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澳人生活压力大,财务问题成瓶颈!究竟怎样才能安享澳式生活?

近日,2018年度最新一期的「全球最宜居国家排行榜」由《每日邮报》发出, 澳大利亚因其绝佳的生活环境和四季宜人的气候,高居榜单第四名。对于世界各地的人们来说,澳大利亚长期占据着各类宜居榜单上的前几名,早已经是大家心照不宣的事实了。

然而具有讽刺意味的是,在实际生活中,澳大利亚却又因其高昂的生活成本,让很多打算移居的人望而却步,也让很多本地居住者叫苦不迭。毕竟,除了免费的干净空气,这里其它的每一样开销都需要花钱买买买。

财务管理

根据SEEK公布的澳大利亚工资报告称,全澳洲的平均工资是税前8万澳元左右。但是,有36%的澳大利亚人和新西兰人在财政上只能“勉强糊口”,他们收入勉强可以应付支出,大概年收入在4-5万澳元左右,有四分之一的澳大利亚人即使收到最后还款通知也还是没有能力支付账单。

财务管理

一组ANZ公布的数据显示:

  • 几乎四分之一的澳洲人没有储蓄(22%)。
  • 不到一半的澳洲成年人感到财务轻松(45%)。
  • 大约四分之一的澳洲成年人有超过6个月的收入储蓄(28%)…

一项由QSuper公司进行的全国抽样调查发现,仅三分之一的澳大利亚人对他们的经济福利感到满意(35%)。在1000名受访者中,有三分之一表示他们没有经济自由让他们拥有享受生活的选择,而另外29%的受访者认为他们没有能力承受经济上的挫折。

受访者们最关注的财务问题是日常开支,医疗保健费用,房屋贷款或租金支付,高房价以及没有足够资金维持退休的可能性。Qsuper 的首席执行官 Michael Pennisi表示,财务状况不佳最终也会影响精神,社交和身体健康

此外,不同年龄阶段的人们在财务上所面临的压力点也不同。以下的一张图片,就为我们简单总结了18-34岁,35-54岁,以及54岁以上人群在财务上的主要压力来源。

由此可见,不论你是刚刚踏上社会的年轻人,还是即将面临退休生活的中老年人,澳洲人在财务上的压力还真是来自实打实的方方面面。

财务管理

你也许正因为经济压力感到忧心重重,也许正思考着如何改变自己的财务现状。事实上,你可以做很多事情来收回对自己财务状况的控制权。就像我们通过锻炼来照顾身体健康一样,我们可以通过改变理财意识和行动积极地改善我们的财务状况!

作为一家长期扎根于澳洲本地市场的房产投资服务公司,亚太集团一直致力于关心员工与客户的的长期理财规划和自我成长。2017年11月,由亚太集团推出Financial wellbeing program,就是一个旨在为澳洲本地职场人士提供专业的投资知识,在澳洲主流社会和职场中普及财富规划重要性的专业活动

财务管理

亚太集团的Financial Wellbeing Program希望在很大程度上帮助更多澳大利亚人掌控和管理好自己的财务状况,减轻他们在工作和家庭中的压力,并能在生活的各个方面都展现出自己的最佳状态。这一项目一经推出,便获得了许多澳洲本地企业的大力支持和社会各界的广泛好评。

在过去的半年多内,我们已经走进了包括Assetlink,澳洲人力资源峰会等在内的许多本地社群和企业中,为他们的员工和管理层分享和普及相关的财务知识,让许多平时忙于工作,却疏忽了长期财务规划的上班族,重新认识到了这一问题的紧迫性和必要性。

财务管理

亚太集团CEO兼创始人Joseph Chou在新州人力资源峰会上发言

我们期待在不久的将来,将我们的Financial Wellbeing Program推广到更多的澳洲企业和人群中去,为本地的职场人带去积极的人生改变,让更多的澳洲职场人士早日摆脱财务上的压力,过上真正惬意的澳式生活!

如果您有兴趣了解更多有关亚太集团Financial Wellbeing Program的详情,欢迎与亚太集团联系。

【投资故事】Chris和Cindy:如何建立9套房产的投资组合,服务至上的公司品牌永远是长期合作的伙伴

“市场上想着以赚钱为唯一目标的房产公司太多了,他们只会告诉你自己的项目是最好的,你只要买就好了。所以,对我们来说找一个可以信赖的平台一直就很难。我们之所以喜欢亚太集团的服务,是因为在这里我们不仅可以了解房产讯息,还能对自己的未来财务规划有深入的了解。公司精心组织的各类活动和教育讲座,更是让我们的“财商”有了明显的提高!”

——布里斯班医务工作者Chris & Cindy Aubrey

亚太客户素描

  • 具备一定的投资经验,但缺乏长期目标
  • 亚太集团VIP客户
  • 拥有9套房产的投资组合

非典型投资者

Chris和Cindy是一对生活在布里斯班的夫妇,两个人都在医疗行业工作,有着稳定的收入和一个幸福的家庭。最初来自昆士兰北部的他们,如今生活在布里斯班这座美丽的城市。两个人还有一双可爱的孩子,生活可谓幸福而美满。

在遇到亚太集团之前,Chris和Cindy就已经是比较资深的房产投资者了,他们的四套投资房产遍布在澳洲的四大州,昆士兰,西澳,新州和维州都有他们房产投资的足迹。

“我们并不认为自己是所谓的资深投资者,我们不了解其他的投资方式,对我们来说,房产投资非常稳定,因此也就一步步这样走了下来。回过头看,还真是比较幸运的。”

不过,在认识亚太集团之后,Chris和Cindy的房产投资之路就不再这么随机漫步了,他们在亚太集团策略师Linna Reakes的指导下,对自己的投资思路有了更清晰的了解

投资故事

寻找你值得信赖的房产导师

对于Chris和Cindy来说,要找到值得信赖的房产投资顾问,比找到一个房子要难得多。在遇到亚太集团之前, 他们曾经和一些其他的房产公司打过交道。但他们很快发现,这些公司在他们购买房产之后就“消失”了,原本热情的房产投资顾问也都不知去向,这些都让他们的客户体验非常不好。

“亚太集团在这一点上和其他公司非常不同,我们的投资策略师Linna和我们是非常好的朋友,她不仅向我们介绍亚太集团的房产投资理念,还不断邀请我们参加各种讲座和教育培训。我们从中受益匪浅。”

亚太集团布里斯班分公司的投资策略师Linna Reakes,把Chris和Cindy这对年轻夫妇作为非常重要的客户来对待。她从认识他们的第一天起,就认真倾听这对客户的投资需求,了解他们的财务现状,并针对性地为他们设计投资策略。

“在投资了房产多年之后,我们第一次有了房产投资的目标。这点对我们来说真是意外的收获。Linna多次邀请我们参加Joseph的讲座,听完之后对我们的激励作用非常大,我们不仅从Joseph的身上看到了他成功背后的各种原因,也让我们对亚太的理念和公司的服务有了更全面的了解。”

经过一段时间的深入沟通,Chris和Cindy终于对自己想要通过房产投资达到怎样的目标有了明确的认识——那就是通过房产投资拥有足够的被动收入,他们希望在自己孩子还非常年轻的时候就可以提前退休。

投资故事

服务,亚太真正的不同之处

有了明确的目标,Chris和Cindy的投资步伐就明显加快了。一开始,他们告诉Linna自己只对House Land Package感兴趣,而且很快就跟着Linna购买了一套位于昆士兰东南部的别墅项目。之后, 通过Linna介绍的不同物业类型的特点,Chris和Cindy又投资了两套布里斯班的公寓,这给他们带来了非常好的现金流收入。

“感谢Linna和亚太集团布里斯班分公司在我们身上付出的心血和时间。和亚太接触的时间越久,我们就越放心跟着亚太投资。尤其是售后的服务上,让我们省心不少。”

亚太的服务从Chris和Cindy夫妇成为客户的第一天起就体现出了它的与众不同之处。

Linna与他们的日常交流自然是非常频繁,跟随亚太投资的房产还有亚太自己的物业公司进行管理,让这对全职工作的夫妇没有了任何后顾之忧。他们相信,在亚太集团的呵护和帮助下,他们的投资之路会继续稳健地走下去

投资故事

Chris和Cindy给投资者的建议

  1. 做你自己的投资决定,不要盲从媒体的报道,寻找可靠的消息来源。
  2. 依靠专家的力量来帮你加速投资效果。有自己的财富管理师,税务师,贷款经理,房产投资顾问。这些专业人士能让你的投资之路少走许多弯路。
  3. 先问自己为什么?为自己设立一个合适的投资目标,你的成功概率会高过那些没有目标的投资者
  4. 把你的投资房产当做是一门生意来经营。我们从未亲自走进过我们投资的任何一套投资房,对我们来说,投资房产就应该让数字说话,千万不要让自己的主观想法影响了自己的投资决策。

从别墅到联排——悄然变化中的“澳洲梦”

说起澳大利亚人民的居住方式

在你的想象中

这里的人们居住的房子是不是这样的

澳洲房产

也或者是这样的房子

澳洲房产

哪怕是再普通一点

也得是这样的房子

澳洲房产

没错,拥有一个属于自己的小别墅

最好再带上一个一两百平米的后院

是许多人心目中执着追求的“澳洲梦

澳洲房产

不过,一个残酷的现实是

随着澳大利亚房地产价格的上涨

想要在这里的大城市负担一套

属于自己的独立别墅

已经成为越来越多人

生命中不可承受之负担

澳洲房产

以悉尼为例

目前居住在公寓和联排别墅中的

居民比例已经接近50%

而到2030年左右

这里超过三分之二的家庭

将会居住在非别墅类的物业之中

在当前房价处于高位

但老百姓工资增长乏力的情况下

到底怎样的居住方式可以

既满足居住空间和私密性的需求

又不会因为囊中羞涩而无法承受呢?

在当前的澳洲大城市里

联排别墅成了越来越多人的选择!

澳洲房产

公寓的价格,别墅的体验

说起联排别墅的优势,那可真是“一言难尽”。有人说联排别墅是高级版的公寓,也有人说它们是被黏在一起的独栋别墅。正是因为联排别墅有着两者共同的优势和特点,让这种物业类型成为了越来越多人的选择。

对于有一定的土地情节的购房者来说,联排别墅虽没有巨大的室外面积,但其附带的后院,依然可以满足不少人拥有土地的梦想。

由于面积上的有限,联排别墅的院子通常只需要偶尔的维护和保养即可,你可以选择种一些简单的花花草草,将维护成本降到最小。

澳洲房产

在选址的特点上,独栋别墅通常有较好的私密性,有些深宅大院更是一般人要找到都不容易。

但要付出代价便是,独栋别墅的出行往往必须要靠自驾车代步,而联排别墅则通常距离公共交通和配套设施的距离不太远,但也较少像公寓那样紧贴着大马路的边上建造。

有着如此众多优点的联排别墅,自然也成了不少投资者眼中的理想物业。

一般而言,独栋别墅的租金回报率在三种主要的物业类型中是最低的,尤其在房价已经非常高的悉尼和墨尔本,这对投资者的现金流来说会有不小的压力;而公寓的租金回报率虽然最高,但相对的增值却比较缓慢。因此,联排别墅作为投资品,就成了介于公寓和独栋别墅之间的一种优质选择

澳洲房产

有人或许会说,我还是想要买别墅,因为毕竟还有一个属于自己的后院。

但事实是,在目前一些新建的独立别墅项目中,土地面积的缩水也是一个难以回避的问题

我们在市场上做了一个简单的调研发现,以悉尼西北区Schofields的在售联排别墅和独立屋来说,两者的后院面积差距竟然只有30平米左右!

澳洲房产

政府与时俱进,联排别墅批建量大增

随着悉尼和墨尔本房价的节节攀升,以及土地的稀缺性,在澳洲这两个最大城市要再大规模地兴建独栋别墅,已经是一个不可能完成的任务。而为了适应人口不断增加带来的住房需求,联排别墅自然就成了政府规划部门的首要选择

来自澳洲统计局ABS的数据显示,过去五年,在新南威尔士州和维多利亚州,联排别墅townhouse的批建量出现了大规模的上涨,而同期内独栋别墅的批建数量则出现了明显的下降。2017年,新州的联排别墅批建数量上涨了惊人的28%,而同期独立屋的批建量则下降了2%。

澳洲房产

2015和2017年,新州的联排别墅批建量呈井喷状态

无独有偶,在维州,2017年的独立屋批建数量同样下降了2%,而同期的联排别墅批建量上涨了21%!

澳洲房产

而以五年的增长率来看,维州和新州的联排别墅新批建量年均分别上涨了14.4%和15.3%,而在此期间两个州的独立屋新批建量则分别只上涨了2.6%和9.3%。

澳洲房产

从以上的这些数据,我们至少可以得出以下一些结论:

  • 目前人们对于居住方式的改变和便利性的需求已经超过了对于空间的需求,同时,也说明个别城市的房价可负担性问题依然严重。
  • 未来市场上可交易的联排别墅数量将会上升,此类物业在房产交易中的地位将越来越明显。
  • 联排别墅不再只是一种入门级的物业类型,随着房价的上涨和人口的增加,它或许将成为年轻家庭类购房者的首选物业!

澳洲房产

过去七年维州及新州的联排别墅批建量,上升趋势明显

在亚太集团的组合投资理念中,联排别墅也是其中非常重要的一环。近年来我们为客户重点在悉尼,墨尔本,布里斯班等一些颇具投资价值的区域,精选了一些增值潜力巨大的优质联排别墅项目。

如近期刚刚交付的悉尼西北区联排别墅Azure,Elara,就是由澳洲最大的开发商之一Stockland倾力打造的综合性社区项目。该小区自2016年发售以来就受到了投资者的热捧,在销售阶段曾经一房难求。如今房子的顺利交付,让许多客户也非常满意,有不少物业的价值都较购买价格有了明显的增长!

澳洲房产

而目前我们在澳洲几大首府城市还有许多类似的优质联排别墅投资机遇。如果您也对投资联排别墅感兴趣,欢迎随时致电亚太集团分公司,或者联系您的投资策略师,预约一对一的专业策略咨询!

澳洲统计局:昆士兰州际移民增幅达到2005年来最高值,未来房市值得期待!

来自澳洲统计局ABS和全球知名咨询机构德勤(Deloitte)的数据显示,昆士兰州的州际移民数量在过去一段时间内数量大增,2017年最后一个季度,7733名澳洲人跨州界移居到昆士兰,这一数字是2005年以来的最高值!相比2016年同期的数字,也大增了57%!排名第二的维多利亚州,州际移民数字为4421人。

正因为如此,布里斯班的公寓和独立屋的空置率下降明显,未来这里的市场表现将值得期待!

与ABS发布的数据不谋而合,知名咨询机构德勤也在今年四月份发布的一份报告中称,过去一年昆士兰取代了维州,成为了澳洲接纳州际移民数量最多的州。

德勤合伙人Chris Richardson在接受媒体访问时表示
“以人口增长的幅度来说,维州依然相较昆州有优势,但这样的趋势正在发生一些变化。而悉尼的高房价,让人们无法抗拒搬到昆士兰生活的想法。”

此外,德勤的这份报告还指出,虽然国际移民的数量也在上升,但是昆士兰经济距离开足马力全面爆发式的增长还需时日。

布里斯班房产

澳洲五大州净州际移民趋势图,资料来源ABS

人们为了工作而来

来自墨尔本的房产中介工作者Darryl几个月前搬到了昆士兰的阳光海岸生活。昆士兰州吸引他的地方在于通勤时间的节省。之前在墨尔本,他每天花在上下班路上的时间加起来要接近四个小时,这让他几乎要崩溃。

布里斯班房产

房产中介Darryl Anderson

而由于之前在昆士兰州曾经生活过, 因此他毫不犹豫地决定再次搬回这里工作生活。

“我和很多朋友搬到这里来的根本原因之一,就是喜欢这里的生活节奏,而现在这里的工作机会越来越多,我会鼓励更多以前的朋友搬到这里来。”

Darryl的经历和感受只是许多昆士兰州际移民的一个缩影。今年一季度,布里斯班的就业岗位增加了4.3%,这一数字在全澳各州处于领先地位,而目前这里的失业率稳定在6%的水准,相比去年的数据已经有所下降。

布里斯班房产

房价吸引力实在太大

相较于墨尔本和悉尼,布里斯班和昆士兰的房价也是吸引州际移民最大的原因之一。根据RP Data本月初的预测,预计今年布里斯班的房价增长率在1.1%,而悉尼的预期是4.4%的下降。过去一年,布里斯班中等价位的房产价格增加的幅度最大。

至于市场供需平衡的问题,SQM的数据显示,布里斯班的房产空置率正在下降,在房产供应最集中的CBD附近,空置率在过去的一段时间下降的尤为明显。而随着目前当地新房批建量和建设量的直线下降,预计12-18个月后,当地的新房供应数量将变得极其有限。

布里斯班房产

布里斯班CBD的空置率已经连续五个月下降

从房产历史周期来看,悉尼和布里斯班的周期总是交叉来到。目前两地的独立屋中位价相差几乎一倍,但两地的收入水平相差约为10%。这也是让越来越多投资者关注到布里斯班和昆士兰房产的根本原因之一。

布里斯班房产

而目前媒体对于布里斯班房价的预测也正在变得越来越“大胆”,不少新闻标题都直指当地的房价将领涨澳洲首府城市。

媒体之所以敢做出如此大胆的预测,主要原因也是在于州际移民数量的增加,另一方面,是布里斯班内城区的吊车数量正在迅速下降,未来供应量的下降已经是不争的事实。

澳洲经济预测机构BIS Oxford Economics的最新报告预计,未来三年,布里斯班的独立屋中位价将会上涨13%,涨幅为七万澳元,中位价将达到62万澳元。对于这个过去一年房价只涨了0.3%的城市来说,这样的预测可谓是非常亮眼了。

在房价持续平暖波动了近十年之后,昆士兰的楼市是否真的要迎来属于自己的闪亮时刻?我们拭目以待!如果您对昆士兰房地产投资感兴趣,欢迎随时联系亚太集团分公司,或者致电您的投资策略师,预约一对一的专业咨询!

【CEO特辑12】时光荏苒又一财年,机会挑战依然并存!

CEO寄语

很高兴通过亚太集团的微信公共平台和大家交流。

自2006年成立以来,亚太集团的核心价值观,就是帮助我们的客户建立一个4-10套的房产投资组合,并帮助他们尽可能长时间地持有这些资产,直到它们的价值翻倍。我们希望帮助我们的客户,通过成功的房产投资,达到财务自由的境界。

我个人从事房地产行业已经接近20年的时间,也见证了数轮澳洲房地产周期的起起伏伏。我希望通过这个专栏,和大家分享我这些年自己在房产投资方面的一些心得体会,亚太集团的成长和企业文化,以及一些大家关心的市场热点话题,希望能够给大家带来有价值的信息。

眨眼间,2017-2018财年一整年的光阴又将永远地逝去,不知大家在过去的一年中,生活,工作和投资是否都顺利?

去年的这个时候,我曾通过亚太集团微信公众号和读者们分享了我这个财年度的个人投资计划,受到了不少朋友的关注和反馈。如今又是一年即将过去,我想是时候给大家总结一下过去一年我自己在房产市场上的一些心得体会,以及我观察到的一些目前投资者普遍的心态。当然,我也会按照当时承诺的,把我自己在过去一年中的投资策略和大家做一个简单的分享。

01 当前投资者面临的最大挑战

过去一年,澳大利亚的主要城市房地产的涨幅相对有所放缓,而在这其中,最明显的当属过去几年表现最为亮眼的城市悉尼和墨尔本。今年上半年,这两大城市的房产清拍率都在60%左右徘徊,相比高峰时的80%左右有了非常大的下调。

最近我还在澳洲金融评论上看到的一篇报道,称悉尼独立屋中位价在今年第一季度内的房价跌幅达到了0.8%,过去六年也第一次出现了年度房价下跌的记录。

悉尼房价

所有的媒体报道,都指向一个信号,那就是房地产的牛市似乎已经结束了。也正因为市场上有许多看似负面的信号,让我感觉如今的投资者们面对的最大的挑战,其实并不是房价的调整,也不是贷款的难度增大,而是投资者自身的信念受到了冲击。

我们知道,当房产牛市到来时,每个人都好像成了房产专家,每个人都可以对房产市场的走向评头论足一番,而买房的人也好像人人都能从市场中赚到钱。但当市场不好时,许多人则往往容易被短期的挑战和困难所迷惑,很多人更是会对房产投资失去信心。

亚太集团

还是以悉尼市场为例,虽然过去五年的悉尼房价涨了70%以上,但你如果想知道是哪些人在这个房产周期中赚到了最多,那我可以告诉你,并不是那些在过去两三年里跟风入市而且错过悉尼这个周期的人,而是那些在上一周期就已经布局在悉尼房产市场中,又熬过了那几年市场不景气的光阴,没有把手中投资房卖掉的人。

另外,一些在2010年到2012年之间入市悉尼房产的投资者,到今天的收益也相当可观,因为他们持有房产的成本已经非常低,回报率也相对较高。但那些在2015-2016年市场高峰时期,由于担心错过机会而挤进市场的投资者,虽然可能买的房子也涨了一些,但涨幅可能还不足以让他们达到财富自由的状态。

很幸运,我自己还持有着大部分在上一周期购买的悉尼房产,这也让我得以在这个周期中把资金投入到我更看好,性价比更高的其他城市里。所以,如果你也是一个刚刚开始布局房产投资的人,那么我希望你是一个真正用长期的眼光,去看待房产投资这件事的投资者。

当然,我十分明白,贷款难度的增加,是目前投资者遇到的主要实际困难,不论是海外投资者还是本地投资者都面临更为艰难的贷款审核条件。在这段期间,普通投资者更需要借助专业人士的帮助,才能挺过难关。

我建议大家都要寻找一个专业的贷款经理,来为你量身定做符合你自身情况的贷款策略。对于买新房的投资者来说,最好要在做投资决策时留有一定的资金储备。我相信,信贷环境和房产市场一样,自身都具有一定的周期性。只要你做合理而充分的准备,有资质的投资者依然可以找到合适的贷款产品。

02 悉尼和墨尔本的投资机会

纵观目前的房地产市场,我认为对于投资者寻找项目的眼光,提出了更高的挑战。由于非常明显的牛市不再,市场上各种鱼龙混杂的项目到处都是,没有一定专业性的投资者,很容易买错或者买到质量不好的房产。

对于目前明显有冷却迹象的悉尼和墨尔本市场,我想可以和大家分享一下我的看法。

首先,悉尼的房产市场总体来说进入了几年高增长之后的平缓期,个别地区的房产还出现了调整,但投资者面临的机会还依然有。

比如借力于悉尼第二机场的建设,在悉尼的西南走廊区域,依然有一些非常不错的投资机会,亚太集团也一直在关注西悉尼地区的发展。最近我们的项目部门还专门组织了客户去悉尼的西南区进行实地考察,受到了客户们的强烈反响。也说明即使整体市场偏冷,好的有增长潜力的区依然是“酒香不怕巷子深”。

悉尼房产

至于墨尔本,我相信从公寓的角度来说,这里的市场是有很大潜力的。得益于强劲的人口增长,市中心对于高层建筑开发密度的限制,以及新建项目速度的放缓等因素,墨尔本的公寓在最近一年多出现了非常不错的涨幅,许多几年前预测当地房产供过于求的机构,现在也开始话锋一转,把这里的房子描述成了供不应求。

如果说实践是检验真理的唯一标准,那么空置率就是检验房产市场是否供过于求的标准。墨尔本目前整体的房产空置率大概在1.3%左右,这一数据是十年来的最低值。这里的房产是否供过于求,我想已经不必再赘述。

房产市场

03 我过去一年的投资总结

去年的文章中,我曾说过我会把自己的主要投资重心放在昆士兰和西澳,现在回顾起来,我的确在按照自己的计划,进一步扩大自己的投资组合。

布里斯班所在的昆士兰东南部,一直是我最近几年关注的热点区域。即将过去的这个财年里,我进一步在这片发展热土上布局,成交了一些房产,也新投资了一些。我看好这里的原因有以下三点。

  • 第一,从历史周期来说,昆士兰的房价高增长期一直比悉尼和墨尔本慢半拍。目前昆士兰的房价中位价和悉尼的差距差不多是历史最大值,因此我相信随着悉尼市场的放缓,昆士兰会迎来属于它的机会。
  • 第二,大量的州际移民到来和就业机会的增加,使得当地的房产需求量会上升。
  • 第三,目前的建筑开发成本上升和开发贷款不断收紧,未来的昆士兰稀缺地段的优质房产供应数量将非常有限。

昆士兰房价

此外,我也在过去一年在阿德莱德和西澳珀斯有一些投资。关于珀斯,我在去年的文章中就提到,这里的矿业低谷期正在结束,而我最近观察到的一些现象也印证了我的这一观点。

几周前我去珀斯与一位在矿业工作的朋友交流,他说以前从珀斯到他工作的矿区的飞机每周只有两班飞机,而且座位大部分都是空的,现在他发现每周往返两地的飞机已经有三个班次,而且每次上座率都非常满。

另外我和当地的一些朋友交流时,发现大部分人对于投资房产还是一个比较抗拒的状态,因为过去几年不尽如人意的房价表现让他们记忆犹新。根据巴菲特的理论,“在他人恐惧时贪婪”,我自己对珀斯房市的长期走向是非常乐观的,因此我会愿意提前去布局这里的优质房产。

当然,我相信对于一部分投资者来说,可能现在布局这里还为时过早,是否要在目前时点投资像珀斯这样的城市,很大程度上取决于投资者自身的状况。目前我们主要是带领珀斯本地的客户去投资一些非常好的当地项目,未来我们也会在合适的时候带领州际客户和海外客户去珀斯的房产市场布局。

珀斯房产

另外,我在过去一年也一直在市场上寻找优质的商业地产的投资机会。相比住宅地产,商业地产的优势在于较高的租金回报率,但其风险也相对较大。由于我在住宅地产方面的布局已经很长时间,所以投资一些回报率更高一些的商业地产,是我给自己定的投资计划之一。

很可惜,由于目前的商业地产价格处于高位,而房租的回报率由此变得较低,因此我暂时还没有找到十分合适的投资目标。虽然过去一年我也在商业和零售地产方面做了一些小的投资,但总体来说还没有达到我预期的投资规模。我相信这会是我今后一段时间继续关注的投资类型。

以上就是我对过去一年房产市场的综合表现以及我自己投资计划的总结,希望对你有所帮助。由于每个人的实际情况不同,我强烈建议每一位投资者在投资房产之前都找一位优秀的投资策略师,给自己的投资做一个详细的规划,然后按照自己的目标,稳步地实现自己的投资蓝图。

谢谢大家。

周华

2018.6.29

2018-2019新州预算案出炉,未来几年新州又有哪些大动作?

紧接着上周昆士兰的步伐,本周二,新南威尔士州也公布了2018-2019年度的预算案。作为澳洲经济体量最大的州,新南威尔士州的预算当然也是所有媒体关注的焦点。有不少媒体报道将本年度的财政预算案比作一个“以人为本”的预算,学龄儿童,学龄前儿童和家长在本次预算案中可谓是大赢家,但大型基础设施投资,医疗与教育系统方面的支出也同时是政府的重点。

新州财政厅长Dominic Perrottet 本周二宣布,2017-2018年的政府预算盈余为 39 亿澳元,高于最初的33亿澳元的预测。这一成绩使得新州成为第一个比预期早一年拥有2500亿澳元净资产的州。因此,在下一年度的预算案中,推出了不少使得家庭受益的政策。

给生命一个最好的开始

此次新州预算中对于拥有新生儿和学龄儿童的家庭的照顾可谓特别优厚,政府也给这一部分的预算内容起了一个贴心的名字:The Best Start in Life。

悉尼房市

在政府本次推出的2.16亿、为期4年的创意儿童补贴项目(Creative Kids Rebate)中,每个孩子的父母每年可获得100澳元的补贴,用于支付注册或与创意文化活动有关课程的学费,如音乐课、语言课、编码和数字、视觉和表演艺术等。

这项补贴是建立在去年实施的活跃儿童补助(Active Kids rebate)(100澳元)基础之上新建立的政策。活跃儿童补助计划实施6个月以来,新州已有39万个家庭受益。、

悉尼房市

此外,政府还宣布了一项价值1.56亿的育儿一揽子计划,其中包括供父母从医院带回家的价值150澳元的婴儿礼包,以及扩大对新生儿的家庭护理和探视。新州还将成为澳洲首个为所有上幼儿园的三岁儿童提供两年补贴的州,新州家庭每年可因此最多节省800多澳元。

基建投入毫不含糊

基建投资是每年财政预算的重中之重,今年自然也毫不例外。预计未来四年,政府总共投入的用于基建方面的资金将不少于870亿澳元。在这笔资金之中,公共交通投入至少510亿,医院建设70亿,学校建设也会有至少68亿,而在这其中有很大一部分将投入到西悉尼的建设中去。

未来新州最主要的基建项目包括

  • 投入 30 亿澳元建设 Sydney Metro West ,从悉尼 CBD 到 Parramatta 的通行时间将缩减至不到 20 分钟;
  • 额外增设的2000 条公交线路和 880 万澳元的技术改进,用于减少悉尼火车网络急速增长而造成的拥堵;
  • 为扩展 F6 高速公路的第一阶段提供 18亿澳元的资金,以及 18 亿澳元投入 WestConnex 的开发;
  • 未来四年投入21亿澳元用于Parramatta轻轨铁路的建设;
  • 未来四年投入4.38亿澳元,继续大力开发悉尼第二机场及周边区域的道路建设…

悉尼房市

大力发展西悉尼地区

虽然各种媒体报道已经把“西悉尼”概念炒作了很久,但事实是,在新州政府看来,无论怎样强调这一地区的重要性都不为过,因此,在今年的预算案中,仍是意味深长地给西悉尼地区的发展一个单独的篇章。

悉尼房市

澳洲联邦政府已经决定,会投资53亿澳元,用于悉尼第二机场的建设。由此带来的蝴蝶效应,将带动周边地区的一系列产业升级和就业拉动,制造业,国防业,健康医疗产业,物流,教育与科研机构等,都将在西悉尼地区得到发展。预计到2030年,这里新增的就业机会将超过28,000个。

新州政府的悉尼未来三城计划中,西悉尼的发展无疑是重中之重。规划中的悉尼西北至西南铁路线,就将是未来该区域重要的基建项目之一。而大量人口的引入,无疑将使得这一区域未来的住房供应,教育生活配套的需求大大上升。

在此次的预算案中,与西悉尼相关的重大项目投资就包括:

  • 投资1.5亿澳元用于建设西悉尼花园式生态城市,包含住房建设,道路建设,医疗及生活配套设施等;
  • 5950万投资建设西悉尼植物科学创新中心,致力于保护超过140万种各类珍惜植物品种;
  • 4.38亿澳元投资,升级第二机场附近道路及交通配套;
  • 3500万投资,细化悉尼西北至西南铁路项目的实施细节及项目配套研究;
  • 1.32亿澳元投资用于全面升级西悉尼地区的其他道路情况…

首次置业者数量大增

在去年的新州预算中,改善住房可负担性曾经是重中之重,政府也出台了一系列政策,帮助首次置业者入市。在今年的报告中,政府认为去年的这一系列措施已经起到了相应的效果。

根据财政厅长周二发布的数据,购买80万澳元以下的首次置业者的数量,在过去一年中已经上升了3.5倍,因此,在今年的预算中,并没有更多与首次置业相关的政策被提及。

而随着更多首次置业者享受到政府的补贴政策,今年政府的印花税收入也比上一个财年度有所缩水。新州政府预计,2018-2019年的政府预算盈余大约为14.25亿,而2019-2020年的预算盈余,有望上升到15亿澳元。

悉尼房市

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Hamilton Reach:在这里告诉你什么是真正的澳式生活

说起布里斯班,许多人都知道这里是澳大利亚的第三大城市,同时也是昆士兰州的首府。布里斯班座落于大分水岭与摩顿湾 (Morton Bay) 间的布里斯班河冲积平原一带,是一个从海岸线、河川和港口往西部内陆发展的都市。其市中心位于布里斯班河畔,距河口摩顿湾15公里。

这座城市的名字,源于殖民时代新南威尔士殖民区总督官的名字。当年在这里发现了一条河,并命名为布里斯班河,而为纪念促使这一地区殖民化的当时总督托马斯·麦克都格·布里斯班,这座城市也因此而得名。

布里斯班房产热点

与世界许多大城市都有一条对自身发展史起到关键性作用的河流一样,布里斯班河也是这座昆士兰首府城市的母亲河。它蜿蜒曲折地穿过整座城市,并且一路沿途成就了许多布里斯班人非常熟悉而又亲切的生活区域。

如果你有时间慢慢品味这座城市的情调与生活,那么你不妨找一个周末的晚上,约上三五好友在河上划着小艇,一边欣赏城市风景,一边悠闲地摇桨前行。而如果你选择在白天游玩,那么布里斯班河两岸的一些区域内,住宅错落有致,沿岸的草坪上花香草绿,一派诗意般的生活情境,一定会让你流连忘返。

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在众多坐落于布里斯班河两岸的社区之中,有这样一个区域,它地处于市中心CBD与机场之间,与繁华的现代化生活近在咫尺,但又保持着自己别致的生活情调;它沿河而建,毗邻大量的绿化,高尔夫球场等休闲娱乐之处,但又不失它自己独特而又静谧的社区环境。这就是我们今天的主角,由澳洲知名开发商Frasers集团打造的大型综合社区Hamilton Reach

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区域介绍

Hamilton Reach社区座落于风光秀美的布里斯班河畔,距离市中心约6公里,在行政归划上,隶属于布里斯班东北面的Hamilton区。这里具备丰富成熟的配套设施,四通八达的交通网络,方便居民直达布里斯班市中心、布里斯班国际机场和黄金海岸等地。

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从Hamilton Reach出发,到达布里斯班市中心和机场的时间均在15分钟左右,这两大区域是整个昆士兰目前最大的就业中心,对于想要靠近上班地点,同时又想要舒适的生活环境的当地人来说,这里将是一个理想的居住之地。

Hamilton Reach所在的Hamilton区域,在布里斯班当地人的眼里,一直是个比较富裕的区域。在这片占地 80 公顷的沿河区域内,将有超过10,000户居民住宅建成,包括豪华公寓、写字楼、商业中心、购物娱乐广场及游轮码头。与此同时,各类配套商业的建设,还将在当地提供超过26,000个就业机会。

假日般的居住感受

如果要用一个优点来概括居住在Hamilton Reach的优势,那么天天如假日般的居住体验,会是这个区域相对布里斯班其他社区来说最大的优点。每周五和周六下午4点到晚上10点,布里斯班各个区域的人都会赶到Hamilton的著名美食街——Eat Street Market,一个只在周末开设的多国美食夜市。

对于喜欢享受生活的澳洲人来说,忙碌了一周之后,带上家人一起到这个只在周末才开设的美食天堂,品尝各国风味不同的食品,实在是一种让人难以抗拒的体验。不论你喜欢西班牙的海鲜饭,法国的Crepes,还是墨西哥的煎饼,在Eat Street Market你都可以尽情品尝…

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如果你是一个重度的咖啡爱好者,那么在Hamilton reach社区内的Northshore Harbour Café和1.5公里之外的Portside Wharf就是你不可错过的目的地,在这里,你可以品尝到最正牌的澳式咖啡,此外,还有几十家琳琅满目的酒吧,餐馆,以及电影院,健身房的配套设施。如果你的运气够好,在这里遇见当地的名人,也不是一件小概率的事。

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400万的天价房

几个月前,一栋位于Hamilton区域的三层独立别墅,以399.5万的价格出售,而这只是一套还未建设的期房项目。

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作为Hamilton Reach社区内的一员,这套“天价房产”同样是来自该社区的开发商Frasers集团的作品。和此次卖出的房产一起建设的,总共是只有八套的一线水景房,目前其中的五套已经售出,买家全部是当地的高端自住者。不说其他,单是9米挑高的室内层高,就已经让人对这是怎样的居住体验充满了遐想空间。

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当然,并非所有的人都可以承受这样的房价,开发商Frasers集团也绝对无意将Hamilton Reach社区打造成一个纯奢华的高端项目。在整个社区内,还有一些非常适合普通自住者和投资者购买的公寓及联排别墅项目,它们都将由Frasers集团以近百年来一贯的高品质建筑标准来用心打造,试图为所有的投资者和居住者创造一个无与伦比的澳式生活社区。

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亚太集团布里斯班分公司总经理Irene Liu以说是对Hamilton Reach社区最有发言权的人之一,因为几年之前,颇具眼光的她就决定和丈夫一起举家搬到这里来生活。

“当我2012年第一次来到这里的时候,就爱上了这片土地。能够居住在Hamilton区域,让我有着每天在度假般的感受。这里的人们友善而和蔼,社区的配套也非常齐全,环境更是无与伦比。不论是自住还是投资,我都认为Hamilton Reach是一个理想的选择。”

如果您也想了解更多Hamilton Reach社区的最新动态,欢迎马上致电您身边的亚太集团分公司,或者致电您的专属投资策略师。

2018年昆州财政预算案出炉,关键信息全面掌握,看这篇就够了!

本周二,昆士兰州的2018-2019年度财政预算案正式出炉。

这份涵盖了昆士兰未来主要经济运行发展方向的报告,是人们全面分析一个州未来政府钱袋子的去向的重要依据,更是所有房产投资者不容错过的关键调研素材。

那么这份刚刚问世不久的财政预算案到底有哪些内容?这份报告的赢家和输家都会是谁?作为房产投资者的你,又有哪些需要重点关注的问题?

今天的文章,我们就来为您全面解析这份关系到500万昆州人未来发展蓝图的2018-2019年度财政预算案!

一张图了解预算案关键数据

首先,让我们通过一张图来了解一下2018-2019年昆州政府的财政预算主要方向,来看看政府的钱,最重要的去向都会在哪些领域。

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从这张图上不难看出,基础设施建设将是未来四年昆州政府发展的重中之重,在此期间,昆州政府预计的总投入将达到458亿澳元。

除此之外,健康(173亿澳元),教育培训(141亿澳元)降低生活成本(56亿澳元)等方面也在此次预算案的重点范围之内。

在昆州财长杰基·特拉德(Jackie Trad) 的心中,基建发展将会对昆州的明天起到至关重要的作用,而提振就业增长也将是未来保持昆州发展速度的强心剂。

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昆州迎来基建大发展时代

本次预算案提到,458亿澳元的基础设施建设投入,可以说是2011年昆州经历洪灾之后,政府力度最大的一次提振经济信心的措施。

这一宏大的规划不仅将给昆士兰的基础设施面貌带来翻天覆地的变化,更将会带来大量的就业机会,吸引更多人口移民到当地居住。

最近,昆士兰的人口刚刚突破了五百万大关,随着这里逐渐成为一个越来越有创新力和活力的经济体,昆士兰本身对于基建的需求正在变得更强烈。

纵观整个昆士兰州,公共交通系统的升级正在到处流行起来,不论是政府还是私营资本,在这方面的投入都在加大。

预计未来一年,仅仅因为基础设施的建设就将为昆士兰州带来超过38,000个工作岗位。

以规划中的布里斯班跨河铁路为例,在未来五年的建设过程中将会平均每年产生1500个工作岗位,高峰期时每年新增的岗位更是高达3000个。

预计该项目每一澳元的投入,将会带来1.41澳元的回报,而项目的总回报将超过19亿澳元。

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昆士兰东南部继续成为发展重点

在昆士兰州,超过70%的人口居住在布里斯班到黄金海岸等地所在的东南部,这里是整个州绝对的经济中心。

因此,在本年度的财政预算案中,政府也单独拿出了一部分,重点提到了昆士兰东南部的发展规划。

总体来说, 政府预算案用一系列让人眼花缭乱的数字,概括了未来这一区域的发展蓝图:

  • 未来四年投入1.68亿用于BeerBurrum到Nambour的火车线建设;
  • 4500万元建设包括Cannon Hill,Dakabin,Buranda,Southbank,Morayfield等数个火车站的升级工程;
  • 6800万升级Ipswich高速公路在Rocklea和Darra之间的路段;
  • 5000万升级Pacific Motorway,与联邦政府共同的投入达到1.9亿元;
  • 4800万用于升级Centenary Motorway,并将这一项目的总投入额升至6500万元

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当然了,昆州政府也再次确认,将会继续推进CBD的皇后码头综合改造工程以及规划中的Eagle Street Pier项目等将会彻底改变布里斯班城市天际线的大型项目。

Jobs,Jobs,Jobs!

如果你仔细查看这份政府预算案,那么你会看到本届昆州政府对于增加就业可以说是使出了“洪荒之力”。

为了增加知识技能类岗位在昆士兰州的数量,政府提出了一个名为“Advance Queensland Program”的计划。

未来一年,政府将为这个计划继续投入6.5亿澳元,也是自2015-2016年推出这一计划以来投入最大的一年。

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在布里斯班的Fortitude Valley,一项专门用于促进创业企业发展的项目The Precinct,将在未来五年得到大约5000万澳元的投资。

而另外4000万澳元将用于吸引州际及海外企业将他们的总部搬到昆士兰州来。

此外,为了保障昆士兰人拥有足够的机会得到相应的培训,并能够成功转型为知识型工作的人才,预算案还将拨款1.8亿澳元,在未来三年给大量的当地职场人士进行系统性的职业培训,以便他们能够走上新的工作岗位。

而未来六年,政府在这一方面的总投入,更是将高达4.2亿澳元!

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除了以上这些房产投资者应该关心的方方面面,这份完整的预算案中当然也同样涵盖了整个昆士兰社会发展的各个关键环节。

从教育,健康,医疗这些关系到老百姓生活的社会基本面,到大堡礁的保护这些关系到整个人类自然遗产和生态文明的重要议题。

它向我们全面阐述了本届政府的执政理念,也让关心昆士兰未来发展的人们,对它的未来充满了更多的期待。

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过去40年,昆士兰州的人口翻了一番多,从1974年的200万人增加到今年的500万人,增长率几乎是澳洲全国平均水平的两倍。

昆士兰政府官员预测,在未来11年内,还会有100万人口移居昆士兰州。

有了如此强劲的人口增长,巨额的政府基建投入,以及经济转型的步伐逐渐加快,我们有理由相信,昆士兰的明天,一定会变得更好,投资者的未来也将是曙光一片。

想要了解更多昆州财政预算案信息,请您联系所在城市的亚太集团分公司,或致电您的投资策略师!

【楼市新闻】南澳新房印花税减免政策本月底截止,省税末班车你还赶得上吗?

曾几何时,在澳洲的数个州,政府都对投资期房(off-the-plan)的买家拥有一些鼓励政策,其中又尤其以印花税的减免政策最为吸引人。而随着楼市的逐渐走热,新房印花税减免政策已经在过去几年内陆续被更改或者取消。

最新的消息是,南澳政府日前宣布,将在本财年结束后(今年7月1日起),正式取消期房投资者的印花税减免政策。也就是说,如果想要在新政实施之前入市,那么留给投资者的时间只有不到20天了!

阿德莱德印花税

根据南澳政府的政策,在2012年到2014年期间,曾经对于价值50万澳元以下的新房给予过100%的印花税减免政策,随后的2014年至今,政策又变成了如今的部分减免。在此期间,有成千上万名南澳的房产投资者或者自住者,享受到了这一政策减免带来的优惠。

不过,与其他州的印花税减免政策略有不同的是,南澳的印花税减免政策只限于部分政府框定的区域范围内。

阿德莱德印花税

(2013-2016年期间的阿德莱德印花税减免范围)

那么在新政实施前后,对于一个普通的买房者来说,到底能省多少税呢?

我们以一个普通的南澳一房公寓(33万左右)和两房公寓(44万左右)为例来看。

一房公寓33万

7月1日前购买:

阿德莱德印花税

7月1日后购买:

阿德莱德印花税

两房公寓44万

7月1日前购买:

阿德莱德印花税

7月1日后购买:

阿德莱德印花税

从以上图表的分析来看,在7月1日之前与之后,在南澳购买新房,虽然房价相似,但印花税相差可以高达一万澳元以上!在南澳有投资需求和刚需的朋友们,这可是最后的省税时间,省下来的也是实打实的真金白银!

阿德莱德印花税

由亚太集团旗下的房产开发公司海星地产(Starfish Development)开发的Kelso公寓项目,坐落于阿德莱德东部的高尚住宅区域,隶属于海星地产集团开发的综合项目Hamilton Hill。Kelso公寓由业界著名的建筑设计师Enzo Caroscio一手打造,是该区域目前最受投资者关注的精品楼盘之一。

阿德莱德楼盘

不论你是在市中心上班的专业人士,喜爱享受郊区生活的家庭成员,还是想要把握南澳新房省税政策最后机会的投资者,Kelso公寓都是一个你不容错过的优质项目!

阿德莱德楼盘

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【楼市快讯】墨尔本公寓中位价领涨全澳,年涨幅达7%

关注或者已经布局墨尔本的房产投资者最近又迎来了好消息!在各种综合因素的影响下,这里的房地产市场表现,尤其是公寓市场的表现,正在所有的澳洲首府城市中处于领先地位。

来自RP Data的最新数据显示,在截止到2018年2月的12个月内,墨尔本的公寓市场平均增长率达到了7%,高居全国第一。排名第二和第三位的则是悉尼和阿德莱德,增长率分别为4.8%和4.7%。

墨尔本房市

(统计区间:2017年2月-2018年2月)

墨尔本房市

RP Data的数据还显示,目前墨尔本的公寓中位价在$552,589澳元。过去一年的涨幅,主要集中在当地人对距离市中心10-20公里范围的优质公寓需求的大幅上涨。而在公寓供应量相对更为集中的CBD和内城区,公寓中位价也上涨了1.9%。

此外,墨尔本汹涌上涨的人口,也是导致当地公寓需求和价格上涨的源动力之一。 和悉尼一样,这里每年吸引了数万名海外移民的到来,使得新房的供应能够很快地被吸收。而预计这里的人口会在未来的20年左右超过悉尼,成为澳洲第一人口大城市。

也正是因为如此,不论是过去一年,三年还是五年,墨尔本的公寓增长率都表现强劲。

墨尔本房市

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下一个墨尔本华人眼中的“宇宙中心”是谁?

近年来,越来越多的华人同胞选择来到澳大利亚的墨尔本移民,留学和置业。这里适宜的气候,全球著名的丰富教育资源,以及便利轻松的生活节奏,早已深入人心,墨尔本也因此多次被评为全球最宜居的城市。

而提起墨尔本的华人社区,首先出现在你脑海中的区会是哪一个呢?是高楼大厦已经渐渐崛起的华人重镇Box Hill?是被墨尔本华人戏称为“宇宙中心”的Glen Waverley?亦或是有着“龙脉之地”外号的Doncaster?

墨尔本房产

的确,凭借着过去几十年里逐渐积累起来的人气,以上的这些区域已经成功积聚起了相当的华人移民数量。对于刚到澳洲的新移民来说,生活在这些华人比较集中的区域自然比较方便,不论是购物,就医,子女上学等华人关注的生活问题,都能得到妥善的解决。

不过,近几年来随着华人移民的数量继续快速上升,不论在悉尼,还是墨尔本,一些传统的华人区已经不再能够满足所有华人在当地生活,尤其是置业方面的需求,而主要原因则是那些成熟的老华人社区的房价早已非常高。

以博士山Box Hill为例,当地的独立屋中位价已经达到了176万澳元,几乎是墨尔本整个城市独立屋中位价的两倍。这样“不亲民”的中位价,自然使得许多近年来登陆澳洲的新移民,不得不去周围的其他区寻找自己的家。

墨尔本房产

在2016年的澳洲人口普查中,我们就发现了许多不被人注意,但实际上正在逐渐形成中的“华人区”,这些区的特点就是紧挨着现有的成熟华人区,在生活便利性等方面有着近水楼台的优势,而相对来说这些区域的房价可负担性方面却表现好出许多。我们今天的主角,位于墨尔本东部的Burwood East,就是这样一个或许值得你考虑的区域。

区域介绍

Burwood East位于墨尔本CBD以东约19公里,隶属于白马市政府。非高峰时期,驾车只需大约30分钟,就能从墨尔本市中心到达这里。

墨尔本房产

Burwood East在地理位置上处于Box Hill和Glen Waverley两大华人区之间,距离这两个老牌华人区的位置大约5公里左右,驾车十分钟就可以到达,出行购物的便利性自然不在话下。

墨尔本房产

此外,Burwood East还靠近迪肯英文大学,你可以看到很多年轻人在这里学习的同时,也开始了他们独立生活之旅,但是Burwood East主要人口还是享受这里生活环境的家庭性居民。

墨尔本房产

为什么我们说Buwrood East是一个冉冉升起的华人区呢?从2016年澳洲人口普查的结果来看,我们就能显著地看到这个区内的人口在过去两个人口普查周期(2011-2016)之间的变化。

2016年人口普查显示,Burwood East区域的人口为10,273人,而在当地人口中,具有中国血统的居民人数占到了21.8%,竟然超过了英国和澳洲血统的居民,排名当地第一。而在居民的出生国统计中,出生在中国的居民(14.8%)也仅次于澳大利亚本国的出生人口数(48.1%)。

墨尔本房产

在这样的前提下,普通话自然也是Burwood East使用率非常高的语言,仅次于英语,是当地第二大语言。对于年纪较大的移民来说,选择这样的区域居住,生活当然就更便利了。

墨尔本房产

墨尔本学区房

另一个华人移民最看重的居住要素便是教育。在Burwood East区内,包括Burwood East Primary School,Burwood Heights Primary School等在内,总共有超过10所中小学,其中还包括私校和几所教会学校。不论你想让孩子接受哪种教育方式,这里都能满足你家庭对孩子的教育需求。

房产市场概况

凭借着各方面均衡的实力和广受华人购房者喜爱的特点,Burwood East区域在过去的几年内楼市表现非常不俗。来自RP Data的数据显示,从2014年起,Burwood East的独立屋中位价已经从不到70万澳元,上涨到2018年的110万澳元以上。

墨尔本房产

而在过去12个月内,这里的独立屋销售价格基本集中在100-200万澳元之间。

墨尔本房产

而相对而言,Burwood East的公寓数量非常有限,过去12个月内,RP Data仅记录到27套公寓房销售历史,价格以60-80万区域的为主,最高记录甚至还有两套超过200万的公寓在当地出售。

墨尔本房产

而在房屋空置率方面,Burwood East在2018年4月最新录得的数据为1.7%,远低于3%的市场均衡水平。而如果你关注墨尔本房市已久的话,你就该知道如今整个墨尔本的空置率都非常低,显示市场供不应求的状态非常明显,像Burwood East这样的受自住人群喜爱的区域,自然也不会例外。

墨尔本房产

最后,让我们来感受一下今年以来Burwood East区域出售过的一些房产吧:

墨尔本房产

墨尔本房产

怎么样,这是不是一个你也想搬来居住的地区呢?如果想了解更多Burwood East的房产投资机会和市场动向,就请跟您当地的亚太集团分公司或您的亚太投资策略师联系,我们还将为您带来更多有关这一区域的最新消息!

你知道吗?除了Sunnybank,布里斯班还”潜伏”着这样一个华人区!

说起澳洲的华人区,大部分人首先想到了可能是悉尼或者墨尔本的几大社区。

比如位于悉尼南区的Hurstville,根据2016年的澳洲人口普查数据,这个区域具有中国血统的居民(含本地出生公民与海外华人移民)数量已经超过了该区域总人口的50%,是一个绝对名符其实的华人大社区!

而提到昆士兰州的华人区,排名第一的毫无疑问是位于布里斯班南部的Sunnybank,在经过近百年的漫长发展之后,这里已经超过了布里斯班唐人街,成为了昆士兰华人聚居区的头把交椅。

布里斯班房产

Sunnybank的华人美食店数不胜数

这里不仅是繁忙的交通枢纽,还拥有非常丰富的教育资源,还临近著名的格里菲斯大学(Griffith University)的Nathan主校区,此大学是布里斯班第三大的综合性大学。

大学学生常选择在Sunnybank租房,使该区的租房需求量一直高涨。区内还有多所中小学,教育资源丰富。

在这样的多重因素影响下,Sunnybank的房价在布里斯班当地一直处于非常火热的状态,房价可负担性也已经不那么理想。

布里斯班房产

Sunnybank独立屋82万的中位价,远超大布里斯班的平均水平

如果您也对布里斯班的华人区感兴趣,但又想寻找性价比更高的区域投资或者购买自住房,是否还有其他合适的选择呢?

其实答案并不难找,我们今天的主角Upper Mount Gravatt就是这样一个一直“潜伏”着的优质华人区!

区域概况

Upper Mount Gravatt位于布里斯班CBD以南约13公里处,在过去的十几年里,这里经历了一轮高速的发展。

目前与位于城市西南角Indooroopilly、城市北侧的Chermside和东南侧的Carindale合称为布里斯班的四大mini-CBD。

Upper Mount Gravatt处于Logan公路以及South-East公路沿线,只需15分钟之内即可直达布里斯班CBD,而到黄金海岸也仅需45分钟车程。

布里斯班房产

从Upper Mount Gravatt到达布里斯班CBD极其方便

Upper Mount Gravatt在位置上紧邻Sunnybank,凭借地理位置上的优势,近几年来这里迅速成长为具有下一个Sunnybank潜力的区域。

从以下的这张图上可以看出,过去十几年,Upper Mount Gravatt区域的华人数量增长速度,大大超过了整个布里斯班的平均水平。

布里斯班房产

2016年的人口调查数据显示,Upper Mount Gravatt区域的普通话及广东话使用人口总数已经达到了11.7%,是当地除了英语以外使用率最高的语言。

而在人口出生地的统计方面,具有中国血统的人口也仅次于英国和澳大利亚,位列当地的第三位。

布里斯班房产

在购物方面,Upper Mount Gravatt也具有非常大的便利性。这里距离最近的Westfield Garden City仅有5分钟车程。

在那里,有超过100家各类零售品牌,餐饮,电影院,体验消费等不同的商家等待着你的光临。

布里斯班房产

Westfield Garden City在2014年经过一轮4.5亿全面装修升级

如之前所述,Upper Mount Gravatt虽然在位置上紧邻Sunnybank这样的华人重镇,但其房价目前的相对优势非常明显。

独立屋中位价目前仅62.5万,相对Sunnybank有近20万的优势,年均6.7%的资本增长率也在布里斯班当地来说表现好于平均水平。

布里斯班房产

Upper Mount Gravatt区域内的租客比例大约在39%,近60%的居民则是当地的自住人口,这一数字处于相对均衡的状态,对于投资者来说,也是一个比较理想的参考数据。

而独立屋与公寓居住的比例大约分别占到该区总房屋数的73.4%和20.8%,同样是一个相对均衡的数字。

布里斯班房产

综合以上数据和情况来看,Upper Mount Gravatt具备了所有华人投资者喜爱的房产要素。

不论是交通便利程度,人口组成,还是房屋可负担性都具有一定的优势,购物及教育资源等也都应有尽有。这样的一个区域,是否也让你心动呢?

想要了解更多Upper Mount Gravatt区域的投资机遇,请跟您当地的亚太集团分公司或您的亚太投资策略师联系,了解更多详情!

亚太集团Financial Wellbeing Program走进新州人力资源峰会,与澳洲主流职场再次“亲密接触”!

亚太集团Financial Wellbeing Program项目成立至今已经超过半年。

在此期间我们见证了越来越多澳洲的职场人士通过各种渠道了解,关注了这一项目,也让亚太集团与澳洲的主流职场精英们有了更深入而紧密的合作。

本周二到周三, 2018 新南威尔士州人力资源峰会在悉尼Olympic Park隆重举行。此次峰会汇集了来自新州各行各业的超过100位人力资源领域管理专家。

亚太集团借助此次峰会,再次向到场的人力资源精英们推广我们的Financial Wellbeing Program,并且取得了非常良好的效果。

在两天的时间内,我们与现场嘉宾们分享交流了他们对于未来就业市场机遇和挑战的想法,尤其是员工在财富管理方面的需求。

让更多人力资源精英们了解到企业对于帮助员工改善财富水平所起到的关键作用。

投资理财

亚太集团CEO兼创始人Joseph Chou在峰会上发言

在两天的深入沟通中我们让到场的更多人力资源主管了解到,雇主在帮助员工改善财富状况的过程中担当着非常重要的角色。

有研究表明,不少雇主完全没有意识到自己的员工正在面临着许多经济上的负担,而这种经济压力会导致缺勤,无法投入工作,士气低落,使得工作效率下降,并且最终影响企业的经营业绩。

投资理财

不少雇主或许也有支持员工改善财务状况的想法,但在繁忙的日常业务开展过程中,这一环节很有可能会被疏忽。而由此带来的损失可能是不少雇主难以预料的。

据统计,员工不良的财务状况每年给澳洲企业带来的经济损失高达472亿澳元。

亚太集团Financial Wellbeing Program专员Xiao Houghton表示:


我们发现,许多雇主都提供员工福利,比如健身房会员资格,但研究表明,员工的心理健康是一个更值得关注的点,这对他们的工作表现有更大的影响。

而我们集团的Financial Wellbeing 计划旨在填补目前市场上的这一空白,帮助更多澳大利亚人掌控和管理好自己的财务,减轻他们在工作和家庭中的压力,并能在生活的各个方面都展现出自己的最佳状态。

投资理财

众所周知,财富管理需要专业知识的支持。

一份来自WSSA(Workplace Super Specialists Australia)的研究表明,金融知识对于财务管理具有直接影响——即不仅是关注员工挣了多少钱,而是他需要知道该如何进行财富管理。

在职场生活中,员工需要得到的财务教育其实范围非常广泛,从如何节省开支,如何控制负债,学会给自己定财富目标,并做合理投资等。

这些都非常重要,而大部分企业主往往并没有精力给自己的员工去补充相关的知识。

在亚太集团,所有员工都为“提倡不断学习金融知识、及早设立个人财富目标,运用各种投资工具实现财务目标”的公司文化而感到自豪。

从之前的经验中我们了解到,提倡为员工的Financial wellbeing而进行相关的培训计划,不仅可以帮助雇员更加积极地投入到工作中去,更能使公司的运营效率得到极大的提升。

投资理财

我们期待在不久的将来,与我们的Financial Wellbeing合作伙伴一起携手,为在澳的职场人的生活带去积极崭新的改变。

如果您想了解更多关于我们的Financial Wellbeing计划的详情,请与我们的专员Xiao Houghton联系:
xiao.houghton@ironfish.com.au

投资理财

【CEO特辑11】人生的四大收入来源,你都具备了吗?

CEO寄语

很高兴通过亚太集团的微信公共平台和大家交流。自2006年成立以来,亚太集团的核心价值观,就是帮助我们的客户建立一个4-10套的房产投资组合,并帮助他们尽可能长时间地持有这些资产,直到它们的价值翻倍。我们希望帮助我们的客户,通过成功的房产投资,达到财务自由的境界。我个人从事房地产行业已经接近20年的时间,也见证了数轮澳洲房地产周期的起起伏伏。我希望通过这个专栏,和大家分享我这些年自己在房产投资方面的一些心得体会,亚太集团的成长和企业文化,以及一些大家关心的市场热点话题,希望能够给大家带来有价值的信息。

大家好!今天我想和大家谈一个所有人都会关心的问题,那就是你的收入。谈到收入,大部分人想到的可能就是自己的工作收入,或者投资股票,房产而得到的资本利得或者分红等。但实际上,根据我个人长期以来的观察和总结,我发现人生的收入可以分为四大类别,他们互相之间有着明显的差异,也适用于不同的情况。如果你可以及早发现创造收入的秘密,那么对你来说,大幅提高个人收入,改变人生的结果,将不再是一个难以企及的梦想,而是一个真真切切可以实现的目标。

房产投资

一、时间性收入

时间收入是普通人最主要的收入来源。我们从学校毕业以后,大部分人就会按部就班地进入社会,找到一份稳定收入的工作,然后朝九晚五地上班,来得到相应的收入。时间性收入对于所有刚进入社会不久的年轻人来说,甚至可能是他们的唯一收入来源,这些都非常常见。

此外,时间性收入可高可低,某些专业人士如律师、医生、飞行员等,由于他们从事的工作具有非常强的技术含量,因此,他们往往可以获取更高的单位时间收入,也就是说,他们的月薪或者年薪会比普通人高,有时甚至高出许多。

即便如此,专业人士的收入依然属于时间性收入的一种。试想,一位飞行员在身体出现问题不能再执行飞行任务之后,外科医生的手如果遇到意外不能再拿起手术刀之后,他们就不能再从事之前的工作。换言之他们的时间性收入也会停止。

但时间性收入的最大问题在于,它是有天花板的。首先一个人的时间是有限的,哪怕你连续24小时工作,一天也只能赚24小时的时薪;更何况,一个社会对于任何职业的每小时单位收入是有一定规定的,因此时间性收入的增长归根到底是有限制的。

二、交易性收入

第二种收入我把它叫做交易性收入。最典型的,从事销售工作的销售人员的主要收入,就属于这一类别。

由于每个人的时间都是有限的,因此每个人的时间性收入在提升到一定程度后,都会遇到瓶颈。但是,如果你能够发展自己的销售技能,学会把一样东西卖出去,并且从这个交易中提取一定的比例,作为自己的佣金收入,那么这样的收入可以说并没有上限。

交易性收入可大可小。比如普通的生活用品销售员,他们每卖出去一件衣服,或者食品,那么他们可以得到一笔收入,这个收入的绝对值可能不大,但交易发生的频率非常高;另一些交易性收入则比较大,比如卖一套房子,一栋写字楼,一个商场等,此类交易的销售人员往往可以获得交易价格一定比例的佣金;再比如企业IPO时的承销商和投资银行,他们帮助上市公司推销股票,往往可以赚取数百万甚至上千万的收入,而交易的笔数只不过是一笔。

三、杠杆性收入

第三种收入,我把它叫做杠杆性收入,这种收入并不直接依赖于你个人在时间和精力上的参与。企业经营者创造的收入就是最典型的这一类别。比如微软公司的创始人比尔盖茨,他自己虽然是个编程高手,但仅仅依靠他个人的一己之力,微软绝不可能成为世界上最牛的公司,他自己也不可能成为世界首富。

作为企业家,比尔盖茨雇佣了无数顶尖优秀的工程师和技术人员为他编程,为他创造价值。在支付给员工收入,运营成本,纳税之后剩余的利润,都是作为企业创始人的他可以支配的收入。显而易见,他的收入不只依赖他个人的努力,而是公司运营带来的效果,因此,我把它叫做杠杆性收入。

从理论上来说,杠杆性收入是完全没有上限的,因为一个企业可以创造的价值能够无限制的增长,因此它也能使得创造杠杆性收入的人,享受到极大的财富增长。

四、资产性收入

最后一种收入来源,就是资产性收入,也就是我们购买股票获得的分红,或者投资房产获得的租金收入和资本利得。资产性收入也是一种不需要个人投入精力和时间就能获得的收入,因此也是一种积累财富非常好的方式。

不过,普通人在投资的时候,必须要首先弄清资产和负债的区别。《富爸爸穷爸爸》的作者罗伯特清崎有个形象的比喻,那就是穷人不断消费和负债,富人不断买入资产,而中产阶级买入自己认为是资产的负债

想要创造资产性收入,那么你应该首先弄清楚哪些投资品属于资产,而哪些不是。

起步时,哪种收入最容易帮助你提高总收入?

从我的观点来看,对于目前收入来源还比较单一的年轻人来说,学会创造交易性收入是大幅提高个人收入的最佳方式。

首先,交易性收入可以大大提高你的每小时收入额。比如从事销售工作的人员,尤其是成交的交易金额较大时,你往往可以获得一笔相当可观的佣金收入。这份佣金收入相比很多专业人士的小时收入来说,可能会更高。

其次,交易性收入的门槛比较低。你要做一名医生,需要数年的寒窗苦读,考取执照,还要从实习医生做起,一步步的成为资深医生。虽然医护工作者的工作性质非常伟大,但收入的提高方式是比较缓慢的。相反,想办法达成一笔交易并不需要你去读取MBA学位,你可以较快的开始通过这种方式增加收入。

还有一点,就是交易性收入可以在不影响你本职工作的前提下进行。许多人利用业余时间在网上开店卖东西,或者兼职销售,都可以帮助你在保留本职工作收入的前提下提高收入,这也是交易性收入的优点之一。

或许有人会说,我不喜欢销售,或者不适合销售,甚至是有些讨厌销售。我想,这些朋友可能是对销售这个行业有所误解。

销售可以说是这个世界上收入最高的工作。

我们每个人实际上都离不开销售,我们每天也或多或少地在直接,或者间接的“销售”。最简单的例子,你去一个公司参加工作面试,实际上就是在推销自己,把自己“销售”出去的过程。

一个企业的CEO,是公司的最大“销售”,他们向内部员工推销公司的愿景和企业价值,向董事会推销管理层的发展战略,向市场推销公司的产品和品牌形象;而一个国家的领导人,更是整个国家的“销售”,向国民推销自己的治国理念和经济政策,向世界推销本国的外交政策,文化输出,当然更少不了推销本国生产的产品和价值观。

我们每个人如果能够学会一些销售技巧,那么不仅仅是在提高收入方面,对于我们整个人生结果的提升,都有巨大的促进作用。

资产性收入:最稳健的长期收入

如果你实在对交易性收入提不起兴趣,那么你就应该考虑加强自己的资产性收入。建立自己的房产投资组合,便是最好的长线的增加资产性收入的方式,这也是亚太集团长期致力于帮助我们的客户完成的愿景。

当我自己最初开始投资房产的时候,我就抱着希望建立每年100万租金被动收入的目标,开始了我的房产投资之路。当然,千里之行始于足下,如果你现在还没有太多的资产性收入,那么你可以一步步来,稳健地构建自己的资产组合。这也是亚太集团每天在为我们的客户所做的事。

杠杆性收入:收益与风险并存

要获得持续的杠杆性收入,你可能要更聪明一些,学会借力。要创造这种类型的财富,你可能要承受一定的风险,但只要你的风险控制能力得当,你就能充分享受杠杆性收入带来的巨大收益。

当我抱着实现百万年薪收入梦想,开始在房产行业打拼时,我开始是要靠着自己的业绩来创造收入的。但后来当我逐渐成长为一名经理时,我学会了去激励我的团队成员创造更好的业绩成果。因为我知道,当我的团队取得不俗的成绩时,我作为team leader当然也会获得相应的收益。

最后,我成功地凭借我的领导能力,而不是自己主动去做交易的能力,实现了百万收入的梦想。由此可见,要真正创造大量的财富,你必须学会利用杠杆性收入。

最后,我想大家都应该找一个时间静下心来,仔细反思一下自己目前创造收入的模式,和存在的问题。我发自内心的认为,大部分人实际创造的收入,远远低于他们潜在的创造收入的能力

大部分人习惯于和自己收入水平相当的人相处,因为这让他们觉得舒适。但是,如果你想在收入方面取得突破,那么我强烈建议你改变这一习惯,多和在财富创造上更成功的人相处,向他们请教。

如果你想提高自己的收入,那么第一个问的问题不应该是怎么做(How),或者是做什么(What),而是为什么(Why)。你为什么要提高自己的收入?如果你有了内心的强烈欲望,知道自己想提高收入的原因,那么我想问题的答案How和What,会自然地浮出水面。

谢谢大家。

周华
2018.5.25

我的投资故事——乡村女孩到五套房产投资者

大家好,我叫任艳平,来澳洲十多年了,大家都很顺口地叫我艳平,就没再起英文名字。

前些天看到Ironfish的微信文章里讲到他们阿德莱德公司的年轻“鬼妹”一年里投资了两套房子,很激励人的真人真事,联想到自己,觉得自己也挺不简单的,就顺手发了条信息给我的投资顾问、Ironfish珀斯公司的总经理Helen:

“Helen,你觉得我一年买了5套房子,是不是也挺厉害啊?” 

Helen很快就回了:“当然啦艳平,你是最棒的一个!有空给大家讲讲你的故事好吗?”

前一段工作一直很忙,中间还换了两次工作地点,空暇时想想自己走过的路,的确挺为自己自豪的,我就跟大家分享一下我的经历吧。

我老家在河南农村,家境非常普通,可能是因为我从小就特别喜欢读书吧,成绩一直很好,家里因为我喜欢学习,就专门供我一个读书,我很感恩家里几乎倾注了所有财力供我读了中学、大学。我是我们家唯一念过大学的孩子,也是我们村里考进城的不多的人之一。

 

按理说,我一个农村人,能到省城工作就已经很知足了,怎么还能想到出国呢? 上大学的时候,有一次学校来了外国交流生,我从他们身上感觉到,外面还有一个很大的世界,我就特别渴望去外面看看。我很努力地学英语,心想以后出国时就用得上了。 工作后我得到了一个working holiday(打工度假)的机会,来到了澳大利亚珀斯。

这个外面的世界真的很美好,让我大开眼界,一年签证很快就要到期了,我虽然期待留下来,但是根本没选择,准备回国继续做护士了。这时居然发生了一件意想不到的事情——

有一对新加坡夫妇一直待我很好,听说我要走了,问我:“艳平,你想留下来念书吗?”我说:“不可能的。” 他们说:“要是可能呢?” 我还是说:“不可能的,我连学费都交不起。” 没想到他们说:“要是我们借给你学费呢?”… 真没想到我这么幸运遇到这样的好心人!于是我读了硕士,我的英语很好,毕业后很快找到了工作,顺利成为了澳洲居民。 那对好心资助我的夫妇和我多年来一直是很好的朋友。

我学的专业在当年非常冷门:临终护理,选这个专业可能是因为我从小便有些悲天悯人吧。在澳洲继续深造同一专业,后来一直在养老院工作,护理那些生命最后阶段的老人和绝症病人。  

我是怎么开始房产投资的呢? 其实在开始投资之前,我已经想这件事很多年了。我先买了自住房,工作七八年后攒了十几万块钱,我知道钱不能放在银行里,一直想要做投资,于是到处找人找机会,也自学了很多投资知识,但是选来选去总是觉得不踏实,所以七八年中除了自住房,一套投资房也没买。有一天我在养老院遇到了Ironfish的Helen,那时我的一个同事已经是Ironfish的客户,Helen当晚正好来找她,于是我同事就介绍了我们认识。当时匆忙说了一两句话就继续忙工作了。Helen没再找我,我也每天继续我的工作,一晃又是两年过去,一次活动上我认识了Ironfish的Vicky,我跟她说起我一直想投资但是没找到门路,她建议我找Helen谈谈,于是我和Helen终于坐在了一起。

    

和Vicky(左)、Helen(中)在一起

我记得我们见了两次,每次都谈了很久很久,我问了超级多的问题。 我用了两天时间把我多年来所有的投资疑问都探讨清楚了。我很惊讶Helen在整个过程中的耐心专注、她的投资知识经验如此丰富、还有她对于投资的心态特别平和,让我无法拒绝!

2016年4月,我在她的建议下,买下了第一套投资房,是一套布里斯班的别墅。 这中间还有个小插曲:当时说土地过户是6月份左右,我心里盘算得很好:赶在6月底前过好户,这样这个财年我可以马上退些税回来。 可过了几天Helen告诉我,土地过户推迟到七八月份了,计划变了,问我是否还要继续,不买也没问题。 我很高兴Ironfish这么坦诚,因为那时候合同还没签,我完全可以改主意,可他们一点儿都没隐瞒我。那时我已经把投资这件事想明白了,这事得赶紧做,不能再拖,得抓重点,我要的不是这点小钱,关键是趁着我有能力时把投资这件大事做成。所以没有任何犹豫我还是签了。

一周以后,我再次约见了Helen,按照她给我的方案,要多房型、跨地域的建立投资组合,我又连续订下两套公寓,一套在阿德莱德CBD Ironfish自己的开发,一套在珀斯好区Claremont,都是质量和品牌特别好的那种。订完了我就想,没想到之前想了快十年的投资,这么快就做好啦。三套房子、两种房型、三个城市,都是现金流很好而且长期增值有后劲儿的,三套房子的收房时间分散在三年里,这几个城市的房产周期也适当错开了,很适合我这样的单身单收入的人。

艳平投资的The Reserve项目效果图

当时的贷款政策还没有今天这么紧张,每次购买前,Helen都给我用他们的软件做保守计算,还帮我联系贷款经理再次确认才定下来,我感觉他们公司控制风险比我自己还严格。

我当时的工作非常稳定,那是一家私立养老院,位置和条件都不错,我已经做到了护士长。可是这三套房买下之后,我又做了个决定:辞职。

Helen告诉我Ironfish的投资理念是建立一个至少四套投资房的组合,我想我买了三套,还得再买一套才够四套,我得赶紧创造条件,提高收入,可怎么创造条件呢?

我辞了职,跟职业中介联系好,专门接边远地区的短期工作,这些工作往往在偏僻地区,人手紧缺,只要衔接得好,可以多挣不少钱。

说做就做,我只告诉了少数朋友,就开始了“打短工”的生涯。我想得很清楚,只要能做,我不惜力气,不挑地方和职位。 这两年我去了好多个地方,西澳最南边最北边都去过了,工作都很辛苦,也遭遇过各种棘手和紧急的情况,都过来了。从事这个工作身体和心理压力大,一到休息日我就抓紧时间去周边游玩放松,拍了无数漂亮的照片,也交了很多朋友。

辞职半年以后,我一算,已经多挣了好几万块了,就给Helen打了个电话,告诉她我的新收入,想再买一套。她知道我一直喜欢墨尔本,就帮我找了一套有优惠的现房,我一看非常难得,马上贷款成交,正好后面的房子离收房还早,打个时间差。房子还在等着成交,Ironfish的墨尔本出租经理就给租出去了,真是安心,省力又愉快的经历。

后来我看珀斯市场越来越差,明显到了低谷期,算了算手里钱还够,又买了一套很便宜的现房尾房,也是Helen帮忙挑的,她比我还谨慎,每次都算了又算,怕影响我后面的收房贷款。

这最后两套是2016年底时买下的,掐指一算,我在8个月里投资了五套房子,四个城市,两种房型,有现房也有期房,分散在三年里陆续收房。

到目前我已经成交了四套房子,前三套都很顺利,但是到去年年底第四套阿德莱德的公寓交房时正好赶上我的工作出现了空档,等了七个星期没有合同,而且政府又收紧了贷款要求,贷款一度很挣扎,但是最后还是正常贷到了款。这中间我感受到了Ironfish的服务确实很给力,给了我很多支持。 这套房和墨尔本的一样,又是在收房前就租出了,租金很好,算下来还是正现金流呢。

今年年底我正在准备成交第五套房子,这是在珀斯顶级区顶尖开发商Mirvac的公寓,虽然贷款更难,目前我还在想办法,希望找到有意合作的朋友跟我合着买,我从来没想过放弃。这个地区的房子在市场正常时很难买得起,我现在咬牙挺过去,将来就多了一个好投资。要是可能,我将来还想搬到这个区住呢,打拼多年,值得奖励自己一个好住处。

我到目前的投资经历就先讲到这里了,现在五套投资房加上自住房,投资组合已经建成,剩下就是守住就可以了,不必像前些年那样整天琢磨这件事, 可以专注精力工作。 虽然有这么多房,但是现金流没感觉压力,就像之前Helen给我算的一样,当初我真的很难理解这么多房子怎么会供得起。 看来选房和买房策略的确是很重要,里面大有学问。

艳平2018年初成交的阿德莱德公寓项目Bohem

可能有人会觉得我痴迷房子,其实房子并不是我的目标,我只是觉得买房投资是我应该做的一件事,因为从事临终关怀的工作,我比大多数人更早也更近地接触到了人生的最后阶段, 我看过太多的衰老和死亡,经历了很多这样的故事,也比大多数人更清醒地提醒自己一定要早做准备,给自己最后阶段选择和尊严。我一定得趁着年轻把钱的问题解决。我没有其他的收入来源,还没有找到另一半,没有伴侣的收入帮我,甚至国内家人还需要我来资助,不过这些都成为了我好好生活好好计划人生的动力。 

我的真正的目标是,将来我有了更多财务能力以后,要为临终关怀事业多做些事情,包括在中国建立有规模的专业老年关怀机构。这个领域还有太多空白,我这些年积累了很多经验(包括选择做短期合同工其实也有增长经验的考虑),现在我已经着手在做这方面的准备。 希望到那时我能把我的专业经验分享给更多的人,帮助到更多需要关怀的人,特别是我祖国的乡亲们 。

【重磅新闻】 悉尼西北区规划现重大变数,未来供应量或将骤降70%?

对悉尼最新城市发展规划熟悉的人都知道,以Hills Shire和Blacktown Council部分Suburb为标志的西北地区,是近几年来悉尼住宅地产市场上的绝对明星区域。2019年西北铁路线即将建成通车的利好,自带优美而适宜居住的自然环境,再加之不断导入的人口增幅,使得这一地区的房地产市场,在过去几年一直保持着非常旺盛的需求,房价也是一路水涨船高!

以西北区最大的购物中心所在的区域Rouse Hill为例,五年前这里90%的房产是独立屋,中位价在70万澳元,而如今独立屋在这里比例已经下降到60%,而中位价已经上涨到115万澳元。

投资热点地区

(悉尼西北区Kellyville几年间大兴土木,房价大涨)

然而,近日由本地权威财经媒体《澳洲金融评论》发布的一则重磅消息称:今年5月下旬,新州规划和环境部门(Department of Planning and Environment)发布了《西北优先增长区土地使用和基础设施建设实施计划书》,在西北区包括Vineyard,Riverston,Schofields和Marsden Park等区域,重新规定了最高建筑密度,导致有些开发地预计建设的房屋数,将比原来预计的减少近70%!

(AFR澳洲金融评论的报道标题,西北区供应量悄悄减少)

“ 那么,这一切到底是怎么回事?”

炙手可热的西北区

西北区的大发展,最早来自2008年,Rouse Hill购物中心的开业。当时,在距离CBD大约40公里的这个区域,还几乎没有公寓房的出现。但随着2012年,悉尼房地产市场价格的明显上升,以及西北铁路线的开建,这里的房价和住房需求就开始一路飙升。

(人满为患的Rouse Hill Town Center)

总投资83亿澳元的西北铁路线,是目前悉尼最重要的基础设施建设项目之一。2019年第一阶段线路通车后,将大大缩短西北区居民抵达悉尼CBD的时间。高峰时段每四分钟一班的火车,终于让生活在悉尼的小伙伴有了在北上广搭乘地铁的便利感!同时,这也将是澳洲第一条无人驾驶的自动化列车线路。

(西北火车线沿线区域,近年来不折不扣的房产Hot Spot)

五年前,在西北区购房的人基本都以选择独立屋为主,而随着过去几年房市的火热,越来越多的人开始在西北区选择联排别墅,甚至是公寓的居住方式。

(Domain的数据显示,联排别墅成为西北区受欢迎的物业类型)

州政府变卦,大幅削减供应量?

根据《澳洲金融评论》的报道,早在2013年,西北区的许多土地就已经做了Rezone(土地用途再规划),不少当地农场主因为卖地赚了大钱,而许多开发商也在当地开始大肆购地建房。

根据之前的发展计划,许多开发商在做项目规划时,都会将土地的利用率最大化,而一旦此次政府的新计划实行的话,对于西北区未来的住宅供应量的影响是巨大的。一位西北区的开发商表示,当地的开发商都在做最坏的准备。因为容积率变小,导致未来开发商只能在当地建造低密度住宅,并以90万的价格销售联排别墅,而他们想要造的是65万的两房公寓。

(西北区Box Hill地区,住宅供应量或许比你想的要少很多)

由于需求的旺盛,导致西北区的许多Suburb距离市中心虽然有50多公里的路程,但这里的不少开发商,在开发计划中已经布局了不少的高密度公寓。而一旦允许开发的数量减少,那么开发商的应对措施只有一个:提高售价。

在西北火车线终点站Cudgegong Road附近的一个公寓项目,最初的开发计划是建造600套的公寓,但目前被缩减到140套;而另一个计划建造230-250套公寓的项目,根据最新的规定,将只能建设70套。

除了开发商,想要通过出售土地大赚一笔的地主们恐怕也要失望了。Box Hill的一块两公顷土地的估价,就从之前的1200万澳元骤降到了700万,因为原来在这里能够建90套联排别墅,而现在,只能建50套了。

据悉,目前西北区最重要的议会之一Blacktown议会,已经向州政府表示了对于此次新政的担忧。他们认为,如果新计划一旦实施,对于改善悉尼的房屋可负担性问题将毫无帮助,而对于首次置业者来说,则将是雪上加霜的坏消息。

值得关注的西北区投资机遇

作为西北区最重要的开发企业之一,澳洲地产巨头Stockland一早就在Marsden Park区域内拿下了大片开发土地。据悉,此次新政对于Stockland的影响有限,由于它们的开发项目具有广阔的土地,因此在建筑密度的安排上有比较大的操作空间。

亚太集团早在去年起,就和Stockland联合推出西北区的联排别墅项目,并受到了投资者强烈的反响。目前,Stockland在西北重镇Schofields的联排别墅项目AVIA,就是这样一个值得首次置业者和关注西北区发展机遇的投资者不容错过的机会。

AVIA项目紧邻现成的Schofields火车站800米,步行十分钟可以到达,55分钟到达中央火车站;距离2019年通车的西北火车线终点站Cudgegong Road站约2.2公里,距离Rouse Hill购物中心5.5公里,购物出行都极其便利。

AVIA项目主打三房两卫两车位的户型,预计将于2018年底建成交房,目前,仅剩下最后为数不多的联排别墅机会。正在考虑首次置业,或者投资悉尼投资热点区域的你,还有什么理由错过?赶快拿起电话,咨询你身边的亚太集团分公司或投资策略师吧!

联邦预算案新鲜出炉,哪些变化与你相关?

每年五月的第2个星期二,是澳大利亚的“预算之夜”,是澳洲政府最重要的年度政策声明时刻。在这个夜晚,联邦政府向议会及广大民众汇报:1. 政府的经济、财政战略及前景
2. 当前财年、预算财年及后面三年的支出和收入预测
3. 政府的社会、政治目标及实现计划

备受瞩目的2018-19新财年联邦预算案于昨晚悉尼时间7点半公布,内容涉及税收、养老、基建、科研、教育、医疗、环境、安全等各个方面。

当前全球经济增长达到6年以来最快速度,澳洲经济已连续第27年增长,商业环境处于全球金融危机以来的最高水平,过去一年澳洲平均每天创造了1000个新的工作岗位。

在这个大背景下,本次预算案的主题设定为“一个更强劲的经济”(A stronger economy),主要包括以下五个重点:

1. 减免澳洲职工的税收
2. 支持澳洲企业,创造更多就业机会
3. 保证澳洲人民依赖生存的各项基本服务
4. 保障澳洲人民的安全
5. 确保政府量入为出

减免澳洲职工的税收

虽然澳洲经济在增强,政府预算在改善,但许多澳洲人仍在承受生活成本的压力。

政府制定了一项七年计划,首要任务是对中低收入者进行税收减免,要让澳洲的个人所得税变得“更低,更公平,更简单”。

根据计划,中低收入者将立即获得永久性税收减免。例如,从2018-19财年开始,年薪5万的澳洲居民每年将节省至少530澳元的税,32.5%的税阶收入上限将从8.7万澳元提高到9万澳元,约20万纳税人将因此受益,免于缴纳37%的税率。

投资预算

政府还将进一步简化税制,预计到2024-25年,37%的税阶将被完全取消。约94%澳洲纳税人的边际税率将面临32.5%或更少。而如果政策不作任何改动的话,这个比例只有63%。

去年政府原本提议,为资助国家残疾保险计划,要从2019年7月开始增加医疗保险税(Medicare Levy),意味着年收入5万的个人每年要多缴纳250澳元。

但现在政府宣布取消增加此项税收,因为强健的经济发展已经改善了政府的财政状况。

支持澳洲企业,创造更多就业机会

目前澳洲就业机会大幅增长,非采矿业投资复苏。联邦政府的经济计划正在实现更加强劲的经济。

投资就业

政府准备通过立法进一步减轻所有企业的税收,优先考虑中小企业。因为澳洲企业肩上承担的税负越大,就业风险就越大,最终将阻碍投资,抑制经济增长。

政府还将全力提供和改善支持各类产业和就业的基础设施,通过750亿澳元的10年期全澳基础设施投资计划,来改善澳洲道路安全,解决交通堵塞问题,提供重要的铁路连接,使每个州和领地的人民和企业受益。

预算中最大的一项基础设施投资,将是连接墨尔本机场和CBD的新铁路连线建设(Melbourne Airport Rail Link)。联邦政府已承诺拨款50亿澳元,同时希望维州政府承担该项目另一半费用。

从健康、制造到农业等领域,政府还将支持更多科研和技术投资,将在12年内额外投入19亿澳元用于国家研究项目,总投资额因此增加到41亿澳元。

政府还将增强智能经济发展,致力于保持澳洲在全球医学研究行业的领先声誉,促进澳洲企业在国际上更具竞争力,雇用更多的澳洲人。

保证澳洲人民依赖生存的各项基本服务

强劲经济带来的收入也将继续保障政府提供的各项基本服务,包括医疗保险、学校、医院、残疾服务和老年护理。政府致力于确保所有澳洲人在生活的每个阶段都能获得高质量,可负担的基本服务。

政府将为医院和学校提供创纪录的资金,全面资助全国残疾保险计划,降低生活能源费用,对全澳照明项目提供更多投资,为老年护理提供综合方案。

澳洲目前有10多万老人正在等待一项家庭养老服务,允许他们在入住养老院之前在家中居住更长的时间。该服务的补贴资金最多高达5万澳元,用于支付老年人的个人护理、食物准备及家务费用,但目前等待时间却超过1年。政府已决定提高投入,增加2万个居家护理服务获得者名额。

投资房产

保障澳洲人民的安全

政府将加强澳洲机场的安保,增强国家情报能力,改善国家安全架构,以此应对充满挑战和复杂的安全环境,保护澳洲社区免遭伤害。

政府还将利用更智能的生物安保系统来捍卫自己的边界,保护澳洲独特的自然环境,以及农业和旅游业。

投资旅游

确保政府量入为出

政府原本计划在2020-21财政年实现预算盈余的承诺,但现在实现盈余的时间预计将提前一年。这将标志自2007-08财年以来,澳洲首次实现财政盈余。

通过严格的财政管理和强劲的经济增长带来的收入增加,十年来政府首次不再需要用借贷来支付福利、学校和医院等日常开支,预算情况正在日益改善。

投资预算

总之,澳洲经济呈现强劲发展趋势,正在摆脱矿业投资的低迷。企业利润上升,就业机会增加,使得政府钱袋变鼓,投资增多,预算加强。此次预算案的赢家包括中低收入者、企业主、老年人、病人、学生、原住民、精酿啤酒消费者,等等。这充分说明强大的经济能够惠及更多的民众。如果你想知道更多预算案细节,请登录政府预算网站www.budget.gov.au了解详情。

变迁中的澳洲梦 ——全面解读最新澳洲人口普查报告

2017年6月27日,2016年度澳大利亚人口普查第一阶段的调查结果出炉。这份全新的报告,向人们全面展示了当前整个澳洲人口的组成结构和最新的变化趋势,对于人们了解澳洲社会的最新动向和人口结构变化,可谓是一份及时而精准的全方位说明书。而来自中国和亚洲移民数量的巨量上升,成为了整个报告中的一个巨大亮点!

澳大利亚的人口普查每五年举行一次。值得注意的是,目前发布的数据并不是整个人口调查的全部结果,而只是第一批的统计数据,主要包含了人口数量,组成,移民来源国,宗教,房屋住宅情况等方面的统计结果。第二批调查数据将于2017年10月发布,届时还将有更完善的就业,州际移民,教育程度等一系列数据的发布。

那么此次公布的第一批人口普查结果来看,2016年的澳大利亚,究竟是一个怎样的国家?这里的人口,经济变化趋势又有哪些呢?我们下面就为大家来一一解读。

一.2016年澳大利亚全国概览

澳洲人口分布

根据2016年的人口普查数据,澳洲的人口总数为2340万,相比2011年的调查,上涨了8.8%,而相比较1966年的人口数量已经翻了一倍。

澳洲的人口,绝大部分依然居住在东部的几大州。目前,住在新南威尔士州,维多利亚州,昆士兰州以及首都地区的人口,占到了全国人口的80%。从总数来看,所有的州人口相较于2011年均有上升,其中首都地区,维多利亚州以及西澳的人口上涨幅度最大,达到11%。

2016年,超过三分之二的全国人口居住在澳洲的首府城市中。从人口增幅来看,首府城市的人口增长速度,是非首府城市的几乎一倍多,分别为10.5%和5.7%。悉尼依然是澳大利亚最大的城市,从2011年到2016年,这里每周增加的人口达到1,656人。但墨尔本在这个数字上的表现更为突出,达到了每周1,859人。

年龄与性别

总体来说,澳大利亚是一个男女比例非常均衡的国家。从1981的人口普查起,女性就比男性在总数上略胜一筹。此次调查结果延续了这样的趋势,2016年,澳大利亚的女性比例在51%左右。

在年龄分布上,澳大利亚人口的平均年龄目前为38岁,相比十年前,上升了1岁。而老龄化的问题也开始显得略为明显,65岁以上的人口,从2011年的14%上升到了2016年的16%。在65岁以上人口中,女性比例上升到54%,而85岁以上老人中,女性则高达63%。

人口出生地

作为一个包容各种文化的国度,澳大利亚的人口中,出生在海外的数量继续保持快速上升。相较于2011年的人口调查,五年间,出生在海外的人口数量上升了100万!

虽然英国和新西兰依然占据海外出生人口排名的前两名,但来自中国和印度的人数上升非常明显。目前来自中国大陆的人口数量,占整个澳洲人口比例的2.2%,排名所有出生国家第四位。

宗教信仰

目前,大部分的澳洲人(60%)依然宣称他们拥有自己的宗教信仰,并且基督教依然是澳洲人信仰的主流。不过,信仰基督教的人口已经从1991年的74%,下降到了此次调查中的52%。

信仰其他伊斯兰教,佛教和印度教等宗教的人口总数,从1991年的2.6%上升到了2016年的8.2%,而宣称自己没有任何宗教信仰的澳洲人口上升比例是最快的,几乎占到了整个国家人口的三分之一(30%)。

澳洲家庭组成

2016年的调查显示,整个澳洲目前有大约1000万套可居住的房屋。过去25年来,澳洲家庭的一个显著趋势,就是每个家庭中的人均数量呈现不断下降的趋势。1991年,近75%的家庭是拥有一个孩子的三口之家,这个数字在2016年已经下降到了69.4%。

与此相反,独居人口已经占到了澳洲家庭结构中的近四分之一。目前整个澳洲的平均家庭人数是2.6人,比1991年的2.8人继续保持下降。

而在家庭的数据方面,2016年整个澳大利亚大约有610万个家庭构成,其中有小孩的家庭依然是澳洲社会结构中的主流。不过,没有小孩的家庭的数量继续保持上升的趋势,从1991年的32%,上升到2016年的38%,而单亲家庭的比例,也在同期由13%上升到16%。

澳洲人的住房

从全澳的范围来说,独立屋依然是居住方式中的主流。不过,随着澳洲人口结构的变化,住在独立屋中的澳洲人比例,已经从五年前的76%,下降到2016年的73%,而居住在联排别墅,公寓等房屋中的人群,已经上升到了25%。

澳洲人居住的房屋中,34.5%拥有住房贷款,这一比例已经上升到最高,而完全拥有自己住房的比例下降到了31%。25年前,41%的澳洲人完全拥有自己的住房而没有任何贷款,相比之下,贷款买房显然已经是越来越多人的选择。

此外,澳洲的租房者比例也明显上升,30.9%的人目前正租住在别人的房屋中。

二.解读数字背后的澳洲社会新趋势

五年一次的人口普查,可以非常客观而全面地反应澳洲社会的最新发展动向。因此,此次人口普查数据结果一经发布,立刻引起了澳洲本地媒体和华人社交媒体的广泛讨论。

亚太集团认为,从此次的人口普查数据结果来看,可以总结出澳洲社会整体的四大趋势。

趋势一:国际移民促进澳洲经济发展

从2016年的人口普查的结果来看,国际移民继续成为推动澳大利亚经济稳步向前的重要推动力,其中,来自中国和印度的移民数量开始呈现领先地位。目前,来自中国的移民数,除了在整个澳洲排名第四以外,在澳洲第一大城市悉尼,这一比例更是达到了4.7%,史上第一次超过了出生地来自英国的移民,位居第二,仅次于澳大利亚本土出生的人口。

与国际上的一些国家相比,澳洲的海外出生人口比例已经大幅上升,超过了美国(14%)加拿大(22%)新西兰(23%)以及英国(13%)。澳洲的移民来自世界上超过200个国家,这里的人们说的语言超过300种,这一切,都使得澳洲正在变成一个文化多样性上极为繁荣的国家!

趋势二:大城市继续对人口保持巨大吸引力

与澳洲本土出生的人口相比,澳洲的移民显然更喜欢生活在大城市,尤其是各州的首府城市。国际移民中,83%的人生活在首府城市,而澳洲本土出生的人,只有61%生活在这些地方。过去25年中移民到澳洲的人口,相比1991年之前来澳洲的人,也更喜欢生活在首府城市。

悉尼作为澳洲的第一大城市,对海外移民的吸引力无可争议地雄冠澳洲,这里有大约177万的居民出生在澳大利亚以外的城市,而墨尔本和佩斯的这个数字分别是152万和70万。

趋势三:不可阻挡的亚洲力量

2016年的人口调查结果显示,历史上第一次,澳洲的亚洲移民数量超过了欧洲的移民数量。2011年,出生在欧洲的澳洲移民比例在52%,而这一数字在此次的人口普查中下降到了34%。与此同时,来自亚洲的移民比例,从2011年的33%,已经上升到了此次调查时的40%!

从移民来源国来看,总体上英国依然是澳大利亚最大的移民来源国,占到总移民数量的15%,不过,过去五年间,来自中国和印度的移民数量,已经迅猛上涨,这两个国家的移民总数已经上涨到16%。有意思的是,来自印度的移民更多地选择居住在墨尔本所在的维多利亚州,而来自中国的移民,更多地居住在悉尼所在的新南威尔士州。

趋势四:变化中的澳洲住房结构

在澳洲,绝大部分人依然以拥有自己的房产,作为一个完整的澳洲梦的一部分。一个明显的趋势是,澳洲的住房可负担性,出现下降的趋势。以悉尼为例,2011年,租房的人口比例在31%左右,而此次调查显示,2016年,租房的人口比例上升到了34%。

而随着澳洲房价可负担性的变差,越来越多的年轻人正在成为住房问题上的“啃老族”。过去五年,在工作后依然和父母居住在一起的年轻人比例上升了20%,25岁至34岁之间依然和父母居住在一起的澳洲人,从五年前的32万,上升到了如今的39万。

三.人口变化如何影响房地产

总体来说,此次人口普查的数据,将为未来五年各界研究澳洲社会概况提供全面的调查依据。但如果从房地产行业未来发展的趋势来看,此次调查的数据结果,又告诉了我们什么呢?

“越来越多人选择公寓作为自己的住房,将是未来的澳大利亚人不可避免的趋势”,亚太集团公寓项目经理William Mitchell表示,“过去五年,我们已经看到,住在公寓房里的人口,尤其是悉尼,墨尔本这样的大城市里,已经变得越来越多。”

William Mitchell,亚太集团公寓项目经理

再过40年,悉尼和墨尔本的人口都将突破800万,这相当于今天纽约和伦敦的人口,人们必须要为即将到来的澳洲居住环境变化做好准备。调查显示,大约四分之一的澳洲家庭里只有一个人,而20多年前,大约只有五分之一的人过着独居的生活。随着老龄化人口的比例上升,以及单身人口比例的上升,越来越多的人会选择居住在一到两个卧室的公寓房里。

亚太观点

“总体来说,此次的调查结果,很好地反应了澳洲社会最新的人口组成情况”,亚太集团公寓项目经理William Mitchell总结到。“我们已经可以看到几个明显的趋势:澳洲对于移民的吸引力依然巨大,而越来越多的人,因为工作和生活方式的改变,而选择了更为便捷的都市生活。拥有自己的房产,哪怕只是一套公寓房,正在成为越来越多人的澳洲梦!”

房产新政全面实行,首次置业者们的春天到了!

刚刚过去的周末,澳大利亚迎来了崭新的2017-2018财年。与新财年一并到来的,是已经被市场期待了许久的首次置业新政的全面实行。自2017年4月以来,以墨尔本为代表的维州和以悉尼为代表的新州相继出台了针对首次置业者的全新政策,并已经从本月一日起实行。

随着部分房源的印花税被减免,市场普遍预计,新财年的第一炮将由首次置业者来打响。那么,刚刚过去的这个周末,新政实施之下的悉尼,墨尔本两地楼市表现如何呢?我们先来回顾一下周六两地的二手房拍卖数据:

悉  尼 (数据来源:Domain)

清空率:                  70%            

中位价:                  $1,130,000 

成交总额:               $328,509,600     

注册拍卖房产套数: 628

登记拍卖房产套:    399        

成功拍卖:               319

撤回拍卖:               59

墨尔本  (数据来源:Domain)

清空率:                   74%             

中位价:                   $682,000

成交总额:               $307,737,200     

注册拍卖房产套数: 732

登记拍卖房产套数: 588     

成功拍卖:               417

撤回拍卖:                9

从拍卖的情况来看,两地市场拍卖数据与之前几周相比保持平稳,暂时没有出现井喷,或者价格明显上扬的现象。其中,悉尼的数据与上周几乎相当,并且还略低于去年同期的数字,而墨尔本74%的清空率也与近几周的表现保持一致。随着七月的到来,澳洲的房产市场实际上应该进入了传统意义上的淡季,而主要的原因是受到冬季和学校假期的影响。

不过,在不少行业专家看来,首次置业者进入市场的热潮才刚刚开始,未来几个月到半年的市场表现都值得期待。本地知名媒体《澳洲金融评论》发表了文章,认为首次置业政策的到来,势必将改变本应该渐入平淡的冬季房产市场。

事实上,首次置业新政一经发布,市场对于7月1日之后将出现首次置业者扎堆进入的情况已经有了充分的预计。以悉尼的买家来说,购买一套不超过65万的房产,将不需要支付一分钱印花税。而在此之前,如果购买一个二手房,印花税将高达24,740元!现在,省下的这些钱已经完全足够一个首次置业者去购买全套的家具。

在Domain的首席经济学家Andrew Wilson看来,持续保持的强劲需求和有限的供应,将继续保持人们对墨尔本和悉尼房产的关注,而且不仅仅是针对首次置业者而言。这两个城市目前依然是一个明显的卖家市场!

早在今年四月份,当墨尔本推出首次置业新政之后,Andrew Wilson就已经对墨尔本未来一年半的方式表现做出了他的判断。他认为,到2018年下旬,墨尔本的独立屋中位价,将上升到之前许多人认为不可能达到的:100万澳元!

而在部分区域,符合首次置业者的房产,已经在这个周末受到了明显的追捧。比如墨尔本一些距离市中心并不算近区域内的房产,已经在周末的拍卖中卖出了高价,一个距离墨尔本市中心以北24公里的区域Craigieburn的三房独立屋,被拍卖到了66万,而该区的独立屋中位价还不到50万!

这样的现象,应该在未来几个月内会继续保持,符合首次置业者,尤其是符合印花税减免的房源,将成为市场上非常受欢迎的房产类型。

不过,亚太集团创始人兼CEO周华在点评此次房产新政时,也提醒首次置业者,购买房产不仅仅是考虑是否能够承担的起首付,购房者还需要考虑自身的经济能力,是否具有长期偿还贷款的能力等综合因素再做决定。

同样值得注意的是,从本月一日开始,本地和海外投资者将面临一些与首次置业者不同的政策,比如墨尔本的新房投资者将不再能享受印花税的减免,而海外投资者的印花税比例将有提高。在房产行业专家看来,这些政策给投资市场带来的影响,还有待观察。

挑战中充满机遇,变化中不断前行 — 亚太集团总裁周先生谈新财年澳洲楼市

导语

还有不到12小时,澳大利亚就将迎来崭新的2017-2018财年。无论过去的一年您过得如何,时间的脚步,从不会停下等待任何人。过去的365天,您的工作,生活,和家庭是否有了新的变化?您给自己列出的目标,是否都已经实现?而在个人财富积累方面,您是不是又有了新的收获?

回顾过去一年的澳大利亚房地产市场,可以说充满了机遇和变化:首次置业者即将从新财年开始迎来诸多利好的政策刺激,许多人已经跃跃欲试;投资者则面临着日趋收紧的贷款政策和不断攀升的房价,对于他们信心和能力的考验,正在不断升级;而海外投资者则更是将面对全新的政策,许多人都对楼市的未来表现充满了好奇。

站在这样一个关键的时间点,我们究竟应该如何看待已经站在门口的2017-2018财年度澳大利亚的楼市表现?未来一年中,市场里的巨大机遇和可能出现的挑战又有哪些?我们就这些大家特别关心的话题,采访了亚太集团创始人兼CEO周华先生,请他来为我们授业解惑新财年的澳房市场。

您好,周总。新财年即将到来,首先请您对2017-2018年的楼市表现做一个总体的展望。

周华:总体来说,澳洲的房产市场,目前每个城市正处在不同的周期阶段。宏观市场上,目前基本的预测是2018年储备银行有可能会加息,比如今年我们已经看到,银行对部分贷款产品的利息已经开始上升,这应该会是一个趋势,对投资者的信心也会是一个考验。但总体来说,澳洲首府城市的房地产市场依然保持健康的发展水平。

我们知道亚太集团是一家在五大首府城市都有分公司的房地产服务平台。能否请您为我们点评一下目前五大首府城市的房产市场呢?

周华:谈到具体城市的话,悉尼,墨尔本这两个城市的房地产市场目前依然处在上升通道,不过,种种迹象表明,悉尼的涨幅肯定是放慢了很多。目前从我们监测到的一些楼盘的销售情况来看,也印证了这一点。相比前一两年,悉尼的买房人,不论是自住还是投资,都变得更谨慎一些了。

墨尔本市场,很多专家都继续看好这个市场在未来一两年的表现,我们亚太集团在今年7月1日新的印花税政策出台之前,也带领我们的客户去到当地比较优质的一些项目布局,帮助他们节省了大笔的支出。从长远来看,这对客户的房产投资组合配置来说非常有效。

布里斯本的地产周期,比悉尼和墨尔本慢半步,差半拍。根据目前的最新数据,昆士兰是澳洲州际移民排名第一的州。我们已经注意到,目前,在布里斯本的一些离市中心五公里,十公里区域的房价,这几年已经在暗暗地往上涨了,而且涨幅并不小,这就说明它是房市的一个周期的开始。

除了悉尼,墨尔本和布里斯本这三大东部城市之外,您对阿德莱德和佩斯这两个相对冷门的城市的房产市场表现,又有怎样的看法?

周华:阿德莱德是一个非常适合居住的城市,它的房价在上一个周期高峰时也有非常好的涨幅,目前我们亚太集团旗下的开发公司在当地地段特别好的区域已经开发一些公寓和别墅项目,把我们一部分对阿德莱德感兴趣的客人带到了这个城市。另外它的租金回报率特别高,对于在乎现金流的投资人来说,可以关注阿德莱德的城市变化。

至于西澳的佩斯,虽然过去几年当地的房产市场相对不景气,但我们一直对它的表现在进行监测。从我们掌握的情况来看,新财年里,当地的房价,已经不能再低了,按照未来人口的预测,佩斯人口增加的幅度还会相当大,而且它跟悉尼周期正相反。所以说,我们在不远的将来,也会在这个美丽的西澳首府城市,帮助我们客户寻找投资机会,而且我们有当地的团队,提供落地的调研和服务,这也是我们作为一个综合性服务集团的优势。

谈到目前的楼市,很多人都认为部分区域可能会出现楼盘供过于求的状况,对于这个问题您怎么看?

周华:很多人对于供应量的了解,都来自媒体的报道,但我可以从其他角度告诉大家市场上正在发生什么。因为我们和开发商接触比较多,我知道目前银行对开发商建筑贷款的限制,已经到了相当严格的地步。比如说,有一个我们熟悉的大开发商,今年上半年,给他们贷款的一家四大银行之一找他们开会,这个银行以前同时会给上百家开发商做开发贷款,而现在只给将近十来个公司进行贷款。

开发商拿不到贷款,会造成很多已经被批准的项目不能走上市场,很多项目不能开工,这种现象目前也开始发生了。所以不少开发商花了很多钱拿地,但现在面临不能开发的境遇。

所以您不认为这些城市有供过于求的问题存在?

周华:部分澳洲媒体对布里斯本,墨尔本市场做了很多负面报道,很多都不是事实,更多的是新闻炒作。根据我们掌握的情况和数据来看,墨尔本和布里斯本也处在一个相对来说供不应求的市场情况。当然,某些地点的一部分楼房,在刚刚完工的短时间之内,有比较多的房源,竞争比较激烈是事实。但是从目前的空置率情况来说,依然在合理范围内。

以墨尔本为例,目前的空置率是十年内的最低值。按照当地的人口增加速度,墨尔本每年总共需要的新建住宅在40,000多套,其中包括16,000到18,000套新公寓房,而从建筑市场的造房速度来看,目前当地每年的缺口在2,000到3,000套左右。

过去几年,墨尔本的独立屋已经出现了较大涨幅。根据CoreLogic公布的数据,过去20年,墨尔本的独立屋总体涨幅达到了461.4%,超过了悉尼的334.3%。只不过,在过去几年内,墨尔本的公寓涨幅不如悉尼。但是,最近一年多来,墨尔本政府对于新建公寓的面积,采光,容积率等方面有了诸多更加严格的新规定,再加上印花税政策的改变,开发贷款的收紧,都使得我们相信未来墨尔本的公寓供应量将出现明显的下降。因此,我相信未来墨尔本的公寓会有更多的增长潜力。

您认为目前是投资的好时机吗?

周华:因为房产投资对绝大部分人来讲,是唯一实现财务自由的手段。所以说,我认为只要个人有条件的话,应该在尽可能早的时候进入市场,等房价下来的机会比较小。最好是要有投资的意识,在有条件的情况下,不管是买现房还是楼花,都应该在第一时间进到市场。毕竟,这个资产如果不在你的名下,在别人名下不也会升值吗?

进入市场之后,要按照自己的投资目标,一步一个脚印去下走,在自己身边建立一个有效的,专业的支持团队,包括例如投资顾问,律师,会计,贷款经理等,才能使你的投资之路真正成功地走下去,不只是简单地买几套房子。

我们都知道去年一年内,海外投资者在澳洲的买房之路已经变得越来越“艰难”,7月1号以后,悉尼和墨尔本的海外投资者印花税都要到12%以上,而且贷款政策依然非常严格,那么对海外的买家来说,他们到底要不要在澳洲买房产呢?

周华:我觉得这些新政策的出台,影响比较大的是那些国内的中产阶级,他们有一定的条件到海外来投资,但也不是刚需,这样的人群的确会受到影响。

但是,对那些有刚需的人群,比如给在澳洲留学的孩子买房的父母,刚来到澳洲的新移民,还有一些高净值人士,需要在全世界进行资产配置,需要配置澳元资产。对于这些实力比较强的投资人来说,有进行分散投资的需求,我们刚才提到的这些变化对他们的影响则不大。

根据中国最新发布的的数据,中国的可投资资产在1,000万人民币以上的高净值人士,目前的数量在150万左右。对这些人群来说,依然有向海外投资的种种需求。目前,澳元兑人民币的汇率依然处于相对低位,那么对国内的投资人来说,未来只要澳元升值,那么他们的澳洲房产相对人民币来说就是有增值潜力的。因此,即使目前在贷款政策等问题上遇到一些暂时的困难,很多人也愿意先以现金成交房产。

此外,我相信在不久的未来,针对海外投资者的贷款产品会越来越丰富,这也会加强海外投资人对澳洲房产投资的信心。

7月1日开始,会有许多利好首次置业者的政策出台。您觉得是不是首次置业者入市的最好时机已经到了?

周华:我觉得这是肯定的。对很多当地的澳洲人或者新移民来说,他们如果一开始还没有足够的钱,政府的政策能使他们进入房产市场,这肯定是一个好的激励。我相信会有不少首次置业者借着这么一个机会入市。

但是作为一个买房人,还要冷静地分析一下,自身的条件是不是准备好了,因为买房不仅仅是首付和印花税能够负担,毕竟还要借钱、养房贷,所以还是要量力而行,判断自己是不是适合入市。此外,因为现在贷款比以前相对来说严格了,所以还要考虑今后如果利率上调,能不能负担房贷,这些因素都要考虑在内。但总体来说,每次政府出现一些激励政策,都会有一些首次置业者进入市场。因此,七月一日以后的首次置业市场值得期待。

能给我们的读者透露一下,您自己目前是如何布局房产市场的吗?

周华:以我自己来说,过去几年我把投资的重心放在了墨尔本和布里斯本两大城市。墨尔本的人口增长速度目前是整个澳洲最快的,而当地的房价相比悉尼来说,具有巨大的差距,因此投资价值就凸显了出来。因此,我自己就布局了一些墨尔本质量比较好的开发商建造的产品,长期来说,我认为会有非常好的回报。

另外,根据我们对市场的了解,从今年前六个月的数据来看,昆士兰的布里斯本是州际移民排名第一的城市,而在新的财政年度,可能这种迹象会更明显。所以我们一直在关注,并且已经带领了一批客人率先投资到一些好区的优质项目里,包括我自己的投资布局,我这几年也在当地投资了一些黄金地段的房产,因为以同样的价格,在悉尼是不可能买到这样地段的房产的。

最后一个问题,在新的这个财年里,亚太集团本身会有什么样新变化值得期待,我们会有哪些新政策,来更好地服务我们的客户?

周华:亚太集团的定位是一个长期的房产投资服务商,从一开始我们建立公司的时候就了解到,澳洲各个城市,它的房产周期是不一样的。如果说一个投资者房子只投在一个城市,那就会影响到总体回报,或着继续投资的能力。因此我们在澳洲的首府城市,利用房产周期的不同,会继续带领我们的客户去做优质房产的投资布局。

此外,我们在房产上游也会做更多的自主开发,在不同的城市,打造由我们自己来控制质量的项目,包括公寓,别墅和联排别墅。同时,我们会进一步完善对亚太集团客户服务的体系,在市场出现变化的情况下,能够让投资者继续保持信心,帮助客户进一步解决在投资路上出现的一些实际困难和挑战。

开发自己的产品是亚太集团服务链的一部分,和老牌开发商强强联手是我们的策略之一。亚太集团自行开发的项目在地点、设计和建筑质量等方面都数一流。我们还在定价上面,刻意给买家留有一些余地,让他们和我们一起挣钱。

感谢周总今天给我们带来的2017-2018年楼市的展望,相信所有对楼市动向关注的朋友们,都能从中获取对您有用的知识,也能帮助大家对未来一年的楼市走向做出正确的判断。

祝大家在新的财年里工作顺利,家庭幸福,财源滚滚!

【珍贵资料】一百年前的悉尼房产广告

澳大利亚的房价可负担性问题,已经成为整个社会的热门话题。而在所有的澳洲城市中,悉尼的高房价问题尤其严重。在2012-2017年的五年中,悉尼的独立屋中位价上涨了75%,这样的涨幅,在整个澳洲房产史上,可以说是非常惊人的。
如今的高房价已经让很多人喘不过气来,也有很多人将不幸永远在这个城市过着租房的生活。有人或许感叹,如果我早一点出生,赶在悉尼的房价还affordable之时入市,那该有多好!那么,悉尼的房价是不是也有“白菜价”的时候呢? 
当然有。只不过,这个时间得往前推一百年!

近日,澳洲知名本地媒体《Domain》公布了一组20世纪初刊登在报纸上的悉尼房产广告,把我们一下子带回到让人已经记忆模糊的上个世纪之初。当今天的人们把这些熟悉的高尚区域和广告中难以置信的亲民价格结合在一起,触发的的确是一种特殊的感觉!

一百年前,澳洲的房产标价都是以英镑为单位的。而且,许多今天我们熟知的区域,在当时只是嗷嗷待哺的“婴儿”,而更有一些则还未“出生”。当时,如果一个房产广告上写着“本小区通电”,那可以成为一个大卖点,就和今天的房子带水景的稀缺程度相当。

这是一则发布于1882年的悉尼东区Brontehouse land package广告,当时,这个区刚刚诞生不久。由于临近世界著名的Bondi海滩(当时也就是个普通的海滩而已),而Bronte本身也自带海滩,今天的这里是悉尼房价最高的水边区域之一,而在当时,许多人都没有听说过它的存在。

这则广告今天被存放在新南威尔士州立图书馆中,由于当时澳洲的人口增幅缓慢,Bronte区域内的新房供应量一直持续了30多年,才成为一个无地可卖的成熟区! 

如果你生活在1918年的悉尼,如今最贵的豪宅区域之一Vaucluse,在当时正向市场上推出全新的House land Package项目。当时,要在这里购买一块土地的首付款为5英镑。而隔壁的Watsons Bay,同样有大批便宜的水边物业可以买。从广告推销词上可以看到,这里的促销语写着“Now Or Never”,你觉得是否说得很有理呢?

如果你错过了1910年代的东区,那么,到了1930年左右,悉尼的发展规模已经大大加速,新建房屋的地段,也延展到了距离CBD更远的地区。 

1929年,悉尼西部的Blacktown开始对外售卖土地,价格同样公道,首付仅需5英镑。今天看来这里距离市中心不算近,但当时,这里被广告描述成“当都市遇到乡村”式的理想居住场所。

从广告上可以看到,这片新建别墅紧邻一个高尔夫球场,在当时销售非常火爆,而房产中介也以“远离都市喧嚣,享受理想家园”这样的词汇,来给这片房产打广告。 

同样,距离悉尼CBD十几公里的区域,在这个阶段开始更多的出售新建项目,比如今天北区大受自住人士及中高收入专业人士喜爱的Beecroft,在当时也已经开始出现了土地的分割和项目的出售,越来越多人开始喜欢住进这样与自然更接近的区域。

此外,让我们再来看一些其它100年前的房产广告吧,看看今天这些许多人“高攀不起”的区域,当时是多么的戳手可得。

怎么样,看了以上的这些百年广告,是不是感叹自己生不逢时?事实上,房地产的价格在任意时刻,对于当时的人们来说,一定是不便宜的。只不过,有些人善于把握机会,在自己力所能及的时候及时进入了市场,再给与足够的时间,就能为自己的财富带来巨大的增值。

今天的房价虽然看似很贵,但如果放在更长的时间线上,十年,二十年后回过头来再看,今天的房价又会变得便宜。房产的属性就是这样,长期而稳定。

希望今天的你,不会错过那些应该属于你的机会!

【重磅消息】澳洲退休年龄延迟,澳洲人将要70岁才能退休

据 Daily Mail 报道,从2017年7月1日开始,澳洲人退休年龄将逐渐延迟,以每两年退休年龄增加六个月的速度,预计2029年,退休年龄将达到70岁!

这就意味着澳洲居民养老金(Age Pension)的领取年龄也将随之逐渐延后!

图片来源:Daily Mail

这一方案可为澳洲政府节省36亿澳元的经费。
但让群众愤愤不平的是虽然大部分澳洲居民在该政策下必须延迟退休以满足生活所需,但澳洲政客依然可以在年满60岁后领取养老金。

反对党家庭与社会服务发言人Jenny Macklin表示:相关延迟退休方案脱离实际,质疑建筑工人、矿业工人、护士以及农民怎么可能工作到70岁才退休?

如果澳洲居民延迟退休方案真正实施,澳洲将成为全球发达国家当中居民退休年龄最晚的国家。

澳洲人能活多久呢?

澳洲是世界上最长寿的十个国家之一。根据澳洲健康和福利研究会的数据,在过去的一个世纪内,澳洲人的寿命长短增加了25年,平均每4年增加1岁。

澳洲统计局数据显示,澳洲男性的平均寿命目前是80.1岁,妇女为84.3岁。

这时,你可能会想到两个问题:

第一,还要工作很多年,是否能干那么久?
第二,退休后还要活不少年,养老金够不够?

我们还能工作多久?

很多年过半百仍然忙碌在工作岗位上的长者,他们中有些人可能是出于对本职工作的喜爱,但更多人恐怕是迫于生计压力,不得不奔波于职场之中

在矿业企业工作的张先生,去年公司预算削减,他失业了,年近六十的他,每个月发出几十份简历,却始终没找到理想的职位,无奈被迫退休。

有分析人士指出,出于工作效率、知识结构、健康程度等各方面因素的考虑,许多雇主更愿意聘请年轻人,尤其是金融、商贸、IT等领域的企业,通常情况下都会拒绝雇用50岁以上的人。

职场的年龄歧视迫使中老年人只能从事一些体力劳动方面的工作,而让老人长时间参加体力劳动有损于他们的身体健康,同时这些高龄人群从事运输、建筑、公共交通等领域工作也极易对公共安全造成危害。所以出于种种原因, 澳人的实际退休年龄往往低于预计退休年龄。

退休后,养老金够花吗?
德勤经济研究所公布了一份研究报告,发现大批即将退休的人,在退休后将不得不过节俭的生活。报告预测,澳洲75%的退休人员在20年后,将不得不领取全部或部份的政府老年金(Age Pension),很多人领取的时间更早。

金融机构 RaboDirect 的一项调查也显示,绝大多数的澳洲人都没有为预期寿命的延长做好准备,没有对退休后的长期生活做出充分的规划

汇丰银行(HSBC)“退休金未来”研究显示,澳洲人的退休时间平均持续23年,但他们的储蓄和投资在10年内就将干涸,面临13年的退休金缺口。全球有39%的人没有储蓄或者不打算为退休储蓄,而在天性乐观的澳洲人中,这个比例是53%,超过一半。

各个机构的具体研究方法和数据不同,但结论是一致的:养老金不够用!

舒适退休生活需要多少钱?

根据澳洲退休基金协会(ASFA)的调查测算,要能过上舒适的退休生活,一对65岁左右的澳洲夫妇每年至少要花费近6万澳元,单身人士每年至少需要4万多。前提是,这些退休者要完全拥有自己的房产,而且身体健康。“舒适”退休生活的标准是一周食品费198澳元,夫妇每天食品开销不能超过28澳元,还不够一顿饭馆的钱。显然,这里指的“舒适”并不代表宽裕,更谈不上奢侈。

退休基金协会的首席执行官 Pauline Vamos 声称:要达到舒适的退休生活水平,一对夫妇在退休之日起码要有64万澳元的存款,单身人士起码要有54万5千澳元的存款。

而退休基金协会公布的数据显示,澳洲以往的财政年度的退休金帐户平均余额是男性19.7万澳元、女性10.5万澳元。大多数退休人士不得不依赖政府提供的微薄老年金。

怎么能过上宽裕的退休生活呢?美世咨询机构(Mercer)的专家研究表示,澳洲男女都要一直工作到70多岁,才能保证退休后能获得足够的生活资金。

还有专家建议,澳洲人需要在工作时增加退休金供款,比如在退休金账户里额外投入工资的5.5%至7.5%,以保证退休后能过上宽裕的生活。

但,这真的是最有效的办法吗?
退休规划是人生最长期,也是最重要的财务规划!当退休金越来越难追赶生活和管理成本的步伐,养老金被证明不够安享晚年,早日开始理财投资才是理智的决策。

人们常说,在中国养老不能靠子女,更靠不了政府,所以只能靠自己。其实,即便是在以完善福利保障著称的澳洲——这一“从摇篮到坟墓的高福利国家”,退休生活也完全需要自己把握。

人生是长期积累的过程,后半生的结果往往取决于前半生所作的决定。退休生活是否活得精彩,取决于我们能否先知先觉,尽早未雨绸缪…

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快速的人口增长意味着什么?

近年来,墨尔本人口增长快速,预计将会在21世纪30年代超越悉尼成为澳洲第一大城市。究其原因,在城市边缘区建立的大量经济适用房想必会是一个主要因素,该类房产的可支付性吸引着越来越多的人选择来墨尔本居住,这也将会促进墨尔本的城市基础建设和公共交通系统的升级。

澳洲日报报道称墨尔本人口将会在21世纪30年代超越悉尼,成为澳洲最大城市。

悉尼目前的人口数是500.54万,比墨尔本多35万左右,但是这个差距正在以每年2万人的速度缩小。如果按照目前的速度,墨尔本将会在2031年就取代悉尼成为澳洲最大的城市。

墨尔本优于悉尼的几大理由

毕马威合作伙伴、科廷大学商学院教授Bernard Salt表示墨尔本会比悉尼成长得更快,因为其拥有“悉尼不可能或者不会建设在城市边缘的经济适用房”。

他指出:“澳大利亚数据统计局在3月份发布了一些值得关注的数据,2016年6月墨尔本增加了10.8万居民,悉尼增加了8.3万;而在过去的180年里,墨尔本人口从未有过如此大幅度的增长。”

亚太集团全国住房经理Josh Ure表示,“对于许多澳大利亚人来说,45-50万澳元就能够在墨尔本城市边缘一个不错的区域拥有自己的家园是非常有吸引力的。而在悉尼,同样类型的房屋至少要花费80-90万澳元,而且离CBD还更远。”

1836年,墨尔本被设立为州首府,是澳大利亚历史上最晚设立的一批州首府之一。1850年代淘金热时期墨尔本超越悉尼成为澳大利亚最大的城市之后 ,两座城市都拥有了将近50万人口。直到20世纪末,悉尼才恢复了自己的领先地位。现在,墨尔本有望重新缩小人口差距。

长期城市发展规划

Salt先生将墨尔本的人口增长归功于Kennett政府执政期间的几年颁布的一项名为“墨尔本在2030年”的计划,该计划旨在2030年将居民增长到500万;这个颁布于2002年的计划将墨尔本CBD以西40公里以内的地区划入了新的开发区。

西部的开发区包括Werribee和Deer Park之间的城市发展边界以及向西距离CBD 40公里的Melton区域。城市东部边缘的新增地产也进一步缩小了离CBD以外50公里的Cranbourne和Officer之间的距离。

上一个财年,约三分之一墨尔本的人口增长发生在两个新的城市西部边缘地区,Melton-Wyndham和Casey-Cardinia。到21世纪50年代初期,墨尔本预计将拥有800万居民,其中Melton-Wyndham占据66万人口,Casey-Cardinia占据50万。

Salt先生说:“这种规模的增长为这些地区的房地产业者提供了稳定的职业保障,同时为了应对这种增长,城市中需要新的机动车道、铁路轨道以及更多的住房、购物中心、学校、医院、工作场所,如写字楼和工业建筑。”

澳洲梦

Salt先生表示,“虽然东部地区很重要,但是西部地区正在改变城市格局。截止到2050年,墨尔本将会有33万净增劳动力,这意味着西部地区需要支持现今居民劳动力的两倍。”

Salt先生说,“20世纪90年代,墨尔本对于大局发展进行了重新的构思,在一代人中将城市的增长重点从东部转移到了西部。而悉尼并没有相对应的举措。墨尔本正在另一片独立的土地上实现着构建更多经济适用房的澳洲梦。”

拥有800万人口的墨尔本,预计将跨越Melton和Pakenham之间100公里的距离,将小规模的城市中心策略性地散落在城市边缘或是建设在Footscray紧贴Maribyrnong河这道天然屏障发展。

新商业枢纽

尽管悉尼比墨尔本拥有更多的企业总部,但是Salt先生表示,“劳动者最终看重的还是住房购买力。一个城市若想吸引更多的房屋购买者和求职者,需要提高住房购买力并且提供进入首都城市就业市场的机会。而这些正是墨尔本在21世纪比悉尼做得更好的地方。”

除了人口增长的预测,房屋和土地供应情况也将受到影响。亚太集团全国住房经理Josh Ure表示:“在接下来的20-30年里,悉尼和墨尔本周边用于房屋建设的土地将会大大减少,CBD以内50公里的房屋和土地都会供不应求”。

随着人口的不断增长,墨尔本将会在不久的将来超越悉尼成为澳洲第一大城市。为了可以更好地容纳新增人口,墨尔本政府势必会在城市边缘区域建立更多的经济适用房,以及加大对本地的基础设施建设和公共交通系统的投资。这也意味着墨尔本将会有更多的房产投资机会出现,想要了解更多墨尔本房产投资讯息,欢迎咨询亚太集团投资顾问。

如果您只有65万预算,又想拥有一个近城的联排别墅,能有好的投资选择吗?

如果你是一个房产投资者,手中握有65万的投资预算,打算在悉尼购买一套新房进行投资,那么你是否清楚你的选择区域大概在哪里?根据最新的房市统计数据,在2017年的第一季度,悉尼地区的独立屋中位价为109万澳元,而公寓的中位价为72.8万澳元。

因此,当你的投资预算在65万左右时,你将会去到类似以下的一些区域:
Quakers Hill,地处悉尼西北区,距离悉尼CBD行车距离大约40公里,目前的公寓中位价在63万澳元左右,区域内有现成的火车站,但并无大型基础设施建设。

Toongabbie,距离悉尼CBD距离大约38公里,区内有现成火车站,65万在这里可以买到一个三房的新公寓。总而言之,类似价位的投资选择,在悉尼基本都在距离市中心35公里以外的区域。

如果你觉得未来几年公寓市场的供给较多,考虑购买一套带地的联排别墅进行投资,那么65万的预算,在悉尼又会把你带到哪里?

通过上网查询可以发现,这个价位的联排别墅,基本位于悉尼的西区或者西北,西南新区,这些区域的增长潜力都不错,但唯一可惜的,是距离上的硬伤。

如果你觉得那些都离市中心太远,想买近城一些成熟区的项目又会怎样?没问题,让我们来看看离悉尼市中心距离在10-15公里左右的区域里,它们的联排别墅是什么价位。

悉尼内西区Burwood,著名的华人重镇,独立屋中位价200万,公寓中位价82万,火车,商场,学校一应俱全。不过对不起,要在这里购置一套全新的联排别墅,你的预算需要再提高100万。

悉尼上北区的优质区域典范Lindfield,距离CBD15公里,独立屋中位价250万,公寓中位价94万。
Lindfield居住环境一流,拥有极高的森林覆盖率及优质的教育资源,不过,要在这个区域买一套全新的联排别墅,你的预算得提高150万澳元。

看完是不是觉得很绝望?是的,悉尼的房价可负担性问题绝不是说说而已,过去四年,这里的房价平均涨了75%,绝大部分普通工薪一族已经越来越难赶上悉尼房价的快速列车,也难怪州政府要大力出台各种政策扶持首次置业者,因为,悉尼的房价真的很贵了!

“那么,回到我们最初的问题:如果你手中只有65万左右的预算,还想买一个离市中心不那么远的联排别墅,你是否还有好的投资选择?”

答案是肯定的。

与悉尼遥相呼应的墨尔本,是澳洲近几年来人口增长速度最快的城市,预计20年之内,这里的人口将超过悉尼,成为整个澳洲的第一大城市。墨尔本的房价相比悉尼依然具有较好的可负担性,对于投资者来说,“you make the money when you buy”,如果能以一个较低的价格买入房产,那对于一个房产投资的回报率来说,无疑是最佳的选择。

ORION 是由澳洲最知名的上市开发企业Stockland全新打造的联排别墅小区。项目位于Braybrook,地处墨尔本CBD以西约10公里。目前,整个墨尔本西部地区正在经历一个快速的变化期,由于距离CBD相对较近的距离和比较低的房价,这里正在吸引越来越多自住及投资买家的关注。

Braybrook区内共有8个公园及其它休闲公共区域,包括Braybrook Park,Cranwell Reserve,Skinny Reserve等。距离项目4公里之外的Highpoint 购物中心内,包含Myer,David Jones,Event电影院等各类购物娱乐设施,该商场在最近还刚刚经过了3亿澳元的升级,正以全新的状态欢迎购物者的到来。此外,项目4公里范围内还有包括Central West Plaza,Braybrook Shopping Center,Sunshine Plaza等在内的多个购物中心。

目前,Braybrook区域内居住着大约10000人口,预计从现在到2031年,该区域内每年的人口增加速度约为2.4%,强劲的人口增长,无疑将给整个区域内的房产增值带来有利的消息。而Braybrook所在的Maribyrong市,更是将在未来20年增加约80%的人口,从目前的86000人,猛增至156,000人!

去年,Braybrook区域的独立屋中位价上涨了13%,而过去十年的年均增长率大约在11%左右。目前,该区域的63%的房屋为独立屋,公寓和联排别墅分别占20%和16%,租金回报率在4.1%,而空置率则保持在1.3%的低位。随着独立屋房价的快速上涨,越来越多的人,将会选择联排别墅作为该区域内投资或者自住的选择。

ORION项目总共由422套联排别墅构成的综合小区。项目距离临近的Tottenham火车站大约1.5公里,乘坐火车到达市中心的时间为15分钟左右。项目目前一期正式对外发售,项目包含三房及四房的联排别墅,土地面积92-294平米,室内面积144-221平米,第一期预计将于2019年初竣工。

与传统联排别墅不同,ORION项目属于Freehold Title,业主将不用支付strata费用。作为澳洲最负盛名的开发商之一,Stockland将一如既往地保障项目的品质和做工,客厅2.7米的层高,分体式空调,配以全套欧式的厨卫设备,以及现代化的景观设计,将为业主和租客提供最佳的生活体验。

7 月1日之前,投资者还可享受到墨尔本印花税优惠的最后福利,总共可以节省大约5%的印花税幅度。想要了解ORION项目的更多细节,欢迎及时咨询IRONFISH的各大办公室及您的投资顾问。

【在优惠结束前行动!】墨尔本期房的投资者印花税折扣优惠即将结束!

墨尔本非计划房产的投资者印花税折扣优惠即将结束!
结束日期:2017年6月30日

墨尔本印花税最新头条

2017年7月1日,维多利亚州期房的投资者印花税优惠即将结束,这意味着印花税将会大大增加。

· 目前在墨尔本,购买“期房”房产(未竣工)的投资者可在印花税方面获得巨大优惠,而这在购买已竣工房产时是必须全额支付的。

· 2017年3月,维多利亚州政府宣布,这种针对投资者的“期房优惠”将被取消。

2017年维多利亚州印花税改革 – 示例

*所用示例是截止于2017年5月26日的实际物业和应缴土地价值额。所引用的印花税不包括海外买家的额外费用。

为何现在是投资墨尔本的最佳时机…?

供应减少,需求增加,空置率创历史新低!

低空置率 1.5%* 10年来墨尔本最低空置率!
*2017年4月18日的AFR报道,SQM数据显示3月墨尔本的空置率

新设计规则
“2017年,维多利亚州政府出台了一套严格的“更好的公寓设计指南”,以提高墨尔本新建公寓的宜居性。这些新规则要求更大的户型面积和更低的项目收益,致使许多项目无法实施,因此大大减少未来新公寓项目的供应量。许多专家预测这将会造成进一步价格上涨的压力。

首次置业者
7月1日起,60万澳币以下的首次置业者的印花税将会取消,60万-75万澳币之间的首套房印花税则会按比例折扣。

预计强劲的人口增长

墨尔本,2016-2026预计人口增长:

www.planning.vic.gov.au, Matusik Population Forecast Report 2017, Economist.com, sro.vic.gov.au

目前空置率低,需求增加,供应不足的墨尔本市场,无疑是一个投资的最佳时机。

如需了解更多房产投资详情,欢迎致电联系您当地的亚太房产投资顾问。

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