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手握75万的你,能在澳洲各大城市买到怎样的房子?

对于许多华人来说,“土地”似乎是一种深深嵌在文化基因中的古老情结。

早在三千年前,孟子就说过,“有恒产者有恒心”。对于华人来说,拥有像土地这样稳定、保值、可以传承给子孙后代的资产,代表着一份安心和完满,可谓“土地恒久远,一块永流传”。

其实,不仅是华人,对于许多渴望有一个大家庭的澳洲本地人来说,拥有一块土地、一栋别墅,也同样是他们的“澳洲梦”。

或许从数据来看,澳洲可以称得上“地广人稀”:769万平方公里的广袤土地,却只有2,500万人口。然而,澳洲中部是大片大片的荒砺沙漠、连绵数千公里的无人区,并不适宜人类居住,这2,5000万人口中的绝大部分,都密集地分布在5个沿海的主要首府城市。

因此,澳洲的土地,其实是不折不扣的稀缺资源。如今在悉尼、墨尔本这样的大城市,高尚社区的带地别墅已经可以称得上是“奢侈品”,让人直呼“高攀不起”。

现在,假设你手握75万澳元左右的预算 — 一个年轻家庭或房产投资者的常见预算 — 想买一套带地别墅,那么,你分别能在澳洲各大城市买到怎样的房子?

悉尼距市中心58公里的“基本款”

澳洲房产投资

Image: realestate.com.au

在REA的大悉尼别墅中位价地图中,深红色区域代表着中位价75万以上的别墅。可以看到,距离市区40公里范围内的非深红色区域 — 基本没有。

一直把目光放远至距悉尼市中心58公里的Emu Plain,才开始出现符合标准的别墅:售价$70-75万,单层、4个卧室、1个浴室,带637平方的土地,除了一个客厅和餐厅外没有其他功能区,只能说是别墅中的“基本款”。

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Image:realestate.com.au

墨尔本距市中心35公里的“小清新”

同样的别墅中位价地图,在大墨尔本地区,看起来要稍稍“友好”一点。围绕着市区30公里的范围内,已经出现了不少浅红色区域。

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Image: realestate.com.au

在距墨尔本市中心35公里的Dandenong,花费75万左右,你可以买到这样一栋别墅:双层、3个卧室/2个浴室、4个车位,带有664平方的土地。虽然已经有些年头了,但胜在清新雅致,比较富有生活情趣。

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布里斯班距市中心10公里的“度假式豪宅”

大布里斯班地区的别墅中位价地图,看起来比前两个城市都要更加“可爱”一些。在距市中心10余公里的地方,就已经陆续开始出现浅红色区域了。

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Image:realestate.com.au

距离布里斯班市中心仅有10公里的Mount Gravatt,从这里开车去市中心仅需15分钟,搭乘公交也只需30分钟。

在这里,花费75万,不但可以买到4个卧室/2个浴室的别墅和将近600平方的土地,而且更重要的是,这样一套房子,在往返市中心极为便利的同时,还带有度假村式的豪华摩登装修、后院即是养眼的森林公园、另附一个大大的游泳池。

澳洲房产投资

Image:realestate.com.au

是不是觉得,这才是你梦想中的“澳式生活”?嗯,许多澳洲人也是这么觉得的。

由于全澳名列前茅的房屋可负担性水平,仅在2017年6月至2018年6月的一年中,昆士兰州就净增了24,000多名州际移民,来自各州的移民们纷纷准备在这里买房置地,开始崭新的生活。这一州际移民数据是全澳之最,几乎是第二名 — 维多利亚州的两倍。

值得指出的是,虽然我们在上文中用了75万的预算来做例子,但实际上,大部分来到昆士兰州买房的人,其实并没有带着75万的预算。

根据地产数据机构Oliver Hume的最新季度市场报告, 2018年第三季度,在昆士兰东南部(包括布里斯班、黄金海岸、Ipswich、Redland等区域),最受买家欢迎的是301-400平方米的较小地块。在昆士兰东南部,这样一块土地的中位价仅有$230,000 — 在悉尼勉强够付一个别墅的首付。

这也再一次印证了大家看中的是昆士兰的“可负担性”。

昆士兰东南部不同面积的土地所占市场份额一览

然而,市场的有趣之处就在这里。

大家纷纷看中了这里的“可负担性”,不约而同地“蜂拥而至”,来此实现“澳洲梦”;但另一方面,如此大量的买家同时入场,必然在市场上掀起巨大的水花,直接导致供需结构发生变化,进而引发价格上浮。

根据Oliver Hume的报告,在2017年9月-2018年9月这12个月期间 — 也就是大量州际移民涌入昆士兰的同时 — 整个昆士兰东南部的土地价格整整上升了11%

这些为了经济实惠的房价而举家搬迁到昆士兰的澳洲人可能并没有想到,自己也在无意间成为了“抬高房价”的大军中的一员。

在这一轮上涨行情中,布里斯班市区录得了3%的强劲季度增长黄金海岸的土地价格则以9%的年度增长登顶昆士兰东南部,紧随其后的是Logan的5%Ipswich的3%

不过,这一切还仅仅只是个开始。

即使房价已经开始呈现上涨趋势,但昆士兰的住房可负担性与维州和新州相比,仍然处于极好水平,这是毋庸置疑的。

目前,布里斯班市区的土地价值仍是昆士兰东南部的冠军,约为$910每平方米,紧随其后的是Redland的$757每平方米和黄金海岸$732每平方米。相比墨尔本和悉尼的土地价值来说,昆士兰完全可称得上是“经济适用州”了。

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另一方面,随着昆州造价总计超过450亿的基础设施建设不断上马,新增的工作岗位、更加便利的城市设施,都将把人口源源不断地吸引至这个阳光之州。根据澳洲统计局的数据,目前迁居至昆士兰州的州际移民趋势正位居10年以来最高水平。

一面是已经冒出上涨势头的价格,一面是还将持续增加的需求,昆士兰东南部土地价值的真正发力,似乎已是指日可待。

如果你手头确实有一笔用来进行澳洲房产投资的预算,看完本文,你是否已经有了一个更加明确的目标呢?

亚太集团澳洲房产投资理念

亚太集团通过全澳50余家地产权威机构采集一手市场数据,并对其进行严谨的分析和研究,从而获得具有前瞻性的投资指导意见。

在过去的13年中,通过对人口、基建和经济等房产市场基本面的深入研究,我们不断带领投资者提前布局,建立多样化房产投资组合,从而享受长线增值收益。

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2019年才刚开始,墨尔本人民就已经租不到房了?

根据Domain的报道,一位持有英澳双重国籍的环境顾问,Andy,在2019年新年之际抵达墨尔本,准备在这里开始新生活。为了找到落脚之处,他用不到两周的时间“疯狂”地参加了15次出租房开放,其中一次,他甚至向房东提出可以一次性预支3个月的租金。

然而,直到现在,他还没能成功租到房子。墨尔本租房市场的火爆,让Andy直呼“崩溃”。

在眼下的墨尔本,Andy的遭遇不是个例。

  1. 舆论 VS现实

漫步在墨尔本市中心的街头,可能你上一秒还在路边的报刊亭瞥到 “房产市场遇冷”、“公寓供应可能过量”的新闻头条,下一秒,转过街角,你就会看到几十个人在居民楼门口排着大队,等着楼上的出租房开放。

投资墨尔本房产

眼下的墨尔本,房屋空置率仅有2.2%,是全澳仅次于阿德莱德的紧俏市场。这一如此之低的数字,代表着供不应求、“一房难求”的租房市场,也代表着许多租客需要排队、竞价、或者降低自己的标准,才能勉强找到一个住处。这种状况让房东的议价权不断提升,也让墨尔本公寓的租金回报率达到了引人瞩目的4%

在2017年10月到2018年10月的一年间,在墨尔本的房价在经历回调的同时,租金却逆势上涨了2.5%,这部分涨幅让墨尔本房东们的租金开价中位数额从$400/周涨到了$410/周。

也就是说,在刚刚过去的2018年中,不论媒体如何渲染房产市场的“风雨欲来”,那些在去年选择投资墨尔本房产的人们,切切实实地以更便宜的价格,实现了更丰厚的回报。

如果把目光拉得再长远一些,从2013年10月到2018年10月的5年间,墨尔本录得了全澳五大首府城市最为强劲的租金涨幅,高达17.1%

  1. 现在 VS 未来

得益于领跑全澳的经济指标,在2017财政年度,墨尔本新增了约125,000人,位居澳洲所有城市第一位。在2018年8月,墨尔本人口已经达到了500万的里程碑。

大量的人口涌入,自然意味着大量新增的住房需求。

虽然由于上一轮市场周期的开发热潮,目前墨尔本的住房供应量已经处在创历史纪录的高水平但空置率却同时处于历史低点,足见供需之紧张。

这一供不应求的矛盾将在未来数年中进一步扩大,因为墨尔本的人口将持续上涨,但住房供应却将急剧下降。

根据社会学权威研究机构Mccindle的最新研究指出,到2025年,墨尔本将和悉尼同步抵达600万人口大关,到2026年,墨尔本的人口将超过悉尼,成为全澳人口最多的城市。

另一方面,由于建筑贷款政策收紧、开发法规变化等一系列原因,从2018年8月开始,维州 — 尤其是墨尔本 — 的公寓建筑许可出现了断崖式下跌,意味着维州的公寓储备供应量比之前一年剧跌46%。

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也就是说,至少在可预见的未来5年之内,等待墨尔本的将是人口连年上涨,住宅供应量却不断下跌。

  1. 结语

中国人常说的“衣食住行”,很精确地概括了人们日常生活中最基本的四种刚性需求。

仔细想想,我们好像从来没忧虑过“服装市场”“食品市场”或“交通市场”的价格崩溃,却唯独常常对住房市场产生这样的忧虑。

但不管商品是什么,市场供需关系的作用原理都是相通的:生姜丰收时,超市就卖$20一公斤,生姜欠收时,就卖$49一公斤;房屋空置率高时,一套公寓租金收$380一周,房屋空置率低时,同样一套房子的租金可能就会收到$410一周。

我们的日子最终总要落到实处上来:不管生姜卖$20/公斤还是$49/公斤,人们做菜时总得放上几片;不管房子租$380还是租$410,人们总归需要有一片遮风避雨的屋檐。

对于投资者来说,掌握了基本的供需关系,也就掌握了市场的动向、以及财富的先机 — 衣、食、住、行,无一例外。

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从2006年成立至今,亚太集团始终致力于研究房产数据、拨开市场迷雾,在全澳范围内为投资者甄选表现优秀的区域市场及精品项目,从而带来稳健的长线收益,帮助投资者达成财富目标。

如果你正在考虑投资墨尔本房产,或者是其他任何澳洲主要首府城市,那么,我们遍布全澳的亚太分公司都可以为你提供权威市场数据和当地最新情报,手把手指导你从零开始打造智能房产投资组合。

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澳洲的人口够多了吗?

2018到19年的新旧之交,许多准移民的心情就像坐过山车一样忽上忽下:

  • 2018年12月18日,新州关停投资移民申请。
  • 2019年1月2日,昆州也关停了投资移民申请。
  • 2019年1月9日,新州投资移民申请重新开放,再次接受188及132申请。

各州的一系列“神操作”,让人纷纷表示“看不懂”。实际上,这背后最直接的原因在于:

随着各州和联邦大选的迫近,“人口”的问题屡屡被摆上台面,“澳洲人口太多了”的论调甚嚣尘上,让政府的移民政策也随之不断摇摆。

 这导致了澳洲的商业移民类配额完全无法匹配高速增长的申请人数量。2018-19财年度,全澳仅有7,260个商业移民类配额,因此造成了这种移民配额“开放即抢光”的局面。新州今年之所以能够重开移民通道,也是因为申请人数量巨大,名额不够,内政部因此向新州紧急补发了一部分名额。

新州州长格拉迪斯·贝瑞吉克莲(Gladys Berejiklian)更在2018年10月公开表示,她希望移民到新州的人数可以“减半”。此言一出,舆论一时哗然。

澳洲人口真的太多了吗?

目前,根据澳洲统计局的人口时钟,澳大利亚人口约有2500余万;而根据澳洲统计局发布的最新人口预报,2030年左右,澳洲人口将增加至3000

对于本次人口预测,澳洲统计局共进行了基于三种模型的计算,分别是:快速增长、中速增长和慢速增长,最可能贴近实际情况的是基于中速增长的预测。在这个速度下,澳洲人口将在2030-2031年达到3000万,并在2066年达到4200万。

如果澳洲人口以高速增长的话,那么到2066年,全澳人口将达到5000万。

在目前澳洲的新增人口构成中,有62%都是海外移民,自然出生仅占38%。也就是说,澳大利亚62%的新增人口,从来到澳洲的那一天开始,就已经带来了财富、或者可以立刻创造劳动价值。这一点,对于澳洲的经济意味深远。

这也是为什么,新州州长贝瑞吉克莲关于移民数量“减半”的言论一出,立刻受到来自企业界和教育界的广泛批评,直斥其言论“肤浅” —  各种数据都表明,如果移民人数真的减半,会立刻给联邦政府的财政收入带来巨大缺口

澳大利亚工商总会就业、教育和培训部主任 Jenny Lambert 表示:

留学生是澳洲经济的一支强大驱动力量。国际教育是新州的第二大支柱产业,每年向新南威尔士经济注入112亿元,支持超过46,000个工作岗位。

她还说,“经济证据显示,移民能够有效帮助澳大利亚对抗人口老龄化的影响,使得澳大利亚处于比其他发达经济体更有利的位置。”

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留学产业对于新州乃至澳洲的经济都息息相关

澳洲生产力委员会指出,相比于没有净移民增长的情况,保持目前的移民水平,能使得澳洲人均GDP到2060年时多增长7%

回首澳洲26年来没有经济衰退的傲人纪录,移民所带来的源源不断的财富与劳动力,可谓居功至伟。

我们还有多大的发展空间?

放眼世界,澳洲的城市人口规模仍然只是汪洋大海中的一条“小鱼”。

人口超过1000万的城市在国际上被称为“巨型城市(megacity)”,目前世界上已经有了33个巨型城市,无论是美国、英国、日本等发达经济体,还是中国、印度等蓬勃发展中的经济体,都拥有自己的巨型城市。而眼下的澳洲,距离迎来自己的第一个巨型城市,还有一段路要走。

如上文所述,澳大利亚的全国人口总数预计将在2030年达到3000,也许这听起来是个庞大的数字,但与此同时,根据联合国最新的人口数据,在北半球的日本,仅东京这一座城市,2018年度就已经生活着3750万人

这样对比起来,无论是现在的悉尼还是墨尔本,都还有着不可限量的巨大发展空间和发展潜力。

也许有人会问:会不会日本的人口太多了,澳洲人可能不喜欢那样的城市? — 有趣的是,日本旅游局及多家澳洲旅行网站的数据都证明,2018年度,日本是最受澳洲人欢迎的旅游胜地

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许多澳洲旅行者都为日本式的都市生活着迷

许多人或许觉得澳洲的首府城市已经非常“拥挤”、“没有发展空间了”,但其实,这更多的是基础设施建设还未完全跟上人口增长节奏所带来的错觉。

在澳大利亚,我们脚踏着如此广袤的土地、背靠着如此稳健的经济,没有理由不能比别的城市承载更多的人口。唯一的问题,就是澳洲绝大部分的现有基础设施仍然停留在上世纪甚至上上世纪的状态,从未真正地经历过大幅度的翻新和拓展,导致无法与现有的人口水平相匹配,为居民带来了暂时性的困难。

所幸,如今的澳洲,从联邦政府到各州政府,都已经意识到了基础设施的重要性,我们正身处百年一遇的基建热潮中,公路、铁路、机场、学校、医院、城区改造……就在我们的身边,每一座首府城市都在发生着翻天覆地的变化。

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假以时日,澳洲的基础设施建设也一定能媲美那些世界顶级城市

当我们最终赶上那些“落下”的功课,用先进的基础设施让澳洲各大城市的面目焕然一新的那一天,我们将重新发现澳洲不一样的美,一种摩登、繁忙却秩序井然的优雅之美。

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随着澳洲作为移民国家的吸引力在全球与日俱增,越来越多的人希望来到澳洲,在此定居生活,这对于澳洲来说,是难得的发展机遇。所有的澳洲人 — 无论政府官员还是普通民众 — 都应该对人口增长进行理性的、辩证的思考,看到人口与经济的长远大局,并意识到全澳经济的繁荣最终会裨益我们每个人,而不仅仅是考虑“我家门口的路变堵了”。

正确的应对方式,是不断提升自己,以适应更多的人口 —  比如兴建更多、更好的基础设施 — 我们也很高兴地看到,这样的变化正在澳洲各地悄然发生。

这也是为什么,对于那些计划长线投资澳洲房产的人来说,眼下的澳洲正处于很长一段历史时期中的宝贵窗口期:宏观来看,澳洲各主要首府城市现在都正处在基建完善、人口腾飞的前夜 — 具体来说,当五大首府城市的这一波基础建设热潮彻底完成之后,随着城市容载量和便捷度的提升,人口必然进一步涌入各大城市,也就意味着更强劲的住房需求和更高的房产价值。

经验与数据都告诉我们,“人”远不仅仅是资源的消耗者,他们更是财富与价值的创造者,从罗马到纽约,每一座能代表人类文明辉煌的伟大城市都吸纳和聚集着庞大数量的人口,无一例外。

回到标题的提问:

澳洲的人口够多了吗?

答案当然是:

不够,现在还远远不够。

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选错养老金,少赚50万?!澳洲华人,你应该怎样打理自己的养老金?

2019年1月10日,澳洲生产力委员会(Productivity Commission)发布了最新的年度养老金报告。在这一报告中,委员会根据大量数据得出结论:

如果一个上班族选择了一家表现不够好的养老金企业,那么到退休的时候,他的养老金收益可能会减少整整50万。

因此,该委员会强烈建议,当澳洲人开始工作的时候,联邦政府应该向他们提供一张清单,上面列出10家表现最好的养老金,供他们从中选择。

然而,反对党工党提出了不同意见,他们认为此举会导致养老金行业竞争减少、某些企业一家独大,不利于行业发展。

围绕养老金行业不断开展的种种辩论、调查和立法,在澳洲,都是极为常见的话题。

养老金迷雾

澳洲的养老金行业,吸收着政府对所有劳动者的“强制性”储蓄,资金池极为庞大却又不够透明,一直笼罩着众多的迷雾。

2018年上旬,澳洲联邦银行(Commonwealth Bank)和澳洲国民银行(NAB)这两家澳洲“四大”银行,相继被爆出向已经去世的客户继续收取养老金管理费的丑闻。随后,澳洲最大的财富管理企业AMP的养老金部门也被发现了严重的欺诈行为,AMP承认自己对并未提供的服务也照样收费,并曾经20次向澳大利亚证券与投资委员会(ASIC)撒谎。

此外,养老金种类繁杂,常常令普通人眼花缭乱:零售养老金、行业养老金、公共部门养老金、公司养老金和自管养老金等等……它们规则不一、各有利弊,让人难以抉择。

再加上今年的养老金报告指出,不同养老金公司之间差异如此之大,甚至可能导致澳洲人退休时少赚整整50万,围绕着养老金的迷雾,似乎更加浓重了。

养老金到底有多重要?

对于澳洲政府来说,养老金是整个国家养老制度极为重要的一环,直接关系着社会的安定。

对于养老金企业来说,数额巨大的养老金资金、以及随之而来的高昂管理费用,是令他们垂涎不已、为之争斗不休的市场份额。

对于个人来说, “养老金”固然重要,但“养老”本身则更为重要。如果你认为养老金将是你退休后最主要的收入来源,那么你需要知道的一个事实是:你的“养老金”很可能并不够你“养老”。

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我们能做些什么?

  1. 合并所有的养老金

我们中的许多人都不会一生只在一家公司工作,因此,你的名下很有可能有数个养老金账户。

如果你也有这样的情况,那最好将这些养老金合并起来,放进同一个基金。因为每家基金都会独立收取管理费、保险费等费用,同时重复支付好几笔费用实在是不怎么划算。

在你合并养老金之前,可以查询一下表现最好的养老金,确保你最后选择的那家是最合适你的。澳大利亚证券与投资委员会(ASIC)建议人们在做决定之前,至少应查看养老金过往5年的表现,而不仅仅是最近一年的。

附:截至2018年6月的10年中表现最好的10家养老金

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图:superguide.com.au

  1. 定制自己的养老金增值策略

当然,把所有的养老金放进同一支基金并不代表着你“把鸡蛋放进一个篮子里”。

养老金的本质是一种保险+投资基金,绝大多数养老金都允许你亲自管理资金分配。你可以为自己的养老金设定一个增值策略——配置高风险高回报的项目,或者低风险低回报的项目,或者两者兼有。

同时,对于养老金中的保险项目,你也可以仔细阅读一下那些默认的保险条款,移除一些对现阶段的你不太适用的项目,或者你已经被其他保险很好地保障了的项目,从而最大化地利用你的养老金达到财富增值的目标。

  1. 拓展其他积累养老资金的渠道

养老金固然重要,但如前文所说,把自己的退休生活全部寄希望于养老金是不太现实的。除了妥善地打理养老金之外,为了能够过上30、40年乃至更久的舒适退休生活,你还需要在年轻时就积极地拓展其他积累财富的渠道,为自己挣够养老的资金。

哪些渠道能积累财富呢?概括起来,无非是“开源节流”

“节流” – 储蓄

如果你是个“月光族”,把工资花得一分不剩,那要去哪里搞到积累财富的“第一桶金”呢?因此,尽可能地储蓄,是积累财富的第一步。在澳洲,你可以试试这些能够帮你有效存钱的小技巧:

  • 将储蓄金额自动转入另一个账户

你是不是常常下定决心要存钱,却以失败告终?其实,你可以给自己设定一个每周或每月存钱的目标,并在银行账户里设定好,每次一发工资,就自动把这笔储蓄金额转进另一个账户——有点类似养老金的“强制储蓄”。

  • 将银行卡的pay pass改为输入密码

“哔”一下银行卡、拿着东西就走,澳洲的pay pass体系固然无比方便,但它可能会给你一种“东西不要钱”的错觉,也让你在不知不觉中花掉很多钱。“输密码”这个过程往往会让你对花掉的金额有更深的印象,也就能在花钱时更谨慎、更“心疼”。

  • 将账单设置为自动付清

现代人的日常生活非常繁忙,大家都忘性很大。邮箱里的账单收了一摞,却常常忘记了付款,导致最后被罚款。不如把所有常用的账单都设成自动付款,避免“滞纳金”这种既闹心又毫无意义的支出。

“开源” – 投资

当我们手中有了一笔储蓄时,我们就要想办法去让“钱生钱”,从而达到积累财富的目的。对于澳洲的上班族来说,可以试着去做这些事:

  • 给你的房贷做贷款重组

对于有房屋贷款的人来说,时常关注下自己贷款还有哪些改善空间,是一个能为自己增加财务灵活度的好习惯。

一位优秀的贷款经纪人可以通过贷款重组为你创造不少财富。无论是将你的房贷换至利率更好的产品、将房屋增值部分变现、还是和其他贷款打包,都无疑能帮你显著改善财务状况。

  • 选择适合自己的投资产品

对于平时还需要工作、精力有限的上班族来说,选择合适的投资对象,是非常重要的。理想状态下,适合上班族的投资产品应该至少具有这几个特点:不需付出太多时间和精力、有很强的抗风险能力、能带来持续且规律的回报、并且有长期的可靠市场记录。

这也是为什么,在Ironfish亚太集团,我们非常确信,长线房产投资是一种极为适合绝大多数澳洲人的投资方式。澳洲房产有着100年以上的政府记录、由于人口不断增长而具有长期的稀缺性、能带来稳定的租金收入;此外,澳洲房产还易于使用杠杆、风险相对较低,不会像股票或生意那样,可能让投资者赔得“血本无归”。

  • 找到一位优秀的导师

人们在投资这件事上常常有一个“盲区”:误认为投资是一件不需要学习的事情,或者是可以自学成才的事情。许多人都清楚地知道,学游泳、学钢琴、学高尔夫……都需要先找一个教练,那么同理,学习如何打理自己一生的积蓄,当然更需要一个经验丰富的人来指导。

在Ironfish亚太集团,我们的许多投资策略师自己就是坐拥价值数百万甚至上千万房产投资组合的成功投资人士,他们在数轮市场周期中积攒了丰富的经验,非常愿意帮助其他投资者实现他们的财富目标、拥有更加美满的生活。不论你是首次置业者、还是房产投资者,亚太集团的投资策略师都会从“财富人生”的策略性角度,来贴心帮助你购买房产。

关注养老,从今天开始

对于在澳洲的华人来说——尤其是第一代移民——面对着与中国完全不同的养老文化与养老体系,难免会感到无所适从。许多人不但没有为自己的退休生活做足准备,甚至可能根本就没意识到自己其实处于准备不足的状态。

有些人只信任自己的现金收入和存款,但如果不积极、智慧地投资的话,这些辛苦钱只会随着时间的推移而静静地在银行里贬值。

有些人则认为澳洲是“高福利国家”,完全寄希望于养老金和社会福利,但当你真正为此做过一番研究和计算之后,你就会发现,这一切其实只能保证你勉强挤进温饱线。

我们每个人都有老去的那一天,这是无法反抗的自然规律。但我们可以做的,是从年轻时就为自己做足准备,这样,当那一天到来时,我们依然能够优雅从容。

投资澳洲房产

在Ironfish亚太集团,我们致力于唤起人们对于自己的财务状况和退休生活的关注,希望所有澳洲人都能拥有充实幸福的晚年生活。

在过去的13年中,我们帮助成千上万名客户建立并长期持有房产投资组合,使他们实现了财富的积累与飞跃,从而为富足、安康的退休生活打下了坚实的基础。

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2019年来了,这一次,你会实现你的新年目标吗?

2019年刚刚到来,相信绝大多数的读者都还沉浸在假期的欢乐氛围之中。在此,我首先代表亚太集团全体员工,祝各位读者假期愉快,新年新气象!

说到新的一年,我想很多朋友都会在新年伊始之时,默默地在心中给自己设定一个全新的目标。不过,时光匆匆流逝,到了年底的时候,许多人常常会发现,那个一年前制定的目标,看起来仍然遥不可及。

能否设定一个清晰、长远的目标,并最终将其实现,这直接导致了人生成功与否的区别。

哈佛大学进行过一次关于目标的著名实验,大家可能都听说过。

1953年,哈佛大学征集了一群智力、学历、环境、条件都相差无几的学生,并对他们进行了一次关于人生目标的调查。

当时的调查结果是:

  • 27%的人没有目标;
  • 60%的人目标模糊;
  • 10%的人有清晰但比较短期的目标;
  • 3%的人有清晰且长远的目标。

25年后,哈佛大学再次对这群学生进行了跟踪调查,结果显示:

  • 3%有清晰且长远目标的人,一直朝着同一个方向努力,他们最终成为了社会各界的顶尖成功人士,其中不乏白手创业者、行业领袖和精英;
  • 10%有清晰但比较短期目标的人,他们生活在社会的上层,其中很多人成为了专业人士,比如医生、律师、公司高级管理人员等;
  • 60%目标模糊的人,生活在社会的中层或下层,尽管能够安稳地生活,但是没有取得什么成绩;
  • 27%没有目标的人,他们许多生活在社会底层,生活得十分不如意,不断抱怨社会和他人,经常失业,家庭也不幸福。

这个实验告诉我们,对于一个人的人生来说,设定并实现“目标”这件事,无疑有着深远而长久的影响。

那么,我们应该怎么制定目标?— 以及,最重要的— 应该怎么实现自己的目标?

我很庆幸,由于长期对自己认定的目标坚持不懈,我以前给自己设定的目标到现在几乎都已经实现了。从我个人这些年的体验和经历来说,我有一套实现目标的5步方法论,我希望与大家分享这套方法,让大家能在新的一年中可以把“目标”最终变为“现实”。

1.制定目标

制定目标听起来可能没什么技术含量,但实际上,这是实现目标的基石。

你要有一个非常清晰明确的目标,这样才能让你产生足够的动力。举个例子,在我读小学的时候,我给自己设立了一个目标 — 要成为校队里最好的乒乓球手,这个目标给了我不断向其他人看齐并超越他们的动力。如果我当时把目标设定为“做一个很棒的兵乓球手”,也许我很快就会觉得自己已经足够好了,也就失去了继续进步的动力。

澳洲房产投资

刚到澳洲的我,每年最兴奋的就是1月1号那一天,写下目标,展望未来

在我刚到澳大利亚的那几年,我养成了在每年的1月1日写下新年目标的习惯,并保持至今。对我来说,复盘去年、展望新年,这是一个让我非常兴奋的时刻。当时,尚处在事业早期的我,目标主要与基本收入有关 — 我在来年需要挣多少钱,才能支持家庭、孝敬父母,等等。

2.让目标“可视化”

在“可视化”这个词语流行之前,我就不知不觉地有了这个习惯。高中时,我给自己定下了考上北京大学的目标。虽然高考还没举行,但在我的脑海中,已经浮现出了自己作为一名北大学子,在未名湖畔散步的情形。

澳洲房产投资

经过刻苦的学习,我的胸前终于别上了一枚闪亮的北大校徽

这个画面给了我强劲的动力,敦促我不断为之付出努力,并让我最终成功地考取了北大,使自己脑海中的画面变成现实。

3. 制定一个具体的执行计划

英文中有一句俗语:“A goal without a plan is a wish (没有计划的目标只能叫做愿望)” ,不少人有定目标的习惯,但定完目标,还要为这个目标制定一个具体、清晰、分阶段的计划。

对我来说,当我在每年1月1日写下新年计划的时候,我还会同时制定一个详尽的计划表,让自己能够一步步地去实现这些愿望。

4. 列出你能为实现目标放弃哪些事情

严格地执行计划、实现目标,往往意味着你要放弃一些事情 — 你可能需要放弃睡懒觉的时间、休闲娱乐的机会、等等。

如上文所说,当我决心考取北京大学时,我几乎放弃了学习之外的所有事情,我不再练习心爱的小提琴、不再打乒乓球、甚至在过年的时候都不再出去放鞭炮了。

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为了考上北大,我放弃了练习小提琴的课余时间

在我刚来澳洲的时候也是如此。当时的我是一名保险销售,为了达到我给自己设定的收入目标,我列出了一张清单,写下我愿意为此放弃的事情 — 包括收看当时最爱的电视节目,这让我有了更多的时间去联系潜在客户、并最终促成销售。

5. 定期回顾你的目标达成进度

也许你制定了目标、也制定了计划,但在这之外,你还要养成定期检查自己目标进度的习惯。

比如你有一个年度目标,那你至少应该每个月都检查一下自己的进度,如果发现落下了,那下一个月就要抓紧时间补上。

我的长远目标

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The Giving Pledge网站的部分注册会员

说到长期的目标,我和太太商量过,我们都希望在未来把我们积累的大部分财富用于回馈社会。

比尔·盖茨和巴菲特在2010年成立了一个名叫The Giving Pledge的网站,目前全世界已经有175位亿万富翁注册成为了该网站的会员,并承诺会在自己身后将财富捐赠给社会。这个网站的门槛非常高,能够登上捐献榜的,许多都是全世界知名的企业家和艺术家。

我希望,有朝一日自己也能成为这个网站的“注册会员”中的一员。

再次祝大家新年快乐!希望各位的新年目标都能最终成为美好的现实!

【CEO特辑18】2018年的澳洲房产市场不寻常?我不这么认为

CEO寄语

大家好!首先,我谨代表亚太集团的全体员工,向各位读者致以节日的问候,祝愿大家度过一段愉快充实的假期时光!

眼下,2018年已经渐渐接近尾声。对于很多年轻的房产买家、从业者、或是对房产有兴趣的人来说,这可能是不太平静的一年 — 这一年里,我们确实听到了太多讨论房产的声音,沸沸扬扬,几近嘈杂;但对我个人来说,2018年,其实是澳洲房产市场非常寻常的一年

是的,非常寻常。

如果一定要说有什么特别的,那就是在这一年里,我更加确定了许多我从过去这些年中总结出的市场规律。

我个人从事房产行业已经接近20年的时间,见证了数轮澳洲房地产周期的起起伏伏。我发现,不管时空如何变迁,有这么4条市场规律,是从来不曾更改的:

1.“媒体贩卖的不是信息,而是恐慌。”

如今的主流媒体上充斥着对澳洲房地产市场“下跌20%”、“下跌50%”、甚至“下跌90%”的预测,所谓三人成虎,随着这些耸人听闻的大标题愈发频繁地出现,许多人都不由得认为,澳洲房产的“末日”到了。

但实际上真的是这样吗?

和证券、外汇等资产不一样的是,房产离人们的日常生活太近了。不管世界如何更迭改变,人们总归需要居住的地方,也就总会关心房产市场 — 这是我们看好房产投资的原因,但同时也是媒体格外喜欢在房产的话题上聒噪的原因。

每当房产市场进入调整周期,往往也就是媒体的“黄金时期”。他们添油加醋,擂鼓筛锣,唯恐没有赶上这波能够帮助他们提高报纸销量或网络点击率的行情。

如果你是一位有资历的长线房产投资者,你一定能想起来2010年前后、2000年前后……甚至更早的时期,每当市场走弱,媒体都是怎样言之凿凿地宣称澳洲房产即将“一蹶不振”的。

这一切都恰如今日。

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2011年的悉尼报纸。如果你当时因为这样的报道放弃了Mosman,今天你会后悔吗?

我非常确定,这么多年来,只会有人因为读了媒体的消极报道而错过了入市良机,绝不会有人因为读到了媒体的积极预测而赶上了市场大涨 因为媒体从来就没有成功预测到过上涨周期。

没有人能通过读报纸而达到财富自由,无论过去、现在,还是将来。

2.“澳洲的房产市场,实际上是由多个自我循环的市场组成的。”

在“澳洲房产市场”这个“大市场”之下,我们还可以细分出许许多多的“小市场”:公寓和别墅有着各不相同的市场;五个首府城市有着各不相同的市场;每个城市不同的区域也有着各不相同的市场……

从最小的单位— “区域(suburb)”— 来看,澳洲房产市场存在着成千上万的“小市场”,而每个“小市场”也都有着自己不同的受众、不同的轨迹、不同的特色。

唯一相同的是,所有的“小市场”,都有属于自己的“时区” 也就是自己的市场周期,它们不断地重复着自己的轨迹,上涨-调整-上涨,并且从长线角度来看,它们都始终保持着健康向上的趋势。

比如眼下,当悉尼和墨尔本从上一波近乎疯狂的上涨中恢复平静之时,昆士兰东南部的布里斯班、黄金海岸等城市,正在悄无声息地萌发着上涨的新芽。目前,大量悉尼人和墨尔本人已经迁居至昆士兰东南部,他们目前正在租住;调查显示,他们中的很多人将在今后12个月内开始在昆士兰东南部——特别是布里斯班和黄金海岸等地——购买自住房屋。

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阳光、海岸、全新的基础设施、可负担的房产……这一切让昆士兰在去年获得了全澳最多的州际移民

这就是为什么在亚太集团,我们始终鼓励投资者建立多样化的房产投资组合:通过我们十余年来服务投资者的一线经验,以及我们对于过去数十年间澳洲地产市场的数据研究,我们非常确定,这样才能使投资者享受到不同城市、不同区域、不同房产类型的上涨周期。

3.“退潮的时候,你才能看出谁在裸泳。”

房产市场上,有许多为了“赚快钱”而出现的“速成”项目,这些项目纯粹为了“投资”甚至“投机”而生,设计理念和建造质量都不尽如人意。市场一片火热时,这些项目混杂在其它优秀项目之中,同样热卖、同样赚钱,看不出与那些真正优质的项目的区别 — 甚至因为成本低廉而显得更具有价格上的吸引力。

然而,一旦市场退潮,这些“裸泳者”就立刻被暴露在了沙滩上 — 它们要么来自小开发商,由于资金周转失灵而导致整个项目搁浅;要么就是完工质量太差,导致银行做出的估价令人大跌眼镜。

作为长线投资者,这是我非常熟悉的一幕 — 在之前的市场周期中,我已经目睹过数次。因此,在亚太集团,我们始终坚持严苛的房产选择标准:我们向投资者推荐的房产,必须既能吸引投资买家,也同样能吸引自住买家。我们深知,在长达10年-20年的时间范围里,只有那些自住买家愿意购买的房产,才能始终吸引优质租客、实现稳健保值及增值。

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在亚太集团,我们对所有项目都会进行“户型图测试”:如果项目发展商不能立刻答出自己的户型设计中电视和沙发安排在哪里,我们就知道,他们在并没有把居住体验放在第一位。

在今年这样的大环境下,某些市场上的其他项目面临着20%乃至30%的估价缩水,而亚太集团向许多客户推荐的绝大部分房产仍然能够估出100%的价格 — 这让我们始终维持着傲视业界的极高交房率,也直接证明了我们选择的物业完全可以经得住市场的考验,无论涨潮退潮,亚太集团认可的房产始终屹立不倒。

4.“采取行动是最困难的一环。”

这些年来,我们见到了太多这样的人:他们有能力买房、也亲眼见证了房产的增值能力,但他们仍然什么也没买。

2018年也是如此,尤其是当悉尼和墨尔本的房产市场进入调整周期、价格变得更加可负担之时,一部分看到机会的投资者面临着贷款困难的问题,而另一方面,许多人即使满足银行的借贷标准,却仍然束手不理,置身局外。

当市场再次上行的时候,捶胸顿足感叹自己错过发财机会的,往往还是这些人。机会就曾经摆在他们举手可得的地方,他们却甚至不愿意伸手去触碰一下。

真正采取行动,是投资过程中最困难的一环。

我们理解成功的房产投资靠自己有多难完成 — 无论从时间精力上讲,还是从心理准备的方面讲,都是如此 — 这也是为什么我们鼓励那些有意愿投资的人都拥有属于自己的投资策略师。亚太集团的许多投资策略师自己就是坐拥价值数百万甚至千万澳元房产组合的专业投资者,他们不但可以为投资者制定完整、长远的投资计划,更可以通过自己的亲身经验去鼓励、支持其他投资者,让他们尽早踏上财富之旅,最终实现自己的财务目标

展望2019年,在可预见的未来内,我们仍面临着一些挑战,但这些挑战并不可怕,它们都是亚太集团在过去的12年中曾经遇到过、经历过、或者预见到过的问题,也因如此,我们对此都有充足的准备及成熟的预案。

我的2019年预测之一:

在皇家调查委员会将于2019年2月公布对银行的调查结果的大背景下,预计信贷收紧的问题在未来短时间内仍将持续,但整体情况将有所改善。

如何应对?

房产投资者 — 或者有志成为房产投资者的人应该记住一点:银行并不是不再借钱了,只是更“挑剔”客户了。

在亚太集团,我们经验丰富的投资策略师能为投资者组建出一支最优秀的专业团队,包括会计师、贷款经理等。借助他们的力量,投资者可以最优化自己的财务资源、最大化自己的信贷额度。同时,在亚太集团的专业团队的帮助下,投资者完全无需分神于打理财务及房产,可以专心提高自身能力及收入,成为能够让银行主动争取的优质客户。

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此外,澳洲的金融监管机构在履行职责的同时,也不能坐视投资者离场。APRA继取消投资房贷10%的增长上限之后,最近又取消了对“只付利息贷款”占比30%的限制,向市场放出了友好信号。

我的2019年预测之二:

房产行业里一部分公司将不复存在 — 尤其是那些只关注悉尼或墨尔本的公司 — 由此可能造成投资者风险加剧。

如何应对?

亚太集团成立至今已经12年,在全澳5大首府城市及中国各大城市均设有分公司,在中澳两地都有着全国范围内的深厚资源积累;与此同时,亚太集团对于项目发展商秉承着极高的选择标准,只与大型精品发展商进行密切合作。

即使在市场行情最为激昂的年景里,亚太集团也始终居安思危,以投资者的利益为已任,专注做好风险控制,致力于让每一位投资者都有稳固、安全的投资体验。

我的2019年预测之三:

如果工党在来年的联邦大选中获胜,并履行竞选承诺,改革负扣税和资本利得税制度,那么可能会引起市场短暂的波动。

如何应对?

在工党目前的提案中,购买新房将仍然可以享受负扣税。不过,人们可能会问,那我转卖的时候怎么办呢?我是不是就只能卖给自住买家了?

在我看来,这并不是坏事。正如前文所说,我们一直致力于选择那些能够真正吸引自住买家的房产— 自住买家在购买房产时往往更加“感情用事”,他们不介意为自己喜欢的“家”多付溢价。亚太集团所推荐的项目,在当地都是广受自住买家推崇的优质稀缺资源。

此外,投资者所占比重在整个市场中仍然是非常小的。目前,只有约8%的澳洲人拥有投资房产,其中绝大部分也只拥有1套投资房。也就是说,不管何时的市场上,自住买家都是占绝对多数的。

在我看来,无论是即将过去的2018年,还是即将到来的2019年,它们都踏着市场周期的节拍,在属于自己的既定轨道上稳健转动着。

如果您已经踏上了这条和亚太集团携手前行的投资之旅,那么我相信,当10年、20年后,您再回首看2018年的时候,也一定会和今天的我一样,认为这不过是财富道路上很寻常的一年。

如果您还在犹豫、彷徨、不知所措,那我向您诚挚地伸出双手,邀请您在2019年加入我们的旅程,与我们一道行动起来,为即将到来的下一个周期做足准备。

再次祝各位佳节愉快!

——周华

2018年12月21日

亚太集团CEO周华先生经常在全澳各地举行投资讲座,致力于帮助更多的投资者树立正确的投资理念,并创建属于自己的房产投资组合。

今天就预约一次亚太集团的免费投资讲座吧!

【亚太快讯】APRA宣布取消对“只还利息”类贷款的限制

澳大利亚审慎监管机构APRA在昨天宣布:

从2019年1月1日起,将取消对于只还利息类贷款的占比限制。

APRA在从2017年3月引入了这一限制,规定银行只还利息型贷款占比不得超过30%的限制。如下图所示,这一规定一经执行,立刻导致了只还利息型贷款数量的大幅缩水。

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Source: RBA, JP Morgan

亚太集团房产项目总监William Mitchell对此发表评论称:

由于只还利息类贷款一直是广受投资者喜爱的选择,因此APRA的这一举措,对于房产投资者和整个房产市场来说,都无疑是一个好消息。

在此之前,今年4月,APRA从2014年开始执行的对于银行投资房贷增速不得超过10%的限制也被取消。

随着最近几个月悉尼和墨尔本房价的下调,APRA主席Wayne Byres做出表态,声明“监管机构对于投资者的贷款调控一直都是暂时性的举措”,他还表示,“两项限制措施已经达到了缓和高风险贷款的目的,实施过程也有助于整个行业贷款标准的逐步加强。”

业界普遍认为,这两项政策调整都是为了稳固悉尼和墨尔本的房产市场,之前由于这两个市场的可负担性过低而备受关注,经过有效调控,监管机构认为目前“已经达到目的”,并向市场放出了友好信号。

亚太集团房产项目总监William Mitchell认为,APRA的政策改变“将让更多的买家重新回到悉尼和墨尔本的房产市场上”。

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对于澳洲房产投资有兴趣?不想错过解澳洲的重大基建项目和地产市场动态?那么,今天就订阅我们的邮件吧!

乘风破浪会有时,直挂云帆济沧海 ——亚太集团2018年圣诞派对掠影

12月5日的傍晚时分,如梦似幻的悉尼港畔,亚太集团总部、Burwood分部及北悉尼分部的精英们齐聚一堂,登上库克船长号游船,开始了一年一度的圣诞派对。

下午6:30,悠扬嘹亮的汽笛在海面上响起,游船准时启航。

忙碌了一年的亚太精英们,在这个空气中都充满喜悦的季节,也不由得暂停脚步,驻足甲板,瞭望美丽的风景,与朋友同事们开怀谈笑。

海风徐徐吹拂,甲板上有美酒、有小食、更有带来精彩表演的超近景魔术师,引得人群阵阵欢呼沸腾。

夜幕低垂,华灯初上,悉尼港笼罩上了一层充满魔力的光晕,盛大的晚宴已然就绪。

亚太人们纷纷来到船舱一层入席就座。在这里,鲜花、礼炮、美酒、佳肴都已齐备。

亚太集团联合创始人兼高级董事Susanne Anderson首先致辞,她感谢了亚太集团的所有员工一年以来的辛勤付出和他们家人的默默支持,并重申亚太集团“以人为本”的企业文化:“在房产市场调整的这一年,别的企业都在缩减规模,但亚太集团仍然不遗余力地引进、培养业界顶尖人才,这是因为我们相信 — ‘人’的价值。”

随后,集团创始人兼总裁周华先生致辞,他对亚太人这一年来取得的成绩表示了高度的肯定和赞扬,并通过自己一路走来的亲身经历对大家进行了亲切的鼓励,他指出: “亚太人是一群有志向、有理想、有爱心、有感恩、有担当、有责任、有勇气、有能力、有付出、有韧劲、有坚持的志同道合者!”

亚太集团Burwood分公司总经理Linda Lu和集团联合创始人兼高级董事Grant Ryan也分别致辞,感怀与亚太一同成长的荣耀征途,并展望2019年挑战与机遇并存的澎湃未来。

最后,大家一同举杯,感谢过去一年来彼此的帮助扶持,也祝福未来一年中大家能再创佳绩,勇攀新高。

船上一张张美丽生动的笑脸,都在诉说着亚太人这一年来的收获:有困难、有挑战,但更多的是情谊、是成长、是辉煌。

来年的亚太人,定能如今夜一样 ——

乘风破浪会有时,直挂云帆济沧海!

在这个喜悦的季节,亚太集团全体员工恭祝您与家人圣诞快乐、新年吉祥!

Merry Christmas & Happy New Year!

Grant Ryan:深度解读澳洲房产市场上的3大挑战,以及随之而来的3大机遇

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Grant Ryan,亚太集团的联合创始人及高级董事。

1997年,Grant从新西兰移民到悉尼。1998年12月,他认识了亚太集团创始人周华先生,并与他共同工作至今。在加入房产行业后,Grant迅速成长为行业内的顶级投资策略家,研究员和市场评论员,全澳洲至今已有数万人听过他的房产投资讲座。

Grant本人也是一名活跃且成功的地产投资者,在多个州拥有相当数量的房产投资组合。

在2018年渐行渐远之际,我们有幸请到Grant Ryan分享一些他的经验、观点和预测,为房产投资者分析过去、展望未来,并提供制胜2019的思路与策略。

随着2018年渐渐接近尾声,我想,许多房产投资者都很想知道2019年市场走势将会如何,以及怎样计划未来的投资。

在亚太集团,我们认为,当今市场上的房产投资者面临着三大挑战:

  1. 获取贷款
  2. 市场的不确定性
  3. 主流媒体的意见

然而,通过我们20多年来作为房产投资者和地产业一线工作者的经验,在这些挑战中,我们也同时看到了呼之欲出的机遇。

本文将细致阐述这一挑战与机遇相伴而生的局面,并指出澳洲各主要首府城市眼下最值得密切关注的重要市场趋势。

1.获取贷款

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挑战:

如今,对地产投资者影响最大的市场因素,就是贷款所受到的种种限制。澳洲的审慎监管机构APRA对投资房产贷款总额增长的限制,直接造成了最近的市场放缓现象 — 尤其是在悉尼和墨尔本。

由于皇家调查委员会还将继续推进贷款审查、遏制房产投机现象,这一贷款困难的趋势在未来短期内预计还将持续。

机遇:

在澳联储连续28个月将利率保持在1.5%的情况下,这一低利率环境仍然能让投资者获益良多。目前贷款利率处在历史低位,各大银行也在激烈竞争市场份额 — 尤其是对于那些财务状况良好的借贷人来说,只要他们愿意做一笔全新的贷款,银行往往愿意为他们提供极为诱人的协议和折扣。

只要投资者拥有优秀的专业人士帮助、成功锁定低利率,就能在这个竞争不再激烈的市场上抢占先机,掌握有利局面。

2. 市场的不确定性

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挑战:

市场上现在普遍存在的这种不确定性,是由多重原因造成的。

从全球的角度来说,各国都在观望中国的经济形势、中美贸易关系,以及美国的利率走势。

从澳洲的角度来说,这种不确定的情绪则主要来自于悉尼与墨尔本的房价调整、信贷收紧、以及某些特定区域可能存在的供应过量。此外,随着联邦大选的临近,关于负扣税政策和资本利得税改革的讨论沸沸扬扬,也加剧了市场的不确定性。

机遇:

其实,在近些年中,我们已然经历过了不少滋生市场不确定性的重大历史事件,比如2008全球金融危机和矿业潮结束等。但无论情况如何,房屋作为一种资产,从长线角度来看,始终保持着稳固的价值和良好的租金增长。

根据SQM的数据,2018年10月,全澳住宅空置率下降至了2% — 这是自2014年初以来的最低水平。除悉尼外,所有主要首府城市在过去12个月中的空置率都在持续趋紧。此外,2018年10月,全澳趋势失业率下降至5.1% — 这是自2012年初以来的最好水平。而全澳一系列即将到来的重大基础设施,还将持续推动这一稳健的经济增长态势。

在许多买家由于市场不确定性而裹足不前的时候,买家之间的竞争也在相应地减少,因此,现在正是锁定优质房产的好时机。

3. 主流媒体的意见

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挑战:

主流媒体往往只把焦点放在悉尼和墨尔本最近的市场回调,“房产市场要崩溃了”的悲观论调甚嚣尘上。然而,当我们回头去看数据时,我们就会发现一个很明显的事实:在一个市场周期内,谁买得早,谁的收益就好。

悉尼房价在2012年初至2017年初之间涨了85%;墨尔本房价在2013年中至2018年中之间涨了74%。如果在2010年左右,一个投资者通过媒体报道来判断他是否该在悉尼或墨尔本做房产投资,那他无疑会错过悉尼和墨尔本的这一波大涨。对于阿德莱德、布里斯班和珀斯等城市的投资者来说,情况亦是如此,媒体也从来没有预测到过这几个城市历史上的上涨周期。

机遇:

在如今的澳洲,人口增长、经济表现和新增就业岗位等基本面指标仍然稳健,在这种情况下,市场上的种种负面情绪,反倒为长线投资者提供了一个很好的机会。在那些基本面保持稳健的区域,媒体其实正在“帮助”我们制造买方市场。

在五大首府城市的房产市场周期中,布里斯班和珀斯正处在未来5年最具增值潜力的关键位置 — 而这也恰恰是媒体在过去几年中报道最为负面的两个市场。

现在,让我们来看看各个主要首府城市现在有哪些值得重点关注的市场趋势。

阿德莱德

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  1. 国防投资:

根据国防工业部长Christopher Pyne的发言,南澳首府阿德莱德即将迎来高达900亿澳元的国防投资,用以进行造船项目。这一项目预计将制造25,000个工作岗位,并为南澳吸引多达50,000的新增人口。

  1. 创新经济:

阿德莱德将持续在科技、旅游和可再生能源等领域进行大量投资。主要的政府-民间合作项目包括:与特斯拉联合开发世界上最大的锂离子电池、以及建设全球最大的虚拟发电厂等。这一系列举措使得阿德莱德成为新能源政策的前沿城市,阿德莱德也被公认为澳大利亚“绿色基建”的领导者。

  1. 人口增长:

越来越多的州际投资者都把目光聚焦在了阿德莱德,认为它将是下一个市场周期的大明星。除了优越的房产可负担性和出众的生活方式以外,重大基础设施项目所吸引到的大量人口、以及将人口增长视为重中之重的南澳州政府,都将让阿德莱德倍加受益。

布里斯班

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  1. 州际移民:

昆士兰州目前拥有10年来最强劲的州际移民净增长水平,并且是全澳排行第一的州际移民目的地,布里斯班作为昆士兰州的首府,也因此享受着稳健的人口涨幅。

  1. 基建热潮:

布里斯班正处在总预算高达150亿澳元的重大基建热潮之中,本届布里斯班政府目光长远,为未来的新增人口战做出了长远的基础设施战略规划。

  1. 可负担性:

越来越多的澳洲人为了可负担的房屋而迁徙到昆士兰这个“阳光之州”。最新的CoreLogic数据显示,在悉尼的房屋中位价已达$973,920的同时,布里斯班的房屋中位价仅有$563,754,也就是说,悉尼的房价比起布里斯班有整整73%的溢价;而与此同时,悉尼人的收入只比布里斯班人高10%。在这样的强烈对比之下,越来越多的人选择北上,在房屋可负担性更好的布里斯班安家落户。

墨尔本

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  1. 经济表现最强的州:

墨尔本屡创新高的经济表现源自于维州经济的强劲发展。在2018年7月联邦银行发布的各州报告中,维多利亚州的经济表现领跑全澳,这也是维州9年来首次在这项报告中坐上头把交椅。这一成就主要源于该州为了适应蓬勃发展的人口而进行的大量基础设施建设工作。维多利亚州在2018年10月发布的最新版报告中再次获得了全澳第一名。

  1. 人口增长:

由于创纪录的人口增长,墨尔本的房屋需求持续高涨。墨尔本在2017财政年度新增了125,000人口,在澳洲所有城市中排行第一。据澳洲统计局估计,墨尔本将于2029年超过悉尼,成为全澳人口最多的城市。

  1. 投资者需仔细选择:

墨尔本的房产市场有所回调,正在渐渐形成买方市场。不过,可负担性较好的房产在市场上仍然炙手可热。在过去的12个月中,墨尔本$851,000以上的房产下调了2.85%,但在这个价格以下的房产则上涨了2.7%。

珀斯

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  1. 反周期而行:

如果一名投资者希望在下一波上涨行情到来之前抢先锁定优质房产,那么珀斯现在有了一个“反周期”的机会。最令人振奋的市场现象之一是珀斯空置率的变化:2018年10月,珀斯的空置率已经下降至3.3%,与2016年12月的高点5.5%相比,出现了显著改善。

  1. 基础设施:

根据CBRE的分析,在未来五年内,除了对能源行业的投资以外,珀斯还将拨出130亿澳元的预算来支持其他基础设施投资。珀斯地铁项目的Yanchep铁路扩建和Thornlie-Cockburn铁路线等重大项目都将于明年开始建设。这两个项目的投资总额达11亿澳元,预计将提供15,000个就业岗位。

  1. 矿业前景转好,经济增势喜人:

珀斯很快就能搭上锂矿开采所带来的数十亿澳元经济效应的顺风车。由于金属在可再生能源存储、新一代电池和电力汽车等方面都有广泛应用,因此,全球范围内对于金属的需求必然日益增加。此外,根据SGS经济与规划,珀斯在2018财年度的经济增长已经达到了5年来最高水平,这也是一个市场喜人的标志。

悉尼

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  1. 人口增长:

悉尼目前仍然是国际移民的首选目的地。在2017财年度中,悉尼新增了超过100,000人口,增长率十分强劲。尤其是悉尼的西南区和西北区,这两个地区将会受益于造价53亿、将于2026年投入使用的西悉尼机场,以及造价83亿、将于2019年第二季度投入使用的悉尼高铁西北线。

  1. 基建热潮:

悉尼眼下这波数十年一遇的基建热潮,既创造了大量的工作岗位,又改善了经济基本面。根据澳洲统计局的最新数据,悉尼在2018年10月的失业率已经下降到了11年来的最低水平。

  1. 投资者需仔细选择:

正如媒体广泛报道的那样,悉尼的市场正在走弱,处于急速上涨之后的调整阶段。然而,某些特定的区域仍然具有比其它地区更强的保值能力,因此买家需要更加慎重地进行挑选。不过,这段调整所带来的好处之一是,悉尼现在形成了买方市场,也就是说,买家比以前有了更多的选择。从2011年初开始,悉尼就一直是强劲的卖方市场,现在的局势对于买家来说,无疑是好消息。

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总而言之,由于人口增长、经济走强、就业岗位的涌现、以及基础设施的助推等等因素,我们各个首府城市的房产市场基本面仍然平稳良好。然而,信贷收紧、市场不确定性和媒体负面意见等挑战,也依然在全澳范围内时隐时现。

澳洲房产投资者应该看到,如今的房产市场,是基本面稳健的买方市场,也因如此,在眼下的澳洲房产投资市场上,只要积极地进行研究和评估,就一定能找到新添优质房产、丰富投资组合的良好机遇。

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震撼!5张动图让你用“上帝视角”看澳洲城市发展,宛若大片!

提到澳洲的基础设施建设,你最先想到的是什么?

复杂难懂的规划蓝图?大兴土木的施工现场?进展缓慢的建设速度?

然而,当我们启动“上帝视角”,凝聚时间和空间,从高处俯瞰澳洲各个主要首府城市的过去与现在时,我们就会发现 — 澳洲的城市基础建设,原来是一项悄然发生在我们身边的大型艺术。

这些年来,澳洲各级政府一项又一项的基础建设工程,早已在我们不知不觉的过程中完完全全改造了各个城市,让我们脚下的这片土地变得更美丽、更先进、更宜居。

1 – 阿德莱德:皇家阿德莱德医院 20108-20176

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占地10公顷、斥资21亿澳元打造的皇家阿德莱德医院(Royal Adelaide Hospital),是南澳医疗历史上的里程碑。

2010年8月:

这里还是一片荒芜,正在进行施工前的准备工作。

2017年6月:

这里成为了南澳的旗舰综合性医院,可以容纳6,000名医院员工,每年能够接诊85,000名住院病人和400,000名门诊病人。从高空俯瞰,直升机停机坪、露台、绿地庭院和天空花园等设施均清晰可见,整个医院造型充满科技感,让人对于南澳医疗健康业未来的发展充满信心。

未来:

接下来的数年间,迎接阿德莱德的是更多激动人心的基建项目,包括可持续能源领域的大型基础设施建设,和900亿澳元的潜水艇制造及造船业投资等。

2 –布里斯班:机场第二跑道 20113-20171

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随着大量人口涌入昆士兰州,首府城市布里斯班的交通不断面临着挑战,因此,机场的重大升级势在必行。

2011年3月:

这里还是一片灌木丛生的河边荒野。

2017年1月:

一条全新的机场跑道即将横空出世。这条跑道投入使用后,将让布里斯班机场拥有和今日的香港机场或新加坡机场同样的容载量。预计到2035年,这条跑道将会为布里斯班制造超过7,800个就业岗位,并为昆州及全澳的经济做出$50亿的贡献。这条至关重要的机场跑道,将引领整个布里斯班的腾飞。

未来:

与机场第二跑道同期进行的,还有造价36亿的布里斯班皇后码头赌场等令人惊艳的大型项目。未来的布里斯班,将会成为一个国际化大都市,源源不断地吸引着全澳及全世界的人们来此旅行及定居。

3-墨尔本:墨尔本AAMI矩形球场 200910-20178

澳洲房产投资

墨尔本AAMI矩形球场是位于大墨尔本地区的第一座现代化的矩形专业球场,也是墨尔本第三大的体育场。

2009年10月:

经过两年的建设,球场标志性的波浪形“生物框架”已经初见雏形。

2017年8月:

这座可以容纳30,000人的球场早已成为了城市的全新地标,它静静伫立在CBD以东1公里处,既为艺术之都墨尔本增添了一座造型感十足的地标性建筑,也为澳洲人自由奔涌的体育精神提供了一处全新的国际化场地。

未来:

墨尔本的发展目标向来不局限于澳洲,而是放眼国际,希望成为伦敦或纽约那样的超级大城市。随着预算150亿的墨尔本机场铁路、及预算500亿的城市地铁等世界级基建项目的正式敲定,墨尔本正在向着自己的目标加速奔跑。

4- 珀斯:伊丽莎白码头 20081-20172

澳洲房产投资

澳洲的五大首府城市都坐落在旖旎的海岸线上,也因如此,拥有美丽的水景,是每一个城市的市中心在建设过程中不懈的追求。斥资26亿兴建于珀斯市中心的伊丽莎白码头,正是由此应运而生。

2008年1月:

这里还是一块在130多年前被英国人填平的河滨保留地(Esplanade Reserve)。

2017年2月:

经过多年建设,曾经被填平的区域得以重见天日,天鹅河再一次被引入水湾,让这个港口变成了一片风景绝美的水滨新区。建成后的伊丽莎白码头包含1,700套公寓住宅、150,000平方米的商务办公区域和39,000平方米的零售区域,彻底改变了珀斯市中心的风貌。从高处俯瞰,碧蓝的港湾、如茵的绿地、秀美的中心岛和螺旋型的伊丽莎白码头大桥等等,彼此互相呼应,美丽动人。

未来:

在未来5年内,珀斯预计将投资130亿,为市区建设地铁轨道,让市民和游客享受到国际化的公共交通,也让整个城市变得更加先进、便捷、舒适。

5- 悉尼:悉尼高速铁路西北线 201412-20177

澳洲房产投资

将在2019年第2季度通车的悉尼高速铁路西北线,预计将达到5亿澳元的预算,并将在未来的20年里惠及超过200,000名居民。

2014年12月:

从空中俯瞰,这里还是澳洲最为常见的荒地,无人居住。

2017年7月:

经过三年的建设,车站、轨道都已初现雏形。由于这条铁路涉及大量的隧道建设,在挖掘过程中。整整爆破了280万吨的岩石,工程之浩大可见一斑。这条崭新的铁路线将建成8个世界级车站、提供4,000个通勤停车位,在高峰时期每4分钟发一班车。

未来:

作为全澳最大的城市,悉尼也在经历着前所未有的基建热潮。悉尼高速铁路西北线,是整个悉尼高速铁路工程的第一阶段,这一工程将无缝连接悉尼的西北-西南,是澳洲历史上规模最大的公共交通项目。建成后,地铁轨道会将西北的Tallawong经由市中心一路联结至西南的Bankstown,彻底改变悉尼的交通格局,打通新州的经济动脉。    

澳洲房产投资

我们总是觉得澳洲的基建落后、缓慢,其实是因为我们往往只关注那些眼前正在发生的、或者尚未到来的变化,而忽略了那些已经一步一个脚印地从蓝图变为现实的重大基建。

“罗马不是一天建成的”,再宏伟的工程,也是一日一夜、一砖一瓦的累积。

世界上所有伟大的城市,都拥有属于自己的发展轨迹。不急于求成、不拔苗助长,稳扎稳打、步步为营,正是澳洲基建的特色。

其实,这又何尝不是澳洲房产投资的特色呢?

与其过分在意一朝一夕的得失,不如脚踏实地、放眼未来,长线持有优质稳健的澳洲房产,静待它们在未来的5年、10年、乃至20年中结出丰硕的果实,带来可观的财富,这才是澳洲房产投资的“正确打开方式”。

不论是澳洲的基建还是房产,当我们暂停时空,从“上帝视角”来看这一切时,就会发现:

原来,一切都在悄悄变得更美好。

重大基建项目是周边房产价值腾飞的最主要驱动力之一,也因如此,城市基建信息,是房产投资路上不可或缺的“导航仪”。在过去的12年间,亚太集团在为客户甄选投资房产时,始终着重考察项目附近的重大基础设施,并成功地帮助成千上万名投资者享受到了基建项目所带来的长线增值潜力。想获得更多澳洲房产投资资讯想了解我们的独家房产投资理念吗?今天就预约一次在你的城市举办的亚太集团免费投资讲座吧!

【投资故事】有“私人导师”和“专属团队”的房产投资,是一种怎样的体验?

投资澳洲房产

生活在墨尔本的Vivian Ma是一名联邦政府的公务员,丈夫是一名机械工程师,他们膝下有一儿一女,凑了一个“好”字。从各个方面来看,他们都是一个澳洲典型的中产阶级幸福家庭 —— 但有一点,他们和绝大多数澳洲人并不一样 —— 这个小家庭的名下有5套投资房产。

根据澳洲税务局的最新数据,在澳大利亚,只有0.08%的人拥有5套投资房产。年轻的Vivian Ma,到底是怎样攀登上这座金字塔的塔尖的呢?

旅程开始

十年以前,也就是2008年, Vivian就已经对于房产投资有所了解。她坚信房产是可靠的、稳定的投资对象,也正是由于这种信念,Vivian在购买自住房之前,就充满魄力地先买下了一套投资房,用现在的名词来说,就是时下流行的“rentvesting”。

这套投资房是一套小小的公寓,买的时候多少有点“误打误撞”,但后来的投资回报确实令她非常满意。这让Vivian对房产投资更加充满信心,也对下一次投资跃跃欲试。

不过,Vivian清楚地知道,自己的首次投资“试水成功”有不少运气加成,并不是市面上的每套房子都能有如此可观的回报;如果她认真地打算把房产投资作为自己未来人生中的重要部分,那最好要有一个完善成熟的长期计划,和一些系统专业的投资知识。

良师益友

机缘巧合之下,2009年,Vivian参加了一次亚太集团的CEO周华先生举办的“从自行车到宾利”讲座,在讲座上,她了解到了亚太集团独特的房产投资理念,并且深为认同。也是从这里,她结识了亦师亦友的亚太集团投资策略师 — Jimmy Yan。

其实,在接触Jimmy Yan和亚太集团之前,Vivian也并非没有接触过市面上的其他房产公司,但她发现,他们向她推销的房产,要么就是溢价明显、华而不实,要么就是压根不适合她的实际状况。

但Jimmy却不同,他坦诚、直率而又专业。他真正地关心Vivian长远的投资计划和财务目标,绝不会推销不适合的投资房给她。

长期相处下来,Vivian觉得,Jimmy既像一个老朋友一样,对她的财务情况熟稔于心;又像一个经验老道的猎人,永远能凭借自己敏锐的洞察力发现市面上最适合她的澳洲房产投资机会。

几年下来,在Jimmy的帮助下,Vivian稳扎稳打地建立起了一个包含4套房产的投资组合。

“他选项目很有眼光,每次都选得刚刚好,”Vivian说,“他向我推荐的,永远都是我正好在那个时候最需要的。他从来不会浪费我的时间,也从来不会浪费我投资的热情。”

投资澳洲房产

Vivian及先生与亚太集团墨尔本分公司执行总裁Jimmy Yan

对于Vivian来说,Jimmy不仅仅在房产投资方面是她的良师,在生活中,也是她的益友。

他们刚刚认识的时候,两个人都在事业的起步阶段。那时的Jimmy就已经显示出了超过同龄人的认真和负责,他对Vivian说:“您在投资方面有什么问题都可以尽管问我,如果我不懂,我就去问我的上司、我的经理,一直到我能给您提供一个最准确的答案为止。”

一晃十年过去,Jimmy如今已经非常成功 — 从新人策略师一路成长为了亚太集团墨尔本CBD分行的执行总裁,但在Vivian看来,他谦虚、积极、吃苦耐劳、严于律己的性格,一丝一毫都不曾改变。

来自中国北方的Vivian,老家有“采生”的说法 — 新生儿第一眼看到的是谁,长大以后就会像谁。Vivian的儿子出生时,她就特意邀请了Jimmy“采生”。“这是我的一个美好的愿望,” Vivian说,“我希望我的儿子长大以后可以像Jimmy叔叔一样勤勉、谦逊、出色。”

专属团队

投资过程并非一帆风顺,但在亚太集团的帮助下,Vivian本人没有遇到过任何需要她劳心劳力的麻烦事儿。所谓“日久见人心”,这么多年下来,Vivian真正感受到了亚太集团给力的“售后服务”。

2015年初,Vivian购买的一套投资公寓交房时,贷款出现了一些问题。要知道,如果不能按时交房,开发商是有可能收取罚金的。然而,在这个时候,亚太集团的客户服务团队立刻站了出来,和银行与发展商反复沟通、协调,最终成功帮助Vivian完成了交房,没有受到任何损失。

事实证明,这套房产日后也确实给Vivian带来了令她满意的回报。

至今,Vivian对这件事记忆犹新:“那种有一个团队在背后支持你的感觉,真的很感动。”

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Vivian的澳洲房产投资建议:

  1. 这可能是“老生常谈”了,但我还是想说,入市一定要趁早。在地产市场上,没什么所谓的“不好的时机”。对于入市来说,每个时候都是好时机。可能就在你犹豫的时候,房价不知不觉就涨上去了。
  2. 对于已经有投资经验的房产投资者来说,一定要信任你的投资策略师,时刻注意新的投资机会,定期复盘你的投资组合,这一点非常重要。

你是否觉得自己距离购买第一套自住房或投资房仍然遥遥无期呢?我们的投资策略师可以帮助您达成这个目标,就像Jimmy帮助Vivian一样!

今天就预约一次免费咨询,看看我们将怎么样帮助你打造属于自己的投资组合吧!

定了!悉尼大学的新校区正式获批,造价5亿、容纳25,000名学生,简直壕出天际!

悉尼大学近日宣布:在西悉尼Westmead区域建设一座全新校区的计划已经正式获得新州政府批准,并与新州政府达成了合作伙伴关系

这一工程预计造价5亿澳元,完工会将可以容纳25,000名学生。工程将分为两个阶段进行:

  • 阶段一:预计将于2030年完工,将创造3,100个就业岗位、1,000余处可负担住房和社会基础设施。
  • 阶段二:预计将于2050年完工,将创造20,000个就业岗位,并为新州经济贡献130亿澳元。

这座全新的校区将关注制造业、数据和人工智能等未来的重点产业,并成为新州政府在Westmead规划的医疗教育特区的重要组成部分。

新州州长贝瑞吉可莲评论道:“我们在这里已经联结起了轻轨、地铁等公共交通,现在又有了悉尼大学与新州政府的合作伙伴关系,我们未来将打造出一座综合性的校园,代表着澳洲最优秀、最光明的未来,会让全世界的学生都向往到这里来学习。”

新校园抢先看

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在悉尼大学的新校园中,轻轨将从校园中穿过,轨道两边,是充满未来感的教学楼、波光粼粼的河水,和铺满阳光的绿地草坪。

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学生们可以轻松地搭乘先进的轻轨系统出入校园,并在窗明几净的楼宇中享受各种世界级的教学设施,充分体验“科技改变教学”。

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除了科技感以外,绿化也是新校园重点关注的方面。大片的草坪、参天的树木、多样的植物,都会出现在校园中,让师生们亲近自然,身心舒畅。

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在校园外围,整个Westmead乃至Parramatta地区也将受益于这一巨型工程,新添许多就业岗位、基础设施和配套住宅,进一步激活这里的经济。

悉尼大学副校长Michael Spence博士称,这次的新校区建设,是“百年一遇”的机会,在大悉尼的核心区域打造出一份经济、知识、社会和文化的宝贵资产。

明日之星:西悉尼

悉尼大学始建于1850年,是全澳历史最悠久的大学,也是整个南半球首屈一指的学术殿堂和全球著名的高等学府之一。

此次悉尼大学新校区工程选址于Westmead,最主要的原因是看中了这里未来的巨大潜力

Westmead位于西悉尼的政府重点规划区域,隶属于大Parramatta区域。如今的Parramatta是全澳GDP排名第三的区域,仅次于悉尼市中心和墨尔本市中心。在新州政府对于悉尼的多中心规划下,Parramatta作为第二CBD,必将迎来进一步发展。

预计到2015年-2020年,Parramatta区域65%的新增工作岗位都将出现在知识密集型区域,如医疗和教育等行业;到2050年,将有超过400万人落户西悉尼。

已经和即将在西悉尼开始建设的公共交通和文化设施项目包括:

  • 将于2026年开始运营的西悉尼第二机场
  • 一条连通东西方向的全新高速路
  • 悉尼地铁西北线、Parramatta轻轨和计划中的悉尼地铁西线
  • 预算20亿澳元、占地3公顷的Parramatta广场
  • 预算10亿澳元的Westmead医疗教育特区重新开发计划

此次悉尼大学与新州政府强强联手,在Westmead打造这座斥资5亿的未来校园,彰显出了澳洲一流学府对于西悉尼地区未来发展潜力的坚定信心。

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亚太集团在帮助客户投资澳洲房产时,一直严格考察项目所在区域的发展潜力。通过调研,发现邻近未来重大基建项目的优质房产投资机会,并带领投资者提前布局,享受长线增值潜力。

如果您想了解更多澳洲重大基础设施项目,以及能够得益于这些项目的投资机会,那就赶快预约一次在你的城市举办的亚太集团免费投资讲座吧!

【CEO特辑17】我的一切光荣和骄傲,都来自她

世界上的一切光荣和骄傲,都来自母亲。

——马克西姆·高尔基

 

这个月,母亲离开我已经整整十年了。然而,她的笑容、她的话语,在我的记忆中仍然鲜活生动,宛如昨日。

今天,当我坐在悉尼港边的办公室,看着亚太集团这支优秀、团结的队伍时,我深知,这一切的一切,追根溯源,都来自于我温柔智慧的母亲。

地产是一个流动性很强的行业,准入门槛比较低,每个人都可以拿执照、开公司。因此,这些年来,我看过了太多业界分分合合的故事,却很少看到哪家公司像亚太集团一样,始终强有力地凝聚着众多行业顶尖人才、始终能冷静应对各种困局与挑战、始终将对品质的追求和客户的利益放在第一位。

十几年来,常有人问我各种各样的问题:“你怎样才凝聚住这样一支精英团队?”“你为什么面对危机时永远能保持冷静?”“你怎么总是这样谦逊低调?”

这些问题最本质的答案,都是同一个:

“我的母亲。”

母亲是一名医生。

小时候的我身体不好,却格外淘气。整个童年不是生病就是受伤。母亲一次次地将我带去她工作的医院,为我开药、打针、处理伤口。她是妈妈,也是我的“白衣天使”。

在那个动荡的年代,她除了做好医生的本职工作、将一个大家庭操持得井井有条之外,还坚持数十年如一日地向周围需要帮助的人施以援手;她一生温柔平静、云淡风轻、礼待他人、不卑不亢,深受所有人的爱戴与敬重。

母亲、哥哥姐姐和我

母亲的身高只有1米44,但在我心中,她是全世界最高大的人。

我常常觉得,如果说我的一生中有什么比别人更加幸运的事情,那就是上天给了我一个充满爱与温暖的原生家庭,给了我一位如同灯塔一般的母亲。

在我的人生道路上,每一个来时的脚印、每一个去时的方向,都被母亲的慈爱、教诲与祝福所照亮。

从小到大,母亲言传身教给我的人生智慧,令我一生取之不竭、受用不尽。

母亲的人生智慧之一:给予

在我的记忆中,母亲永远都在给予 — 给家人无尽的爱,也给周围的人温暖真诚的帮助。

我童年的很长一段时期内,父亲在外服役,要把挣得的全部收入都寄回山东老家,支持那里的亲人。全家的生活开销都要由母亲做医生的收入来负担;与此同时,母亲还要照顾自己的两个姐姐和一个身体不好的小弟。即便在这样的情况下,母亲仍然设法保证我们几个孩子每周都能吃上新鲜的鱼肉、鸡蛋和牛奶,为我们补充营养。

母亲在76岁和79岁的高龄两度来澳,照顾刚刚生产的妻子

那时,我们的邻居生活很贫困。在开销吃紧的情况下,母亲还是常常借钱给他们,从不指望他们还钱和回报,还会把不需要的衣物收拾出来,洗得干干净净,送去贴补他们。

后来,我们全家搬进了部队大院生活。这里不再有贫困的邻居,但母亲仍然能敏锐地注意到周围那些需要帮助的人。当大院里的一位年轻士官不幸去世时,是母亲第一时间站出来资助他的孩子,一直到这个孩子大学毕业。

这些年下来,母亲不知帮助了多少人,我们所生活的部队大院里,所有人都尊称她为“穆大姐”。

从小耳濡目染着母亲这种奉献精神的我,如今也会自然而然地去投身慈善事业,帮助那些不幸的人。对我来说,做慈善并不需要什么特别的理由 — 在我很小的时候,它就通过母亲的一言一行,深深地植入了我的思想深处。

母亲的人生智慧之二:平静

母亲处事极为沉着冷静,有着一种“泰山崩于前而色不变”的气度。

我小时候沉迷于户外活动、打乒乓球、踢足球、样样都玩得上瘾。在北京漫长的夏日午后,年幼的我常常在外面玩得昏天黑地,直到七八点钟、天色渐暗才想起回家。在家中等待我的,永远是凉透的晚饭,和一脸严肃的父亲:“你看看这都几点了?!怎么天天都过了饭点才回家?”,父亲责问道。

这个时候,母亲往往一脸平静,什么话也不说,但过几分钟之后,她会看着我笑起来。当她笑起来时,房间里紧张的气氛便立刻破冰,大家都随之放松下来。

年幼的我就隐隐约约地意识到,面对紧张的局势时,母亲的那种平静,自有其千钧之力。

我的父亲和母亲

还有一次,我在家里横冲直撞,打碎了一摞碗碟。母亲当场什么话也没说,只是默默地收拾好了一切。过了两三天之后,她才心平气和地与我坐下来谈话,告诉我以后应该更加小心仔细,要爱惜家里的财物,也要当心不要伤到自己。

后来我长大了一些,难免会好奇地追问母亲,为什么她会这么做,而不是像其他家长那样当场大发雷霆?

母亲告诉我,孩子闯祸时,本来就无比紧张,这时任凭大人说什么,他们也听不进去;另一方面,对于大人来说,处在气头上时,如果不控制好自己的情绪,难免会说出并非本意的伤人话语来。

“永远不要在情绪激动的时候当场做出反应,”母亲常说,“等上两三天以后再去处理。”

母亲馈赠于我的这份名为平静的精神力量,使我终身受益良多:我与妻子结婚31年来从未争吵过;我也从来不曾呵斥我的孩子;在事业方面 — 瞬息万变的商场上 — 这份平静更能使我始终保持清晰理性的头脑,做出最优选择。

母亲的人生智慧之三:尊重

母亲对于所有人都怀着一种真诚的尊重,从不以地位或财富来判断别人。

以礼待人,不卑不亢,是母亲一生不变的处世之道。

我们居住的部队大院位于京郊,如果出入市区,可以请部队的战士司机开车接送。其他大院里的人家都是让司机在车里等候,只有我们家会请司机在客厅里小坐休息,母亲还会为司机提前准备好一盒中华香烟、一罐可乐和一个洗好的苹果。

小时候,我们家里有一位保姆,是一位裹着小脚的老太太。母亲让我们几个孩子都称呼她为“奶奶”,把她当作家中的一位长辈来看待,始终尊敬有加 — 年幼的我和哥哥姐姐甚至一度认为她就是我们的亲奶奶。

我与父母在一起

父母年事渐高后,我们在家里请了另一位保姆来照顾他们的起居,这位保姆是一个年轻姑娘,名叫小静。母亲也把小静当作家庭成员来看待,有如自己的亲孙女一般。

我还记得,当我在悉尼的事业刚刚有所成就时,为了回报父母,让他们享受生活,便在北京的五星级酒店定了一套房间,请他们前去小住。母亲知道后,回复我的第一句话就是:“要记得给小静也定一间房。”

世事往往知易行难。如今的我见过许多人,嘴上说着尊重与平等,但却因为我是企业总裁而对我格外礼让,又对地位不如自己的人不屑一顾。这让我更加了解到母亲知行合一的可贵,也让我更加自省,时刻保持脚踏实地、尊重他人。

母亲的人生智慧之四:先人后己

在我们这个大家庭里,从来没有什么婆媳矛盾 — 母亲对儿媳们甚至比对女儿还好。她常说:“人家不是我生的,也不是我养的,嫁到我们家里,一定要对她们更好,什么事都要先想着她们才行”。

母亲是这么说的,也是这么做的。

有一件事,我姐姐至今印象深刻:我在美国学习时,给她买了一件非常漂亮的外套。那时的中国商品经济尚不发达,那件外套无论材质还是样式在当时都是稀罕物。姐姐喜欢得不得了,母亲却坚持让姐姐把这件衣服转赠给我的嫂子,以免嫂子心里留下芥蒂。姐姐纠结了许久,最终还是不情不愿地依照妈妈的嘱咐,将那件漂亮的衣服送给了嫂子。但许多年以后,当我们再谈起这件事时,我们都不由地感叹妈妈的言传身教,让我们几个兄弟姐妹都养成了先人后己的习惯。

2005年家宴,四世同堂

2008年3月,当时的母亲已然病重,身体虚弱得连讲话都吃力。即便如此,缠绵病榻的她却仍然惦记着刚刚经历丧母之痛的姐夫,在姐夫生日的前一天,她特地强撑精神打电话叮嘱姐姐,说她出钱让姐姐去给姐夫定一个大蛋糕。我们都知道,母亲是想用这种方式来弥补姐夫刚刚失去的母爱。

母亲这一生,不管何时何地,心里都永远惦念着别人!

 

 

我最敬爱的母亲,穆舜娥

母亲病重时,来病榻前探视的访客络绎不绝,每个认识她的人都送来了真诚的问候和祝福,其中不少人都直接或间接地受到过她的帮助和影响。

母亲去世已经十年了,但我坚信,她始终以另一种方式留在我们的身边,不曾离开:她的温暖、她的品格、她的智慧,都将通过我们传递到更广阔的世界中,照亮更多的人。

从集团创始之初至今的12年间,我本人以及亚太集团也一直秉承着这样的宗旨:将投资者的利益放在首位;尽一切可能给予客户、员工和合作伙伴以真诚的帮助;最终将财富带进千家万户。

这是所有亚太人始终不渝的崇高信念,它流淌在企业的血液中,永远与企业的心脏一同跳动。

谨以此文缅怀我的母亲,并致敬全天下的母亲!

——周华

2018年11月30日

很快,布里斯班的这个地方又将美出新高度!

作为澳大利亚的第三大城市,布里斯班正在经历着前所未有的变化。

为了应对不断涌入的人口,为未来数十年的城市发展打好基础,如今的布里斯班,正在加速向“世界级都市”这个目标奔跑,一系列身家动辄数十亿的国际范儿的基础设施和区域翻新项目纷纷上马:

斥资54亿澳元的跨河铁路、30亿澳元的皇后码头赌场、15.4亿澳元的布里斯班地铁、13.5亿澳元的布里斯班机场第二跑道、11亿澳元的赫斯顿医疗特区……等等。

而这些项目之中,大家能最快见证到的,是将于2019年3月完全建成开放的霍华德·史密斯码头特区(Howard Smith Wharves)

霍华德·史密斯码头始建于上世纪30年代,距今已有近一百年的历史,在二战期间,这里主要用于海军的货物往来,后被用作水上警察的总部。这座见证世纪变迁的码头,是布里斯班最富有历史感的遗址之一。

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霍华德·史密斯码头位于布里斯班地标性建筑—故事桥(Story Bridge)的脚下,两侧风景秀美,清丽宜人,然而,由于码头被列入了建筑遗产保护名录,因而一直无法对公众开放。

在城市日新月异的发展环境下,布里斯班市政府决定对这一区域进行翻新。在保留历史积淀的基础上,让这里变身成为一个超级水岸公园,将餐饮、休闲、娱乐、酒店及活动等等功能集为一体。

在本月22日,码头上的餐饮区域已经率先开业,明年3月,码头酒店也将全面营业,到时,全新的霍华德·史密斯码头必将惊艳世界!

全部完工后的霍华德·史密斯码头到底长什么样?快来先睹为快吧!

占地3.4公顷

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全部建成后的霍华德·史密斯码头将依河绵延3.4公顷,形成一个占地面积宏伟的超级水岸公园。

由于得天独厚的地理位置,这里举目即是美景。

璀璨河岸景观

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古典与现代交融的建筑,倒映着城市灯火的清澈河水,地标性的故事桥如彩练一般横亘长空。

码头上的每一个细节,都在不同的维度上交相辉映着。

大片休闲绿地

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未来的布里斯班市民与游客,将在这样一个美不胜收的区域里拥有大片的公共绿地。

无论悠然漫步还是惬意野餐,这里都将是最好的去处。

岩壁动态灯光

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每当夜幕降临,河岸边的陡峭岩壁上就会亮起绚丽迷离的动态灯光。

如梦似幻的灯光,让在这里来来往往的人们恍若置身仙境。

精品艺术酒店

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改建后的霍华德·史密斯码头,还将建起一座5星级艺术酒店,包含164套房间。

波浪形的外墙与屋顶,无不暗暗呼应着温柔的河流。

全新会展中心

这座世界级的水岸公园,也将迎来两座顶级的会展活动中心。

这里可以举办各类大型文化、艺术和商业活动。

手工酿酒厂

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故事桥下的河岸边,一座外形复古的酿酒工坊将拔地而起。

在这里,你将能尝到手工酿制的啤酒,和家庭传统做法的小吃。

世界顶级美食

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数家世界顶级的餐厅将陆续入驻霍华德·史密斯码头,将布里斯班的美食带上一个全新台阶。

在河滨景色的陪伴下,享受完美的味觉盛宴吧!

投资澳洲房产

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根据预计,到2038年,布里斯班地区的人口将超过370万。作为全澳人口增长最快的城市之一,布里斯班正在一步一个脚印地为未来的发展打下良好的基础。

打造世界级的都市,自然需要建设世界级的设施。美丽炫目的霍华德·史密斯码头,是布里斯班未来即将落地的一大批基建项目中的第一个,她将为布里斯班市民和游客带来优雅而充满活力的水滨生活体验,增加城市吸引力、带动当地经济发展。

亚太集团专注投资澳洲房产,将持续关注布里斯班其他大型基建项目的最新动态,并为投资者提供最新的基建情报与调研,从而带领投资者提前布局,享受长线增值潜力。

不想错过解澳洲的重大基建项目和地产市场动态?那么今天就订阅我们的邮件吧!

什么?!布里斯班的房屋空置率比悉尼还低?

提到布里斯班的住宅市场,你最先想到的是什么?
媒体连篇累牍的唱衰、大量高层公寓的闲置……?
投资澳洲房产

根据房产权威研究机构SQM最新发布的数据,2018年10月,布里斯班的住宅空置率仅有2.7%;而同期的悉尼住宅空置率为2.8%。

也就是说,如今的布里斯班房产市场,不仅仅是紧俏,而且是 — 比悉尼更为紧俏

2016年11月时,布里斯班的空置率为4.1%,经过两年的市场调整,一路下降到了非常健康的2.7%。

投资澳洲房产

布里斯班2年内每月住宅空置率 数据:SQM 图:Ironfish

究其原因,要归功于昆士兰州持续增长的州际移民、充满吸引力的生活方式、以及可负担性出众的房产。

纵观全国,澳洲五个主要首府城市的房屋空置率,近年来或者保持低位、或者不断下降,整体都呈现出非常健康的趋势:

  • 阿德莱德:维持1.1%的低位不变
  • 墨尔本:维持1.6%的低位不变
  • 布里斯班:从2016年12月的4.1%高位一路下降到2018年10月的2.7%
  • 珀斯:从2016年12月的5.5%高位一路下降到2018年10月的3.3%
  • 悉尼:维持2.8%的健康水平

市场自有其内在周期和调节能力。

在两年之前,也许有些城市的特定区域出现了短暂的过量供应现象;但是从长远角度来看,需求量的增长和供应量的下降,最终必然让市场再次趋于平衡、或者进入下一轮的供不应求。

投资房产

澳洲五个主要首府城市20年房价涨幅 数据:CoreLogic 图: Ironfish

投资澳洲房产

媒体的目光往往聚焦于眼下,并倾向于将个体现象普遍化、广泛化。

但实际上,当我们放眼澳洲五个主要首府城市的房产市场,并从10年-20年的长远角度来看待时,我们就能发现,大部分澳洲房产,最终都会为投资者实现资产的“翻倍式”增长。

这也是为什么我们鼓励客户投资澳洲房产,并长期持有这些房产。因为我们对于澳洲、对于房产、对于市场,都有着坚定的信心;而这种信心,正是来自于大量的、权威的、坚实的市场数据和调查研究。

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同样是70万,你该买一套墨尔本CBD的两卧室公寓,还是一套Ballarat的大地豪宅?

对于许多澳洲房产买家来说,当他们手握着一笔预算时,关于到底怎样投资房产这个问题,他们往往面临着这样的一个两难境地:

是选择核心都市的公寓,还是选择周边城市的豪宅?

是选择下楼即到的餐馆和车站,还是选择以“公顷”计算的土地?

这两份不可兼得的“鱼和熊掌”,成为了很多人在购买房产时的头号难题。

现在,假设你有70万澳元的预算,打算投资墨尔本,你会买一套CBD的两卧室公寓,还是一套Ballarat的大地豪宅?

这个问题取决于 — 你是一名自住买家,还是一名投资者

对于自住买家来说,标准答案只有一个:你喜欢。

自住房的选择是一件非常主观的事情,没有人会比你自己更了解你和你的家庭的喜好、需求、以及未来潜在的发展可能。

如果说,优越的学区、四通八达的交通、营业到凌晨的酒吧、睡到8点半也来得及9点打卡的地段……这些对你来说都比土地和后院更加重要,那么在都市核心地带买一套公寓,自然是你最好的选择。

怎样投资房产

如果说,大片的土地、开阔的后院、清晨的鸟语花香、生5个孩子也能保证每人都有自己的卧室……这些对你来说比便利的生活更加重要,那就在距离首府城市中心商务区50-100公里的周边城市买一座大地豪宅,开始“地主”式的生活吧。

对于投资者来说,标准答案也只有一个:资本回报。

很多人会认为周边城市的房产往往价格更低、更易于入市,且还带有大面积永久产权的土地,是投资的完美对象。但实际上,这些因素真的能帮助投资者获得更好的收益吗?

当我们讨论投资时,我们讨论的无非是成本收益

数据显示,在同样预算的情况下,更能帮助你积累财富的,是资本收益更强、维护成本更低的首府城市公寓。

首府城市VS 周边城市 – 首府城市:更强的资本回报

研究发现,在5-10年的时间跨度内,首府城市房产带来的资本回报要比周边城市更为优秀、稳定。

独立地产研究机构RiskWise发现,澳洲首府城市房产的5年平均资本增值率高达52.2%,而周边城市的5年平均资本增值率不足这一数据的一半,仅为23.5%

怎样投资房产

首府城市和周边城市的房产5年资本增值率 数据:RiskWise 图:Ironfish

根据一项ANZ银行研究机构发布的澳洲房价调查,在过去的11年中,澳洲首府城市的房价增长表现不但比周边城市更为强劲、也要更为稳健。

ANZ的数据显示,每当市场行情大幅上涨时,澳洲主要首府城市都会首先起飞,并以远高于周边城市的比例上涨,随后周边城市才会缓缓跟上;而且,首府城市的调整趋势明显更少,周边城市则即使在上涨周期内也会经历许多小幅回落。

怎样投资房产

2006-2017年澳洲首府城市和周边城市房价变化 数据: ANZ Research

究其原因,主要是因为首府城市有着远多于周边城市的工作岗位、迁入人口及基础设施。

当我们将房产作为一项5-10年的长线投资方式来对待时,我们就会发现,首府城市整体上在涨幅和可靠性上都要显著高于周边城市。

这也就意味着,从长线来看,首府城市有更稳、更高的资本增值及资本回报

公寓VS 别墅 – 公寓:更低的维护成本

别墅(house)的后期维护成本非常高,尤其是那些已经有些年头的二手别墅,它们的维护成本会随着时间的推移而越来越高。

别墅的维护项目类别繁多,常见的包括花园、植物、外立面、屋顶、下水系统、害虫控制等,此外,维护项目还会根据房屋结构、房龄、地域、季节的不同而有所变化。

一般来说,当你拥有一座二手别墅时,每年要留有房屋购买价格的1%来作为房屋维护保养的储备金。也就是说,如果你有一栋70万买下的别墅,那么平均下来,每年就需要至少为这套房屋准备$7,000澳元的维护开销。

澳洲投资房

而另一方面,公寓则象征着一种“低维护”的生活或投资方式。公寓所有者通过支付物业费用来避免所有维护方面的隐忧。举个例子,一栋最新的澳大利亚楼盘中的一套2卧室公寓,位于墨尔本市中心、楼宇内含有健身房、泳池、桑拿等各种高级设施,每年的物业费用仅为$3,500左右。

对于投资者来说,公寓代表着更低的维护费用 也就是更低的持有成本

怎样投资房产?

很多初级房产投资者都会有一个误区,就是按照自己对于自住房的喜好去购买投资房。自己喜欢住哪个区,就把投资房买在哪个区;自己喜欢田园生活,就把投资房买在远郊静街……

但实际上,购买投资房和购买自住房是完全不同的两个概念 — 投资房只有一个硬指标,那就是资本回报。不管房子有多么华丽、地块有多么广袤,吸引不到优质租客、实现不了价格增值,就不能算成功的投资。

在澳大利亚,绝大部分人口和基础设施都集中在五个主要首府城市,给了这里的房产市场以极为强劲的支持。在同样的预算下,也许首府城市的房产并没有那么“开阔”,但却绝对更加“值得”。

在亚太集团,我们将严谨科学的数据研究与业界十余年的丰富经验相结合,严格考察区域发展潜力,带领房产投资者提前布局,享受长线增值潜力。

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澳洲银行收紧贷款了?其实,他们在偷偷做这件事……

对于绝大部分人来说,不论购买自住房、还是投资房,都必然涉及到贷款。很多时候,能买到什么样的房子,很大程度上取决于银行愿意贷出多少钱。最近一年以来,“澳洲银行收紧贷款”的消息不绝于耳,大家纷纷传言,说“银行不愿意借钱了”。

银行真的不愿意借钱了吗?

事实上,为了争抢贷款客户,各大银行甚至暗暗地打起了一场“利率的战争”。

房屋贷款向来是银行的“业务心脏”。

根据权威金融机构摩根士丹利提供的数据,在过去十年间,房贷是澳洲四大行收益的主要驱动力: 房贷业务占据了四大行收入比例的约25%。

面对着四分之一的收入来源 — 没有任何一个银行能够对房贷业务说“不”。

 如今的银行并非不愿意借钱了,只是更愿意借给那些收入情况更好、还款能力更高的 “优质”借贷者。

澳洲房产投资

 当银行提高了借贷标准之后,符合新标准的“合格”客户自然随之变少了;而这些客户,就成了各家银行火力全开、疯狂争取的“香饽饽”。

一项由贷款比价网站Mozo发起的“神秘顾客”调查显示,在如今的市场上,“只要顾客开口讲价,就很有可能得到一个更低的利率。”

Mozo的数据显示,由于银行纷纷加大贷款利率的折扣,现在的贷款客户最高可以节约0.95%的还款额度。也就是说,在这个优惠幅度下,一名贷款额度$1,000,000、只还利息的房产投资者,每年可以节省整整$9,500

澳洲房产投资

另一家贷款比价网站RateCity最近宣布,澳洲最大的借贷方 — 联邦银行(Commonwealth Bank) — 在给自己利率最低的一系列房贷产品不断提高折扣力度。

此外,汇丰银行(HSBC)和西太平洋银行(Westpac)也在降低利率,招徕新客户。

除了直接降低利率以外,各家银行还“曲线救国”,提供很多间接的优惠来吸引新客户,比如贷款返还现金、赠送大量航空公司常旅客点数等等。

本月初,澳联储主席Phillip Lowe对这一现象发表评论称:“在贷款利率始终保持低位的情况下,市场上对于信用质量高的借贷者的竞争非常激烈。”

亚太观点

银行渴求房贷业务,这一现象传递出的实质信息是银行对于澳洲房产投资的坚定信心。因为银行对澳洲房产长期的保值和增值能力有着强烈的信心,才能在市场的调整期仍然不惜重金大量吸引房贷新客户。

“银行不愿意借钱”是一个对市场趋势的误读,银行并非不愿借钱,而是更愿意借给那些还款能力强的“优质客户”。如今的信贷市场是“买方市场”,满足借贷标准的顾客具有很强的议价能力,往往能够得到令人满意的利率优惠,从而进行成功的澳洲房产投资。

因此,出于长线投资的考量,现在是一个利用信贷杠杆的绝佳时机。

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29岁华人小哥的“华丽转身”: 9年时间,从房产小白蜕变为拥有6套房的投资达人

投资澳洲房产Tony Ng出生在一个非常传统的澳洲亚裔家庭。

和许多亚裔孩子一样,从Tony出生的那一天起,妈妈就为他安排好了一条看上去平坦顺利的人生道路:好好学习、考上大学、在大企业找一份稳定的全职工作。

Tony也一直按照这条既定路线,勤奋认真地向前行进着。

在报考大学的时候,他选择了会计 — 一个妈妈认为非常“安全”的专业;毕业找工作时,他也按照妈妈的想法,在可口可乐这样的巨头企业找到了一份全职财务工作。

从这里开始,事情似乎进入了某种惯性轨道。经过数次跳槽、升职,2017年,Tony已经一路做到金融经理,在28岁的年纪就成为了企业中层。

但突然有一天,Tony决定退出这条轨道,让自己的职业生涯重新出发,成为一名亚太集团的投资策略师。这是为什么呢?

让我们把时间倒回9年前,Tony即将从大学毕业的那一年。

一、初次试水

2009年的某一天,Tony和妈妈在他的小姨Priscilla家做客。当时的Priscilla是一名注册会计师,也是一名500强跨国公司的管理层,业余时间还是一名小有所成的地产投资者。这个时候,Priscilla刚刚买下一套投资房,觉得这个项目很有潜力,就顺便推荐给了Tony的妈妈。

Tony的妈妈在过去的几年间见证了Priscilla在房产投资中所积累的财富,对投资澳洲房产的长线增值能力非常认可,于是欣然决定买下Priscilla所推荐的这套公寓 — 像许多亚裔家庭那样,妈妈把这套投资房买在了Tony名下,并为他支付了首付款。

就这样,20岁的Tony“糊里糊涂”地拥有了第一套自己的投资房。

投资澳洲房产

Tony和妈妈在一起

虽然这时的Tony对于房产投资仍然没什么概念,但他很快注意到了一件事 — 这套投资房的贷款其实并没有影响他的生活。

Tony回忆道:“以前,我和许多同龄人一样,一听到‘房贷’这两个字,就立刻觉得这是一副沉重的枷锁,会压得自己喘不过气。但实际上我发现,这完全是一种误解。对我来说,这笔贷款的影响微乎其微。即使那时候我才20岁出头、刚参加工作,我还是可以每个周末都外出购物、吃饭、约朋友一起玩。”

“我算了一笔账:租客的租金支付了绝大部分的房贷还款,作为投资者,我每年还能额外收到税务局退回的大笔税款,最后算下来,真正从我自己口袋掏出去的钱根本没有多少。”

虽然这次投资进行得非常顺利,但对于这时的Tony来说,房产投资还只是人生的一条“支线”;他的人生“主线”,仍然是努力地做好自己那份朝九晚五的金融白领工作。

二、加速奔跑

2010年,帮助Tony拥有第一套投资房的小姨Priscilla做出了一个非常重大的人生决定:将房产投资这个“业余爱好”正式转变为自己全新的事业。

她毅然退出了500强企业的管理岗位,加入亚太集团,成为了一名投资策略师。

加入亚太集团的Priscilla有了能接触到更多优质投资房源的宽广平台,她将亚太集团的投资理念与自己的成功经验相结合,为Tony推荐了不少适合他的投资房产,还为他推荐了优秀的贷款经纪人和过户律师,让全职工作的他无需分神来打理自己的投资。

而有了第一次成功投资经验的Tony,此时也变得更有信心,再加上刚好赶上市场上涨,当年“稀里糊涂”买下的第一套投资房,成为了宝贵的“第一桶金”。在Priscilla的帮助下,他成功地利用第一套房产的增值进行转贷,用以支付第二套房产的首付,实现了“以房养房”。

“在第二套投资房也获得成功之后,我开始真正地对投资澳洲房产发生了兴趣。因为我一直以来忙于事业,几乎从来没有操心过自己的投资房产 — Priscilla帮我打理好了一切 — 但我却切切实实地感受到了这些房产为我带来的可观财富。 ”

投资澳洲房产

Tony用房产投资赚到的钱为妈妈购买了一辆宝马轿车

有了兴趣与信念之后,事情就变得越来越顺利。在2010年到2013年的四年间,Tony连续在亚太集团投资了3套房产,初步建立起了一套包含4套房产的投资组合。

在这个过程中,他还购置了自己位于悉尼的自住房 — 也就是说,Tony在24岁时就拥有了5套房产!

三、重新出发

在切实感受到了Priscilla和亚太集团的帮助之后,Tony参加了亚太集团创始人兼CEO周华先生关于“主动收入,被动投资”的讲座。

在这次讲座中,周华先生提到:要取得成功,必须先有一个目标,并具备三个要素来执行这个目标:正确的平台、正确的行业和正确的团队

Tony感到自己的心中有一些东西被触动了。

一直生活在数字和报表的世界中的他,从没有思考过自己真正想要的是什么,一切都是那样地循规蹈矩、按部就班,既没有明确的目标,也缺乏满足感和成就感。

“这次讲座是我人生的转折点,”Tony说,“从那天开始,我为自己制定了一个目标:帮助更多像我一样的人积累财富。”

对于Tony来说,有了这个目标之后,寻找正确的平台、正确的行业和正确的团队就变得非常容易了:他在这条路上有一个最好的榜样 — 如今已经是亚太集团首席投资策略师的小姨Priscilla。

投资澳洲房产

Tony(右一)、Priscilla(右二)和其他家庭成员一起在欧洲旅行

Priscilla一直告诉我,这个行业是非常公平的。你付出多少,就收获多少。你能不能获得客户的信任,完全取决于你为客户付出了多少时间和精力。人们很容易就能感觉出来你是不是真诚地对待他们,是不是真的打算帮助他们。我非常喜欢这一点,因为这样我就能完全掌控自己的职业生涯。

于是,在2018年,Tony做出了和小姨Priscilla当年一样的决定:离开金融行业的工作,成为一名亚太集团的投资策略师。

如今的Tony每天都动力满满地奔忙着,致力于帮助那些像当年的他一样对财富毫无概念的年轻人,让他们能够从房产投资中获取自己人生的“第一桶金”,为自己、也为深爱的家人建立起一份充满保障的未来。

“我现在仍然在和我的客户们一起投资澳洲房产,”Tony说,“我刚刚在墨尔本买下了自己的第6套房产,我对这个市场充满信心。”

投资澳洲房产

Tony刚刚买下的第6套房:墨尔本的Aspire项目

Tony给同龄人的一些建议:

  1. 找到目标并努力实践

在事业开始的时候,一定要先找到一个终极的目标。不然的话,你的职业生涯很有可能随波逐流、缺乏动力,只是重复性地做着一份看起来很光鲜、但自己并不热爱的工作。

  1. 积累财富可以很难,也可以很容易

如果你觉得自己做不到、或者只想一夜暴富,那么积累财富确实很难。如果你有信心、并且找到了正确的团队来帮助你,那么积累财富也可以变得很轻松、很容易。

  1. 开始投资的时机永远不会太晚

我的许多朋友都跟我说,“你好幸运啊,你8年前就开始买房了,而我们就没赶上好时候。” 但其实,市场自有其循环周期。如果上一个周期你没赶上,那就趁现在为下一个周期做准备。事实上,我刚买下第6套房产,因为我觉得现在正是为下一个周期做准备的好时候。

你是否觉得自己距离购买第一套自住房或投资房仍然遥遥无期呢?我们的投资策略师可以帮助您达成这个目标,就像Priscilla帮助Tony一样!

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看清澳洲房产市场未来走势,你只需学会这一招

房价切实关系着每个人的日常生活,也因如此,这是一个“预言大师”层出不穷的领域。每当房价有点风吹草动,“预言大师”们的各种“神论”就如期而至。

如今,市场上什么样的声音都有,而你要怎么才能拥有一双“慧眼”,才能透过舆论的迷雾,看清澳洲房价未来的走势?

在任何形式的投资中,“基本面分析”(fundamental analysis都是最为基础、也最为重要的一环。

房产投资

“基本面”是一个金融术语,指的是投资对象的内在价值。

“基本面分析”背后的原理是:市场价格会由政治、经济、心理等诸多因素的影响而频繁变动,但“万变不离其宗”,价格始终围绕着投资对象真正的内在价值波动。

具体到房产市场上,打个通俗的比方:

比如某个区域房产均价约为75万,某个周末下了雷雨,去参加拍卖的人少了,房子均价变成了73万;下个周末风和日丽,附近的人全都来参加拍卖,房子均价又变成了78万,这属于价格围绕着市场价值的上下波动,有很大的偶然性和随机性。

同样还是这个区域,本来房产均价75万,今年政府宣布这个区域内要修建一座知名大学的新校区,预计要新增5万名学生,房产均价随之上涨到80万,这就是基本面的变化带来的内在价值的上涨,这是有其必然性和可预见性的。

房产价格小范围内的起起落落就像潮汐一般,是再自然不过的规律现象,但如果要看澳洲地产投资市场的宏观走势,那最终必然会回归到基本面。

当我们说房地产的基本面时,我们说的无非是人口增长基础设施货币政策经济水平

看懂房产投资:人口增长

气候宜人、生活幸福的澳大利亚,一直吸引着各国移民的青睐。在2017财政财年,悉尼和墨尔本各增加了超过100,000人口。

澳大利亚是发达国家中人口增长率最高的国家之一,根据世界银行的统计数据,2017年,澳洲的人口增长率显著高于加拿大,更是美国的两倍多。

房产投资

数据:世界银行 图:RMIT/ABC

看懂房产投资:基础设施

持续的人口增长给了澳洲大规模升级基础设施的动力。目前澳洲各主要首府城市正在经历着数十亿澳元的基础设施建设热潮,涉及交通、医疗和教育等诸多民生领域。

这些基础设施不但能激活区域潜力,还能创造大量的工作岗位,进一步带动经济发展。

房产投资

看懂房产投资:货币政策

2018年11月6日,澳联储连续第27个月将现金利率维持在1.5%的历史低位不变。

自2010年11月以来,至今的8年间,澳联储从未有过官方升息。

房产投资

看懂房产投资:经济水平

在截至2018年6月去一年中,澳洲的国民生产总值增长率达到了3.4%,这是自2012年9月矿业热潮时期以来的6年新高。

这一增幅甚至超过了澳联储和联邦政府的预期,财政大臣Josh Frydenberg评论道:“澳洲经济非常强劲有力,基本面良好,动力持久,数据令人振奋。”

房产投资

数据:澳洲统计局 图:Ironfish

人口、基建、货币政策和经济水平四项基本面指标全部绿灯的澳大利亚,几乎可以说是发达国家中的一股“清流”:过去的26年间从未有过经济衰退,房产基本面极为稳健。

基本面是真正支撑房产价值的臂膀,澳洲的这双臂膀始终强健有力,这是市场有目共睹的事实,也是澳洲地产投资未来发展最深层、最持久的源动力。

 

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在如今的市场里,怎样实现投资房产的“翻倍式”增值?

当我们谈论投资房产时,我们在谈些什么?

是遮风避雨的屋檐、投机取巧的捷径、还是积累财富的容器?

有些人把房产当作一夜暴富的工具 — 在过去数年的中澳两地房产市场中,我们也确实见到了不少这样的例子。而当房产暂时不能再提供这样的机会时,这些人就开始连篇累牍地唱衰房产市场。

但事实上,房产从没有辜负过任何人。

在过去的20年间,我们经历了全球金融危机、矿业退潮等等一系列重大的国际国内经济事件,我们目睹了曾经如巨人般的企业一夜之间轰然倒下、曾经让整个华尔街为之疯狂的股票顷刻变得一文不值……

然而,就在这样风起云涌的20年间,澳洲五个主要首府城市的房产默默地增值了159%-295%。 

投资房产

澳洲五个主要首府城市过去20年房屋增值率

根据地产研究权威机构CoreLogic所发布的数据,在从1998年-2018年的20年间,墨尔本的房产资本增长幅度领跑全澳,高达295.4%,约等于翻了三倍;接下来的是悉尼,房产资本增长达220.1%,等于翻了两倍多,紧随其后的是阿德莱德(198.6%)和布里斯班(185.3%),也都接近两倍;即使是受矿业影响最为直接的珀斯,也上涨了159%。

假设一个人在20年前用20%的首付在墨尔本购买了一套投资房 — 这意味着他运用5倍杠杆进行了这笔投资 — 那么当墨尔本的房产翻了3倍的时候,他最初投入的那笔首付款如今已经翻了15倍。

以同样的首付比例投资悉尼,首付款会翻11倍,阿德莱德和布里斯班约等于10倍,珀斯是8倍。

是的,无论媒体或者舆论怎样夸夸其谈,但客观的数据显示,澳洲房产就是这样一种有着长期的、可靠的历史记录的优质资产。

投资房产

当我们谈论投资房产时,我们谈的不是模糊不清的概念、不是一时一刻的动态,我们谈的是细分市场、宏观周期、投资策略和执行团队。

微观角度来讲,“房产市场”这个大概念的内部还有着许多的细分市场,每个细分市场的表现都会有所不同,甚至截然相反。

从地域看,每个城市、每个区域,甚至每条街道,都有着不同的行情;从类型看,别墅市场、公寓市场、期房市场,各有着不同的趋势;从定价上来看,奢华豪宅、中端房产、以及入门级房产,也有着不同的客户群体。

比如眼下,当悉尼最贵的那10%的豪宅确实在经历价格下跌的同时,市场上首次置业者的比例却攀升至了6年来的最高水平。换言之,豪宅市场现在确实不太景气,但可负担性好的入门级房产市场却因为大量首次置业者的回归而热火朝天。

这样的局面,并不是简简单单一句“房价在下跌”就能概括的。

宏观角度来讲,市场内部自有其周期,但房产市场保持着整体向上的健康趋势。

没有任何一种资产的增值能永远保持一条笔直向上的完美线条,也没有任何一种资产能承诺带给你一夜暴富的回报 — 但这却是很多人对于房产所持有的不切实际的期待。

房产市场有着不断循环的市场周期,有时上涨,有时回调,这是自然规律使然。而如果我们将目光放在10年-20年的跨度上,数据已经证实了: 澳洲房产资本增值的宏观趋势始终保持着健康、稳健、有力的上涨 — 而且是“翻倍式”增长。

要想从房产中稳健地积累财富,最好的方法就是构建起属于自己的长期投资策略,并组建起专业的执行团队

为自己设立一个财富目标,请专业的房产投资策略师来根据这个目标规划相应的房产投资组合,并请优秀的会计师、贷款经纪人、物业管理经理来共同执行策略。在一支专业团队的帮助下,要想实现房产“翻倍式”增值,你只需保持信心,长期持有即可。

投资房产

 许多人在房价上涨时搓手顿足,直呼自己错过了赚钱的机会,然后在市场放缓时闻之色变,认定房价将一去不返;当下一个上涨周期来到时,他们又再一次搓手顿足,嗟叹自己永远赶不上好时候,没有发财的命。

是的,我们都知道,房价在上一轮上涨周期之前的价格很诱人,我们也都不止一次地假想,如果我们在那时候就买房了呢?如果我们在二十年前就买了好几套房呢?

但历史没有如果,时光不会后退。我们所能做的最好的选择,就是从现在开始,为下一个上涨周期做足准备。当大范围的上涨周期再一次来到时,让自己成为那个在潮头庆祝的人,而不是在岸边扼腕的人。

种一棵树,最好的时间是二十年前,其次是现在。

在墨尔本,怎样获得投资“纽约”的机会?

熟悉墨尔本的人都知道,这座城市的市中心有着两种截然不同的风貌:一侧是“巴黎”,一侧是“纽约”。

墨尔本宛若“巴黎”的那一侧位于斯旺斯顿街(Swanston Street)以东。

漫步在这里,让人仿佛立刻置身于浪漫的法兰西首都。街道两侧是古老的建筑、参天的大树、典雅的精品店,以及闲逸的小咖啡馆。暖融融的阳光透过树影投射在建筑外墙的砂岩上,让这里的时光似乎永远停驻在上个世纪。

而在“巴黎”的对面,威廉姆街(William Street)的西侧,玻璃外墙的摩天大楼倒映着城市上空的风卷云涌,AMP、ANZ、NAB等企业巨头的鲜艳招牌举目可见,衣着优雅的白领精英端着咖啡纸杯行色匆匆地穿梭街头 — 这里,是墨尔本的“纽约”。

澳洲投资房

如果说“巴黎”那一侧是墨尔本定格历史瞬间的画卷,那么“纽约”这一侧便是墨尔本展示未来潜力的橱窗。

在过去的10余年间,越来越多的澳洲本地企业和国际巨头迁入了墨尔本的“纽约”,这张长长的名单上包括:

QBE保险、AGL能源、Jemena能源、NAB国民银行、联邦银行、Medibank医疗保险、Channel 7、Channl 9、Fairfax媒体集团、BP石油、Lion、澳式足球协会、Corrs Chambers Westgarth律师事务所、Pitcher Partners律师事务所、Maddocks律师事务所、皇冠酒店、世贸中心特区、澳洲税务局、KPMG毕马威、Transurban道路集团……

这张傲人的名单让墨尔本的“纽约”越来越抢手。Charter Hall地产集团已经确定,将在位于“纽约”一侧的柯林斯大街(Collins Street)上斥资1亿4000万,打造70,000平方米办公空间。这栋最新的世界级商务楼宇建成后,价值很有可能直追10亿。

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墨尔本的“纽约”侧和“巴黎”侧,图示区域仅供参考

下一个纽约,不是说说而已

“纽约”并不是一个随随便便的比喻。如今的墨尔本,的确在很多方面都与纽约有着真真切切的可比性。

在过去的一年中,墨尔本的人口增长率达到2.7%,超过了美国所有的主要城市,包括纽约、波士顿和旧金山。

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悉尼与墨尔本人口增长趋势记录及预测(数据:澳洲统计局 图:ABC)

根据澳洲政府对于未来人口增长趋势的预测,到2028年时,墨尔本将超过悉尼,成为全澳最大的城市;到2050年时,墨尔本的人口将增长到800万 — 和今日的纽约与伦敦同样的人口规模。

墨尔本是当今世界上人口增长速度排名第四的城市。

——澳洲著名人口学家Bernard Salt

如此强劲的人口增长,背后的真正源动力是经济。

最新的联邦银行研究报告显示,维多利亚州是全澳经济表现最为出色的地区。如今的维多利亚州,是一个生产总值大于新加坡和新西兰的经济体。

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维州与新加坡、新西兰生产总值对比(单位:十亿美元)(数据:澳洲统计局/世界银行 图: 维多利亚州政府)

良好的经济表现直接拉动了就业市场。维州的失业率维持在4.8%的低位,低于5.3%的澳洲平均水平。

在2017年8月到2018年8月这12个月中,整个墨尔本地区新增了超过28,000个岗位。据预测,到2022年5月,墨尔本内城区还将再新增75,000个岗位。

未来,正要到来

澳大利亚联邦政府和维多利亚州政府看起来都对墨尔本的未来有着很清晰的共识: 这座城市注定要成为纽约那样的世界级大都会。

对于这样一个闪闪发亮的未来,墨尔本正在热火朝天地做着全面的准备工作。其中一项重要的工作就是基础设施建设。

如今,各级政府豪掷1000亿澳元在维州各处进行基础设施建设。这样壮观的场面再要复现,怕是要到几代人之后了。

这些基建工程中的“明星项目”包括将从地下联结交通枢纽的墨尔本火车隧道工程(投资110亿),以及将为市民和游客提供国际级出行体验的墨尔本机场轨道工程(投资150亿)。

墨尔本房产

位于墨尔本CBD的高速列车地下车站设计图(Image: Victoria State Government)

“大苹果”纽约的另一个迷人之处在于海乃百川、包容并蓄的学术及艺术氛围。而在这一点上,墨尔本也不遑多让。

我认为墨尔本是目前为止全澳大利亚最有魅力的地方,如果我要是再写一部小说的话,一定把故事发生的地方设在这里。

——Peter Temple,著名小说家

本就拥有着魅力艺术之都美称的墨尔本,也同时拥有着享誉全球的高等学府。

根据2018年的泰晤士高等教育排行榜,墨尔本大学在全澳排名第一,维多利亚大学全球排名前2%;另据2017/18 QS世界大学排名,皇家墨尔本理工大学位列全球大学的最顶尖的1%。

如今,维多利亚大学还将在墨尔本市中心的核心地带斥资1.1亿澳元,新建一座现代化的32层教学楼,提供超一流的教学设施。这座摩登的高层教学楼预计将于2021年完工并投入使用,届时将有超过41,000名全球学子在这里深造。

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维多利亚大学全新教学楼(图: Jackson建筑设计事务所)

入住“纽约”核心的机会,正在变少……

经济和人口的强劲增长、以及基础建设和教育设施的良好支持,让墨尔本房产投资市场展现出了惊人的上涨力量。

在截至2018年6月的过去12个月中,身处全澳地产市场涨幅趋于缓和的大环境,墨尔本的公寓仍录得了6.3%的年增长率,在五个主要首府城市中独树一帜。

墨尔本房产

全澳5个主要首府城市公寓年度增值幅度(数据: CoreLogic 图:亚太集团)

墨尔本房产投资市场的火爆不仅体现在价格的不断上涨,市场上供不应求的场面也表明了价格上涨背后真实而持久的推动力。

在地产市场上,3%的空置率代表着供需平衡,低于3%则代表着供不应求。

目前,大墨尔本地区的房屋空置率仅有1.6%,亚太集团物业管理团队录得的墨尔本市中心空置率更是仅有1.2%。

墨尔本市中心的公寓常常面临“排队租房”、“一房难求”的场面,早已不是新闻。

火爆的租赁市场将墨尔本CBD的公寓租金在过去12个月间推高了3%,使得租金收益回报率到达5.9%的高位。

然而,由于建筑信贷收紧、开发政策变化等原因,从2018年之后,预计墨尔本市中心的住宅供应量将有显著降低,这也就意味着,入住或投资墨尔本的“纽约”的机会,将会越来越少。

Aspire Melbourne

位于国王大街(King Street)299号的Aspire公寓项目,完美地坐落在墨尔本的“纽约”一侧,是这块潜力无穷的土地上,所剩无几的最后投资机会之一。

澳洲投资房

地址,便利之至

  • 国王大街电车站:步行1分钟
  • 弗拉格斯塔夫车站:步行6分钟
  • 南十字星车站:步行9分钟
  • 维多利亚女王市场:步行7分钟
  • 漫威体育馆:步行9分钟
  • 斯潘瑟购物中心及Coles超市:步行6分钟
  • 未来的维多利亚大学新教学楼:步行6分钟
  • 皇家墨尔本理工大学:步行10分钟
  • 墨尔本大学南岸校区:电车16分钟

澳洲投资房

建筑,秀外慧中

Aspire的建筑外立面有着优雅摩登的曲线,为这座高层建筑平添了许多灵动、时尚以及温柔。

建筑内设有水疗Spa,蒸汽桑拿、游泳池、健身房、BBQ烧烤设施、多功能大厅、图书馆等等度假级的奢华设施。

充满自然光的公寓房间内,装潢简约现代而又不失华贵大气,令人一见倾心。

Aspire的发展商ICD是澳洲知名大型企业,目前在澳大利亚和新西兰有价值23亿澳元的待面市发展项目,尤为擅长市中心高层奢华住宅开发。

在墨尔本人口不断增长、基础设施全面跟进的今天,市中心的公寓已然供不应求,租金也随之水涨船高。毗邻众多高等学府和著名企业的Aspire,是由亚太集团为您悉心甄选出的精华投资机会。

 

想要锁定最后投资墨尔本“纽约”的机会吗?我们可以帮助您!今天就预约一次免费咨询吧!

澳洲投资房  

【亚太快讯】库存告急!墨尔本公寓供应量骤跌

根据权威房地产咨询机构仲量联行(JLL)最新发布的公寓市场报告,在过去的一年中,墨尔本计划投向市场的公寓数量急剧下降了34%

与去年同期相比,墨尔本的未来五年公寓储备供应量更是下降了近50%。这一数据包含了未来五年内所有计划中的、已获批的、将开建的、将完工的以及将面市的墨尔本公寓。

澳洲房产投资

Source: JLL and Australian Financial Review

据分析,造成这一现状的主要原因包括:

  • 不断上涨的建筑成本
  • 购房者和开发商均遭遇信贷收紧
  • 墨尔本向海外买家开征额外印花税
  • 新增的对住宅开发的限制条款

然而,另一方面,在公寓供应量出现急剧下降的同时,墨尔本的人口和就业岗位正在经历罕见的增长热潮,并带来对住房的强劲需求,预计这一局面还将长期持续

澳洲房产投资

Source: ABS and ABC

根据澳大利亚政府的预测,到2022年5月,墨尔本地区将新增230,000个就业岗位;到2028年,墨尔本人口数量或将超过悉尼成为澳大利亚最大的城市;到2050年,墨尔本将拥有800万人口,成为与伦敦和纽约同等体量的超级大都市

大量人口的不断涌入带来了极为强劲的住房需求。截至目前,墨尔本的房屋空置率仍然仅有1.7%,位列全澳空置率最低的首府城市之一,住宅市场处于供不应求的局面。

亚太观点:

一面是急剧下跌的住宅供应量,一面是强劲增长的人口和经济,在未来的数年之间,预计墨尔本住宅的供需矛盾都将一直持续存在。

供需关系对澳洲投资房产价格走势有着极为重要的影响,这也是亚太集团在对市场进行调查研究时极为看重的市场信号。

亚太集团在为客户甄选投资房产时,一直严格考察项目所在区域的人口情况、供需关系、经济发展以及重大基建等指标,不断发掘优质房产投资机会,并带领投资者提前布局,享受长线增值潜力。

想详细了解澳洲投资房产市场的最新数据和情报吗?今天就免费下载一份澳洲领先房产专家为您准备的最新房产展望报告吧!

购买澳洲投资房之后,你应该立刻做这件事

众所周知,在大多数情况下,澳洲房产投资都是一种长线投资。

在澳洲,我们利用银行借贷资金的杠杆来购买投资房,然后将房产投入租赁市场,用租客的租金和税务局退还的税款来抵扣贷款,最终达到正向现金流、实现资本翻倍式增长。

在这个投资过程里,第一步当然是买好投资房,而第二步,就是把房子租出去。

和购买澳洲投资房一样,物业租赁实际上也是一项需要大量时间、精力和专业知识的事情。所以,绝大部分投资者都会选择把自己的投资房交给物业管理公司,请他们来为自己打理一切出租事宜。

也许有些投资者觉得随便把房子钥匙留给街边某家中介公司就万事大吉了,但在澳洲这样体量庞大的物业租赁市场中,并不是每家物业管理公司、每个物业管理经理都能做到事无巨细地尽心服务。

因此,当你购买了投资房之后,接下来最重要的事情,就是立刻为自己选择一名优秀的物业经理

澳洲投资房

什么样的物业管理经理才算优秀?

对于澳洲房产投资者来说,一位优秀的物业管理经理至少应该具备以下4种能力:

  1. 详尽的收支报告

如果说投资房产是你的“生意”,那么房产租金收入和日常开支就是你的“账目”,物业管理经理就是你的“会计”。有一个好的会计师帮助你仔细打点账目,并做成一目了然的报告供你查阅,当然能让你的生意更加顺利。

  1. 强大的风险管理能力

一位优秀的物业经理会从挑选合格租客、仔细检查物业、利用房东保险、完善法律保障等等方面去最大程度地控制物业出租过程中可能出现的风险,防患于未然。

  1. 拥有本地业界资源

一位优秀的物业经理能够将本地性价比最高的维修工、供应商等等熟稔于心,也能够更快速地在本地寻找到优质租客,为投资者争取最大化的利润。

  1. 保持及时高效沟通

对于物业经理来说,他所管理的每一处房产都同时有两组客户需要负责:房东和租客。一位优秀的物业经理,必须能够与租赁双方都保持及时、高效的沟通,让每一位客户都感到满意。

澳洲投资房

怎样才能找到一位优秀的物业管理经理?

  1. 口碑

口碑当然永远是最可靠的渠道,如果你有亲戚朋友幸运地找到了一位细心负责的物业管理经理,那就别犹豫了,立刻请他来管理你的投资房吧!

  1. 网络评价

当然,在如今这个时代,网络评价也是一个找到优秀物业管理公司的好方法。看看他们在Google Review等评价网站上的评分,也能对公司的业务能力有个大概的了解。

  1. 直接提问

如果你无法确定你的物业管理经理到底能不能很好地照顾你的房产,可以试着问问他以下3个问题,看他会如何作答:

你的团队有多少人?

物业管理是一个牵涉到大量琐碎日常工作的行业,如果一个物业管理经理的团队过小,那么他很有可能分身乏术,难以周全照料你的投资房。

你现在管理着多少套房产?

一个物业管理经理手头打理的房产越多,那么你的那一套所得到的关注自然就越少。尽量避免挑选那些管理着过多房产的物业经理。

你的办公室在哪里?

如果你的物业管理经理去一趟你的投资房要开上一两个小时的车,那他很可能既不熟悉你的投资房所在的区域,也不会常常去检视你的房产。

  1. 联系我们!

其实,还有一个更轻松的方法可以确保你能找到一位优秀的物业管理经理,那就是 — 联系Ironfish亚太集团的物业管理团队

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亚太集团的物业管理服务为何与众不同?

  1. 初衷

亚太集团的物业管理服务之所以与众不同,最本质的区别在于 服务的初衷

对于市场上绝大部分公司来说,开展物业管理业务无非是因为它能带来稳定的现金流。但是对于亚太集团来说,我们开展物业管理业务是为了保护客户长线投资澳洲房产的信心,为了确保他们能从房产投资中取得满意的回报

在亚太集团,我们鼓励投资者长期持有房产组合 — 十年甚至更长时间 — 从而最终实现财富自由。因此,我们有义务在这样长的时间范围内保证我们的客户始终对自己的投资感到信心满满。

对我们来说,物业管理更像是一种“售后服务”,是我们兑现自己“无忧投资”(fuss free investment)这一承诺的重要环节;我们管理的也不仅仅是“房产”,而是我们的长期客户所托付给我们的宝贵“资产”

  1. 服务

当我们怀抱着更加意义深远的初衷,自然也就提供了更加贴心周到的服务

  • 我们更理解投资

作为澳洲专业房产投资集团,我们对于“房产投资”这件事有着远超普通中介公司的深刻理解。我们非常清楚,对于房产投资者来说,强劲的投资回报比什么都重要。

亚太集团布里斯班分公司的高级物业经理Lisa Williams介绍说:“我们在各个地区都有项目经理,专门负责监测租赁市场的价格走势,确保我们管理的物业在市场上始终具有竞争力,也确保我们能为房东锁定最大化的收益回报。”

  • 我们投入更多的资源

在亚太集团,为了保证每位客户、每处房产都能得到细致、妥帖的照料,我们投入了远高于市场平均水平的人力物力资源。

比如,在墨尔本的租赁市场上,一般情况下每个物业管理经理手头上同时负责300-350套房子,这也就意味着同时服务600-700个客户!但是在亚太集团的墨尔本物业管理公司,我们的每名物业管理经理最多只会负责140-150套房子,这样他们就有更加充分的时间去打理房产、服务客户。

亚太集团墨尔本分公司物业管理经理Christina Tao说:

我们甚至还专门设有一个7-8人的团队,只负责新房交付后的第一次出租。因为这类出租往往涉及到大量极为琐碎的工作,我们希望用明确的分工来保证高效的服务。据我所知,在墨尔本市场上,没有其他公司会投入这么大的资源去专门做这件事。

  • 我们提供个性化服务

在亚太集团,我们鼓励澳洲房产投资者建立不同城市、不同类型的房产投资组合,正因如此,我们自己对于各个城市及各种类型的房产都有着深刻的理解,也就更能发现并满足不同类型投资者的不同需求。

比如,在亚太集团布里斯班分公司,我们就有一套专为土地+建房的投资者制定的物业管理流程,从施工进展到建筑保险,从土地检视到房屋质保,我们都会与投资者保持及时的联系,并能在投资者本人无法出席时,代表他们做出最为符合投资者利益的决定。

  • 我们更喜欢沟通

为了让沟通变得更加轻松和高效,在亚太集团,客户可以随意选择自己熟悉的语言(中文/英文)和自己喜欢的通讯方式(邮件/微信/WhatsApp……)来与我们沟通。

为了更加方便投资者能随时得到自己的投资房的信息,亚太集团的物业管理团队最近还正在逐步引入先进的云平台服务,让每位澳洲房产投资者都可以随时随地查看自己的收支图表、租赁明细、房屋状况等等信息。

澳洲投资房

当你购买了一套澳洲投资房产时,就像是将一颗财富的种子埋进泥土;当种子被悉心呵护时,这棵财富之树自然能成长得更迅速、更茁壮。

在亚太集团,我们的使命就是通过帮助投资者建立并长期持有房产组合,将财富带进千家万户。我们更理解长线房产投资,因此也更懂得如何从物业管理的层面,长期助力您的房产投资回报。

如果您想了解更多我们的物业管理服务,欢迎点击下方链接,联系您所在的城市的亚太集团物业管理团队:

悉尼 | 墨尔本 | 布里斯班 | 珀斯 | 阿德莱德

品质铸就传奇:亚太集团旗下发展商Starfish荣获四项业界顶级大奖

2018年10月19日晚间,南澳建筑开发界一年一度的盛会 — UDIA城市发展研究院颁奖典礼 — 在阿德莱德会展中心隆重举行。

全澳建筑开发的行业领袖欢聚一堂,共同期待大奖揭晓。

澳大利亚楼盘

Ironfish亚太集团旗下发展商Starfish成为本届UDIA的最大赢家。由Starfish开发的住宅项目Bohem创纪录地独揽四项大奖 —

  • 最佳高密度住宅奖
  • 最佳城市复兴奖
  • 最佳创新发展奖
  • 最佳设计奖

 

UDIA城市发展研究院奖(The Urban Development Institute of Australia SA Awards for Excellence )是澳洲建筑发展业领先的权威机构奖项,专为表彰在城市发展过程中做出突出贡献的团队和个人而设立。此次连颁四大奖杯,充分体现了大奖评委会对Starfish和Bohem项目的认可。

这已经是Starfish第三次在该项大奖上荣获桂冠。此前,Starfish在2015年凭借Avenue 公寓项目获得了最佳高密度住宅奖和最高大奖“总统奖”,在2016年凭借Vue公寓项目获得了最佳高密度住宅奖。

Bohem:阿德莱德新地标

 Bohem坐落在阿德莱德市中心的黄金地带,是一座22层的地标式高层澳大利亚楼盘,包含224套公寓。

项目的外立面上有22米垂直悬挂的空中花园,还设有露天庭园,以及能饱览城市景观的健身房和户外游泳池。

澳大利亚楼盘

Bohem通过巧妙的设计与周围街区及公园融为一体,成为城市景观中一抹和谐的亮色。对于住户来说,Bohem是划时代的澳大利亚楼盘居住体验;对于阿德莱德市民来说,Bohem是古朴典雅的城市中新添的一座住宅里程碑。

澳大利亚楼盘

Starfish:始终追求品质

Starfish是Ironfish亚太集团旗下的发展商,擅长以创新的方式开发综合性多元城市社区,并始终向市场交付高品质的作品。

Starfish的执行总裁Damon Nagel说:“我们怀着激动和谦逊的心情接受UDIA为Bohem项目所颁发的奖项,这代表着整个行业的无上殊荣。我们的团队始终追求卓越品质,与合作伙伴携手并进,在质量与标准上不断突破自我,勇创新高。”

澳大利亚楼盘

Ironfish亚太集团与旗下团队始终共享对完美品质的不懈追求,Starfish手中的四座奖杯正是业界对我们所交付的高品质作品的认可。我们为团队感到自豪,也为选择了获奖项目的投资者感到由衷的高兴。

奖杯是一段故事的结束,也是另一段故事的开始。我们将把这份认可与赞美化为前行的动力,在坚守品质这条路上走得更远,为澳大利亚人民创造更为优越摩登的生活方式、以及更多积累财富的投资机会。

【CEO特辑16】为什么我对澳洲房产情有独钟?

CEO寄语

很高兴通过亚太集团的网站博客和大家交流。

自2006年成立以来,亚太集团的核心价值观,就是帮助我们的客户建立一个4-10套的房产投资组合,并帮助他们尽可能长时间地持有这些资产,直到它们的价值翻倍。我们希望帮助我们的客户,通过成功的房产投资,达到财务自由的境界。

我个人从事房地产行业已经接近20年的时间,也见证了数轮澳洲房地产周期的起起伏伏。我希望通过这个专栏,和大家分享我这些年自己在房产投资方面的一些心得体会,亚太集团的成长和企业文化,以及一些大家关心的市场热点话题,希望能够给大家带来有价值的信息。

澳洲亚太集团 投资澳洲房产

我们为什么要投资?

有一件事,我一直在致力于唤起人们对它的关注 — 我们的退休生活

当我们的身体不再健壮,当我们的双手无法再胜任工作,当我们的雇主认为我们的工资太高了……到那样的时候,我们要如何保证自己仍能像今天一样,优雅体面地生活?

也许有人会说,我们有养老金。

假设在10年前 — 也就是2008年 —你退休了,退休时账户上有整整$100万澳元的养老金,在当时的高利率环境下,这笔养老金可以为你带来每年8万左右的年回报。听起来还不错,对吗?

然而,在如今的低利率环境下,同样的$100万养老金,每年只能为你带来$12,000 – $15,000的年回报,这远远不够日常生活开销。

更何况,绝大部分澳洲人根本没有$100万的养老金。

根据最新的澳洲统计局数据,当澳洲人退休时,在他们的养老金(super)账户上,男性平均有$270,710澳元,女性平均有$157,050澳元。显而易见,这笔钱远远不够舒适惬意地度过三四十年、甚至更长的退休生活。

有些人从来没意识到自己有养老金不足的问题;有些人意识到了,却不知道该怎样去解决这个问题。

在我看来,解决这个问题的方法只有一个,那就是尽早进行投资、尽可能地积累财富

 澳洲亚太集团 投资澳洲房产

我为什么选择房产投资?

在地产界工作20余年的从业经验,以及我自己和亚太集团成千上万名客户的成功投资经验,让我非常确信,房产投资是一种极为适合绝大多数澳洲人的投资方式。

很多人并不真正地了解房产投资,认为房产投资不过就是“买房子”。但实际上,单纯地购买房产并不能直接和积累财富画上等号。只有当你借助杠杆的力量时,才算真正地进行了房产投资,也才算真正地开始通过房产积累财富。

  1. 利用银行的借贷资金作为杠杆

许多人都听说过这个说法:澳洲的房价每10年就翻一倍。但是,如果你只着眼在这个“翻一倍”上,那就说明你并没有意识到杠杆所带来的更为惊人的资本回报。

假如你支付20%的首付,向银行借贷80%,那就等于是5倍杠杆。当房价“翻一倍”的时候,你所投入的资金实际上翻了5

我举一个自己的例子。

1998年的时候,我刚刚开始地产投资,在悉尼市中心的中央火车站附近以$195,000的价格购入了两套1卧室的公寓。那个时候我胆子比较大,所以只支付了10%的首付,贷款90%,也就等于是10倍的杠杆。

如今这套公寓的市值大概在$700,000-750,000之间,并且每套都能为我带来每周$500-600的租金收入。房产的价格在20年间翻升了3.8倍,而我作为首付的那$19,500澳元如今翻升了38倍,这就是杠杆的惊人力量。”

澳洲亚太集团 投资澳洲房产

关于利用借贷杠杆来进行房产投资,我有这样一个理论:

当你支付20%的房款首付,利用杠杆进行房产投资时,你就等于是在和银行“合伙做一个生意”。银行是你长达30年的“生意合作伙伴”,他投入80%的资金,却不会占取任何“股份”;他借款给你,还允许你只还利息。

你的还款绝大部分都由租客的租金和税务局退还的税款支付,你自己只需支付很少一部分,并且这一部分将随着时间的推移、租金的上涨变得越来越少。

最终,这个“生意”会在没有持有成本的情况下,自动地、良好地运行起来。

  1. 利用专业人士的知识与时间作为杠杆

在房产投资里,你还有另一个杠杆可以利用,那就是他人的知识与时间。

许多有房产投资意向的人往往花费很多个周末去奔忙看房,最后却往往一无所获。这浪费的不仅是时间和精力,还有机会成本。即使他们最后买下了房子,也常常由于缺乏长远规划、失去信心等原因,过早地抛售了那些原本可以升值几倍甚至几十倍的房产。

但是如果你请专业的人来做专业的事情,那么一切都会变得非常省心。比如在亚太集团,一个投资者可以轻松地利用我们的专业房产投资策略师的时间和知识,让策略师去为你寻找合适的投资房产、制定合理的投资计划,再为你组建一支优秀的投资团队,最终成功地帮助你建立起4-10套房产的投资组合。

澳洲亚太集团 投资澳洲房产

让我们把时间跳回到我刚才提到的1998年。

 在那一年,我在短短的12个月之内建立起了包含7套房产的投资组合。这些房产在过去的20年间都实现了巨大的资本增值,其中的几套我直到今天还仍然持有。但如果仅仅靠自己单打独斗,我根本不可能取得这样的成绩。

 我要把这一切都归功于我当时的投资导师。他本人就是一位成功的投资家,他不但启发、指导了我,还为我建立起了一支极富经验的专业团队,让我拥有了可以帮我争取到理想额度的贷款经理、会亲自到我家里来帮我完成过户手续的律师、还有自己就从地产投资中获益丰厚的优秀会计师。

 正是因为利用了我的导师和各位专业人士的时间、以及他们在过去数十年中积累的专业知识与实战经验,才让我在1998年那一年内就快速地购买并持有了7套投资房产。

很多亚太集团的投资策略师自己就是拥有数百万级别投资房产的成功投资者,当你利用他们的知识与时间作为杠杆时,你可能只需要花费一次咨询的时间,就可以轻松地“撬动”房产投资路上的所有障碍,把你宝贵的时间更多地花在提高收入、享受生活上。

澳洲亚太集团 投资澳洲房产

除了可以运用杠杆来实现资本“翻倍式”增长之外,澳洲的房产还有着一些其他国家所不具有的独家优势,使得它们更加适宜投资。

澳洲房产的优势之一:有完善可靠的市场记录

作为一个老牌发达国家,澳大利亚对于房地产的记录极为详尽丰富,可谓应有尽有。

在澳洲的房产市场上,大到区域均价、小到地皮交易,桩桩件件都有着100年以上的政府记录、以及40-45年以内的电脑数据。

澳洲房产的优势之二:价格增长极为稳健

澳洲有着极为稳定的经济环境,因此也带来了投资澳洲房产的人们带来了极为稳健的房价增幅。

根据国际清算银行(BIS)的统计数据,在过去的50年之间,全世界只有7个经济体能够做到房价平均每年增长8%-10%,澳大利亚正是其中之一。

澳洲房产的优势之三:具有长期的稀缺性

澳洲虽然有769万平方公里的广袤国土面积,但其中的绝大部分土地都不适宜人类居住,2,500万的人口中的绝大部分都居住在5个沿海的主要首府城市。

大都会城市的土地资源是非常有限的,而自然增长人口和国际移民让澳大利亚保持着人口增速最快的发达国家之一。因此,即使近年来的建设热潮可能让某些特定地区在短期内出现了过量供应,但从宏观的角度来看,数据显示,澳洲仍然长期面临着住宅供应不足的问题。

澳洲亚太集团 投资澳洲房产

澳洲房产的优势之四:稳定的租金收入

商业地产或许会因为经济不景气而空置,但不论何时,人们永远都需要一个遮风避雨的屋檐。

因此,澳洲快速增长的人口带来的是不断上涨的住房需求和不断增加的租客数量。这样稳定的租金将成为你的被动收入(不需要劳动就可以获得的收入),这部分收入可以帮助你偿还掉大部分甚至全部的贷款,并且会随着时间的推移和租金的上涨,带给你越来越多的回报。

澳洲房产的优势之五:国家文化及政府政策

澳洲是发达国家中房屋自有率最高的国家之一,这里的人们始终怀揣着“澳洲梦” — 拥有自己的住宅。也许正因如此,澳大利亚虽然仅有美国8%的人口,却同时有着相当于美国的四分之一的庞大住宅房产市场。

澳洲的政府也非常鼓励房产投资,是世界上极少数实行负扣税的国家之一,可以让房产投资者获得税务减免,也就更容易获得健康的现金流。

澳洲房产的优势之六:易于使用杠杆,风险相对较低

因为上述的四点优势:记录可靠、涨势稳定、长期稀缺、有着国家文化和政府政策支持,澳洲的银行非常愿意为住宅房产借贷,即使在现在收紧贷款的环境下,银行也仍然愿意给出高达房价80%的借贷额度。这说明了银行对于澳洲住宅房产的信心,也让投资变得更加容易。

另一方面,与股票或者生意这些可能会让你“血本无归”的投资手段相比,在房产投资中,只要长期持有,你肯定不会亏本,这也是我认为投资澳洲房产风险相对较低的原因之一。

 澳洲亚太集团 投资澳洲房产

我给房产投资者的一些建议

  • 不要根据媒体做决定

世界上最成功的投资大师之一,吉姆·罗杰斯(Jim Rogers)曾经说过:“当媒体的观点一边倒的时候,你应该冷静地站到他们的对面去。”

对媒体来说,最重要的往往是吸引眼球,而非报道真相。不管媒体把市场说得多么可怕、或多么糟糕,永远记住一点:媒体永远不会对你的投资结果负责,也从来没有人通过看报纸实现了财富自由。

  • 拥有自己的导师和团队

在生活中,我们学绘画、学乐器、学运动,都会需要一个老师;投资也是同理,你需要一个更有经验的导师来启发你、鼓励你、帮你做好规划,这样才能事半功倍。

你还需要一支专业的团队来帮你执行规划,这支团队里应该包括贷款经纪人、会计师、过户律师、物业管理经理等 — 只有这样,你才能真正走上成功的投资之路。

  • 第一套房可以rentvesting

人们在年轻时,往往并没有做好进入地产市场的准备。你可能手头紧张、事业还未稳定、也不知道自己将来最想住在哪里,但你不应该白白错过本可以用来积累财富的机会。

年轻人的第一套房产可以考虑rentvesting,就是购买一套投资房产而自己租住在别处,一方面保持可进可退的灵活性,另一方面享受投资房带来的租金收入和资本增值。

 

澳洲亚太集团成立的12年以来,已经帮助成千上万名澳洲人成功地建立起了属于自己的房产投资组合,使得他们能够不断积累财富,走向更有自信的未来。

通过有效的房产投资组合,将财富带进千家万户,这是我们始终不渝的初心,也是我们坚定崇高的使命。

 

——周华

2018年10月25日

 

澳洲亚太集团CEO周华先生经常在全澳各地举行投资讲座,致力于帮助更多的投资者树立正确的投资理念,并创建属于自己的房产投资组合。

今天就预约一次澳洲亚太集团的免费投资讲座吧!

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