量的促进作用。

目前,西北至西南火车线正在进行前期的调研和社会反馈阶段,政府预计将于6月1日前回收所有的反馈意见,再公布下一阶段的工作细节。到目前为止公布的一些项目细节包括:这条铁路将会在St Mary附近与现行的火车线相交,同时政府在M4以南的区域已经确定了该火车线的隧道位置。

基础设施

不论是新州政府还是联邦政府,都对该火车线寄予厚望

目前,新州政府和联邦政府已经表示,将联合注资70亿澳元,用于建设该火车线。此外,两级政府还将分别出资5000万澳元,用于项目的前期调研工程。

澳大利亚总理特恩布尔在接受媒体采访时表示,政府的规划是到2026年悉尼第二机场开业时,North South Rail Link火车线能够同时运营。政府希望,该火车线的建设和开通,能够使得西悉尼的居民实现在30分钟内到达自己工作地点的愿景。这一项目也是实现悉尼未来三大中心城市建设目标的重要配合工程。

 

墨尔本:Airport  Train Link

而在墨尔本,一条人们期待已久的从机场通往市中心CBD的火车线,也终于被提到了议事日程上。等待了太久的墨尔本居民,终于有希望看到这条火车线成为现实。

基础设施

三条被提议的由机场至墨尔本CBD的火车线路

具有讽刺意味的是,墨尔本机场至市中心的火车线,最早于1958年就被提出了。事实上,当时距离墨尔本如今的机场开通,都还有12年的光阴,墨尔本当时的人口也只不过是150万而已。而如今,墨尔本的人口正在快速向澳洲第一城市的目标进发,墨尔本至悉尼的航线,是世界上第五大双城之间的航线,每年运送着近900万人次在两大城市间穿梭,但这条人们期望中的铁路线,却依然停留在纸上。

一条如此重要的铁路线迟迟不能建成,资金问题毫无疑问是最大的拦路虎。好在这一次,情况看起来有些不同。

联邦政府在今年四月时表示,将出资50亿澳元,用于建设这条已经被讨论,争议,搁置了数十年的火车线。总理特恩布尔在宣布联邦政府将会出资50亿的同时,也敦促维州政府拿出同样的诚意,因为建设这条铁路,至少需要投入100亿元的资金。

“墨尔本的确需要这样一条铁路,我们也很乐意和联邦政府合作,一起来将它从图纸变成现实。”维州政府公共交通部长在回应总理的谈话时如此回复。

在两级政府的一致决心下,今年的联邦预算中,财长Scott Morrison果然宣布了50亿注资该火车线的好消息,这也成为今年联邦预算中对于单笔基础设施建设的最大拨款。

基础设施

众所周知,由于人口的不断攀升,墨尔本的机场至CBD的交通堵塞状况已经变得日益严峻。如果这一铁路线得以成功建设,对于每天几十万奔波于这条线路上的通勤者来说,将是最大的福祉,整个城市的运行效率,也将大幅提高。

 

亚太观点

在今年的联邦政府预算中,澳洲财政承诺,将在未来10年内投入至少750亿澳元,用于全国的公路和铁路建设。总理特恩布尔还特别强调,澳洲的基建规划是全国性的,不会厚此薄彼。如此大规模的基础设施投入,对于房产投资者来说,无疑是积极的信号。

不论是悉尼的西北至西南火车线,还是墨尔本的机场至CBD火车线,都只是澳洲各大首府城市未来重大工程的一个缩影,它预示随着人口的增加,澳大利亚需要不断提升自己的基础设施条件,以应对未来发展的需求。相比一些其他的西方发达国家,澳大利亚在基础设施升级方面的投入程度,毫无疑问是是值得肯定的,这也是为什么这么多人喜爱到这里来投资房产的一个重要原因!

亚太集团在为客户甄选投资房时,一直严格考察项目所在区域的发展潜力,重大规划项目,以及这些基建设施对于项目升值潜力的作用。通过调研,发现贴近未来重大基建项目的优质房产投资机会,并带领投资者提前布局,享受长线增值潜力,是我们不变的选房宗旨!

如果您也想了解更多澳洲有哪些规划中的重大基础设施项目,又有哪些能够得益于这些项目的投资机遇,那就赶快联系您身边的亚太集团分公司,或者致电您的专属投资策略师!

盛况空前!澳洲公寓新标杆——The Standard项目中澳同步首发,投资者趋之若鹜!

在全澳房地产界热切期盼了近两年之后,澳洲开发界的新锐翘楚企业ARIA集团,终于推出了自己的最新一代公寓产品——The Standard。

作为ARIA集团暌违市场两年之后问世的第一个新项目,The Standard项目还未揭开其神秘面纱之前,就已经斩获了无数的关注:

大楼的外观设计又有怎样的创新?
项目的内部配套设施,相对之前已经接近完美的ARIA作品,又有怎样的提升?
大楼底部商业配套的设施,又有哪些值得期待的升级?

所有这一切,都在2018年4月底,向所有长期以来期待ARIA产品的投资者解开了答案。过去两周,The Standard项目通过亚太集团,向中国和澳洲的投资者进行了正式的推荐,亚太集团各大分公司举办了一系列异常成功的项目路演。ARIA集团创始人兼CEO Tim Forrester更是亲自前往部分亚太集团分公司的路演活动现场,向投资者全面介绍了The Standard项目!

 

上海站:

4月21日下午,The Standard项目发布会的全球第一站,在上海W酒店隆重举行。ARIA房产集团住宅开发部经理Michael Hurley,特意从布里斯班赶到现场,为中国的铁鱼客户们亲自介绍项目的情况。当天的活动高朋满座,人声鼎沸。

铁鱼置业(中国)上海公司董事总经理李秋泽先生致开场辞,通过自己的澳洲房产投资真实经验,证实了对ARIA的极大信任,表达了对ARIA项目的喜爱,并诠释了ARIA追求品质和创新的精神。

The Standard项目上海站发布会盛况

随后,ARIA房产集团住宅开发部经理Michael Hurley上台发言,他从ARIA的发展史、布里斯班及南布里斯班、The Standard项目的创新等三大方面进行了阐述。The Standard项目建造标准和配套设施全新升级,凸显了其极致稀缺的产品价值。

ARIA住宅经理Michael Hurley在上海站介绍The Standard项目

发布会现场,Michael Hurley还赠予今年新交房的客户一台特制Ipad。发布会结束后,许多客户都不愿离去,大家都对The Standard项目表示出了浓厚的兴趣,又对许多项目细节进行了深入的提问。当天的发布会取得了圆满的成功。

 

 

悉尼站:

4月23日,The Standard项目发布会移师悉尼的亚太集团总部。ARIA集团CEO兼创始人Tim Forrester亲自来到活动现场做项目推介。位于美丽的悉尼港湾边的亚太集团总部也是灯火通明,上百位嘉宾将公司最大的会议室挤得水泄不通。

悉尼站的活动座无虚席

Tim在活动中,也为悉尼的投资者详细介绍了项目的情况,他强调,ARIA除了注重不断提高住户的居住感,提供高标准的健身房,充满艺术质感的屋顶花园,私人餐厅,影院,酒窖和大堂服务以外,在此次的Standard项目中,还有三辆特斯拉汽车,供大楼住户免费使用!这一创新,可以说又是ARIA突破自我,将澳洲公寓居住方式提升到一个全新的高度!

 

布里斯班站:

4月27日,The Standard项目发布会的最高潮,来到了项目所在地布里斯班。亚太集团悉尼,墨尔本两地的团队成员,也特意赶到了项目现场,共同见证这一澳洲公寓新标杆的问世。

当晚的重头戏,是在晚上在项目附近的Fish Lane举办的特别晚餐。Fish Lane是Aria于2015年开始打造的现代文化饮食区。长期以来,ARIA不仅通过建筑有创意,高质量,生活气息浓的公寓楼提升了该区域的形象,更是通过打造周边环境,让整个楼盘区域长久升值。

对于ARIA这样一个有情怀的开发商来说,他们自认为的使命,不仅仅要满足对城市化居住的需求,更要满足人们对于艺术,新科技,人文服务,多元化社区文化等方面的追求。

别有情调的Fish Lane夜景

第二天白天,Tim再次和亚太集团的团队成员一起来到Fish Lane,3辆等待未来The Standard项目住户的Tesla轿车已经准备就绪,等待未来属于它的主人。而Tim也再次向大家承诺,自己一定会建造一个让人们有“家”的感觉的新项目。

 

墨尔本站

5月5日,The Standard项目的压轴发布会来到了墨尔本。Tim Forrester与亚太集团CEO兼创始人Joseph Chou两人共同来到了发布会现场,为广大墨尔本的投资者带来了项目的介绍。上午11点,亚太集团墨尔本总部座无虚席,现场近200 人到场,气氛火爆。对于这个新项目,大家充满期待。在短短时间内,数百人对The Standard 项目给予了高度关注,充分显示了项目的魅力和ARIA的惊人吸引力。

在项目发布会现场,Joseph和Tim两人还进行了一场精彩的头脑风暴,双方就房产投资的理念,市场的概况,以及如何挑选优质项目等话题进行了深入的沟通,让在场的投资者们受益匪浅。

当天下午,在充分了解项目情况,并与投资策略师进行沟通后,许多墨尔本的客人当场签约,不少幸运选到自己中意的房产的投资者们非常高兴,他们表示非常期待ARIA公司给他们带来如此难得的投资机遇!
至此,The Standard项目在中澳两国的发布会正式圆满落幕。截止到目前,亚太集团分配到的项目房源中,绝大部分已经被一些幸运的投资者抢购一空,并且还有大量的客户依然在等待列表上!

在目前澳洲房市整体平淡的情况下,ARIA的每一个项目一经推出,依然能够做到如此火爆,令投资者如此趋之若鹜,不得不说是澳洲房产市场上的一个奇迹。

 

【精彩亚太人】系列——Michael Lawton:感恩房产投资,让我可以为孩子们提供更好的生活

19岁时,Michael Lawton阅读了罗伯特清崎的全球知名财商畅销书《富爸爸穷爸爸》,这本书改变了罗伯特看待人生和财富的根本看法,也让他后来的生命,走出了一条与众不同的道路。不久之后,Michael就购买了他人生中的第一套自住房,后来,又在23岁时,买了自己的第一套投资房产。

Michael的职业生涯一直在销售行业闯荡。他曾经在包装行业工作多年,也有过非常不错的收入,但在那里,他总感觉自己的才能有些被低估了。

“有一次我为公司带来了一位大客户,创造了一笔120万的大生意,但没想到,结果只拿到了大约5000元的奖金。当时的工作性质也比较单一,我似乎在那里看不到太多的发展前途。”

带着创造更大人生价值,实现更多人生梦想的追求,Michael开始寻找自己职业生涯的下一个方向。2012年,他在一则广告上看到了亚太集团阿德莱德分公司的招聘消息,从此,Michael的生活进入了一个他从未想到过的新状态。

 

享受朝七晚九的工作时刻表

在加入亚太集团时,Michael已经拥有一个3套投资房的投资组合,可以说是一个比较有经验的投资者。不过,这些似乎没有帮到刚刚成为投资策略师的Michael,加入亚太之初的他也经历了一段难忘的挣扎期。

“一开始的三个月非常艰苦,我几乎没有任何现成的客户可以去交谈。不过,我却从未放弃,后来逐渐找到了感觉,一年之内成功帮助了30多位客户投资了澳洲房产,自己也很快晋升为资深投资策略师。”

Michael(左一)和亚太集团阿德莱德分公司的同事们

 

Michael自身的投资经验,对于他从事投资策略师的工作来说,的确具有非常大的帮助。在找到自己的工作节奏后,Michael的业绩表现一直稳步上升。在此期间,他自己也又投资了3套公司为客户推荐的项目,将自己的投资组合数量上升到6套房产。

“早上7点半到公司,晚上9点半离开,对我来说是家常便饭。但因为我热爱这份工作,热爱帮助别人,所以我一点也不觉得这是件苦差事。相反,看到我的客户成功投资,给我带来非常大的成就感。”

Michael的投资经验和策略非常丰富。除了购买新房,他也会买一些旧房来进行装修,由于长期在房产行业内摸爬滚打,他建立了一系列非常广泛的人脉资源,这也为他的投资成功打下了坚实的基础。Michael和妻子共育有四个孩子,他常开玩笑说,买房子装修是由于自己孩子多,可以拿到非常便宜的人工费用。

Michael和自己的女儿在一起

 

一对特别的客户

从加入亚太集团至今,Michael已经帮助了超过100位客户成功投资了房产,建立了自己的投资组合。不过,在这些客户中,最让他感到特别的,毫无疑问是一对名叫Julia和Bruce的客户。

Julia和Bruce既是Michael的邻居,也是他身边的好友。数年前,Julia不幸得了脑瘤,虽然经过医生的救治,最终恢复了健康,但这场意外的病痛遭遇,让Julia和Bruce夫妇感到了财富上的安全性,对他们来说有多重要。

Julia主动找到了Michael,希望他能够帮助他们夫妇,通过房产投资来实现这一目标。Michael非常感激他们的信任,在接下来的几年中,他一直手拉手帮助Julia和Bruce夫妇,从一套投资房都没有,到如今已经成交了五套投资房产。并且,由于妥善的规划和安排,夫妇两的收入可以非常轻松的应对这五套房产带来的房贷压力。

“为Julia和Bruce夫妇推荐的每一个项目,都是我发自内心认可,并且适合他们情况的投资选择。其中位于布里斯班Ipswich地区的Golf Link别墅项目,我自己都投资了。我告诉他们,有一个专业的团队,对于他们这样的专业人士想要投资房产来说,是多么的重要!”

 

700公里慈善骑行,援助澳洲失足少年

Michael有一个非常幸福的家庭,作为四个孩子的父亲,他自己的生活中充满了欢乐与家庭的温暖。不过,Michael同时也意识到,在澳洲还有许多生活在不美满家庭中的孩子,他们中的许多由于缺少家人和社会的关心,个别甚至会走上犯罪的道路。

Operation Flinders Foundation是一个坐落于阿德莱德,专门致力于帮助澳洲缺少正常家庭关爱的青少年及儿童的慈善组织。每一年,这个慈善组织会举办各式各样的活动,帮助那些随时可能失足的 “问题少年” ,让他们感受到社会的关爱。

自2016年起,为了用实际行动支持该组织的善举,Michael已经连续两年参加了该组织的慈善骑行活动,为Operation Flinders Foundation募集了数万元的慈善款项。2017年Michael和亚太集团阿德莱德公司另一位资深投资顾问Julian Stevens一起参加了总骑程为678公里,为时五天的骑行活动,总共为该基金会筹得善款25,000澳元!

Michael(左)和同事Julian (右)参加2017年的骑行活动

下周,Michael又将再一次踏上征途,这将是他连续第三年参加Operation Flinders Foundation的骑行活动。在五天内,Michael将和其他参与者一起从阿德莱德出发,总共骑行大约700公里,再次为该基金会募集慈善资金。亚太集团也是该活动的主要赞助方之一。

“能够亲自参与这样的活动,我感到非常自豪。Operation Flinders Foundation举办的儿童救助活动成功率非常高,许多孩子在参加了活动后,都发生了积极的变化,而且是在经费花销非常可控的情况下完成的。能够代表亚太集团参与这样的骑行,非常有意义。我想我会在未来15年一直参加这一活动。”

 

 

Michael Lawton给投资者的建议

  1. 建立属于你的团队。在房产投资过程中,策略师和贷款经理可能是你最需要依赖的两个人。但不论是策略师还是贷款经理,都强烈建议你寻找本身具备房产投资经验的人来加入到你的团队。
  2. 坚持你的目标。在房产投资过程中,只听有结果的人的意见,也相信自己的理性判断。我自己曾在金融海啸后买过房产,当时周围亲近的朋友,亲戚都说我疯了,但后来的事实证明,这是我最成功的投资之一。
  3. 尽早开始你的投资之旅。我和太多已经40多或者接近50岁才开始考虑投资的客户聊过,我既为他们的执着开心,也为他们没有尽早开始投资之旅感到遗憾。时间在房产投资中扮演非常重要的角色,尽早开始你的投资计划,可以大幅提高你的成功概率。

CBD公寓到底供过于求吗?十年资深物业经理告诉你一个真实的墨尔本楼市

 

关于墨尔本CBD的楼市是否供过于求,早已经是最近几年媒体争论过多次的话题了。如果你没有经常关注楼市的新闻的话,那么一个值得你关注的新现象,就是从去年起,又有一些房产研究机构开始改口,说墨尔本的楼市将会供不应求。

反反复复,来来回回的争论似乎永远没有终点,也让许多人对投资墨尔本的房产前景产生了一丝疑惑和犹豫。 那么,真实的墨尔本CBD房产市场究竟是怎样的?要回答这个问题,恐怕没有比在一线负责房产租赁的物业经理更有发言权的人了。今天,我们就和在墨尔本具有十年物业管理工作经验的资深物业经理,亚太集团墨尔本物业管理公司董事总经理Christina Tao来交流这个问题。

墨尔本公寓

人物介绍:Christina Tao

Christina Tao出生于中国美丽的城市苏州,她于2004年移居澳大利亚,并获得电子商务学士学位。

Christina于2008年进入房地产行业,并迅速成长为一名优秀的物业经理。自2011年加入亚太集团,Christina 就致力于为客户提供最优质的服务。她在物业管理行业内工作了十多年,积累了丰富的房产管理经验。Christina在参与和设立亚太集团墨尔本物业管理团队方面发挥了极其重要的作用。

如今,Christina已经在墨尔本CBD及附近区域拥有了近十年的房产租赁经验,她和她的团队目前管理着近2000套墨尔本CBD及附近区域的出租房产,对于当地市场的最新动向和租赁趋势有着第一手的数据和全面的掌握。

 

问:你好Christina。关于墨尔本的楼市供过于求的新闻已经不止出现一两次了。从你工作的实际经验来看,到底有没有这样的现象?

Christina:过去五六年,其实每年媒体都在说供过于求,已经不能算新闻了。我们亚太集团墨尔本物业管理公司,主要负责的是墨尔本CBD及附近区域的物业出租。如果你从新闻报道的内容来看,那我们公司所负责的区域应该是所谓供过于求的 “重灾区” 。

不过,从租赁的角度来说,我们经手过这么多的大项目,还没遇到过租不出去的房子,各个区域的大批量公寓都能租出去。

目前,我们公司管理的物业数量在1700套左右,空置率基本在2%以下。在情况允许的时候,我们都会提前开始做广告,在房子过户前就吸引了大批客户。等房子一过户,我们就可以带客户看房,选择适合他们的户型。即使是高密度的公寓,由于事先有充分的准备又有强大的数据库,不少前期过户的房子都是一下子就租出去了。

墨尔本公寓

问:那么目前墨尔本CBD的公寓房租金水平怎么样?

Christina:说到租金的话,墨尔本不同区域的房价有高有低。如果是CBD最中心区域的新公寓项目,一房的周租一般在400-450澳元之间;两房最便宜的也要600澳元,最贵的可达900多澳元,属于较为高档的公寓,大小可能接近100平米。除了面积,位置、配套设施、新旧状况等,其它因素也会影响房子的租金价位。

问:很多投资者会关心,自己的物业需要多久才能够出租?

Christina: 一般来说,我们管理的物业在两周之内应该都能得到申请表。但偶尔有大型公寓出现时,部分会有较长时间的等待期。另外,过户时间如果正好赶上圣诞前夕,找房的人少一点,也会有些延长。但过去之后,市场进入平稳阶段,空房期就更短了。

如果你买的是超高层公寓,过户的时间比较集中的话,那第一年往往要做好更多心理准备,等待出租的时间可能会长一些,但第二,第三年就会回归正常。道理也很好理解,刚过户的时候一下子几百套公寓出现在市场上,需要一定时间去消化,也是正常的。

而且,同一幢楼里,总有人第一个出租,也有人最后一个找到租客,这个也难以避免。但是,一般新的公寓会比较受租客欢迎,倒是房屋较长时间没有人打理的房子,反而出租比较慢。

墨尔本公寓

问:2018年的市场和以往对比,有什么区别吗?

Christina:从2017年圣诞节起,我就感觉墨尔本的市场和以往有所不同。以前一般到了圣诞节期间是租房的淡季,那会儿找房的人会比较少一点,租金会受市场影响略有下调。但去年的圣诞期间,我们依然有大量的租房需求,有几次开放看房日,竟然有几百人来看房,这是往年从没有发生过的。我们有十几个同事不得不在圣诞节期间加班来服务这些租房者,也难怪目前有些机构开始转变话锋,由供过于求改口为供不应求了。

另一个值得注意的趋势,就是Airbnb等短租形式的出现。目前,市场上部分业主将物业转型为短租物业,其实就把市场上的一些长租房源给拿走了,造成市场上实际供给的长租房源变得更少了。随着短租市场需求量的增加,有可能更多的物业会转型为短租,可能会使短租市场出现短暂的饱和,但对有长租需求的客人来说,竞争会更激烈。

问:那么有没有租客租不到房子的现象?

Christina:上个月我们收到了一个客户的 “投诉” ,是一位西人的老年客人,她说她和她的先生已经找了一个多月的出租房,但依然没有成功申请到一套房子。她抱怨说,自己上周很老实地在网上提前预约了去看Docklands的一套房,但后来发现实际在开放日有许多根本没有预约的人,就直接去现场看房了。她认为这样无形之间增加了竞争者的数量,造成了她一直无法租到房子。

我很理解这位客户的想法,事实上目前随着看房人数的增加,许多以前没有租房记录的,或者记录不佳的房客,的确会面临找不到房子的窘境,因为业主手中都有不少申请表可以选择。

墨尔本公寓

问:最近有什么新成交项目的租赁情况吗?

Christina:上周我们在南岸的新项目Kings Domain第一次开放看房,结果来了225组人,排队一直从项目门口排到很远的地方,总共收到了超过40份申请表。但实际上这个项目并没有全部成交,我们至今只成交了八套房产,也就是说大部分来看房的租客,肯定会遗憾地错过这些房源。

而三月底在CBD核心区域的项目UWS的租房开放日,同样来了好几十人看房,但其实当天我们只有一套房子出租,可见竞争的确是非常激烈。

 墨尔本公寓

问:那么对于有意在墨尔本市中心租房的客人,你有什么建议帮助他们锁定自己喜欢的房源吗?

Christina:在目前租客竞争激烈的情况下,我建议租房者可以尽快递交申请表,并且尽可能提供详尽的个人信息,以便我们在审核过程中可以看到你的优势。那些资料不齐全的租客,肯定在当下市场上是比较难在竞争中胜出的。

对于没有租房历史的学生租房族来说,可能会比较吃亏,因为不少本地专业人士,白领一族等,可能会在申请表上看起来更好一些。学生族可以试着多看几套房源,或者适当提高租金,来增加自己的竞争力。

问:谢谢Christina。

Christina:不客气。希望这些信息可以帮助大家更好的了解当下的墨尔本租房市场现状。谢谢!

仲量联行:看好布里斯班公寓市场的八个理由

 

国际五大房产咨询公司之一的仲量联行(JLL)在今年3月发布了一份针对布里斯班公寓市场的全面报告。报告指出,虽然布里斯班当地的公寓市场在过去12个月内遭遇了一定的挑战,但最坏的时刻或许已经过去。该公司对于当地公寓市场的中期表现持乐观的态度,尤其是质量,地段,设计都非常精良的优质公寓。

为了印证这一观点,JLL在其报告中列举了八大看好布里斯班公寓市场的理由,现在就让我们一起来一一列数。

 

理由一. 昆士兰经济的强劲反弹

自2013年澳洲的矿业进入低谷期后,昆州经济已经开始呈现出了强烈的反弹趋势。德勤公司预计,未来五年内,昆州的经济将以平均每年3.8%的速度上涨,这一速度将是这段期间所有州际增长预测中最高的,而澳洲各大州的平均经济增长幅度将在3%左右。

与此同时,经济学家对于昆士兰未来的经济发展多元化表示看好。良好的商业环境,将使得昆州经济不只依赖于矿业,消费增长,出口增长,旅游,教育等产业同样将成为昆士兰的重要经济支柱。

即便对于资源业,专家们的态度也开始变得乐观起来。虽然像上一周期这样的矿业繁荣或许不再会出现,但对于资源业的需求同样已经开始呈现上涨,预计未来五年有大约200亿澳元的资金将投入到昆州的资源产业中。

布里斯班公寓

理由二. 基建大繁荣

过去几年,昆州的基建速度曾经一度有所滞后,这主要是由于州政府的债务产生,无力投入更多资金用于基建。但目前这一现象已经成为过去。随着昆州政府的收入上升,昆州的基建“大跃进”时期也拉开了帷幕。最近举行的昆州大选,也进一步为一些大型基建项目扫清了障碍,诸如投资54亿元的跨河铁路项目等,都已经排上了昆州政府的计划之中。

目前布里斯班的重大基建项目包括:投资30亿元的皇后码头项目,布里斯班机场第二跑道扩建工程,Eagle St码头项目等等,这些工程不仅将大大提升布里斯班的市容市貌,也将带来大量的就业与人口增长机遇。

布里斯班公寓

理由三. 人口快速增长

昆士兰州的人口增长速度一直以来都高于澳洲平均水平。过去35年,这里的人口以平均每年2.0%的速度上升,而全国平均水平则只有1.4%。不过,在2013年之后的矿业衰退期间,昆州人口的增长速度有所放缓,2015年只录得1.3%的人口增加,但到2017年,已经回复到1.7%的水平。

人口增加的重要驱动力之一,在于布里斯班相对于悉尼和墨尔本的房价可负担性更好。目前,这里的独立屋房价只有悉尼的55%左右,上一次在2000年左右,昆士兰的人口也曾出现快速增加,当时这里的房价也只有悉尼的一半左右。

澳洲统计局的数字显示,2017年第三季度就有大约5300个澳洲人从其他州迁移到昆士兰生活,他们中的绝大多数居住在布里斯班及其周围地区。

当然,人口的增长同时也离不开就业数据的改善。昆士兰在2017年内的就业人数上涨了4.7%,预计这一趋势在2018年还将得到延续,这些都对布里斯班住宅地产的增长提供了积极的信号。

布里斯班公寓

理由四. 公寓价格可负担性强

过去五年,布里斯班并没有出现向悉尼和墨尔本这样的公寓大繁荣时期。根据CoreLogic的数据,过去五年,悉尼的公寓平均上涨了50%,墨尔本上涨了20%,而布里斯班则上涨了9%。以每平方米计算的话,投资者在布里斯班最好地段投资公寓的每平米单价大约在8000-1000澳元,而投资者在悉尼,要花多一倍的价格,才能买到距离市中心大约15-20公里的公寓。

虽然目前投资者的贷款政策有所收紧,但布里斯班公寓更低的价格,更好的租金回报,以及中长期更好的增值潜力依然吸引着不少投资者的目光。以租金回报来说,虽然整个布里斯班市的公寓回报率在4.8%,但个别优质公寓的租金回报可以达到5.5%以上。而不论悉尼还是墨尔本,公寓的平均租金回报率在4%以下,更不用说回报更低的独立屋。

 

理由五.  公寓供应量急剧下滑

关于布里斯班内城区公寓的分析报道多如牛毛,但实际上当地的供应量高峰已经过去,未来几年,这里的新房供应数量将出现明显的反转剧情。导致未来几年布里斯班公寓供应数量下降的重要原因,在于银行对于开发贷款的收紧,造成了大量的新建项目被无限期的拖延。

过去12个月,布里斯班当地新开建和销售的公寓数量屈指可数。现在来看,2016年是布里斯班公寓供应量的峰值,大约有7000套公寓成交,而今年的数字大约是4500套,未来几年这一数字将会继续下降。如果目前的趋势不变,那么到2020年之后,当地的公寓将会出现供不应求的状态。

布里斯班公寓

 

理由六. 高质量公寓表现依然不俗

说布里斯班公寓都不涨的人,或许并没有做好足够的市场调研。事实上,即使在整体市场相对较平缓的布里斯班,个别质量出众,选址优秀,建设精良的公寓项目,依然在市场上有着非常不错的表现。

目前的布里斯班市场上,公寓的供应中充斥着大量选址一般,质量普通,价格较低的公寓。这类公寓在销售时基本或者大部分销售给投资者,并且以面积较小的一房,两房公寓为主。

JLL的研究显示,导致布里斯班二手公寓价格涨幅不大的主要因素,是这些质量较差的公寓,很不幸,他们也是整个市场中的大多数产品。但在2017年的二手公寓销售记录中,有64%的公寓以超过购买价的价格出售,并且其中一部分的价格涨幅超过20%。

一个最明显的现象就是,那些面积较大,配套设施完善,选址考究的公寓,比那些面积偏小,配套一般的普通公寓的表现要强劲许多。也就是说,目前的布里斯班公寓市场,是一个表现分化非常严重的市场。

布里斯班公寓

理由七. 高密度居住方式渐成主流

历史上,澳大利亚的独立屋建造数量一直以来都要超过公寓两倍以上,但2016年的数据显示,公寓的建造数量第一次超过了独立屋。

造成这一现象的一个重要原因,是澳大利亚人居住方式的改变,并且这一现象已经在全澳的首府城市中变得普及。随着人口结构的改变,80后,90后人群,将是未来澳洲购房大军的主力人群,这些与他们的长辈有着完全不同生活方式和价值观的年轻人,将不再拘泥于必须要有后院的生活方式。更多的人希望自己居住在一个出行便利,安全,有配套设施,无需花过多时间打理花园的房产中。

对于布里斯班的人来说,高密度居住方式的转变要比悉尼这样的城市更慢一些。2016年的人口普查显示,布里斯班只有12.6%的人群住在公寓中,而悉尼的这一比例已经高达28.1%。过去几年的公寓建设高峰期,无疑将提升布里斯班公寓居住的人群比例,这座城市的居住方式改变,也将从此拉开序幕。

 

理由八. 布里斯班总体市场供应量均衡

如果我们不只看公寓,而把目光放到更广的整体市场,那么我们会发现布里斯班的住房供应量在总体上依然保持均衡状态。从过去三年的数字来看,公寓的整体供应量或许暂时超过了需求量,但这一情况只会维持较为短暂的一段时间。随着目前整个房产市场新房开工率的下降,预计市场将会很快达到新的供需平衡,并进而转向供不应求。

亚太观点

关于布里斯班公寓市场的争论已经由来已久。首先,投资者在作出投资决策的时候,如果只凭媒体的报道来判断,那往往会被自相矛盾的标题弄得不知所措。以墨尔本为例,两年前个别机构曾经大肆宣扬的CBD公寓供过于求的新闻,到了今年已经完全180度大转弯,基调变成了供不应求。这样的情况是否会在布里斯班市场上再现?

必须承认的是,在过去几年的澳洲基建大繁荣之中,布里斯班和澳洲的其他首府城市一样,都经历了一轮新房建设的高峰期。在这之中,既有质量高,值得买的好项目,但也绝对不乏粗制滥造,没有投资价值的烂项目。

作为房产投资者,如何在不缺少供应量的市场中精心挑选具有投资价值的优质楼盘,是决定投资是否能够成功的必要前提。亚太集团一直以来秉持着专业,认真,把财富带进千家万户的态度,在市场上精心为投资者选择各方面都具有投资价值的优质项目。

如果您也对通过系统化投资房产,建立自己的房产投资组合感兴趣,欢迎随时致电您身边亚太集团分公司,预订您的一对一投资策略分析。

 

【CEO特辑10】为什么他是我最敬佩的澳洲开发商?

大家好。

掐指一算,2018年已经是我进入澳洲房地产行业的第20个年头。在过去的20年里,我从一个最普通的房产投资顾问开始,到今天幸运地拥有亚太集团这样一个让我能够为之奋斗一生的平台,我感到非常幸运。

房地产是一个以人为本的行业。

在过去的20年中,我打过交道,做过生意的房地产人不计其数。其中,开发商是我面对的房产人群中最主要的一个群体。亚太集团作为一个房产投资服务公司,当然免不了与形形色色的开发商打交道,这也是我日常工作中很重要的一部分。

在这之中,有一家来自布里斯班,名叫ARIA开发商,无疑是我从业20年来最敬佩的澳洲开发企业,甚至可以说是没有之一。虽然在整个行业内我尊敬的开发企业有许多,而且它们之中的很多规模远大于ARIA,但这些都毫不影响ARIA公司在我心中的地位。

而我对这家公司之所以如此尊崇的原因,在于他们的创始人Tim Forrester是一个特别与众不同的人。在他的领导下,ARIA也变成了一家特别与众不同的开发企业。

ARIA

初识Tim Forrester

我和Tim最早相识于2013年。当时,亚太集团已经在行业内拥有了广泛的知名度,市场上始终有不少的开发商都会追着我们,希望我们能够代理他们的项目。所以,当公司董事Grant Ryan非常兴奋地告诉我,说他最近刚认识了一家名叫ARIA的开发商时,我一开始并没有太在意。我以为这只是我们打过无数次交道的开发商中的又一个新商业合作伙伴而已。

经过亚太集团项目部一系列严格的尽职调查后,亚太集团在2013年代理了ARIA公司在南布里斯班水边高层公寓项目AUSTIN,当时包括Grant在内的好几位亚太集团高层自己也投资了这个项目。

ARIA

亚太集团向客户推荐的第一个ARIA集团作品AUSTIN

不过,当AUSTIN项目正式落成时,我发现这个名叫ARIA的公司的确和以前我们接触过的开发商有些不同。

首先,在当时布里斯班整体公寓市场还较平缓的情况下,AUSTIN项目在落成之后的一些resale 价格,有了明显的增值。其次,去项目现场参观时,我看到ARIA公司非常用心地经营了大楼底部的裙房商业,Tim花不少钱请了知名厨师来运营,使得大楼的整体感觉非常好。据说,AUSTIN大楼里还居住着不少布里斯班当地的社会名人。

果不其然,在随后举办的2015年度澳洲UDIA开发大奖上,AUSTIN项目一举夺得了包括昆士兰州最佳高层住宅开发大奖以及由海外机构评选的年度澳洲最佳开发奖。

2014年1月,Tim邀请我一起前往墨尔本欣赏当年的澳网半决赛,并且在墨尔本我们两个一起度过了两个整天。在那次的深入沟通中,我对这个刚刚30岁出头的年轻人本身有了更多的了解,也对ARIA这家公司的文化,和他所想要做的事情,有了更深层次的理解。

ARIA

与Tim一起欣赏澳网比赛,两天的长谈加深了我对ARIA和Tim本人的了解

Tim Forrester:做澳洲最好的开发商

Tim出生在昆士兰州的阳光海岸,他的父亲是澳洲最大的上市开发企业FKP公司的联合创始人之一。作为一个澳洲的“富二代” ,Tim可以说本身的家庭条件是非常优越的。不过,在父母正确的教育下,Tim并没有躺在家庭的光环之中坐享其成,而是从小就从父亲那里学会了自立和打拼的精神。

15岁的时候,Tim就被父亲安排去公司旗下的物业进行收租的工作,这是他最初的商业体验。19岁时,他和几个好哥们一起,在自家的车库里开始了自己创业之旅,这颇有些Steve Jobs创造苹果公司的意味。

拥有敏锐商业嗅觉的Tim,很早就在布里斯班内城区最好的地段购买了不少土地,这也为ARIA公司未来的发展,打下了非常好的基础。以开发规模来讲,ARIA公司的建房速度远远比不上澳洲的一些知名上市公司和大型私人企业,但这家公司对于每一个新开发项目的投入程度,对于细节把控极致追求,是我从未在其他开发商身上看到的。

说几个一般人都不知道的细节故事。

如今的Tim已经成家,并且拥有3个可爱的孩子。直到他的第二个孩子出生之前,他都有一个特殊的习惯,就是每次自己公司的新项目落成之后,他都会亲自带着家人在大楼里住上半年,以此来切身体验大楼的居住感受。有时在大楼里遇上租客或者业主,Tim还会主动上前询问在此居住的感觉,看看有哪些地方可以改进。这一习惯直到Tim的妻子实在受不了在第二个孩子即将出生,还要每半年搬一次家的情况下,才停了下来。

不过,这一传统并没有在ARIA公司消失,Tim的创业搭档,公司高级经理Michael接过了Tim的棒,如今轮到了他开始了这种特殊的居住体验。他们这么做的目的,在于把所有得到的反馈,在下一个项目中得到改进。

ARIA

澳洲名厨Ben O’Donoghue(中),Tim为了请他来Botanica项目开店,特地给予装修及减免租金等优惠措施

 

此外,在昆士兰州,一般开发商都会在公寓建成后,将大楼的物业管理权出售给第三方公司。对于开发商来讲,不仅这是额外的利润,还可以说是与老项目正式告别,全力踏上开发新项目的标志。直到2014年的Botanica项目之前,ARIA公司也曾经出售自己开发项目的物业管理权。

不过没多久,Tim就后悔了。细心的他发现,物业管理公司在购买管理权后,他们的最大利益就在于如何赚取利润,而大厦的管理品质如何,很多公司根本不在乎。而ARIA的目标在于建造20年后依然让他们自己感到骄傲的地标型建筑,如果离开了一流的物业管理,那这一目标显然是不能实现的。

为了保障ARIA旗下物业的大楼管理水平,创造最佳的客户体验,ARIA公司成立了自己的物业管理品牌ARIA Living。从Botanica之后的所有项目,他们都将保留自己的物业管理权。不仅如此,Tim还在原来出售物业管理权的价格基础上又追加了一百万澳元,把Botanica项目的物业管理权重新购买回来,AUSTIN项目的物业管理权回购,也在他的计划之中。

 

Ironfish遇到ARIA

从最初的AUSTIN项目开始至今,亚太集团已经向我们的客户推荐了近十个ARIA公司的项目,让我们自豪的是,Tim和他的团队从来没有让我们失望过。

我和Tim都是苹果公司创始人乔布斯的粉丝,Tim在聊到自己的产品时,经常会拿苹果的手机Iphone做比较。对于果粉来说,每一年最期待的就是新一代Iphone的发布日期,因为他们知道,每一代新的苹果手机,都会比上一代的性能有质的飞跃。

Tim对于ARIA的产品也有同样的期待。从AUSTIN项目开始,ARIA的每一个新的产品,都有一些相较上一个项目的大飞跃。

比如Botanica项目,Tim在所有公寓已经销售完毕的情况下,又投资数百万升级了大楼的顶层配套设施,供包括一房租户在内的所有住户使用;而普通的开发商最喜欢做的,则是把顶层设计成利润率最高的阁楼Penthouse。

ARIA

我与Tim一起,在位于ARIA的Botanica项目私人宴会厅内与澳洲总理共进午餐

 

从去年落成的Oxley Stirling项目开始,Tim把大楼的外观设计又提升到了一个全新的水准,弧线形的外观不仅让整个大楼的外立面显得充满艺术性和美感,从实用性上来说,也最大化了每家用户的采光程度和客厅使用面积,可以说是一举多得。

Tim在每个项目上的尽心尽力,对细节的极致追求,也为ARIA公司赢得了巨大的荣誉。过去三年,ARIA已经连续三年获得了UDIA颁布的澳大利亚全国最佳高层住宅开发大奖,昆士兰州的该类别奖项更是连续六年收入囊中。

而从项目交付后的实际表现来看,ARIA的项目给亚太集团的客户,带去了比布里斯班其他项目在同时期内更多的增值和更好的租金回报率,这也是我们为什么愿意与ARIA这样的开发商长期合作的重要原因之一。

ARIA

ARIA在South Brisbane的项目与其他开发商项目的增值对比,优势明显

但与此同时,Tim却依然保持着他的低调和谦和。我和他有一个约定,他要把ARIA打造成澳洲最好(不要最大)的开发商,而我要把亚太集团做成澳洲最好的房产投资服务商。

ARIA

我与Tim的约定,要做澳洲最好的开发商和房产服务商

我个人投资了几乎2014年以来他们公司推出的每一个项目,我相信,ARIA公司的项目,会给长期持有他们的投资者,带来不同寻常的回报。我更希望,澳洲能有更多像ARIA这样的有情怀的开发企业,建造出更多改变城市天际线,兼具建筑美感与居住舒适性的开发作品,来造福更多我们的房产投资者!

 

周华

2018.5.1

“凝聚华人精神,彰显至高荣誉”——2018澳中青年企业家慈善盛宴隆重举行

4月21日晚,悉尼CBD的新南威尔士州艺术馆灯火璀璨,人声鼎沸。2018年度金合欢奖,暨澳大利亚十大杰出华人青年企业家评选启动仪式和晚宴,在这里隆重举办。来自澳洲政界,企业界,时尚界的200多位精英人士齐聚一堂,共同见证了这一年度盛事的开启!

亚太集团作为该项目的主要赞助方之一,受邀参加了该活动。集团创始人兼CEO周华先生,代表亚太集团在活动上致辞,并发表讲话。

慈善晚宴

亚太集团为本次活动的主要赞助企业之一

“金合欢奖”最早启动于2011年,它以澳大利亚的国花合欢花命名,力求展示在澳华人青年的事业成就和对当地社会的贡献。

当晚的活动邀请到了许多重量级嘉宾的到场,澳大利亚总理特恩布尔,中国驻澳大使馆等纷纷致电祝贺。澳中青年企业家协会主席甘现科表示,本次评选将邀请澳大利亚各州的政界、商界和社会知名人士以及专家作为评委,力求评选的公正、公开和有代表性。

慈善晚宴

本次活动的举办地新南威尔士州艺术馆拥有百年的悠久历史,在宽敞的大堂和名画雕塑的环绕下,到场嘉宾共同见证了这一活动拉开帷幕。当晚的活动还邀请到了几乎澳洲大半个时尚圈,Paspaley,Dior,Chanel,Armani等国际知名品牌也都纷纷亮相!

2011年“金合欢奖”获得者之一,著名的艺术家陈中,专程从墨尔本飞到悉尼出席了盛会,并在台上分享了自己的经验。陈中鼓励在澳洲所有的华裔青年才俊,在发展自己的事业的同时,不忘对澳洲社会作出回馈。

此外,当晚的活动还举办了一个特殊的慈善拍卖环节,所有拍卖款项将全部用于支持澳洲知名的华裔神经外科医生张正贤的脑癌研究项目。

在这一环节中,亚太集团创始人兼CEO周华先生个人慷慨解囊,捐资18000澳币,用行动代表亚太集团,支持这一造福更多脑癌疾病患者的研究项目。最终,当晚的慈善拍卖共筹得款项42400澳元,其中周华先生的捐资,是当晚所有拍卖环节中个人出资额度最高的!

慈善晚宴

亚太集团创始人兼CEO周华先生在晚宴上致辞

“亚太集团非常自豪,可以在这样一个鼓励更多澳洲年轻企业家和未来商业领袖的活动中做出自己的贡献。”

周华先生在讲话中,回忆起自己当年作为新移民登陆澳洲时的情景,和创立亚太集团一路走来的心路历程,并以此鼓励更多年轻人为了自己的梦想,去勇敢闯,努力拼。

“作为一个移民,你的最初梦想可能是为了让你的家庭过上更好的生活。但只要你自己不断进步,你的梦想就会变得越来越大,你能够影响越来越多身边的人,你的同事,家人,和朋友。在亚太集团,我们已经帮助了数千个澳洲家庭实现了布局财富未来的目标,许多我们的客户和同事,在遇到我们之后不断成长,人生结果得到了改变,这是最让我们感到自豪的地方!”

慈善晚宴

据悉,周华先生还将作为本次金合花奖的评委会成员之一,与其他专家一起,共同甄选和见证澳洲十大杰出企业家的诞生!金合花奖评选结果的颁奖典礼,将于今年10月份正式举行。

 

晚宴片花:

 

慈善晚宴

慈善晚宴

慈善晚宴

慈善晚宴

谁是澳洲的下一个一线城市?

世界上所有知名的顶级城市,毫无疑问都拥有一些只属于它们自己的城市名片。伦敦的大本钟,巴黎的铁塔,纽约的自由女神,北京的故宫,悉尼的歌剧院…它们中的许多,甚至已经超越了城市的范畴,成为了一个国家的象征。

不仅如此,要成为一个世界级大都市,一座城市往往还应该具有伟大的包容性,不同的文化,思想,宗教,美食在这里相互依存,相互碰撞。

按照多伦多大学马丁城市研究所主任,纽约大学Schack房地产研究所研究员Richard Florida的说法,

“城市是人类伟大的发明。财富在这里得到创造,人们的生活水平在得到了提高。整个社会的创造性和生产力,在人类进入城市生活时代后,整个社会便出现了历史上从未有过的惊人发展。”

珀斯房产

上个世纪初,全世界人口中仅有14%居住在城市。2016年,这个比例已经超过了50%。预计到2030年,全球人口的60%将成为城市动物。

随着生活节奏的变化,人们的居住方式也在不断演化。越来越多的人希望居住在离城市较近的地段,交通便利,出行方便,是城市人生活的基本需求。而在澳大利亚这样的国家,大城市对人口的虹吸效应则更为明显。

过去五年(2011-2016),澳大利亚的首府城市中,墨尔本和珀斯的人口增速最快(12%),紧随其后的悉尼和布里斯班也有大概10%的人口增长。悉尼和墨尔本毫无疑问,已经是澳大利亚的一线城市,快速增长的房价便是这一结论的最好印证。

但无论从居住的舒适性,房价的可负担性,以及经济的可持续发展指数等综合因素来看,未来的澳大利亚,重点发展其他城市的经济水平,营造第三个,甚至第四个属于澳大利亚自己的一线城市,则是一条无可回避的必经选择。

在所有具备成为下一个澳洲一线城市条件的候选地中,西澳首府珀斯和昆士兰首府布里斯班,无疑是最有竞争力的候选者。

 

珀斯:不再做这个星球最孤独的城市

2000年,全球知名旅行书籍《孤独星球》给西澳首府珀斯赋予了一个美丽但略带伤感的名字——地球上最孤独的城市。这个 “外号” 的出现,毫无疑问提高了珀斯在世界上的知名度,但也却是这座城市由于地理位置所带来的尴尬地位的一种真实写照。

曾几何时,珀斯的CBD一到晚上,变成了没有人烟的空城,而周末更是毫无人气。若你想在周末的珀斯市中心找一个酒吧和三五好友聊上一下午,竟然会是一个难以达成的小目标。

不过,自从得到了最孤独城市的名号之后,珀斯并没有心甘情愿地躺在这样的“名誉”下停滞不前。自从2007年以来,珀斯的CBD范围内,已经新开了数百家大大小小的酒吧,城市的人气开始逐渐旺了起来;而一些大型城市综合改造项目,更是为提升珀斯的城市面貌,做出了巨大的贡献。

上个月,位于珀斯市中心的Elizabeth Quay项目被评为澳大利亚最佳城市改造项目。这个于2016年开业,总投资4.4亿澳元的娱乐休闲综合体项目,至今已经吸引了超过1200万人次的到访,并且成为了超过150项各类的大型活动的举办地。

正如西澳政府基建建设的重要推动机构Metropolitan Redevelopment Authority(MRA)的首席执行官Sean Henriques所说

“随着大型基建项目的投入,珀斯CBD的活力正在被逐渐激活。在过去的四年中,我们建造了一座7000平米的人造岛屿,一座令人惊叹的人行天桥,以及游乐场,水上乐园,公共艺术区域,渡轮码头等。人们走出高楼大厦便能和这些休闲场所亲密接触,周末这里也是家庭欢聚的场所,整个城市正在变得更加和谐。”

珀斯房产

Elizabeth Quay正在成为Perth的新地标

 

布里斯班:别再叫我“布村”了OK

在澳洲的华人,常常喜欢把布里斯班亲密的叫做“布村”,用以形容当地和悉尼,墨尔本等大都市在国际化,城市化方面的差距。不过,韬光养晦已久的布里斯班,近年来一直在不断悄悄地提升自己的软实力,至少在城市建设方面,昆士兰首府的表现已绝对不容小觑。

首先,布里斯班内城区的不少Suburb正在经历它们自身发展史上的最大变化期。2017年,Newstead区被《孤独星球》评为整个澳大利亚最酷的社区之一,而布里斯班的不少郊区则都成了该榜单上的赢家。《孤独星球》澳大利亚版的作者Cristian Bonetto在书中写到:

“一个曾经由煤气厂,木材厂和羊毛店组成的地区,一转眼已经华丽转身成为澳洲最值得你到访的地方,这真的是太酷了!”

而放眼展望整个布里斯班,城市的变化无处不在。

在南岸地区,Fish Lane已经成为了当地具有浓郁墨尔本风情的餐饮文化聚集区,而这整条街也是布里斯班内城区最受欢迎的中高端餐馆集中地,还是一年一度的Fish Lane Festival,更是这里留给整个城市的保留节目。

珀斯房产

人满为患的布里斯班南岸Fish Lane Festival

从南岸跨过蜿蜒的布里斯班河,便是整个澳洲无人不知的皇后码头综合改造项目Queens Wharf,一个总投资30的城市“巨无霸”。新的赌场,六星酒店,商场,办公,以及高端公寓等汇聚一身,在2022年建成之后,Queens Wharf毫无疑问是最近二十年来澳洲最让人期待的城市综合改造项目之一。

不过,雄心勃勃的布里斯班政府或许觉得这些还不够。在CBD另一端的Eagle St码头,一个总投资14亿澳元的综合体项目同样已经在规划之中。根据当地政府的规划,这里将会打造成一个全新的临水休闲中心,1.5公顷的开放区域和各类设施将会彻底改变这一区域的面貌。未来,这里将和Queens Wharf项目一起,成为整个布里斯班CBD腾飞的两翼。

Eagle St码头改造项目效果图

“要致富,先修路”,这是中国人早就总结出来的城市发展规律,对于快速发展中的澳洲首府城市来说,这样的定律也同样适用。目前,珀斯和布里斯班两大城市在基建投入方面,可以说是已经使出了自己的“洪荒之力”。

随着两座城市一个个大型项目从规划到成为现实的转变,珀斯和布里斯班的发展无疑值得我们期待;更盼望着这两座城市的明天,给我们带来更多意料之外的惊喜!

好区在哪?选择标准无非是个“PIE”,好房在哪?投资别墅还得跟着亚太!

别墅投资

如果您对亚太集团挑选项目的标准

有所了解的话

那么您应该知道

长期以来,我们选择一个区域的标准

可以用一个PIE来形容

别想多了,我们说的并不是甜点

而是对于一个区域的房地产增长来说

最重要的三大元素

人口,基建,就业

(Population,Infrastructure,Employment)

别墅投资

任何区域房地产的增长

可以说都离不开这关键的三大要素

当然,也正是因为许多区域

并不同时具备这三大要素

因而市场上有大量的开发项目

都无法通过

亚太集团项目部的严格审核!

别墅投资

2017年中,亚太集团项目部为我们的客户推荐了距离布里斯班市中心仅10公里的宜居区域Chermside West联排别墅项目Outlook。这个位于天然氧吧森林公园旁边的boutique式项目,是一个典型符合的家庭型自住居住需求的低密度小区。

别墅投资

Outlook项目所在的区域Chermside West距离昆士兰州最大的购物中心Westfield仅6分钟车程,步行到公车站仅2分钟,周边3分钟车程以内有三个购物区、中小学以及幼儿园。Chermside的Westfield购物中心于2017年进行了一次总投资达3. 55亿澳元的大装修。升级后的Westfield Chermside,一跃成为整个澳大利亚仅次于墨尔本Chadstone之后的第二大购物中心!

在向客户推荐Outlook项目的过程中,亚太集团布里斯班分公司还精心组织了专门为客户看房定制的巴士之旅,全程由亚太集团别墅项目经理Josh Ure陪同。一路上,由Josh为客户们解答各种相关的问题,让客户在整个参观过程中,对于该区域和项目的情况,进行了最直观的了解和观察。

别墅投资

时间一晃过去了近一年。最近,刚刚成交的Outlook联排别墅项目已经交付到了投资者的手中。那么这个项目的交房和租赁表现究竟如何呢?

据了解,Outlook项目经典的3房大户型和4房设计,配以2.6米的层高, 全套De’Longhi厨房设备,Fujitsu 中央空调,双车库,全套Security Screen, 奢华木地板纹地砖等细节,使得Outlook项目成为了Chermside West区域内近年来最好的联排别墅项目之一。

根据Outlook项目驻场物业经理处得到的反馈,投资Outlook项目的买家全部在交房后的1周内就找到了租客。此外,当时亚太集团的客户购买Outlook三房联排别墅的价格均价在530,000澳元,四房联排别墅的均价为560,000澳元。而如今,当地同样的联排别墅,价格已经相应的有所上涨。

别墅投资

 

在租金回报方面,亚太集团在Outlook项目的三房客户租金为490-510澳元/周,四房的周租金为530-550澳元/周。由于出租及时,没有在交房后出现较长时间的空租期,投资者一整年的回报率将大大提高!

最近几年来,亚太集团为了满足客户扩大投资组合,配置不同类型房产的需求,公司花大力在市场上寻找了许多中低密度的联排别墅和独立别墅项目,为客户带去了新的价值。

Ironfish在这三年来的近500套已交付的别墅,都做到了真正意义上完全的Turnkey Fixed Price, 这大大区别于市场上大多数产品。在品质保障的基础上,我们真正做到推荐的别墅项目完全按合同价格,而没有任何隐形费用和建筑过程中的加价。

而在房产建造及交付过程中,别墅项目由于流程较为复杂,许多签署两份合同(土地合同及建筑合同)的House Land Package(联排别墅不属于此类),从土地成交到房产交付需要花费大量的人力物力,在银行,开发商,律师,贷款经理等多方之间进行协调和沟通。

亚太集团客户服务部近年来增加了大量的人力,力争为客户体验到最流畅的交房服务而不断努力,而这些都是普通客人看不到的亚太集团为投资者带来的增值部分,也是我们最引以为傲的和其他地产投资公司的与众不同之处!

全新独立产权Terrace项目——Hamilton Residences

如果你错过了Outlook这个优质的联排别墅投资机会,不用太遗憾,最近,亚太集团在紧邻Chermside West的布里斯班优质蓝筹区域McDowall,推出了全新的拥有独立产权(Freehold Title)及租金保障条约的Terrace排屋项目——Hamilton Residences。

别墅投资

McDowall区域同样坐落于布里斯班北岸的区域,与Outlook项目一样,这里距离全新装修后的Westfield Chermside近在咫尺,区内拥有大量的自然树林及开放式公园,当地居民以拥有孩子的自住家庭为主,租客比例仅为20%

别墅投资

Hamilton Residences项目由37户拥有freehold title的排屋组成,小区的主力户型为 “4房2.5卫2车位” 及 “3房+多功能房” 组成的房源。所有的排屋室内装修采用了博世品牌用具,并配以木地板等高级配置。小区内还有为住户用心打造的3个开放公园及活动区域。

Hamilton Residences由UDIA大奖得主,知名开发商Marquee Projects & LH Property Partners倾力为您呈现,亚太集团还有更多投资者优惠措施等您来拿!

如果您想了解更多关于Hamilton Residences项目的投资机会和项目信息,请联系您身边的亚太集团分公司,或者致电您的专属专业投资策略师。此外,您也可以在我们的网站上,直接预订您的一对一专属投资策略分析

房价太高,首次置业者难以入市?看看这些亚太人是怎么做到的!

首次置业

 

随着澳洲房价的水涨船高,越来越多的首次置业者在入市时感到了巨大的压力。尤其在悉尼和墨尔本这样的大城市,年轻人的工资增长速度,永远赶不上房价上涨的速度。也正是因为大环境给首次置业者带来的挑战越来越大,不少生活在澳洲的年轻人甚至永远都不敢考虑买房这回事!

那么年轻人首次置业的目标真的就这么难实现吗?未必!

有志者事竟成。在亚太集团的平台上,有86%的员工是一名房产投资者,而在亚太大家庭中,有首次置业需求的年轻人同样不在少数。今天,我们就特别采访了3位在亚太集团工作的年轻女同事,请她们来讲讲自己的首次置业故事,希望能给同样有计划购买自己第一套房产的年轻人带来启发!

(人物一)Libby Hunter:环境改变结果

职位:亚太集团总部别墅项目专员

首次置业时间:2017年

出生并成长在悉尼南部美丽港湾Cronulla区域的Libby是一个典型的澳洲姑娘。在2015年7月加入亚太集团前,她曾经也过着“无忧无虑”的自在生活:平时努力工作,周末和朋友去海边散步BBQ,也不去考虑什么长远的规划。不过,一切都在她加入亚太集团之后发生了变化。

“我的经理年纪比我只大了几岁,但他竟然已经有了两套投资房产,身边的同事也都对自己的财务未来有着明确的规划,这些对于刚加入公司的我来说,冲击很大。”

在身边人潜移默化的影响下,Libby在心中给自己设定了首次置业的目标,而在此之前,她并没有任何储蓄的习惯。为了尽早成为一名首次置业者,Libby选择了搬回家中和父母一起居住,此外,她在双休日又寻找了另一份在奔驰4S店的兼职工作,来增加自己的储蓄速度。

经过一年多的辛勤工作,加上自律的消费习惯,Libby存下了一笔不小的首付款。此时,看到女儿如此坚定的行动,Libby的父母也决定帮她一把。在家人的支持和她自己的不懈努力下,Libby于2017年4月在悉尼离家不远的郊区购买了一套1房1卫1车位的公寓楼花。

之所以选择新房,是因为Libby希望尽快锁定一个价格,并且新房的购房流程让她可以有大约2年的时间,去存下自己的第二个10%首付。她说,第二笔交房时的首付款,她不会向父母要一分钱,因为她相信可以靠自己的努力,去实现购房的愿望!

首次置业

(人物二)Lynn Doan:学会求助专业人士

职位:亚太集团总部房产估价师

首次置业时间:2017

作为一个估价师,Lynn每天要面对许多不同的房产,估算它们的价值,撰写市场报告。按理说,她应该比其他同龄人更对房产有感觉。但事实上,每天和房产报告打交道的Lynn,在一开始并没有急着要拥有自己的房产。

“毕业后的几年,我也非常享受自由自在的生活,和朋友一起去旅行,体验不同的生活方式等等。直到有一天,我妈对我说,嘿女儿,你应该考虑买一个自己的物业了。”

虽然母亲一再的催促,但Lynn还是对购买物业没有太大的兴趣,但看到身边的朋友一个个的都接连入市,她才逐渐改变了自己的想法。不过,很快Lynn又遇到了新问题,她去许多家银行咨询,却发现银行都不愿意接受她的贷款申请。

“当时的投资市场还非常火爆,银行对于像我这样的首次置业者并不重视,我自己试着去找过几家银行,都没能贷到合适的金额。”

无奈之下,Lynn选择了寻找贷款经理Broker的帮助。一开始只是抱着试一下的心态,但没想到在Broker的帮忙下,Lynn从银行成功申请到了贷款。在此过程中,她也了解到澳洲的房屋贷款保险制度(Lenders Mortgage Insurance)是一种专门帮助首付不够充足的置业者入市的工具。最终,在多方共同的努力下,Lynn在悉尼西南区购买到了自己中意,且符合预算的房产。

如今回忆起自己的购房经历,Lynn发自内心的感叹,学会求助于专业人士对于首次置业者的重要性。

“千万不要以为买房是你一个人的任务。寻找好的房产策略师,贷款经理,物业经理,代理律师等,都是决定你的购房过程是否一帆风顺的重要因素。虽然我自己从事房地产行业,但在整个过程中还是少不了专家的帮助。”

首次置业

(人物三)Vivien Liew:先给自己定个目标

职位:亚太集团珀斯分公司客户服务经理

首次置业时间:2015年

2014年,在布里斯班生活学习了6年的Vivien搬到了美丽的西澳首府城市珀斯。然而,刚到新环境生活的Vivien面对的现状有些艰辛,在当地没有任何亲戚支持的她,甚至没有足够的钱来支付房租,最初的六个月,她是在朋友家的沙发上度过的。

不久,Vivien找到了在亚太集团的工作,一开始只是从casual的岗位做起。很快她就发现,身边的同事,从投资策略师到普通行政人员,几乎无一不是房产投资者。从那时起,Vivien就在心中暗暗给自己定了目标,必须要在25岁之前,购买人生的第一套房产。

而为了达到这个最终目标,Vivien做的第一件事,却是先给自己买一辆二手车。

“之所以要买车,是因为这样我才可以多打一份工,赚多一份收入。买车之后我找到了一份在餐厅打工的机会,每天在亚太集团下班后,我就开车去餐厅上班到半夜,然后回家,第二天重复一样的生活。”

年轻的Vivien很清楚,自己暂时没有能力出20%的首付去购买现房,因此她一早就把目标定在了只需要先支付10%的楼花新房。2015年10月,在经过一年多的辛勤工作之后,Vivien在亚太集团投资策略师的帮助下,以38万澳元的价格,在珀斯购买了一套1房1位1车位的公寓楼花,全部的首付,都是她自己辛苦省下的,没有依靠任何人的资助。

“2017年10月我的房产成交了,我将会在里面居住半年,达到政府对于首次置业补贴的需求,然后搬出去,将房产出租。这样,我可以从折旧等方面得到更多的税务优势。”

如今谈起房产和投资,Vivien显然已经更有自信,对未来也更有期待。她相信,这一切之所以能够发生的原因,在于她从一开始就给自己设定了明确的置业目标,为实现目标而制定的具体计划,以及一以贯之的强大执行力。

 

结语

Libby,Lynn,Vivien三位年轻亚太女将的置业故事,只是无数澳洲年轻人为置业梦想而奋斗的一个时代缩影。不论时光倒退多少年,购买人生中的第一套房产,对于所有的年轻人来说,都是某种财务和心理上的巨大负担。

但面对这样的挑战,有些人选择知难而退,另一些则是迎难而上。在她们三位的故事里,我们看到了环境对于改变人生结果的深刻影响,我们看到了专业人士的帮助对于房产交易的重要性,更看到了今天的年轻人为了实现梦想而不断拼搏的奋斗精神!

那么同样年轻的你,还有什么理由,觉得自己首次置业的梦想,是如此的遥不可及?

亚太集团Financial Wellbeing Program走进Assetlink公司

财富与投资

2017年11月,历时半年多准备工作的亚太集团Financial Wellbeing Program正式启动。这一旨在为澳洲本地职场人士提供专业的投资知识,在澳洲主流社会中普及房地产投资重要性的项目一经发布,便得到了许多澳洲本地企业的大力支持。

2018年3月底,Financial Wellbeing Program正式走进了澳洲Assetlink集团,亚太集团CEO建创始人Joseph周华先生亲赴该公司开讲,为该公司员工和管理层带来了一场精彩的关于财富理念的讲座。

背景介绍:Assetlink集团

Assetlink集团成立至今已经超过21年,是澳大利亚最大的设施服务提供商之一,在全澳范围内拥有超过2500名员工,并为超过1200个企业客户提供专业的设施设备服务。

Assetlink集团的服务内容涉及范围广泛,从大楼清洁,安保服务,废物处理,到工业清洁,虫害控制等。Assetlink集团的服务客户包括Lendlease,Stockland,BHP,悉尼机场等澳洲知名大企业。该公司还多次被评为澳洲最佳雇主之一。

3月底的讲座上,亚太集团CEO兼创始人Joseph周华先生以《关于个人财富,你必须知道的十件事》为主题,深入浅出地与Assetlink公司到场的几十位管理层进行了一个小时的沟通与交流。这些平时基本忙于日常工作,经常缺少时间思考个人投资与理财的Assetlink集团员工,许多都在讲座过程中不断记笔记,希望从Joseph的分享中了解更多关于财富积累和投资理财的秘密。

财富与投资

Joseph的演讲内容涵盖了一些关于个人理财知识的最常见的内容,包括如何拥有正确的理财观,学会像富人一样管理金钱,了解好的负债与坏的负债的区别,如何看待Super和养老金计划,投资的重要性,基本的投资品种介绍,以及了解现金流与资产之间的区别等等。

以下,我们就简单选取其中的部分精彩内容和大家一起分享和学习。

 

拥有正确的金钱观

对于任何想要通过投资理财实现致富的人来说,首先必须树立正确对待金钱的观念。如果你对自己目前的财务状况有所不满,那么不妨试着把自己的消费记录写下来,仔细分析一下自己在哪些地方可以有所改进,可以节省更多可投资的钱。

Joseph提到,在他财富观念形成的过程中,有许多对他影响深远的书籍。其中有一本就是《古巴比伦最富有的人》,这本书中有一句名言,就是学会将你收入的10%首先付给自己,也就是先存下这笔钱,剩余的才用于支出,这一点,对任何想要开始省钱的人来说,都至关重要。这些看似微不足道的事,从长期来看,实际上影响着许多人的长期的财富积累水平。

财富与投资

关于正确的金钱观,Joseph在讲座中给出了以下的几点建议:

  1. 让自己围绕在理财能力较强的人身边,让他们对自己产生影响。
  2. 学会用纸笔或者App,将个人消费习惯记录在案,定期回顾与反思。
  3. 你赚多少钱并不是最重要的,最重要的是你有多少钱可以留下。学会省下收入的10%,不论在任何情况下都要做到这点。
  4. 杜绝信用卡过度消费,每月将信用卡余额全部还清。

 

好的负债与坏的负债

要学会投资理财,就必须了解负债的特性。许多人一听到负债就觉得是坏事,实际上并非如此。以负债来购买具有升值潜力的房地产,就是典型的好的负债;而个人消费贷款用于买车,旅游,买奢侈品等,就是属于典型的坏的负债,应该尽量避免此类情况的发生。

实际上,区别富人和穷人在消费习惯上的最大不同,就是富人明白如何合理利用好的负债来购买资产,而穷人使用负债来购买价格不断贬值的负债。

 

主要投资品的种类及区别

随着人类平均寿命的不断增长,现代人在退休后普遍还将面临20-30年的退休后生活。如果没有合理的投资计划,那么在退休后将面临生活水平由于收入下降而带来的负面影响。而为了避免这样的情况出现,每个人都应该尽早了解到投资的重要性。

对于大部分普通人来说,主要可以选择的投资产品包括股票,基金,房地产以及固定收益类产品,贵金属等。简单来说,所有的投资品都有其本身的特性,而住宅地产作为一种特别稳定的,具有长期增长业绩的投资品种,在澳大利亚是普遍被大众所接受的投资产品。

Joseph指出,虽然他自己也投资包括股票在内的各类资产,但他个人财富的最主要布局,依然以持有澳洲首府城市的优质住宅地产为主。他相信,投资并且长期持有一个健康的住宅地产投资组合,是大部分澳洲人唯一实现财富自由的方式。在亚太集团,目前有86%的员工是房地产投资者,这也充分说明了在专业平台的帮助下,大部分普通人都可以成为房产投资者。

财富与投资

Joseph一个小时的讲座,在Assetlink集团员工们的热烈掌声和精彩互动环节中落下帷幕。本次活动正式拉开了亚太集团与Assetlink在Financial Wellbeing Program中的深度合作,未来亚太集团还将定期为该集团量身定制更多的以财富和投资为主题的系列活动,相信会让该集团的所有员工,在忙碌的工作之余,对于理财规划,房产投资等概念的理解与认知水平产生质的飞越!

亚太集团也期待通过Financial Wellbeing Program,与更多澳洲本地企业和他们的员工开展紧密的合作,让更多人早日尝到财富自由的滋味!

 

【CEO特辑09】做人生重大决策时的三大原则

大家好!

今天我想和大家聊一聊在面对人生重大的抉择时,我们该如何做出正确的选择。

我们常说,人的一生其实就是由一个个大大小小的选择构成的。每一天,我们早上从睁开眼睛起,就面临各种各样的选择:比如我今天穿什么衣服出门,中午和谁一起午餐,晚上的时间如何利用,这样的选择能决定我们的一天是如何度过的。

而另一些选择,则可能对我们的人生造成重大的影响:比如职场上的选择,去什么样的行业,从事什么样的工作;生活中的选择,如何寻找合适的伴侣,和谁成为一生的挚友;亦或是事业上的选择,寻找怎样的人来做自己的商业伙伴,事业的发展方向该如何确定等等。

重大选择的正确与否,可以说是决定一个人最终能否成功的最关键因素。有句话说,选择大于努力,我认为从某种意义上来说是成立的。因为如果本质上的选择方向错了,那越努力就会反而离理想的目标越远。

人生选择

不短视,做决定让你离目标越来越近

这些年一路走来,我看到不少人在做重大决策时会犯几大类的错误。首先,过度的短视,让许多人会做出错误的选择。比如说,有些人在找工作时,最关心的是这份工作的工资是多少,如果有两份类似的工作offer,那就简单的选择工资更高的那份。又比如在投资房产时,简单的根据两个项目的价格,或者售房中介是否提供回扣,来做出投资决定。

在我看来,这样简单的,不考虑长期效用的做决策,对个人的成长是不利的。要改掉这样的习惯,我建议大家去看一本我读了许多遍,并且受益匪浅的书籍,知名作家戴维·J·施瓦茨的《The Magic of Thinking Big》,这本书也是我1991年来到澳洲后没多久,就读到的对我启发非常大的书。

人生选择

《The Magic of Thinking Big》畅销世界几十年的书籍

 

1998年,当我决定投资房产时,我就面临过这样一个重要选择的时刻。当时的我有两个选择,一个是跟普通的房产中介去买房,在那里我或许可以和他们讨价还价,并且可以买到一个比较便宜的房产;另一个选择,是跟一个已经通过房产投资,自己成为了百万富翁,并且拥有了自己房产生意的人买房。但是,如果我选择跟他买房,我不可能获得任何折扣或者其他优惠。

对于只看重房产的人来说, 大部分情况下,都会选择跟普通的房产中介买房,毕竟你可以从那里获得短期的收益,以更便宜的价格买到房产。但我经过仔细的思考,还是决定跟随那位成功的地产商人买房,因为,他能够给我提供的,不仅仅只是一套房产,一次交易这么简单。他能够让我距离通过房产投资实现财务自由更进一步。

后来的事实证明,我的选择是正确的。在成为他的客户之后,我的人生发生了一系列的重大变化,在那之后的一年,我一下子购买了七套投资房,而之前的几年我曾经多次想要投资房产,但却没有任何行动。更不用说,在他的指引下,我逐渐在房产行业里成长起来,并最终拥有了属于我自己的房产事业,亚太集团。

 人生选择

做让你有学习和成长机会的选择

做重大决策的另一个要素,是思考这个决定能否让你有机会学习和成长。

亚太集团的合伙人Linda Lu女士,曾经是一个普通收入者。2003年我刚认识她的时候,她还在一个普通的澳洲公司工作。

我一开始向Linda介绍房产投资的时候告诉她,我可以给她带来的价值,比购买一套房产更多,但可惜当时的她并不相信我说的,也没有成为我的客户。此后两年,她虽然自己也买了一些投资房,但人生并没有发生什么质的变化。

直到后来她成为我的客户,我花了很多时间坐下来,和她以及她的先生一起,分享如何给自己增值,改变人生的秘密。在此之后的一年,Linda的收入从5万澳元上涨到了30万澳元一年。现在,她已经是非常成功的企业家,经常和澳洲那些身价不菲的社会名流坐在一起谈笑风生,更是帮助了许多的普通人改变了人生的结果。

Linda的选择表面上来看是跟我买了房产,成为了我的客户,但其实这个选择给她自己带来了成长的机会,这比仅仅买一套房产的意义要大得多。

而再回到之前职业和工作选择的话题,正确的方式同样是看这个工作能否给你足够大的成长空间,如果你拼命努力干,这份职位能否给你相应的没有上限的进步通道。这些,远比一个工作的基本工资有多少来得重要。

人生选择

好的决策,让你融入更好的朋友圈

有一个非常著名的实验,我们每个人都可以在心里自己做一个测试。列出你身边最亲近的五个好友(父母配偶等家庭成员除外),把他们大概的收入加起来,除以五。得到的数字,基本上就会是你自己的平均收入。

这个实验说明,不论你是否愿意承认,我们每个人其实都深受身边人的影响,我们每天和什么样的人朝夕相处,会深深地影响你自己的思维方式,处事方式,甚至是你的收入水平。

正因为如此,在你做决策的时候,第三个最重要的思考因素,是看看这个决策能否让你融入更好的朋友圈,能与更优秀的人共事。

1998年,在我遇到那位房产百万富翁之前,我的收入曾经有许多年停止在一个水平上无法取得突破。而我当时观察我身边的朋友,大部分的人的收入高低,住房大小等,也都和我处在同一个水平上。这就说明大部分人都喜欢和自己类似的人相处。

而如果你想要突破,那就必须改变自己的环境,主动去认识,结交比你自己更成功的人士,那么同样,你的结果也会在不知不觉中得到改变。

我很幸运,这几年在亚太集团的平台上,我们不断结识越来越多志同道合的朋友,大家一起为了同一个目标,同一个理想而不断奋斗。同时,我们也改变了很多同事的人生,他们在加入亚太集团的大环境之后,人生结果也得到了改变。我想,没有什么比每天和这样一群事业上的好伙伴在一起打拼,更让人兴奋的事了。

人生选择

最后,总结我对人生做重大决策的三大原则,那就是:

  1. 不短视,看这个决定能否使我们离目标更近(做对事)
  2. 这个决定是否可以使我们成长(走对路)
  3. 这个决定能否使我们进入更好的圈子(跟对人)

 

希望这些建议能够给大家今后在人生路上面对重要选择时,带来一些启发。

谢谢!

 

周华

2018.4.4

【投资故事】Robert和Susie:亚太集团让我们体会到什么是“Trouble Free”的房产投资体验

在遇到亚太集团之前,Robert和Susie就已经靠着自己的努力成为了房产投资者。不过,虽然名下拥有投资房,但“奇葩”的买房策略和一些不愉快的经历,曾经让作为业主的他们头疼不已。不过,所有这些在遇到亚太集团和他们的投资策略师Ilinna Avni之后,一切都变得不同了。那么在这些经历的背后,到底发生了怎样的故事呢?

 

RobertSusie的烦恼:买房容易交房难

从中国移民澳洲多年的Susie是一个性格开朗外向的女孩。2013年,听周围人都说现在是买房的好时候,从未投资过房产,也不懂房产投资的她,在媒体的鼓动和周边亲朋好友疯狂入市的大环境影响下,也不可避免的心动了。那一年,她以63万的价格,在悉尼上北区购入了一套两房两卫的公寓楼花,预计成交时间为2015年。

Susie的男友Robert,是一名工作异常繁忙的测量师。多年的行业工作经验,让Robert享有一份工资非常高的收入。不过,一直都忙于工作,却从未花太多时间思考未来的生活方式,让Robert的名下并没有留下太多属于个人的资产。

因此,当Robert得知自己的女友年级轻轻就已经拥有了自己的投资房之后, 心里略有一点不平衡的他马上决定,也要给自己来一套。不久,Robert就在布里斯班购买了一套公寓楼花,同样是两年后成交。

两年的时间转瞬即逝。Susie和Robert即将同时迎来他们自己购买的两套投资房的成交。不过,整个过程中遇到的种种经历,让这对首次投资房产的情侣头疼不已。

“布里斯班的房产在购买之后,我们就没有得到任何有关项目进度的介绍。直到有一天突然接到律师通知,告知我们两周后房产就要成交,根本没有留给我们办理贷款的时间。而开发商对所有客户根本没有任何宽限的空间,哪怕延迟一天也要罚款。”

Robert回忆起布里斯班房产的成交过程,心中充满了不愉快的回忆。而Susie在悉尼的房产,由于质量不佳,更是遇到了无法出租的麻烦。

“房子才成交一个月就漏水了。我刚找到的租客就只好搬了出去。虽然我找开发商和中介交涉多次,但都效果不大,物业管理也极不给力。后来过了很久,还是我自己出了钱,才把房子修到可以出租的状态。这中间的损失至少也有几千澳元。”

成功投资房产

新交付的房产就遇到各种质量问题,几乎让Susie和Robert失去对房产投资的信心

 

遇见亚太,房产投资之路从此不同

在经历了两次不太愉快的房产投资后,Robert和Susie开始坐下来反思自己的策略。首先,他们两人都有自己的全职工作,平时根本没有多余的精力,时刻关注自己所投资房产的建设进度,交房进展和出租情况。其次,之前的两次购房经历,他们将重点都放在了房产本身,而忽略了在整个过程中投资服务的重要性。

因此,Robert和Susie决定,下一次做房产投资时,必须要找一个专业可靠的房产投资服务平台。于是,在朋友的引荐下,Robert和Susie找到了亚太集团,认识了他们的房产投资策略师Ilinna Avni。

第一次去Robert和Susie的家里时,Ilinna花了一整个下午,和他们介绍了亚太集团的公司文化,同时,也投入大量时间了解他们的过往投资经历和遇到的问题。在听说他们之前投资房产所遇到的种种不愉快经历后,Ilinna自豪地告诉他们,提供专业的,一站式的投资服务,正是亚太集团和其他房产公司最大的不同。

“虽然遇到了一些挫折,但我在仔细分析了他俩的财务状况后,判断他们只要设立了正确的投资策略,再配以亚太专业的服务,那么他们依然可以在房产投资的路上走的更远。”

成功房产投资

亚太集团北悉尼分公司投资策略师Ilinna Avni

在Ilinna的推荐下,Susie和Robert投资了亚太集团在昆士兰快速增长区域Ipswich的独立屋项目Golf Link。作为一个House Land Package项目,Susie和Robert在一年左右的时间里就见证了项目从签合同,到最终交付的过程。

相比公寓投资,独立屋新房House Land Package的购买过程本身要复杂许多,从土地的成交,到别墅建造过程中一次次的建筑贷款放款等,每一步都需要有人投入大量的精力与时间,在开发商,律师,贷款经理等不同角色中进行协调。

不过在亚太集团客户服务部的帮助下,Susie和Robert非常顺利地成交,并出租了房产,这也让他们第一次体验到了“trouble free”的房产投资是怎样的体验。

有了Golf Link独立屋的投资经历,Robert 和Susie对亚太集团和Ilinna的服务赞不绝口,很快,他们又在Ilinna的建议下,在墨尔本的印花税政策变化之前,在当地投资了两套优质的联排别墅项目,省下了数万澳元的印花税支出。

 

现在,Ilinna和Robert,Susie已经成为了生活中的知己,她们之间的友情也早已经超越了普通的投资顾问和客户之间的关系。Susie不仅在房产投资方面,在生活的各个方面遇到问题,都会把Ilinna 当做倾诉的对象,两个人几乎每周都要通电话。

成功房产投资

Robert和Susie受Ilinna邀请,参加2016年亚太集团十周年晚宴

 

最终目标:拥有10套投资房

如今,Robert和Susie成为了拥有五套投资房产的资深投资者,回顾一路走来的心路历程,Susie不禁感叹Ilinna和亚太集团对于他们能够走到今天所做出的贡献和帮助。

“Ilinna在房产投资方面的专业程度是我非常佩服的,而且她会一直从客户的角度为我们着想。有好几次我和Robert看到亚太集团新推出的项目,都想马上再买一套,但她都会根据我的实际情况,为我做最好的安排,如果时机不成熟,绝不会催促我们投资。”

有了认识亚太集团前后投资房产的不同体验,Robert和Susie对于建立一个属于他们自己的房产投资组合,有了更多的信心。他们最终的目标,是希望拥有一个十套房产的投资组合,目前,这一目标的进度已经完成了50%,Robert和Susie很有信心地表示,剩余的50%进度,他们依然会和亚太集团一起继续走下去。

 

悉尼,墨尔本太贵超预算?没关系,这些城市房价正处于20年来的最可负担期

在许多人看来,澳大利亚的房价在过去几年快速增长,已经超过了许多人的购买能力。不过,实际上这样的说法并不完整,因为这些年房价普遍大幅上涨的城市,主要是指悉尼和墨尔本。而根据澳大利亚住房行业协会(Housing Industry Association)最新发布的季度报告,澳大利亚的部分城市,正处于20年来的房价最可负担期。

 

来自澳洲统计局ABS的数据显示,截止到2017年12月,澳大利亚的住宅房地产总市值已经达到了6.87万亿澳元的规模,仅去年最后一个季度,整个国家的房产增值就达到了930亿澳元。但是,回顾金融危机发生至今的澳洲房产市场,房价的增幅在整个澳洲范围内,呈现明显的不均衡状态。

一张来自CoreLogic的这张图表清楚地显示,悉尼和墨尔本,在过去近十年的房地产市场中,是绝对的赢家,这里的房产,不论是公寓还是独立屋,都相比其他首府城市出现了更多的增长。

房价可负担性

以2009年房价作为基数来看,悉尼和墨尔本的房价指数接近翻倍(数据来源:CoreLogic)

过去几年,悉尼和墨尔本就好像一对自带光环的双胞胎兄弟,引领着整个澳洲房市的增长,让其他兄弟城市少不了有些许羡慕之情。

但在过去几个月,市场风向好像又突然起了变化。买家们在拍卖场上疯狂叫价,生怕错过机会,再也买不到房子的现象不见了:悉尼独立屋市场在2017年的最后一个季度,出现了2.4%的下跌,中位价也回落到了100万以下;评测机构穆迪的分析师更是预计,2018年的悉尼独立屋中位价将下跌4.2%。

但即便如此,悉尼和墨尔本两地的房价还是超出了许多人的购买预算,这两大城市也成了世界房价排行榜上的常客。不过,如果你愿意换一种思路来看的话,澳洲除悉尼,墨尔本之外的城市,房价实际上依然十分“亲民”。

“澳洲的其他六大首府城市的房价实际上非常合适,它们的可负担性或许是过去20年里最好的。”HIA高级经济师Shane Garrett在发布该机构最新的一份房价可负担性报告时表示。

房价可负担性

HIA的房价可负担性报告,主要的测算方法是计算贷款还款额占家庭总收入的比例。在澳洲的五大首府城市中,珀斯目前的可负担性是最好的,月平均贷款还款额只占家庭总收入的27.5%,而悉尼毫不意外的垫底,许多家庭将用收入的一半以上来偿还贷款。

那么相较悉尼,墨尔本而言,另外几大城市的可负担性究竟体现在哪些方面呢?

 

珀斯:澳洲的下一个超级明星城市?

西澳是澳洲面积最大的州,矿产资源居全国之冠,是世界第2大铁矿石生产地,首府城市珀斯一直以来,都是澳洲最主要的经济重镇之一。

虽然由于特殊的地理位置,这里被称为世界上最孤独的城市,但珀斯无疑有着属于自己的独特魅力。这里是唯一一个常年与中国没有时差的澳洲首府城市,对于从事贸易和商业往来的人来说,无疑具有非常大的吸引力。

房价可负担性

受到过去几年矿业低迷的影响,珀斯在2014-2017年连续经历了数年的房价回落期,目前的独立屋中位价已经回到了大约50万澳元。但目前种种迹象显示,珀斯的矿业最坏时期或许已经过去。去年11月,毕马威公司发布报告称,澳洲矿业繁荣在黑暗的几年后再次回归,不少澳交所ASX50公司中的矿业企业利润出现翻倍。

对于珀斯这样的资源型城市来说,矿业的复苏与楼市的回暖,通常会呈现出非常高的相关性。

目前,珀斯的部分富人区的楼市,已经出现了上涨的现象,但珀斯的独立屋中位价仅为46万澳币,大约是悉尼中位价的一半;一个普通收入的悉尼人存够一套别墅的首付需要8.2年,而在珀斯只需3.9年,难怪亿万富翁Kerry Stokes也肯定的说:现在是投资珀斯房地产的最佳时刻!

房价可负担性

阿德莱德:低调多年,即将华丽转身?

最近刚刚完成了选举的南澳首府阿德莱德,很长一段时间都不在外省房产投资者的雷达中。由于过去几年房市的平暖,在此次选举过程中,房产政策竟然都不是当地政客们拿来争取选票的主要工具。目前,阿德莱德每周的房产拍卖数量在100个左右,相比墨尔本悉尼经常性的上千套物业来说,这里的确是个相对安静的市场。

房价可负担性

从租金回报的角度来看,阿德莱德和布里斯班远好于悉尼,墨尔本

 

阿德莱德的独立屋中位价目前在433,354澳元,还不到悉尼的一半,这让投资者有理由对这里的房产市场充满信心。这里的独立屋租金回报率在3.8%,而公寓的回报率在5%,同样远好于房价更贵的悉尼和墨尔本。空置率方面,阿德莱德的最新数据仅为1.4%,成为全澳仅次于霍巴特的房子最好出租的首府城市。

在基础设施建设方面,南澳首府同样动作不小。

阿德莱德作为澳大利亚的健康及医学研究中心的地位,在过去几年正在不断得到加强。2018年,预计整个阿德莱德用于基础设施建设的投资总额将达到19亿澳元,新建的皇家阿德莱德医院等大型项目,将为当地的就业,人口增长等带来巨大的利好。

房价可负担性

亚太集团旗下Starfish开发公司在阿德莱德核心区域开发的高品质公寓Bohem

 

布里斯班:市郊房产正在成为投资者热宠

有关布里斯班市中心公寓的新闻,总是媒体炒作的最爱。不过若是你是真正布里斯班楼市的长期观察者,你就会知道,如今距离市中心5-20公里左右的郊区(middle ring area),早已经成为了当地房产投资者最关注的区域。

根据昆士兰房产学院(Queensland Real Estate Institute)的数据,租房者的大量涌入,让这一区域的房产空置率从3.4%下降到了2.1%,而这些区域的房价也有了不少增长。

亚太集团于2017年初向投资者推荐的,距离市中心仅6.5公里,位于Cannon Hill区域的联排别墅项目Wattle Grove,已经于去年年底成交。来自亚太集团物业管理部的信息显示,该项目所有的投资者都获得了超过5.2%的租金回报率,许多房源在交房两周内就迅速出租。

房价可负担性

Wattle Grove联排别墅项目,距离CBD6.5公里,租房需求旺盛

 

近几年,布里斯班的基建同样进入了高峰期,皇后码头综合改造项目,机场新跑道,跨河铁路等大型项目的上马,让这座城市看上去更加充满活力。州际移民的不断涌入,也让布里斯班成为越来越多澳洲人心目中的理想居住地。

不过,总体而言,布里斯班部分区域的可负担性相对珀斯和阿德莱德来说依然较低,这里的许多区域房价在过去一年里有了不少的增长。随着这里的人口在未来十年继续向着增加100万的目标进军,布里斯班的可负担性还能保持多久,值得关注。

对于珀斯,阿德莱德和布里斯班的住宅可负担性问题,亚太集团公寓项目经理William Mitchell表示:“许多澳洲人已经用脚投票,全家搬迁到住房可负担性更好的城市去生活。精明的投资者应该敏锐地嗅到这一趋势带来的房产投资机会,因为州际移民的增加,无疑将加快这些城市房价上涨的动力。”

 

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