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29岁华人小哥的“华丽转身”: 9年时间,从房产小白蜕变为拥有6套房的投资达人

投资澳洲房产Tony Ng出生在一个非常传统的澳洲亚裔家庭。

和许多亚裔孩子一样,从Tony出生的那一天起,妈妈就为他安排好了一条看上去平坦顺利的人生道路:好好学习、考上大学、在大企业找一份稳定的全职工作。

Tony也一直按照这条既定路线,勤奋认真地向前行进着。

在报考大学的时候,他选择了会计 — 一个妈妈认为非常“安全”的专业;毕业找工作时,他也按照妈妈的想法,在可口可乐这样的巨头企业找到了一份全职财务工作。

从这里开始,事情似乎进入了某种惯性轨道。经过数次跳槽、升职,2017年,Tony已经一路做到金融经理,在28岁的年纪就成为了企业中层。

但突然有一天,Tony决定退出这条轨道,让自己的职业生涯重新出发,成为一名亚太集团的投资策略师。这是为什么呢?

让我们把时间倒回9年前,Tony即将从大学毕业的那一年。

一、初次试水

2009年的某一天,Tony和妈妈在他的小姨Priscilla家做客。当时的Priscilla是一名注册会计师,也是一名500强跨国公司的管理层,业余时间还是一名小有所成的地产投资者。这个时候,Priscilla刚刚买下一套投资房,觉得这个项目很有潜力,就顺便推荐给了Tony的妈妈。

Tony的妈妈在过去的几年间见证了Priscilla在房产投资中所积累的财富,对投资澳洲房产的长线增值能力非常认可,于是欣然决定买下Priscilla所推荐的这套公寓 — 像许多亚裔家庭那样,妈妈把这套投资房买在了Tony名下,并为他支付了首付款。

就这样,20岁的Tony“糊里糊涂”地拥有了第一套自己的投资房。

投资澳洲房产

Tony和妈妈在一起

虽然这时的Tony对于房产投资仍然没什么概念,但他很快注意到了一件事 — 这套投资房的贷款其实并没有影响他的生活。

Tony回忆道:“以前,我和许多同龄人一样,一听到‘房贷’这两个字,就立刻觉得这是一副沉重的枷锁,会压得自己喘不过气。但实际上我发现,这完全是一种误解。对我来说,这笔贷款的影响微乎其微。即使那时候我才20岁出头、刚参加工作,我还是可以每个周末都外出购物、吃饭、约朋友一起玩。”

“我算了一笔账:租客的租金支付了绝大部分的房贷还款,作为投资者,我每年还能额外收到税务局退回的大笔税款,最后算下来,真正从我自己口袋掏出去的钱根本没有多少。”

虽然这次投资进行得非常顺利,但对于这时的Tony来说,房产投资还只是人生的一条“支线”;他的人生“主线”,仍然是努力地做好自己那份朝九晚五的金融白领工作。

二、加速奔跑

2010年,帮助Tony拥有第一套投资房的小姨Priscilla做出了一个非常重大的人生决定:将房产投资这个“业余爱好”正式转变为自己全新的事业。

她毅然退出了500强企业的管理岗位,加入亚太集团,成为了一名投资策略师。

加入亚太集团的Priscilla有了能接触到更多优质投资房源的宽广平台,她将亚太集团的投资理念与自己的成功经验相结合,为Tony推荐了不少适合他的投资房产,还为他推荐了优秀的贷款经纪人和过户律师,让全职工作的他无需分神来打理自己的投资。

而有了第一次成功投资经验的Tony,此时也变得更有信心,再加上刚好赶上市场上涨,当年“稀里糊涂”买下的第一套投资房,成为了宝贵的“第一桶金”。在Priscilla的帮助下,他成功地利用第一套房产的增值进行转贷,用以支付第二套房产的首付,实现了“以房养房”。

“在第二套投资房也获得成功之后,我开始真正地对投资澳洲房产发生了兴趣。因为我一直以来忙于事业,几乎从来没有操心过自己的投资房产 — Priscilla帮我打理好了一切 — 但我却切切实实地感受到了这些房产为我带来的可观财富。 ”

投资澳洲房产

Tony用房产投资赚到的钱为妈妈购买了一辆宝马轿车

有了兴趣与信念之后,事情就变得越来越顺利。在2010年到2013年的四年间,Tony连续在亚太集团投资了3套房产,初步建立起了一套包含4套房产的投资组合。

在这个过程中,他还购置了自己位于悉尼的自住房 — 也就是说,Tony在24岁时就拥有了5套房产!

三、重新出发

在切实感受到了Priscilla和亚太集团的帮助之后,Tony参加了亚太集团创始人兼CEO周华先生关于“主动收入,被动投资”的讲座。

在这次讲座中,周华先生提到:要取得成功,必须先有一个目标,并具备三个要素来执行这个目标:正确的平台、正确的行业和正确的团队

Tony感到自己的心中有一些东西被触动了。

一直生活在数字和报表的世界中的他,从没有思考过自己真正想要的是什么,一切都是那样地循规蹈矩、按部就班,既没有明确的目标,也缺乏满足感和成就感。

“这次讲座是我人生的转折点,”Tony说,“从那天开始,我为自己制定了一个目标:帮助更多像我一样的人积累财富。”

对于Tony来说,有了这个目标之后,寻找正确的平台、正确的行业和正确的团队就变得非常容易了:他在这条路上有一个最好的榜样 — 如今已经是亚太集团首席投资策略师的小姨Priscilla。

投资澳洲房产

Tony(右一)、Priscilla(右二)和其他家庭成员一起在欧洲旅行

Priscilla一直告诉我,这个行业是非常公平的。你付出多少,就收获多少。你能不能获得客户的信任,完全取决于你为客户付出了多少时间和精力。人们很容易就能感觉出来你是不是真诚地对待他们,是不是真的打算帮助他们。我非常喜欢这一点,因为这样我就能完全掌控自己的职业生涯。

于是,在2018年,Tony做出了和小姨Priscilla当年一样的决定:离开金融行业的工作,成为一名亚太集团的投资策略师。

如今的Tony每天都动力满满地奔忙着,致力于帮助那些像当年的他一样对财富毫无概念的年轻人,让他们能够从房产投资中获取自己人生的“第一桶金”,为自己、也为深爱的家人建立起一份充满保障的未来。

“我现在仍然在和我的客户们一起投资澳洲房产,”Tony说,“我刚刚在墨尔本买下了自己的第6套房产,我对这个市场充满信心。”

投资澳洲房产

Tony刚刚买下的第6套房:墨尔本的Aspire项目

Tony给同龄人的一些建议:

  1. 找到目标并努力实践

在事业开始的时候,一定要先找到一个终极的目标。不然的话,你的职业生涯很有可能随波逐流、缺乏动力,只是重复性地做着一份看起来很光鲜、但自己并不热爱的工作。

  1. 积累财富可以很难,也可以很容易

如果你觉得自己做不到、或者只想一夜暴富,那么积累财富确实很难。如果你有信心、并且找到了正确的团队来帮助你,那么积累财富也可以变得很轻松、很容易。

  1. 开始投资的时机永远不会太晚

我的许多朋友都跟我说,“你好幸运啊,你8年前就开始买房了,而我们就没赶上好时候。” 但其实,市场自有其循环周期。如果上一个周期你没赶上,那就趁现在为下一个周期做准备。事实上,我刚买下第6套房产,因为我觉得现在正是为下一个周期做准备的好时候。

看清澳洲房产市场未来走势,你只需学会这一招

房价切实关系着每个人的日常生活,也因如此,这是一个“预言大师”层出不穷的领域。每当房价有点风吹草动,“预言大师”们的各种“神论”就如期而至。

如今,市场上什么样的声音都有,而你要怎么才能拥有一双“慧眼”,才能透过舆论的迷雾,看清澳洲房价未来的走势?

在任何形式的投资中,“基本面分析”(fundamental analysis都是最为基础、也最为重要的一环。

房产投资

“基本面”是一个金融术语,指的是投资对象的内在价值。

“基本面分析”背后的原理是:市场价格会由政治、经济、心理等诸多因素的影响而频繁变动,但“万变不离其宗”,价格始终围绕着投资对象真正的内在价值波动。

具体到房产市场上,打个通俗的比方:

比如某个区域房产均价约为75万,某个周末下了雷雨,去参加拍卖的人少了,房子均价变成了73万;下个周末风和日丽,附近的人全都来参加拍卖,房子均价又变成了78万,这属于价格围绕着市场价值的上下波动,有很大的偶然性和随机性。

同样还是这个区域,本来房产均价75万,今年政府宣布这个区域内要修建一座知名大学的新校区,预计要新增5万名学生,房产均价随之上涨到80万,这就是基本面的变化带来的内在价值的上涨,这是有其必然性和可预见性的。

房产价格小范围内的起起落落就像潮汐一般,是再自然不过的规律现象,但如果要看澳洲地产投资市场的宏观走势,那最终必然会回归到基本面。

当我们说房地产的基本面时,我们说的无非是人口增长基础设施货币政策经济水平

看懂房产投资:人口增长

气候宜人、生活幸福的澳大利亚,一直吸引着各国移民的青睐。在2017财政财年,悉尼和墨尔本各增加了超过100,000人口。

澳大利亚是发达国家中人口增长率最高的国家之一,根据世界银行的统计数据,2017年,澳洲的人口增长率显著高于加拿大,更是美国的两倍多。

房产投资

数据:世界银行 图:RMIT/ABC

看懂房产投资:基础设施

持续的人口增长给了澳洲大规模升级基础设施的动力。目前澳洲各主要首府城市正在经历着数十亿澳元的基础设施建设热潮,涉及交通、医疗和教育等诸多民生领域。

这些基础设施不但能激活区域潜力,还能创造大量的工作岗位,进一步带动经济发展。

房产投资

看懂房产投资:货币政策

2018年11月6日,澳联储连续第27个月将现金利率维持在1.5%的历史低位不变。

自2010年11月以来,至今的8年间,澳联储从未有过官方升息。

房产投资

看懂房产投资:经济水平

在截至2018年6月去一年中,澳洲的国民生产总值增长率达到了3.4%,这是自2012年9月矿业热潮时期以来的6年新高。

这一增幅甚至超过了澳联储和联邦政府的预期,财政大臣Josh Frydenberg评论道:“澳洲经济非常强劲有力,基本面良好,动力持久,数据令人振奋。”

房产投资

数据:澳洲统计局 图:Ironfish

人口、基建、货币政策和经济水平四项基本面指标全部绿灯的澳大利亚,几乎可以说是发达国家中的一股“清流”:过去的26年间从未有过经济衰退,房产基本面极为稳健。

基本面是真正支撑房产价值的臂膀,澳洲的这双臂膀始终强健有力,这是市场有目共睹的事实,也是澳洲地产投资未来发展最深层、最持久的源动力。

 

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在如今的市场里,怎样实现投资房产的“翻倍式”增值?

当我们谈论投资房产时,我们在谈些什么?

是遮风避雨的屋檐、投机取巧的捷径、还是积累财富的容器?

有些人把房产当作一夜暴富的工具 — 在过去数年的中澳两地房产市场中,我们也确实见到了不少这样的例子。而当房产暂时不能再提供这样的机会时,这些人就开始连篇累牍地唱衰房产市场。

但事实上,房产从没有辜负过任何人。

在过去的20年间,我们经历了全球金融危机、矿业退潮等等一系列重大的国际国内经济事件,我们目睹了曾经如巨人般的企业一夜之间轰然倒下、曾经让整个华尔街为之疯狂的股票顷刻变得一文不值……

然而,就在这样风起云涌的20年间,澳洲五个主要首府城市的房产默默地增值了159%-295%。 

投资房产

澳洲五个主要首府城市过去20年房屋增值率

根据地产研究权威机构CoreLogic所发布的数据,在从1998年-2018年的20年间,墨尔本的房产资本增长幅度领跑全澳,高达295.4%,约等于翻了三倍;接下来的是悉尼,房产资本增长达220.1%,等于翻了两倍多,紧随其后的是阿德莱德(198.6%)和布里斯班(185.3%),也都接近两倍;即使是受矿业影响最为直接的珀斯,也上涨了159%。

假设一个人在20年前用20%的首付在墨尔本购买了一套投资房 — 这意味着他运用5倍杠杆进行了这笔投资 — 那么当墨尔本的房产翻了3倍的时候,他最初投入的那笔首付款如今已经翻了15倍。

以同样的首付比例投资悉尼,首付款会翻11倍,阿德莱德和布里斯班约等于10倍,珀斯是8倍。

是的,无论媒体或者舆论怎样夸夸其谈,但客观的数据显示,澳洲房产就是这样一种有着长期的、可靠的历史记录的优质资产。

投资房产

当我们谈论投资房产时,我们谈的不是模糊不清的概念、不是一时一刻的动态,我们谈的是细分市场、宏观周期、投资策略和执行团队。

微观角度来讲,“房产市场”这个大概念的内部还有着许多的细分市场,每个细分市场的表现都会有所不同,甚至截然相反。

从地域看,每个城市、每个区域,甚至每条街道,都有着不同的行情;从类型看,别墅市场、公寓市场、期房市场,各有着不同的趋势;从定价上来看,奢华豪宅、中端房产、以及入门级房产,也有着不同的客户群体。

比如眼下,当悉尼最贵的那10%的豪宅确实在经历价格下跌的同时,市场上首次置业者的比例却攀升至了6年来的最高水平。换言之,豪宅市场现在确实不太景气,但可负担性好的入门级房产市场却因为大量首次置业者的回归而热火朝天。

这样的局面,并不是简简单单一句“房价在下跌”就能概括的。

宏观角度来讲,市场内部自有其周期,但房产市场保持着整体向上的健康趋势。

没有任何一种资产的增值能永远保持一条笔直向上的完美线条,也没有任何一种资产能承诺带给你一夜暴富的回报 — 但这却是很多人对于房产所持有的不切实际的期待。

房产市场有着不断循环的市场周期,有时上涨,有时回调,这是自然规律使然。而如果我们将目光放在10年-20年的跨度上,数据已经证实了: 澳洲房产资本增值的宏观趋势始终保持着健康、稳健、有力的上涨 — 而且是“翻倍式”增长。

要想从房产中稳健地积累财富,最好的方法就是构建起属于自己的长期投资策略,并组建起专业的执行团队

为自己设立一个财富目标,请专业的房产投资策略师来根据这个目标规划相应的房产投资组合,并请优秀的会计师、贷款经纪人、物业管理经理来共同执行策略。在一支专业团队的帮助下,要想实现房产“翻倍式”增值,你只需保持信心,长期持有即可。

投资房产

 许多人在房价上涨时搓手顿足,直呼自己错过了赚钱的机会,然后在市场放缓时闻之色变,认定房价将一去不返;当下一个上涨周期来到时,他们又再一次搓手顿足,嗟叹自己永远赶不上好时候,没有发财的命。

是的,我们都知道,房价在上一轮上涨周期之前的价格很诱人,我们也都不止一次地假想,如果我们在那时候就买房了呢?如果我们在二十年前就买了好几套房呢?

但历史没有如果,时光不会后退。我们所能做的最好的选择,就是从现在开始,为下一个上涨周期做足准备。当大范围的上涨周期再一次来到时,让自己成为那个在潮头庆祝的人,而不是在岸边扼腕的人。

种一棵树,最好的时间是二十年前,其次是现在。

在墨尔本,怎样获得投资“纽约”的机会?

熟悉墨尔本的人都知道,这座城市的市中心有着两种截然不同的风貌:一侧是“巴黎”,一侧是“纽约”。

墨尔本宛若“巴黎”的那一侧位于斯旺斯顿街(Swanston Street)以东。

漫步在这里,让人仿佛立刻置身于浪漫的法兰西首都。街道两侧是古老的建筑、参天的大树、典雅的精品店,以及闲逸的小咖啡馆。暖融融的阳光透过树影投射在建筑外墙的砂岩上,让这里的时光似乎永远停驻在上个世纪。

而在“巴黎”的对面,威廉姆街(William Street)的西侧,玻璃外墙的摩天大楼倒映着城市上空的风卷云涌,AMP、ANZ、NAB等企业巨头的鲜艳招牌举目可见,衣着优雅的白领精英端着咖啡纸杯行色匆匆地穿梭街头 — 这里,是墨尔本的“纽约”。

澳洲投资房

如果说“巴黎”那一侧是墨尔本定格历史瞬间的画卷,那么“纽约”这一侧便是墨尔本展示未来潜力的橱窗。

在过去的10余年间,越来越多的澳洲本地企业和国际巨头迁入了墨尔本的“纽约”,这张长长的名单上包括:

QBE保险、AGL能源、Jemena能源、NAB国民银行、联邦银行、Medibank医疗保险、Channel 7、Channl 9、Fairfax媒体集团、BP石油、Lion、澳式足球协会、Corrs Chambers Westgarth律师事务所、Pitcher Partners律师事务所、Maddocks律师事务所、皇冠酒店、世贸中心特区、澳洲税务局、KPMG毕马威、Transurban道路集团……

这张傲人的名单让墨尔本的“纽约”越来越抢手。Charter Hall地产集团已经确定,将在位于“纽约”一侧的柯林斯大街(Collins Street)上斥资1亿4000万,打造70,000平方米办公空间。这栋最新的世界级商务楼宇建成后,价值很有可能直追10亿。

澳洲投资房

墨尔本的“纽约”侧和“巴黎”侧,图示区域仅供参考

下一个纽约,不是说说而已

“纽约”并不是一个随随便便的比喻。如今的墨尔本,的确在很多方面都与纽约有着真真切切的可比性。

在过去的一年中,墨尔本的人口增长率达到2.7%,超过了美国所有的主要城市,包括纽约、波士顿和旧金山。

澳洲投资房

悉尼与墨尔本人口增长趋势记录及预测(数据:澳洲统计局 图:ABC)

根据澳洲政府对于未来人口增长趋势的预测,到2028年时,墨尔本将超过悉尼,成为全澳最大的城市;到2050年时,墨尔本的人口将增长到800万 — 和今日的纽约与伦敦同样的人口规模。

墨尔本是当今世界上人口增长速度排名第四的城市。

——澳洲著名人口学家Bernard Salt

如此强劲的人口增长,背后的真正源动力是经济。

最新的联邦银行研究报告显示,维多利亚州是全澳经济表现最为出色的地区。如今的维多利亚州,是一个生产总值大于新加坡和新西兰的经济体。

澳洲投资房

维州与新加坡、新西兰生产总值对比(单位:十亿美元)(数据:澳洲统计局/世界银行 图: 维多利亚州政府)

良好的经济表现直接拉动了就业市场。维州的失业率维持在4.8%的低位,低于5.3%的澳洲平均水平。

在2017年8月到2018年8月这12个月中,整个墨尔本地区新增了超过28,000个岗位。据预测,到2022年5月,墨尔本内城区还将再新增75,000个岗位。

未来,正要到来

澳大利亚联邦政府和维多利亚州政府看起来都对墨尔本的未来有着很清晰的共识: 这座城市注定要成为纽约那样的世界级大都会。

对于这样一个闪闪发亮的未来,墨尔本正在热火朝天地做着全面的准备工作。其中一项重要的工作就是基础设施建设。

如今,各级政府豪掷1000亿澳元在维州各处进行基础设施建设。这样壮观的场面再要复现,怕是要到几代人之后了。

这些基建工程中的“明星项目”包括将从地下联结交通枢纽的墨尔本火车隧道工程(投资110亿),以及将为市民和游客提供国际级出行体验的墨尔本机场轨道工程(投资150亿)。

墨尔本房产

位于墨尔本CBD的高速列车地下车站设计图(Image: Victoria State Government)

“大苹果”纽约的另一个迷人之处在于海乃百川、包容并蓄的学术及艺术氛围。而在这一点上,墨尔本也不遑多让。

我认为墨尔本是目前为止全澳大利亚最有魅力的地方,如果我要是再写一部小说的话,一定把故事发生的地方设在这里。

——Peter Temple,著名小说家

本就拥有着魅力艺术之都美称的墨尔本,也同时拥有着享誉全球的高等学府。

根据2018年的泰晤士高等教育排行榜,墨尔本大学在全澳排名第一,维多利亚大学全球排名前2%;另据2017/18 QS世界大学排名,皇家墨尔本理工大学位列全球大学的最顶尖的1%。

如今,维多利亚大学还将在墨尔本市中心的核心地带斥资1.1亿澳元,新建一座现代化的32层教学楼,提供超一流的教学设施。这座摩登的高层教学楼预计将于2021年完工并投入使用,届时将有超过41,000名全球学子在这里深造。

澳洲投资房

维多利亚大学全新教学楼(图: Jackson建筑设计事务所)

入住“纽约”核心的机会,正在变少……

经济和人口的强劲增长、以及基础建设和教育设施的良好支持,让墨尔本房产投资市场展现出了惊人的上涨力量。

在截至2018年6月的过去12个月中,身处全澳地产市场涨幅趋于缓和的大环境,墨尔本的公寓仍录得了6.3%的年增长率,在五个主要首府城市中独树一帜。

墨尔本房产

全澳5个主要首府城市公寓年度增值幅度(数据: CoreLogic 图:亚太集团)

墨尔本房产投资市场的火爆不仅体现在价格的不断上涨,市场上供不应求的场面也表明了价格上涨背后真实而持久的推动力。

在地产市场上,3%的空置率代表着供需平衡,低于3%则代表着供不应求。

目前,大墨尔本地区的房屋空置率仅有1.6%,亚太集团物业管理团队录得的墨尔本市中心空置率更是仅有1.2%。

墨尔本市中心的公寓常常面临“排队租房”、“一房难求”的场面,早已不是新闻。

火爆的租赁市场将墨尔本CBD的公寓租金在过去12个月间推高了3%,使得租金收益回报率到达5.9%的高位。

然而,由于建筑信贷收紧、开发政策变化等原因,从2018年之后,预计墨尔本市中心的住宅供应量将有显著降低,这也就意味着,入住或投资墨尔本的“纽约”的机会,将会越来越少。

Aspire Melbourne

位于国王大街(King Street)299号的Aspire公寓项目,完美地坐落在墨尔本的“纽约”一侧,是这块潜力无穷的土地上,所剩无几的最后投资机会之一。

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地址,便利之至

  • 国王大街电车站:步行1分钟
  • 弗拉格斯塔夫车站:步行6分钟
  • 南十字星车站:步行9分钟
  • 维多利亚女王市场:步行7分钟
  • 漫威体育馆:步行9分钟
  • 斯潘瑟购物中心及Coles超市:步行6分钟
  • 未来的维多利亚大学新教学楼:步行6分钟
  • 皇家墨尔本理工大学:步行10分钟
  • 墨尔本大学南岸校区:电车16分钟

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建筑,秀外慧中

Aspire的建筑外立面有着优雅摩登的曲线,为这座高层建筑平添了许多灵动、时尚以及温柔。

建筑内设有水疗Spa,蒸汽桑拿、游泳池、健身房、BBQ烧烤设施、多功能大厅、图书馆等等度假级的奢华设施。

充满自然光的公寓房间内,装潢简约现代而又不失华贵大气,令人一见倾心。

Aspire的发展商ICD是澳洲知名大型企业,目前在澳大利亚和新西兰有价值23亿澳元的待面市发展项目,尤为擅长市中心高层奢华住宅开发。

在墨尔本人口不断增长、基础设施全面跟进的今天,市中心的公寓已然供不应求,租金也随之水涨船高。毗邻众多高等学府和著名企业的Aspire,是由亚太集团为您悉心甄选出的精华投资机会。

 

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澳洲投资房  

【亚太快讯】库存告急!墨尔本公寓供应量骤跌

根据权威房地产咨询机构仲量联行(JLL)最新发布的公寓市场报告,在过去的一年中,墨尔本计划投向市场的公寓数量急剧下降了34%

与去年同期相比,墨尔本的未来五年公寓储备供应量更是下降了近50%。这一数据包含了未来五年内所有计划中的、已获批的、将开建的、将完工的以及将面市的墨尔本公寓。

澳洲房产投资

Source: JLL and Australian Financial Review

据分析,造成这一现状的主要原因包括:

  • 不断上涨的建筑成本
  • 购房者和开发商均遭遇信贷收紧
  • 墨尔本向海外买家开征额外印花税
  • 新增的对住宅开发的限制条款

然而,另一方面,在公寓供应量出现急剧下降的同时,墨尔本的人口和就业岗位正在经历罕见的增长热潮,并带来对住房的强劲需求,预计这一局面还将长期持续

澳洲房产投资

Source: ABS and ABC

根据澳大利亚政府的预测,到2022年5月,墨尔本地区将新增230,000个就业岗位;到2028年,墨尔本人口数量或将超过悉尼成为澳大利亚最大的城市;到2050年,墨尔本将拥有800万人口,成为与伦敦和纽约同等体量的超级大都市

大量人口的不断涌入带来了极为强劲的住房需求。截至目前,墨尔本的房屋空置率仍然仅有1.7%,位列全澳空置率最低的首府城市之一,住宅市场处于供不应求的局面。

亚太观点:

一面是急剧下跌的住宅供应量,一面是强劲增长的人口和经济,在未来的数年之间,预计墨尔本住宅的供需矛盾都将一直持续存在。

供需关系对澳洲投资房产价格走势有着极为重要的影响,这也是亚太集团在对市场进行调查研究时极为看重的市场信号。

亚太集团在为客户甄选投资房产时,一直严格考察项目所在区域的人口情况、供需关系、经济发展以及重大基建等指标,不断发掘优质房产投资机会,并带领投资者提前布局,享受长线增值潜力。

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购买澳洲投资房之后,你应该立刻做这件事

众所周知,在大多数情况下,澳洲房产投资都是一种长线投资。

在澳洲,我们利用银行借贷资金的杠杆来购买投资房,然后将房产投入租赁市场,用租客的租金和税务局退还的税款来抵扣贷款,最终达到正向现金流、实现资本翻倍式增长。

在这个投资过程里,第一步当然是买好投资房,而第二步,就是把房子租出去。

和购买澳洲投资房一样,物业租赁实际上也是一项需要大量时间、精力和专业知识的事情。所以,绝大部分投资者都会选择把自己的投资房交给物业管理公司,请他们来为自己打理一切出租事宜。

也许有些投资者觉得随便把房子钥匙留给街边某家中介公司就万事大吉了,但在澳洲这样体量庞大的物业租赁市场中,并不是每家物业管理公司、每个物业管理经理都能做到事无巨细地尽心服务。

因此,当你购买了投资房之后,接下来最重要的事情,就是立刻为自己选择一名优秀的物业经理

澳洲投资房

什么样的物业管理经理才算优秀?

对于澳洲房产投资者来说,一位优秀的物业管理经理至少应该具备以下4种能力:

  1. 详尽的收支报告

如果说投资房产是你的“生意”,那么房产租金收入和日常开支就是你的“账目”,物业管理经理就是你的“会计”。有一个好的会计师帮助你仔细打点账目,并做成一目了然的报告供你查阅,当然能让你的生意更加顺利。

  1. 强大的风险管理能力

一位优秀的物业经理会从挑选合格租客、仔细检查物业、利用房东保险、完善法律保障等等方面去最大程度地控制物业出租过程中可能出现的风险,防患于未然。

  1. 拥有本地业界资源

一位优秀的物业经理能够将本地性价比最高的维修工、供应商等等熟稔于心,也能够更快速地在本地寻找到优质租客,为投资者争取最大化的利润。

  1. 保持及时高效沟通

对于物业经理来说,他所管理的每一处房产都同时有两组客户需要负责:房东和租客。一位优秀的物业经理,必须能够与租赁双方都保持及时、高效的沟通,让每一位客户都感到满意。

澳洲投资房

怎样才能找到一位优秀的物业管理经理?

  1. 口碑

口碑当然永远是最可靠的渠道,如果你有亲戚朋友幸运地找到了一位细心负责的物业管理经理,那就别犹豫了,立刻请他来管理你的投资房吧!

  1. 网络评价

当然,在如今这个时代,网络评价也是一个找到优秀物业管理公司的好方法。看看他们在Google Review等评价网站上的评分,也能对公司的业务能力有个大概的了解。

  1. 直接提问

如果你无法确定你的物业管理经理到底能不能很好地照顾你的房产,可以试着问问他以下3个问题,看他会如何作答:

你的团队有多少人?

物业管理是一个牵涉到大量琐碎日常工作的行业,如果一个物业管理经理的团队过小,那么他很有可能分身乏术,难以周全照料你的投资房。

你现在管理着多少套房产?

一个物业管理经理手头打理的房产越多,那么你的那一套所得到的关注自然就越少。尽量避免挑选那些管理着过多房产的物业经理。

你的办公室在哪里?

如果你的物业管理经理去一趟你的投资房要开上一两个小时的车,那他很可能既不熟悉你的投资房所在的区域,也不会常常去检视你的房产。

  1. 联系我们!

其实,还有一个更轻松的方法可以确保你能找到一位优秀的物业管理经理,那就是 — 联系Ironfish亚太集团的物业管理团队

澳洲投资房

亚太集团的物业管理服务为何与众不同?

  1. 初衷

亚太集团的物业管理服务之所以与众不同,最本质的区别在于 服务的初衷

对于市场上绝大部分公司来说,开展物业管理业务无非是因为它能带来稳定的现金流。但是对于亚太集团来说,我们开展物业管理业务是为了保护客户长线投资澳洲房产的信心,为了确保他们能从房产投资中取得满意的回报

在亚太集团,我们鼓励投资者长期持有房产组合 — 十年甚至更长时间 — 从而最终实现财富自由。因此,我们有义务在这样长的时间范围内保证我们的客户始终对自己的投资感到信心满满。

对我们来说,物业管理更像是一种“售后服务”,是我们兑现自己“无忧投资”(fuss free investment)这一承诺的重要环节;我们管理的也不仅仅是“房产”,而是我们的长期客户所托付给我们的宝贵“资产”

  1. 服务

当我们怀抱着更加意义深远的初衷,自然也就提供了更加贴心周到的服务

  • 我们更理解投资

作为澳洲专业房产投资集团,我们对于“房产投资”这件事有着远超普通中介公司的深刻理解。我们非常清楚,对于房产投资者来说,强劲的投资回报比什么都重要。

亚太集团布里斯班分公司的高级物业经理Lisa Williams介绍说:“我们在各个地区都有项目经理,专门负责监测租赁市场的价格走势,确保我们管理的物业在市场上始终具有竞争力,也确保我们能为房东锁定最大化的收益回报。”

  • 我们投入更多的资源

在亚太集团,为了保证每位客户、每处房产都能得到细致、妥帖的照料,我们投入了远高于市场平均水平的人力物力资源。

比如,在墨尔本的租赁市场上,一般情况下每个物业管理经理手头上同时负责300-350套房子,这也就意味着同时服务600-700个客户!但是在亚太集团的墨尔本物业管理公司,我们的每名物业管理经理最多只会负责140-150套房子,这样他们就有更加充分的时间去打理房产、服务客户。

亚太集团墨尔本分公司物业管理经理Christina Tao说:

我们甚至还专门设有一个7-8人的团队,只负责新房交付后的第一次出租。因为这类出租往往涉及到大量极为琐碎的工作,我们希望用明确的分工来保证高效的服务。据我所知,在墨尔本市场上,没有其他公司会投入这么大的资源去专门做这件事。

  • 我们提供个性化服务

在亚太集团,我们鼓励澳洲房产投资者建立不同城市、不同类型的房产投资组合,正因如此,我们自己对于各个城市及各种类型的房产都有着深刻的理解,也就更能发现并满足不同类型投资者的不同需求。

比如,在亚太集团布里斯班分公司,我们就有一套专为土地+建房的投资者制定的物业管理流程,从施工进展到建筑保险,从土地检视到房屋质保,我们都会与投资者保持及时的联系,并能在投资者本人无法出席时,代表他们做出最为符合投资者利益的决定。

  • 我们更喜欢沟通

为了让沟通变得更加轻松和高效,在亚太集团,客户可以随意选择自己熟悉的语言(中文/英文)和自己喜欢的通讯方式(邮件/微信/WhatsApp……)来与我们沟通。

为了更加方便投资者能随时得到自己的投资房的信息,亚太集团的物业管理团队最近还正在逐步引入先进的云平台服务,让每位澳洲房产投资者都可以随时随地查看自己的收支图表、租赁明细、房屋状况等等信息。

澳洲投资房

当你购买了一套澳洲投资房产时,就像是将一颗财富的种子埋进泥土;当种子被悉心呵护时,这棵财富之树自然能成长得更迅速、更茁壮。

在亚太集团,我们的使命就是通过帮助投资者建立并长期持有房产组合,将财富带进千家万户。我们更理解长线房产投资,因此也更懂得如何从物业管理的层面,长期助力您的房产投资回报。

如果您想了解更多我们的物业管理服务,欢迎点击下方链接,联系您所在的城市的亚太集团物业管理团队:

悉尼 | 墨尔本 | 布里斯班 | 珀斯 | 阿德莱德

品质铸就传奇:亚太集团旗下发展商Starfish荣获四项业界顶级大奖

2018年10月19日晚间,南澳建筑开发界一年一度的盛会 — UDIA城市发展研究院颁奖典礼 — 在阿德莱德会展中心隆重举行。

全澳建筑开发的行业领袖欢聚一堂,共同期待大奖揭晓。

澳大利亚楼盘

Ironfish亚太集团旗下发展商Starfish成为本届UDIA的最大赢家。由Starfish开发的住宅项目Bohem创纪录地独揽四项大奖 —

  • 最佳高密度住宅奖
  • 最佳城市复兴奖
  • 最佳创新发展奖
  • 最佳设计奖

 

UDIA城市发展研究院奖(The Urban Development Institute of Australia SA Awards for Excellence )是澳洲建筑发展业领先的权威机构奖项,专为表彰在城市发展过程中做出突出贡献的团队和个人而设立。此次连颁四大奖杯,充分体现了大奖评委会对Starfish和Bohem项目的认可。

这已经是Starfish第三次在该项大奖上荣获桂冠。此前,Starfish在2015年凭借Avenue 公寓项目获得了最佳高密度住宅奖和最高大奖“总统奖”,在2016年凭借Vue公寓项目获得了最佳高密度住宅奖。

Bohem:阿德莱德新地标

 Bohem坐落在阿德莱德市中心的黄金地带,是一座22层的地标式高层澳大利亚楼盘,包含224套公寓。

项目的外立面上有22米垂直悬挂的空中花园,还设有露天庭园,以及能饱览城市景观的健身房和户外游泳池。

澳大利亚楼盘

Bohem通过巧妙的设计与周围街区及公园融为一体,成为城市景观中一抹和谐的亮色。对于住户来说,Bohem是划时代的澳大利亚楼盘居住体验;对于阿德莱德市民来说,Bohem是古朴典雅的城市中新添的一座住宅里程碑。

澳大利亚楼盘

Starfish:始终追求品质

Starfish是Ironfish亚太集团旗下的发展商,擅长以创新的方式开发综合性多元城市社区,并始终向市场交付高品质的作品。

Starfish的执行总裁Damon Nagel说:“我们怀着激动和谦逊的心情接受UDIA为Bohem项目所颁发的奖项,这代表着整个行业的无上殊荣。我们的团队始终追求卓越品质,与合作伙伴携手并进,在质量与标准上不断突破自我,勇创新高。”

澳大利亚楼盘

Ironfish亚太集团与旗下团队始终共享对完美品质的不懈追求,Starfish手中的四座奖杯正是业界对我们所交付的高品质作品的认可。我们为团队感到自豪,也为选择了获奖项目的投资者感到由衷的高兴。

奖杯是一段故事的结束,也是另一段故事的开始。我们将把这份认可与赞美化为前行的动力,在坚守品质这条路上走得更远,为澳大利亚人民创造更为优越摩登的生活方式、以及更多积累财富的投资机会。

【CEO特辑16】为什么我对澳洲房产情有独钟?

CEO寄语

很高兴通过亚太集团的网站博客和大家交流。

自2006年成立以来,亚太集团的核心价值观,就是帮助我们的客户建立一个4-10套的房产投资组合,并帮助他们尽可能长时间地持有这些资产,直到它们的价值翻倍。我们希望帮助我们的客户,通过成功的房产投资,达到财务自由的境界。

我个人从事房地产行业已经接近20年的时间,也见证了数轮澳洲房地产周期的起起伏伏。我希望通过这个专栏,和大家分享我这些年自己在房产投资方面的一些心得体会,亚太集团的成长和企业文化,以及一些大家关心的市场热点话题,希望能够给大家带来有价值的信息。

澳洲亚太集团 投资澳洲房产

我们为什么要投资?

有一件事,我一直在致力于唤起人们对它的关注 — 我们的退休生活

当我们的身体不再健壮,当我们的双手无法再胜任工作,当我们的雇主认为我们的工资太高了……到那样的时候,我们要如何保证自己仍能像今天一样,优雅体面地生活?

也许有人会说,我们有养老金。

假设在10年前 — 也就是2008年 —你退休了,退休时账户上有整整$100万澳元的养老金,在当时的高利率环境下,这笔养老金可以为你带来每年8万左右的年回报。听起来还不错,对吗?

然而,在如今的低利率环境下,同样的$100万养老金,每年只能为你带来$12,000 – $15,000的年回报,这远远不够日常生活开销。

更何况,绝大部分澳洲人根本没有$100万的养老金。

根据最新的澳洲统计局数据,当澳洲人退休时,在他们的养老金(super)账户上,男性平均有$270,710澳元,女性平均有$157,050澳元。显而易见,这笔钱远远不够舒适惬意地度过三四十年、甚至更长的退休生活。

有些人从来没意识到自己有养老金不足的问题;有些人意识到了,却不知道该怎样去解决这个问题。

在我看来,解决这个问题的方法只有一个,那就是尽早进行投资、尽可能地积累财富

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我为什么选择房产投资?

在地产界工作20余年的从业经验,以及我自己和亚太集团成千上万名客户的成功投资经验,让我非常确信,房产投资是一种极为适合绝大多数澳洲人的投资方式。

很多人并不真正地了解房产投资,认为房产投资不过就是“买房子”。但实际上,单纯地购买房产并不能直接和积累财富画上等号。只有当你借助杠杆的力量时,才算真正地进行了房产投资,也才算真正地开始通过房产积累财富。

  1. 利用银行的借贷资金作为杠杆

许多人都听说过这个说法:澳洲的房价每10年就翻一倍。但是,如果你只着眼在这个“翻一倍”上,那就说明你并没有意识到杠杆所带来的更为惊人的资本回报。

假如你支付20%的首付,向银行借贷80%,那就等于是5倍杠杆。当房价“翻一倍”的时候,你所投入的资金实际上翻了5

我举一个自己的例子。

1998年的时候,我刚刚开始地产投资,在悉尼市中心的中央火车站附近以$195,000的价格购入了两套1卧室的公寓。那个时候我胆子比较大,所以只支付了10%的首付,贷款90%,也就等于是10倍的杠杆。

如今这套公寓的市值大概在$700,000-750,000之间,并且每套都能为我带来每周$500-600的租金收入。房产的价格在20年间翻升了3.8倍,而我作为首付的那$19,500澳元如今翻升了38倍,这就是杠杆的惊人力量。”

澳洲亚太集团 投资澳洲房产

关于利用借贷杠杆来进行房产投资,我有这样一个理论:

当你支付20%的房款首付,利用杠杆进行房产投资时,你就等于是在和银行“合伙做一个生意”。银行是你长达30年的“生意合作伙伴”,他投入80%的资金,却不会占取任何“股份”;他借款给你,还允许你只还利息。

你的还款绝大部分都由租客的租金和税务局退还的税款支付,你自己只需支付很少一部分,并且这一部分将随着时间的推移、租金的上涨变得越来越少。

最终,这个“生意”会在没有持有成本的情况下,自动地、良好地运行起来。

  1. 利用专业人士的知识与时间作为杠杆

在房产投资里,你还有另一个杠杆可以利用,那就是他人的知识与时间。

许多有房产投资意向的人往往花费很多个周末去奔忙看房,最后却往往一无所获。这浪费的不仅是时间和精力,还有机会成本。即使他们最后买下了房子,也常常由于缺乏长远规划、失去信心等原因,过早地抛售了那些原本可以升值几倍甚至几十倍的房产。

但是如果你请专业的人来做专业的事情,那么一切都会变得非常省心。比如在亚太集团,一个投资者可以轻松地利用我们的专业房产投资策略师的时间和知识,让策略师去为你寻找合适的投资房产、制定合理的投资计划,再为你组建一支优秀的投资团队,最终成功地帮助你建立起4-10套房产的投资组合。

澳洲亚太集团 投资澳洲房产

让我们把时间跳回到我刚才提到的1998年。

 在那一年,我在短短的12个月之内建立起了包含7套房产的投资组合。这些房产在过去的20年间都实现了巨大的资本增值,其中的几套我直到今天还仍然持有。但如果仅仅靠自己单打独斗,我根本不可能取得这样的成绩。

 我要把这一切都归功于我当时的投资导师。他本人就是一位成功的投资家,他不但启发、指导了我,还为我建立起了一支极富经验的专业团队,让我拥有了可以帮我争取到理想额度的贷款经理、会亲自到我家里来帮我完成过户手续的律师、还有自己就从地产投资中获益丰厚的优秀会计师。

 正是因为利用了我的导师和各位专业人士的时间、以及他们在过去数十年中积累的专业知识与实战经验,才让我在1998年那一年内就快速地购买并持有了7套投资房产。

很多亚太集团的投资策略师自己就是拥有数百万级别投资房产的成功投资者,当你利用他们的知识与时间作为杠杆时,你可能只需要花费一次咨询的时间,就可以轻松地“撬动”房产投资路上的所有障碍,把你宝贵的时间更多地花在提高收入、享受生活上。

澳洲亚太集团 投资澳洲房产

除了可以运用杠杆来实现资本“翻倍式”增长之外,澳洲的房产还有着一些其他国家所不具有的独家优势,使得它们更加适宜投资。

澳洲房产的优势之一:有完善可靠的市场记录

作为一个老牌发达国家,澳大利亚对于房地产的记录极为详尽丰富,可谓应有尽有。

在澳洲的房产市场上,大到区域均价、小到地皮交易,桩桩件件都有着100年以上的政府记录、以及40-45年以内的电脑数据。

澳洲房产的优势之二:价格增长极为稳健

澳洲有着极为稳定的经济环境,因此也带来了投资澳洲房产的人们带来了极为稳健的房价增幅。

根据国际清算银行(BIS)的统计数据,在过去的50年之间,全世界只有7个经济体能够做到房价平均每年增长8%-10%,澳大利亚正是其中之一。

澳洲房产的优势之三:具有长期的稀缺性

澳洲虽然有769万平方公里的广袤国土面积,但其中的绝大部分土地都不适宜人类居住,2,500万的人口中的绝大部分都居住在5个沿海的主要首府城市。

大都会城市的土地资源是非常有限的,而自然增长人口和国际移民让澳大利亚保持着人口增速最快的发达国家之一。因此,即使近年来的建设热潮可能让某些特定地区在短期内出现了过量供应,但从宏观的角度来看,数据显示,澳洲仍然长期面临着住宅供应不足的问题。

澳洲亚太集团 投资澳洲房产

澳洲房产的优势之四:稳定的租金收入

商业地产或许会因为经济不景气而空置,但不论何时,人们永远都需要一个遮风避雨的屋檐。

因此,澳洲快速增长的人口带来的是不断上涨的住房需求和不断增加的租客数量。这样稳定的租金将成为你的被动收入(不需要劳动就可以获得的收入),这部分收入可以帮助你偿还掉大部分甚至全部的贷款,并且会随着时间的推移和租金的上涨,带给你越来越多的回报。

澳洲房产的优势之五:国家文化及政府政策

澳洲是发达国家中房屋自有率最高的国家之一,这里的人们始终怀揣着“澳洲梦” — 拥有自己的住宅。也许正因如此,澳大利亚虽然仅有美国8%的人口,却同时有着相当于美国的四分之一的庞大住宅房产市场。

澳洲的政府也非常鼓励房产投资,是世界上极少数实行负扣税的国家之一,可以让房产投资者获得税务减免,也就更容易获得健康的现金流。

澳洲房产的优势之六:易于使用杠杆,风险相对较低

因为上述的四点优势:记录可靠、涨势稳定、长期稀缺、有着国家文化和政府政策支持,澳洲的银行非常愿意为住宅房产借贷,即使在现在收紧贷款的环境下,银行也仍然愿意给出高达房价80%的借贷额度。这说明了银行对于澳洲住宅房产的信心,也让投资变得更加容易。

另一方面,与股票或者生意这些可能会让你“血本无归”的投资手段相比,在房产投资中,只要长期持有,你肯定不会亏本,这也是我认为投资澳洲房产风险相对较低的原因之一。

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我给房产投资者的一些建议

  • 不要根据媒体做决定

世界上最成功的投资大师之一,吉姆·罗杰斯(Jim Rogers)曾经说过:“当媒体的观点一边倒的时候,你应该冷静地站到他们的对面去。”

对媒体来说,最重要的往往是吸引眼球,而非报道真相。不管媒体把市场说得多么可怕、或多么糟糕,永远记住一点:媒体永远不会对你的投资结果负责,也从来没有人通过看报纸实现了财富自由。

  • 拥有自己的导师和团队

在生活中,我们学绘画、学乐器、学运动,都会需要一个老师;投资也是同理,你需要一个更有经验的导师来启发你、鼓励你、帮你做好规划,这样才能事半功倍。

你还需要一支专业的团队来帮你执行规划,这支团队里应该包括贷款经纪人、会计师、过户律师、物业管理经理等 — 只有这样,你才能真正走上成功的投资之路。

  • 第一套房可以rentvesting

人们在年轻时,往往并没有做好进入地产市场的准备。你可能手头紧张、事业还未稳定、也不知道自己将来最想住在哪里,但你不应该白白错过本可以用来积累财富的机会。

年轻人的第一套房产可以考虑rentvesting,就是购买一套投资房产而自己租住在别处,一方面保持可进可退的灵活性,另一方面享受投资房带来的租金收入和资本增值。

 

澳洲亚太集团成立的12年以来,已经帮助成千上万名澳洲人成功地建立起了属于自己的房产投资组合,使得他们能够不断积累财富,走向更有自信的未来。

通过有效的房产投资组合,将财富带进千家万户,这是我们始终不渝的初心,也是我们坚定崇高的使命。

 

——周华

2018年10月25日

 

澳洲亚太集团CEO周华先生经常在全澳各地举行投资讲座,致力于帮助更多的投资者树立正确的投资理念,并创建属于自己的房产投资组合。

今天就预约一次澳洲亚太集团的免费投资讲座吧!

一次性破除3大迷思,告诉你一个墨尔本CBD公寓市场的真相

一直以来,在澳洲房地产市场上,有太多的迷思不断围绕着墨尔本CBD公寓:市场价值供需关系发展潜力……为了这些问题,人们始终争论不休。

今天,我们就来一次性破除这三大迷思,用数据告诉你,墨尔本CBD公寓的市场表现和未来预期,究竟是怎样的。

 

迷思之一:

墨尔本公寓的市场价值究竟如何?

真相:

墨尔本有全澳增值幅度最大、相对可负担性最好的公寓

1.1 全澳增值幅度最高的公寓

 在截至2018年6月的过去12个月中,墨尔本的公寓表现出了全澳所有首府城市中最为强劲的年度增值幅度。尤其考虑到澳洲地产市场的大环境,在悉尼仅录得0.6%的微弱涨幅的同时,墨尔本房产表现出了6.3%的大幅增长,几乎可以说是“逆市而上”,令人印象深刻。

 全澳5个主要首府城市公寓年度增值幅度:

墨尔本房产

与此同时,墨尔本的公寓租金也展现出了同步的强势上涨,在同期内录得近4%的租金增长,相当于每周平均增加了$16的租金。

1.2 全澳可负担性最好的公寓

作为澳洲的第二大城市,墨尔本房产也有着与这一地位相匹配的价格。目前,墨尔本的住宅中位价是$720,433,仅次于悉尼,居于全澳第二的高位。

但是,与此同时,墨尔本CBD的公寓却可能是全澳主要首府城市中可负担性最好的房产 — 这,要从何说起呢?

为了说明这个问题,我们需要引入“别墅溢价指数”(House Premium。这一指数用来说明同一地区内,别墅中位价比公寓中位价高出的百分比。

全澳5个主要首府城市别墅溢价指数:
墨尔本房产

在全澳五个主要首府城市中,墨尔本的别墅溢价指数为49%,高于悉尼的44%,排名全澳第一。也就是说,在墨尔本,一栋市场中位价的别墅要比一套市场中位价的公寓整整贵出49%。所以,在全澳范围内,墨尔本的公寓比别墅便宜得最多;换言之,相对于同一城市的别墅买家,墨尔本的公寓买家负担房价时最为轻松

 

迷思之二:

墨尔本CBD公寓的供需关系究竟如何?

真相:

墨尔本人口持续增长,住宅供不应求

2.1 全澳人口增长最多的城市

在维州经济持续领跑全澳、大墨尔本区域过去一年内新增超过80,000个就业岗位的乐观环境下,州际和国际移民开始持续而大量地涌入墨尔本。这使得墨尔本在2017财年度中以新增125,000人的成绩超过悉尼,成为全澳人口增长最多的城市。

全澳5个主要首府城市2017财年度人口增长:

墨尔本房产

2.2 仅有1.6%的空置率

人口必然带来对住宅的需求。在大量新增人口涌入墨尔本的同时,不难想象,墨尔本房产的空置率必然极低。尽管市场上常常有对于“过量供应”的担忧,但实际上墨尔本的住宅空置率仅仅只有1.6%,低于悉尼,位列全澳空置率最低的城市之一。事实上,以如此低的空置率,墨尔本的住宅市场完全可以称得上是“供应不足”。

墨尔本房产

Ironfish亚太集团在墨尔本的项目Kings Domain的首个开放日,225组意向租客排队看房

根据Ironfish亚太集团物业管理团队2018年10月录得的最新数据,墨尔本CBD的住宅空置率更是仅有1.2%,堪称“一房难求”。值得引起注意的是,根据统计数据,在今后的一段时间内,墨尔本内城区的住宅供应量将急剧减少,这或许将进一步加剧目前供需之间的不平衡。

 

迷思之三:

墨尔本CBD公寓的发展潜力究竟如何?

真相:

城市宜居、基建加速、未来可期

 

3.1 全球领先的宜居城市

2018年度,在由权威智库—经济学人信息社(the Economist Intelligence Unit)公布的最新全球宜居城市报告中,墨尔本在医疗、文化、环境和教育等指标中均被评为令人满意的100%。在2018年度的全球宜居城市排行中,墨尔本以总分仅0.7分之差,排在维也纳之后,位居全球第二宜居城市。而在此之前,墨尔本已经创纪录地连续7年蝉联了该榜单的冠军。

3.2 城市基建新时代

不断增长的人口与经济给了墨尔本的基础设施建设一剂“强心针”,现在,整个墨尔本都处于一个基建新时代之中。这些大型基建设施为高效、快速地连通墨尔本CBD和城市周边各区域提供了巨大便利,将有效地刺激城市的经济发展,为未来的墨尔本铺好一条国际化的起跑线。斥资$110亿的墨尔本高速隧道将为墨尔本带来5个全新的地下车站,将墨尔本最繁忙的线路在地下打通,为墨尔本CBD和周边地区带来更大的运输能力和更多的便利。

墨尔本房产

位于墨尔本CBD的高速列车地下车站设计图(Image: Victoria State Government)

维州政府还斥资$23亿打造了65量次世代的高运载量列车,这些列车将在2019年中旬投入运营,为墨尔本市区的公共交通增加整整20%的运载能力。

墨尔本房产

墨尔本未来的高运载量列车模型(Image: kb.au)

造价$150亿的墨尔本机场火车线也已正式敲定,建成之后将为墨尔本CBD与机场之间提供无比便利的轨道链接,更能通过辐射线路激活墨尔本西部的公共交通。

 

结语

很多时候,市场上充斥的许许多多声音,往往出于各种各样的情绪,而非市场最真实的反馈。但专业的数据和理性的分析,永远拥有穿过这些声音、指引人们通向真相的能力。Ironfish亚太集团鼓励投资者充分利用我们的研究团队所提供的专业数据报告、以及我们的地产投资策略师所提供的专业意见,对市场形成科学、理性的判断,并最终建立起属于自己的房产投资组合,实现长线的资产增值。

 

亚太集团已经帮助成千上万名客户成功建立起房产投资组合,对于投资澳洲房产有着丰富的经验和独到的见解。

想投资澳洲房产?想了解更多关于墨尔本房产市场或其他城市住宅市场的信息?今天就订阅我们的邮件吧!

为了帮助全澳44,000名无家可归的年轻人,这些亚太人做了这件事……

当我们结束了一整天繁忙疲惫的工作或学习之后,往往最渴望的就是回到自己温馨的家中,倚靠在舒适的沙发上,和家人开怀谈笑。

然而,每个夜晚,在我们享受着“家”这个港湾带来的安心与放松的同时,全澳大利亚还有44,000多名年轻人,正面临着无家可归的凄楚境遇。

澳洲亚太集团

他们要么贫困潦倒露宿街头,要么靠朋友亲戚接济勉强度日,要么就是忍受着家人无休止的暴力和虐待。最令人心碎的是,在全澳所有无家可归的年轻人中,17%都是不足12岁的孩子

澳洲亚太集团

孩子和青年是我们最宝贵的未来,怎能忍心看他们过着颠沛流离,朝不保夕的生活?

为了帮助这些深陷困境的儿童与青年,2018年10月19日,Ironfish亚太集团悉尼总部如约参加了PIF基金会发起的募款活动 — Tour de PIF悉尼站慈善徒步行。

房产行业基金会PIF(Property Industry Foundation)成立于1996年,由房产和建筑行业的领袖企业自发成立,致力于通过慈善基金来为无家可归的澳洲年轻人创造安全的居住环境,并持续支持他们的教育、就业及健康成长。

澳洲亚太集团     澳洲亚太集团

Ironfish澳洲亚太集团是PIF基金会的国家级企业捐赠者,长期通过慈善捐款与参与活动等方式全力支持PIF基金会的发展。

这一次,26名亚太人来到了风景如画的Ku-ring-gai Chase国家公园,和GPT,Lend Lease,Fraser,Urbis和Knight Frank等众多房地产业同行一起,集体参加了一次富有挑战的15公里慈善徒步之旅,通过自己的努力,为无家可归的澳洲年轻人筹集善款、并唤起社会对这一弱势群体的关注。

澳洲亚太集团

平素优雅地穿着高跟鞋的亚太姑娘们,在这一天不由分说地换上了运动鞋,只为能走得更稳更远,为无家可归的澳洲年轻人筹集更多的善款、唤起更多的关注。

澳洲亚太集团

清晨6点钟,整个城市尚未醒来。在氤氲的薄雾中,亚太人已经整装待发,前往位于Winnererremy Bay的活动出发点,准备接受趣味与责任并存的慈善挑战。

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上午8点,随着主办方工作人员的一声令下,徒步正式开始。亚太集团的“小橙帽”们斗志昂扬,一马当先,成为了人群中最闪亮的星星。

澳洲亚太集团

随着我们的脚步不断向山顶进发,阴雨缠绵了两周的悉尼也开始渐渐放晴,向正在长途跋涉的亚太人们绽放出了久违的温柔晴空。

澳洲亚太集团

沿途有陡峭泥泞的山路、有荆棘丛生的树林,但更多的是亚太人一路的欢歌笑语;是登上顶峰时的秀丽景色;是团队齐心协力、共襄慈善的精诚合作。

澳洲亚太集团

澳洲亚太集团澳洲亚太集团

上午11:13分,出发后的3小时13分钟,第一批亚太“小橙帽”在掌声与喝彩中率先通过了终点线,达成了15公里的徒步旅程。

在接下来的1个小时内,其他团队成员也陆续通过终点线,成功地完成了对自己的挑战,也践行了支持慈善事业的美好初衷。

澳洲亚太集团

本次PIF慈善活动共筹得善款$123,523,其中亚太集团悉尼总部和中国分公司筹得线上捐款$10,297.25及线下捐款$1,500,共计$11,797.25,在所有参与企业中排行团队第三名。

澳洲亚太集团

这些善款将被用来为无家可归的澳洲年轻人创造安全的住宿环境、为他们提供教育和就业方面的支持,给这些不幸的儿童与青年一个更为公平的起跑线,切实地改变他们的人生 — 帮助年轻人,就是帮助我们自己的未来。

15公里的徒步行圆满结束了,但在助力慈善事业、履行社会责任的这条路上,亚太人将一直、一直坚定不渝地走下去。

澳洲亚太集团

如果你也想和这些这些亚太人一样,用实际行动来帮助无家可归的澳洲年轻人,那么欢迎点击了解更多关于PIF基金会的信息;或者将这篇文章分享出去,让更多人了解这项慈善事业。

 善款不论多少,都是一份爱心;力量不论大小,都是一股暖流。助力公益,澳洲亚太集团始终在行动。

一个房产项目到底要经过多少道考验,才能获得亚太集团的认可?

在过去的12年中,亚太集团帮助上千名澳洲人建立起了属于自己的房产投资组合,并帮助他们积累了可观的财富。

在这个过程中,亚太集团向投资者所提供的,全部都是亚太集团认可的房产项目(Ironfish Approved Projects)

一件非常显而易见的事情是:房产投资的过程中,挑选房产项目是最重要的环节。只有买对了正确的城市、正确的区域、正确的房子,投资才会事半功倍,效果拔群。

为了让每一个房产投资者买到的都是我们坚信的“潜力股”,亚太集团通过层层筛选,拒绝了许许多多房产项目,只留下其中少数最为精华、最为优秀的项目 —

这些就是我们引以为傲的:亚太集团认可的房产项目

投资澳洲房产

那么,问题来了:

什么样的房产项目才能获得亚太集团的认可呢?

答案是:

只有那些至少能通过我们21道考验的房产项目,才能最终获得亚太集团的认可。

 

在亚太集团,我们拥有一支经验丰富、资历深厚的专业地产研究团队

我们的研究团队有着对澳洲地产市场的深刻理解和敏锐嗅觉,用科学方法监测并分析海量市场数据,再将分析结果与我们十余年的地产行业经验相结合,经过21道严格的考验,最终甄选出亚太集团认可的房地产项目 — 可谓大浪淘沙、千锤百炼。

投资澳洲房产

今天,就让我们带领大家一起走进亚太集团的研究团队,近距离“围观”我们的日常工作,看看每一个亚太集团认可的房产项目,究竟要通过怎样的21道考验,才能最终被呈现给投资者。

 

一、哪里会是表现优于全国市场平均水平的次级市场?

从宏观角度着眼,科学地研究观察市场基本面,通过各种市场数据和政府规划来选择正确的城市和区域(次级市场),是开启成功房产投资的第一步。在这一步,我们主要考察的是:

 1. 这个次级市场的价值是否被低估了?

 2. 这个次级市场是否供应不足

 3. 这个次级市场的可负担性如何?

 4. 这里有哪些规划中的基础建设设施,会让哪类人群受益?

 5. 这里的就业岗位增长强劲吗?

 6. 有没有会影响这个次级市场的大范围人口迁徙

 7. 这里的人口预计会大幅增长吗?

 

二、哪个项目在这一次级市场中更容易脱颖而出?

并不是所有同处一个次级市场的房产项目都会有一样的增值空间,有时一街之隔的两个项目也会相差千里。我们通过追踪开发商的过往历史和市场表现,来锁定同一区域内最为优秀的项目。在这一步,我们主要考察的是:

8. 项目开发商是知名品牌吗?口碑好吗?

9. 开发商过去交付的项目质量如何?是否都兑现了承诺?

10. 开发商是否能通过我们的“户型图测试”

投资澳洲房产

三、项目背后的深层属性:

在找到一个口碑好、可信赖的开发商之后,我们还要进一步对房产项目做出详细的尽职调查,挖掘出项目背后的每一个普通投资者不易知晓的属性。在这一步,我们主要考察的是:

11. 项目开发的出资方是谁?资金是否有保障?

12. 项目的建造方是谁?是否富有经验、受到业界认可和喜爱?

13. 项目的定价合理吗?会不会太贵?会不会太便宜?(过于廉价的项目往往有潜在的问题)

14. 项目有没有涉及其他中介?如果有的话,他们会像我们一样值得信赖吗?

投资澳洲房产

四、其他我们会考虑的项目属性:

 在经过上述的这些考验之后,我们已经大致确定了一个项目是否有资格成为亚太集团认可的房产项目,但细节往往最为重要,因此,我们还会进一步细致化地考察项目。在这一步,我们主要考察的是:

15. 项目的可负担性如何?性价比如何?

16. 项目的景观是怎样的?

17. 项目内含的装潢和家电都有哪些?

18. 该项目的条款合同是否有利于我们的投资者?

19. 项目周边有哪些公共交通

20. 项目周边有哪些教育、医疗、休闲等生活便利设施

21. 项目所在区域的生活方式是怎样的?

……

 

在至少通过这21道考验之后,一个亚太集团认可的房产项目终于诞生了。

投资澳洲房产

 

整个房产选择的过程涉及许许多多的数据研究、背景调查、团队讨论、甚至实地考察,需要付出大量的时间和精力。

但是,在过去的12年间,对于每一套房产,我们都始终坚守着这样严格得近乎苛刻的选择标准和流程。

因为唯有这样,我们才能信心满满地说出:

我们知道,亚太集团的投资者将会为长期持有这些优质房产而感到自豪。

 

投资澳洲房产

想知道全澳都有哪些房产项目经过了我们的21道考验吗?

今天就预约一次免费咨询,看看我们精心甄选的全澳亚太集团认可房产项目的名录吧!

亚太集团,助力您投资澳洲房产之路!

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