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变迁中的澳洲梦 ——全面解读最新澳洲人口普查报告

2017年6月27日,2016年度澳大利亚人口普查第一阶段的调查结果出炉。这份全新的报告,向人们全面展示了当前整个澳洲人口的组成结构和最新的变化趋势,对于人们了解澳洲社会的最新动向和人口结构变化,可谓是一份及时而精准的全方位说明书。而来自中国和亚洲移民数量的巨量上升,成为了整个报告中的一个巨大亮点!

澳大利亚的人口普查每五年举行一次。值得注意的是,目前发布的数据并不是整个人口调查的全部结果,而只是第一批的统计数据,主要包含了人口数量,组成,移民来源国,宗教,房屋住宅情况等方面的统计结果。第二批调查数据将于2017年10月发布,届时还将有更完善的就业,州际移民,教育程度等一系列数据的发布。

那么此次公布的第一批人口普查结果来看,2016年的澳大利亚,究竟是一个怎样的国家?这里的人口,经济变化趋势又有哪些呢?我们下面就为大家来一一解读。

一.2016年澳大利亚全国概览

澳洲人口分布

根据2016年的人口普查数据,澳洲的人口总数为2340万,相比2011年的调查,上涨了8.8%,而相比较1966年的人口数量已经翻了一倍。

澳洲的人口,绝大部分依然居住在东部的几大州。目前,住在新南威尔士州,维多利亚州,昆士兰州以及首都地区的人口,占到了全国人口的80%。从总数来看,所有的州人口相较于2011年均有上升,其中首都地区,维多利亚州以及西澳的人口上涨幅度最大,达到11%。

2016年,超过三分之二的全国人口居住在澳洲的首府城市中。从人口增幅来看,首府城市的人口增长速度,是非首府城市的几乎一倍多,分别为10.5%和5.7%。悉尼依然是澳大利亚最大的城市,从2011年到2016年,这里每周增加的人口达到1,656人。但墨尔本在这个数字上的表现更为突出,达到了每周1,859人。

年龄与性别

总体来说,澳大利亚是一个男女比例非常均衡的国家。从1981的人口普查起,女性就比男性在总数上略胜一筹。此次调查结果延续了这样的趋势,2016年,澳大利亚的女性比例在51%左右。

在年龄分布上,澳大利亚人口的平均年龄目前为38岁,相比十年前,上升了1岁。而老龄化的问题也开始显得略为明显,65岁以上的人口,从2011年的14%上升到了2016年的16%。在65岁以上人口中,女性比例上升到54%,而85岁以上老人中,女性则高达63%。

人口出生地

作为一个包容各种文化的国度,澳大利亚的人口中,出生在海外的数量继续保持快速上升。相较于2011年的人口调查,五年间,出生在海外的人口数量上升了100万!

虽然英国和新西兰依然占据海外出生人口排名的前两名,但来自中国和印度的人数上升非常明显。目前来自中国大陆的人口数量,占整个澳洲人口比例的2.2%,排名所有出生国家第四位。

宗教信仰

目前,大部分的澳洲人(60%)依然宣称他们拥有自己的宗教信仰,并且基督教依然是澳洲人信仰的主流。不过,信仰基督教的人口已经从1991年的74%,下降到了此次调查中的52%。

信仰其他伊斯兰教,佛教和印度教等宗教的人口总数,从1991年的2.6%上升到了2016年的8.2%,而宣称自己没有任何宗教信仰的澳洲人口上升比例是最快的,几乎占到了整个国家人口的三分之一(30%)。

澳洲家庭组成

2016年的调查显示,整个澳洲目前有大约1000万套可居住的房屋。过去25年来,澳洲家庭的一个显著趋势,就是每个家庭中的人均数量呈现不断下降的趋势。1991年,近75%的家庭是拥有一个孩子的三口之家,这个数字在2016年已经下降到了69.4%。

与此相反,独居人口已经占到了澳洲家庭结构中的近四分之一。目前整个澳洲的平均家庭人数是2.6人,比1991年的2.8人继续保持下降。

而在家庭的数据方面,2016年整个澳大利亚大约有610万个家庭构成,其中有小孩的家庭依然是澳洲社会结构中的主流。不过,没有小孩的家庭的数量继续保持上升的趋势,从1991年的32%,上升到2016年的38%,而单亲家庭的比例,也在同期由13%上升到16%。

澳洲人的住房

从全澳的范围来说,独立屋依然是居住方式中的主流。不过,随着澳洲人口结构的变化,住在独立屋中的澳洲人比例,已经从五年前的76%,下降到2016年的73%,而居住在联排别墅,公寓等房屋中的人群,已经上升到了25%。

澳洲人居住的房屋中,34.5%拥有住房贷款,这一比例已经上升到最高,而完全拥有自己住房的比例下降到了31%。25年前,41%的澳洲人完全拥有自己的住房而没有任何贷款,相比之下,贷款买房显然已经是越来越多人的选择。

此外,澳洲的租房者比例也明显上升,30.9%的人目前正租住在别人的房屋中。

二.解读数字背后的澳洲社会新趋势

五年一次的人口普查,可以非常客观而全面地反应澳洲社会的最新发展动向。因此,此次人口普查数据结果一经发布,立刻引起了澳洲本地媒体和华人社交媒体的广泛讨论。

亚太集团认为,从此次的人口普查数据结果来看,可以总结出澳洲社会整体的四大趋势。

趋势一:国际移民促进澳洲经济发展

从2016年的人口普查的结果来看,国际移民继续成为推动澳大利亚经济稳步向前的重要推动力,其中,来自中国和印度的移民数量开始呈现领先地位。目前,来自中国的移民数,除了在整个澳洲排名第四以外,在澳洲第一大城市悉尼,这一比例更是达到了4.7%,史上第一次超过了出生地来自英国的移民,位居第二,仅次于澳大利亚本土出生的人口。

与国际上的一些国家相比,澳洲的海外出生人口比例已经大幅上升,超过了美国(14%)加拿大(22%)新西兰(23%)以及英国(13%)。澳洲的移民来自世界上超过200个国家,这里的人们说的语言超过300种,这一切,都使得澳洲正在变成一个文化多样性上极为繁荣的国家!

趋势二:大城市继续对人口保持巨大吸引力

与澳洲本土出生的人口相比,澳洲的移民显然更喜欢生活在大城市,尤其是各州的首府城市。国际移民中,83%的人生活在首府城市,而澳洲本土出生的人,只有61%生活在这些地方。过去25年中移民到澳洲的人口,相比1991年之前来澳洲的人,也更喜欢生活在首府城市。

悉尼作为澳洲的第一大城市,对海外移民的吸引力无可争议地雄冠澳洲,这里有大约177万的居民出生在澳大利亚以外的城市,而墨尔本和佩斯的这个数字分别是152万和70万。

趋势三:不可阻挡的亚洲力量

2016年的人口调查结果显示,历史上第一次,澳洲的亚洲移民数量超过了欧洲的移民数量。2011年,出生在欧洲的澳洲移民比例在52%,而这一数字在此次的人口普查中下降到了34%。与此同时,来自亚洲的移民比例,从2011年的33%,已经上升到了此次调查时的40%!

从移民来源国来看,总体上英国依然是澳大利亚最大的移民来源国,占到总移民数量的15%,不过,过去五年间,来自中国和印度的移民数量,已经迅猛上涨,这两个国家的移民总数已经上涨到16%。有意思的是,来自印度的移民更多地选择居住在墨尔本所在的维多利亚州,而来自中国的移民,更多地居住在悉尼所在的新南威尔士州。

趋势四:变化中的澳洲住房结构

在澳洲,绝大部分人依然以拥有自己的房产,作为一个完整的澳洲梦的一部分。一个明显的趋势是,澳洲的住房可负担性,出现下降的趋势。以悉尼为例,2011年,租房的人口比例在31%左右,而此次调查显示,2016年,租房的人口比例上升到了34%。

而随着澳洲房价可负担性的变差,越来越多的年轻人正在成为住房问题上的“啃老族”。过去五年,在工作后依然和父母居住在一起的年轻人比例上升了20%,25岁至34岁之间依然和父母居住在一起的澳洲人,从五年前的32万,上升到了如今的39万。

三.人口变化如何影响房地产

总体来说,此次人口普查的数据,将为未来五年各界研究澳洲社会概况提供全面的调查依据。但如果从房地产行业未来发展的趋势来看,此次调查的数据结果,又告诉了我们什么呢?

“越来越多人选择公寓作为自己的住房,将是未来的澳大利亚人不可避免的趋势”,亚太集团公寓项目经理William Mitchell表示,“过去五年,我们已经看到,住在公寓房里的人口,尤其是悉尼,墨尔本这样的大城市里,已经变得越来越多。”

William Mitchell,亚太集团公寓项目经理

再过40年,悉尼和墨尔本的人口都将突破800万,这相当于今天纽约和伦敦的人口,人们必须要为即将到来的澳洲居住环境变化做好准备。调查显示,大约四分之一的澳洲家庭里只有一个人,而20多年前,大约只有五分之一的人过着独居的生活。随着老龄化人口的比例上升,以及单身人口比例的上升,越来越多的人会选择居住在一到两个卧室的公寓房里。

亚太观点

“总体来说,此次的调查结果,很好地反应了澳洲社会最新的人口组成情况”,亚太集团公寓项目经理William Mitchell总结到。“我们已经可以看到几个明显的趋势:澳洲对于移民的吸引力依然巨大,而越来越多的人,因为工作和生活方式的改变,而选择了更为便捷的都市生活。拥有自己的房产,哪怕只是一套公寓房,正在成为越来越多人的澳洲梦!”

房产新政全面实行,首次置业者们的春天到了!

刚刚过去的周末,澳大利亚迎来了崭新的2017-2018财年。与新财年一并到来的,是已经被市场期待了许久的首次置业新政的全面实行。自2017年4月以来,以墨尔本为代表的维州和以悉尼为代表的新州相继出台了针对首次置业者的全新政策,并已经从本月一日起实行。

随着部分房源的印花税被减免,市场普遍预计,新财年的第一炮将由首次置业者来打响。那么,刚刚过去的这个周末,新政实施之下的悉尼,墨尔本两地楼市表现如何呢?我们先来回顾一下周六两地的二手房拍卖数据:

悉  尼 (数据来源:Domain)

清空率:                  70%            

中位价:                  $1,130,000 

成交总额:               $328,509,600     

注册拍卖房产套数: 628

登记拍卖房产套:    399        

成功拍卖:               319

撤回拍卖:               59

墨尔本  (数据来源:Domain)

清空率:                   74%             

中位价:                   $682,000

成交总额:               $307,737,200     

注册拍卖房产套数: 732

登记拍卖房产套数: 588     

成功拍卖:               417

撤回拍卖:                9

从拍卖的情况来看,两地市场拍卖数据与之前几周相比保持平稳,暂时没有出现井喷,或者价格明显上扬的现象。其中,悉尼的数据与上周几乎相当,并且还略低于去年同期的数字,而墨尔本74%的清空率也与近几周的表现保持一致。随着七月的到来,澳洲的房产市场实际上应该进入了传统意义上的淡季,而主要的原因是受到冬季和学校假期的影响。

不过,在不少行业专家看来,首次置业者进入市场的热潮才刚刚开始,未来几个月到半年的市场表现都值得期待。本地知名媒体《澳洲金融评论》发表了文章,认为首次置业政策的到来,势必将改变本应该渐入平淡的冬季房产市场。

事实上,首次置业新政一经发布,市场对于7月1日之后将出现首次置业者扎堆进入的情况已经有了充分的预计。以悉尼的买家来说,购买一套不超过65万的房产,将不需要支付一分钱印花税。而在此之前,如果购买一个二手房,印花税将高达24,740元!现在,省下的这些钱已经完全足够一个首次置业者去购买全套的家具。

在Domain的首席经济学家Andrew Wilson看来,持续保持的强劲需求和有限的供应,将继续保持人们对墨尔本和悉尼房产的关注,而且不仅仅是针对首次置业者而言。这两个城市目前依然是一个明显的卖家市场!

早在今年四月份,当墨尔本推出首次置业新政之后,Andrew Wilson就已经对墨尔本未来一年半的方式表现做出了他的判断。他认为,到2018年下旬,墨尔本的独立屋中位价,将上升到之前许多人认为不可能达到的:100万澳元!

而在部分区域,符合首次置业者的房产,已经在这个周末受到了明显的追捧。比如墨尔本一些距离市中心并不算近区域内的房产,已经在周末的拍卖中卖出了高价,一个距离墨尔本市中心以北24公里的区域Craigieburn的三房独立屋,被拍卖到了66万,而该区的独立屋中位价还不到50万!

这样的现象,应该在未来几个月内会继续保持,符合首次置业者,尤其是符合印花税减免的房源,将成为市场上非常受欢迎的房产类型。

不过,亚太集团创始人兼CEO周华在点评此次房产新政时,也提醒首次置业者,购买房产不仅仅是考虑是否能够承担的起首付,购房者还需要考虑自身的经济能力,是否具有长期偿还贷款的能力等综合因素再做决定。

同样值得注意的是,从本月一日开始,本地和海外投资者将面临一些与首次置业者不同的政策,比如墨尔本的新房投资者将不再能享受印花税的减免,而海外投资者的印花税比例将有提高。在房产行业专家看来,这些政策给投资市场带来的影响,还有待观察。

挑战中充满机遇,变化中不断前行 — 亚太集团总裁周先生谈新财年澳洲楼市

导语

还有不到12小时,澳大利亚就将迎来崭新的2017-2018财年。无论过去的一年您过得如何,时间的脚步,从不会停下等待任何人。过去的365天,您的工作,生活,和家庭是否有了新的变化?您给自己列出的目标,是否都已经实现?而在个人财富积累方面,您是不是又有了新的收获?

回顾过去一年的澳大利亚房地产市场,可以说充满了机遇和变化:首次置业者即将从新财年开始迎来诸多利好的政策刺激,许多人已经跃跃欲试;投资者则面临着日趋收紧的贷款政策和不断攀升的房价,对于他们信心和能力的考验,正在不断升级;而海外投资者则更是将面对全新的政策,许多人都对楼市的未来表现充满了好奇。

站在这样一个关键的时间点,我们究竟应该如何看待已经站在门口的2017-2018财年度澳大利亚的楼市表现?未来一年中,市场里的巨大机遇和可能出现的挑战又有哪些?我们就这些大家特别关心的话题,采访了亚太集团创始人兼CEO周华先生,请他来为我们授业解惑新财年的澳房市场。

您好,周总。新财年即将到来,首先请您对2017-2018年的楼市表现做一个总体的展望。

周华:总体来说,澳洲的房产市场,目前每个城市正处在不同的周期阶段。宏观市场上,目前基本的预测是2018年储备银行有可能会加息,比如今年我们已经看到,银行对部分贷款产品的利息已经开始上升,这应该会是一个趋势,对投资者的信心也会是一个考验。但总体来说,澳洲首府城市的房地产市场依然保持健康的发展水平。

我们知道亚太集团是一家在五大首府城市都有分公司的房地产服务平台。能否请您为我们点评一下目前五大首府城市的房产市场呢?

周华:谈到具体城市的话,悉尼,墨尔本这两个城市的房地产市场目前依然处在上升通道,不过,种种迹象表明,悉尼的涨幅肯定是放慢了很多。目前从我们监测到的一些楼盘的销售情况来看,也印证了这一点。相比前一两年,悉尼的买房人,不论是自住还是投资,都变得更谨慎一些了。

墨尔本市场,很多专家都继续看好这个市场在未来一两年的表现,我们亚太集团在今年7月1日新的印花税政策出台之前,也带领我们的客户去到当地比较优质的一些项目布局,帮助他们节省了大笔的支出。从长远来看,这对客户的房产投资组合配置来说非常有效。

布里斯本的地产周期,比悉尼和墨尔本慢半步,差半拍。根据目前的最新数据,昆士兰是澳洲州际移民排名第一的州。我们已经注意到,目前,在布里斯本的一些离市中心五公里,十公里区域的房价,这几年已经在暗暗地往上涨了,而且涨幅并不小,这就说明它是房市的一个周期的开始。

除了悉尼,墨尔本和布里斯本这三大东部城市之外,您对阿德莱德和佩斯这两个相对冷门的城市的房产市场表现,又有怎样的看法?

周华:阿德莱德是一个非常适合居住的城市,它的房价在上一个周期高峰时也有非常好的涨幅,目前我们亚太集团旗下的开发公司在当地地段特别好的区域已经开发一些公寓和别墅项目,把我们一部分对阿德莱德感兴趣的客人带到了这个城市。另外它的租金回报率特别高,对于在乎现金流的投资人来说,可以关注阿德莱德的城市变化。

至于西澳的佩斯,虽然过去几年当地的房产市场相对不景气,但我们一直对它的表现在进行监测。从我们掌握的情况来看,新财年里,当地的房价,已经不能再低了,按照未来人口的预测,佩斯人口增加的幅度还会相当大,而且它跟悉尼周期正相反。所以说,我们在不远的将来,也会在这个美丽的西澳首府城市,帮助我们客户寻找投资机会,而且我们有当地的团队,提供落地的调研和服务,这也是我们作为一个综合性服务集团的优势。

谈到目前的楼市,很多人都认为部分区域可能会出现楼盘供过于求的状况,对于这个问题您怎么看?

周华:很多人对于供应量的了解,都来自媒体的报道,但我可以从其他角度告诉大家市场上正在发生什么。因为我们和开发商接触比较多,我知道目前银行对开发商建筑贷款的限制,已经到了相当严格的地步。比如说,有一个我们熟悉的大开发商,今年上半年,给他们贷款的一家四大银行之一找他们开会,这个银行以前同时会给上百家开发商做开发贷款,而现在只给将近十来个公司进行贷款。

开发商拿不到贷款,会造成很多已经被批准的项目不能走上市场,很多项目不能开工,这种现象目前也开始发生了。所以不少开发商花了很多钱拿地,但现在面临不能开发的境遇。

所以您不认为这些城市有供过于求的问题存在?

周华:部分澳洲媒体对布里斯本,墨尔本市场做了很多负面报道,很多都不是事实,更多的是新闻炒作。根据我们掌握的情况和数据来看,墨尔本和布里斯本也处在一个相对来说供不应求的市场情况。当然,某些地点的一部分楼房,在刚刚完工的短时间之内,有比较多的房源,竞争比较激烈是事实。但是从目前的空置率情况来说,依然在合理范围内。

以墨尔本为例,目前的空置率是十年内的最低值。按照当地的人口增加速度,墨尔本每年总共需要的新建住宅在40,000多套,其中包括16,000到18,000套新公寓房,而从建筑市场的造房速度来看,目前当地每年的缺口在2,000到3,000套左右。

过去几年,墨尔本的独立屋已经出现了较大涨幅。根据CoreLogic公布的数据,过去20年,墨尔本的独立屋总体涨幅达到了461.4%,超过了悉尼的334.3%。只不过,在过去几年内,墨尔本的公寓涨幅不如悉尼。但是,最近一年多来,墨尔本政府对于新建公寓的面积,采光,容积率等方面有了诸多更加严格的新规定,再加上印花税政策的改变,开发贷款的收紧,都使得我们相信未来墨尔本的公寓供应量将出现明显的下降。因此,我相信未来墨尔本的公寓会有更多的增长潜力。

您认为目前是投资的好时机吗?

周华:因为房产投资对绝大部分人来讲,是唯一实现财务自由的手段。所以说,我认为只要个人有条件的话,应该在尽可能早的时候进入市场,等房价下来的机会比较小。最好是要有投资的意识,在有条件的情况下,不管是买现房还是楼花,都应该在第一时间进到市场。毕竟,这个资产如果不在你的名下,在别人名下不也会升值吗?

进入市场之后,要按照自己的投资目标,一步一个脚印去下走,在自己身边建立一个有效的,专业的支持团队,包括例如投资顾问,律师,会计,贷款经理等,才能使你的投资之路真正成功地走下去,不只是简单地买几套房子。

我们都知道去年一年内,海外投资者在澳洲的买房之路已经变得越来越“艰难”,7月1号以后,悉尼和墨尔本的海外投资者印花税都要到12%以上,而且贷款政策依然非常严格,那么对海外的买家来说,他们到底要不要在澳洲买房产呢?

周华:我觉得这些新政策的出台,影响比较大的是那些国内的中产阶级,他们有一定的条件到海外来投资,但也不是刚需,这样的人群的确会受到影响。

但是,对那些有刚需的人群,比如给在澳洲留学的孩子买房的父母,刚来到澳洲的新移民,还有一些高净值人士,需要在全世界进行资产配置,需要配置澳元资产。对于这些实力比较强的投资人来说,有进行分散投资的需求,我们刚才提到的这些变化对他们的影响则不大。

根据中国最新发布的的数据,中国的可投资资产在1,000万人民币以上的高净值人士,目前的数量在150万左右。对这些人群来说,依然有向海外投资的种种需求。目前,澳元兑人民币的汇率依然处于相对低位,那么对国内的投资人来说,未来只要澳元升值,那么他们的澳洲房产相对人民币来说就是有增值潜力的。因此,即使目前在贷款政策等问题上遇到一些暂时的困难,很多人也愿意先以现金成交房产。

此外,我相信在不久的未来,针对海外投资者的贷款产品会越来越丰富,这也会加强海外投资人对澳洲房产投资的信心。

7月1日开始,会有许多利好首次置业者的政策出台。您觉得是不是首次置业者入市的最好时机已经到了?

周华:我觉得这是肯定的。对很多当地的澳洲人或者新移民来说,他们如果一开始还没有足够的钱,政府的政策能使他们进入房产市场,这肯定是一个好的激励。我相信会有不少首次置业者借着这么一个机会入市。

但是作为一个买房人,还要冷静地分析一下,自身的条件是不是准备好了,因为买房不仅仅是首付和印花税能够负担,毕竟还要借钱、养房贷,所以还是要量力而行,判断自己是不是适合入市。此外,因为现在贷款比以前相对来说严格了,所以还要考虑今后如果利率上调,能不能负担房贷,这些因素都要考虑在内。但总体来说,每次政府出现一些激励政策,都会有一些首次置业者进入市场。因此,七月一日以后的首次置业市场值得期待。

能给我们的读者透露一下,您自己目前是如何布局房产市场的吗?

周华:以我自己来说,过去几年我把投资的重心放在了墨尔本和布里斯本两大城市。墨尔本的人口增长速度目前是整个澳洲最快的,而当地的房价相比悉尼来说,具有巨大的差距,因此投资价值就凸显了出来。因此,我自己就布局了一些墨尔本质量比较好的开发商建造的产品,长期来说,我认为会有非常好的回报。

另外,根据我们对市场的了解,从今年前六个月的数据来看,昆士兰的布里斯本是州际移民排名第一的城市,而在新的财政年度,可能这种迹象会更明显。所以我们一直在关注,并且已经带领了一批客人率先投资到一些好区的优质项目里,包括我自己的投资布局,我这几年也在当地投资了一些黄金地段的房产,因为以同样的价格,在悉尼是不可能买到这样地段的房产的。

最后一个问题,在新的这个财年里,亚太集团本身会有什么样新变化值得期待,我们会有哪些新政策,来更好地服务我们的客户?

周华:亚太集团的定位是一个长期的房产投资服务商,从一开始我们建立公司的时候就了解到,澳洲各个城市,它的房产周期是不一样的。如果说一个投资者房子只投在一个城市,那就会影响到总体回报,或着继续投资的能力。因此我们在澳洲的首府城市,利用房产周期的不同,会继续带领我们的客户去做优质房产的投资布局。

此外,我们在房产上游也会做更多的自主开发,在不同的城市,打造由我们自己来控制质量的项目,包括公寓,别墅和联排别墅。同时,我们会进一步完善对亚太集团客户服务的体系,在市场出现变化的情况下,能够让投资者继续保持信心,帮助客户进一步解决在投资路上出现的一些实际困难和挑战。

开发自己的产品是亚太集团服务链的一部分,和老牌开发商强强联手是我们的策略之一。亚太集团自行开发的项目在地点、设计和建筑质量等方面都数一流。我们还在定价上面,刻意给买家留有一些余地,让他们和我们一起挣钱。

感谢周总今天给我们带来的2017-2018年楼市的展望,相信所有对楼市动向关注的朋友们,都能从中获取对您有用的知识,也能帮助大家对未来一年的楼市走向做出正确的判断。

祝大家在新的财年里工作顺利,家庭幸福,财源滚滚!

【珍贵资料】一百年前的悉尼房产广告

澳大利亚的房价可负担性问题,已经成为整个社会的热门话题。而在所有的澳洲城市中,悉尼的高房价问题尤其严重。在2012-2017年的五年中,悉尼的独立屋中位价上涨了75%,这样的涨幅,在整个澳洲房产史上,可以说是非常惊人的。
如今的高房价已经让很多人喘不过气来,也有很多人将不幸永远在这个城市过着租房的生活。有人或许感叹,如果我早一点出生,赶在悉尼的房价还affordable之时入市,那该有多好!那么,悉尼的房价是不是也有“白菜价”的时候呢? 
当然有。只不过,这个时间得往前推一百年!

近日,澳洲知名本地媒体《Domain》公布了一组20世纪初刊登在报纸上的悉尼房产广告,把我们一下子带回到让人已经记忆模糊的上个世纪之初。当今天的人们把这些熟悉的高尚区域和广告中难以置信的亲民价格结合在一起,触发的的确是一种特殊的感觉!

一百年前,澳洲的房产标价都是以英镑为单位的。而且,许多今天我们熟知的区域,在当时只是嗷嗷待哺的“婴儿”,而更有一些则还未“出生”。当时,如果一个房产广告上写着“本小区通电”,那可以成为一个大卖点,就和今天的房子带水景的稀缺程度相当。

这是一则发布于1882年的悉尼东区Brontehouse land package广告,当时,这个区刚刚诞生不久。由于临近世界著名的Bondi海滩(当时也就是个普通的海滩而已),而Bronte本身也自带海滩,今天的这里是悉尼房价最高的水边区域之一,而在当时,许多人都没有听说过它的存在。

这则广告今天被存放在新南威尔士州立图书馆中,由于当时澳洲的人口增幅缓慢,Bronte区域内的新房供应量一直持续了30多年,才成为一个无地可卖的成熟区! 

如果你生活在1918年的悉尼,如今最贵的豪宅区域之一Vaucluse,在当时正向市场上推出全新的House land Package项目。当时,要在这里购买一块土地的首付款为5英镑。而隔壁的Watsons Bay,同样有大批便宜的水边物业可以买。从广告推销词上可以看到,这里的促销语写着“Now Or Never”,你觉得是否说得很有理呢?

如果你错过了1910年代的东区,那么,到了1930年左右,悉尼的发展规模已经大大加速,新建房屋的地段,也延展到了距离CBD更远的地区。 

1929年,悉尼西部的Blacktown开始对外售卖土地,价格同样公道,首付仅需5英镑。今天看来这里距离市中心不算近,但当时,这里被广告描述成“当都市遇到乡村”式的理想居住场所。

从广告上可以看到,这片新建别墅紧邻一个高尔夫球场,在当时销售非常火爆,而房产中介也以“远离都市喧嚣,享受理想家园”这样的词汇,来给这片房产打广告。 

同样,距离悉尼CBD十几公里的区域,在这个阶段开始更多的出售新建项目,比如今天北区大受自住人士及中高收入专业人士喜爱的Beecroft,在当时也已经开始出现了土地的分割和项目的出售,越来越多人开始喜欢住进这样与自然更接近的区域。

此外,让我们再来看一些其它100年前的房产广告吧,看看今天这些许多人“高攀不起”的区域,当时是多么的戳手可得。

怎么样,看了以上的这些百年广告,是不是感叹自己生不逢时?事实上,房地产的价格在任意时刻,对于当时的人们来说,一定是不便宜的。只不过,有些人善于把握机会,在自己力所能及的时候及时进入了市场,再给与足够的时间,就能为自己的财富带来巨大的增值。

今天的房价虽然看似很贵,但如果放在更长的时间线上,十年,二十年后回过头来再看,今天的房价又会变得便宜。房产的属性就是这样,长期而稳定。

希望今天的你,不会错过那些应该属于你的机会!

【重磅消息】澳洲退休年龄延迟,澳洲人将要70岁才能退休

据 Daily Mail 报道,从2017年7月1日开始,澳洲人退休年龄将逐渐延迟,以每两年退休年龄增加六个月的速度,预计2029年,退休年龄将达到70岁!

这就意味着澳洲居民养老金(Age Pension)的领取年龄也将随之逐渐延后!

图片来源:Daily Mail

这一方案可为澳洲政府节省36亿澳元的经费。
但让群众愤愤不平的是虽然大部分澳洲居民在该政策下必须延迟退休以满足生活所需,但澳洲政客依然可以在年满60岁后领取养老金。

反对党家庭与社会服务发言人Jenny Macklin表示:相关延迟退休方案脱离实际,质疑建筑工人、矿业工人、护士以及农民怎么可能工作到70岁才退休?

如果澳洲居民延迟退休方案真正实施,澳洲将成为全球发达国家当中居民退休年龄最晚的国家。

澳洲人能活多久呢?

澳洲是世界上最长寿的十个国家之一。根据澳洲健康和福利研究会的数据,在过去的一个世纪内,澳洲人的寿命长短增加了25年,平均每4年增加1岁。

澳洲统计局数据显示,澳洲男性的平均寿命目前是80.1岁,妇女为84.3岁。

这时,你可能会想到两个问题:

第一,还要工作很多年,是否能干那么久?
第二,退休后还要活不少年,养老金够不够?

我们还能工作多久?

很多年过半百仍然忙碌在工作岗位上的长者,他们中有些人可能是出于对本职工作的喜爱,但更多人恐怕是迫于生计压力,不得不奔波于职场之中

在矿业企业工作的张先生,去年公司预算削减,他失业了,年近六十的他,每个月发出几十份简历,却始终没找到理想的职位,无奈被迫退休。

有分析人士指出,出于工作效率、知识结构、健康程度等各方面因素的考虑,许多雇主更愿意聘请年轻人,尤其是金融、商贸、IT等领域的企业,通常情况下都会拒绝雇用50岁以上的人。

职场的年龄歧视迫使中老年人只能从事一些体力劳动方面的工作,而让老人长时间参加体力劳动有损于他们的身体健康,同时这些高龄人群从事运输、建筑、公共交通等领域工作也极易对公共安全造成危害。所以出于种种原因, 澳人的实际退休年龄往往低于预计退休年龄。

退休后,养老金够花吗?
德勤经济研究所公布了一份研究报告,发现大批即将退休的人,在退休后将不得不过节俭的生活。报告预测,澳洲75%的退休人员在20年后,将不得不领取全部或部份的政府老年金(Age Pension),很多人领取的时间更早。

金融机构 RaboDirect 的一项调查也显示,绝大多数的澳洲人都没有为预期寿命的延长做好准备,没有对退休后的长期生活做出充分的规划

汇丰银行(HSBC)“退休金未来”研究显示,澳洲人的退休时间平均持续23年,但他们的储蓄和投资在10年内就将干涸,面临13年的退休金缺口。全球有39%的人没有储蓄或者不打算为退休储蓄,而在天性乐观的澳洲人中,这个比例是53%,超过一半。

各个机构的具体研究方法和数据不同,但结论是一致的:养老金不够用!

舒适退休生活需要多少钱?

根据澳洲退休基金协会(ASFA)的调查测算,要能过上舒适的退休生活,一对65岁左右的澳洲夫妇每年至少要花费近6万澳元,单身人士每年至少需要4万多。前提是,这些退休者要完全拥有自己的房产,而且身体健康。“舒适”退休生活的标准是一周食品费198澳元,夫妇每天食品开销不能超过28澳元,还不够一顿饭馆的钱。显然,这里指的“舒适”并不代表宽裕,更谈不上奢侈。

退休基金协会的首席执行官 Pauline Vamos 声称:要达到舒适的退休生活水平,一对夫妇在退休之日起码要有64万澳元的存款,单身人士起码要有54万5千澳元的存款。

而退休基金协会公布的数据显示,澳洲以往的财政年度的退休金帐户平均余额是男性19.7万澳元、女性10.5万澳元。大多数退休人士不得不依赖政府提供的微薄老年金。

怎么能过上宽裕的退休生活呢?美世咨询机构(Mercer)的专家研究表示,澳洲男女都要一直工作到70多岁,才能保证退休后能获得足够的生活资金。

还有专家建议,澳洲人需要在工作时增加退休金供款,比如在退休金账户里额外投入工资的5.5%至7.5%,以保证退休后能过上宽裕的生活。

但,这真的是最有效的办法吗?
退休规划是人生最长期,也是最重要的财务规划!当退休金越来越难追赶生活和管理成本的步伐,养老金被证明不够安享晚年,早日开始理财投资才是理智的决策。

人们常说,在中国养老不能靠子女,更靠不了政府,所以只能靠自己。其实,即便是在以完善福利保障著称的澳洲——这一“从摇篮到坟墓的高福利国家”,退休生活也完全需要自己把握。

人生是长期积累的过程,后半生的结果往往取决于前半生所作的决定。退休生活是否活得精彩,取决于我们能否先知先觉,尽早未雨绸缪…

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快速的人口增长意味着什么?

近年来,墨尔本人口增长快速,预计将会在21世纪30年代超越悉尼成为澳洲第一大城市。究其原因,在城市边缘区建立的大量经济适用房想必会是一个主要因素,该类房产的可支付性吸引着越来越多的人选择来墨尔本居住,这也将会促进墨尔本的城市基础建设和公共交通系统的升级。

澳洲日报报道称墨尔本人口将会在21世纪30年代超越悉尼,成为澳洲最大城市。

悉尼目前的人口数是500.54万,比墨尔本多35万左右,但是这个差距正在以每年2万人的速度缩小。如果按照目前的速度,墨尔本将会在2031年就取代悉尼成为澳洲最大的城市。

墨尔本优于悉尼的几大理由

毕马威合作伙伴、科廷大学商学院教授Bernard Salt表示墨尔本会比悉尼成长得更快,因为其拥有“悉尼不可能或者不会建设在城市边缘的经济适用房”。

他指出:“澳大利亚数据统计局在3月份发布了一些值得关注的数据,2016年6月墨尔本增加了10.8万居民,悉尼增加了8.3万;而在过去的180年里,墨尔本人口从未有过如此大幅度的增长。”

亚太集团全国住房经理Josh Ure表示,“对于许多澳大利亚人来说,45-50万澳元就能够在墨尔本城市边缘一个不错的区域拥有自己的家园是非常有吸引力的。而在悉尼,同样类型的房屋至少要花费80-90万澳元,而且离CBD还更远。”

1836年,墨尔本被设立为州首府,是澳大利亚历史上最晚设立的一批州首府之一。1850年代淘金热时期墨尔本超越悉尼成为澳大利亚最大的城市之后 ,两座城市都拥有了将近50万人口。直到20世纪末,悉尼才恢复了自己的领先地位。现在,墨尔本有望重新缩小人口差距。

长期城市发展规划

Salt先生将墨尔本的人口增长归功于Kennett政府执政期间的几年颁布的一项名为“墨尔本在2030年”的计划,该计划旨在2030年将居民增长到500万;这个颁布于2002年的计划将墨尔本CBD以西40公里以内的地区划入了新的开发区。

西部的开发区包括Werribee和Deer Park之间的城市发展边界以及向西距离CBD 40公里的Melton区域。城市东部边缘的新增地产也进一步缩小了离CBD以外50公里的Cranbourne和Officer之间的距离。

上一个财年,约三分之一墨尔本的人口增长发生在两个新的城市西部边缘地区,Melton-Wyndham和Casey-Cardinia。到21世纪50年代初期,墨尔本预计将拥有800万居民,其中Melton-Wyndham占据66万人口,Casey-Cardinia占据50万。

Salt先生说:“这种规模的增长为这些地区的房地产业者提供了稳定的职业保障,同时为了应对这种增长,城市中需要新的机动车道、铁路轨道以及更多的住房、购物中心、学校、医院、工作场所,如写字楼和工业建筑。”

澳洲梦

Salt先生表示,“虽然东部地区很重要,但是西部地区正在改变城市格局。截止到2050年,墨尔本将会有33万净增劳动力,这意味着西部地区需要支持现今居民劳动力的两倍。”

Salt先生说,“20世纪90年代,墨尔本对于大局发展进行了重新的构思,在一代人中将城市的增长重点从东部转移到了西部。而悉尼并没有相对应的举措。墨尔本正在另一片独立的土地上实现着构建更多经济适用房的澳洲梦。”

拥有800万人口的墨尔本,预计将跨越Melton和Pakenham之间100公里的距离,将小规模的城市中心策略性地散落在城市边缘或是建设在Footscray紧贴Maribyrnong河这道天然屏障发展。

新商业枢纽

尽管悉尼比墨尔本拥有更多的企业总部,但是Salt先生表示,“劳动者最终看重的还是住房购买力。一个城市若想吸引更多的房屋购买者和求职者,需要提高住房购买力并且提供进入首都城市就业市场的机会。而这些正是墨尔本在21世纪比悉尼做得更好的地方。”

除了人口增长的预测,房屋和土地供应情况也将受到影响。亚太集团全国住房经理Josh Ure表示:“在接下来的20-30年里,悉尼和墨尔本周边用于房屋建设的土地将会大大减少,CBD以内50公里的房屋和土地都会供不应求”。

随着人口的不断增长,墨尔本将会在不久的将来超越悉尼成为澳洲第一大城市。为了可以更好地容纳新增人口,墨尔本政府势必会在城市边缘区域建立更多的经济适用房,以及加大对本地的基础设施建设和公共交通系统的投资。这也意味着墨尔本将会有更多的房产投资机会出现,想要了解更多墨尔本房产投资讯息,欢迎咨询亚太集团投资顾问。

如果您只有65万预算,又想拥有一个近城的联排别墅,能有好的投资选择吗?

如果你是一个房产投资者,手中握有65万的投资预算,打算在悉尼购买一套新房进行投资,那么你是否清楚你的选择区域大概在哪里?根据最新的房市统计数据,在2017年的第一季度,悉尼地区的独立屋中位价为109万澳元,而公寓的中位价为72.8万澳元。

因此,当你的投资预算在65万左右时,你将会去到类似以下的一些区域:
Quakers Hill,地处悉尼西北区,距离悉尼CBD行车距离大约40公里,目前的公寓中位价在63万澳元左右,区域内有现成的火车站,但并无大型基础设施建设。

Toongabbie,距离悉尼CBD距离大约38公里,区内有现成火车站,65万在这里可以买到一个三房的新公寓。总而言之,类似价位的投资选择,在悉尼基本都在距离市中心35公里以外的区域。

如果你觉得未来几年公寓市场的供给较多,考虑购买一套带地的联排别墅进行投资,那么65万的预算,在悉尼又会把你带到哪里?

通过上网查询可以发现,这个价位的联排别墅,基本位于悉尼的西区或者西北,西南新区,这些区域的增长潜力都不错,但唯一可惜的,是距离上的硬伤。

如果你觉得那些都离市中心太远,想买近城一些成熟区的项目又会怎样?没问题,让我们来看看离悉尼市中心距离在10-15公里左右的区域里,它们的联排别墅是什么价位。

悉尼内西区Burwood,著名的华人重镇,独立屋中位价200万,公寓中位价82万,火车,商场,学校一应俱全。不过对不起,要在这里购置一套全新的联排别墅,你的预算需要再提高100万。

悉尼上北区的优质区域典范Lindfield,距离CBD15公里,独立屋中位价250万,公寓中位价94万。
Lindfield居住环境一流,拥有极高的森林覆盖率及优质的教育资源,不过,要在这个区域买一套全新的联排别墅,你的预算得提高150万澳元。

看完是不是觉得很绝望?是的,悉尼的房价可负担性问题绝不是说说而已,过去四年,这里的房价平均涨了75%,绝大部分普通工薪一族已经越来越难赶上悉尼房价的快速列车,也难怪州政府要大力出台各种政策扶持首次置业者,因为,悉尼的房价真的很贵了!

“那么,回到我们最初的问题:如果你手中只有65万左右的预算,还想买一个离市中心不那么远的联排别墅,你是否还有好的投资选择?”

答案是肯定的。

与悉尼遥相呼应的墨尔本,是澳洲近几年来人口增长速度最快的城市,预计20年之内,这里的人口将超过悉尼,成为整个澳洲的第一大城市。墨尔本的房价相比悉尼依然具有较好的可负担性,对于投资者来说,“you make the money when you buy”,如果能以一个较低的价格买入房产,那对于一个房产投资的回报率来说,无疑是最佳的选择。

ORION 是由澳洲最知名的上市开发企业Stockland全新打造的联排别墅小区。项目位于Braybrook,地处墨尔本CBD以西约10公里。目前,整个墨尔本西部地区正在经历一个快速的变化期,由于距离CBD相对较近的距离和比较低的房价,这里正在吸引越来越多自住及投资买家的关注。

Braybrook区内共有8个公园及其它休闲公共区域,包括Braybrook Park,Cranwell Reserve,Skinny Reserve等。距离项目4公里之外的Highpoint 购物中心内,包含Myer,David Jones,Event电影院等各类购物娱乐设施,该商场在最近还刚刚经过了3亿澳元的升级,正以全新的状态欢迎购物者的到来。此外,项目4公里范围内还有包括Central West Plaza,Braybrook Shopping Center,Sunshine Plaza等在内的多个购物中心。

目前,Braybrook区域内居住着大约10000人口,预计从现在到2031年,该区域内每年的人口增加速度约为2.4%,强劲的人口增长,无疑将给整个区域内的房产增值带来有利的消息。而Braybrook所在的Maribyrong市,更是将在未来20年增加约80%的人口,从目前的86000人,猛增至156,000人!

去年,Braybrook区域的独立屋中位价上涨了13%,而过去十年的年均增长率大约在11%左右。目前,该区域的63%的房屋为独立屋,公寓和联排别墅分别占20%和16%,租金回报率在4.1%,而空置率则保持在1.3%的低位。随着独立屋房价的快速上涨,越来越多的人,将会选择联排别墅作为该区域内投资或者自住的选择。

ORION项目总共由422套联排别墅构成的综合小区。项目距离临近的Tottenham火车站大约1.5公里,乘坐火车到达市中心的时间为15分钟左右。项目目前一期正式对外发售,项目包含三房及四房的联排别墅,土地面积92-294平米,室内面积144-221平米,第一期预计将于2019年初竣工。

与传统联排别墅不同,ORION项目属于Freehold Title,业主将不用支付strata费用。作为澳洲最负盛名的开发商之一,Stockland将一如既往地保障项目的品质和做工,客厅2.7米的层高,分体式空调,配以全套欧式的厨卫设备,以及现代化的景观设计,将为业主和租客提供最佳的生活体验。

7 月1日之前,投资者还可享受到墨尔本印花税优惠的最后福利,总共可以节省大约5%的印花税幅度。想要了解ORION项目的更多细节,欢迎及时咨询IRONFISH的各大办公室及您的投资顾问。

【在优惠结束前行动!】墨尔本期房的投资者印花税折扣优惠即将结束!

墨尔本非计划房产的投资者印花税折扣优惠即将结束!
结束日期:2017年6月30日

墨尔本印花税最新头条

2017年7月1日,维多利亚州期房的投资者印花税优惠即将结束,这意味着印花税将会大大增加。

· 目前在墨尔本,购买“期房”房产(未竣工)的投资者可在印花税方面获得巨大优惠,而这在购买已竣工房产时是必须全额支付的。

· 2017年3月,维多利亚州政府宣布,这种针对投资者的“期房优惠”将被取消。

2017年维多利亚州印花税改革 – 示例

*所用示例是截止于2017年5月26日的实际物业和应缴土地价值额。所引用的印花税不包括海外买家的额外费用。

为何现在是投资墨尔本的最佳时机…?

供应减少,需求增加,空置率创历史新低!

低空置率 1.5%* 10年来墨尔本最低空置率!
*2017年4月18日的AFR报道,SQM数据显示3月墨尔本的空置率

新设计规则
“2017年,维多利亚州政府出台了一套严格的“更好的公寓设计指南”,以提高墨尔本新建公寓的宜居性。这些新规则要求更大的户型面积和更低的项目收益,致使许多项目无法实施,因此大大减少未来新公寓项目的供应量。许多专家预测这将会造成进一步价格上涨的压力。

首次置业者
7月1日起,60万澳币以下的首次置业者的印花税将会取消,60万-75万澳币之间的首套房印花税则会按比例折扣。

预计强劲的人口增长

墨尔本,2016-2026预计人口增长:

www.planning.vic.gov.au, Matusik Population Forecast Report 2017, Economist.com, sro.vic.gov.au

目前空置率低,需求增加,供应不足的墨尔本市场,无疑是一个投资的最佳时机。

如需了解更多房产投资详情,欢迎致电联系您当地的亚太房产投资顾问。

重磅!新州房产新政出台,首次置业者成大赢家,海外投资者最后窗口不到30天!

重磅!新州房产新政出台,首次置业者成大赢家,海外投资者最后窗口不到30天!

六月一日,当许多人正沉浸在儿童节的欢乐气氛之时,新南威尔士政府给所有人来了一个大新闻:

2017年7月1日起,所有海外买家在悉尼所在的新州购买房产的额外印花税将从目前的 4%直接翻倍至8%!同时提高的还有海外买家的土地税,将从目前的0.75%上升至2%,而首次置业者将迎来重大的利好消息。

新州州长和财政部长在周四早上宣布了这一消息,与此同时,新州国家税务局(OSR)网站也及时更新了这一爆炸性的新闻,一时间在网上引起了轰动。

在新州OSR的网站上,发布了一份名为“A fair go for first home buyers”的文件,详细解读了政府出台的此次新政的目的和具体细节。从内容来看,政府主要的出发点在于帮助本地首次置业者在新州目前的高房价下,争取进入市场的能力,进而希望缓解长期困扰悉尼的房价可负担性问题。

人口激增

过去25年,悉尼的人口出现了爆发式的增长,从1991年的340万增长到了2016年的470万。不过,与人口快速增长不相匹配的,是悉尼房产的供应数量。尤其是在2000年至2010年间,悉尼的房产建造数量一直处于低谷。

到2015年,悉尼房产供不应求的数量达到了惊人的100,000套!当长期落后的住房供应量,遇上了从未减缓的人口增长幅度,再配以过去几年澳洲的低利率融资环境,悉尼的房价是不涨也难。

根据新州政府的计算,未来20年,悉尼总共需要建设房屋725,000套,以满足未来的人口增长速度,而目前的建设速度,远远不够。

改革势在必行

过去几年间,由于悉尼房产中位价的快速上升,加之海外投资者对于悉尼房产的大量涌入,使得不少本地年轻人完全失去了进入市场的机会。

在新州目前行使的首次置业者补助中,55万以下的印花税全免政策几乎形同虚设,因为在悉尼要找到55万以下的新房,已经没有可能。

而首次置业补贴75万的限额,对于想要购买距离CBD十几公里内的年轻置业者来说,选择已经从几年前的两房变成了一房+书房,再变成纯一房。因此,首次置业补贴政策改革势在必行。

一个多月前,墨尔本所在的维多利亚州,就出台了一系列房产行政,其中就有许多非常利好首次置业者的措施,当时市场就预计新州很快将跟上步伐,出台相应的措施。

从六月一日发布的新政来看,事实的确如市场预料的一般。

具体来说,此次房产新政中和购房者利益有重大相关度的条款主要有以下几点:

1 从7月1日起,首次置业者购买价格不超过65万的新房或二手房,将获得印花税全免;65-80万的房产将获得印花税相应减免。
2 海外人士的额外印花税将从目前的4%上升至8%,土地税从0.75%上升至2%

3 自建新房的首次置业者,房价不超过75万的,补贴10,000元,购买新房的首次置业者,房价不超过60万的,补贴10,000元;原有的每财年度5000元的新房购买补贴取消。

4 本地投资者购买楼花12个月的印花税延迟交付政策取消,本地购买者同样需要三个月内支付印花税。

总结

以下的一张图可以用来总结此次新政的主要精髓:

根据新州政府公布的数据,2016年,新州53%的房产交易的价格低于65万,68%的房产交易价格低于80万澳元,因此,此次新调整的补贴数据的来源主要与这两个数据相关。

而与此相对应的是,一些原本对投资者同样有利的政策,如5000元新房补贴,将被取消。政府认为,此举将减少投资者在65万以下的价格范围内与首次置业者的竞争。

新州政府在发布的报告中还指出,为了适应悉尼不断增加的人口和住房需求,未来还将继续出台一系列措施,以改善新州住房的可负担性,包括增加更多供应,加速开发审批(DA)批准的流程,建造更多的基础设施等。到2020年,新州计划每年完工的住房数量达到61,000套,而2010年,这个数字仅仅是可怜的29,000套。

当然,与维州新政不约而同的是,海外投资者又将成为此次新政的“受伤者”。新州政府认为,海外投资者印花税及土地税的增加,将为政府带来20亿澳元的收入,而这将正好抵消本地首次置业者印花税减免给政府带来的税收减少,是标准的“劫富济贫”。对于有意投资新州的海外买家来说,抓紧7月1日新政实施前的最后机会进入市场,实在是不用太多加思考的必然选择。

亚太骑士翻山越野,挑战极限!亚太集团慷慨资助Operation Flinders $25,000!

Operation Flinders举办的Epic Impact自行车挑战赛激发了亚太员工参与慈善活动的热情,总共筹集到25,000澳元的善款用以帮助澳大利亚的青少年健康成长。

亚太员工热衷参与慈善活动

这是一次品质和意念的大考验,两名来自亚太集团阿德莱德团队的地产投资专家Julian Stevens和Michael Lawton每天骑行135公里,完成了从阿德莱德港到北弗林德斯山脉678公里的五天征程,帮助慈善基金会Operation Flinders募集善款25,000澳元,而且还支持了该组织带领青少年完成了一趟为期8天的深入北弗林德斯山脉之旅。

亚太集团阿德莱德分公司总经理Damon Nagel表示:“我们非常骄傲Julian和Mike通过他们的努力完成了Epic 自行车挑战赛,帮助Operation Flinders募集善款。同时,我们很高兴能帮助这样一个非盈利组织,为澳大利亚的年轻人带来积极的影响。亚太集团的使命是帮助人们享受更好的生活和拥有更安全的未来,这与Operation Flinders帮助人们取得成功,实现人生目标的使命是一致的,我们有共同的核心价值观。”

骑行五天只为募集更多善款

本次挑战赛从2017年5月8日开始一直持续到5月14日,参赛者从位于阿德莱德港的Operation Flinders基金会总部出发,一路行径至北弗林德斯山脉的Yankaninna站慈善大本营。

这个挑战赛培养了所有参赛者之间的友爱精神,特别是在第四天,穿越丘陵向Blinman进发的时候,其中一个参赛者在得到大家的帮助后顺利上坡并最终成功翻越山顶。与此同时,参赛者也有机会看到许多青少年在他们的帮助下参加了为期八天的Operation Flinders计划。其它的亮点还包括第二天澳大利亚板球手Wayne ‘Flipper’ Philips的参与。

另外,Stevens还说道: “和专业人士一起参与这项活动真是一次奇妙的人生体验,在这一过程中,我们可以欣赏许多平时看不到的景色,可以与袋鼠、鸸鹋或者其它动物同行,所有参赛者都可以获得一种巨大的成就感,如果你没有参与其中,是无法体会到这其中感受的,这真是令人难忘。”

最后,Epic Impact自行车挑战赛的参赛选手一共为Operation Flinders筹集到超过110,000澳元的善款。

亚太员工热衷参与慈善活动

这次骑行活动可以说是亚太集团社会责任项目的一部分,除了企业级别的赞助活动外,亚太集团的工作人员还热衷于参与许多其它的筹款活动,比如:智力竞赛之夜 、缄默拍卖以及与体育明星共进早餐等。

除了赞助Operation Flinders之外,亚太集团还是冲浪救生基金会和Sir Roden & Lady Cutler 基金会的赞助商。

空中校园,让教育更与时俱进,让环境和区域更有居住吸引力!

在Docklands新建的空中学校将会吸引更多年轻家庭在这里居住生活,同时也促进当地房产市场的兴盛和经济发展。

政府将会在Docklands建立一所新的小学,对投资者来说是一个可喜的消息,这将进一步扩大了该区域对年轻家庭的吸引力。

亚太集团公寓部门经理William  Mitchell表示:“当地居民多年来一直为了在Docklands和内西区建立一所优质的公立学校而展开竞选活动,因此建立新学校的新闻受到了公众的热烈欢迎。政府对建立一所高质量的现代化学校的投入将吸引更多家庭长期居住在这里,这将会推动当地的资本增长和降低空置率。”

Docklands小学吸引更多家庭

搬来墨尔本海滨区域

维多利亚州政府宣布将在Docklands新建一所可以容纳475名学生的小学。这所现代化的空中学校将会使这里更适宜居住,并且吸引更多家庭搬来这个墨尔本的海滨区域。

新学校位于259 Footscracy大道,Docklands和墨尔本西区的当地人可以步行到新学校。Docklands的学龄儿童人数将会在2036年增加四倍,达到1537人,由此可见,新学校的建成对当地人来说是十分必要的。

这所学校适合年龄层从学前班到小学6年级的学生,采用通用的设计形式可以满足学生的所有需要。学校的总体规划将在2017年中完成,校园设计将在2017年底到2018年初这段期间进行。

北部大都会会员 Jenny Mikakos表示:“Docklands小学将会是一个令人期待的学校,它为当地家庭提供一流的教育设施,并将推动已经是繁荣的内城社区成为更具现代化和吸引力的城区。

在Docklands新建的小学一定程度上体现出了维多利亚州政府对Docklands学校建筑规定的要求。教育部和维多利亚州学校建筑管理局正在积极争取当地社区的参与,以实现以下目标:

– 学校的设计应该把学生和学习放在首位

– 确保学校支持多样化保证学生的利益

– 使用最先进的技术让学校可持续发展

– 促使墨尔本的内城区和Docklands的社区共同参与和交流

– 确保学校可以为更广泛的Docklands的临近区域提供教育服务

Cox建筑风格—–空中学校

Cox建筑被誉为Docklands学校的一个创新设计,它的设计灵感来源于其所处的地理位置——-在多楼层中创建一所 “空中学校” 。这种方法将会最大限度地提高教育空间和户外空间。该学校的地理位置拥有良好的行人、自行车和公共交通的出入通道,并有望提高学校和社区的融合。

随着今年年初墨尔本的第一所空中学校的开放,这种类型的设计会继续朝着创新的内城学校的方向发展。高档私立学校Haileybury学院于2017年1月利用西墨尔本的一栋10层的办公大楼开设了其CBD校区。这里可以容纳800名学生从ELC (早期学习中心/幼儿园) 到12年级。学校占地面积13000平方米,拥有城市360度景观。为了解决在高层环境下对室外空间的需求,校园设计提供1500平米的户外活动空间,让孩子们可以在三个露台中穿梭。

更多空中学校计划在Prahran和Richmond区域建立,在南墨尔本,一所获奖的空中学校设计已经在建设中了。南墨尔本小学The Ferrars Street 将会是维多利亚州第一所空中政府学校,可以容纳超过500名学生。在去年的柏林世界建筑奖颁奖典礼上,该学校的设计获得了年度最佳未来项目奖。

 维州将建立更多的空中学校

项目部长Jacinta Allan总结说:“这所新学校对当地家庭来说是一个好消息,也是促使不断发展的Docklands成为一个充满活力的社区的重要因素。”

政府证实,维多利亚州目前有42所新学校在建筑筹划中,其中包括今年新开设的10所新学校。

视频来源:www.schoolbuildings.vic.gov.au

Docklands小学作为一所现代化的空中学校,不但为当地人提供一流的教育设施,而且还有助于该区域的经济发展。之后,维多利亚州也会建立更多的新学校以满足众多家庭的教育需求,同时也吸引更多年轻人搬来维州生活,促进其房产市场发展和地区繁荣。

成功实施亚太的房产投资组合系统,关键在于了解每座城市,每个州的市场基要和增长动力。出于这个原因我们将帮助您从投资者的角度对每个城市和每个州的市场有一个更加深入和全面的了解。亚太平台将会长期稳定的为房产投资者提供需要了解的相关和重要市场信息,并着重关注人口,基础设施,就业,交通,生活方式以及房产市场长期的历史表现。

您知道Ipswich创下了昆士兰州房价最高增幅吗? 惊讶吧? 给您说说。

Ipswich凭借其舒适的生活环境,和巨大的房产升值潜力,吸引着越来越多的人前来投资买房,接下来就详细分析一下该地区的房产投资情况。
 第一季度的房价报告
哪些城市别墅和公寓价格增长显著?· 1981年花10万澳元的别墅,现在价值超过200万澳元。

· 昆士兰人购买一栋别墅将花费100万澳元以上。

·  值得购买:布里斯班外最华丽的昆士兰建筑

Ipswich的房价飞涨,其增长幅度超过了昆士兰的其它地区,包括布里斯班,黄金海岸和阳光海岸。Domain的地区房价报告显示,在第一季度里,相比昆士兰州其它城市大部分房价下跌的情况,Ipswich的房价却上涨了6.3%。

在昆士兰州的14个地区里,只有四个城市在第一季度的房价上涨:凯恩斯(0.7%),黄金海岸(1.1%), Redlands(1.0%),阳光海岸(2.7%)。布里斯班的房价下降了3.2%,中位数达到635,925澳元。

在过去12个月里,Ipswich的房价也经历了昆士兰州最强劲的增长,涨幅高达11%。其它地区里,唯一与Ipswich的结果相近的是黄金海岸(12个月内增长了8.2%)和阳光海岸(12月内增长了7.5%)。布里斯班的房价在这段时间里增长了3.1%。

2011年遭受的洪灾对当地的房价产生了消极的影响,首次购房者和投资者把握住了这个投资良机,Ipswich当地的房产中介去年指出,房产市场的恢复正在推动Ipswich的经济复苏。

年轻夫妇为何选择定居在Ipswich
年轻夫妇Ashley和Priscilla Payne在今年早些时候出售了他们在布里斯班的Stafford Heights的房子之后,他们意识到Ipswich房子潜在的价值。Payne先生表示他们想拥有一个永远的家并且无法支付布里斯班的高房价。Ashley 和Priscilla Payne从布里斯班的Stafford Heights搬到了Booval一个让人喜爱的别墅里,只支付了大约30万澳元。

他说:“五年前,我们买下Stafford Heights的房子,我们获得了不错的增值,但是现在别的房价也已经上涨了。

“我的妻子在Wavell Heights长大,很难说服她离开那里。我们也与当地居民了解更多有关Ipswich的生活环境,所以我们意识到Ipswich的特色。”“我们也考虑过Logan和Redlands, 但是Ipswich凭借独具特色的房子使其更加具有吸引力,更重要的是,现在和未来都有非常大的潜力。”

这对夫妇定居在Booval French Street上一栋舒适的昆士兰建筑风格的房子里。这栋房子价值30万澳元,他们在心里萌生了“大计划”要好好装修自己的家。

Ipswich舒适的生活环境
First National Karalee Prestige的Gillian Dargusch表示,来自布里斯班的买家正在转向投资Ipswich,他们经常寻找首府城市以外的具有建筑特色的房产。Dargusch 表示“布里斯班人正在寻找更好的价值,他们可以在这里获得投资价值。”

Ray White Bundamba的Luke Buckel表示不仅是房价的原因使布里斯班的买家转移到Ipswich。

他说:”人们不会因为消极的认知而搬到这里来,但是那些新住户会发现这里非常便利,距离机场40分钟的路程,有完善的设施,有舒适的住房和优秀的学校。”

“你可以在这里找到价值56.9万澳元的华丽老房子,像Ipswich的8 Thorn Street,如果把它搬到更靠近Paddington的地方,你就会支付大约150万澳币。这一点是不容忽视的。”

Ipswich的生活环境舒适,交通便利,将来升值潜力巨大,绝对是昆士兰州房产投资的不二选择。亚太集团时刻关注着昆士兰州的房产走向,特别是昆士兰州的房价变化,随时准备为您提供最权威最专业的房产投资建议,如果您有兴趣想要了解更多讯息,欢迎关注亚太集团的微信或者直接致电投资顾问。

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最佳的投资机会总是为那些擅长收集和分析信息的赢家准备的

有关Inland Rail项目你必须应该知道的几个要点:

1. 100亿
Inland Rail项目的当前预算为100亿澳元。

2. 24小时
墨尔本到布里斯班的货运火车将会在24小时内到达。

3. 200万吨
将有至少200万吨农产品从公路货运转为火车货运。

4. 数千个职位
Inland Rail项目基建将创造数千个工作机会。

5. 澳洲大动脉
Inland Rail项目在连接墨尔本和布里斯班的同时,也会连接珀斯和阿德莱德。

6. 打通任督二脉
Inland Rail项目串联了澳洲绝大部分农场,矿场,经济中心城市 ,以及港口。

Inland Rail项目将会在未来的10年内深刻的影响到澳洲的经济和众多个行业,如基础建设行业,农产品贸易行业,运输行业。

而哪些行业将会从中受益,展现极佳的投资价值?

澳洲政府公布了2017年最新的基建预算,其中Inland Rail项目独占100亿澳元预算。Inland Rail项目被寄予厚望,被视为是一个投资澳洲基础设施的机会。在未来的100至150年中,它将一直为澳大利亚服务。

它将不仅提供墨尔本和布里斯班之间的货运服务,它还将连接昆士兰东南部与珀斯和阿德莱德。 这样,在未来十年中,Inland Rail 项目的建设将为Inland Rail沿线区域的就业和基建行业提供源源不断的机会。

— John Anderson, 前副总理

终于,政府认识到了这条铁路对经济的重大刺激作用,并在上周发布的预算中拨款100亿签约此大型铁路项目。

总理Malcolm Turnbull表示,有关铁路连接的项目将会有非常高的优先等级。由此向项目注入足够的资金。这会是财政部长Scott Morrison推动利用“良好债务”来建立重大基础设施建设的一部分。

前副总理John Anderson先生建议联邦政府批准Inland Rail项目,这个将持续10年的项目,他提出新的货运路线将带来139亿澳币的净收益,其中包括,降低了消费者付出的成本,因为各州间的货物成本运输将会变低。

“货运是对农场主来说,是最大的成本之一,如果我们能够使铁路更有效率,更可靠和更快捷,我们将降低成本,并且货运方式将会更多的从公路运输转为铁路运输。”NFF公司总裁Fiona Simson说。

Simson女士强调说,除了为农场主提供更好的铁路运输外,Inland Rail项目还将刺激铁路沿线沿途的大量私人资本投资,鼓励人口分散化,促进区域经济增长。

在昆士兰州的Toowoomba, 那里有Wagner家族建立的West Wellcamp机场,人们已经利用特殊的货运航班,空运高附加值的新鲜食物,每周都会出货到香港和中国。 在Inland Project项目启动之前,它已经成为新的食品加工和食品出口枢纽。

InlandRail 问答时间

Inland Rail项目是连接澳大利亚地区与全球市场的划时代项目。它在墨尔本和布里斯班之间,跨越新南威尔士州和昆士兰州,修建澳洲国家货运网络的“骨干”。

1 什么是Inland Rail项目?
Inland Rail项目是修建墨尔本和布里斯班之间的一条1700公里货运线,是澳大利亚最大的货运铁路基础设施项目。

澳大利亚政府通过澳大利亚铁路公司(ARTC)与私营公司合作,提供数十亿澳元的基础设施投资。

专门的货运网络将改变我们在布里斯班和墨尔本之间以及东部各州,阿德莱德和珀斯之间运输货物的方式。它横跨澳大利亚四大最富农业区域,为制造商的供应链整合带来益处,并且可以长期的节约制造商的成本。

2 完成Inland Rail项目需要多长时间?

Inland Rail项目计划包括13个子项目。在2015年制定了这个项目的10年分步开发建设计划。前期的基础建设将于2017年开始。铁路沿线的开发规划也将逐步进行。这会取决于各个阶段的决策调整和相关政府规划批准。

一切顺利的话,第一班火车预计在2024 – 25年期间运行。

3 Inland Rail项目会带来什么好处?

Inland Rail项目,可以在经济,工业,环境,减少拥挤和安全等各个方面体现出来。 一些有代表性的益处是:

经济

•在昆士兰州,新南威尔士州和维多利亚州,Inland Rail项目将会提供与建设和持续经营有关的经济活动和工作。

•在基建高峰期将创造约16,000个工作岗位。其中,当Inland Rail项目开始正式运作时,就会有700个工作岗位。

•由于Inland Rail项目会在本地采购,建设和运营时需要的资源,这会极大的支持Inland Rail项目所在区域的社区发展和澳大利亚本地企业。

•由于较低的交通运输费用,使消费者的购买产品的价格降低,从而降低了家庭生活成本。

行业

•位于墨尔本和布里斯班之间,阿德莱德和珀斯和布里斯班之间,以及区域中心到首府之间的大量货运客户将受益于的货物运输时间的减少和更高的服务可靠性。

•澳大利亚四个最富裕的农业地区(昆士兰州的Darling Downs 和West Moreton,新南威尔士州北部和维多利亚州的Goulburn)将享受供应链受益和成本节约。

•农场和矿场将有机会利用更有效的新供应链。

•通过Inland Rail项目将大大改善可及性和效率性,这会产生新的货物需求和生产需求。

• Inland Rail项目将会弥补沿海不被利用的货运路线,它们会被用于客运服务。这样,悉尼铁路乘客的客户服务质量会得到提高。

环境

•碳排放将持续的减少,因为Inland Rail项目只使用不到三分之一的公路运输燃料。

•通过减少重型卡车车辆的使用,减少不必要的铁路运输,达到降低环境成本。

减少拥堵

•减少一些主要公路的拥堵。

•Inland Rail项目沿线二十多个区域城镇的卡车数量将减少。

•通过Inland Rail项目,墨尔本 – 布里斯班的列车将会重新规划。这将为悉尼北部和南部的铁路网络上的客运和当地货运列车增加运力。

安全

•减少了交通公路网上的重型车辆,提高了道路安全。

•减少火车的行驶距离,从而减少轨道交通事故。

4 谁将使用和受益于Inland Rail项目?

Inland Rail项目的主要用户将是一系列行业和货运类型的生产者和客户。这些用户包括非集装箱货物,如制成品,食品,五金和其他包装货物,大宗货物如钢铁和纸张以及煤炭。Inland Rail项目将通过澳大利亚四个最富裕的农业地区,并将改变农业生产者的供应链。目前,这些区域的许多运输方案运输能力有限,效率低下。

5 Inland Rail项目对澳大利亚的经济和企业有什么意义?

Inland Rail项目将为维多利亚州,新南威尔斯州和昆士兰州提供一个当前和持续的基础建设投资。这种投资包括创造就业机会,对经济的可持续投资,刺激农业,制造业和出口产业; 同时降低大量相关行业的供应链成本。

Inland Rail项目是得到澳大利亚基础设施部门认可的优先项目。

Inland Rail项目的业务案例显示,它的经济效益成本比(BCR)为2.62,建设期间和运营期间的前50年,它会为澳洲国内生产总值增加160亿澳元,当Inland Rail项目开始运营时,它会提供700个全职工作。

6 Inland Rail项目的线路是否提供客运服务?

是否提供某些特定客运服务的决定,将会由相关的州政府自行决定。Inland Rail项目是货运服务。然而,ARTC与州政府有着长期的合作的历史,来确保客运列车可以使用国家铁路网络并获得所需的服务。Inland Rail项目也将会遵循这样的标准。

成功实施亚太的房产投资组合系统,关键在于了解每座城市,每个州的市场基要和增长动力。出于这个原因我们将帮助您从投资者的角度对每个城市和每个州的市场有一个更加深入和全面的了解。亚太平台将会长期稳定的为房产投资者提供需要了解的相关和重要市场信息,并着重关注人口,基础设施,就业,交通,生活方式以及房产市场长期的历史表现。

房产新政动了谁的奶酪? —— 全面解读维州房产变化及影响

2017年的房地产市场可谓新闻不断,新政频出。不论作为一个投资者或者是一个自住买家,如果不及时更新自己的“房产知识库”,了解最新的市场动向,那可能付出的代价将是极其严重的。

而如果要给今年以来澳洲各地房产新政的受关注程度做一个排名的话,那三月份由维多利亚州政府出台的“首次置业津贴及印花税政策修改”无疑是诸多变化中的“重磅炸弹”。目前,维多利亚州税务局的网站上,也将这一变化专门做了一个专栏,放在了网站首页的显要位置。 

(维州税务局网站首页显要位置公布了此次房产新政) 

那么这次维州房产新政的变化内容主要有哪些?哪些人群的买房大计将会因此受到影响?它的推出和执行究竟对于墨尔本和维州的房产市场会产生哪些深远的影响?今天我们就来全面解析一下这次备受瞩目的维州新政!

一 发生了什么?

此次维多利亚州发布的房产新政,执行的时间绝大部分在2017年7月1日(空置税拟于2018年1月1日起施行)。在具体分析新政内容之前,我们可以把此次的政策改变总结为以下四个方面:

1.    首次置业者的印花税政策变化

2.    首次置业补贴的变化

3.    房产空置税的推出

4.    期房Off-the-plan印花税减免政策的变化

要说我们澳洲的税务局办事态度就是严谨,在网站上,它明确表明了这些列举出的新政策在执行之前,还需要通过维州议会的批准,一些具体细节很有可能要等今年六月立法通过后才会公布,因此目前只是一个大的方向和概要。不过,你也应该懂的,这基本只是走个流程,如果你还期待六月立法通过这些政策会有什么神转折,那就是too young too simple了。

接下来,我们来逐一分析此次新政的具体内容,以及它和目前的旧政的区别。

1.    首次置业者的印花税政策

新政:在维多利亚州购买房产总价不超过60万澳元的首次置业者,将免交印花税,购买60-75万的房产,享受印花税减免。

旧政:在维多利亚州购买房产总价不超过60万澳元的首次置业者,享受50%印花税减免。

受益人群:首次置业者

受益房源:新房,二手房

政策解读:首置印花税改革的最大特点是完全免除了60万及以下的房产的印花税,并且这一政策将同时适用于新房和二手房市场。而目前新州才有的印花税阶梯式递增的优惠,也将引入到维州新政中,适用范围是60-75万的房产。下图给出了一些具体的新旧政策下这一价格范围的印花税对比,可见,价格越接近60万,印花税优惠越多。 

2.    首次置业补贴

新政:在维州边远地区(regional Vitcoria)购买价值不超过75万澳元房产的首次置业者,首次置业补贴由10,000澳元上涨到20,000澳元,大墨尔本地区的首次置业补贴依然为10,000澳元。

旧政:在维州购买价值不超过75万澳元房产的首次置业者,享受10,000澳元的首次置业补贴。

受益人群:维州边远地区首次置业者

受益房源:新房

政策解读:显而易见,这是一个很有针对性的政策改革,政府的目的旨在促进维州边远地区的房地产市场,而像墨尔本这样的首府城市的首次置业补贴额并没有变化。此外,与印花税政策的改变不同,首次置业补贴依然仅限于购买新房,或者自建新房,而二手房不在政策享受范围内。那么哪些地区在维州属于边远地区呢?下图列举出了这个范围,相信绝大部分的地方都是你没有听到过的。  

 3.    房产空置税变化

新政:维州政府拟定引入一项新的税种,对维州部分区域一年内空置时间达到或超过6个月的住宅房产征收空置税,税率为房产价值的1%。

旧政:无

影响人群:部分投资者

影响房源:维州部分地区的住宅

政策解读:首先明确一点,维州的房产空置税并不针对所有的维州房产。目前税务局网站上列举出了此政策覆盖的Council范围,大部分人投资的墨尔本市CBD半径30公里范围内的一些Council都基本在列。但是以目前墨尔本市场低于2%的空置率来说,如果没有特殊情况,一般不会出现房屋空置6个月以上的情况,因此大部分投资者应该不用担心此政策的影响。

4.    期房Off-the-plan印花税减免政策的变化

新政:7月1日起,维州新房印花税减免政策只适用于购买自住房(Principal Place of Residence)的人群,购买投资房,度假屋以及商业房产将不再享受印花税减免。

旧政:在维州购买新房off the plan的自住或者投资者均可享受印花税减免政策。

影响人群:维州房产投资者

影响房源:维州新房市场

政策解读:此次维州房产新政中,此条例的改变无疑对市场的影响最为巨大。目前包括投资者关心的是否对Nomination产生影响的一些细节还在研究中,但依然已经引起不小的市场波动。

我们举一个例子来说明新政前后对于投资者的影响。假设一名投资者在7月1日前购买了一套价值62万澳元的期房,按照目前的政策,这套房产的印花税大约是4, 370澳元,而如果在7月1日以后,同样价格房产的印花税则是32, 270澳元,两者相差27,900澳元。因此,对于有意投资维州房产的人士来说,从目前到6月30日的两个多月时间,是享受印花税优惠,进入市场的最后窗口。 

二 谁受益?谁受伤? 

根据以上的分析,此次维州房产新政的影响范围和覆盖人群无疑是深远且广大的。从短期来看,新政的受益方主要有以下一些: 

1.    首次置业者

从文章第一段的分析来看,维州的首次置业者无疑是此次新政的最大赢家,不仅印花税减免的覆盖范围扩大,减免力度扩大,同时对于部分首次置业者来说,补贴的数额也比以前翻了一倍。想必许多打算在今年置业的年轻人都是心里笑开了花。

2.    维州二手房市场

细心的读者应该发现,印花税改革新政中,将二手房市场也包括在内。这对于不少预算不高的购房者来说,会鼓励他们在7月1日之后购买二手房进行首次置业,因此或将进一步推高墨尔本目前已经非常火热的二手房市场。

3.    7月1日前入市的投资者

对于维州房产的投资者来说,在7月1日前签订购房合同意味着节省了大约5%的房价。而对于海外买家来说,7月1日之后,购买一套墨尔本的房产,印花税的总额将高达12.5%,是整个澳洲所有首府城市中比例最高的。而7月1日前签署合同,印花税大约在7%,节省额度同样非常可观。

没有对比就没有伤害,有人受益则必定有人伤心。新政出台后,最不利的受众群自然是7月1日以后入市的房产投资者,不论是本地人士,还是海外购房者。包括澳洲金融评论,悉尼先驱晨报在内的澳洲主流财经媒体都认为,这将使得投资者加重观望情绪,并最终影响墨尔本新房供应量。 

短期来看,7月1日之后,维州的房地产投资市场出现暂时的冷场,是可以预见的现象,首次置业者恐怕将成为市场上的香饽饽,而投资者则必定会采取观望保守的态度。但从长期来看,决定房地产市场走势的根本因素在于“供需关系”,而不是政府的政策。 

有着世界最宜居城市之称的墨尔本,目前是整个澳大利亚人口增长速度最快的城市,相比悉尼,当地的房价依然具有相当的可负担性。因此,对于一个聪明的投资者来说,如果未来想要在墨尔本这座魅力之城里进行自己的房产投资布局,那么抓住新政变革之前的投资机遇无疑是明智之举。

结语
2017年已过一个季度,澳大利亚的经济和房地产市场在2017年强劲,亚太集团对澳大利亚房产投资的未来充满信心。亚太集团经验丰富的投资专家能为您规划最优的投资组合, 欢迎致电咨询。

亚太志士千里骑行,迎战Epic Impact自行车挑战赛

亚太志士,助力慈善
两名来自亚太集团阿德莱德团队的员工即将通过他们壮丽的骑行征程来帮助慈善基金会Operation Flinders募集善款。Operation Flinders是南澳地区的一家非盈利性组织,其宗旨是通过举办探险活动来帮助青少年罪犯和问题青少年实现转变。作为该组织活动的一部分,Operation Flinders将带领14岁至18岁的青少年开启一趟为期8天的深入南澳弗林德斯山脉之旅,这趟旅程将为这些青少年们提供一次改过自新、实现自身社会价值的机会。

亚太集团Michael Lawton和他的四个孩子
千里骑行,募集善款
带着为基金会募集善款的目标,亚太集团的两名地产投资专家Julian Stevens和Michael Lawton将踏上这一持续5天的骑行之旅,期间他们将穿越各种险峻的地貌。骑行将以公路和山路自行车交替的方式进行,Stevens和Lawton已经为此开始了艰苦的训练,他们都认为,这将是一次积极且富有意义的挑战。在提到这次挑战赛时,Lawton说道:“ 我们都希望能通过参与这次挑战赛来为这个群体带来一些改变。我们被Operation Flinders所做的事情所深深激励,因此我们希望通过参加2017年Epic Impact Yankaninna自行车挑战赛来为基金会筹得善款。”

本次挑战赛将从2017年5月8日开始并一直持续到5月14日,参赛者将从位于阿德莱德港的Operation Flinders基金会总部出发,一路行径至坐落于678公里以外,美丽的北弗林德斯山脉的Yankanninna站慈善大本营。

Stevens说:“ 我们每天要骑行大约135公里的路程,我们知道这将是一次艰苦的挑战,一次对我们的品质和意念的巨大考验;我们必须克服一些特有的身体、精神和情感上的困难—— 这一切都是为了支持基金会以及它所帮助的那些青少年。”

亚太集团,倾力支持
这次骑行作为亚太集团的企业社会责任项目的一部分,得到了来自亚太集团阿德莱德分公司总经理Damon Nagel的倾力赞助,并由亚太集团总裁Joseph Chou和行政总裁Susanne Anderson全力支持。出席近日夏威夷峰会的各位代表们也纷纷倾囊而出。
两位参赛者希望整个亚太集团的团队成员都能参与其中,用捐款、购买慈善彩票或售卖慈善糕点的方式来表达自己的一份心意。Lawton表示: “了解Operation Flinders的人越多,基金会所能发挥的作用就越大,因此我们希望大家都能把我们的故事分享给你的家人朋友。在这里要先感谢大家,你们的慷慨善举对我们意义重大。我们一定会给大家更新我们的挑战赛进展以及募捐情况。”

亚太集团 Julian Stevens在训练途中
点击此链接为2017 Epic Impact挑战赛献出您的一份心意。

[Sydney] $727 million infrastructure boot to central Sydney

The City of Sydney is investing another $727 million on major projects that will transform central Sydney over the next 10 years.

Projects include safer and more accessible streets and pedestrian walkways, new and refurbished childcare and community centres, bold public artworks and revitalised parks and streetscapes, involving an investment of $1 billion over the life of the projects.

These projects are part of the $1.8 billion the City has set aside for a building and construction program over the next decade. Nearly 400 projects will provide new and renovated facilities for communities and businesses across the local government area.

City of Sydney CEO, Monica Barone, said the City had delivered hundreds of important projects including parks, playgrounds, childcare, pools, libraries, theatres and community and cultural spaces over the last 10 years, and was now working on hundreds more for Sydneysiders to enjoy into the future.

“These state-of-the-art community facilities and infrastructure projects will help create more welcoming and connected neighbourhoods that meet the needs of our growing population of families and workers,” Ms Barone said.

“From transforming George Street and its surrounding laneways and continuing development of the Green Square town centre, to creating new childcare centres and dozens of parks, the City is dedicated to enhancing the quality of life for central Sydney residents.

“Our 10-year financial plan is a huge investment that will nurture the city’s liveability, boost the economy, encourage tourism, improve sustainability, create new public open spaces and enhance our cultural life.”

More than 30 projects in central Sydney are part of the City’s capital works program and dozens more are in the pipeline for delivery over the next 10 years. They include:

  • $355 million as part of our $540 million commitment for the continued development of the Green Square town centre, including a new library and plaza, aquatic centre, creative hub, public parks and more;
  • $152 million as part of our $220 million commitment towards the transformation of George Street and surrounding laneways as part of the NSW Government’s light rail project;
  • $54 million on granite paving for footpaths in the city centre;
  • $47 million as part of our $83 million commitment on stormwater drainage improvements in Green Square and the Ashmore Estate in Erskineville, and a further $64 million as part of our $70 million commitment in asset renewal of stormwater;
  • $22 million as part of our $33 million commitment to integrate the Barangaroo development with Millers Point, including wider footpaths, more green space, improved cycle path and lighting;
  • $5 million as part of our $14 million commitment to provide a total of 156 places at childcare centres in Alexandria and Green Square, which is part of our overall $56.1 million commitment to additional childcare centres;
  • $750,000 as part of our $1 million commitment to construct a community hub as part of a permanent City Farm in Sydney Park;
  • $10 million as part of our $14 million commitment on new basketball facilities, parking, a kiosk and landscaping at Perry Park in Alexandria;
  • $380,000 as part of our $466,000 commitment to install new play equipment, pathways, fencing, seating and landscaping at the Renwick Street playground in Alexandria;
  • $2 million as part of our $6 million commitment to connect the Bourke Street and Bourke Road cycleways in Alexandria and complete a seven-kilometre corridor from Mascot to Woolloomooloo;
  • $4 million as part of our $5 million commitment to upgrade the pathways and bike link under the Western Distributor between Grosvenor and Kent streets in the city centre;
  • $2 million in Redfern to improve walking and cycling passageways at Lawson Street;
  • $4 million as part of our $7 million commitment for upgrades at Argyle Street in The Rocks and Hosking Place and Penfold Laneway in the city centre, including new stairs, improved pedestrian access, a playground, lighting and traffic calming;
  • $10 million as part of our $18 million commitment on upgrade works in Hyde Park, including the restoration of Fraser Fountain, and new pathways and landscaping in Hyde Park North; and
  • $15 million as part of our $23 million commitment on public domain improvements in Chinatown.

The 10-year corporate plan includes more than 400 projects across the wider City of Sydney area. They include:

  • $328 million for public domain improvements, including footpaths, roadways and paving;
  • $274 million to upgrade the City’s parks and green spaces;
  • $97 million on cycleways, providing cycling connections between important destinations;
  • $2 million in the next financial year to support local village economies; and
  • $2 million every year on planting new street trees – over the next year, the City will plant 700 more native and exotic street trees across the local area as part of its plan to increase the city’s canopy size by 50 per cent over the next 15 years.

Source: News Release, City of Sydney, 31st August, 2016

http://www.sydneymedia.com.au/727-million-infrastructure-boost-to-central-sydney/

[Perth] New online mapping tool makes planning easier

Public online mapping system provides interactive planning data

Up-to-date and accurate land use and development data

An online mapping tool is publicly available for the first time from today, allowing anyone to access planning data for any parcel of land in Western Australia.

Speaking at the Planning Institute of Australia’s state conference, Planning Minister Donna Faragher launched PlanWA an online interactive map that gives users access to the latest spatial planning information.

“PlanWA is a user-friendly website that helps simplify the planning system, allowing industry, local government stakeholders or any property owner to access relevant planning schemes and policies online,” Mrs Faragher said.

“Having information such as zoning and residential density codes can help them make more informed decisions, particularly in relation to any future development that may or may not be able to occur in an area.”

Users can search places of interest, enquire about specific pieces of land, access planning policies and information, tailor maps for their own use and connect to aerial imagery.

The Minister said about 100 local governments did not have an online mapping system for planning purposes and PlanWA would be beneficial.

“Those local government authorities which don’t have a mapping system on their websites will now be able to access this online resource to assist with planning for their local areas and provide more information to their communities,” she said.

PlanWA uses data from the Western Australian Whole of Government Open Data Policy and Shared Location Information Platform and will be regularly updated.

The new site can be accessed from the Department of Planning and Western Australian Planning Commission website at http://www.planning.wa.gov.au

Source: News Release, Western Australian Government, 2nd, September 2016

https://www.mediastatements.wa.gov.au/Pages/Barnett/2016/09/New-online-mapping-tool-makes-planning-easier.aspx

[Melbourne] Draft plans for $7bn commercial and residential precinct in North Melbourne released by Victorian Government

North Melbourne’s Arden precinct will be home to up to 15,000 people and up to 34,000 jobs over the next 30 years, according to draft plans released last week by the Victorian Government.

The plans to seek to create a new commercial and residential precinct across 56 hectares in North Melbourne, between Macaulay Road, Dryburgh Street and the Upfield rail line, with the proposed Metro Tunnel underground train station to form the heart of the precinct.

According to the government, the area will be developed gradually over the next 30 years and will retain North Melbourne’s industrial history. A heritage overlay is already in place to protect historic buildings and North Melbourne’s character.

The draft plans set out a vision for changing land uses, street and open space design, access for pedestrians and cyclists, and the revitalisation of Moonee Ponds Creek.

The Victorian Planning Authority created the Arden Draft Vision & Framework with the City of Melbourne, and the council is also working on a neighbouring residential precinct, Macaulay.

More information is available from the Victorian Planning Authority’s ‘Shape Victoria’ website at <http://shapevictoria.vic.gov.au/>.

Source: News Release, Urbanalyst, 6th September, 2016

http://www.urbanalyst.com/in-the-news/victoria/4131-draft-plans-for-7bn-commercial-and-residential-precinct-in-north-melbourne-released-by-victorian-government.html

[Brisbane] Brisbane’s Central Station Is Getting A New Look For A New Era

Brisbane’s Central Station is due to begin a three-year and $67 million revitalisation and modernisation of its facilities and appearance.

According to thebrisbanetimes.com.au  the project is expected to support 750 jobs and is only the second rejuvenation project the station has undergone since it was first built in 1889, following its first significant renovations in the early 1990s.

The work is said to include a new roof extending over the Edward Street end of the concourse and new lifts and stairs leading to platforms.

The station’s back of house facilities including offices, communications rooms and first aid areas will also be refurbished.

An additional escalator from the concourse to ANZAC Square is being added in order to reduce congestion during peak periods.

Arguably the bulk of the work is Queensland Rail’s intention to completely modernise all of Central’s platforms, which will involve ceiling, wall and floor treatments, new lighting, level entry boarding, an extended cover on platforms 2/3 and 3/4, new passenger information displays and seating.

The station is being left open during the work but the Brisbane Times reported that Transport Minister Stirling Hinchliffe has acknowledged that the station caters for approximately 140,000 commuters daily.

Despite there being some inevitable disruptions to people’s schedules, work will be undertaken mainly during weekends and at night with peak hour timetables remaining unaffected.

“The main disruption will be the potential for passengers to have to board and alight from their trains from different platforms.

“We’ll minimise that disruption as much as possible,” he said.

According to Queensland Rail, the upgrade to Central station is one of several major projects planned for Queensland’s train network, including the delivery of 75 new trains and $634 million invested in new signalling technology that will allow trains to run closer together and increase capacity through the CBD.

Work on the Central Station facelift will start this month, beginning with back of house facilities.

Work on Central’s platforms will follow, beginning in early 2017.

Source: News Release, Urban Developer,  6th September, 2016

https://www.theurbandeveloper.com/brisbanes-central-station-getting-new-look-new-era/?omhide=true&utm_medium=email&utm_campaign=WED%20NSW&utm_content=WED%20NSW+CID_89476939980aa8b78b481f1dc777ca65&utm_source=Campaign%20Monitor&utm_term=Brisbanes%20Central%20Station%20Is%20Getting%20A%20New%20Look%20For%20A%20New%20Era

[Adelaide] SA Government announces draft update to 30-Year Plan for Greater Adelaide

South Australian Planning Minister John Rau last week published a draft update to the 30-Year Plan for Greater Adelaide,

which he said builds on the existing Plan’s principles and recognises the significant reforms introduced in the Planning, Development and Infrastructure Act 2016.

Mr Rau said the update strengthens the Plan’s focus on creating healthy neighbourhoods where walking and public life are encouraged. The update also seeks to ensure affordable homes and a greater diversity of choice in the type of housing are readily available.

The draft plan simplifies the 89 recommendations in the 2010 Plan to six high level targets, which are:

  • Protecting valuable agricultural and environmental lands by increasing infill from 70 per cent of new developments to 85 per cent;
  • Linking to public transport with 60 per cent of new housing in proximity to quality services, up from 41 per cent;
  • Promoting active lifestyles by facilitating pedestrian and cycling corridors;
  • Increasing the proportion of residents living in “walkable” suburbs;
  • Greening the city by increasing canopy cover; and
  • Increasing the diversity of housing choice by 25 per cent.

he updated Plan will be implemented using the tools and mechanisms created by the Planning, Development and Infrastructure Act 2016.

According to the Minister, the Act is a once-in-a-generation set of planning reforms which will be invoked in stages.

Over the next five years, the government will streamline planning assessment pathways, reduce more than 20,000 pages of development plans to a statewide Planning and Design Code, facilitate greater community engagement in planning, and introduce SA’s first ePlanning system.

More information is available from the SA Government’s ‘Living Adelaide’ website at <http://livingadelaide.sa.gov.au/>. The public comment period closes on 21 October 2016.

Source: News Release, Urbanalyst, 30th August, 2016

http://www.urbanalyst.com/in-the-news/south-australia/4125-sa-government-announces-draft-update-to-30-year-plan-for-greater-adelaide.html

[Sydney] Contractors’ shortlist announced for major western Sydney road projects

WORK on the Australian and New South Wales governments’ suite of Western Sydney Infrastructure Plan projects is pushing ahead, with shortlisted contractors announced to build three major road projects.

The successful contractor will deliver The Northern Road upgrade between Peter Brock Drive and Mersey Road, The Northern and Bringelly roads interchange and the Bringelly Road upgrade between King Street and The Northern Road at Bringelly as one project.

Minister for Urban Infrastructure Paul Fletcher said the decision to build the three upgrades as a single project would pay dividends for residents.

“The projects will be delivered together to ensure a coordinated approach to construction and to help reduce the impact on local residents and traffic while work is carried out,” Mr Fletcher said.

“The resulting time and cost savings will help accelerate delivery of these vital projects, while also creating new job opportunities for residents.

“These projects are a key part of the Australian and New South Wales governments’ $3.6 billion plan to provide essential road improvements for one of Australia’s fastest growing regions before the planned Western Sydney Airport opens in the mid-2020s.”

Work is already progressing on The Northern Road between Narellan and Oran Park, and the first stage of the Bringelly Road upgrade. The first section of the upgraded Bringelly Road was opened to traffic in December 2015.

NSW Roads Minister Duncan Gay said both The Northern Road and Bringelly Road will be widened to four lanes, with capacity for six lanes in the future to meet the growing population of western Sydney, improve traffic flow, and boost road safety.

“This road upgrade will be hugely beneficial to local commuters heading to other parts of Sydney for work. Between improvements to the local public transport system to increased opportunities for residential and commercial development, these projects are a huge investment in the region,” Mr Gay said.

“Features include new on and off ramps between Bringelly Road and The Northern Road as well as turning lanes, traffic lights and shared paths for pedestrians and cyclists alongside Bringelly Road.

“The Bringelly and The Northern Road interchange will include a new underpass to separate vehicles travelling on The Northern Road and Bringelly Road, improving traffic flow.

“Once the tenders are received, Roads and Maritime Services will assess the proposals, with construction expected to start in mid-2017 and the upgrade expected to open to traffic in late 2019.”

The three companies shortlisted to submit a detailed tender for consideration are CPB BMD Joint Venture, Fulton Hogan Seymour Whyte Joint Venture and Lend Lease Engineering Pty Ltd.

Source: News Release, Urbanalyst, 15th August, 2016

http://www.urbanalyst.com/in-the-news/new-south-wales/4107-contractors-shortlist-announced-for-major-western-sydney-road-projects.html

[Perth] Changes to R-Codes released for comment

  • Proposed changes to R-Codes to improve clarity and consistency 
  • New streetscape appearance clause to consider local amenity issues
  • 60-day public comment period is open until October 10, 2016 

Planning Minister Donna Faragher today released a number of proposed changes to Western Australia’s Residential Design Codes (R-Codes) for public comment.

Speaking at the State’s second Building Summit, Mrs Faragher said the proposed changes would provide greater clarity to ensure the R-Codes were applied consistently across the State.

“The R-Codes provide the basis for residential development control throughout WA,” she said.

“The proposed changes reflect the Liberal National Government’s commitment to ensure the planning system remains responsive to local government, industry and community needs.

“The proposed changes include the introduction of a new streetscape appearance clause. This means local councils will be able to formally outline policies on aesthetics and character and these policies which must be endorsed by the Western Australian Planning Commission.”

Draft frameworks for local councils to follow are also being prepared which will set out clear criteria and parameters along with guidance notes for developers, industry and the community.

Other proposed changes include amendments to definitions and setback and wall height requirements, as well as clarification of some construction standards in line with the Building Code.

The Minister said the proposed changes were part of a broader review of policy on design matters currently being undertaken by the WA Planning Commission.

“As the primary tool for the design, assessment and approval of dwellings and lot sizes, it is important that the R-Codes, and our broader planning system in general, continue to evolve in line with community needs and expectations,” she said.

Source: News Release, Western Australian Government, 9th August 2016

https://www.mediastatements.wa.gov.au/Pages/Barnett/2016/08/Construction-starts-on-Perths-Ritz-Carlton.aspx

[Melbourne] Victorian Government releases draft apartment design standards for public consultation

New apartment design standards to improve development quality have been released for a final consultation round by the Victorian Government.

Better Apartments is part of the State Government’s reforms that aim to encourage a higher standard of development, maintain housing affordability and encouraging investment.

The draft standards address issues raised through comprehensive consultation with the community, local government and industry.

All new apartments will need to provide adequate daylight, storage, ventilation, energy and waste efficiency and minimise noise once final controls are adopted.

The standards address building setbacks, room depth, accessibility, waste and water, energy efficiency, storage, open space and noise minimisation.

Minimum apartment sizes are not included because the standards have been drafted to promote design innovation and encourage developers to provide a mix of apartment styles in developments.

Planning applications will need to meet the standards set or propose alternative plans which show how liveability will be ensured through design solutions, encouraging innovation and best-practice planning.

The Better Apartments discussion paper, launched by Minister Wynne in May last year, prompted debate from the property industry and community, drawing 1,700 survey responses and close to 150 detailed submissions.

Design guidance for Victorian apartments to-date has been minimal compared to other states, which has allowed apartments to be built which do not meet basic needs such as natural light, fresh air and storage.

Consultation on the draft apartment design standards is open for community and stakeholder feedback until 16 September 2016.

More information on the draft standards is available from the Department of Environment, Land, Water and Planning website at <http://haveyoursay.delwp.vic.gov.au/better-apartments>.

Source: News Release, Urbanalyst, 15th August, 2016

http://www.urbanalyst.com/in-the-news/victoria/4103-new-mckinnon-station-opens-after-37-day-construction-blitz.html

[Brisbane] Preferred tenderer for Herston Quarter announced by Queensland Government

The Queensland Government last week announced that Australian Unity has been selected as the preferred tenderer to develop the site of the former children’s hospital at Herston in Brisbane and create a $1.1 billion health, aged care, residential and retail  destination.

Premier Annastacia Palaszczuk said the Australian Unity proposal would deliver on the government’s aim to elevate Brisbane’s health credentials and cement the broader Herston Health Precinct as home to globally recognised health care, research, education, clinical trials and treatments.

“This project will be a milestone in Brisbane’s history and will further enhance the world-class reputation of the broader Herston Health Precinct,” Ms Palaszczuk said.

“The tradition of public health services on the site will also continue, with my government’s commitment to deliver a new 132 bed Specialist Rehabilitation and Ambulatory Care Centre.

“This redevelopment will cement Brisbane’s position as a truly international city, with a health and research precinct that will help Queensland to attract and retain the best clinicians, health workers, researchers, academics and students,” she said.

Treasurer Curtis Pitt said Australian Unity has been selected as the preferred tenderer after a comprehensive competitive process conducted by Queensland Treasury.

“That process considered how the site could most effectively be used to achieve the government’s vision for a health-focussed precinct within its requirement that it be delivered at no net cost to the State,” Mr Pitt said.

“This development, over a five-hectare site adjacent to the Royal Brisbane and Women’s Hospital, will provide significant economic development opportunities for Queensland, supporting 700 jobs annually during the 10-year development period and hundreds of jobs annually through operation, as estimated by Australian Unity.

“Queensland Treasury’s project team will continue working with Australian Unity on the redevelopment of the site that will put Herston Health Precinct on the map globally, rejuvenate iconic heritage buildings and deliver wonderful public spaces for people to enjoy.

“This redevelopment will be delivered at no net cost to the State, which is a tremendous outcome and a terrific example of how the government and the private sector can work together to achieve mutually beneficial outcomes.

“With an investment of more than $1 billion, the Herston Health Precinct is exactly the type of development we need to drive jobs and growth with real community benefits through increased health service delivery,” Mr Pitt said

Works are expected to start in 2017 and the redevelopment will occur in stages over the next 10 years with the public health facility being a priority. A small project team will be embedded in Metro North Hospital and Health service to manage delivery of the project.

Source: News Release, Urbanalyst,  15th August, 2016

http://www.urbanalyst.com/in-the-news/queensland/4108-preferred-tenderer-for-herston-quarter-announced-by-queensland-government.html

[Adelaide] Select Tender Call for Adelaide Festival Plaza Northern Promenade Works

The Northern Promenade works will include the creation of a new entrance and improved paths on the northern side of the Adelaide Festival Centre.

The east-to-west promenade on the river side of Adelaide Festival Centre will be widened to include a ‘Walk of Fame’, creating a seamless connection between the plaza and King William Road.

This improved access on the river side of the centre also supports the creation of a new Festival Centre entry point to enable easier access to performances at the Adelaide Festival Theatre.

The works also include a new landscaped external amphitheatre with integrated seating and disability access to Elder Park and an interactive arts playground.

The redevelopment will transform one of the city’s most important public spaces into Adelaide’s premier meeting hub.

Two key agreements were signed in May allowing the development to proceed, including a $430 million development by Walker Corporation – with an office building, retail area, car park upgrade and investment into the Festival Plaza – as well as the $300 million

SKYCITY Adelaide expansion.

Housing and Urban Development Minister Stephen Mullighan said ‘The revitalisation of the Festival Plaza precinct will be the centrepiece of the Riverbank Precinct, linking our premier Adelaide Riverbank attractions such as the Adelaide Festival Centre, Adelaide Oval

and Adelaide Casino.’

Together the projects are worth more than $900 million and will provide a significant boost to the state’s economy through construction jobs, tourism and ongoing employment opportunities.

More information on the Festival Plaza is available at the Adelaide Riverbank website.

Source: News Release, Renewal SA, 10th August, 2016

https://renewalsa.sa.gov.au/select-tender-call-adelaide-festival-plaza-northern-promenade-works/

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