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仲量联行:看好布里斯班公寓市场的八个理由

 

国际五大房产咨询公司之一的仲量联行(JLL)在今年3月发布了一份针对布里斯班公寓市场的全面报告。报告指出,虽然布里斯班当地的公寓市场在过去12个月内遭遇了一定的挑战,但最坏的时刻或许已经过去。该公司对于当地公寓市场的中期表现持乐观的态度,尤其是质量,地段,设计都非常精良的优质公寓。

为了印证这一观点,JLL在其报告中列举了八大看好布里斯班公寓市场的理由,现在就让我们一起来一一列数。

 

理由一. 昆士兰经济的强劲反弹

自2013年澳洲的矿业进入低谷期后,昆州经济已经开始呈现出了强烈的反弹趋势。德勤公司预计,未来五年内,昆州的经济将以平均每年3.8%的速度上涨,这一速度将是这段期间所有州际增长预测中最高的,而澳洲各大州的平均经济增长幅度将在3%左右。

与此同时,经济学家对于昆士兰未来的经济发展多元化表示看好。良好的商业环境,将使得昆州经济不只依赖于矿业,消费增长,出口增长,旅游,教育等产业同样将成为昆士兰的重要经济支柱。

即便对于资源业,专家们的态度也开始变得乐观起来。虽然像上一周期这样的矿业繁荣或许不再会出现,但对于资源业的需求同样已经开始呈现上涨,预计未来五年有大约200亿澳元的资金将投入到昆州的资源产业中。

布里斯班公寓

理由二. 基建大繁荣

过去几年,昆州的基建速度曾经一度有所滞后,这主要是由于州政府的债务产生,无力投入更多资金用于基建。但目前这一现象已经成为过去。随着昆州政府的收入上升,昆州的基建“大跃进”时期也拉开了帷幕。最近举行的昆州大选,也进一步为一些大型基建项目扫清了障碍,诸如投资54亿元的跨河铁路项目等,都已经排上了昆州政府的计划之中。

目前布里斯班的重大基建项目包括:投资30亿元的皇后码头项目,布里斯班机场第二跑道扩建工程,Eagle St码头项目等等,这些工程不仅将大大提升布里斯班的市容市貌,也将带来大量的就业与人口增长机遇。

布里斯班公寓

理由三. 人口快速增长

昆士兰州的人口增长速度一直以来都高于澳洲平均水平。过去35年,这里的人口以平均每年2.0%的速度上升,而全国平均水平则只有1.4%。不过,在2013年之后的矿业衰退期间,昆州人口的增长速度有所放缓,2015年只录得1.3%的人口增加,但到2017年,已经回复到1.7%的水平。

人口增加的重要驱动力之一,在于布里斯班相对于悉尼和墨尔本的房价可负担性更好。目前,这里的独立屋房价只有悉尼的55%左右,上一次在2000年左右,昆士兰的人口也曾出现快速增加,当时这里的房价也只有悉尼的一半左右。

澳洲统计局的数字显示,2017年第三季度就有大约5300个澳洲人从其他州迁移到昆士兰生活,他们中的绝大多数居住在布里斯班及其周围地区。

当然,人口的增长同时也离不开就业数据的改善。昆士兰在2017年内的就业人数上涨了4.7%,预计这一趋势在2018年还将得到延续,这些都对布里斯班住宅地产的增长提供了积极的信号。

布里斯班公寓

理由四. 公寓价格可负担性强

过去五年,布里斯班并没有出现向悉尼和墨尔本这样的公寓大繁荣时期。根据CoreLogic的数据,过去五年,悉尼的公寓平均上涨了50%,墨尔本上涨了20%,而布里斯班则上涨了9%。以每平方米计算的话,投资者在布里斯班最好地段投资公寓的每平米单价大约在8000-1000澳元,而投资者在悉尼,要花多一倍的价格,才能买到距离市中心大约15-20公里的公寓。

虽然目前投资者的贷款政策有所收紧,但布里斯班公寓更低的价格,更好的租金回报,以及中长期更好的增值潜力依然吸引着不少投资者的目光。以租金回报来说,虽然整个布里斯班市的公寓回报率在4.8%,但个别优质公寓的租金回报可以达到5.5%以上。而不论悉尼还是墨尔本,公寓的平均租金回报率在4%以下,更不用说回报更低的独立屋。

 

理由五.  公寓供应量急剧下滑

关于布里斯班内城区公寓的分析报道多如牛毛,但实际上当地的供应量高峰已经过去,未来几年,这里的新房供应数量将出现明显的反转剧情。导致未来几年布里斯班公寓供应数量下降的重要原因,在于银行对于开发贷款的收紧,造成了大量的新建项目被无限期的拖延。

过去12个月,布里斯班当地新开建和销售的公寓数量屈指可数。现在来看,2016年是布里斯班公寓供应量的峰值,大约有7000套公寓成交,而今年的数字大约是4500套,未来几年这一数字将会继续下降。如果目前的趋势不变,那么到2020年之后,当地的公寓将会出现供不应求的状态。

布里斯班公寓

 

理由六. 高质量公寓表现依然不俗

说布里斯班公寓都不涨的人,或许并没有做好足够的市场调研。事实上,即使在整体市场相对较平缓的布里斯班,个别质量出众,选址优秀,建设精良的公寓项目,依然在市场上有着非常不错的表现。

目前的布里斯班市场上,公寓的供应中充斥着大量选址一般,质量普通,价格较低的公寓。这类公寓在销售时基本或者大部分销售给投资者,并且以面积较小的一房,两房公寓为主。

JLL的研究显示,导致布里斯班二手公寓价格涨幅不大的主要因素,是这些质量较差的公寓,很不幸,他们也是整个市场中的大多数产品。但在2017年的二手公寓销售记录中,有64%的公寓以超过购买价的价格出售,并且其中一部分的价格涨幅超过20%。

一个最明显的现象就是,那些面积较大,配套设施完善,选址考究的公寓,比那些面积偏小,配套一般的普通公寓的表现要强劲许多。也就是说,目前的布里斯班公寓市场,是一个表现分化非常严重的市场。

布里斯班公寓

理由七. 高密度居住方式渐成主流

历史上,澳大利亚的独立屋建造数量一直以来都要超过公寓两倍以上,但2016年的数据显示,公寓的建造数量第一次超过了独立屋。

造成这一现象的一个重要原因,是澳大利亚人居住方式的改变,并且这一现象已经在全澳的首府城市中变得普及。随着人口结构的改变,80后,90后人群,将是未来澳洲购房大军的主力人群,这些与他们的长辈有着完全不同生活方式和价值观的年轻人,将不再拘泥于必须要有后院的生活方式。更多的人希望自己居住在一个出行便利,安全,有配套设施,无需花过多时间打理花园的房产中。

对于布里斯班的人来说,高密度居住方式的转变要比悉尼这样的城市更慢一些。2016年的人口普查显示,布里斯班只有12.6%的人群住在公寓中,而悉尼的这一比例已经高达28.1%。过去几年的公寓建设高峰期,无疑将提升布里斯班公寓居住的人群比例,这座城市的居住方式改变,也将从此拉开序幕。

 

理由八. 布里斯班总体市场供应量均衡

如果我们不只看公寓,而把目光放到更广的整体市场,那么我们会发现布里斯班的住房供应量在总体上依然保持均衡状态。从过去三年的数字来看,公寓的整体供应量或许暂时超过了需求量,但这一情况只会维持较为短暂的一段时间。随着目前整个房产市场新房开工率的下降,预计市场将会很快达到新的供需平衡,并进而转向供不应求。

亚太观点

关于布里斯班公寓市场的争论已经由来已久。首先,投资者在作出投资决策的时候,如果只凭媒体的报道来判断,那往往会被自相矛盾的标题弄得不知所措。以墨尔本为例,两年前个别机构曾经大肆宣扬的CBD公寓供过于求的新闻,到了今年已经完全180度大转弯,基调变成了供不应求。这样的情况是否会在布里斯班市场上再现?

必须承认的是,在过去几年的澳洲基建大繁荣之中,布里斯班和澳洲的其他首府城市一样,都经历了一轮新房建设的高峰期。在这之中,既有质量高,值得买的好项目,但也绝对不乏粗制滥造,没有投资价值的烂项目。

作为房产投资者,如何在不缺少供应量的市场中精心挑选具有投资价值的优质楼盘,是决定投资是否能够成功的必要前提。亚太集团一直以来秉持着专业,认真,把财富带进千家万户的态度,在市场上精心为投资者选择各方面都具有投资价值的优质项目。

如果您也对通过系统化投资房产,建立自己的房产投资组合感兴趣,欢迎随时致电您身边亚太集团分公司,预订您的一对一投资策略分析。

 

谁是澳洲的下一个一线城市?

世界上所有知名的顶级城市,毫无疑问都拥有一些只属于它们自己的城市名片。伦敦的大本钟,巴黎的铁塔,纽约的自由女神,北京的故宫,悉尼的歌剧院…它们中的许多,甚至已经超越了城市的范畴,成为了一个国家的象征。

不仅如此,要成为一个世界级大都市,一座城市往往还应该具有伟大的包容性,不同的文化,思想,宗教,美食在这里相互依存,相互碰撞。

按照多伦多大学马丁城市研究所主任,纽约大学Schack房地产研究所研究员Richard Florida的说法,

“城市是人类伟大的发明。财富在这里得到创造,人们的生活水平在得到了提高。整个社会的创造性和生产力,在人类进入城市生活时代后,整个社会便出现了历史上从未有过的惊人发展。”

珀斯房产

上个世纪初,全世界人口中仅有14%居住在城市。2016年,这个比例已经超过了50%。预计到2030年,全球人口的60%将成为城市动物。

随着生活节奏的变化,人们的居住方式也在不断演化。越来越多的人希望居住在离城市较近的地段,交通便利,出行方便,是城市人生活的基本需求。而在澳大利亚这样的国家,大城市对人口的虹吸效应则更为明显。

过去五年(2011-2016),澳大利亚的首府城市中,墨尔本和珀斯的人口增速最快(12%),紧随其后的悉尼和布里斯班也有大概10%的人口增长。悉尼和墨尔本毫无疑问,已经是澳大利亚的一线城市,快速增长的房价便是这一结论的最好印证。

但无论从居住的舒适性,房价的可负担性,以及经济的可持续发展指数等综合因素来看,未来的澳大利亚,重点发展其他城市的经济水平,营造第三个,甚至第四个属于澳大利亚自己的一线城市,则是一条无可回避的必经选择。

在所有具备成为下一个澳洲一线城市条件的候选地中,西澳首府珀斯和昆士兰首府布里斯班,无疑是最有竞争力的候选者。

 

珀斯:不再做这个星球最孤独的城市

2000年,全球知名旅行书籍《孤独星球》给西澳首府珀斯赋予了一个美丽但略带伤感的名字——地球上最孤独的城市。这个 “外号” 的出现,毫无疑问提高了珀斯在世界上的知名度,但也却是这座城市由于地理位置所带来的尴尬地位的一种真实写照。

曾几何时,珀斯的CBD一到晚上,变成了没有人烟的空城,而周末更是毫无人气。若你想在周末的珀斯市中心找一个酒吧和三五好友聊上一下午,竟然会是一个难以达成的小目标。

不过,自从得到了最孤独城市的名号之后,珀斯并没有心甘情愿地躺在这样的“名誉”下停滞不前。自从2007年以来,珀斯的CBD范围内,已经新开了数百家大大小小的酒吧,城市的人气开始逐渐旺了起来;而一些大型城市综合改造项目,更是为提升珀斯的城市面貌,做出了巨大的贡献。

上个月,位于珀斯市中心的Elizabeth Quay项目被评为澳大利亚最佳城市改造项目。这个于2016年开业,总投资4.4亿澳元的娱乐休闲综合体项目,至今已经吸引了超过1200万人次的到访,并且成为了超过150项各类的大型活动的举办地。

正如西澳政府基建建设的重要推动机构Metropolitan Redevelopment Authority(MRA)的首席执行官Sean Henriques所说

“随着大型基建项目的投入,珀斯CBD的活力正在被逐渐激活。在过去的四年中,我们建造了一座7000平米的人造岛屿,一座令人惊叹的人行天桥,以及游乐场,水上乐园,公共艺术区域,渡轮码头等。人们走出高楼大厦便能和这些休闲场所亲密接触,周末这里也是家庭欢聚的场所,整个城市正在变得更加和谐。”

珀斯房产

Elizabeth Quay正在成为Perth的新地标

 

布里斯班:别再叫我“布村”了OK

在澳洲的华人,常常喜欢把布里斯班亲密的叫做“布村”,用以形容当地和悉尼,墨尔本等大都市在国际化,城市化方面的差距。不过,韬光养晦已久的布里斯班,近年来一直在不断悄悄地提升自己的软实力,至少在城市建设方面,昆士兰首府的表现已绝对不容小觑。

首先,布里斯班内城区的不少Suburb正在经历它们自身发展史上的最大变化期。2017年,Newstead区被《孤独星球》评为整个澳大利亚最酷的社区之一,而布里斯班的不少郊区则都成了该榜单上的赢家。《孤独星球》澳大利亚版的作者Cristian Bonetto在书中写到:

“一个曾经由煤气厂,木材厂和羊毛店组成的地区,一转眼已经华丽转身成为澳洲最值得你到访的地方,这真的是太酷了!”

而放眼展望整个布里斯班,城市的变化无处不在。

在南岸地区,Fish Lane已经成为了当地具有浓郁墨尔本风情的餐饮文化聚集区,而这整条街也是布里斯班内城区最受欢迎的中高端餐馆集中地,还是一年一度的Fish Lane Festival,更是这里留给整个城市的保留节目。

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人满为患的布里斯班南岸Fish Lane Festival

从南岸跨过蜿蜒的布里斯班河,便是整个澳洲无人不知的皇后码头综合改造项目Queens Wharf,一个总投资30的城市“巨无霸”。新的赌场,六星酒店,商场,办公,以及高端公寓等汇聚一身,在2022年建成之后,Queens Wharf毫无疑问是最近二十年来澳洲最让人期待的城市综合改造项目之一。

不过,雄心勃勃的布里斯班政府或许觉得这些还不够。在CBD另一端的Eagle St码头,一个总投资14亿澳元的综合体项目同样已经在规划之中。根据当地政府的规划,这里将会打造成一个全新的临水休闲中心,1.5公顷的开放区域和各类设施将会彻底改变这一区域的面貌。未来,这里将和Queens Wharf项目一起,成为整个布里斯班CBD腾飞的两翼。

Eagle St码头改造项目效果图

“要致富,先修路”,这是中国人早就总结出来的城市发展规律,对于快速发展中的澳洲首府城市来说,这样的定律也同样适用。目前,珀斯和布里斯班两大城市在基建投入方面,可以说是已经使出了自己的“洪荒之力”。

随着两座城市一个个大型项目从规划到成为现实的转变,珀斯和布里斯班的发展无疑值得我们期待;更盼望着这两座城市的明天,给我们带来更多意料之外的惊喜!

好区在哪?选择标准无非是个“PIE”,好房在哪?投资别墅还得跟着亚太!

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如果您对亚太集团挑选项目的标准

有所了解的话

那么您应该知道

长期以来,我们选择一个区域的标准

可以用一个PIE来形容

别想多了,我们说的并不是甜点

而是对于一个区域的房地产增长来说

最重要的三大元素

人口,基建,就业

(Population,Infrastructure,Employment)

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任何区域房地产的增长

可以说都离不开这关键的三大要素

当然,也正是因为许多区域

并不同时具备这三大要素

因而市场上有大量的开发项目

都无法通过

亚太集团项目部的严格审核!

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2017年中,亚太集团项目部为我们的客户推荐了距离布里斯班市中心仅10公里的宜居区域Chermside West联排别墅项目Outlook。这个位于天然氧吧森林公园旁边的boutique式项目,是一个典型符合的家庭型自住居住需求的低密度小区。

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Outlook项目所在的区域Chermside West距离昆士兰州最大的购物中心Westfield仅6分钟车程,步行到公车站仅2分钟,周边3分钟车程以内有三个购物区、中小学以及幼儿园。Chermside的Westfield购物中心于2017年进行了一次总投资达3. 55亿澳元的大装修。升级后的Westfield Chermside,一跃成为整个澳大利亚仅次于墨尔本Chadstone之后的第二大购物中心!

在向客户推荐Outlook项目的过程中,亚太集团布里斯班分公司还精心组织了专门为客户看房定制的巴士之旅,全程由亚太集团别墅项目经理Josh Ure陪同。一路上,由Josh为客户们解答各种相关的问题,让客户在整个参观过程中,对于该区域和项目的情况,进行了最直观的了解和观察。

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时间一晃过去了近一年。最近,刚刚成交的Outlook联排别墅项目已经交付到了投资者的手中。那么这个项目的交房和租赁表现究竟如何呢?

据了解,Outlook项目经典的3房大户型和4房设计,配以2.6米的层高, 全套De’Longhi厨房设备,Fujitsu 中央空调,双车库,全套Security Screen, 奢华木地板纹地砖等细节,使得Outlook项目成为了Chermside West区域内近年来最好的联排别墅项目之一。

根据Outlook项目驻场物业经理处得到的反馈,投资Outlook项目的买家全部在交房后的1周内就找到了租客。此外,当时亚太集团的客户购买Outlook三房联排别墅的价格均价在530,000澳元,四房联排别墅的均价为560,000澳元。而如今,当地同样的联排别墅,价格已经相应的有所上涨。

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在租金回报方面,亚太集团在Outlook项目的三房客户租金为490-510澳元/周,四房的周租金为530-550澳元/周。由于出租及时,没有在交房后出现较长时间的空租期,投资者一整年的回报率将大大提高!

最近几年来,亚太集团为了满足客户扩大投资组合,配置不同类型房产的需求,公司花大力在市场上寻找了许多中低密度的联排别墅和独立别墅项目,为客户带去了新的价值。

Ironfish在这三年来的近500套已交付的别墅,都做到了真正意义上完全的Turnkey Fixed Price, 这大大区别于市场上大多数产品。在品质保障的基础上,我们真正做到推荐的别墅项目完全按合同价格,而没有任何隐形费用和建筑过程中的加价。

而在房产建造及交付过程中,别墅项目由于流程较为复杂,许多签署两份合同(土地合同及建筑合同)的House Land Package(联排别墅不属于此类),从土地成交到房产交付需要花费大量的人力物力,在银行,开发商,律师,贷款经理等多方之间进行协调和沟通。

亚太集团客户服务部近年来增加了大量的人力,力争为客户体验到最流畅的交房服务而不断努力,而这些都是普通客人看不到的亚太集团为投资者带来的增值部分,也是我们最引以为傲的和其他地产投资公司的与众不同之处!

全新独立产权Terrace项目——Hamilton Residences

如果你错过了Outlook这个优质的联排别墅投资机会,不用太遗憾,最近,亚太集团在紧邻Chermside West的布里斯班优质蓝筹区域McDowall,推出了全新的拥有独立产权(Freehold Title)及租金保障条约的Terrace排屋项目——Hamilton Residences。

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McDowall区域同样坐落于布里斯班北岸的区域,与Outlook项目一样,这里距离全新装修后的Westfield Chermside近在咫尺,区内拥有大量的自然树林及开放式公园,当地居民以拥有孩子的自住家庭为主,租客比例仅为20%

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Hamilton Residences项目由37户拥有freehold title的排屋组成,小区的主力户型为 “4房2.5卫2车位” 及 “3房+多功能房” 组成的房源。所有的排屋室内装修采用了博世品牌用具,并配以木地板等高级配置。小区内还有为住户用心打造的3个开放公园及活动区域。

Hamilton Residences由UDIA大奖得主,知名开发商Marquee Projects & LH Property Partners倾力为您呈现,亚太集团还有更多投资者优惠措施等您来拿!

如果您想了解更多关于Hamilton Residences项目的投资机会和项目信息,请联系您身边的亚太集团分公司,或者致电您的专属专业投资策略师。此外,您也可以在我们的网站上,直接预订您的一对一专属投资策略分析

【房市动态】移民增加,就业强劲,历史趋势…昆士兰房地产市场或将迎来春天!

种种迹象表明,昆士兰州正处于其房地产周期中的“Sweet Spot”(甜区)。快速的人口增长幅度,就业机会的增加,以及当地房地产价格相对悉尼和墨尔本所具备的可负担性,正在让这片阳光灿烂的土地,吸引越来越多的房产投资者的眼光。

 澳大利亚的权威房地产机构CoreLogic首席研究员Tim Lawless最近发布了一篇文章,标题为《布里斯班能否成为未来五年表现最佳的首府城市?》,引起了不少的评论和关注。

文章中提到,虽然过去十年布里斯班的房价表现不如悉尼和墨尔本,但仅仅凭借这一点,还不足以判断未来它的表现将会反超两位老大哥。只不过,和其他城市之间的房价差距越来越大,会让这里的价格对投资者来说越来越有吸引力。

根据CoreLogic的数据,截止到2017年11月,墨尔本的独立屋中位价比布里斯班高57%,悉尼的独立屋比布里斯班更是高出惊人的102%。然而,悉尼的家庭平均收入只比布里斯班高12.9%,墨尔本的数据更是比布里斯班低了0.7%。

几乎就在Tim Lawless发表文章的同时,《澳洲金融评论》也在近期对于2018年的昆士兰市场发表了自己的看法,它们的主要出发点则是从历史数据的角度来推测未来的走势。

 

历史总是惊人的相似

早在2002年,布里斯班的独立屋价格就曾经只有悉尼的41%,这一差距也是至今为止尚未被打破的历史记录。不过,随着州际移民开始从2003年大量迁入布里斯班,这里的房屋中位价开始缩小和悉尼的差距,并在2008年达到顶峰。当时,布里斯班的独立屋中位价是悉尼的78%。

(昆士兰与悉尼的净移民,房价,就业数据对比。图片来源:AFR)

在不少市场专家看来,目前的情况和2002年的有几分相似,布里斯班的房价再次和悉尼拉开巨大的差距,人口也开始增长。对于悉尼的投资者来说, 这里的房价具有巨大的优势,而前几年在悉尼投资了房产的人,现在有不少Equity可以用以投资昆士兰的房产。

(目前,布里斯班的独立屋中位价是悉尼的43%,接近历史低点。图片来源:AFR)

对于这样的变化,开发商们当然是最早嗅觉到的群体之一。澳洲最大的开发商之一Stockland就表示,目前它们有大量的来自悉尼和其他城市的买家,对于购置它们在昆士兰的项目感兴趣。

比较常见的一种情况是:一个来自悉尼的家庭,拥有一套价值80万的房产,还有20万的贷款。他们将房产卖掉,然后去昆士兰全款购置一套50万以内的独立屋,这样还能剩下10万左右的剩余资金。对于一些普通的澳洲人来说,这么做的魅力简直无法抵抗。

 

就业数据改善明显

虽然国际移民的数量还不如悉尼和墨尔本,但在吸引州际移民方面,昆士兰显然是全澳的赢家。对于大部分迁入昆士兰的州际移民来说,布里斯班附近所在的昆士兰东南部(South East Queensland)是他们最喜欢的居住地。

此外,这里的就业情况也在变得更好。根据CoreLogic的数据,截止到2017年11月的过去一年中,昆士兰的工作就业机会增加了4.8%,这一数据超过了所有的其他州。从绝对数字来看,过去一年这里创造了大约113,000个就业岗位,比新州的111,000个和维州的94,000个都要更多。

Tim Lawless在他的文章中谈到,过去布里斯班的房价增幅之所以没有悉尼和墨尔本强劲,很重要的一个原因就在于这里的就业市场不如后两者。从现在的情况来看,这一对于房产市场来说不可或缺的一环正在补上,再加上人口的涌入,对于昆士兰房产未来的表现可谓至关重要。

 

州际移民撑起昆州房市

对于不少居住在悉尼和墨尔本的澳洲人来说,他们已经受够了高房价的困扰,其中一些人已经开始用脚投票。2016-17财年,昆士兰接受了17,426个州际移民,相比上一财年度增加了大约50%,这一数据也是全澳最高的。相反,新州,西澳,南澳及北领地的州际移民则出现了一定程度的下降。对于那些想把昆士兰州称为自己的家的移民来说, 这里的阳光,生活方式和低房价具有巨大的吸引力。而对于一些家庭移民来说,撇开房价不说,就连这里的学费和Child Care的价格,都要比悉尼便宜不少。

目前,昆士兰的州际移民中,来自新州和维州的人群也占据了大多数。布里斯班的经济学家Nick Behrens在接受澳洲金融评论采访时表示:“人口的流动伴随着就业机会的增加,最终会导致房地产市场的活跃,目前发生在昆士兰市场上的情况就是这种模式的真实体现。”

据统计,上一次昆士兰出现州际移民暴涨的高峰期出现在2002-2003年度。那一年内,这里涌入了39,207个人口。随后,昆士兰的楼市迎来了一波五年的涨幅。

15年后,我们似乎又回到了那类似的时间窗口。这一次,你觉得历史是否会重演呢?

 

如果你对投资昆士兰房地产市场感兴趣或者想要了解更多澳洲房市动态,欢迎联系您身边的亚太集团分公司,或者致电您的专属投资策略师!

四十万预算,到哪里还可以买到优质的独立别墅?

近日,澳洲权威房产统计机构CoreLogic发布了一篇最新文章,宣布由于不断攀升的房地产价格,以及建筑成本的持续上涨,在整个澳大利亚范围内,销售价格低于400,000澳元的房源正在迅速枯竭!

根据CoreLogic的报道,目前澳大利亚全国价格在400,000澳元以下的独立屋和公寓的比例分别为31.2%和37.3%,而在十年前,这个数字的比例高达62.4%和68.9%!

(过去三十年,澳洲全国范围内价格在40万以下的房源比例从接近100%到目前的30%左右)

而在人口更多,房价较高的首府城市,这个数字的比例就更低。在截止到2017年6月之前的12个月内,只有16.8%的首府城市内独立屋和29.6%的公寓的价格低于40万。而只不过在十年前,首府城市超过一半的独立屋(53.1%)和公寓(66.3%)的价格是低于40万的。

如果我们再来看看悉尼的情况就更有意思了。去年一年,悉尼价格低于40万的独立屋,只占了全部房产交易比例的3.5%,公寓价格低于40万的比例,也只有7.4%。

你是不是好奇,悉尼哪里还有低于40万的独立屋?我们在网上查了一下,你别说,还真有!只不过,找到的房子是这样的:

(1房1卫1车位的独立屋,售价36万,2016年11月出售)

或是这样的:

(2房1卫1车位的独立屋,售价38.1万,2016年7月出售)

在地理位置上,这些独立屋都位于悉尼西部美丽的蓝山小镇Katoomba,姑且我们也把它算作悉尼的一部分吧,但这里到达悉尼市中心的距离为103公里

(40万在悉尼也可以买到独立屋,只不过,距离市中心超过100公里!)

“ 

那么,如果一个今天的投资者,手握40万的预算,又想购买一个有增值潜力的独立屋,他有什么选择?又该去哪里?今天,亚太集团就为您倾情呈现一个首府城市范围内最后屈指可数的低于40万的优质独立屋项目:Verona

Ipswich

昆州人口增长的明星区域

Verona项目位于布里斯班南部的Ipswich市,这里是整个昆士兰增长最快的区域。目前每年有超过15,000人搬入这里成为常驻居民。到2036年,Ipswich的人口将超过50万,相当于今天的黄金海岸人口。

(Ipswich的就业增长速度同样超过周边区域,这是导致人口增长的重要因素)

Ipswich所在的昆士兰东南部区域总共包含11个地方政府,这里的大小和悉尼相当。近年来,昆士兰州东南部成为澳大利亚发展最快的区域之一,并产生了一系列连锁反应,带动了包括布里斯班和黄金海岸在内等主要城市向昆士兰州东南部新兴卫星城市的发展。

根据房产调研机构Urbis的数据,过去五年,昆士兰州东南部的住房销售活动显著增加,特别是在Ipswich区域,其销售活动增加了 125% 以上。由于销售活动的强劲增长,住宅售价中位数也发生了显著的变化。在过去十年中,这里的房价每年平均增长3.9%。与布里斯班相比,这里的房价中位数差距在47,000 澳元至 295,000 澳元之间。

Greater Springfield

近在咫尺的世界最佳规划城镇

与普通市政区域只有一个CBD不同,Ipswich市政区域内拥有两个重量级的发展中心。除了拥有百年发展史的Ipswich CBD之外,在Verona项目仅数公里之外,坐落着一座崛起中的新城:Greater Springfield。

成立于1992年,占地2,860公顷的Greater Springfield区域,经过精心的总体规划,以教育、健康和技术三大支柱为基础,计划发展成为一个具有可持续性的社区。这里是澳洲智能型的现代城市的标杆,作为一个国际知名的获奖开发项目,占据有利的地位,势必成为一座未来城市。

九十年代初,Greater Springfield所在地还是一片荒芜的土地,经过25年的发展,这里的常住人口已经超过了32000人,吸引了大量的私人和公共基础建设,其中包括价值 12 亿 澳元的Springfield 轨道交通枢纽。这座新兴城市的总体规划获得了2010年全球最佳规划社区大奖。目前,这里已经接收到了 120 亿澳元的投资,这能稳健地为每三个居民提供一个工作岗位。

(Greater Springfield土地开发公司主席Maha Sinnathamby,他也是2017年澳洲富豪榜上的新贵)

(2010年,Greater Springfield获得世界最佳Master Plan社区大奖)

今天的Springfield已经成为了昆士兰州生活,办公,购物,教育和科研的中心区域之一。在城区核心位置,矗立着由澳洲最大的开发商之一Mirvac公司打造的Orion Springfield Central购物中心。

结合了传统Town Centre所需要的一切元素——街道、广场、公共区域、公园等;并结合零售店家。Orion青出于蓝而胜于蓝,在澳洲众多Town Centre中脱颖而出,是一个集购物、娱乐、消遣为一体的,充满活力的社区。

此外,这里也开始吸引了世界级企业的眼光。2014年起,五百强企业GE就将它们在昆士兰的总部搬到了这里,未来,这里将总共批建140多万平方米的综合用地。投资8500万元的Mater私立医院也已正式落成。Greater Springfield是澳大利亚除了堪培拉以外最大的规划城市!

(通用电气昆士兰总部就在Greater Springfield)

(Springfield Central火车站,40分钟到达布里斯班市中心)

Verona

不容错过的独立屋投资机会!

说了这么多,终于回到我们今天的主角,位于Ipswich快速增长走廊,紧邻Greater Springfield核心区的高性价比独立屋项目Verona

Verona隶属于素有布里斯班Parramatta之称的Redbank区域,距离Springfield核心区仅五公里,距离布里斯班市中心约30分钟车距。

Verona周边拥有数个繁华的购物中心,除了Springfield的Orion购物中心,项目南北各一公里范围内,还有Redbank Plaza以及刚刚经历1.4亿澳币升级的Redbank Plains Town Centre,购物便利性不言而喻。

Verona社区总共拥有234套独立别墅,土地面积从350平米到1000平米不等,总共分为四期推出。自问世以来,在当地受到了强烈的反响。目前一期已经全部售罄,项目二,三期正在火热销售中!

2017年9月16日,总投资85万澳元,占地超过6000平米的Verona社区公园正式落成,引来了当地居民的热烈欢迎。开幕当天,包括Ipswich市长在内的社会各界人士都前来祝贺,也标志着Verona社区作为一个受自住和家庭人士喜爱的综合规划社区正在快速形成!

项目主打四房两卫两车位的主力户型,拥有现代化的户型设计,配备时尚的装饰风格,充分的室外活动空间。Verona价位相比周边同类型项目具有巨大的优势,不论是家庭自住还是投资持有,都是你不容错过的优质机遇!

(Verona项目四房两卫两车位的户型之一,室内面积190平米)

(Verona项目别墅外观图)

“当实际交付标准超越电脑效果”——从顶级公寓项目FV交房说起

上一篇文章我们讲到,随着澳洲人口和社会结构的变化,住进那些充满现代感和设计感,拥有完美配套设施的公寓,已经成为越来越多澳洲人的必然选择。(相关链接:住公寓已经成为澳洲新趋势,但你是否知道怎样的公寓才是未来?)

作为这种生活方式和投资趋势的倡导者,亚太集团近年来一直在澳洲的首府城市内,为我们的客户寻找符合这些最新趋势的精品公寓项目。2015年初,在澳洲第三大城市布里斯班最繁华,最受欢迎的购物中心区域Fortitude Valley,一个雄心勃勃,期待改变布里斯班天际线的项目横空出世,这就是由澳洲最知名开发商之一的Tim Gurner™公司打造的顶级公寓项目FV!

两年半的时间转瞬即逝,就在这个九月,总投资超过六亿澳元的FV项目的第一期和第二期即将完成建设,交付到投资它们的业主手中。八月下旬,亚太集团的部分员工已经受邀,前往该项目的内部进行了一番考察。

超一流的配套设施,对于细节的极致追求,让所有前去的亚太集团同仁们无不对这一项目的最终交付标准,发出了由衷的赞叹!

效果图还是实景图?

如果不是图片上附带的文字,有多少人可以分辨清楚以上的两幅图片,哪张是电脑制作的效果图,哪张又是现场实际拍摄的实景图呢?

为了把FV打造成布里斯班前所未有的高标准交付的公寓,开发商Tim Gurner在项目建造过程中,至少额外投入了800万澳元,用于升级项目的大堂和相关配套设施。他表示:“我们希望打造的是一个在未来很长一段时间内布里斯班都能感到自豪的一个地标。”

“我绝对是一个完美主义者,我们在整个施工过程中花费了数百万澳币,升级豪华设计,增加更多的附加价值,力求完美。我们为此感到非常自豪,迫不及待地想知道下个月住户入住后的想法。”

                                                                                                     — Tim Gurner

FV项目总共有三期,目前第一期FV Flatiron的各项工程进度已经接近尾声。亚太集团部分幸运的同事本月前去参观了该项目的配套设施和部分装修完毕的公寓。实际效果让人叹为观止。

(以下所有图片均为FV项目内部实景拍摄)

除了对房间内部细节的极致追求,FV项目的配套设施更是倾注了开发商的大量心血,Tim Gurner在这个部分至少投入了2000万澳元。这里拥有整个昆士兰公寓项目中最大的健身房,一个长达65米的U型泳池,额外的绿化及园林设施投入,大堂及底层零售店面的装修…最重要的是,这所有的投入都没有向FV项目的投资者额外收取一分钱成本。

公寓居住的重新定义

FV项目从第一天开始,就注定了它具备与众不同的基因。由澳洲知名建筑设计公司Elenberg Fraser打造,Tim Gurner从一开始对这个项目的期待就不是简单地造三栋大楼,而是期望借助FV项目,改变整个Fortitude Valley区域的形象。因此,为整个FV项目配备超过3,600平米的商业设施,4,300平米的内部配套设施,也就不足为奇了。

作为一个将质量和设计的要求深入骨髓的项目,Tim Gurner™ 打造的FV项目,无疑是特别适合长线投资者在布局自己的房产投资组合时,拥有一套这样顶级的公寓。也正是因为如此,亚太集团有许多客户,都已经在这个地标项目中投资布局。从如今项目实际交付的标准来看,我们由衷地为这些客户感到高兴和自豪

顶级的物业管理服务

由于FV项目的显赫地位,早在项目交付前一年,市场上就有数家顶级物业公司,对于该项目的管理权做出了激烈的争夺!最终,经过一系列严格的挑选和激烈的竞争,澳洲知名的Mantra Group旗下Peppers公司最终脱颖而出,获得了该项目的管理权。所有的FV住户足不出户就可以享受6星级的酒店式服务。

FV 目前是Peppers在布里斯班管理的最大项目。长租管理是Peppers的强项之,陆续开展相关的市场推广活动,已收到1000多份的入住申请。

亚太观点

FV, 长线投资者值得拥有的顶级公寓!

历经两年半的建设,FV项目终于将要交付到它的业主手中了。对于目前总体来说还是比较低迷的布里斯班公寓市场来说,许多人都在一些媒体的报道的影响下,对当地的市场的真实情况知之甚少。

从亚太集团今年以来在布里斯班成交的一些公寓房情况来看,一些吸引高素质人群,面积合理,配套齐全的公寓,都可以在相对快的时间内出租,并且取得非常不错的租金回报率。

以ARIA公司最近成交的St Julien公寓来说:一房的平均租金回报率为5.33%,两房一卫户型为5.03%,两房两卫户型为4.94%。之所以能够取得这样出色的成绩,与项目出众的交付质量,齐全的配套设施,以及开发商本身在市场上的口碑是分不开的。我们相信,具有同样高品质的FV项目,也会在即将开始的租赁市场中,给投资者交上一份满意的答卷。

(FV项目外部实景拍摄图)

对于公寓质量和品质对产品投资回报率有着深切体会的亚太集团合伙人,珀斯分公司总经理Helen Qin女士表示:“对于布里斯班这样的城市来说,公寓质量参差不齐的现象非常严重。项目本身的品质,将对投资者的回报产生巨大的影响。在目前市场暂时受到一些挑战的时候,像FV这样超一流的项目,我们对它的租赁和长线的增值预期非常看好。我自己在FV里投资了一套一房的公寓,物业经理告诉我已经找到租客了,而且是素质非常高的优质租客。”

(亚太集团合伙人,珀斯分公司总经理Helen秦辉女士)

在整体市场的开发贷款收紧,建筑成本不断上涨的今天,布里斯班的新建公寓开工量已经降到了冰点,未来供给量的下降,将成为不可逆转的事实。希望选择了FV项目的投资者们,能够看到这个项目长期增值的巨大潜力,继续坚守长线投资的理念。正如股神巴菲特所说的:“Wealth is the transfer from the impatient to the patient”。(财富是从那些没有耐心的人手中转到有耐心的人手中的过程。)

到底是“危”还是“机”?为你还原一个真实的布里斯班房产市场

澳大利亚的房地产市场,从未像今天一样,让人又爱又恨。随着过去五年,以悉尼和墨尔本为代表的两大首府城市的房价节节攀升,人们对于澳洲首府城市房产市场未来走向的看法,开始产生了越发明显的分歧。

有人认为,房产投资者应该继续强烈关注悉尼市场,因为这里有强大的经济基础和人口增长作为需求;而另一部分投资人,却已经把眼光和投资布局,放到了房价可负担性更好的昆士兰首府城市布里斯班。

然而,一段时间以来,有关布里斯班房地产到底是否值得投资的讨论和评论,却始终不绝于耳,大量有关市场供过于求,或者房市不景气的报道时常出现在各种媒体报道中。那么,真实的布里斯班的房产市场究竟是什么情况?这里到底是否适合做房产投资?今天的文章,我们就为大家来客观全面地分析一下当前的布里斯班房产市场。

城市概况

根据2016年澳大利亚人口普查的结果,布里斯班目前的总人口数量为227万,家庭收入为每周1,562澳元。布里斯班的人口中,67.8%出生于澳洲本土,排名第二至第五的人口出生地来源国依次为新西兰(4.7%),英国(4.0%)和中国及印度(1.6%并列)。

值得注意的是,人口调查的结果同时显示,布里斯班的城市人口中,租房者的比例为34.5%,这一数据高于整个澳大利亚的平均数据30.9%,也高于悉尼(34%)和墨尔本(30%)两大城市,排名整个澳洲首府城市的第二名。

房产市场向左走,向右走?

如文章开头所提到的,目前关于布里斯班房产市场的未来走向,有着两种截然不同的看法。一种人认为布里斯班的房地产市场并不值得投资,因此你经常可以看到一些耸人听闻的标题:

(布里斯班公寓供过于求:租金将下降10%)

(市场供过于求,布里斯班公寓销售缓慢)

但是,面对同样的市场,另一些人却有着完全相反的看法:

(不要理睬媒体,布里斯班基建大发展将带来房市红火)

(知名开发商称,布里斯班CBD并不存在供过于求)

怎么样,看到这里,你是不是已经不知道谁对谁错,又该相信哪方的观点了?没关系,让我们通过一些数据的分析,来客观地分析一下这个困扰许多投资人的问题。

布里斯班房产供应量的真相

也许你已经发现了,所有不看好布里斯班房产市场的原因,归根到底都是来源于一个原因:供过于求。那么市场是否真的存在供过于求呢?

在分析这个问题之前,我们首先来要分清楚两个概念。在澳洲,新建房产的相关数据有两个:Dwelling Approved和Dwelling Registered。所谓的Dwelling Approved,指的是政府已经审批通过,同意开发商进行建造的数量。换言之,这个数字是未来可能建成的房屋数量,但不是目前的实际供应。而Dwelling Registered,指的是实际建成的房屋数量,是实打实的供应。

那么,媒体所称的供过于求,究竟是来自于政府只给了建造许可的数量,还是实际建成的数量呢?答案当然是前者,因为在房产数据公开透明的澳洲,这样的数据是公开透明的,而实际上的供应数量,要掌握则并不容易。

那么,布里斯班目前的市场供应情况究竟如何呢?根据澳洲统计局ABS最新公布的数据,2017年1月至5月,布里斯班的新建房屋批准量总数,相比去年同期减少了34.8%,批建房屋数量总数下降了4,650套。

进一步仔细分析这一数据,我们发现,新建公寓批建量的下降,是整体新建房屋数量下降的主因。2017年至今,布里斯班的新建公寓批建量相比去年同期下降了惊人了52.1%(4,606套),而独立屋的批建量,则仅下降了1%。

(JLL数据显示,布里斯班内城区公寓建造量2019年之后将骤降)

除了新建房屋批建量的下降,那些已经在过去得到批准建设的项目,是否能够全部最终建成呢?一个许多人都容易忽视的事实是:开发商要在布里斯班建房,正在变成一件越来越难的事!

 

知名开发商Tim Gurner日前在接受《澳洲人报》采访时表示,布里斯班目前的建造成本,比墨尔本和悉尼高30%-40%,这会让许多开发商无法继续在布里斯班开建自己的项目。Tim Gurner同时表示,其公司位于布里斯班的FV项目的二期的开发成本,相比一期高了45%。

(Tim Gurner在他位于布里斯班的地标性项目FV前)

Tim Gurner的说法并没有夸张的成分。根据今年六月份《澳洲金融评论》的报道,今年1月至3月,整个布里斯班的新房公寓销售量只有302套,相比2016年度最后一个季度的1032套,继续呈现大幅度的缩减。“目前布里斯班市中心,几乎没有新项目开工了,开发商在做可行性研究调研时会发现,现在开工几乎不可能有好的结果”一位在布里斯班当地的开发商接受采访时表示。

那么,布里斯班市场上,到底是否存在供过于求呢?答案是:要看什么样的物业!

在澳洲享有苹果式开发商之称的ARIA公司创始人Tim Forrester,在谈到布里斯班的房产市场,尤其是公寓市场时表示:布里斯班的确存在供过于求的现象,但是,供过于求的,是那些选址不到位,质量不过关,设计不精良的房产,投资这样的房产,短期内一定会受到市场的冲击。不幸的是,这样的产品,也占据了布里斯班新房市场中的绝大部分。但那些在质量,设计,和品质方面都出类拔萃,并受到自住人群喜欢的优质公寓产品,则依然短缺!

(ARIA公司创始人Tim Forrester)

Domain首席经济学家Andrew Wilson则表示,目前已经下降的新房批建量和放慢的开发速度,对于布里斯班市场来说是个好现象。他预计,布里斯班的公寓市场会在2018年达到供求平衡的状态,随后,公寓市场的价格会稳步向上。

备受追捧的昆士兰

最新的数据显示,随着墨尔本和悉尼房价的高企,以及新财年后两地对于海外投资者的税赋加重,布里斯班所在的昆士兰州东南部,正在重新成为本地及海外投资者追捧的房产投资目的地。

本月初,位于布里斯班Calamvale的一栋别墅,在市场上挂牌仅一周后,就被一位中国买家,以700万澳元的价格收入囊中,创下该区的房价记录,并引起了不少媒体的关注。据说,这位买家只看了一次房,就决定出手。

(此别墅以700万出售给一位中国买家,距离布里斯班市中心约20公里)

而除了投资者之外,越来越多的昆士兰自住房购买人,也开始关注起了公寓房市场。知名的房产市场调研机构Urbis的调查报告称,随着投资者数量的减少,自住买家开始撑起了布里斯班的公寓市场,他们普遍喜欢那些地点方便,质量好,空间足够大的公寓。

布里斯班的人口,基建与就业

众所周知,人口增长,基建建设以及就业增长,是推动一个城市房产长期增长的三大要素。始于2012年的悉尼房产大牛市,就是基于这三大源动力共同发力的结果!那么,在2017年的今天,我们用同样的标准,来审视布里斯班的城市现状,又能得到怎样的结果呢?

人口:州际人口增幅两年翻倍

数据显示,2016年,昆士兰仅州际移民人数增加就达14,652人,这一数字相比2015年的8,326人,和2014年的5,598人,已经翻倍。此外,昆士兰的人口总数,在2016年增加了70,442人,其中包括了23,023个海外移民。而布里斯班,已经成为澳洲州际移民净增加数量第一的城市。

布里斯班2016年的人口增加数量为41,135人,未来十年,预计每年增加人数将超过五万人。

基建:1340亿基建创下澳洲记录

根据昆士兰政府的发展规划,从2010年至2031年,昆士兰政府将在布里斯班以及昆士兰东南部总共投入1340亿澳元的基础设施建设项目。此举是澳大利亚史上最大的政府投资。目前布里斯班主要的大型基础设施项目包括:

Transapex项目

耗资15亿澳元的Legacy Way成为西区驾乘者的快速通道,且与更宽广的TransApex隧道交通网相连通,加之耗资48亿的机场快线(Airportlink)和30亿的Clem7隧道,使得布里斯班的市内交通速度大为加快。

布里斯班机场新跑道

布里斯班机场已开始建设一条新的平行跑道,这将使布里斯班机场拥有与香港和新加坡机场一样的承运能力,预计工程于2020年完工。到2035年,新跑道的建成将会给区域经济带来每年大约50亿澳元的收益。

Queens Wharf 皇后码头项目

布里斯班皇后码头将开发一个耗资数十亿的六星级综合度假项目,包括六星级酒店、零售店、餐厅和娱乐场所、会议设施以及公共开放空间。此项目预计会给布里斯班带来140万以上的游客,同时给政府带来超过40亿澳元的经济效益。

南岸科学学术中心

本月初,布里斯班南岸又有了一个最新的基建项目提案,这一投资达到10亿澳元的项目。项目如果获得批准,将为已经成为布里斯班文化中心的南岸走廊锦上添花,预计将在建设包括全新的澳大利亚历史博物馆,水族馆,科技中心在内的多个项目,并预计带来2,600个就业岗位。

就业:大项目拉动就业机会

随着布里斯班大量新建的基础设施项目,以及州际移民的额不断增加,这里无疑将产生大量的就业机会,并反过来影响当地的住房需求。仅皇后码头项目,在建造过程中,就将新产生2000多个工作岗位,在建成后,还将产生8000个就业岗位。

布里斯班的第一大就业中心为CBD区域,目前大约有16万个工作岗位,第二大就业中心是以布里斯班机场为核心的布里斯班贸易中心区,从现在到2035年间将新增近万个工作岗位。

亚太观点

如何理性地面对一个城市的房地产市场,是考验一个投资人是否能够长期取得成功的重要标准。亚太集团坚信,布里斯班会成为国际级的大城市,这里是澳洲的一颗快速上升中的明星。如果你仔细了解过去十几年来布里斯班乃至整个昆士兰东南部的发展,你会发现,这里的市政规划手笔之大、跨度之长、影响之广都远超很多城市。

“市场上有读不完的大道小道消息,如果天天纠缠在信息里,是做不成投资的。”亚太集团合伙人,珀斯分公司董事总经理Helen 秦辉女士提醒投资人。

(亚太集团合伙人,珀斯分公司董事总经理Helen 秦辉女士)

在点评当下的布里斯班市场时,Helen认为:“布里斯班内城区的部分公寓市场出现短时期内供应过剩、空置率高的情况,目前市场上暂时是真实的存在,只是程度有轻有重,分布也很不均衡。我们提醒投资者,要特别注意谨慎挑选好项目,最好是那些有特点有稀缺性的优质名牌项目。”

 

的确,对于要做长线的房产投资者来说,市场供应多少、利率高低、政策和房产周期的变化等,都是在十几年持有中必然要经历的事件。 这些高高低低的波动,考验着人们的心态,把一些人挡在场外,把信念不坚定或者策略有误的人淘汰出局,也给坚持到底的人们带来了最后盈利的机会。

您知道Ipswich创下了昆士兰州房价最高增幅吗? 惊讶吧? 给您说说。

Ipswich凭借其舒适的生活环境,和巨大的房产升值潜力,吸引着越来越多的人前来投资买房,接下来就详细分析一下该地区的房产投资情况。
 第一季度的房价报告
哪些城市别墅和公寓价格增长显著?· 1981年花10万澳元的别墅,现在价值超过200万澳元。

· 昆士兰人购买一栋别墅将花费100万澳元以上。

·  值得购买:布里斯班外最华丽的昆士兰建筑

Ipswich的房价飞涨,其增长幅度超过了昆士兰的其它地区,包括布里斯班,黄金海岸和阳光海岸。Domain的地区房价报告显示,在第一季度里,相比昆士兰州其它城市大部分房价下跌的情况,Ipswich的房价却上涨了6.3%。

在昆士兰州的14个地区里,只有四个城市在第一季度的房价上涨:凯恩斯(0.7%),黄金海岸(1.1%), Redlands(1.0%),阳光海岸(2.7%)。布里斯班的房价下降了3.2%,中位数达到635,925澳元。

在过去12个月里,Ipswich的房价也经历了昆士兰州最强劲的增长,涨幅高达11%。其它地区里,唯一与Ipswich的结果相近的是黄金海岸(12个月内增长了8.2%)和阳光海岸(12月内增长了7.5%)。布里斯班的房价在这段时间里增长了3.1%。

2011年遭受的洪灾对当地的房价产生了消极的影响,首次购房者和投资者把握住了这个投资良机,Ipswich当地的房产中介去年指出,房产市场的恢复正在推动Ipswich的经济复苏。

年轻夫妇为何选择定居在Ipswich
年轻夫妇Ashley和Priscilla Payne在今年早些时候出售了他们在布里斯班的Stafford Heights的房子之后,他们意识到Ipswich房子潜在的价值。Payne先生表示他们想拥有一个永远的家并且无法支付布里斯班的高房价。Ashley 和Priscilla Payne从布里斯班的Stafford Heights搬到了Booval一个让人喜爱的别墅里,只支付了大约30万澳元。

他说:“五年前,我们买下Stafford Heights的房子,我们获得了不错的增值,但是现在别的房价也已经上涨了。

“我的妻子在Wavell Heights长大,很难说服她离开那里。我们也与当地居民了解更多有关Ipswich的生活环境,所以我们意识到Ipswich的特色。”“我们也考虑过Logan和Redlands, 但是Ipswich凭借独具特色的房子使其更加具有吸引力,更重要的是,现在和未来都有非常大的潜力。”

这对夫妇定居在Booval French Street上一栋舒适的昆士兰建筑风格的房子里。这栋房子价值30万澳元,他们在心里萌生了“大计划”要好好装修自己的家。

Ipswich舒适的生活环境
First National Karalee Prestige的Gillian Dargusch表示,来自布里斯班的买家正在转向投资Ipswich,他们经常寻找首府城市以外的具有建筑特色的房产。Dargusch 表示“布里斯班人正在寻找更好的价值,他们可以在这里获得投资价值。”

Ray White Bundamba的Luke Buckel表示不仅是房价的原因使布里斯班的买家转移到Ipswich。

他说:”人们不会因为消极的认知而搬到这里来,但是那些新住户会发现这里非常便利,距离机场40分钟的路程,有完善的设施,有舒适的住房和优秀的学校。”

“你可以在这里找到价值56.9万澳元的华丽老房子,像Ipswich的8 Thorn Street,如果把它搬到更靠近Paddington的地方,你就会支付大约150万澳币。这一点是不容忽视的。”

Ipswich的生活环境舒适,交通便利,将来升值潜力巨大,绝对是昆士兰州房产投资的不二选择。亚太集团时刻关注着昆士兰州的房产走向,特别是昆士兰州的房价变化,随时准备为您提供最权威最专业的房产投资建议,如果您有兴趣想要了解更多讯息,欢迎关注亚太集团的微信或者直接致电投资顾问。

奥巴马和习大大都尝过他的手艺!澳洲御厨Ben O’Donoghue的夫妻餐厅入驻Botanica,亚太客户有口福啦!

Ben O’Donoghue是何许人也?

澳洲名厨、作家兼美食节目主持人,全球屡获大奖,执掌过众多知名餐厅,接待过各界名流和政要,20国峰会时被澳洲政府选来为各国高级首脑烹制美食。

奥巴马

澳洲总理

而这两天,Ben正在自己新开的五星级餐厅Billykart督导工作,身穿汗衫短裤,看上去非常低调。

Ben O'Donoghue

Botanica

俗话说,好马配好鞍,好楼配好店。什么样的楼盘居然能请到这位厨艺界大神来这里开餐厅?

布里斯班第一栋

6星环保住宅楼

BOTANICA

******

Botanica位于南布里斯班,是亚太集团带领客户投资的布市第一栋6星环保住宅楼,于上周刚刚完工。Ben的餐厅入驻,必将给整栋大楼带来更高人气和更优质的生活氛围!

最大的绿色植物墙

站在Botanica大楼外面,首先映入眼帘的是目前布市最大的绿色植物墙,随着不同种类的植物开花每天都将呈现不一样的

绿色植物墙

环保节能的太阳能板

大楼侧墙上是一排排环保节能的太阳能板,将大大降低住户的用电费用。

太阳能板

顶层度假天堂

对Botanica的住户来说,底楼是美食世界,顶层则是度假天堂,足不出户便能尽享良食美景。超豪华影院、私人餐厅、楼顶花园、泳池、健身房和瑜伽之角…… 在这里小憩片刻,一天的压力和烦恼都将被抛之脑后!

顶层度假天堂顶层度假天堂顶层环境

顶层泳池

尽善尽美的设计

Botanica的大堂可与五星级酒店媲美,宽阔的走廊里每一个细节都考虑到位。房间的设计非常人性化和实用,完成得尽善尽美。

大堂设计室内厨房

精益求精的开发商

Botanica项目的开发商是很多亚太集团客户熟知的ARIA集团。ARIA开发的每一个项目几乎都曾获得行业设计和建筑奖。

亚太集团总裁周华先生谈起ARIA集团的负责人Tim Forrester时总是赞不绝口:

“我从事地产行业17年多了,从未见到任何一位开发商象Tim这样对其作品如此痴迷和自豪!”

ARIA集团亚太集团总裁周华先生、澳洲名厨Ben O’Donoghue和ARIA集团负责人Tim Forrester

ARIA之前的一个项目Austin获得了多项澳洲及国际大奖,可Botanica又比Austin更上一层楼。而即便是旁人看来如此理想的完工,Tim说他和设计师又看到了几十处可以改进的地方。

ARIA在Botanica的天台新增了价值高达260万澳元的休闲设施,却没有提高物业费,作为给业主们的惊喜。不光如此,ARIA还花钱把这座楼周边街道整治一新,种上更美的花草,把对面的露天停车场改成了高档餐馆酒吧。

露台景色

所有细节上的改进、完善和精益求精,都给楼中的住户带来更大方便和高品质生活,难怪ARIA项目总是有着超过同区甚至同地点高出许多的升值表现!

项目升值表

作为ARIA公司大部分项目的独家代理,能为我们的客户带来这样杰出的项目令我们每一位亚太人都深感欣慰和骄傲!

亚太集团团队抓住良机,马上与我们的投资顾问联系或致电您当地的亚太集团分公司咨询详情。

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《我的房产市场-布里斯班篇》- 亚太集团季度调研报告,免费获取!

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我的房产市场:布里斯班篇

回声娱乐集团成功竞标,赢得了建造20亿澳元女王码头海滨赌场和混合用途商业区的任务,该项目预计在2020年完工。自消息公布之后,布里斯班一直是本季度人们议论的话题。

今年7月,昆士兰州宣布将投入101亿澳元资金用于新的基础设施项目建设。

布里斯班是被大多数精明投资者列入购买名单的城市。这个东海岸城市对于悉尼买家来说尤其具有吸引力,因为这里的房价差异是其投资增值的强大驱动力。澳洲房产研究机构RP Data的研究主管Tim Lawless最近指出,上一次这里的房价飞涨发生在2002至2003年。

负担性好的市场优势通常表现在投资者可获得的高租金回报率。过去一年中,布里斯班公寓的销售量为18,871套,增长了16.91%。这说明在布里斯班,人们正从传统的家庭住宅向现代更高密度便捷舒适的生活方式转变。

到今年6月为止,布里斯班的别墅价值在过去一年中增长了2.82%,公寓价值增长了3.10%。这些数字看上去不太起眼,然而与高涨的悉尼市场相比体现了更大的价格差异。

2018年的英联邦运动会在未来三年将成为黄金海岸市场的主要驱动力,也将极大地推动昆士兰旅游业、基础设施建设以及经济的增长。

阳光海岸市场也蓄势待发,将提供更多引领生活方式的物业选择,为众多投资者和自住业主所关注。

以上是报告摘选,想要了解更多?

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Why Destination Brisbane Consortium Deserves to Win

Celebrity Chefs, Luxury Retail, 6 Star Hotels and of course the obligatory casino. Crown Resorts and Echo Entertainment along with their respective partners revealed their intentions for the redevelopment of Queens Wharf in December. Though at first glance both may appear similar one stands out as the winner.

Who

Both Crown and Echo have formed consortiums in order to deliver their proposals. Crown is partnering with Greenland, a Chinese Developer. Echo is partnering Far East Consortium and Chow Tai Fook Enterprises in order to form the Destination Brisbane Consortium. Echo’s design team includes Sleeman Partners, Jerde, Grimshaw, Cottee Parker Architects, Cusp, Urbis and ML Design. Crown’s design team includes Woods Bagot, Bates Smart, UN Studio, Tierra Design and RPS.

What

Both Echo and Crown are proposing similar developments. A casino, connecting pedestrian bridge to Southbank, associated hotels, residential units, approximately 50 restaurants and cafes, retail and event space. It is in the delivery where the differences in proposals become apparent. Crowns proposal appears to be inspired after the Crown Melbourne consisting of a large podium for the casino with associated uses and four high-rise towers.

Echo on the other hand appears to have designed and tailored its proposal to deliver a distinctively Brisbane Flavour. Comprising of 4 towers as per the Crown proposal the riverfront building has been designed in an arc with a full length sky deck on top similar to the Marina Bay Sands Casino in Singapore. This allows Echo to deliver a number of alfresco style bars and restaurants in the sky, sure to be a local tourist attraction. Additionally Echo’s current Treasury Casino and Hotel will be converted into a department store and Ritz-Carlton Hotel.

Open Space

The government brief for Queens Wharf calls for the activation of the Queens Wharf area and the provision of open space. Both proposals deliver on this. However again Echo has taken this to the next level. Echo promises to deliver a water park for families, river walk open plazas. Echo however proposes to build into the river similar to the ill-fated North Bank Proposal, delivering more open and lively spaces while also activating the river currently cut off by the riverside expressway. However unlike Echo, Crowns open space looks to be an afterthought with less integration with the surrounding urban fabric.

Winner

https://www.youtube.com/watch?v=SRyBK9Y3WnA

Even from these preliminary proposals it’s clear that Crown provides a Melbourne solution for Brisbane while Echo provides a Brisbane solution for Brisbane. While Crown appears to have shoehorned its Crown Melbourne into the Queens Wharf block, Echo has delivered a tailored solution for Brisbane. Additionally Echo having control of the current Treasury Casino will allow for transformation of the existing heritage buildings and created an integrated precinct from Queen Street to QUT. While Echo has never delivered anything on the scale its partner Chow Tai Fook is one of the biggest developers in Hong Kong.

Politics

With the looming election and LNP not revealing donations over $12,400 it is impossible understand what may be happening behind the scenes or know what kind of government lobbying is occurring.

Despite numerous attempts by Brisbanedevelopment.com to attain Labor’s policy position on Queens Wharf, to date no statement has been given by Queensland Labor on Queens Wharf.

However, in a bizarre move, the Labor backed-United Voice Queensland Union has been actively lobbying for Crown despite obvious social implications of making Brisbane a two-casino city. Therefore it is assumed that Labor may back Crown consortium’s bid if elected on Saturday the 31st of January.

Unusual Courier Mail Poll Movements

On the day of the bid release, the Courier Mail polled its readers asking them which was their preferred design. On that day Echo scored a commanding lead of 82% support.

However on the 27th of December, things made a bizarre turn with the poll dropping Echo’s support from 82% to 64%.

  • 30am – Echo leading crown by 64% to 36%
  • 45am – Echo’s lead drops to 52% in a matter of minutes
  • 45am to 12.00noon – Echo manage to inch up to 54%
  • 40pm – Poll closed by Courier Mail with crown taking over the lead 60% to 40%

The Courier Mail has since removed the poll completely from it’s website and is nowhere to be found. Days leading up to December 27th, the Crown-backed United Voice QLD Union sent database emails calling on members to vote for Crown, however it is not entirely known why the poll fluctuated so much in a space of 24 hours.

For the record, two more accurate polls from Skyscrapercity.com, an international development forum has Echo placed ahead at 89.25% as at 11pm the 27th of January and Brisbanedevelopment.com also shows Echo’s Destination Brisbane in a similarly commanding position of 78% of 652 users as at 11pm 27th January.

Conclusion

The Echo-lead Destination Brisbane Consortium  blends heritage, public spaces and retail activation together. The Arc is set to become a valued public asset in Brisbane boasting 360-degree views from a grand Skydeck that will likely become the first

point of call for many national and international tourists visiting our city.

Echo’s Destination Brisbane presents a generational opportunity to transform Brisbane’s most desolate part of the CBD into what will quite possibly be the most exciting precinct in Australia.

Source: News Release, Brisbane Development, 28 January, 2015

https://brisbanedevelopment.com/echo-vs-crown/

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