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墨尔本的这个地方,凭什么被评为全世界最宜居的区?

但凡对澳洲有所了解的人,一定都听说过墨尔本“世界最宜居城市”的称号。

根据经济学人智库(Economist Intelligence Unit)每年公布的“世界宜居城市排行榜”,在2011年-2017年,墨尔本连续整整7年被评为“全世界最宜居的城市”。

直到2018年,墨尔本才以微弱的差距惜败维也纳——但即便如此,墨尔本在这一榜单上也仍然傲居全球第二,大幅领先东京、伦敦、纽约等一系列全球大都会。

不过,尽管墨尔本有着如此“辉煌”的战绩,但经验告诉我们,居住在一个城市中,最重要的还是你所在的那个“区”(suburb)。尤其在澳洲,即使身处同一个城市,不同的suburb往往有着天差地别的生活方式和居民人口。

那么,有没有全世界最宜居城区的排行榜呢?

还真有。

近日,知名的英国研究机构The Future Laboratory通过综合研究指出,到2025年时,位于墨尔本的YarraBend将成为全世界最宜居的区。

一时之间,UrbanIndesignLive 等媒体争相报道。

这份研究着重于考察“定义未来生活方式的城市规划”,综合衡量一个区域的教育、基建、犯罪率、可持续发展水平、绿地空间、居民健康、创新水准、文化底蕴……等等,在全面考量了以上所有这些因素后,这家英国研究机构认为,YarraBend将成为全球最宜居的区。

没听说过YarraBend?

YarranBend是一块坐落在墨尔本Alphington地区的罕见大型规划(master-planned)社区,距墨尔本仅有6.5公里,社区占地高达16.5万平方米。

不过,这个“名不见经传”的地方,到底凭什么被评为是全世界最宜居的区?

墨尔本房产投资 墨尔本最宜居的区

教育

YarraBend地处墨尔本教育精华圈的中心位置,从这里出发,15分钟车程之内即可以抵达4所墨尔本排名前20名的私立高中、全澳排名第一的墨尔本大学以及著名的RMIT皇家墨尔本理工大学。

此外,这里还是两所正在进行全面升级的公立学校的学区:正在斥资1400万修建新教室与赛级体育馆的Alphington小学,以及正在斥资500万修建运动厅、艺术中心、篮球场等设施的Thornbury高中。

人口

根据澳大利亚统计局的数据,整个大墨尔本地区的中位家庭周收入为$1,542,而YarraBend所在的Alphington则为$2,123,也就是说,这里的居民比墨尔本整体水平要富裕38%。

绿地空间

YarraBend本就是一个被绿荫走廊所环绕的区域,它的周围有多达8个高尔夫球场,放眼望去,满眼绿意。而YarraBend社区内部,未来还将建起三个绿地公园,供居民亲近自然,休憩放松。

全世界最宜居的区 墨尔本房产投资

住房可负担性

YarraBend与墨尔本著名的成熟富人区Kew仅有一墙之隔,但和Kew对比起来,却有着极为出众的住房可负担性。

根据CoerLogic的最新数据,Kew的别墅中位价为$1,918,439,公寓中位价为$727,560;而YarraBend所在的Alphington,别墅中位价为$1,532,312,公寓中位价为$626,648,分别比Kew低20%和14%。

在这一中位价格中,尤为值得一提的是,这里的公寓与别墅的差价所反映出的公寓的可负担性:公寓中位价仅仅只有别墅中位价的41%,也就是说,买一栋别墅的价钱,可以买2.5套公寓——这标志着该城区的公寓拥有着尤为突出的可负担性和增值潜力。

优秀的学校、富裕的居民、大片的绿地、及相对出色的可负担性,让YarraBend已然拥有了成为一个好区的基础,但仅仅有这些,显然还不够成为全世界最宜居的区——那么,YarraBend到底还有哪些神奇之处呢?

世界级的未来式社区

YarraBend的规划者显然早在画下草图之前,就定下了跻身世界顶尖社区的目标。YarraBend与其说是一个住宅区,不如说是一个成熟、现代、考虑周到的迷你城市,这里处处都体现着面向未来的设计理念。

所有YarraBend的社区居民都拥有“掌上管家”——社区的智能APP,用来了解社区最新动态、并预定社区活动或者各种功能中心。

商务/休闲中心

社区内部有一座三层楼的独立建筑The Hub,这是社区居民共享的配套设施中心,其中设有酒店式大堂、私人餐厅、私享影院,以及设施完备的商务中心,可供居民在这里办公及举行商务会议。

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健康中心

YarraBend的居民可以拥有兼具户内禅意泳池、室内25米标准加热泳池、世界级的云系统健身设备、带有VR教练系统的瑜伽房和健身教室,以及按摩房等等。

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购物/美食中心

YarraBend内部将拥有一个复合型的购物中心,包含超市、精品零售、医疗中心、托儿设施及社区中心等等。

此外,社区里还将拥有自己的“美食一条街”,云集各色精品餐厅和咖啡店,体现墨尔本餐饮文化的精粹。

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亚太观点

在拥有诸如地段便利、优秀学区、秀美环境等等常规“好区”的各种特质之外,YarraBend还为居民做出了综合周到的生活设施规划及超越时代的智能生活设计——难怪被评为“全世界最宜居的区”。

亚太集团房产总监William Mitchell表示:“这一区域对于那些繁忙的都市人士的吸引力是显而易见的。购物、餐饮、健身、办公——一切都集成在了社区内部,而且所有的设计都将充分适应未来时代的需求。”

“在如此靠近市中心的地方,这样规模的大型规划社区是极为罕见的。开发商Glenvill’s是享有盛誉的品质级开发商,素来以交付高质量项目而闻名于业界。因此,我们对这个社区的未来充满了信心。”

这一划时代的社区预计将于2025年落成,点击这里,了解更多位于“全世界最宜居的区”的投资机会。

澳洲房产行业启示录:亚太集团13年来的挑战、教训、成就与机遇


这个七月,是亚太集团13岁的生日。

13年前,也就是2006年的7月1日,我、Susanne、Grant、Lanny以及Linda等12个人一起,在悉尼创建了亚太集团。

当时,悉尼和墨尔本的房产市场正处于下滑周期,人们纷纷失去了对于房产投资的信心,而我们却怀着一个远大的愿景——建立一家与众不同的房产投资公司。

我们要建立的这家公司,不同之处在于:

  • 我们要对我们的投资者负起责任,绝不能仅仅只是卖给他们一套房子,而是要长期专业地服务他们。
  • 我们要能吸引和留住那些我们看重的人才——那些已经获得了一定的事业成功、并且对于房产投资和客户服务充满热情的人。

这就是亚太集团成立的初心。

2006年,12个创始人的合影

也正是由于这样的初心,为了更好地服务投资者,我们决定在全澳各城市开设分公司。最初,其他人都不看好这个决定,因为当时悉尼房产市场处于颓势,很多从业人员都在缩减或改行。但我们的最初定位就是在全澳范围内为投资者提供服务, 且当悉尼、墨尔本慢下来以后,布里斯本和黄金海岸房价大涨;在悉尼、墨尔本房价略微回落的2003-2006年,珀斯和阿德莱德的房价都实现了翻倍。我们知道,我们应该带领我们的客户在全澳布局,但又深知如果没有我们搭建起的桥梁, 没有信任的关系,投资者是不会自己到外省去买投资房的。

于是我们在悉尼之外又开设了两家分公司,开始在全澳布局。2006年8月8日,我们与Ellen Bian合作创立了亚太集团墨尔本分公司,2006年9月1日,我们又与Damon Nagel合作开设了亚太集团阿德莱德分公司。

一时之间,我们拥有了三家分公司,销售额在12个月内从2,000万澳元上升到1.48亿——我们就这样启航了。

2019年,亚太曼谷年会领导层合影

一转眼, 2006年一起剪彩的12个人,如今仅剩5人还留在公司,除了我之外,还有公司的另外两位联合创始人, 集团的首席运营官Susanne Anderson和执行董事Grant Ryan、 Ironfish铁鱼中国总裁 Lanny Xu和悉尼Burwood分公司董事总经理Linda Lu。但另一方面,如今的亚太已成长为拥有20多家子公司、数百名员工、横跨中澳两国的知名房产投资服务品牌。

13年后,回首这些年一路走来的风风雨雨,我将感悟总结为了四个方面:挑战、教训、成就和机遇,并与大家分享。

挑战:

13年来,我们遇到了数不胜数的挑战,其中最主要的挑战集中在以下六个方面。

挑战1:怎样才能更好地服务客户?

我们持房产中介执照运营,所以严格意义上来说,开发商才是我们的客户——这也正是市面上许多其他中介所做的:他们按照开发商或卖方的利益最大化行事,尽量把房产卖个高价,就算完成任务。

但我们有所不同,我们想更好地服务我们的投资者,把他们放在首位。自从2006年起,我就开始提倡这个“价值链”理论:

对于亚太来说,当我们把投资者放在价值链的首位,全心全意地为他们的利益着想和服务时,他们就会持续和我们投资、而且把家人朋友都介绍给我们;而这样,我们就拥有更多的客户,也就能更高限度地去筛选出精品项目,并带领投资者锁定更多的投资机会,这则会为我们的开发商及其他合作伙伴带去更多价值;当我们的合作伙伴感受到我们所带来的价值时,我们的企业自然会发展壮大,而我们的员工也能拥有更好的平台、更好的事业、更幸福的生活。

带着这种理念,我们始终“身兼两职” —— 一面要作为开发商的代理,按照承诺做出销售业绩,另一面则要作为买家的代表,尽量为他们选择最好的项目、协商最好的价格,确保他们的投资物有所值,并为他们创造好的客户体验。

也正是出于这种信念,我们不得不面对另一份挑战:结束与一些开发商的合作伙伴关系。

由于我们始终想为投资者找到尽可能最好的项目,因此,有时尽管我们已经和一些开发商建立起了长期稳固良好的合作伙伴,但当我们找到了更优质的品牌和项目时,为了我们的投资客户,为了初心,我们不得不离开这些曾经的伙伴。

当你与一家企业建立起长期的友谊时,说再见就会变得非常不容易。但为了投资者的利益,这是我们愿意面对、也愿意克服的挑战。

挑战2:怎样管理人才?

怎样留住人才

房产行业的入行门槛相对较低,销售人才流动性很大。新人来了又走,“老鸟”又总是这山望着那山高。

尽管相对许多同行,我们已经留住了更多的人才,特别是我们行政人才流动性很小,但仍然还是面临着一些销售人员只工作了很短一段时间就为了表面的短期利益而离开的问题。怎样才能吸引并留住更多的销售人才,这是我们目前仍面临的挑战。当然,我们正在动脑筋去克服这个挑战,把亚太集团真正打造成一个非常能吸引和留住超一类人才的平台。

是扩充人才还是维持现金流?

澳洲的人力资源是极为昂贵的,如今我们有数百名员工,在市场挑战的情况下我们仍决定既不裁员,还要在创新方面投入,这对企业的现金流来说是个挑战。

房产行业由于开发项目事需要2-3年的周期,现金流上面往往“饥一顿饱一顿”。在不断变化的市场背景下,一方面,我们需要不断招聘更多人才、扩大再生产,来兑现我们对于投资者与合作伙伴的承诺并为公司的下一阶段发展做准备;另一方面,也同时需要维持能够让企业健康运转的现金流,来度过各种各样的状况。毕竟,亚太集团走到今天来既没有融资,也没有向银行借贷。

对于企业家来说,到底怎样在“进一步扩大企业规模”和“保证充裕的现金流”这两者之间找到平衡,是一项艰难而持续的挑战。

怎样凝聚团队

每个人都有不同的性格,管理一家公司,把不同性格的人凝聚成一支强大的团队,是一桩极富技术性的难题。

另外,如今的亚太有许多的分公司,和许多的管理层,尽管大家的价值取向一致,但要想把众多的人才聚在一起往一个方向走,就必须创造一个极具包容性的文化,大家既能保持自我,又能和睦相处。我们每位领导者都必须要不断提高自己的领导力和管理能力,才能时刻把控住企业发展的正确轨道,保证把公司做强做大、做长久。对于我个人来说,我确实感到了需要不断成长的压力。

挑战3:怎样应对金融信贷体系?

估值

由于亚太集团同时在5个不同的房产市场运作,而这5个市场的升值周期又不同,这就意味着在任何时候,银行所给出的估值也不尽相同。作为房产从业人士,我们知道银行估值并不代表房产的真正价值——当你把房产放在市场上时,别人愿意为此付的钱才是其真正的价值;但是,我们也不得不承认,银行估值在整个投资过程中扮演着非常重要的角色,它能维系投资者的信心,也能帮助投资者更顺利地完成房产交付。

正因如此,在过去的十三年中,我们始终尽力提醒投资者在购买房产时能留有一些资金上的余地,以备可能的保守估值。估值低并不等于你买贵了,它只说明银行在这个时候这个地点比较保守;而且从长远角度来看,特别是如果你能顺利交房,估值低也不一定是坏事,因为它代表着你借的钱更少了。

借贷政策

这些年间,不断变化的借贷政策,常常为我们以及我们的投资者们带来挑战。

比如说,几年之前,银行决定停止对海外买家的贷款,而当时,尽管我们的多数客户是澳洲本地人,但我们手上有价值16亿澳元的海外买家合约,他们即将在之后的两三年内逐步进入交房阶段。因此,我们必须投入大量的资源来为我们的买家提供支持服务,帮助他们找到其他解决方案。

这条政策击垮了一家又一家的房产公司,但铁鱼中国坚持为我们的客户提供服务。我们不但在渡过难关时大大提升了自身的服务水平和范围,还为买家开拓出了一套可持续的贷款解决方案。

挑战4:怎样平衡眼前与未来?

我们始终铭记,我们最初的理想是打造一家国际性的公司,为更多的人提供优秀的房产投资服务;多年来,我们也始终在向着这个方向前进。

但有时候,平衡眼下与未来,是一件不太容易的事——如果你只一心想着未来,不看脚下的实际情况,那企业自然坚持不了很久;但如果你把全部精力都投入到眼下的事务,而不去抬眼远眺自己的愿景,那企业则会失去前进的方向。

挑战5:行业竞争

房产行业是一个门槛很低的行业,在这个领域里,每天都有新公司出现。哪怕只是个夫妻店或几个人刚刚开起的小公司,能否做成或长期存在都还不知道,可在社交媒体上发条广告或写篇文章,大家一看也以为是一家很成功的企业。在自媒体和“假新闻”时代,如何能有效恰当地宣传自己,让客户看清谁能更好地帮助他们投资成功,也是我们面临的挑战。

挑战6:怎样长期维护员工与投资者的信心

房产是一项长线投资,在这趟十年乃至二十年的旅途中,我们需要让大家始终保持信念——不仅仅是投资者,也包括我们自己的员工。

不同城市、不同市场周期、不同房产类型——在任何一段时间里,难免会有些项目暂时表现得不尽如人意,这就会影响到人们的信心。对我们来说,不断维护客户对于房产的信心,无疑是一项挑战。我们目前能做的,就是提供更优质的服务、持续的投资教育、启迪、市场信息和其他支持服务。

房产投资是一项长线投资,澳洲各大首府城市周期不同,因而升值的节奏也不同。房产在一段时间不涨,不代表它永远不涨——要知道,真正的大涨到来之前,没有人能提前预告。所以,我们要不断地提醒我们的投资者与员工:我们正在路上。

教训:

在这条充满挑战的路上,我们成功克服了许许多多的艰难险阻,也同时学到了许多宝贵的经验教训。

教训1:欲速则不达

在过去的13年间,曾经有过几次,我们扩张得太快,把重心偏离了主业,或是选错了人,导致结果不尽人意。

教训2:悉尼上一波大涨的遗憾

在悉尼市场上一波上涨行情之前,我们就带领许多投资者投资了悉尼。不过,事后再来看的话,我们当时应该鼓励更多的外省投资者多投一些悉尼房产。尽管悉尼房价高一些,但这波大涨无疑能够鼓舞他们的信心,也能给他们更多资本来进一步扩大投资组合。

教训3:我们应该更早开始

这些年来,我们有幸与全澳最顶尖的开发商进行长期合作,并对此充满感恩;不过另一方面,我们也遗憾没有更早些开始自己的开发业务。

当我们在市面上看不到符合亚太标准的住宅作品时,或者亚太研究团队看好的区域内没有理想的住宅项目时,我们自己的开发业务就可以去积极主动地填补这样的市场空白。

如今,我们已经有了非常成熟的开发团队。我们的第一个亚太旗下开发品牌Starfish Developments海星开发集团始于8年前的南澳,由Damon Nagel创建。现在,我们在澳洲几乎各大城市都有自己的开发公司和一系列独资或合资开发项目。

海星开发集团的大型社区规划项目

成就:

从悉尼一间名不见经传的小公司,到今天横跨中澳两国的房产行业领军企业,我深深为亚太所取得的成就感到自豪。

成就1:规模

在这个行业里,亚太是极少数发展为全国性规模的房产公司之一(而且是唯一一家在5大首府城市都有分公司的房产集团)——不仅仅在澳洲,也同样在中国。与此同时,我们的业务还发展到物业管理服务、信贷服务和房产开发等,更好更全面地为我们的投资者提供多样化、一站式的服务。

成就2:团队

一般来说,房产行业是一个人才流动性极强的行业,但我们却成功地留住了许许多多的人才,这很大程度上要归结于我们以客户为中心、以人为本、上不设限的强大企业文化。不论加入哪一家分公司,你感觉到的都是温暖励志的亚太文化。一路走来,我已记不清多少次因为亚太人的高素质而受到别人的称赞。

亚太集团部分员工在2019曼谷年会上合影

与此同时,我们还培养和凝聚了一支澳洲房产行业中顶尖的领导团队:我们共享远大的抱负,也共享同样价值观——永远做正确的事、做能代表投资者和合作伙伴最高利益的事。一支仅仅维系于商业利益之上的商业合伙关系是走不长远的,只有那些共享同样价值观的商业合伙关系才能历久弥坚。

成就3:美誉

让我最骄傲的成就之一,莫过于亚太集团今天在房产业界的品牌美誉。

在行业里,亚太有着出了名的对于品质的狂热追求,而我们则深深以此为傲。我们经常帮助开发商修改户型图,帮助创造更适合居住的房产,给投资者带来更大收益和更好的体验。我们不仅直接介入了数以百亿澳元的的房产,最重要的是,我们在日复一日地让这个行业变得更好。

今日的亚太集团,以一家与客户建立长远关系的公司而闻名,而不是那种只卖给你一套房子就完事的公司。当我们站在客户面前时,我们谈的不是一次房产交易,而是一份终身的伙伴关系。

这些年,当信贷收紧造成许多投资者交房困难时,许多人得以直观体验到我们的不同之处。有些公司避而远之,有些公司甚至关门大吉,而我们则选择投入大量人力物力,手把手地帮助我们的投资者交付房产,锁定投资机会,克服困难。

未来的机遇:

十三年转眼而过,如今的我们,考虑得更多的是下一个十年、二十年,怎样将亚太带上一个全新的高度。

机遇1:科技

科技在让一切都飞速地改变。人工智能、区块链等等技术都将为房产行业带来深刻的影响。在我看来,它们将带来足以撼动整个行业的变革,而对于亚太来说,这则是一个绝佳的踏上行业最前沿的机遇。

机遇2:信贷

虽然现在的信贷环境仍然相对略有改善,但仍然较几年以前紧很多,以至于某些投资者会有交房挑战,有些新投资者入市难。这对于我们来说就是的机遇——正如马云所说,机会就在抱怨最多的地方。

机遇3:服务

我们未来最大的机遇,蕴藏在服务之中。亚太集团正在向房产服务型公司转型的过程中,未来的我们,必将在服务投资者的过程中不断开拓全新的领域。而整个亚太,都对这样的未来感到无比地激动与期待。

提到房产行业,人们往往有一种“贪婪”“势利”的刻板印象,而我们希望用自己在行业里的领导地位去影响和改善这一印象,创造出一个更加真诚、亲切、友善的服务型平台,使地产行业变得更好。

我们目前已经帮助了数以万计的客户走上投资之旅,我们的下一个目标,是帮助100,000个家庭。

我把过去的13年视作我们的学习期——我们出生、存活、初步成长。接下来,13岁的我们将进入“青春期”,带着一路的教训、经验与成就,去抓住更多更好的机遇。我们会更加成熟、稳健和成功,并最终为我们的社区带来更好的服务,给社会带来更多的价值,把亚太集团做成一家有资格在社会长期生存、永续经营、令每一位亚太人无比自豪的伟大企业!

周华是亚太集团的创始人兼CEO,他帮助众多澳大利亚和中国的投资者建立起了强大的房产投资组合,旨在为投资者带来长期的财富健康。周华向成千上万的听众发表了关于打破思维局限、改变观念的演讲,帮助人们实现自己的生活、职业和财务目标。

他定期在全澳五大首府城市展开巡回演讲,如果您想参与一次改变人生的演讲,请点击这里查阅亚太近期活动详情。

为什么布里斯班的联排别墅即将“消失”?

联排别墅(Townhouse)在如今的澳洲住宅市场中扮演着非常重要的一环。不论是生活方式、居住空间还是价格,联排别墅都提供了一个位于别墅(house)与公寓(apartment)之间的完美中间点,受到许多白领人士与年轻家庭的青睐。

然而,在如今布里斯班的内城区,联排别墅这种住宅形式却备受“排挤”,甚至即将“消失”,这到底是为什么?

保护布里斯班的后院

素有“阳光之州”美称的昆士兰,是全澳气候最为温暖灿烂的地区。

坐落在这片土地上的传统布里斯班别墅,有着非常典型的热带地区民宅特色——宽广葱绿的后院、清爽的木质结构、人字形的挑高屋顶、以及充满风情的户外檐廊。

在布里斯班的低密度居民区,放眼望去,家家户户都住在这样风格一致的别墅中,是让市民们深深眷恋的一道独特风景。

但另一方面,随着昆士兰人口的不断增加、以及新一代生活方式的逐渐更迭,许多开发商看到了联排别墅的商机,开始在这些低密度住宅区收购并拆掉原有房屋,转而开发为紧凑型的联排别墅。

一时之间,大量与周边住宅风格大相径庭的联排别墅如雨后春笋般出现在了布里斯班的传统低密度住宅区里,这惹恼了布里斯班市民,甚至让他们发起了“保护布里斯班的后院 (protect the Brisbane backyard) ”的在线请愿,并收到了十万多人的声援。

政策的漏洞

对澳洲房产规划政策有所了解的人可能会感到奇怪:一般来说,低密度住宅区是不允许大量建造联排别墅这样中高密度的住宅的,布里斯班为什么会出现这样的情况?

这是因为布里斯班市政府的一个政策漏洞。

事实上,早在2014年,针对低密度居民区联排别墅过多的问题,布里斯班市政府就已经颁布过相应的限制性法规,却又在这项禁令中留了一个“后门”:

根据2014版布里斯班市政规划,低密度居民区不得开发联排别墅——除非开发商拥有3,000平米以上的地块。

在这样的政策之下,开发商只要买下连在一起的三四户民宅,就轻松拥有了一块3,000平米以上的地块,可以用来继续开发联排别墅了。

布里斯班市政府规划主席Matthew Bourke表示:“我们越来越多地看到数个地块被合并在一起来凑够3,000平米的要求,也就看到了越来越多的中高密度开发项目出现在那些传统上只有一至两层的别墅的居民区。”

现在,布里斯班市政府即将颁布修正案,彻底移除这一原有的“漏洞”。这一提案目前已经得到了州政府的首肯,即将从7月29日开始进入为期20个工作日的征集公众意见阶段,且基本可以肯定该提案将顺利通过这一阶段。

一旦该修正案得到正式颁布,则布里斯班市政府内的所有低密度住宅区都将不得再开发联排别墅。

布里斯班市长Adrian Schrinner 发言表示:“布里斯班在不断地成长,但是市政府致力于保持居民区的纯正特色,并确保新的开发项目与周围的环境相符合。”

亚太观点

对于联排别墅来说,当身处正确的区域时,它们仍然是当今澳洲住宅市场上极为重要的一种房产类型。事实上,即使是在布里斯班颁布“史上最严”限制联排别墅禁令的今天,市政府对于那些位于中密度区域的联排别墅项目,仍然持大力鼓励的态度。

亚太集团房产总监William Mitchell指出:“在过去十年间,市场对于联排别墅的需求出现了极为显著的上涨。联排别墅靠近城市的功能中心,填补了公寓区与别墅区之前的空隙,很好地服务了当地的社区与居民。”

他还说:“现在的这项政策提案,将为布里斯班带来非常积极的变化,因为这代表着联排别墅将被规划至真正适合它们的城区。而另一方面,这项提案将为市场带来的另一个影响,则是布里斯班的联排别墅供应量将显著下降。”

在布里斯班房产市场被各方权威分析人士看好的今天,亚太集团研究团队将持续监测这一明星市场的最新供需数据、基建进展,以及重大政策动态,并及时为您带来最新市场分析及展望。

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澳洲80后华人小哥的逆袭人生!他送过报纸、做过帮厨、却在30多岁拥有了10几套投资房,还成为了全公司最年轻的董事总经理?!

去年,亚太集团墨尔本CBD分公司的董事总经理Jimmy Yan带着家人迁入了位于墨尔本知名富人区Toorak的全新别墅。除了这栋自住房之外,他还坐拥十余套不同地段、不同类型的投资房产。

作为整个集团最年轻的董事总经理,在30岁出头的年纪,Jimmy已然拥有了许多同龄人仍在为之不断奋斗的东西。

然而,时光倒回11年前,24岁的Jimmy,还在终日为生计奔忙。每天晚上,他在饭店后厨做帮工直到深夜,第二天清晨,他又要早早出门,挨家挨户派送报纸。但不论他如何努力,银行账户上的储蓄额也都只能艰难地维持在四位数上。

想买投资房的送报小哥

机缘巧合之下,Jimmy在他所派送的报纸上读到了一篇讲房产投资的文章,文中所讲的投资回报一下子就吸引了他的兴趣。他很想了解更多投资知识、也想拥有自己的投资房,但是所有的念头,最后都会被拽回到一个无情的现实上——他的财务状况捉襟见肘,更别提买套房子了。

“2007年,我去参加了一次亚太集团的投资讲座。亚太是当时我唯一能在市面上找到的进行投资教学的公司;当然,另一个我去参加的重要原因是——讲座是免费的,对于手头没什么钱的我来说简直太合适了。”

讲座的内容非常精彩有趣,Jimmy也学到了很多投资知识和投资理念。但是他还是有一点怀疑、也有一点‘自我保护’:“我总觉得他们到最后还是要推销房子给我,而我又没钱买。所以,我一次又一次地拒绝了投资策略师之后的跟进服务。”

2006年,在做帮厨的Jimmy

不过,在一年以后,事情发生了变化。一位亚太集团的投资策略师主动向他提出,可以在他家进行一次免费的一对一投资策略咨询,抱着“我就听听看,反正肯定不买房”的心态,Jimmy勉强接受了。

“这次咨询彻底改变了我对亚太集团的看法。在整个咨询中,这位策略师都没有提及房产。我们的背景非常相似,因此,我们开诚布公地进行了一番对于生活、以及对于我的现状的深刻讨论。”

“其实我当时是想买房子的,但是我的投资策略师让我再等等,他建议我应该先好好想想怎么样拓展收入。”

人生的转折点

Jimmy与这位投资策略师一直保持着联系。第二年,亚太集团举办了一次“成功创富课程”——这是一个关注如何提高个人收入的课程。而正是这个课程,成为了Jimmy人生的重要转折点:“对我来说,参加这个课程真的需要下很大的决心——学费将近$2,000澳元,这是我当时银行账户上将近一半的积蓄。但我知道,如果想成功,我就必须得有一名导师。”

“在听过周华先生的授课之后,我的思维方式被完全改变了,我也很确信我找到了自己的导师——他就是那个我希望跟随的人;而跟对人,才能走对路。于是,我决定加入亚太集团。”

在加入亚太集团Box Hill分行之后,Jimmy很快就在周华以及亚太墨尔本董事长Ellen Bian的带领下做出了一番成就。他全身心投入培训学习、以诚待人、不知疲倦,迅速拥有了许多忠实的客户。

这样时时处处为他人着想的处事之道,很快就为​Jimmy带来了另一个人生的转折点。​

在作为投资策略师工作了6年、并且建立起了自己的投资组合之后,Jimmy对于亚太集团“为他人带去价值(Add Value)” 的信条早已铭记于心,并自然而然地转化为日常中的每一个行动:“在一次公司内部组织的竞赛活动里,我担任了队长。但在竞赛结束之后,我仍然保留着这支队伍,每周都和队员们见面,一起工作、一起成长。”

“两三年前的一天,我在和Ellen以及Gary (Gary Ma,亚太集团墨尔本总经理)一起吃午饭的时候,Ellen问我对未来有什么打算,有没有考虑过在墨尔本市中心拥有自己的分公司。周华先生和Ellen赏识我的正直和责任感,并愿意给我这个机会,我对此极为感激。但这就是亚太的企业文化——只要你能证明自己可以承担责任,机会就会主动找到你。”

成功的秘诀

对于如何在短短十年之内完成人生的彻底逆袭,Jimmy有着非常质朴而诚恳的答案:

“我经常对我的团队说,要用‘心’去工作。房产是一项长线投资,你必须要和你的客户成为真正的朋友——如果你不能成为他们的朋友,你就没办法为他们提供长期的支持服务。一切的核心并不在于房产,而在于为客户带去价值。”

“乐于分享、有诺必践、以身作则——你是不是真诚待人,别人一眼就看得出来。”

“从我的经验来看,当你赢得了别人的信任时,你就会走得很远。举个例子,几年前,我曾经在墨尔本成立了一支足球俱乐部,并且花了很多时间去管理这支俱乐部,从主教练、到市场营销、再到会计……几乎什么都做。我做这件事情只是单纯出于对足球的热爱,但在这个过程中,周围的人看到了我为人处世的方式,对我有了极大的信任。因此,只要他们遇到任何和房产相关的事情,他们都会直接来找我。”

回首一路走来的历程,jimmy颇为感慨:“在过去,我根本想不到自己会有今天这样的成就。亚太彻底转变了我的人生。不仅仅是因为我在这里学会了投资、建立起了自己的房产组合,也不仅仅是因为我在这里找到了一份挚爱的事业,更重要的是,我在这里看到了平台的重要性,也看到了人生的可能性。”

“现在,最让我引以为傲的事情就是,我有能力去影响和帮助别人——我的人生曾经怎样转变,他们的人生也能走上同样的转变。”

Jimmy的投资小建议:

  1. 我对于导师的重要性有着切身的体验。最让我感到骄傲的客户之一是一位叫做Lucy的单亲妈妈,她打着两份工,非常非常想进行房产投资。她告诉我,在投资路上,有我始终指导着她、甚至“推她一把”,最终帮助她成功地拥有了一份薪水更高的优渥工作。现在,她已经拥有三套投资房产了。
  2. 不要觉得一对一咨询是件让你有压力的事情——你不会失去任何,却有可能获得许多!我最正确的决策之一,就是在10年前接受了一次一对一咨询!
  3. 学习力才是未来的竞争力。只有不断地学习成长,才有可能改变我们的思维;而改变思维后,人生才会有巨大的转变。

新财年的澳洲房产市场,你的目光该聚焦哪里?

在全新到来的2019-2020财年度,当展望未来一年的财务规划时,许多人都难免思考一个问题:

新财年里,澳洲房产市场会走向何方?投资者的目光,又该聚焦于哪里?

明智的投资者都懂得一个道理:房产投资的根基在于长线收益,长线收益的根基则在于市场的基本面。

房产市场的基本面无外乎P.I.E三个方面——而新财年伊始,在澳洲五大首府城市中,有一个一直“默默无闻”的首府城市,突然开始在这三个方向全面发力:

崭露头角的阿德莱德

Population(人口)

目前阿德莱德拥有130万人口,是全澳第五大城市。当前的南澳州政府正在将吸引人口和增长就业作为制定政策的重中之重——尤其是吸引那些年轻且具有职业技术的人口。

在2017-18财年度中,阿德莱德新增了12,500名人口,其中大部分是拥有职业技能的年轻国际移民。而作为全球排名第五的宜居城市,阿德莱德在未来必然还将因其不断发展的就业市场、出众的房产可负担性和地道澳式的纯粹生活方式,继续吸引更多人来此定居。

此外,尤为值得指出的是,在目前的莫里森政府的移民政策下,定居在除悉尼、墨尔本等大城市之外的新移民将更加容易获得永久居留权,这一奖励性的移民政策将在未来显著增加阿德莱德对于新移民的吸引力。

而作为全球排名第五的宜居城市,阿德莱德在未来必然还将因其不断发展的就业市场、出众的房产可负担性和地道澳式的纯粹生活方式,继续吸引更多人来此定居。

阿德莱德房产投资

Infrastructure(基建)

阿德莱德正在经历数十年一见的基建热潮,接下来的4年中,南澳将拨款119亿澳元,投资于大量划时代的基础设施。

重点基建项目包括:阿德莱德南北公路走廊、阿德莱德火车升级、阿德莱德港(Port Adelaide)旧城改造、全新教育及医疗特区等等。

Economic(经济)

南澳的经济总量正在以比过去年均水平高出17.6%的增长幅度不断提升。在截至2018年11月的过去12个月间,南澳新增了近14,000个工作岗位

更为重要的是,阿德莱德拿到了澳洲联邦政府总价890亿的海军舰船订单中的绝大部分,还将拥有全澳第一座国家宇航局,这一系列的大笔国防投资,无疑将对阿德莱德的经济形成直接而强劲的助推力。

人口和经济的同步增长是住房需求的直接驱动力。如今的阿德莱德住宅空置率仅有1.1%(3%代表着供需平衡),是全澳五大首府城市中住宅空置率最低的城市,标志着极为供不应求的住宅市场。

阿德莱德的住宅新趋势

在经济各基本面不断发展的情况下,阿德莱德的住宅市场也不断发生着相应的变化。曾经的旧城开始经历声势浩大的改造工程、曾经的丘陵也开始变身绿意盎然的新兴社区。

新一代的阿德莱德人,正在从传统的红砖褐瓦的独栋别墅中搬离出来,或迁入生活便利的商务区高层公寓,或迁入那些幽静自然与繁华都市接壤的新兴社区。

位于阿德莱德市中心以东8.5公里的汉密尔顿山庄,就是阿德莱德新兴住宅趋势的代表典范。这是一处造价1.5亿、占地50,000余平方米的大型规划社区(Masterplanned Community)。

汉密尔顿山庄距阿德莱德的精品购物、酒吧、餐厅、咖啡厅都仅有举步之遥,社区内部不但设有早教中心等生活设施,连种植于此的植物都经过精心规划,确保社区内四季常青、姹紫嫣红。

这里傲居高地,独揽群山,俯瞰阿德莱德市区天际线。闻名世界的Penfolds(奔富)酒庄距此仅有两公里,由这里纯净清新的环境所孕育的葡萄,酿出了能够代表澳洲的驰名红酒。

阿德莱德房产投资

而面积5.7公顷、拥有壮丽瀑布的Morialta 自然保护公园,几乎就是汉密尔顿山庄居民的后花园。

此外,在秀美的Morialta自然保护区公园内,还建立起了一座造价$90万澳元的纯天然儿童游乐场,这座游乐场就地取材,以树木、岩石等搭建起了一座为孩子带来无尽欢笑的嬉闹天地,为年轻家庭提供亲子休闲的绝佳去处。

在距市中心仅8.5公里的优越位置上,汉密尔顿山庄无疑提供了度假村般纯享自然的生活体验。

在汉密尔顿山庄,造型摩登现代的两房、三房联排别墅科学合理地布局于此,点缀穿插着户外广场与林荫步道,抱着宝宝或者牵着爱宠的年轻家庭漫步其间,描绘着时尚都市与浪漫田园相结合的阿德莱德住宅新风尚。除了生活方式外,学区也是汉密尔顿山庄吸引众多年轻家庭的另一个主要原因。

这里属于Magil小学和Norwood Morialta高中这两大阿德莱德传统公立名校的学区,私立名校Rostevor College更是近在咫尺,可谓全程覆盖孩子成长道路上的教育需求,让年轻父母全无后顾之忧。

投资与自住

在区域的选择上,投资房与自住房常常有着两套截然不同的选择标准;但当具体到项目的选择时,投资房与自住房的选择标准却往往彼此交融。

亚太集团始终坚信,只有当一处房产能够吸引自住买家,才能保证这处房产能同样吸引来高质量的租客、收获高回报的租金、乃至实现长期的高表现的资本增值。

汉密尔顿山庄正是亚太集团这一选择标准的实证。由于这里的出众的生活方式,许多本地的年轻家庭纷纷迁入这里,在距离市区不过20分钟车程的地方,白天悠然享受傍山而居的天然氧吧,夜晚临风俯瞰阿德莱德的万家灯火。

对自住买家的高吸引力,直接带来的是高投资回报。

根据最新数据,阿德莱德的中位别墅租金回报率为4.0%,这一水平在全澳五大首府城市中已然名列前茅,然而汉密尔顿山庄则在此基础上更进一步:

这里已经交付的第一期别墅,在当时社区内部仍然在后续施工的状态下,仍能达到4.6-5%这一大大高于阿德莱德平均水平的傲人回报。

阿德莱德房产投资

在亚太集团阿德莱德分公司为投资者进行物业管理的过程中,更是不乏遇到租客愿意主动提出比房东心理价格更高的租金,只为能够锁定这里的一套住宅——对自住买家的高吸引力,往往会直接转化为投资者的高回报。

亚太观点

澳大利亚的房产市场从来不是一个单独存在的整体,而是由数个城市、千千万万个城区共同组成的动态集合。悉尼和墨尔本毫无疑问是澳大利亚城市的“门户”,但却绝对代表不了其他城市房产市场发展的节奏。

如今,悉尼和墨尔本的年轻人早已主动或被动地完成了从“大后院“迁往”小阳台“的这一过程,更多地在联排和公寓中生活;而当我们把目光聚焦到南方,像阿德莱德这样方兴未艾的城市,才刚刚开始进入这一阶段。

蓬勃发展的经济为阿德莱德奠定了未来的人口增长趋势,随着城市的不断成长,年轻一代的居住方式也必将发生翻天覆地的变化。在这一过程中,亚太集团将持续关注阿德莱德的市场基本面及精品投资机会,从而带领投资者提前布局,制胜市场周期,享受长线收益。

想了解更多亚太集团独家推荐的精品投资机会吗?今天就联系距你最近的亚太集团分公司吧!

从期权交易到房产投资,自雇人士要如何实现提早退休?

居住在悉尼西南区的Clint Indrele是一名典型的自雇人士,他经营着一家小型人力资源咨询公司。

Clint的自雇生涯已经有九年半了,如今他的麾下有一名全职员工,一名兼职员工及一名合同工。这份小生意做得风生水起,让Clint颇为自豪:“在过去的四、五年间,我的企业都一直在稳定成长,而今年我们的业绩很有可能比去年要再提高上30-40%”。

生意蒸蒸日上的同时,Clint的家庭也在不断成长。他的妻子是特殊教育行业的老师,专门帮助那些有学习困难的孩子,夫妻两人抚养着两个活泼可爱的儿子,一个四岁,一个两岁。

和大多数澳洲人一样,Clint也有一个愿望:

他希望能尽早退休,更多地享受生活。

从期权到房产

Clint知道,要想告别“手停口停”的生活,实现尽早退休的目标,最重要的就是有一份可观的“被动收入”。因此,他一直投资于美股期权交易,并且做得相当不错。

不过,Clint也深知,他已有的投资成绩很大程度上取决于运气:“我是刚好在汇率很好的时候入市的,所以手头的交易都很不错;但现在(1澳元兑1美元)只有69分的情况下,继续做下去也没什么赚头了。”

因此,在过去的几年中,Clint一直想通过房产来让自己的投资尽可能多样化,然而,现实却有着重重的阻碍,Clint发现,他既没有足够的房产投资专业知识,也没有足够的时间去做功课。

亚太集团北悉尼分公司的投资策略师Andrew Koleda是Clint的多年老友,得知了Clint的烦恼之后,Andrew邀请他来聊一聊。

“我和Andrew以及Colin(亚太集团北悉尼)一起聊了聊,他们给我讲解了很多资料,我学到了很多。我们谈到了房产市场的概况、不同区域的市场走势、以及其他影响市场的因素——比如移民趋势,哪个州移民在增加、哪个州移民在减少等等。我们还谈到了我的长期财务目标,以及我需要多少收入才能在自己理想的年纪退休。”

选择正确的房产

Clint一直对昆士兰的房产很感兴趣。比起悉尼来,昆士兰的房产有着出众的可负担性:“在悉尼,市区范围内已经很难找到70万以下的房子了——即使是像Penrith这样离市区有一个多小时车程的地方,也至少得70万起步。”

因此,当Andrew向Clint展示了一些昆士兰的房产项目时,Clint发现这些项目不但品质出众,价格也非常合适,这让他最终下定决心进行投资。

和大部分亚太投资者的经历一样,当第一次采取行动之后,第二次就会变得更加轻松简单。

不久之后,Clint就投资了第二处房产——位于墨尔本的公寓Aspire。这一次投资的不同之处在于,Clint是通过自管型养老金(Self Managed Super Fund ,简称SMSF)进行房产投资的。

自管型养老金:顾名思义,就是由基金所有人自己进行投资管理的养老金。该基金类型在近年来日益受到澳洲人的追捧。据澳大利亚税务局(ATO)的统计,目前澳洲现存近60万个自管型养老金(SMSF)。

墨尔本房产投资

Clint所投资的墨尔本Aspire公寓

Clint持有自管型养老金已经有些年头了,但他原本对于这笔养老金的投资计划并没有得到很好的实现,因此近来有些疏于管理。Clint意识到,期房投资是一个利用这笔基金的好途径。

“这个项目要到2023年完工,因此整体的投资策略对我的情况来说极为合适。我现在只需要付$55,000来预定一套房产,把投资结构做好,然后在接下来的四、五年间再累积一些养老金,这次投资就很可以很轻松地完成了。”

“很多人都不知道怎样用养老金来投资房产,所以我认为这是一个很好的机会。”

投资无忧

对于Clint来说,在整个投资过程中,最让他印象深刻的,是亚太集团让整个投资流程变得非常轻松简单。

“在亚太投资的过程中,我最感激的一点就是他们让整个投资流程极为简洁便利。在和Andrew交流之前,我一直想投资房产,但完全不知道从何下手。如果你想在昆士兰投资,你要怎么开始呢?你是要去找买家中介,还是亲自飞过去随便看几套房子呢?你到底要怎么做选择?”

“另一个便利之处是亚太会替我进行多方协调。在整个过程中,我不用到处去找律师和贷款经纪,也不用自己去和开发商打交道。当然,我自己也能处理这些事情,但是有人帮你把一切都打理好实在是非常方便,而且亚太提供的这些服务都是免费的。”

如今,在拥有了一个更加多样的投资组合之后,Clint对自己的财务目标更加充满信心了:“我知道自己将来的被动收入将会来源于我的期权交易、我的生意(我正在努力让生意离开我也能运转),以及我的投资房产。我希望这些被动收入能够让我在五十岁就退休——最好是四十多岁!”

Clint的投资小建议:

像我这样的自雇人士,常常是终日繁忙、分身乏术。但往往正因如此,我们才更希望能够积累足够的被动收入,实现早日退休——而在这个过程中,最好能够请专业人士来鼓励你采取行动,帮助你简化流程。

如果我没有和Andrew交流、没有了解到亚太集团的投资服务流程,那我可能到现在都还不能真正地将投资想法付诸行动。

想要投资房产,为自己的退休做准备,却不知道该如何开始吗?我们经验丰富的投资策略师可以帮助你,就像Andrew帮助Clint一样!

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一堂财商课:怎样才算是有意义的投资行动?

近日,亚太集团房产项目总监William Mitchell应邀为澳洲顶级建筑设计事务所Rothelowman的布里斯班分公司员工进行了房产投资讲座。

Rothelowman事务所在悉尼、墨尔本和布里斯班均设有分公司,他们以设计出划时代的宜居建筑闻名遐迩,其作品在澳洲及国际各项设计大奖中屡获殊荣。

亚太曾经向投资者推荐过许多Rothelowman的杰出作品,如布里斯班的Valencia,St Julien及墨尔本的Dux等等精品项目。而本次讲座,则是两家企业首次直接联手合作。

Rothelowman的作品之一

Rothelowman之所以特别邀请亚太集团为员工进行房产投资讲座,是希望能够从亚太这一业界领先的房产投资平台中汲取投资的基本知识以及市场的最新情报,让员工接触“财商”教育,从而采取行动,为提升自身的财务健康真正负起责任。

在讲座上,William Mitchell首先指出了他见到投资者所犯的最大的错误:

没有采取足够的有意义的行动。

而真正有意义的投资行动,应该基于科学的数据分析、全面的策略制定、及专业的团队支持。

随后,他向到场听众详细而综合地分析阐释了联邦大选结束后的房产市场现状,希望能够为投资者提供更为科学、全面的决策基础,其中包括:

  • 维持不变的负扣税和资本利得税政策
  • 即将到来的大幅个税减免
  • 十余年来的首次联邦财案盈余
  • 全澳上下的基建热潮
  • 首次置业者5%首付计划
  • 银行信贷现状
  • 澳联储的降息决议及四大行的执行状况
  • 布里斯班房产市场基本面及展望

        ……

这场讲座立体覆盖了投资的方方面面,从亚太集团独特的房产投资理念,到最新的房产市场数据、研究及展望,并获得了到场听众的积极反馈。

除了对于投资感兴趣的听众以外,在场也有不少正在考虑进行首次置业的买家深受触动与启发,他们表示,由于自己目前住处的租金正在不断上涨,因此对于他们来说,购买属于自己的房产正在变成一个更有吸引力的选项。

本次讲座的主讲人,亚太集团房产项目总监William Mitchell表示:

这次与澳洲顶尖建筑设计事务所的合作非常成功。过去,我们在全澳范围内接触过许多Rothelowman的作品,他们无一不具有对于自住买家长久的吸引力——而这也代表着对投资者的良好保障。

另一方面,Rothelowman也能提供给我们关于房产市场的有趣观察角度。Duncan(Rothelowman布里斯班分公司首席设计师Duncan Betts)告诉我们,现在开发商对于布里斯班业务的咨询量正在明显上升,这标志着开发领域对于布里斯班市场的信心正在快速回归。

在亚太集团,我们的终极目标是鼓励人们对于自己的财务状况真正负起责任,切实采取行动,在财务健康与个人发展的双重道路上共同进步,从而掌握对于人生的主动权。

正因如此,我们为企业和机构提供专属定制的房产投资及市场分析讲座,从而为企业员工进行“财商”教育,帮助他们树立起科学、理性的投资观念,增加财务知识、提高财务素养,并最终付诸行动,在财务健康方面取得长足进步。

如果您的企业或机构员工也希望了解更多专业的投资理念与知识,敬请联系距你最近的亚太集团分公司

阿德莱德要大变样了?!

从最新出炉的2019-2020财年度南澳财政预算来看,未来几年内,南澳州及阿德莱德即将迎来一系列翻天覆地的变化。

根据这份财案,在接下来的四年中,南澳将斥资119亿用于基础设施建设,其中主要的工程包括:

  • 54亿将用于阿德莱德南北走廊道路工程的最终阶段,这一工程贯通后,将彻底改变整个阿德莱德的交通格局
  • 14亿将用于学校教育,包括三所新建学校,其中将有南澳州第一座“垂直学校”
  • 15亿将用于提高南澳医疗条件,其中包括一座预算5亿的全新妇幼医院。

在澳洲全面进入基建热潮的今天,南澳州也不甘落后,在交通、教育及医疗等方面都进行了大笔投资,这些基础设施建设将创造大量工作岗位、盘活区域经济,同时也会在建成之后为阿德莱德及南澳居民提供更加便利、更加现代的生活。

与此同时,阿德莱德这座艺术之都还在经历大量的旧城改造工程,旨在让各个古朴的老城区焕然一新,绽放出全新的面貌。

而这其中,最具代表性的就是由州政府牵头的、造价高达20亿澳元的阿德莱德港区(Port Adelaide)的整体规划翻新。

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“在整个南澳州,没有任何一个社区在经历阿德莱德港这种程度的改造和变化。” ——南澳州政府

全新的阿德莱德港,将从一个历史悠久的海港码头,完美变身成为一个占地260公顷、全面覆盖文化+商业+行政+居住的复合型社区,灵动多元,完美融合古朴与现代、历史与未来。

历史与未来

阿德莱德港拥有着悠久和光荣的历史,它曾经是澳洲最繁华的港口之一。从18世纪30年代到19世纪70年代,超过25万人乘坐帆船、蒸汽船和摩托艇来到南澳这片充满希望的热土,阿德莱德港也由此成为了英国新殖民地上定居的移民门户。

历经悠悠岁月,如今的阿德莱德港拥有南澳保存最好的殖民地风格建筑群之一,街道两旁矗立着宏伟的历史建筑遗产,它们见证了澳洲人引以为傲的繁荣海事和商业历史。

阿德莱德港傍水眺山,风景秀丽。它位于阿德莱德市中心西北14公里,距南澳支柱产业特区Osborne海军造船园区仅有7公里。在南澳最大的基建工程之一“南北走廊”的支持下,这里的地理位置正在变得越发便利与优越。

在南澳政府的规划下,这里将成为一个多功能复合型的时尚社区,既有各色精品零售、餐馆、酒吧及咖啡店,又有政府办公机构、文化教育中心、以及南澳海事和铁路博物馆等。

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南澳州造价4,000万的全新州政府办公大楼就选址于阿德莱德港的新区之内,足见政府对于这一城区改造项目的信心与支持。

随着大楼的落成,目前,南澳州政府的财政部门和金融服务部门等员工均已开始在阿德莱德港办公。

在阿德莱德港整体规划的黄金核心,还将有一处包含精品联排别墅及公寓住宅的亲水居民社区Dock One拔地而起。

在Dock One社区,这里的每栋别墅以及社区人行道都直通滨海长廊,让居民可以轻松漫步其间,沿途欣赏美丽海景。

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随着基础设施、政府机构及精品住宅社区等陆续就位,阿德莱德港的商业吸引力得到了不断的加强与凸显。

澳洲首富之一的Shaun Bonett在此豪掷4,500万澳元,对海港购物中心Port Adelaide Plaza进行全面的升级改造,让这里即将成为阿德莱德全新的时尚购物天堂。

而阿德莱德市区网红美食街利街(Leigh Street)和皮尔街(Peel Street)的幕后推手、著名的希腊裔酒店开发大亨Giz Ginos也于近期在这里不惜重金投资兴建了海港环球酒店Globe Hotel。

此外,源自南澳袋鼠岛的著名杜松子酒品牌KIS Gin 酒业集团正式入驻阿德莱德港以拓展其全球业务;澳洲最著名的连锁酒店品牌QUEST酒店式公寓,刚刚落地阿德莱德港,就以94%的入住率迅速成为了全国酒店业的新晋冠军……

无论是行政、房产还是餐饮零售,一时之间,各行各业都云集于阿德莱德港,只为抢占新城先机,在这座南澳的未来之城中占据一席之地。

明星之城

能够持续“旧貌换新颜”的阿德莱德,其背后真正的源动力是南澳持续走强的经济基本面。

眼下,南澳的经济总量正在以比过去年均水平高出17.6%的增长幅度不断提升。在截至2018年11月的过去12个月间,南澳新增了近14,000个工作岗位。

更重要的是,阿德莱德拿到了澳洲联邦政府总价890亿的海军舰船订单中的绝大部分,还将拥有全澳第一座国家宇航局,这一系列的大笔国防投资,无疑将对阿德莱德的经济形成直接而强劲的助推力。

阿德莱德的人口增长趋势也极为喜人,在2017-18财年度中,阿德莱德新增了12,500名人口,其中大部分是国际移民。

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人口和经济的同步增长是住房需求的直接驱动力。如今的阿德莱德住宅空置率仅有1.1%(3%代表着供需平衡),是全澳五大首府城市中住宅空置率最低的城市,标志着极为供不应求的住宅市场。

这种不平衡的供需关系使得阿德莱德房东的议价权大大提升,在过去的一年中,阿德莱德的公寓租金回报率以5.1%的高水平成为了全澳五大首府城市中的翘楚。

亚太观点

随着造价百亿的基建工程、城区改造工程以及政府造船订单等等利好因素,阿德莱德的经济基本面一片向好,城市吸引力也不断增强。再加上出众的住宅可负担性和租金回报率,这一切都让阿德莱德的房产市场正走在积极稳健的增长之路上。

我们完全有理由相信,假以时日,无论是从基础设施、城市景观还是房产市场等等各方各面,阿德莱德都必然会成为澳洲一道独特而靓丽的风景线。

亚太集团始终密切关注阿德莱德的房产市场,通过全澳50余家权威机构的最新数据和我们的一手市场经验对这里的宏观市场和投资项目进行缜密审慎的分析考量,从而带领投资者提前布局,制胜市场周期,享受长线收益。

想了解更多阿德莱德的精品投资项目吗?今天就联系距你最近的亚太集团分公司吧!

澳洲公寓的建筑质量到底怎么样?

近一段时间,许多关于澳洲公寓建筑质量的负面新闻占据了某些媒体的头条。一时之间,许多人不禁产生了这样的疑虑:

澳洲公寓的建筑质量到底怎么样?

1.个例不能代表整体

许多人可能仍对去年平安夜撤离居民的Opal  Tower记忆犹新。

Opal Tower完工于2018年上旬,根据澳洲统计局的数据显示,仅在2014-2018年的5年间,整个新州就新增了153,203套公寓及联排住宅,而这其中,只出现了Opal Tower这一起紧急撤离事故。

再往前追溯,在Opal Tower之前,新州历史上只有一栋多层住宅楼曾经因为结构问题而进行了居民大规模撤离,那是在2009年,起因是Bondi Junction的一栋公寓意外发生瓦斯爆炸。

而即便是五年内仅此一处的Opal Tower,其所出现的建筑质量问题也绝非像坊间所传的那样“随时有倒塌的危险”,与之相反,根据新州州政府所出具的报告,Opal Tower的“建筑主体结构安全,局部的损害均可被修复”。

2. 澳洲的质量标准

澳洲有着非常严格而完善的建筑质量法规。自20世纪90年代以来,澳洲各州均逐步引入了澳大利亚国家建筑规范(National Construction Code),这一规范是参考200多份澳洲境内及国际建筑标准而综合制定而成的,每三年都会更新修订一次。

这一标准事无巨细地规定了建筑施工中的每一种材料和每一项程序所应遵循的标准,从钢材、混凝土、脚手架等大宗建材、再到热水器、日光灯、百叶窗等家用设备,桩桩件件都有章可循。

在每座建筑完工后,都会有政府的安全规范检察师(Building surveyor)按照这一标准对房屋进行验收检查,以确保建筑成品质量。

3. 亚太的质量标准

在亚太集团,“质量”是我们不懈的追求,而通过我们层层考验的“亚太集团认可的房产项目”,更是我们引以为傲的承诺。

每年,我们都会拒绝市面上绝大部分的项目,只留下极少数真正的精品。除了投资表现之外,我们最为关注的就是项目质量。

亚太集团的尽职调查团队会深挖项目背景,查看项目开发商是否是可以信赖的大品牌、该开发商过去交付的项目质量如何,此外,我们还会对开发商进行“户型图测试”。

亚太“户型图”测试:我们的尽职调查团队会对项目开发商直接提问:“在你们这个项目的户型设计中,电视和沙发安排在哪里?” 如果一个开发商没有能够立刻回答出来,那我们就知道,在设计的时候,他们并没有把人们如何在这个空间中舒适居住的问题放在第一位考虑。

在此基础之上,我们还会调查项目的施工资金是否有充分保障、项目的承建方是否是广受业界认可、经验丰富的建筑公司、以及该承建商过去交付的建筑质量如何……等等这些与建筑质量息息相关,但普通投资者可能难以知晓的信息,我们都会一一进行全方位的尽职调查。

这一切,都只是为了将最让人放心的投资房产交付至投资者手中。

 

绝大多数时候,事情正是因为太过不寻常,才会成为爆炸性的头条新闻。

澳洲的房产有着百年以上的历史记录,而得益于世界一流的完善法制法规,在这百年的历史记录中,重大建筑质量问题可谓屈指可数。

今天,我们之所以看到大量关于澳洲公寓的负面媒体消息甚至谣言不断刷屏,引得全澳上下舆论沸腾,正是因为对于习惯了建筑安全的澳洲人来说,这是一条极为罕见的消息。

亚太集团始终对于澳大利亚完善的建筑质量标准、政策法规及验收流程有着充分的信心,更对于能够通过亚太严苛的甄选流程的房产项目有着坚定的信心。

诚然,房产投资是一项重大选择,因此,我们理解投资者在做出决定前的各种顾虑,而也正因为如此,我们始终愿意付出120%的努力去对房产项目的质量进行从头至尾的尽职调查,只为换取投资者的一份安心。

如果您对澳洲的公寓质量及亚太集团认可的房产项目有任何问题,欢迎随时联系距你最近的亚太集团分公司

7%压力测试时代结束,APRA正式松绑借贷标准

APRA(澳洲审慎监管局)已于今天正式确认,银行可以改变评估客户还贷能力的测试方式,且这一决定立即生效。

此前,根据APRA的要求,银行要对贷款客户执行7%压力测试:只有当贷款客户在利率升至7%之后仍有能力还款时,才能获得相应的银行贷款。

由于APRA之前的压力测试政策,绝大部分银行都以7.25%的利率作为压力测试的标准来评估客户的还款能力,这一标准直接影响到了澳洲人获得自住房或投资房贷款的可能性。

7%时代结束后,APRA引入的新压力测试标准是:只要贷款客户在比自己的实际利率高2.5%的利率环境下仍有能力还款,即可获得贷款。

这一决议发生在澳联储宣布降息至1%之后不久,这是澳联储自2012年以来首次在连续两个月之内降息。

分别以一位年收入$75,000澳元的单身借贷人及一对年收入共$150,000的夫妇借贷人为例,压力测试标准的下调及降息决议可以使他们的贷款额度增加12%。

降息可以让还款人省出多少钱?

  旧利率(五月) 新利率(七月) 每月可节省 每年可节省
CBA 4.77% 4.33% $105 $1,259
Westpac 4.58% 4.18% $94 $1,133
NAB 4.51% 4.07% $103 $1,239
ANZ 4.56% 4.13% $101 $1,215

来源:Rate City

基于一笔本息同还的$400,000自住房贷款计算,计算利率为四大行之一的折后可变利率

亚太集团房产项目总监William Mitchell表示,“对于任何已有贷款、以及计划为自己的自住房或投资房申请贷款的人来说,这都是一个好消息。”

APRA显然已经意识到,在过去一段时间里,许多人有能力负担贷款,却因为政策太紧而无法获得贷款。现在,人们的贷款能力很可能获得提升,再加上历史新低的利率,我们认为这是房产市场的一系列利好。

不想错过澳洲的重大基建项目和地产市场动态?那么今天就订阅我们的邮件吧!

“变化是常态,成长是选择”

我第一次意识到“变化”这件事情,是在北大念书时,了解到了辩证法。

辩证法认为,所有事物都处在永恒的变化之中——这让我意识到,在人生道路上,所谓的“前后”,只不过是一个相对的概念:

有些人处在领先于我的位置,但只要我积极改变、提高自己,就能超越他们;同理,有些人暂时处在落后于我的位置,但如果我安于现状、拒绝改变,或者他们比我更加努力地提高自己,那他们也会超过我。

因此,在落后于别人的时候,我从不会因此而失去信心;面对暂时落后于我的人,我也绝不会傲慢自得。

还记得刚入学北大的第一年,我所处的环境就发生了翻天覆地的变化。在这座全国最顶尖的学府中,我第一次直接感受到了“周围的人都比你更优秀”的巨大压力:同学们各个学术拔尖、才华出众、或是家世显赫,而我在他们之中并不起眼。

起初,我确实有点迷茫失措,但我很快意识到,适应这种变化的最佳途径,就是提升自己——“天生我材必有用”,只要我找到了合适的方向,一定能改变现状。

澳洲亚太集团

1981年,我在北大学生宿舍内读书

我很快决定把提高英语能力作为自己主攻的成长方向,全身心地投入了英语听说读写的学习与训练。大一的时候,我的英语成绩还平平无奇,而到临近毕业的时候,我的英语已经是整个北大西语系出了名的优秀,校方甚至常常请我做访问学者和政府官员的翻译工作。

与此同时,我还积极地发展自己对于足球、乒乓球、歌唱、吉他等等才艺的爱好,到大四的时候,我从一个籍籍无名的新生,一跃成为了学校里的风云人物。

我始终笃信并践行美国著名领导学权威约翰·麦斯威尔(John C. Maxwell)的那句名言:“变化是常态,成长是选择(Change is inevitable. Growth is optional)” ——这些年一路走来,我面对过数不胜数的变化,但每一次,我都选择成长。

企业模式的变化

 2006年,我们成立亚太集团之时,悉尼和墨尔本正从一波大涨行情中渐渐回落入调整阶段,但珀斯、阿德莱德和布里斯班的市场都在悄然崛起,大量的优质投资机会不断涌现。在许多投资者与地产公司对这种外部环境的变化视而不见之时,我们则决定积极拥抱这一变化,并相应地调整企业模式:我们决定在澳洲各大首府城市均开设分公司,让投资者能充分享受不同城市的市场周期。

对于我们的初创团队来说,这一变化意味着我们要做出很多的调整和适应:我们的生活方式将变成“空中飞人”,常年出差全澳各大城市,以飞机和酒店为家;我们的管理层则会从彼此早已熟悉的几个人扩展为一支更大的队伍,我们也要接纳不同的人才、以及他们为人处世的不同方式。

但我们知道,这些都是积极且必要的改变。事实也证明,亚太集团自身以及我们的投资者,在不断变化的澳洲房产市场之中,极大地受益于我们这一多样化的布局。

在这些年间,随着亚太的不断发展壮大,我们还经历过一系列企业模式上的开拓与调整,这些都是为了适应外部环境和市场的变化。

企业初创之时,我并不愿意涉足金融信贷、物业管理及房产开发领域等,因为那时我们力量有限,如果什么都做,就意味着什么都做不好。但渐渐地,我们发现,在一些特定的区域,我们几乎看不到能满足我们的标准、获得我们的许可乃至喜爱的供应商。

这时,我们意识到,为了给投资者创造出更加理想的投资环境,我们必须进入这些领域了。因此,海星开发集团(Starfish Development)、亚太开发集团(Ironfish Development)、亚太物业管理(Ironfish Real Estate)及亚太金融集团(Ironfish Finance)等应运而生,它们如今也都已成长为广受认可的业界领军企业。

澳洲亚太集团

亚太旗下海星开发集团荣获UDIA大奖

市场环境的变化

当全球金融危机在2008年席卷澳洲之时,亚太集团也受到了直接的冲击。我们的供应商资金周转困难、甚至破产倒闭,但亚太的员工是我们最宝贵的资产,我们绝不愿意裁员或者降薪。我问自己,到底要怎么做,才能以最快的速度应对市场环境的变化?

熟悉我的人都知道,我本人是亚太集团一贯提倡的“长线房产投资”的坚定信仰者及实践者,我至今仍持有一部分我在1998年初涉投资时所购入的房产。但在这样的时刻,尽管有违于我的投资理念,但为了挽救我的企业,我不得不出手一部分非常优质的投资房产。最终,亚太集团有惊无险地度过了这一次金融海啸,并收获了长足的发展。

在过去两三年间,随着澳洲信贷政策不断缩紧,我们也选择立刻调整策略来应对这一市场环境的变化——我们选择紧握投资者的双手,与他们一起渡过难关。

我们将大量的人力物力投入到了帮助投资者获取贷款及交付房产的支持服务上,确保我们的投资者不会因为市场环境的改变而错失他们喜爱的投资机会。许多亚太投资者都不无感慨地说:“市场好的时候总觉得跟谁买房子都一样,当市场变化的时候才知道,真的不一样。”

有什么是不变的?

在永恒的变化中,有一件事始终不应该改变,那就是我们做人做事的原则。

时光回溯到1990年,我放弃外交官生涯,作为新移民登陆澳洲的那一刻,发誓要让家人过上幸福的生活、要让父母再次为我骄傲——为此我愿意做任何事,但它必须合理合法、也必须要能够让他人从中得益。

这些年来,不论外部世界怎样改变,我都不曾改变过对这一原则的坚守。

在亚太集团13年的历程中,我们非但从未走过别的房产中介引以为傲的“什么项目都代理”的路线,相反,我们拒绝了市面上绝大部分的项目,甚至因为找到了更好的项目而放弃一些长期的合作伙伴关系,只为了将最为精品的投资项目留给我们的投资者。

房产投资者应该如何应对变化?

在过去的一段时间里,澳洲房产市场上产生了许许多多的变化,也在投资者之间激起了许多不确定的情绪。从我本人作为房产投资者的经验、以及多年的业界所见所得来看,澳洲房产诚然是一种优越的投资手段,但从中能够获得怎样的收益,完全取决于投资者本人是否能够持之以恒、以及如何应对各种改变。

1 意识到变化是不可避免的

作为投资者,从决定投资的第一天开始,你就应该完全意识到,投资就是和变化打交道:经济状况、政府政策、银行利率、市场周期、个人情况……没有一件事是恒定不变的。所以,投资过程中最基础的一桩思想准备,就是意识到每时每刻都存在着的变化。

2 拥有正确的团队

虽然变化是永恒的,但应对变化的策略与技能却是因人而异的。房产投资涉及到很多相关的专业领域,如信贷、财务等等。如果你有优秀的投资策略师、贷款经纪人及会计师等,他们都可以用自己的经验、智慧、时间与专业技能,来帮助你更好地应对变化。

3 在现金流方面留些余地

变化无时无刻不在发生,除了心态上的准备之外,作为投资者,你也应该在物质上、资金上做好相应的准备。超过自己承受能力的投资是不可取的,而保有一定的缓冲空间则可以帮助你更加自如地应对各种变化。

4 让自己变成更有价值的人

在亚太集团,我们推崇房产投资的原因之一就是——你可以在投资房产之余,把更多的精力集中在提升自己的事业上,让自己变成更有价值的人。一方面,这样做会促使你在职场上更进一步,获得更高的收入;另一方面,在提高自己的过程中,你也一定会变得更加坚强、优秀、更加能够适应各种变化所带来的挑战。

澳洲亚太集团

我最近很喜爱的一本书中,把人的思维模式概括为了三类:

一种是“随波逐流式(drifters)”,这种人认为,只有在一切条件都完美的情况下才能取得成功,但不论事情如何,他们都总会因为某些情况而无法成功;

一种是“百万富翁式(millionaires)”,这种人能主动把握自己的人生,但他们仍认为自己只有在更有利的条件下才能取得更大的成功;

最后一种是“亿万富翁式(billionaires)”,这种人知道自己能够掌控一切,无论在任何条件下,他们都能创造出巨大的商业成功。换言之,他们能够“创造变化”。

当马云决心创立全球最大的B2B交易网站时,非但手头没有充裕的资金,而且当时的中国连第三方信用支付平台都没有。但他并不会因此放手,而是开创了支付宝,进而一步一步建造了阿里巴巴这一商业帝国,这就是典型的“创造变化”。

变化是不可避免的,不论你喜不喜欢、适不适应,变化都在不断地发生,你可以视而不见、裹足不前,最终被不断变化的世界所抛下;你也可以勇敢踏出舒适区,提高自己、实现成长、最终适应变化、甚至创造变化——这一切,都是你的选择。

“变化是常态,成长是选择”。

实例解析:布里斯班目前的房产投资回报究竟如何?

一段时间以来,在各机构与专家关于澳洲房产市场的分析、预测与展望中,布里斯班都是常常金榜题名的宠儿。

究其原因,是因为澳洲五大首府城市都有自己有迹可循的房产周期:纵观市场历史,布里斯班的上涨周期往往都出现在悉尼和墨尔本之后。此外,整个布里斯班乃至昆士兰州现在的市场基本面一片向好,人口、经济和基建均处于上升通道之中。

也就是说,无论是从市场经验还是从数据分析来看,布里斯班在如今全澳的房产市场上,都处于名列前茅的优势位置。

正如亚太集团反复强调的那样:房产投资中最重要的理念,就是“长期持有位于正确地段的正确房产”。那么,如今,假如我们在布里斯班正确的地段找到了正确的房产,投资回报究竟如何呢?

下列是一处位于布里斯班的“亚太集团认可的项目”(Ironfish Approved Properties)的真实案例,我们不妨仔细研究,看看目前布里斯班的实际房产投资回报到底几何。

正确的地段:

 距布里斯班市中心仅有2公里的Wolloogabba区域是亚太集团研究团队经过大量研究走访后发现的价值洼地,恰如数年前悉尼方兴未艾的热点区域Green Square。

布里斯班房产投资

Wolloogabba车站效果图 | 图:Queensland Government

Wolloogabba目前仅需8分钟车程或20分钟的巴士即可轻松抵达布里斯班市中心,已经极为便利。而当2024年布里斯班跨河铁路完工后,一座全长220米的现代化火车站台将从这里的地下傲然崛起,与布里斯班著名的板球场The Gabba直接相连,形成一个市民娱乐特区。从全新的Wolloogabba车站出发,穿越布里斯班河底,仅需3分钟,即可一站直达布里斯班市中心。

正确的项目:

布里斯班房产投资

South City Square

South City Square是Wolloogabba地区最大的整体规划开发项目(masterplan),占地面积逾5,000多平米,是一个复合型的摩登社区。项目内除了6期高质量公寓住宅楼之外,还包含Woolworths超市、Priceline药妆店、咖啡店、精品餐厅、健身房、Reading电影院、凯悦嘉轩精品酒店、以及大量公共绿地广场等。

可以说,居住在South City Square,足不出户,即可享受到都市生活的一切便利。

该项目由超过50年悠久历史的澳洲知名家族企业Pelicano全程进行规划、开发、建筑及物业管理,因此也保证了在各个质量环节上都不会出现踢皮球的问题。

投资回报实例:

South City Square早前交付的一套一卧室公寓的真实数据,即可以极好地说明这一地区的投资回报比率及走势。

这套公寓在交付后的一周内就找到了一名租期12个月的租客,随后又分别锁定了两份6个月和12个月的租约。三份租约之间衔接得极为顺畅,几乎没有空租时间:

 

  • 租客1

起止时间:15/09/2017 -21/09/2018

租金:$380/周

  • 租客2

起止时间:28/09/2018-02/02/2019

租金:$390/周

  • 租客3

起止时间:16/02/2019-16/02/2020

租金:$410/周

从中可以看到,在过去的短短18个月间,这里的租金就从$380上涨到了$410,实现涨幅8%左右。

也就是说,房东仅仅在一年半的时间内就已经经历了大约$1,040的租金年收入涨幅,这也让该套房产的租金回报率从5%上涨到了傲人的5.5%。

这一实例直接说明了持有“位于正确地段的正确房产”所能带来的稳健回报,也从侧面说明了整个Wolloogabba乃至布里斯班正在不断走强的租赁市场。

充满潜力的未来:

城市:布里斯班

布里斯班目前处在一个非常微妙的市场拐点之中。一方面,昆士兰州在吸收十年来最高水平的州际移民,这其中的绝大部分人口都涌入了大布里斯班地区;另一方面,布里斯班内城区的住宅储备供应量则由于过去一段时间的信贷紧缩而产生了骤降。

充满机遇的布里斯班

目前,住宅储备供应量骤减的问题尚未完全凸显在市场上,但大布里斯班的住宅空置率已经开始一路下降,从2016年12月的4.1%降至2019年5月的2.4%。在住宅市场上,空置率3%象征着供需平衡的健康市场,布里斯班目前的2.4%则明显标志着一房难求的市场,也代表着提高租金的推力。

城市:Wolloogabba

当跨河铁路这一重塑整个布里斯班市区格局的工程在2024年竣工之后,Wolloogabba车站与the Gabba球场将形成一个占地6.5公顷的特区。同时,Wolloogabba车站距市中心将仅有一站之遥、3分钟火车车程,可谓举步即达——这无疑将在整个区域带来翻天覆地的变化。

布里斯班房产投资

Wolloogabba车站与The Gabba球场特区效果图 | 图:Queensland Government

根据布里斯班政府的预测,截至2036年时,Wolloogabba将成为跨河铁路上的重要枢纽,乘客吞吐量将达到每日18,000人。

项目:South City Square

随着South City Square的最新一期住宅楼The Mews落成,这一灵动、便利的大型社区在由蓝图变为现实的路上又新添了一座里程碑。

The Mews是在海内外屡获殊荣的开发商Pellicano的最新作品,除了提供温暖的社区、精致的公寓之外,更有屋顶无边泳池、室外月光影院、和桑拿房等The Mews居民专享的奢华生活设施。

布里斯班房产投资

The Mews屋顶无边泳池 | 图:Pellicano

在多重的未来良好预期之下,随着建筑的完善、居民的迁入,以及零售及餐饮店铺的不断入驻,South City Square这一亚太集团许可的项目,正在如我们的预期那样,变成一个越来越有吸引力的社区,在为住户提供高质量的生活享受的同时,也为投资者提供高水平的投资回报。

 投资布里斯班亚房产

The Mews及整个South City Square,正是我们在过去13年来所筛选出的极少数精品——“亚太集团许可的项目”的缩影:为了在正确的地段找到正确的项目,我们进行海量的数据研究和实地走访,并结合我们在澳洲5大首府城市的一线从业经验,回绝市面上的绝大部分项目,最终仅仅保留下极少数真正具有长线发展潜力的项目,并推荐给我们的投资者。

事实一次又一次地证明,我们这种近乎严苛的坚持,最终将取得被市场认可的成绩。

在布里斯班成为全澳房产投资新风尚的今天,亚太集团深度聚焦内城区的价值洼地、放眼十年乃至二十年的未来潜力,为投资者找到领跑市场的精品投资机会,从而带领投资者在即将到来的市场周期中提前布局,享受稳健的长线收益,最终收获财务健康充裕的幸福人生。

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为什么说,这座建筑可以重新定义整个城市的公寓生活标准?

在亚太集团,最令我们自豪的事情之一,就是“亚太集团认可的房产项目”(Ironfish Approved Properties)。

在市面上成千上万的房产项目之中,经过大浪淘沙般的重重考验和筛选,我们只选择那些地段优越、品质卓著、开发商品牌值得信赖的极少数精品项目,最终推荐给我们的投资者。

在过去的13年中,正是因为我们始终秉承着这一严格到近乎苛刻的标准,才能一次又一次的见证到这样的惊喜:

我们所推荐给投资者的期房项目,在完工之后,呈现出比效果图更为惊艳的成品。

最近,我们再一次体验到了这样的惊喜——在布里斯班的FV No.1项目,我们亲眼见证了,这座城市的公寓生活标准,将如何随着这座项目的交付而被重新定义。

值得特指出的是,亚太集团的总裁兼创始人周华先生本人也在这里投资了房产。6月18日,周华先生本人既作为企业总裁,同时也作为一名投资者,在FV No.1进行了一次验房之旅,他本人对于成品大为赞赏,并在屋顶的“白金俱乐部”录下了一段视频讯息,希望与投资者分享他的喜悦与信心。

项目:惊艳出世

提到奢华居住体验,你会想到什么?一片宽广的土地,一座挺拔的豪宅,内设私家专享的游泳池、酒吧、家庭影院、健身房、以及SPA水疗?

但是,如果你住在内城区火车站旁边的一套一卧室公寓里,你要怎么才能享受这样的居住体验?

新近竣工的布里斯班FV No.1项目为这个问题交出了满分答卷。

走进金碧辉煌的酒店式大堂,等待住户的将是24*7全天候的大堂经理所带来的温暖问候和安心体验。

布里斯班房产投资

FV No.1的大堂

项目的5楼和6楼是FV奢华公寓生活的精华所在,这里分别坐落着FV住户的“商务俱乐部”和“私人俱乐部”。

在这里,住户足不出户,就能体验宛若五星级酒店的生活方式。

所有的FV住户均可以享受酒吧、餐厅、热带景观露台,器械丰富齐全的健身房及瑜伽房,造型流畅现代、宛若傲立船头的天际线泳池,等等等等,不一而足。

布里斯班房产投资

天际线泳池

此外,仅需轻松简单的网上预约,FV的住户还可以私享位于俱乐部的各种功能房间。

如果你是想把工作与生活分开的繁忙白领、或者是在家经营生意的创业者,那么,装配了最新苹果电脑、设有专业大气的会议室的“商务俱乐部”,将是你绝佳的办公与商务会客地点。

布里斯班房产投资

商务俱乐部

如果你想拥有一个放松愉悦的电影之夜,FV俱乐部设有尺寸超大的月光影院,在这里,你可以呼朋唤友,选好一支大家喜欢的影片,抱着饮料与爆米花,在舒适的沙发上与大家共享一段大荧幕上的喜怒哀乐。

月光影院

如果你想体验摩登都市的奢享派对,FV俱乐部则有可以K歌或打台球的水疗SPA室供你选择,三五密友在这里相约小酌,尽享时尚生活的流光溢彩。

FV No.1的SPA水疗室

不仅于此,FV No.1这一栋楼的住户还可额外独享大楼屋顶超过700平方米的“白金俱乐部”。这里有酒吧、露台、BBQ烧烤区域、下沉式休息区,更有能够饱览布里斯班天际线与地标建筑故事桥的无边泳池。

布里斯班房产投资

FV No.1住户独享的屋顶白金俱乐部

除了琳琅满目、应有尽有的奢华配套设施以外,FV No.1的公寓内部也有着令人惊艳的完成度:高端的白色石材台面,橱柜内置的LED照明、覆盖整屋的中央空调系统、厚实隔音的双层玻璃窗,FV No.1的公寓内部配色、用料、细节……无一不精致现代,令人称赞。

不论是FV No.1的业主还是租客,都是在用一份住宅的花费,同时享受多重的居住体验。从任何一个方面看,FV No.1都走在引领都市公寓奢华生活方式的最前沿。

地段:蓄势待发

在亚太集团,我们不仅考察项目的品质,更注重项目的地段。

因为我们深知,房产投资是一趟长期的旅程,我们要确信,今天亚太投资者手中所持有的房产,能在未来的十年乃至二十年中绽放光彩,为他们带来引以为傲的财富。因此,我们以长远的战略目光考察项目地段,甄选出那些值得长期持有的真正黄金。

FV No.1所处的Fortitude Valley是布里斯班的未来之星。这里距市中心仅有450米,乘火车到布里斯班中央火车站仅需2分钟即可一站直达。

布里斯班政府充分意识到了这一便利区域的未来潜力,正在投资重金翻新这片老城。距FV No.1项目仅有一街之隔的Fortitude Valley火车站,正处于5,000万澳元的全面升级改建工程之中,区域内还有布里斯班的首座“垂直学校”综合体正在拔地而起,预计将于明年投入使用。

随着FV No.1等一系列大型高端公寓的落成,大量的精品餐厅及零售也即将入驻这一Fortitude Valley的核心地带,以满足即将入住的优质租客的日常生活需求。

事实上,与FV No.1一墙之隔的历史遗迹建筑,正是这一老城区将如何焕发全新面貌的绝佳缩影。这里的前身是Cook’s Picture Palace——当地的第一家电影院,如今,这座典雅古朴的建筑已被粉饰一新,即将成为Fortitude Valley区域引人注目的高级会所。

布里斯班房产投资

如果我们把视野再稍放远一些,纵观整个布里斯班,就会发现,这个城市正处于澳洲房产市场周期中的优势位置,而眼下,正是布局布里斯班、坐享长线收益的绝佳时机。

亚太集团的研究团队通过对全澳50余家权威机构的数据采集分析、结合以大量实地走访和行业经验,总结出了4条目前应该持有布里斯班投资房产的理由:

理由1:强劲人口增长

昆士兰州目前正在经历10年来最为强劲的州际移民人口增幅,吸收了大量从新州和维州迁居于此的移民。这一增幅主要是由于这里的生活方式、就业机会及住房可负担性。

其中,住房可负担性可称得上是布里斯班的一个投资亮点——这里有高于墨尔本的家庭中位收入,和远低于墨尔本、悉尼的公寓及别墅价格。简而言之,布里斯班人“赚得比墨尔本多,房子比墨尔本便宜”,两相对比,充分展示出了这里未来房价进一步上涨的潜力空间。

理由2:领跑全澳的经济增长

在截至2019年2月的过去5年内,布里斯班平均每年新增24,000个就业岗位。根据预计,在2019-2022财年度,布里斯班经济增长将达到3.5%,这一涨幅高于悉尼和墨尔本。

理由3:数个重大基建即将依次竣工

接下来的数年间,将是布里斯班作为一个城市不断焕新的重要窗口期。2020年,斥资13.5亿的布里斯班机场第二跑道即将完工,将布里斯班机场的承载量提升到香港机场和新加坡机场的同等水平。

2022年,斥资15.4亿的布里斯班铁路将完工,将带来21公里高速铁路系统和18个全新站点,高峰期每3分钟一班车,直接将布里斯班公共交通系统提升至国际一流都市水平。

布里斯班皇后码头赌场效果图

同年,造价36亿的布里斯班皇后码头赌场将完工。这是布里斯班最大型的私营开发项目,将为布里斯班带来一座世界级的赌场,每年创造17亿的旅游业收入。

2024年,造价54亿的布里斯班跨河铁路完工。这是重塑整个布里斯班格局的重大基建项目,将布里斯班的公共交通便利度带上一个新的台阶。

理由4:市场住宅供应量骤减

由于过去一段时间的信贷限制等原因,布里斯班目前正在开工建设的公寓住宅已经骤减,吊车指数(通过城市内工作的吊车数量来统计高层建筑施工情况)相比2017年骤减42%。这一供应量骤减的趋势将在接下来数年内进一步凸显。

与此相伴的,则是空置率不断下降。相比2016年12月的4.1%,目前的布里斯班空置率已经一路下降到了2.4%,这个数字低于健康市场的3%水平,代表着供不应求、一房难求的住宅市场。

旅程:从此开始

如果要以最简洁的语言来描述科学理性的房产投资理念,那一定是“长期持有正确的项目”——这正是为什么亚太集团致力于筛选出那些具有长线潜力的优质区域与精品项目,并始终帮助我们的投资者稳健地长期持有。

“亚太集团认可的房产项目”,简简单单的一行字,背后是亚太人在过去一次又一次的成功推荐,以及在未来始终不渝的品质承诺。

今天,在FV  No.1,当我们再一次自豪地见证我们所推荐的项目从优美的蓝图变为更加绚丽的现实,我们愿意把这里当做另一段旅程的美丽起点,紧握投资者的双手,共同踏上一段全新的、通向长期财富的征途。

布里斯班房产投资

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财案速报 | 130亿建设基础设施、190亿支持医疗行业,这个州的预算为什么如此大手笔?

日前,昆士兰州的2019-2020财政年度预算案正式公布。

在本财年的预算中,昆士兰州政府对于基建和医疗的拨款可谓相当大手笔,这也是本次财案中值得房产投资者格外关注的两个亮点。

基建:持续腾飞

昆士兰州政府在过去数年中都以其高瞻远瞩的基建布局而闻名遐迩,如果说悉尼和墨尔本是在人口增长之后才“补建”各种基础设施,昆士兰则是在人口增长之前就开始为此进行前瞻性的规划布局。

昆士兰州政府持续在基建上加强投资,2019-2020财年度,州政府将拨款130亿澳元,用于各大基础设施建设,包括跨河铁路、黄金海岸轻轨延长线及数条高速干道等重大工程。

昆士兰州财政大臣Jackie Trad表示,这130亿拨款“将直接支持40,000余个工作岗位”,其中有15,000个工作岗位都将出现在大布里斯班地区。

医疗:明日之星

除了道路交通外,昆士兰政府也同样为医疗健康事业进行了高达192亿的拨款,其中包括数家医院的开发与重建工程。

今年,昆士兰州已经落实了近10亿澳元的拨款,用以扩建Caboolture,Ipswich和Logan的医院。

这样大手笔的投资,不但会直接增进昆士兰人民的医疗水平和健康指数,从投资角度来看,还将必然带动医疗产业及其相关行业的就业岗位增长。

 底气:人口、就业、经济三重增长

昆士兰州政府之所以做出这样大手笔的拨款预算,与其各项经济指标的健康稳健增长是分不开的。

作为全澳州际移民最多的州,在过去的12个月中,昆士兰的新增人口达到了5年来的最高水平,净增长达86,000余人。大量来自新州和维州的人,被这里的生活宜居性、住房可负担性及工作机会所吸引,源源不断地涌入这个阳光之州。

在过去的6年间,昆士兰的就业岗位增长稳健喜人,并且根据州政府的预测,这一增长还将在未来5年间得到进一步的保持与提升。

此外,昆士兰州的出口经济也保持着同样喜人的增长。从2014年开始,出口总额连年增长,并且根据州政府的预计,昆士兰的出口总额将在2019-2023年期间持续稳健增长。

其他值得关注的财案关键点

 昆士兰州政府目前的运营状况是8.41亿财政盈余,不过,在接下来的四年中,州债务将从714亿增加至900亿。昆士兰州政府认为适当的负债对于就业和经济的增长是必要的,并且保证这一债务水平是能够管理和控制的。

此外,由企业或信托持有的土地,价值在500万以上的部分,每1澳元将加征0.25分的土地税;由海外企业及信托持有的土地,土地税将从1.5%上调至2%。

亚太观点

 在过去的数年间,我们已经看到昆士兰、尤其是东南昆士兰一带出现了惊人的变化,大量瑰丽而现代的设施和建筑被规划、建设直至完工。

从皇后码头到布里斯班竞技场,从跨河铁路到机场第二跑道,从公路升级到地铁修建,昆士兰州正在加速向未来奔去。

这些变化的另一面,则始终依托着昆士兰州强劲的人口和就业增长。

在人口和基建共同发展的今日,广受澳洲人喜爱的阳光之州正在变身为国际一流的就业、旅游及投资目的地。也因如此,各大权威机构的分析预测一致看好东南昆士兰,认为这里在房产市场周期中正处于蓄势待发的潜力位置。

亚太集团的研究团队将持续关注这一备受青睐的市场,并不断为您提供最新的基建动态、政策法规和投资机会,从而带领投资者提前布局,制胜市场周期,享受长线收益。

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这位华人新移民,用了6年时间,把5万澳元变成600万房产!而这一切,竟然都源于一本书……?

2009年,当妻子Irene第一次向他提出移民澳洲的想法时,Aidan是拒绝的。

一方面,Aidan当时正在国内做智能家居的生意,眼看生意已经步上正轨,在关键时刻全盘放弃实在太过可惜;另一方面,他对自己在那片陌生的土地上是否能从头建立一番事业,也抱持着十分怀疑的态度, 心里一点底都没有。

Irene在世界五百强企业工作,讲得一口好英文,但Aidan是的英文差很多,说不出,听不懂,一旦迁居澳洲,在语言文化处处掣肘的情况下,他害怕自己甚至连事业的方向都找不到。

但Irene决心坚定,申请了独立技术移民签证,先一步登陆了澳洲。Aidan则一边继续着国内的生意,一边偶尔来澳洲看看,却始终迈不出正式移民的这一步。

“我在澳洲的事业,究竟该怎么规划?”

2010年9月,Aidan再次短登澳洲。这一次,妻子Irene兴致冲冲地跟他说:“我遇见了一个人,你一定会感兴趣!”

“这个人是北大毕业生,曾经是中国的外交官,后来从零开始作为新移民登陆澳洲,最终选择了房产行业,并一手打造了一家澳洲大名鼎鼎的房产投资平台。”

Irene所说的,正是她听房产讲座的主讲人 — 亚太集团创始人兼CEO,周华先生。她还特意买了一本周先生的自传《从自行车到宾利》转赠给了Aidan。

周华的经历立刻吸引了正在迷茫之中的Aidan。当Irene外出上班时,他就坐在不远处的小树林中,一口气把这本书从头到尾读完了。周华在书中所描述的事业成功之旅深深地激励了Aidan,让他产生了一个强烈的念头:

我一定要见到这个人,让周华先生为我点拨一下,看看我在澳洲的生活和事业究竟应该怎么规划。

几经周折,在青岛的Aidan专程搭乘高铁去北京拜访了当时正在中国出差的周华先生,并与他做了一番交谈。

周华听过他的情况后,给了他两点建议:

  • 澳洲是一个相对公平的社会,有努力就会有回报。但有很多行业在当地都已经处于饱和状态,要想获得更大的生存空间的话,要么需要更努力、要么需要能人所不能,要摆正心态;
  • 新移民可以从事销售行业,但在澳洲的劳动力市场上,不会说英语就很难获得良好的价值,一定要提高英语水平。

这一番回答让Aidan立刻感觉到豁然开朗。此前,周围的人给他的职业建议无非是“读TAFE”“打零工”,而这些都并不是他想要的;做销售这件事与他在国内做生意的背景相吻合,Aidan本身也特别喜欢跟人打交道,这让他顿时对未来在澳洲的生活感到信心大增。

2011年11月份,Aidan放弃了国内的生意,正式作为新移民登陆澳洲;同年,Irene加入了亚太集团,Aidan则决定先去更艰苦的地方锤炼自己一番。

为了同步提升英文能力与销售技能,Aidan加入了一家本地的上门销售平台,挨家挨户地敲门推销电信电气等服务。一年下来,鞋子不知走破了多少双、腰带也瘦了两扣、每天风吹日晒,而曾经那个说不了几句英文的Aidan,在这个以印度人为主的团队中做到了团队销售冠军。

2012年底,在一次亚太集团的活动上,Aidan再一次见到了周华。周华对Aidan的迅速成长大为赞赏,并对他发出了邀请:“来亚太吧,这里才是更适合你的平台。”

就这样,Aidan成为了一名亚太集团布里斯班分公司的投资策略师。

Aidan(右二)、Irene(左二)与客户在一起

“在澳洲,房产投资也是一门生意”

在加入亚太集团以后,公司完善的培训支持让Aidan的成长更加迅速,也更加稳健。

周华先生曾经的一席话让他印象深刻:“人要想真正解决钱的问题,必须要具备两个关键因素:一只手创造充足的现金流,另一只手买下足够的优质资产。”

“在澳洲,房产投资是一门很大的生意,但大部分人没有做过生意,不会用做生意的心态来做这件很有意义的事。”

实际上,澳洲的住宅房产是很好的优质资产类型,澳洲又有独特的税务和信贷体系,只要你有贷款能力,银行就是你名义上的合伙人,绝大部分买房的资金都可以从银行获得,而持有房产过程中的花费则大部分可以靠租金和退税负担,这样的话我们就有条件比较轻松地买下和持有房产,靠时间带来房产增值,创造一份除了工资或生意收入以外的可观财富。

这就是亚太集团独到的“左手赚钱,右手投资”­——两只手同时工作,创造财富自由人生的经典思想。

这些话真的是让Aidan耳目一新,思路大开。以前,他从来没有这样想过,总觉得房子归房子,生意归生意。当意识到房产实际上可以与生意划上等号之后,Aidan的商业头脑立刻就转动了起来:

“在澳洲,要想靠双手挣出和存下100万,真的不太容易——尤其对于新移民来说。而如果想从房子里挣出100万,那么你只需要一个500万的投资组合,再加上一个20%的上涨周期,就可以做得到; 500万的投资组合,乍一听有些遥不可及,但实际上,依靠亚太集团的投资方法,巧妙利用银行杠杆,选择对的房产,其实并不难实现。”

就这样,Aidan给自己定下了一个达成500万投资组合的目标。

他从2013年加入亚太的时候就开始布局,利用5万澳元存款起步,按照亚太集团的投资方法,循序渐进、稳扎稳打,一路发展到如今拥有8套投资房产,建立起了一个价值600万的多元化房产投资组合,超额完成了自己的目标。

现在,每每想到我在睡觉的时候,还有一个600万的房产投资组合在为我工作、将来为我提供被动收入,这就让我感到非常安心。

“这不是一份工作,而是一份事业”

对于Aidan来说,投资策略师不是一份工作,而是一份事业——一份不但能够改变自己、更能够改变别人人生的事业。

通过亚太集团的投资理念,以及自己的亲身实践,Aidan深刻地意识到,普通人也完全可以打造200万以上的净资产:在布里斯班,一个包含4套房产、价值200万的房产投资组合,每年可以为一个家庭创造10万租金的被动收入——一笔足以全面提升家庭抗风险能力和幸福指数的财富。

因此,Aidan非常愿意用他的商业思维去帮助每一个他遇到的人,不仅仅帮助他们投资, 也鼓励大家一起成长。

Aidan有不少客户是做生意的华人移民和各行业的专业人士,Aidan不但积极的帮他们找到了优质的投资房产,更非常乐于和大家分享财富思维、生意理念、交流新思路,一起成长,一起身体力行 “左手赚钱,右手投资” 的创富之路。

Aidan(左一)和Irene(左二)与客户Eric和Mandy在一起

在Aidan看来,他现在为其他人所做的事情,正是曾经周华先生和亚太集团为他所做的事情:

打开格局,意识到一切皆有可能;找对团队,让优秀的专业人才陪你一起在这条路上走10年、15年、20年。

这也是Aidan作为一名亚太投资策略师最为骄傲的事情:

我们所做的不仅仅是帮助别人投资,而是为别人搭建未来;我们收获的不仅仅是自己的成长,而是千千万万投资者的成长。

“起点不决定终点”

回头看看当年那个焦虑、怀疑、迟迟不愿踏上澳洲的自己,现在的Aidan感慨万千:“现在的我真正意识到了,起点不决定终点,最重要的是,你能不能抓住自己的转折点。”

如果当年我没有坐在那个小树林里看完周华先生的自传,如果当年我没有从青岛一路追到北京去请教他为我点拨人生,如果我没有选择最艰苦的上门推销作为第一份工作……那我就不会成为今天的我。

只有抓住能帮助你打开格局的转折点,才能把自己的人生带到更高的层次上,才能实现弯道超车,更快地抵达终点。

在Aidan看来,许多人迟迟迈不出投资的第一步,其实说到底都是困在了自己的思维上,不知道自己想要什么,也不敢想自己能要什么——这不仅仅是投资的格局,也是人生的格局。

在亚太集团,我们相信一切皆有可能“,如今已拥有价值600万房产的Aidan充满自信地说,”在财富的道路上,只要你敢想、敢要,我们就会陪你一起走下去,直到你顺利抵达自己的目的地。

你是否觉得自己距离购买第一套自住房或投资房仍然遥遥无期呢?我们的投资策略师可以帮助您达成这个目标,就像Aidan为他自己和他的客户所做的一样!

今天就预约一次免费咨询,看看我们将怎么样帮助你打造属于自己的投资组合吧!

专家科普 | 房产折旧抵税到底是怎么一回事?

一年一度的报税季马上就又要到了,对于房产投资者来说,这也意味着——从税务局那里拿回退税的时间又快到啦!

作为世界上为数不多的实行投资房产负扣税的国家之一,澳大利亚的房产投资者享受着更加优渥的实惠:一手可以赚取租金收入,另一手可以从税务局那里拿到真金白银的退税。

在为投资房产申报抵税的过程中,“房产折旧”是极为重要、却又常常为投资者所忽视的一环。那么,房产折旧到底能怎样帮助你抵税呢?

在今年的报税季, 亚太集团特别邀请到了全澳领先的折旧税务事务所BMT的专家,来为您全面科普:房产折旧抵税那些事儿。

房产折旧抵税到底是怎么一回事?

如果你的房产能够创造租金收入,那么你就可以为持有该房产所产生的部分开支费用申报税务抵扣。

大部分投资者都知道,物业管理费、市政费、以及各项维修养护费用都可以申报抵税,但许多投资者所不知道的是,房产折旧也是可以抵税的。

因此,很多投资者在报税的时候,往往错过了这个可以为他们增加退税额度的项目。

那么,房产折旧抵税到底是怎么一回事呢?

折旧抵税是什么?

随着时间的推移,任何建筑物及其中的设施都会磨损、变旧。澳洲法律允许所有出租房产的房主为这类损耗申报抵税,这就是折旧抵税。

与维修、养护等其他房产持有相关费用不同的是,折旧是不需花费任何资金就可以申报抵税的项目,因此折旧抵税通常被称为“非现金抵税”。

折旧抵税分为几种类型?

对于房产投资者来说,澳洲税务局(ATO)将允许折旧抵税的项目非常清晰地划分为两大类:

1基本建设工程抵扣(capital work deductions

基本建设工程抵扣指的是:投资者可以对房屋建筑结构的损耗申报抵税,在翻修期间发生的建筑结构升级也可包括在内。

一般来说,所有在1987年9月15日之后开始施工的住宅建筑,其房主都能够以每年2.5%的比率申报基本建设工程抵扣,最长可申报40年。

如果你的投资房产是1987年之前开始施工的老式住宅,也仍然有机会申报这类折旧,因为老式建筑经常会进行某些翻新,这些翻新可能也可以供房主申报基本建设工程抵扣。

2 设施折旧(Plant and equipment depreciation

设施折旧指的是投资者可以对房产内部易于拆卸的配套设施所产生的损耗申报抵税,比如:地毯、百叶窗、空调、热水器、烟雾探测警报、吊扇等等。

和房屋结构损耗不同,设施的损耗并没有一个统一而明确的日期限制。房产内的每件设施都有其不同的使用寿命和折旧比率,用于计算折旧。

*根据2017年11月15日议会通过的2017年“财政法修正案(房产税务)提案”中的规定,在2017年5月9日晚7点30分之后交换合同购买二手住宅房产的投资者将无法再为已使用过的设施申报折旧。投资者可以为他们新购买的设施申请折旧。在此日期之前购买二手房产的投资者以及购买全新房产的投资者仍然可以像以前一样申请折旧。

会计师可以帮我计算折旧吗?

许多投资者误认为会计师会为他们的投资房产申报所有的抵税。不过,在折旧方面,最好还是先咨询一位该领域的专家。

根据相关税务法律,工料测量师(Quantity Surveyors)是为数不多的具有估算建筑折旧资质的专业人员之一。

专业的工料测量师可以为房产投资者提供一份折旧表,总结出一处房产在每个财年末时可供申报抵税的确切折旧额度。

在拿到这份折旧表之后,会计师将会在报税时使用该折旧表中的相应数字,为投资者申报折旧抵税。

折旧能抵多少税?

 折旧抵税可以对房产投资者的现金流产生非常积极的影响。

税务折旧事务所BMT发现,在2017-18财年度,投资者首次全财年折旧抵税额平均高达$8,212澳元。

 

这篇文章是由全澳领先的折旧税务事务所BMT的专家所编写的,BMT是亚太集团所信赖的合作伙伴。

如果您需要了解更多折旧抵税事宜,欢迎您直达BMT官网。

如果您希望了解更多投资房产的知识科普、流程攻略,欢迎订阅我们的邮件

20岁赚到第一个100万,30岁拥有市值数十亿的公司,这位神秘低调的澳洲亿万富翁,为何如此受人尊重?

5月30日晚,亚太集团创始人兼总裁周华Joseph Chou与昆士兰精品开发商Aria的创始人兼总裁Tim Forrester进行了一场别开生面的对话。

这是亚太集团“总裁对话(CEO Talks)”系列活动的第一场。在这一系列活动中,著名的演讲家周华先生将“反主为客”,化身主持人,与全澳各个领域最为成功的总裁们进行对话,为听众带来成功者之间的思想交流与碰撞。

第一期的到场嘉宾Tim Forrester,是一名隐藏在“重重迷雾”之后、从不轻易现身于聚光灯下的神秘房产开发界巨擘。他是昆士兰州榜上有名的“富二代”,却亲手挣出了自己的“第一桶金”;他年纪轻轻就执掌价值数十亿的企业,却从来不在媒体前露面;他日理万机,却绝不在下午5点后工作,而是把时间留给妻子和3个年幼的孩子……

在两个小时的访谈之中,通过周华先生抛出的一个又一个问题,人们渐渐了解到,Tim开挂般的人生背后,都隐藏着哪些秘诀。

130余人到场,现场座无虚席

非典型富二代

Tim Forrester是一名非典型 “富二代”。他成长在昆士兰州最富有的家庭之一,他的父亲是澳洲最大的上市房产开发公司FKP的联合创始人。尽管出身于如此显赫的家庭,Tim却完全不是人们心目中那种骄纵蛮横的富二代——事实上,父母对于他的言传身教极为严格。

Tim父亲的事业始于微末,早年与妻子栖身于房车营地,他们日以继夜地辛勤工作,才拥有了后来辉煌的事业。这份“不劳动者不得食”的信念是Tim父母的治家理念。

Tim回忆道:“当我还是个小孩子的时候,我想像其他朋友一样花2块钱在学校小卖部买一份午饭,爸爸的回复是:‘我当然可以给你2块钱,但是你需要靠自己的劳动去挣这笔钱,去把车洗了!’”

商业头脑

Tim在17岁时就展现出了过人的商业头脑。他在昆士兰当地著名的Woodford Folk音乐节上嗅到了商机,花$6,500澳元买下一辆老式咖啡车,在音乐节会场上弄到了一个摊位,和几个朋友一起向游人贩卖咖啡。一周之后,他赚了$21,000澳元。

不过,Tim认为,首次试水做生意就取得成功,也同样要归功于他的勤奋:“我们当时干得非常拼命,一天要工作15、6个小时。我认识的每个成功的商业人士,无一例外,都有着非同一般的勤奋,尤其是在他们20多岁的时候,生儿育女之前。”

“越努力,越幸运。”

对话进行中

第一桶金

 Tim的“第一桶金”是从房产中赚到的。20岁刚出头时,他在布里斯班买了两套期房,到交付的时候,两套房产都涨了一倍,Tim于是从中“躺赚”出了人生的第一个一百万。

那时还非常年轻的Tim感到异常兴奋,觉得这简直是世界上最轻松最赚钱的生意。但很快,随着他对房产的理解越来越深刻,他最终意识到,那一笔一百万,是无法复制的幸运:“市场不会在2年内翻倍,而是需要10-15年来酝酿一次翻倍。悉尼如此,布里斯班也是如此。”

“只有怀着长线思维进行投资,才能帮助人们稳健地积累财富。”

Tim还对布里斯班的中短期房产市场进行了展望:“我认为接下来12个月内的市场将仍然平缓,但我们将开始看到一些增长。”

做房产开发商中的Apple

从幼年起,Tim的父亲就反复教育他:“金钱来了又走,唯有你留下的声名永驻。”这样的价值观深深刻在Tim的脑海里,因此,自他2003年创立Aria开始,就把“书写传奇”作为了企业的首要目标。

比起利润来,Aria所更多追求的在于美感、创新与宜居的结合,整个Aria团队上下一心,要留下“能够改变整个产业的作品”、让他们自己“能够为之骄傲的作品”。

正因如此,永远追求极致的Aria,被业界誉为房产开发商中的Apple。这支由Tim所带领的年轻团队,也已经连续三年被澳洲UDIA协会评选为全澳最佳的开发商。

Aria的获奖项目:Oxley + Stirling

平衡源于自律

 许多在工作上与Tim打过交道的人,都惊叹于他将家庭与事业这两者平衡得如此之好。他在下午5点之后从不接电话或回邮件,而是把时间留给妻子与3个不到5岁的孩子。

“你只有一次陪伴孩子成长的机会”,Tim说,“我不想在将来为错过孩子的成长感到遗憾和后悔”。

然而,当周华先生提出“你是如何平衡家庭与事业”这一问题时,听众们才意识到,这种超乎寻常的平衡,背后完全是Tim超乎寻常的自律:“我每天早上4:30起床,听到闹钟响的时候,我的第一反应当然是翻个身接着睡,但是,这是唯一可以让我每天健身、工作,还能在5点前结束工作回家陪伴家人的方法。”

“此外,我在每周结束之后,还会回顾这一周的事务,看看哪里还能再挤出一些时间,也看看自己犯了哪些错误,怎样能避免再犯——不出现两次同样的错误,这能够显著地帮我节省时间。”

财富自由意味着什么?

 如今,年纪轻轻的Tim已经成为了亿万身家的富翁。当谈及“财富自由”所带来的感受时,他说:“财富并不会自动地让你有一段美好的婚姻、也不会自动地解决你生活中的所有烦心事,但是财富会给你更多进行选择的机会,给你更多陪伴家人的时间,也给你帮助他人、回馈社会的能力。”

 Tim夫妇成立了自己的慈善基金会,并与澳洲著名的慈善组织The Smith Family紧密合作,不仅帮助贫困家庭的儿童解决财务危机,更为他们提供在Aria工作的机会,让他们能够通过双手建立起属于自己的事业,彻底摆脱贫穷。

不懈追梦

对于梦想的追求是让周华与Tim、亚太与Aria走在一起的重要原因。

周华先生要将亚太集团打造成全澳最好的房产投资服务公司,Tim则要将Aria打造成全澳最好的开发商——在追梦的路上全速奔跑、永不止步,这是亚太与Aria共享的企业基因。

如今的Tim,每天仍然在为自己的梦想和愿景工作,他想在布里斯班的城区里留下一座又一座重新定义人们生活方式的优质住宅,想推动布里斯班走向国际一流城市的进程,想用卓著的成绩实践父亲的那句教诲:

“金钱来了又走,唯有你留下的声名永驻。”

亚太集团“总裁对话”系列活动定期在北悉尼分公司举行。下一期的嘉宾是Deague集团的总裁Will Deague,他将揭晓财富在家族中如何传承数代的秘密。

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刚刚!澳联储降息至1.25%,澳洲史上最低利率诞生了!

就在刚刚,澳联储在大选结束后的第一次月度会议上宣布:

降息25个基本点,降至1.25%

这是自2016年8月以来澳联储的首次利率调整。         

澳联储1991-2019年利率走势

澳联储声明,这一降息决定主要是为了“支持经济增长,并为通胀率与中期经济增长目标保持一致提供信心”,另外,中美贸易战所带来的不确定性也是这次降息的原因之一。

澳联储目前预期全澳经济水平在2019到2020年之间增长2.75%。目前,澳洲史无前例的基建投资和矿业复苏的积极讯号,都将为实现这一增长幅度提供很大程度上的保障。

在就业率方面,澳联储指出,在过去数年中,就业岗位的增长十分积极健康,劳动参与率也有显著提升。与此同时,失业率已经连续数月保持在5%的低位,仅在2019年4月轻微上升至5.2%。

本次降息将帮助已经开始逐步改善的工资增长幅度得到进一步提升。

澳联储同时指出了目前房产市场上拍卖率的显著回温,在利率降至历史新低的当下,房产市场也将得到进一步的推动。

在本次降息的前一天,财政大臣Josh Frydenberg已经知会了四大行的高管,希望他们能够完全执行澳联储的降息比率。

亚太观点

现在的澳洲,一方面面临着强劲的人口增长,而另一方面,各大首府城市的住宅供应由于受限于信贷收紧及建筑成本上升等因素,出现了不同程度的缺口。

除了利率下调以外,房产市场自从联邦大选以来就一直利好频传:联邦政府近期宣布支持APRA关于降低贷款评估压力测试的提议,再加上广受期待的首置买家5%首付计划,澳洲房产买家的借贷能力将得到恢复和提升,预计未来数月内,房产市场将呈现积极势头。

为什么联盟党的胜选,让澳洲房市一夜之间恢复了信心?

两周前,澳洲联邦大选结果揭晓,联盟党获得连任。

我和周围的许多人都聊到了这件事——他们中的绝大多数都对这个结果持极为积极肯定的态度,包括我的客户、同事、商业合伙人、伙伴开发商、以及家人和朋友。

联盟党的连任之所以广受欢迎,在我看来,主要原因是澳洲人对于“稳定”的追求。

一直以来,澳大利亚的经济表现都比其他大多数发达国家要更好,而这正是基于我们对于经济稳定的极端重视。

在这次两党竞选的过程中,工党提出了一系列在经济市场方面的重大政策改革,比如负扣税改革、资本利得税改革等。因此,人们不由得质疑工党是否有能力顺利、平稳地执行这些改革、而不伤害已经打好的经济“地基”。这种可能会失去“稳定”的恐慌给市场带来了巨大的不确定性,也直接影响了过去18个月之内的房产市场表现。

澳洲房产投资

而联盟党的当选,则去除了市场上的不确定性,将稳定的主旋律重新带回了市场。

如今,人们发现,从政策上来讲,一切一如既往地运转,没有变革;从经济上来讲,各项指标良好,预期积极——这两者极大地鼓舞了人们的信心,我们已经看到了大量投资者重回市场。

上周,我们举行了一场讲座,详解选举结果将如何影响经济、民生和房产市场,这场讲座受到了人们的热情欢迎,订座的人数比我们的预期整整多了一倍。在我看来,这正是房产市场信心回升的标志。

新政府,新气象

我认为,自由党支持企业发展,是一支鼓励人们勇敢行动、努力奋斗、创立事业的党派,在这种理念下,他们的政策让人们勇于冲破舒适区,大胆创新,奋力追梦——这正与我的观点不谋而合:我始终坚信,只有当人们怀有梦想时,一个国家才会前进;如果人们停止追梦,国家也会停滞不前。

对于房产市场来说,联盟党的连任,除了保持已有的负扣税和资本利得税政策不变之外,还带来了以下鼓励市场发展的积极政策:

支持基建:

现任政府充分意识到基础设施建设的必要性,因此在澳洲各城市都布局了富有远见的基建规划,并拨款1000余亿,在澳洲各首府城市掀起了数十年一见的划时代基建热潮。

这些基建设施会增加就业岗位、带动区域发展,并极大改善城市人口的出行与生活方式,最终增强房产市场以及整个经济市场的长期表现。

悉尼房产投资

5%首付购房:

在竞选期间,自由党领袖斯科特·莫瑞森(Scott Morrison)率先宣布了首次置业买家5%首付购房的政策。旨在提高澳洲的住房可负担性,让更多普通家庭能够尽早拥有属于自己的家。

市场广泛认为这一政策很有可能会增加市面上可负担房产的供应压力。作为全澳性的房产服务平台,亚太集团始终非常关注房产的可负担性。我们不只帮助人们从投资中积累财富,也非常愿意帮助人们获得自己的第一个家。

信贷将变得更容易

在联盟党获得连任的这一时机上,除了稳健积极的房产市场相关政策之外,信贷方面也同时利好频传:

央行降息预期:

澳联储主席Philip Lowe在最近的一次讲话中提及了降息的可能性,这与市场的预期完全保持一致。目前主流分析意见均认为今年下半年将有两次降息,把利率带到下一个历史新低纪录。

信贷宽松预期:

澳洲审慎管理机构APRA正在认真考虑下调贷款压力测试的标准,以期增加人们的借贷能力。与此同时,市场上也已经有许多银行在为新的借贷客户提供各种折扣与优惠。

在过去的一段时间内,一面是信贷过于收紧,另一面则是澳洲持续增长的人口,这将在2021年左右带来显著的住房供应短缺。根据我们过去十余年间的观察、经验与研究,一般来说,供应缺口需要3年左右的时间渐渐显露在市场上。所以,在中近期的未来,拥有房产的投资者将很快开始享受供需不平衡所带来的红利。

2019年下半年,我该入市吗?

我们知道,在过去的一段时间里,有许多投资者都在持观望态度。如今,随着大选结果的揭晓,这些观望的投资者们,一定都在问这个问题:现在,是入市的时机了吗?

对于这些投资者,我有三点建议:

  1. 信贷成本:

当利率下降、信贷宽松的时候,就意味着借钱更加“便宜”。对于绝大多数人来说,我们都需要利用银行的贷款来积累财富。我们现在正处在一个借贷成本史无前例地低廉的时期,因此,如果要利用银行贷款杠杆积累财富的话,现在进行借贷,总要比成本更高的时候合适。

  1. 市场周期:

对于悉尼和墨尔本来说,在之前的18个月中,工党可能当选所带来的不确定性让这两个曾经火热的房产市场产生了过度下调。现在,联盟党当选,不确定性被排除,包括HSBC、AMP等在内的多家权威机构都预计,在今年下半年中,这两个市场会逐渐趋于稳定。我并不认为这两个城市会马上进入下一轮暴涨,但我很肯定它们将继续呈现出和过去数十年一样的周期式增长。

眼下,墨尔本的公寓市场值得特别关注。它在上一个周期中并没有发挥出应有的表现,究其原因,是因为过去的供应相对充足。然而现在的墨尔本公寓市场,一方面是令人激动的基建规划和不断攀升的人口增长,另一方面则是市政规划政策收紧、印花税优惠取消等等一系列直接导致供应缺口的变化。在供需矛盾不断扩大的现在,我认为墨尔本的公寓市场正在迎来一轮“补涨”。

另外,我们在昆士兰东南部的市场——尤其是布里斯班和黄金海岸——也看到了显著的上涨信号。我的预测是,现在在这一带入市的投资者,将在可预见的未来内收获可喜的增值:大量基建将在接下来的五年内完工,在过去18个月内迁移到这里的州际移民也将在接下来的12个月内开始置业。

目前,许多在悉尼和墨尔本的市场上有所收获的投资者都已经云集这里,并将目光聚焦于那些对于自住买家充满吸引力的高端公寓或精品别墅——这正是亚太集团所认可的重要品质。

另一个我所观察到的有趣现象在珀斯。5月16日晚上,我在珀斯举办了一次讲座,当时我们预计最多有80人到场,但实际上当晚有100余人出席,由于场地最大容量只有80人,许多人不得不站在冬夜的寒风中听完了整场讲座。这表明,珀斯的市场也在渐渐回暖。

亚太集团珀斯讲座现场

通过对过去数十年的房产市场数据进行科学研究,我们非常确信,澳洲五大首府城市均有其独特的市场周期、并总体呈现稳健向上的趋势。这正是为什么亚太集团提供遍布全澳五大首府城市的房产投资服务——我们希望投资者充分利用不同城市的市场周期,最大化地实现资产与财富的积累。

  1. 长线思维

最后一件事,也是我反复强调的一件事:房产投资不是机遇性的短线投机,而是策略性的长线布局。不论什么样的党派当选,我们每个人都还是不可避免地要面对疾病、衰老、退休……等等一系列可能让我们降低或者失去收入的情况。对于我们来说,不论政策如何、信贷怎样、执政党是谁,最本质的问题,是我们的人生需要有足够的财富与资产去抵御风险,享受幸福。

事情永远不会变得更容易,与其陷入等待-推迟-后悔的循环,不如及早采取行动,为自己组建一支优秀的团队、规划一套科学的策略,为自己的未来真正负起责任。

结语

我从斯科特在澳洲房产协会(Property Council of Australia)工作时就对他有所了解,并在他担任财政大臣期间与他有过深入交流,他非常看好澳大利亚的房产市场,也非常支持大兴建设,最重要的是,我能看出——他是个实干家,而不是空谈者。

从我创立亚太集团至今的13年里,我已经见证过许许多多投资者在亚太的专业而精诚的帮助之下,从澳洲住宅房产中成功积累了可观的财富。我们深知,房产投资是一趟长期的旅行;但另一方面,“千里之行,始于足下”——无论多么长久的路程,人们总需要一个起始点。在斯科特·莫里森当选、市场上利好频传的当下,这很有可能正是许多人在等待的最佳起始点。

亚太集团CEO周华先生经常在全澳各地举行投资讲座,致力于帮助更多的投资者树立正确的投资理念,并创建属于自己的房产投资组合。今天就预约一次亚太集团的免费投资讲座吧!

 

悉尼的下一个战略热点将在哪里?

上周日正式开通的悉尼高速铁路(Sydney Metro)西北线,标志着本届自由党州政府在悉尼西部耕耘数年的基建布局结出了第一个果实。

俗话说,“火车一响,黄金万两”。当人们蜂拥进入充满科技感的站台、享受“即到即上”的高频次列车之时,许多人这才第一次真真切切地感受到了:那些他们曾经认为遥不可及的规划蓝图,究竟是怎样改善、甚至重新定义他们的日常生活的。

悉尼的大基建时代已经正式揭开帷幕,在接下来的数年之中,居住在悉尼的人们还将不断地接收到像今日西北线沿线区域的居民们所感受到的惊喜:

随着各项国际一流水准的大型基建逐步完工,一个个从前并不广为人知的区域,将在时代的浪潮中,率先变身成布局科学、出行便捷、就业充分的摩登新城。

错过了西北?那也许你想知道,悉尼的下一个战略热点,将出现在哪里?

西悉尼新机场

整个悉尼西部的规划核心之一,即在于悉尼人期待了数十年的第二个机场。这一机场最近已经被确定命名为“Nancy Bird-Walton机场”——这是澳洲第一位女性飞行员的名字。

新机场预算共计53亿,目前已在热火朝天地施工中。

西悉尼机场的土地面积约为悉尼现有的Kingsford Smith机场的两倍之大,这标志着未来巨大的扩建和升级潜力。

在施工过程中,这座机场将制造超过11,000个就业岗位;完工后,在运营的头五年之内更是将制造27,000个就业岗位。

悉尼房产投资

西南增长区

在新机场的南侧,是新州政府重点规划出的“西南增长区”,这里预计将在未来的20年中制造超过20万个就业岗位——其中绝大部分岗位都将集中于“西悉尼空港城”。

空港城是以机场为依托的知识密集型产业园区,西悉尼空港城内将广泛包含国防、航空制造、医疗、物流运输、综合农业、教育及研究等产业。

Source: NSW Government

南北线高速铁路

刚刚开通的悉尼高速铁路西北线,是贯穿悉尼西区南北的悉尼高速铁路项目的第一阶段工程。

紧随其后的,还有联结市中心至Bankstown的西南线,及联结St Marys到西悉尼机场和空港城的南北线。其中的南北线预计将于2026年西悉尼机场完工之前开通。

目前的南北线处于其第一阶段,联邦政府和新州政府已经承诺共同出资70亿修建这条铁路。

与此同时,政府也在对于进一步拓展这条线路展开调研:其中包括一条从Schofields到Macarthur的南北延长线、以及一条始于Leppington,经过空港城换乘至西悉尼机场的线路。

在目前的规划中,Leppington以其特殊的地位而广受关注:

Leppington在2015年已经拥有了区内的火车站,居民可以搭乘T2火车线前往市中心、或搭乘T5火车线经由Parramatta前往西北各区。

目前,Leppington是唯一一个坐落在已规划出的“西南增长区”之内的火车站。

由于优异便捷的地理位置,在过去的数年间,Leppington火车站附近经历着翻天覆地的飞速变化。

在悉尼2056的规划中,州政府提出了大家耳熟能详的“三城”战略:

未来的悉尼,将拥有3个CBD——现有的Ctiy市中心、Parramatta及西悉尼新机场。而在这三个CBD中,Leppington目前已经可以通过火车直抵其中两个,且未来很可能将能直抵第三个。

唯一一个坐落在“西南增长区”内的火车站、与三大CBD均有紧密连接——这样的Leppington,有着太多的独特性与可能性。

悉尼房产投资

在悉尼大基建时代正式来临之际,展望不远的未来,我们完全有理由相信,西悉尼机场周边的各个区域,都将成为新兴的战略热点,在交通、就业等各方面大放异彩。

亚太集团房产项目总监William Mitchell评论道:

“本周悉尼高速铁路的表现,让我们得以看到完工的重大基建将怎样彻底改变一个区域。对于悉尼西南来说,西悉尼机场绝对会为周围区域提供数十年一见的发展机遇。在接下来的十年之内,看到这些区域如何被斥资数百亿的基建项目彻底改变,一定是令人叹为观止的画面,也一定会让这些区域备受追捧。”

“对于亚太集团来说,我们在这些区域中看到了许多长期增值的必备条件。”

想详细了解更多澳洲地产市场的最新数据和情报吗?今天就免费下载一份澳洲领先房产专家为您准备的最新房产展望报告吧!

悉尼人正式坐上无人驾驶的黑科技列车了!

万众期待的悉尼高速铁路(Sydney Metro)西北线,将于这个周日,也就是5月26日正式开通。

线路开通的第一天,所有乘客均可免费乘坐,体验这一全悉尼目前最为先进的无人驾驶轨道交通工具。

全面升级

新开通的悉尼高速铁路西北线始于Rouse Hill的Tallawong 车站,终于北岸枢纽Chatswood。沿途共设13站,包括8座新建站点和5座升级站点:

  • Tallawong – Rouse Hill (新建)
  • Rouse Hill (新建)
  • Kellyville (新建)
  • Bella Vista (新建)
  • Norwest (新建)
  • Hills Showground (新建)
  • Castle Hill (新建)
  • Cherrybrook (新建)
  • Epping (升级)
  • Macquarie University (升级)
  • Macquarie park (升级)
  • North Ryde (升级)
  • Chatswood (升级)

新的铁路线将全部采用最为先进的无人驾驶技术,沿途站点均采用更加安全的双重门系统,列车也从原有的双层改为单层,以便瞬间提速。

最重要的一点是,这条线路的开通,标志着沿线乘客将彻底告别过去出门要先查列车时刻表的日子。

全新的西北线将不设列车时刻表,实现“车到即上”——因为这条线上的发车频次将大大提高,达到高峰期4分钟一班

全新西北线的发车时间将与Chatswood的火车时刻表同步,以确保开通后新增的10,000名通勤者可以在Chatswood顺畅换乘。

在新线路开通的前六个月之内,还将有一趟西北区夜间巴士在每周日至周三之间运营,用以帮助通勤者过渡,直到新铁路线正式进入全面运营阶段。

此外,为了进一步丰富通勤者的选择,西北线沿线各站还新增了4,000余个停车位,130个“送客即走”停车位(Kiss & Ride Spaces),340个自行车停车位和52个出租车站。

未来已来

这条全长36公里的西北铁路线,是贯穿悉尼西北-市中心-西南的动脉工程“悉尼高速铁路”的第一阶段,这项工程是由贝瑞吉克莲(Berejiklian)领导下的新州自由党政府所规划并大力执行的重点基建项目。

项目的第二阶段目前也在热火朝天的施工中,完工后,将把这条轨道从Chatswood延申到悉尼市中心,再穿越悉尼港,途径Sydenham直到Bankstown。这一阶段是悉尼高速铁路的西南线,预计将于2024年完工。

悉尼房产投资

与这条高速铁路一起被规划的,还有预计将于2026年开通的St Marys至西悉尼第二机场及空港城的高速铁路,以及预计将于2026-30年开通的从市中心经由奥林匹克公园及Parramatta抵达Westmead的高速铁路。

在悉尼跻身全球一流城市、人口不断攀升的过程中,改善公共交通俨然成为迫在眉睫的问题,这也是本届新州政府的重要承诺之一。从大手笔的拨款和规划中,不难看出州政府升级基建的决心。而随着高铁线路的不断开通,悉尼的西北、西南乃至整个城市的居民,都必然从中受益。

在过去的几年中,你可能在很多地方都看到过悉尼高速铁路的宣传,也许还在心里暗暗想过,“不知道要到什么时候才能修好”,不过转瞬之间,第一节列车已然从未来驶来。

当这个周日,我们置身于无人驾驶的“黑科技”西北线列车之中,将得以一瞥未来的景象——在不久的将来,悉尼最为繁忙的区域都将被这样先进的轨道交通所覆盖,到那时,这个美丽的城市,将焕发出怎样一幅摩登、繁华而又井然有序的盛况。

在过去的13年中,亚太集团已经见证了许多这样的故事:一个又一个重大基建项目,从不为人知的蓝图,悄然成为重新定义城市的枢纽。

那些在常人眼中“一夜之间”受到青睐与热抢的区域,在我们及我们的长线房产投资者眼中,都是数年前甚至十数年前所栽下的树木,在耐心的等待中迎来开花结果。

亚太集团的研究团队始终密切关注全澳各大首府城市的重大基建项目,从而带领投资者提前布局,享受长线收益。不想错过房产市场动态?那么今天就订阅我们的邮件吧!

 

自由党逆袭获胜上演惊天反转,澳洲房市也会随之“反转”吗?

从上周六(2019年5月18日)晚上联邦大选尘埃落定的那一刻开始,相信大家一定都被自由党领袖、刚刚胜选的连任总理斯科特·莫里森(Scott Morrison)的那句话给刷屏了:

“I have always believed in miracles.”

“我一直相信奇迹。”

在大选之前,从民调到媒体,各方面的舆论与预测都普遍倾向于工党,不乏认为工党“不可能输”的论调。澳洲博彩公司Sportsbet甚至由于觉得工党稳胜,提前支付了押工党赢的赌注——选举结果揭晓后,他们因此至少损失了520万澳元。

澳洲房产投资

自由党此次的胜选,确实当得上“出乎意料”四个字。

与“奇迹”一同刷屏的,还有斯科特·莫里森在胜选演讲上所说的另一段话,他鼓励千千万万的澳洲人:

“……to get a job, to get an apprenticeship, to start a business, to meet someone amazing, to start a family, to buy a home, to work hard and provide the best you can for your kids, to save for your retirement……”

“……去找一份工作,学一门手艺,开一个生意,去遇到你喜欢的人,组建一个家庭,买一个房子,去努力工作、给孩子提供最好的一切,去为你的退休做好打算……”

这短短的一句话里,就涵盖了“房产”,“家庭”与“退休”,这一系列澳洲人普遍关心的民生话题。

那么,问题来了:

在总理鼓励大家“买房子”的今天,澳洲房市将会走向何方?未来的市场会和自由党这次的胜选一样,走出一条反转之路吗?

要预判市场未来的走势,就要先纵览现阶段澳洲的政治和经济大局、以及自由党未来四年的执政方针,全面解读市场上的各方信号。

根据亚太集团研究团队的综合分析,目前,澳洲房产市场上共存在8大利好:

利好一:排除不确定性因素

从去年开始,房产市场上浓重的观望情绪主要来源于两大不确定因素:

  1. 皇家委员会对银行业的调查
  2. 联邦大选

如今,两只靴子均已落地,且结果对于房产市场均呈积极作用:

皇家委员会的调查结果在短期内维护了银行及信贷的基本稳定,长期将有助于整个产业的健康发展;

自由党的当选,则结束了市场上长久以来对于负扣税和资本利得税改革的种种猜测和等待,让市场情况变得更加明朗。

高盛集团预测:“(自由党的当选)将为企业方面带来稳健的积极影响,而对住宅市场带来的积极影响则意义更加深远。”

利好二:联盟党预计组成多数派政府

根据ABC的选举计算机预测,联盟党已经锁定了多数派政府。

所谓多数派政府,即执政党在议会中所占席位为多数。这意味着执政党所提出的法案在绝大多数情况下都能顺利通过议会投票并得以实施,直接确保了执政党新财年预算案中的计划能够得到很好的落实。

对于新近连任的执政党——联盟党来说,多数派政府必然能极大地提升执政效率,他们在竞选期间做出的一系列利于房产市场的承诺,也能够因此而得以顺利推行。

澳洲房产投资

利好三:经济回弹

虽然放眼全球,世界经济局势仍然并不明朗,但当我们聚焦澳洲时,不难发现,澳洲仍然是全球经济体中一贯的“风景这边独好”,目前多项经济指标都正处于稳健温和的回弹之中,其中尤以就业指标表现得最为亮眼。

自2013年开始,全澳已累计新增了130余万个全新工作岗位,其中仅在2017-2018财年度,全澳就新增了10万余个吸纳15-24岁年轻人的工作岗位,这也是新增工作岗位数量达到历史最高纪录的一个财政年度。

目前,在经济回弹、充分就业的情况下,澳洲人对于社会福利的依赖程度处于30年来的最低点。

更令人振奋的是,在连续10年的财政赤字之后,今年的财政预算案首次实现了盈余。

利好四:个人所得税减免

本财年预算案的亮点之一就是对于中低收入家庭的税务减征。从宏观经济的层面来说,降低个人所得税能够有效地改善家庭财政健康水平,释放更多购买力,从而提振包括房产市场在内的整个经济市场。

在联盟党确定执政后,这一减税方案预计将得到顺畅的执行。根据目前情况,预计从下个财年或者下下个财年开始,1,000余万名劳动者将开始享受税务优惠,其中450万劳动者将能享受到$1,080的全额税务减免。

当联盟党的税务减免方案全面实施之后,94%的纳税人的个人所得税缴纳比率都将处于30%及以下。

澳洲房产投资

利好五:信贷放松及降息预期

在银行不断放松信贷要求的同时,更高层级的管理机构也开始寻求从规章制度上放松信贷的可能性。

澳洲审慎管理局(APRA)正在考虑出台放松借贷的政策。目前的政策要求银行至少以7%利率来考核借贷者的偿还能力,也就是说,不论眼下的贷款利率是多少,该借贷人要在7%利率的情况下仍有偿还能力,才能获得贷款。在目前实践中,银行通常会额外再增加0.25%的缓冲区间,也就是按7.25%的利率来考核。

而眼下,澳洲审慎管理局在计划将这一标准修改为“增加2.5%的缓冲区间”即可,也就是说,假设借贷者申请贷款时利率为4%,则仅考核借贷者在6.5%利率情况下的偿还能力即可。

审慎管理机构释放出的积极信号与澳联储的降息预期保持同步,为市场提供着进一步活泛宽松的可能性。目前,分析机构普遍认为今年澳联储将有两次降息,到今年年末时利率将低至1%。

利好六:首次置业者5%首付计划

在竞选期间,自由党提出,如果胜选,将实行“首次置业者首付降低项目”,目前,这一项目将得到落实。

从明年1月1日起,年收入不超过$125,000的单身首次置业者和年收入不超过$200,000的首次置业家庭,将能够以5%的首付比率购置他们的第一套房产。

值得指出的是,这一项目推出的时机,正是澳洲首次置业者空前活跃的时期。在2018-19财政年度,全澳共有115,000名首次置业者获批贷款,这一数字是自2009-10财政年度以来的最高值。

这一能够进一步释放首次置业人群购买力的政策,对于房产市场——尤其是可负担性较好的房产来说——无疑是锦上添花。

澳洲房产投资

利好七:千亿基建

根据全新的财政预算案,在从现在开始的10年之内,将有创纪录的总造价超1000亿的基建工程陆续上马,标志着澳洲全面进入空前的基建“大开发”时代。

这其中各州的重大工程包括:

  • 昆士兰:布里斯班铁路项目、黄金海岸轻轨项目
  • 新南威尔士:西悉尼铁路项目
  • 维多利亚:墨尔本机场铁路、莫纳什轨道升级
  • 南澳:Gawler轨道电车项目
  • 西澳:珀斯铁路项目

此外,目前的基建预算中还包括40亿的改善各城市交通拥堵现象的拨款。

利好八:城市协议

城市协议(City Deal)是澳洲政府为促进城市发展而提出的战略计划,这项计划的目的在于建立联邦政府、州/领地政府和市政府这三级政府之间的真正伙伴关系,并为加入该计划的地区因地制宜地提出综合而富有远见的发展规划。

目前的城市协议已经在西悉尼地区和阿德莱德顺利开展,联邦政府正在积极地与西澳政府和昆士兰政府就珀斯及东南昆士兰的城市协议进行积极协商。

联盟党的此次当选,为进一步推进目前已经初成气候的城市协议项目赢得了稳定的基础。

亚太观点

联盟党出人意料的连任,为从去年开始就笼罩着重重谜团的房产市场揭晓了最后一个谜底。目前的澳洲房产市场上,已经不复存在任何重大的不确定性了。

虽然没有人能透过水晶球准确地对未来的市场走势进行预言,但通过科学、理性的观察,我们能够看到,如今的澳洲房产市场,从经济基本面、到法规政策,再到买家情绪,都传递着积极、良好、稳健的信号。

亚太集团的研究团队还将进一步密切关注联盟党连任后各项方针的落实情况,并实时研究其对于房产市场的影响,从而带领投资者提前布局,享受长线收益。

想进一步了解澳洲房产市场的现状及未来展望吗?想在今年做出最适合您的房产投资决策吗?

今天就预约一次在你的城市举办的亚太集团免费投资讲座吧!

2019最新中国买家投资澳洲房产终极攻略,你想知道的都在这里了

对于中国投资者来说,资产的全球配置几乎是一种必然的选择;而在全球配置资产的多种选择之中,澳洲的住宅房产则始终广受青睐、脱颖而出。

对于不熟悉澳洲房产的中国投资者来说,跨国投资难免会让人在乍听之下感到困难重重,但实际上,澳洲房产投资早已是非常成熟的产业,有着完善而健全的规章制度。

亚太集团为您总结了一份中国买家投资澳洲房产投资的完全攻略,供您参考。

一  为什么要投资澳洲房产?

和许多发达国家一样,在澳洲,绝大部分房产也有着永久产权,是一份可以代代相传的优质资产。除此之外,澳洲的房产还有着一系列的独家优势:

完善可靠的市场记录

澳大利亚对于房地产的记录极为详尽丰富,可谓应有尽有。

在澳洲的房产市场上,大到区域均价、小到地皮交易,桩桩件件都有着100年以上的政府记录、以及40-45年以内的电脑数据。

价格增长极为稳健

澳洲有着国际上所罕见的极其稳定的经济环境,因此也为投资澳洲房产的人们带来了极为稳健的房价增幅。

根据国际清算银行(BIS)的统计数据,在过去的50年之间,全世界只有7个经济体能够做到房价平均每年增长8%-10%,澳大利亚正是其中之一。

具有长期的稀缺性

澳洲虽然有769万平方公里的广袤国土面积,但其中的绝大部分土地都不适宜人类居住,2,500万的人口中的绝大部分都居住在5个沿海的主要首府城市。

大都会城市的土地资源是非常有限的,而自然增长人口和国际移民让澳大利亚保持着人口增速最快的发达国家之一。因此,即使近年来的建设热潮可能让某些特定地区在短期内出现了过量供应,但从宏观的角度来看,数据显示,澳洲仍然长期面临着住宅供应不足的问题。

怎样投资澳洲房产

稳定的租金收入

澳洲快速增长的人口带来的是不断上涨的住房需求和不断增加的租客数量。

稳定的租金将成为你的被动收入(不需要劳动就可以获得的收入),这部分收入可以帮助你偿还掉大部分甚至全部的贷款,并且会随着时间的推移和租金的上涨,带给你越来越多的回报。

国家文化及政府政策

澳洲是发达国家中房屋自有率最高的国家之一,这里的人们始终怀揣着“澳洲梦” —— 拥有自己的住宅。也许正因如此,澳大利亚虽然仅有美国8%的人口,却同时有着相当于美国的四分之一的庞大住宅房产市场。

澳洲的政府也非常鼓励房产投资,是世界上极少数实行负扣税的国家之一,可以让房产投资者获得税务减免,也就更容易获得健康的现金流。

二  我是“纯海外人士”,可以在澳洲投资房产吗?

答案是肯定的。

根据澳洲法律规定,凡身在澳洲境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士(包括拥有短期签证的境外人士,例如:旅游签证等),都属于”非常住外籍人士”,也就是我们平常说的“纯海外人士”。

一般来说,非常住外籍人士不可以购买澳洲已建成的二手住宅用房。但是,非常住外籍人士在获得FIRB(海外投资审查委员会)批准后,是可以购买澳洲全新住宅的(如全新公寓、全新联排别墅/别墅,等)。

三  作为“纯海外人士,在澳洲购买投资房产的流程是什么?

在澳洲,房产选购流程如下:

预定房屋

当买家选定了一套满意的房子后,需要支付一笔小订、又称诚意金,用来让卖家向开发商申请保留该套物业。这笔订金会在规定时间内退还给买家或者计算进入之后的首付款。

签订购房合同

卖方会提供一份合同,买家在咨询自己的代表律师并充分理解合同后签字;同时,开发商也需要在购房合同上签字,并向买家提供一份双方签署后的合同,购房合同就此生效。

在澳洲,买房时聘请一名优秀的律师是非常重要的。

怎样投资澳洲房产

3 如果是海外人士,需申请FIRB购房许可

所有在澳洲购买房屋的海外人士都需要获得海外投资审查委员会(FIRB)的批准。部分楼盘在开售前已经获得FIRB的配额;其他物业则需要买家递交FIRB审核,这步一般由买家的代表律师协助完成。

4 支付首付款

签订合同后,买家需要在合同规定的时间内支付首付金。这笔款项会直接支付到开发商律师的信托账户,受到严格监管,开发商和销售商都无权接触。

5 房屋施工

在公寓施工期间,一般来说买家不需要支付任何费用。

申请贷款

对于按揭购房的买家来说,在交房的前3-4个月,开发商会通知买家,这时买家就可以开始着手申请贷款。

验房

在房屋完工后,开发商会邀请买家前去验收新房。在验收过程中,买家发现的任何问题都会被记录在案并安排修缮。当然,屋内的设施电器等有额外的保修期,不受这三个月的限制。

在亚太集团,我们可以为投资者推荐本地专业的建筑检查员进行物业检查,不需投资者本人亲自到场, 他们的服务还包括提供房屋问题报告给建筑商进行维修。

交割

房屋交割当天,买家(通常是通过银行贷款方式)将购房的尾款支付给开发商,买家的律师会持合同和房款与开发商的律师完成最后的交割手续。

购房正式完成, 随后买家或租赁中介可以领取钥匙和相关文件。

怎样投资澳洲房产

9 委托租赁管理

作为投资者来说,一般都会将自己的投资房立刻进行出租。投资者可以寻找一位在本地经验丰富、声誉良好的租赁管理公司或任命我们优秀的物业管理团队,租赁管理协议租赁后即可正式将自己的投资房产委托给他们管理。

租赁中介会为投资者找好租客、收取租金、定期提供租金报告,并代为联系维护及维修事宜等。

四  我听说,现在纯海外人士在澳洲买房很难贷款了?

澳洲现在确实存在一定程度的信贷收紧,但从大局来看,这样更能保证市场的长期健康发展,最终使所有房产投资者收益。

而且,海外投资者现在并非不能获得贷款,事实上,海外买家在澳大利亚买家申请贷款比一般预期的要容易,目前有多个基金及贷款机构可以为海外投资者提供贷款选择。

其中,有一些基金贷款公司,可以通过微信,视频或其他或流程来认证投资者身份和贷款程序,不需投资者专程到澳洲境内申请贷款。

在澳洲申请贷款时,请一位优秀的贷款经纪人是非常有必要的。他们可以为投资者节约大量的时间和精力,并提供更好的贷款结构。因为贷款经纪人是专业人士,他们了解贷款机构审理客人贷款能力时需要核实的材料,所以贷款经纪人可以根据投资者的情况,第一时间给出要提交的材料清单,比起投资者自己和贷款机构沟通,会更加省时省力。

澳洲房产投资

澳洲房产投资并不仅仅是“在澳洲买一个房子”这么简单,它会延伸到许许多多的相关产业。在这条旅程上,不论您是仍在考虑、刚刚起步,又或是已在路上,都应该为自己组建一支专业的团队:优秀的投资策略师、会计师、贷款经纪人、律师以及租赁经理等。

在亚太集团,我们不但能够为您提供根据您的情况量身打造的投资策略,最重要的是,我们还能为您组建起这样一支精英团队伴您同行。

澳洲房产投资是一项持续10年、20年,甚至更久的长线投资,在亚太集团,我们愿意始终紧握您的双手,不但为您筛选推荐最为精品的澳洲房产投资机会,更会用我们的热情与专业帮助您长期稳健地持有这些房产,直到您抵达自己的财富目标,踏上幸福生活的彼岸。

想了解我们是怎样帮助众多中国投资者顺利实现澳洲房产投资的吗?今天就联系距你最近的亚太集团分公司吧!

60岁的她,曾经对房产投资极度失望,是什么重新燃起了她的投资信心?

澳洲房产投资Christine Ricketts今年60岁,气度优雅的她,如今经营着一家叫做Cellarmasters的精品酒窖。

周游各地、品遍佳肴美酒是她的终身爱好,而这份事业,正好为她提供了一个将爱好与工作完美结合的机会。因此,她深深地热爱着她的事业:“我在未来5年之内都没有退休的打算——我觉得自己可能永远都不会彻底退休”。

然而,在另一方面,Christine有着非常谨慎的性格。即使短期内并没有退休的打算,但她仍然希望自己对于晚年生活有着完全的计划和掌控:“就算不退休,我也要确信自己手头有足够退休的资本,我可不想靠着养老金过活。”

带着这样的想法,Christine投资了两套房产。第一套还不错,“不算特别出色,但好在稳定、而且有增值”;然而第二套,几乎彻底摧毁了她对于房产投资的信心。

“第二套房子完全不行。当时是一个非常滑头的理财规划师催着我买的,整个投资过程都非常差劲。我的直觉告诉我不要买,但最后我还是买了。”

“这次糟糕的体验让我再也不想投资房产了。再说,我已经60岁了,我听说银行是不可能给我这个年纪的人贷款的。”

再试一次?

Christine有一位叫Tony Ng的熟人,他们结识的时候,Tony还在Woolworths的财务部门工作。他们在工作上有过来往,Christine还教过Tony一些基础的品酒知识。如今的Tony,是一名亚太集团北悉尼分公司的新晋投资策略师。

加入亚太后,Tony联系到了Christine,因为他知道Christine以前就已经是一名房产投资者了,他想看看自己有没有什么能帮上忙的地方。

刚开始的时候,对上次投资仍然心有余悸的Christine直接回绝了Tony。不过另一方面,她对Tony的为人有所了解和信任——她知道Tony想在投资策略师这份全新的职业中拼搏进取,也知道Tony希望自己将他推荐给更多的人,所以她相信这个年轻人不会给自己推荐那些糟糕的投资房产。

因此,在Tony的坚持下,Christine参加了一次由亚太集团创始人兼总裁周华先生举行的讲座。

澳洲房产投资

在讲座的最后,Christine向周华提出了贷款方面的问题:

“我和银行谈过,但银行说我年纪太大了,不能贷款。因为我马上60岁了,房屋贷款一般都是30年期的。我有点被银行惹恼了,我的自住房完全还清了、还有一笔很充裕的贷款来做第三套投资房的首付,但是银行却不愿意借钱给我。”

周华向Christine解释道,“你也许不能再做个人自住房贷款了,但仍然可以去做投资贷款”,他推荐Christine去和一个优秀的贷款经纪人好好谈一谈。

于是,Tony介绍了一位名叫Jordan的贷款经纪人给Christine。Jordan不是‘理财规划师’,这点让曾经吃过亏的Christine非常满意。另外,这位贷款经纪人是独立于Tony或者亚太集团的第三方,这也让Christine更加安心——不过,她极端谨慎的性格仍然不能让她彻底放松下来,毕竟Jordan是Tony介绍过来的。

然而,在接下来的工作里,Tony和Jordan展现出了百分之二百的耐心来配合Christine的谨慎。两个人都很年轻,正处在事业上升期,Christine看得出,他们愿意拿出一切努力来换取她的满意。

Jordan向Christine详细解释道,如果买自住房,她确实只能拿一笔5年期的贷款;但如果买投资房,只要有抵押就可以正常贷款。

他向Christine展示了她购买投资房以后各种可能出现的各种财务压力——利率上涨了会怎么样、物业费上涨了会怎么样、空租时间过久会怎么样……等等;他还告诉Christine,之前那套让她伤透了心的投资房产,如果现在抛售的话造成的损失可能过大,所以建议她尽量长期持有;Jordan甚至还向Christine展示了一下极端情况——要发生哪些事情,她才会赔得一无所有——即使谨慎如Christine,也觉得这种极端情况实在不可能发生。

至此,Christine初步放下心来,决定再尝试一次房产投资。

“我下定决心购买第三套投资房产之后,Jordan帮我重新做了贷款结构,他将我的首付放进了对冲账户,并设计了一个可以让我的投资房产互有助益、易于负担的结构。”

 找到合适的那一个

就在数周之前,Christine在亚太集团购买的投资房产顺利交付了。

这是一套位于墨尔本Docklands的公寓,Christine将它委托给了亚太集团的墨尔本物业管理团队Ironfish Real Estate管理出租。在交房的那一周,亚太就为她找到了一名租客。这套公寓现在的租金回报率高达6.2%。

澳洲房产投资

在Christine看来,细致高效的物业管理也是Christine感到亚太集团的服务和她上一次失败的投资截然不同之处——不过,性格谨慎的她,是在对比了市面上各大主流物业管理公司的费用及声誉之后才决定与亚太集团签订物业管理合约的。

这套公寓所在的Docklands,是Christine自己非常看好的区:“我去墨尔本出差的时候,经常会选择住在Docklands,所以我对这个区域非常了解。这里可以步行到市中心,也可以乘坐电车。我觉得Docklands对于那些想住得靠近市中心的白领们来说,是非常合适的地段。而且现在这里也有很多餐馆和酒吧,非常便利。这里或许不像Brunswick或者Fitzroy那样时髦,但绝对是一个热点区域。”

在选择这套房产的过程中,Christine又一次展现出了她极端谨慎的性格,亚太集团或者贷款经纪告诉她的所有事情,她都会去和自己在CoreLogic(澳洲权威房产数据库)工作的朋友再确认一次。当她获知的所有信息都在朋友那里被一一确认之后,Christine感觉更加安心了。

最终,综合考虑了低廉印花税和客观的租金收入等因素之后,Christine认定找到了最合适自己的那一处房产,最后的结果也确实让她十分满意:“我的其他投资房都没有这么高的租金回报率!”

安心源自耐心

在整个投资的过程中,Christine感触最深的,是Tony以及整个亚太集团的耐心。

“我觉得服务我这样性格的人需要极大程度的耐心!”她笑着说,“我总是很紧张、很谨慎、对一切都有怀疑和挑刺的态度,而且说话也很不客气。”

“我经常直接跟Tony喊:‘我不会这么做的!’,或者,‘这是怎么回事?!’。我还记得有一次,我告诉Tony我打算自己买保险,他说:‘当然可以啊,不过我觉得我帮你找到的这个保险会提供更好的保障。’我自己仔细对比了一下,结果发现他确实是对的。这样的事还有很多,我对比、检查过每一件事情,最后发现Tony说的都是对的。’”

“我非常欣赏Tony在整个过程中展现出的极致的耐心:他改变了我的心态,并且为我遇到的所有问题都找到了准确答案和解决方案。我还与他的小姨Priscilla(亚太集团最富经验的投资策略师之一)谈过,她也同样耐心地为我讲解了许多事情,并且完全理解我紧张不安的心理。在我选择房产的过程中,Tony一遍遍地向我保证,如果我对某一个项目不满意,他肯定还会再帮我找到其他的。”

“对于我这样性格的人来说,亚太集团和Tony提供了非常、非常耐心的出色服务。”

Christine的投资小建议:

  1. 对你自己的投资做尽职调查——你可以向独立于亚太集团的权威第三方求证房产或者市场信息;
  2. 确保你能负担得起你的投资房产——你可以找一个优秀的贷款经纪人来帮助你;
  3. 关注法律政策方面的变化——比如,在维州有一项明确的法律规定住宅中包括什么,而百叶窗是不包括在内的;
  4. 确保你投资的区域是一个上升中的区域——你可以去购买一份数据报告;
  5. 趁年轻的时候放手去做吧!我现在很希望我在更年轻的时候就开始投资房产。如果你能负担得起多处房产的话,尽可能地分散在不同的城市。

只要有正确的团队帮助,开始房产投资永远不会太迟!

你是否觉得自己距离购买第一套自住房或投资房仍然遥遥无期呢?我们的投资策略师可以帮助您达成这个目标,就像Tony帮助Christine一样!

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在澳洲,40万能买到什么样的房子?

当谈及购买房产时,相信每个人对于“贵”和“便宜”都有着自己不同的定义。

不过,如果我们把预算定在40万,相信绝大多数人都会认为这是一个非常“经济”的价格——只是,你可能会问:

40万的房子,真的存在吗?

答案是肯定的。

根据澳洲房产权威机构CoreLogic在2019年1月公布的最新数据,在全澳五大首府城市中,平均价仍然处在40万以下的区域(suburb)数量,根据房产类型的不同,从325到1个不等——

澳洲各城市房产价格仍在40万以下的区域数量:

  阿德莱德 布里斯班 珀斯 墨尔本 悉尼
公寓 325 218 223 54 62
别墅 97 95 70 2 1

不难看出,如果你现在怀揣40万预算,打算买个房子,那么你在阿德莱德的选择最多,其次是布里斯班。

至于悉尼和墨尔本,用40万仍然能买到别墅的区域是Powelltown和Melton,分别距市中心以东70公里及以西35公里;在悉尼,硕果仅存的40万以下别墅,存在于Mellong,距市中心110公里。

既然40万的房子确实是真实存在的,那作为房产投资者,你接下来的问题可能会是:

40万的房子,会是一笔好投资吗?

让我们来算一笔账。

以布里斯班为例,$407,000可以在距离市区约19公里的地方买到一套4卧室、2.5个浴室、2个停车位的全新联排别墅。

一栋标价$407,000的联排别墅,入手价格大约是$61,000,其中包括10%的首付($40,700),印花税($12,670),律师费($1,500)和房贷保险费($6,500)。

在目前的租金评估中,这样一栋联排别墅大约能实现5.3%的租金回报,也就是大约每周$415的租金收入。

假定投资者的年薪是澳洲中位税前工资,也就是$75,000一年,那么持有这样一处房产的成本每周仅为$31左右:

只还利息的贷款利率 4.5%
市政费和水费

(按布里斯班市政府收费标准估算)

$2,800
房产保险 $1,000
物业管理费 7.5%
会计费 $200

而当我们将负扣税的退税优惠计算入内之后,这样一套房产则能带来每周$44的正现金流。

亚太观点

亚太集团房产部门总监William Mitchell先生指出:

“不论是根据市场数据,还是根据亚太集团的经验,我们都深知,在今天的市场上,以40万的价格买到一处优质的投资房产是完全可能的。最重要的是,你需要确定你所投资的房产处于优越的地段、具有各种利于长期增值的因素,它的价格反映的是它真实的价值。”

在亚太集团,我们始终注重房产项目的地段、品质及可负担性,综合考量各项指标,绝不妥协其中任何一项——这正是为什么我们拒绝了市面上绝大部分房产项目,只为投资者推荐极少数真正的精品。

缜密的数据分析、丰富的市场经验,以及与成绩卓越的发展商的独家合作,让我们可以自信地为您推荐澳洲每大城市在40万价位的优质投资机会。

如果您想了解更多我们推荐的各城市40万价位投资机会,敬请联系距你最近的亚太集团分公司

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