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【CEO特辑06】“你不是一个人在战斗”——Joseph Chou谈如何面对房产投资道路上的挑战

 

大家好。

又到了一年一度的圣诞新年假期,首先我想代表亚太集团大家庭,祝所有亚太集团微信公众号的读者,我们在中澳两国的客户,所有的公司同仁以及你们的家属致以节日的问候,祝愿大家度过一个愉快,充实,而有意义的假期时光!

回顾即将过去的2017年,我们度过了一段非常难忘的365天,这或许也是我从事房地产行业18年以来最难忘,最具挑战性的一年。这一年,我们迎来了许多对于亚太集团来说具有标志性意义的事件,比如11月17日,墨尔本白马大厦和布里斯班临水物业HAVEN项目在一天内近500套房产的同时成交,创下了公司发展史上的历史。

当然,随着房产市场的风云变幻,今年的房地产市场也出现了一些巨大的挑战,尤其是信贷政策的收紧,海外投资者的政策变化等,都对房产投资者的投资之路造成了不小的影响。因此,在今年最后一次写给大家的信中,我就想和各位谈谈投资者究竟应该如何面对房产投资路上的挫折与挑战的话题。

在谈有关挑战的问题之前,我想先给大家看一些有意思的数据。

最近我看了一份福布斯发布的报告,说有史以来在这个地球上生存过的人类总数大约在1000亿左右,而目前地球上的人口则是72亿。虽然大家都很幸运地依然活在这个星球,但如果以财富作为标准来给所有人类做一个金字塔的话,这72亿人又是怎样组成的呢?

今天,地球上的亿万富翁人数为2043人,占全球人数的0.00000028%,往下细分到可投资资产(不算自住房)超过100万美元的人,全球大约有1790万左右,也只占全球人口的0.00248%。那么问题来了,剩余的99.99752%的人口的财富情况究竟如何呢?

当然,我们知道绝大部分人不可能成为金字塔顶端的那些人,但是,我们每个人都有必要意识到财富创造对于自己的重要性,你至少要努力让自己在这个金字塔上尽量的往上移动。但可惜的是,绝大部分人到目前为止还没有这样的意识。

在澳大利亚,一个普通的员工会将其工资的9%存到退休金账户Super中,在中国也有相应的社保机制。但随着人口老龄化,平均寿命的增长等因素,未来的人们,想要仅仅靠政府的福利系统来度过老年生活,是远远不够的。因此,尽早建立财富创造意识的最终目的,是让每个人都能过上一个更有尊严,更有生活质量的退休时光。

生活在澳大利亚的人们无疑是幸运的。这是一个世界上少数的,人们可以通过投资并持有优质房产,而真正达到财富自由目标的国度。过去几年,悉尼和墨尔本的房地产市场经历了一轮非常高速的增长,有一些人也从这个市场中有所收获。但恐怕大部分人的收益是“随机的”,而不是系统性规划和投资的结果。

也正是因为大部分人并没有一个长期的财富创造的规划系统,并且也只有极少数人能够坚持自己的投资计划,因此,当市场出现一些挑战时,当投资的结果暂时不如自己的预期时,放弃,或者改变想法成了最容易的选择。

但是,我也想请各位思考这样一个问题:那些成功达到财富金字塔顶端的人,哪一个又不曾面对过巨大的挑战?苹果公司创始人乔布斯,曾经被自己的公司董事会赶出局;如今的世界首富亚马逊首席执行官杰夫贝索斯,在2000年互联网泡沫破灭时面临过异常严峻的挑战;而阿里巴巴的马云曾经数次创业失败的经历,数年内都没人相信他的互联网梦想的痛苦,大家也都是耳熟能详。

对于房产投资者来说,我想情况也是相通的。房产投资本身就是一种长期投资的策略,如果不能用良好的心态来面对市场的起起伏伏,那么这样的投资者恐怕也没有资格在10-15年之后享受房产增值带来的财富收益。

当然,我知道房产投资本身就是一个长期的,复杂的,需要面对多重挑战的任务,在这个过程中,投资者往往非常容易产生孤独感。因此,亚太集团的使命不仅仅是帮助客户购买几套投资房,更重要的是希望能够陪伴客户一起走过这漫长的房产持有的阶段。

就好比顶级的网球运动员,他们在参加大满贯比赛时,依然需要一个教练团队陪伴在其左右予以支持一样;房产投资者如果有一个专业的投资服务团队在身边,那么他最终能够从房产投资这件事上取得成功的可能性也就更大。

本月我们发布的投资故事文章中的亚太集团客户Nirmal Singh就是一个典型的案例。虽然他本人的房产投资已经做得非常不错,但在亚太集团的帮助下,他看到了更多更好的可能性。

 

因此,在未来的岁月里,亚太集团依然将始终在我们的客户身边,为您提供专业的房产投资服务,不论利率是高还是低;不论贷款政策是松还是紧;媒体报道是看多还是看空…

澳大利亚的房地产市场,已经有了上百年的历史,长期以来的数据表明,投资者要做的事情非常简单,那就是长期持有优质的房产,终有一天会得到巨大的回报。

再次恭喜所有已经在投资房产的道路上跨出具体行动的投资者们,你们通向财富自由的征途已经开始。虽然这条道路的尽头是美好的,但它的过程,一定不会是条笔直的没有任何挑战的道路,相反,它可能荆棘密布,甚至有时充满灰暗。衷心希望亚太集团可以在未来的日子里,陪你一起走过这段不平凡的道路。

谢谢大家。

周华

2017.12.22 于阿德莱德

【CEO特辑05】 Joseph Chou:我的孩子们是如何长大的

作为亚太集团这家房地产投资平台的大家长,公司创始人Joseph在许多人的心目中是一位房产投资领域的大师,是白手起家的澳洲优秀华人企业家的代表之一,也是许多年轻人眼里的人生导师。然而,撇开Joseph身上所有为大众所熟知的社会身份之外,他还有作为一个普通人最常见的身份:一个丈夫和一位父亲。

如果说作为一家企业的家长身份的Joseph的形象早已深入人心,并且在过去十年里已经成功地把亚太集团这个“孩子”抚养长大;那么许多人或许也会好奇,作为一个四口之家的小家庭里的家长,Joseph又是如何把自己的孩子抚养长大的?他眼中的子女教育观,金钱观,人生观和价值观又是怎样的?

本期CEO特辑,我们就与Joseph来谈谈他是如何看待子女教育这一所有人都关心的话题。

 

您好,Joseph。我们知道您有两个孩子,19岁的儿子Tiger和17岁的女儿Florence。作为一个父亲,您教育自己子女的原则是什么?

Joseph:首先我觉得自己很幸运,拥有两个非常可爱健康的孩子。Tiger今年已经成年,目前在悉尼音乐学院就读他自己喜欢的专业,Florence稍微小一点,刚开始12年级的学习任务。

由于工作的关系,我陪伴他们的时间没有他们的母亲这么多,但是我会尽量抽出时间陪伴他们度过一些重要的时刻。多花时间陪伴子女,是家长在子女教育中要做的第一步,也是非常重要的一步。在我有空的时候,我会尽量花时间陪他们,比如开车送他们去学校,为他们做早餐,参加孩子的体育训练和音乐演出等重要场合等。

我和太太很早就达成了默契,就是不要在孩子面前讨论别人的是非,讨论金钱,或者有大的争论。对于孩子来说,家长的行为会在潜移默化中对孩子的性格和行为产生影响。所以,我们一直希望以积极的心态和行为去影响我们的孩子。

 

第三,我认为家长不要把自己的意志过分强加于自己的子女,而是要鼓励孩子们尽量做自己,做自己喜欢事,追求自己的梦想。我从来不会对他们说我要求他们以后一定要做什么,但我会鼓励他们要有自己的理想。这一点,我想和我小时候,我的母亲一直对我想做的事都很支持有很大的关系。

很多中国家长,都喜欢送自己的孩子去补习班学习,尤其是周末,常常是赶场子式的一个班接一个班,生怕自己的孩子“输在起跑线上”。您是否也把孩子送去补习班呢?

Joseph:我只在儿子Tiger读11年级时,为他请过两个学期的数学家教,因为在那个时候他的数学成绩并不太好,他也对这门学科兴趣不大。除了这两个学期之外,我们并没有送他们去其他的课外补习班。

我想一个重要的原因是,我们在他们很小的时候就开始培养他们对于学习的兴趣。比如说Tiger在3岁多就开始学习阅读,他的零花钱有很大一部分都用在买书上,所以平时的学习和积累我认为比花钱去补习班更重要。儿子Tiger从7年级到12年级连续获得了他的学校Sydney Grammar School(悉尼最好的私立男校之一)的全额奖学金,并且是通过他自己的努力,而不是大量的补习获得的,我为他感到骄傲。

那您是否觉得取得好的学科成绩对于孩子很重要?

Joseph:美国曾经有一个针对2000名百万富翁的调查,询问他们对他们的成功影响最大的要素有哪些。结果显示, “是否曾经在好的大学就读,是否在学业上取得优异的成绩” 的排名只在二十多位,而排名前五位的分别是:诚实与诚信,自律,与人交往的能力,努力与勤奋,配偶的支持。

学业上的成绩当然也重要,但这并不是一个人最终成功最重要的因素。每当孩子们取得特别优异的学习成绩时,我在表扬他们的同时,也会适时地提醒他们这个调查的结果,以免他们自我感觉太好或者一味地追求课业成绩。

实际上,我认为一个人想要在社会上取得一定的成功,只要把他真心热爱的事做到极致,在某一个领域内成为真正的顶尖专家,那他一定可以获得相应的回报。

作为企业家,您经常和客户及大众普及投资和财富创造方面的知识。那么作为一个家长,您是怎么和自己的孩子谈论钱和财富这个话题的?

Joseph:在孩子们还很小的时候,我会给他们通过讲故事的方式来让他们了解应该以什么样的态度来对待金钱。《古巴比伦最富有的人》一书中提到的名言 “one tenth of all you earn is yours to keep” (赚来的钱先为自己省下十分之一)这样的基本的财富观,我在平时的生活中就会和他们反复提及,这样做也比直接告诉孩子该怎么做要更有效果。

其次,我们不会给孩子多余的零花钱。在他们的青少年时期,我们基本上会根据他们的实际需求来给他们钱。比如需要交通费,伙食费,那么该多少就给多少。例如手机,衣服等日用品,也不会给他们购买最新的型号,或者追求名牌,他们的平时出行也一直是乘坐公共交通。

在儿子Tiger大约13岁左右的时候,我和他玩了一个游戏。我告诉他我每个月底会给他100元,如果到第二个月底他能够抵制住用钱的诱惑,我会再给他100元,以此类推。我希望通过这个游戏来培养他自律和省钱的习惯。结果半年下来,他真的能够把这些钱都存下来,没有乱花。即便在这个游戏结束以后,他省钱的习惯也依旧保持了下来。

两个孩子有意识到自己是一个“富二代”吗?

Joseph:我和太太一直让孩子们知道金钱的来之不易。目前,Tiger会花一些时间在餐厅里打工,他甚至学会了打包餐厅里留下的食物作为第二天的午餐,以此来节省开支。而Florence有一次想要去看一场演唱会,她主动提出能否来亚太集团实习工作一段时间以赚取买演唱会门票的钱,而不是直接开口问父母要。这些行为都让我为他们感到非常骄傲。

当然,等他们再大一些,我会教他们怎么去赚钱,告诉他们如何通过为社会和他人创造价值,来给自己带来财富。我和太太从来没有想过要让他们过上所谓“富二代”的生活,他们也从不会开口要一些奢侈品或者与他们实际需求不符的东西,这都让我们非常欣慰。

您会希望您的孩子们和您一样从事房地产行业吗?

Joseph:我并不强求这一点。关于孩子的未来,我还是觉得应该以孩子自己的兴趣爱好为主,父母千万不可把自己的意志强加于孩子身上。

比如儿子Tiger一直对音乐非常感兴趣,我们也非常支持他。现在他已经进入他理想中的悉尼音乐学院深造学习,我觉得这也是非常好的。Florence目前还没有进入大学,但我想不论她以后从事什么行业,只要是她自己追求的,热爱的,能够给社会带来价值的事业,我们都会支持。

至于房产投资,我想不论对于谁,包括我的孩子们,也会是他们自己的财富创造路上的理想途径,我和太太想过,或许会给他们每人一套房子作为起步,但以后他们能够在房产投资的路上走多远,就要看他们自己的努力了。我们绝不会让他们认为因为自己的父亲是从事房产行业的,自己就可以什么也不做就拥有许多房产。

最后一个问题,在孩子的成长过程中,您认为家长扮演的最重要的角色是什么?

Joseph:父母是孩子的第一个老师。从我的父母对我的教育中,我就深刻体会到了这一点我很幸运,我的父母从小在我的教育中有许多好的方式方法,我都沿用到了今天对于我的孩子的教育里。

首先,家长应该对孩子多采取鼓励的态度,帮助他们建立自信,这可能是父母对子女的教育中最重要的一步。尤其是到了青春期以后的孩子,逐渐有了自己的独立意识,不论他们的学习成绩高低,兴趣爱好如何,家长们都应该多鼓励和肯定他们。

第二,家长们要以身作则,因为父母的一举一动都会影响孩子的性格和行为。一个人的行为比他所说的话要有份量的多,我的一个开发商朋友,他说他从来不需要教育子女说“努力工作是很重要的”,因为他自己每天就非常辛勤地工作,这样的言传身教,子女们早就看在眼里。

我想对我和每一个家长来说都是一样,我们应该首先自己做出榜样,让自己的孩子成为一个健康,自信,独立,而且对社会有用的人。

不只是同性婚姻,昨天还有一件大事在澳洲获得一个YES!

昨天(11月15日),澳大利亚爆出一件让全世界震惊的消息:历时数月的同性婚姻全民公投结果公布,61.6%的投票者给充满争议的同性婚姻投了赞成票,获得了此次投票压倒性的胜利。澳大利亚最快将在今年圣诞节前通过立法,成为一个同性婚姻合法的国家!

这一事件的发生,立刻在社交媒体上引发了巨大的反响,包括BBC,CNN等世界知名媒体都在第一时间宣布了这一重大新闻。据悉,昨天下午,自由党参议员已经将同性婚姻法案提交至澳洲参议院。待澳洲的参众两院都通过后,将由澳洲联邦法院决议立法。

对于澳洲的同志人群来说,一块心头的大石头已经落地,从目前的情况下来看,该法案通过几乎已经是板上钉钉的事,出现意外的情况可能性是非常小的。

不过,就在昨天澳洲全民关注同性婚姻投票结果公布的同一天,另一条和房产投资者息息相关的重大事件,却“不幸”在这条大新闻的光芒下被忽略了。

那就是🔽

澳洲议会正式通过立法,批准了房产折旧的相关修改,房产投资的折旧新规将正式实行!

要知道,这是澳大利亚过去15年来针对房产折旧提出的更改幅度最大的一次改革,将事关千千万万房产投资者的切身利益,最早在今年五月的联邦预算中就提及了这些重大修改。

众所周知,房产的折旧通常分成两部分,Capital Work和Plants and Equipment。Capital Work部分的折旧是指房屋结构部分的折旧,也就是房屋内不可移动的部分,比如说房屋的墙壁,砖瓦,地上铺的瓷砖等。Plants and Equipment通常指房间内可以移动的部分,包括地毯,空调,烤箱,窗帘等。

对于期房Off the Plan来说,Plant and Equipment部分的资产通常是全新的,因此它们的折旧起步价值要大于旧房,因此也能用以最大限度的折旧;而旧房的折旧部分则要视具体情况而定。

对于新房来说,Capital Work部分的折旧将能以每年2.5%的速度折旧四十年,而对于旧房来说,将根据房屋的建造年份,只能折剩余的部分。

此次立法通过的新规中,主要的变化集中在针对房屋设施设备部分(Plant and Equipment),具体来说,新政的主要修改内容有:

1. 在2017年5月9日之后交换合同的房产交易,购买二手房的新买家,将不能申报由前房东购买的,在settle之日已经存在的Plant and Equipment部分的折旧用于抵税。

2. 购买新房用于投资用途的,依然可以申报Plant and Equipment部分的折旧。

3. 房屋settle以后再购买的物品,可以用于申报折旧。

4. 2017年5月9日之前settle的房屋,业主依然可以申报Plant and Equipment部分的折旧。

案例分析

假设一名投资者的购房预算是65万,而他的选择包括购买全新的投资房产和一套三年新的二手房。那么,在折旧新规实施后,这两套物业给这位投资者在折旧方面会带来怎样的区别呢?我们来看一下这位投资者在第一年和前五年,购买以上两种不同类型物业所产生的抵扣区别:

从上图我们可以发现,在新的折旧规定下,新房投资的折旧并没有变化,而二手房折旧,则明显减少。第一年,两者的差距达到6,677澳元,而五年下来,两者的折旧差距是巨大的24,036澳元!

那么这些折旧上的数字,对于房产投资者的缴税额来说,会产生什么样的影响?假设一个投资人的年薪是十万,那么投资新房,仅考虑折旧因素,他一年就可以省税大约5,081澳元,而如果投资二手房,则只能够省税大约2,648澳元,两者相差几乎一倍!

如果你对这些具体细节还搞不清楚,那么可以记住一条原则:那就是从现在开始,投资新房将比二手房获取更多的折旧数额,为你抵减更多税前收入!

【CEO特辑04】 “不忘初心,选择坚信”——Joseph谈房产投资与事业发展中相信的力量

大家好!

我经常问身边的同事或客户一个问题,

“信念(faith)”和“相信(belief)”之间有什么区别?

中国有句老话,眼见为实。一般人都认为,只有眼睛能看到的东西才是事实,才值得相信。在当下,比如说仍比较热的悉尼房市和阿里巴巴公司的股价,就是大家都相信的。因此,所谓“相信(belief)”就是只有眼睛能看到或耳朵听到的东西。

而“信念(faith)”则是即使肉眼看不到(但在内心能看到)或别人都动摇甚至反对时,你仍然相信的东西。信念来自知识、经验和决心。

比如,上世纪80年代初,比尔盖茨拒绝IBM买断Windows的offer,满怀有朝一日全世界的每个办公桌上都有一台个人电脑,每台电脑都装有微软公司软件的信念。

由于世事多变幻,Belief容易被动摇,而Faith信念则被坚定不移地守住。

坚持信念,做一名坚定不移的相信者,无论对事业、人际关系还是对投资的成功都至关重要。其实很多人都有梦想,有能力,也付出了一些努力,可在事业或投资结果上为什么一般甚至极度under achieving呢?为什么那么多追梦者中途放弃呢?其中的原因很多,也可能因人而异,但很多情况下是由于停止相信了。

他们会因为遇到困难、不顺、压力、利益冲突、短视、贪小利、急功近利、心不诚、押错宝、跟错人、志向太低、格局太小、自以为是而停止相信, 中途放弃。其结果就是事业平庸,生意做不大,梦想成为空想,投资赚不到大利甚至亏损,有时为了捡芝麻儿丢了大西瓜。

俞敏洪当初去美国加拿大去游说北大同学回国和他一起做新东方时,有些同学当时因为看不到未来的俞敏洪和今天的新东方而选择不相信,所以没同他回国,而跟他回来的几位,如今全成了亿万富翁。

在阿里巴巴18年的奋斗史上,肯定也有一些人甚至人才,因一时的困难或太急于短利,而停止相信马云的愿景,选择中途放弃。如果坚持相信,并且如今持有阿里巴巴的0.1%的股权的话,他的身价按今天的股价为4.5亿美元,如果拥有1%的股权,则为45亿美元…

做一名“信念坚定的”房产投资者

在我从事房产投资服务的这些年里,市场有过起伏,利率有过涨落,经济有过上下。那些投资成功的人并不是没遇到困难或挑战,而是他们坚持相信澳洲房产长期升值的潜力,在困难时选择担当,不抱怨、不放弃。而许多投资不成功的人,则是因为遇到困难或暂时的不顺及他人的负面影响,而停止了相信,最后选择放弃。

几年前我在北京碰到一位从悉尼回国创业的北京哥们儿。谈话中他愤怒地讲到,自己曾在悉尼距市中心5公里的Zetland区Victoria Park里以52万澳元买过一套两室公寓。他买的是期房,2005年房子交割时悉尼房市进入低谷。由于开发商不得不降价出售最后几套公寓,他认为自己的投资亏了,于是骂骂咧咧地成交,之后以低于买价的价格,迅速把房子卖掉。时隔几年以后,他不仅依然耿耿于怀,还指责当年的房产中介误导了他,并发誓这辈子都不会再投地产,更不会相信房产代理。

无独有偶,当年在这个楼盘里还有一些华人买家,因为同样的原因选择不相信,并一起到州议会门前示威,拒绝成交。据说在没有得到政府的同情和干预之后,他们大多都成交了。可有些人宁愿丢掉10%的首付,而不愿意相信房产投资或当年房产代理所说的关于Victoria Park的发展前景。而那些成交的投资者中也有不少很快就把房子降价出手,心情可能与那位北京哥们相似。后来我打听到他们当中不少当初之所以蜂拥而买,是因为开发商替他们每个人付印花税。他们并不了解房产投资,更没有把买房同未来的财富自由连在一起。因此当遇到暂时的困难时就选择不相信,选择了放弃。

更有趣的是,我当年在同一个楼里买了5套。一套100平米的一室44万澳元,两套两室两卫一个车位的每套52万澳元,还有两套3室2卫2车位的每套66万。这价钱在当时并不低,且当时说要建的购物中心因房市走低而没有开工。

(当年Joseph投资了五套的位于悉尼Zetland的公寓项目)

在同样情况下,由于我当时看中了这个区的未来走向,近城、近机场的地理位置,我相信日后购物中心会开建,并把这几套房作为我利用房产投资致富战略行为的一部分,因此在很多人选择放弃时,我选择相信,选择坚持。

2009年,悉尼中档开发商Meriton在Zetland的楼盘开建时,一室无车位的起价为55万澳元,2室的起价65万澳元,3室的90多万。如今,新建的购物中心(East Village)已开张营业,离我的公寓楼走路只要1分钟,而新楼盘的价位又不一样了,1室从70-80万澳元起,2室从91.5万起,3室的从136.9万澳元起。

当时不愿意再相信而选择放弃的人,与这几年和今后的房价升值无缘。当时不相信,现在因“眼见为实”而冲进市场的人就要付出今天的高价!

事业上“相信”的力量

除了房产投资,人在事业上也要坚信“相信的力量”。当初不相信俞敏洪而选择拒绝他的邀请的北大同学,后来看新东方做大了再请求加入新东方就没有机会了,或机会成本要高出很多倍,而他们的价值也随之低了很多倍。

今天看阿里巴巴成功上市而选择相信的投资机构和个人,同样也要付出比当年阿里巴巴在起步挣扎时投资,付出高出许多倍的代价!

还有一个例子。我2002年10月创建自己的地产投资公司时,在我销售团队里有一对越南兄弟。我刚认识他们时,两人名下各有7套房产。跟我奋斗的几年中,他们每年的收入都有几十万澳元。可自2005年悉尼墨尔本房市进入低谷以后,他们的信念受到挑战,于是一个人自己去墨尔本开了个小中介公司,另一个因为听说其他公司的佣金更高而选择离开亚太集团。

开中介公司的那位,由于离开了一个积极向上的团队,离开了比他更有经验、格局更大的leader, 无法耐住自己创业的孤独无助,自己格局又不够大,因此一直没能把生意做大,基本保持在夫妻店的规模。几年前,在澳洲房市火爆的环境下,他竟然因经营不下去而把公司卖掉,改行做别的了。他的哥哥去年也来见我,这些年他基本上从一家公司跳到另一家,终于因无法在房地产行业生存而改行,在40岁的年龄时名下的房产从原来的7套变成1套。当我和他们哥俩谈起这件事时,我说,其实你们的问题出在停止相信了。他们俩都说:“要是我们的生意做得跟亚太集团一样火,一样大,我们也会坚持相信。”其实,要先相信并坚持信念,才有可能把生意做火做大。

2006年亚太集团成立时我去找过他们,劝说他们加入亚太集团,共建辉煌。可当时地产市场非常低迷,他们俩已不再相信房产投资,也不相信我和亚太集团的愿景。

可在同一时间,我还找到边兰女士(现亚太集团墨尔本总裁),邀她一起共创亚太集团。尽管很多朋友反对、泼冷水,市场不好,可她还是选择相信我,相信房产投资,开创了亚太集团墨尔本。历经艰难,呕心沥血,坚持信念,边兰不仅把亚太集团墨尔本做成墨尔本最大,吸引并留住了一批优秀人才,而且自身的收入和资产都翻了许多倍…..

当时选择相信的还有Susanne Anderson, Grant Ryan, Linda Lu, Lanny Xu, Damon Nagel, Joanne Chen, Jason Jin, Helen Qin… 以及后来的一批又一批人才。如今他们都成了亚太集团的合伙人、股东、董事、总裁、副总裁…

(亚太集团合伙人在集团年度峰会上合影)

(亚太集团合伙人于悉尼合影)

大家都选择相信我们“把财富带进千家万户”的使命,愿意共同为实现亚太集团在今后五年成为全球“客户最喜爱、员工最爱戴,同行最仰慕”的房产服务公司的愿景而并肩奋斗。

要想在事业、生活及投资上取得成功,要想拥有美满的人生,应做一名坚定不移的相信者!因为有一天,你也可能拥有另一个新东方、百度、阿里巴巴、Apple, Facebook 0.1%、1%、甚至10%的股权……

“三城联动,西部开发”——深入解读悉尼2056发展规划草案

导读

10月22日,大悉尼委员会(Greater Sydney Commission)主席,澳洲总理夫人Lucy Turnbull公布了大悉尼区域规划草案(draft Greater Sydney Region Plan),一份长达170页的规划报告。根据草案9大章的内容,计划到2056年,在大悉尼地区设立三大中心城区,打造 “30分钟生活圈” 。

这份最新发布的宏大计划,勾画了未来40年悉尼的发展愿景,并且指出,未来悉尼的居民和企业将围绕三个中心城区来居住和工作,悉尼的这未来三大中心包括:悉尼CBD,Parramatta,Badgerys Creek悉尼第二机场。

(未来悉尼将成为拥有三大中心城区的超级城市)

2056愿景

报告的一开始,给予了2056年的悉尼一个美好的愿景。目前,悉尼是澳大利亚的国际城市,拥有大约500万的人口。悉尼美丽的海港,壮阔的蓝山,丰富的自然资源与气候环境,是这座城市最吸引人的地方,也是这座城市的巨大天然财富。

这份报告的愿景,是希望在未来,生活在悉尼的人们,能够在30分钟通勤时间内生活和工作,获得教育与医疗资源。为了达到这一目标,大悉尼委员会才特意起草了这样一份170页的计划。

报告的9大章,论述了40个未来的目标,主要围绕宜居性、生产力和可持续发展这三大板块(Livability, Productivity, Sustainability)来勾画2056年的大悉尼蓝图。鉴于报告内容过多,我们为大家选取了其中的精华部分为大家进行解读。

悉尼西部大开发

由于目前CBD的发展已经接近饱和,悉尼特殊的东面临海,北西南三面环山的地理情况,又导致了以往区域发展的不平衡。因此,此次规划的重要策略,就是把悉尼未来的发展重心由传统CBD向悉尼西部进发。

(从1996-2036,悉尼的住宅密度逐渐加大,向西发展趋势明显)

报告预测,到2056年,悉尼一半的人口将会居住在Parramatta以西的区域。而这份报告的中心主旨就是:未来不论大悉尼的民众住在哪里,他们去到自己的工作、教育、医疗、服务、购物和娱乐等场所的时间都可以控制在30分钟内。

(未来不论你居住在悉尼的哪里,30分钟到达工作,学校等重要目的地)

这就是大悉尼委员会希望打造的所谓“30分钟生活圈”。Lucy Turnbull女士说: “悉尼想要变得更宜居,就必须要改变,居民上班时间要控制在30分钟之内。”

草案详细介绍了未来悉尼的三大中心枢纽:东部海港市(Eastern Harbour City)以悉尼CBD为中心,将继续作为金融业和专业服务枢纽。

中部河流市(Central River City),以Parramatta为中心,将成为医疗、教育、研究机构、商业服务、行政服务聚集的枢纽。城市改造和新区开发将伴有与之匹配的高质量公共空间、绿地、基础设施,以吸引技术人才和排名前100的企业入驻。

西部公园市(Western Parkland),以规划中的悉尼第二机场选址地Badgerys Creek为中心,将成为物流公司和先进制造业的聚集中心。

三大发展原则

在此次报告中,提出了宜居性,生产力和可持续发展的三大发展原则,可以说这些原则将会为未来悉尼的发展方向定下基调。

在宜居性的话题中,自然少不了提到房地产市场的发展。报告指出,到2036年,大悉尼地区大约还需要72.5万套住宅,强劲的人口增长将进一步对悉尼的住宅市场施压。可以说,未来很长一段时间内,悉尼的住宅还将保持强劲的需求。

(过去20年,悉尼住宅批建量与实际建设量的对比)

(此图中浅黄色的点代表2016-2021年将会完工的住宅项目)

为了保持悉尼住房供应能够满足实际的需要,政府计划在正确的地点上提供更多的住宅选择。要达到这一目标,政府认为可以通过老城区改造,提高建筑密度,以及大型新社区建设等三种方法实现。

(2016-2036年悉尼住宅开发数量规划)

关于悉尼未来的生产力,报告认为,到2036年悉尼的日均交通人次将达到2200万人,比2016年上涨40%。这意味着将对悉尼未来的基建产生巨大的需求。目前,传统CBD区域依然是就业最集中的区域,根据未来的规划,悉尼需要将生产力大幅度向西扩张。

(未来,三大区域中心均会产生大量的就业机会,以平衡发展悉尼的东西两翼)

报告指出,悉尼是澳大利亚连接世界的窗口城市,目前是世界上二十大经济最发达的城市之一,未来,悉尼市政府希望能够把这座城市变成世界上有竞争力的十大城市之一。因此,未来悉尼需要在正确的地区创造更多的就业机会。

谈到悉尼的可持续发展,报告认为,悉尼优美的自然环境,大面积的森林覆盖率,天然而丰富水资源等是上天赐予悉尼人的重要资源。悉尼在未来的发展过程中,必须要加强对于自然景观的保护,以让我们的后代继续享受这片拥有“上帝后花园”美誉的土地。

悉尼的可持续发展将设计水资源的有效利用,能源,废物处理等,按照计划,悉尼将力争到2050年达成零排放的环保目标。

(悉尼拥有大片的森立与自然保护区域,不论经济如何发展,这都是悉尼人最珍贵的资源)

最后,值得注意的是,虽然此份2056悉尼发展规划为我们构筑了一幅非常宏伟远大的理想,但是,目前这一切都只是在构想阶段,要将这一愿景变为现实,必然离不开惊人的投资和政策的长期贯彻。而悉尼政府目前也承认,他们还暂时没有找到如何解决如此大规模发展的资金问题的答案。

但是,不论怎样,考虑到悉尼目前的现实情况,人口的增加,地理环境的限制等因素,未来悉尼市整体发展向城市西部倾斜将是必然的趋势。

悉尼春季房展本周末强势来袭!亚太集团诚邀您前往,聆听投资大师的精彩分享!

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15场大型房产资讯博览,

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这就是一年一度最具影响力的房产盛宴,悉尼春季房展!

金九银十,

在经历了数年的高增长之后

悉尼未来的房产市场将何去何从?

面对越来越多挑战的市场环境,

投资者该如何布局?

春季常被业内人士称为“入市的最好季节”

这个春季的你是否打算在房市上有所作为?

在此之际,

悉尼春季房产展如约而至,

就在本周末!

10月7日-8日

悉尼市政厅(Town Hall)

亚太集团在这里期待您的到来!

悉尼春季房产博览会,每年都为来宾网罗最新房产投资理财资讯,为全澳各大开发商和房产中介提供了一个开放的平台,为广大投资爱好者展示了各种精美楼盘,也是一个展示各大投资服务机构品牌与客户服务的窗口!

作为本次悉尼房展会的主要赞助方,亚太集团的精英地产策略师们同样做好了准备。我们会在两天的展会中,在Town Hall的M1M2展台等候您的光临,随时准备为您解答您在房产投资,置业当中的各种问题,更有许多精美奖品,地产最新报告及神秘大礼等待着您!

 

亚太集团总裁周华为您解读地产大数据背后的意义!

随着澳洲楼市的红火,越来越多的人加入到房产投资者的大军中。然而, 伴随着自媒体与信息爆炸时代的到来,地产投资者面对海量的市场信息,地产数据,常常容易失去理性的判断。

如果你也有以下的困惑:

  • 媒体公布的地产数据都是真实可靠的吗?
  • 为何同一家媒体会针对同一现象发表完全相反的观点?
  • 我该如何分别“地产专家”和“地产砖家”的区别?
  • 地产大数据背后的利益链是什么?
我们诚邀您于10月7日下午2点,来到悉尼春季房展会演讲北厅,出席由亚太集团创始人兼CEO Joseph周华先生主讲的主题为“地产大数据背后的意义”专题讲座,为您一一解开以上问题的答案!

悉尼房展会特供的专业房产知识公益性讲座一直受到来宾们的一致好评和关注。在专业人员的指导下,置业者可以在买房的过程中得到最大化的收益

本届春季房展会也不例外,邀请各领域大咖助阵房展会,热点话题逐一击破。新开辟的投资小课堂以理论加上实际操作,让你亲身体验投资乐趣。

往届悉尼房展会精彩瞬间

 

【CEO特辑03】 Joseph Chou:我为什么从House搬到Apartment居住?

CEO寄语

很高兴通过亚太集团的博客和大家交流。

自2006年成立以来,亚太集团的核心价值观,就是帮助我们的客户建立一个4-10套的房产投资组合,并帮助他们尽可能长时间地持有这些资产,直到它们的价值翻倍。我们希望帮助我们的客户,通过成功的房产投资,达到财务自由的境界。

我个人从事房地产行业已经接近20年的时间,也见证了数轮澳洲房地产周期的起起伏伏。我希望通过这个专栏,和大家分享我这些年自己在房产投资方面的一些心得体会,亚太集团的成长和企业文化,以及一些大家关心的市场热点话题,希望能够给大家带来有价值的信息。

请输入标题     abcdefg

大家好。

今天我想和各位聊聊我在澳洲购买自住房故事。自从1991年移民到澳洲以来,我和许多移民一样,也经历了数次的买房,卖房,搬家,参加拍卖的过程,一路走来,也有许多自己的心得体会,借助这个机会,和大家来分享。不论你是一个正在考虑购房的首次置业者,房产投资者,还是正在考虑downsizing的中老年人,都希望我的这些经历和感受,能够对你有所帮助。

我的首次置业经历

1992年,在移民悉尼一年多之后,我购买了我在澳洲的第一套房产。当时的我作为一个首次置业者,虽然没有太多的购房经验,但是我却有三个明确的目标和要求。也就是说,我对自己要买什么样的房产非常清楚:

第一, 房子的价格不能超过18万澳元;

第二, 房子要干净,我可以立即入住;

第三, 距离我太太当时的工作地点不能太远。

正是因为有着这三个明确的目标,所以我并没有花太多的时间用来在周末看房这件事上。当时由于我从事销售工作,平时非常忙碌,所以,我希望把更多的时间放在工作上,也不打算花太多时间来找房。

由于符合我的目标的房产就在一定的区域内,所以我只花了两个月左右,就买到了我的第一套房产,一套位于悉尼西北地区Ermington的三居室独立屋。

不过,另一个让我能够比较快速做出购房决定的原因,在于我心中有更大的梦想。我知道,这不会是我居住一生的房子,而更多只是在我当时的条件下,能够满足我当时需求的一套房子。

(1992年9月,Joseph购买的第一套自住房,17.5万澳元,位于悉尼Ermington区)

现在回头看来,我认为自己当时这种比较“随意”的买房方式反而从一定程度上帮助了我。由于没有经验,不知道自己要什么,许多首次置业者会花过多的时间和精力,去寻找心中所谓完美的房子。但其实我们都知道,这样的房产并不存在。

试想,一个首次置业者如果决定看100套房子再出手,那等你看完这100套房子,市场的价格可能已经上涨了几万元,从某种程度上来说你的机会成本就损失了。更何况,绝大多数澳洲人平均每5-7年就要搬一次家,哪怕你今天找到了心中完美的房子,过几年,由于家庭和个人情况的变化,你心中对完美自住房的标准也会改变。

我的第一个“房产策略失误”

我和太太搬进了Ermington的房子以后,由于我们辛勤的工作,很快便把贷款还到很低的比例。三年后,当我们的经济条件更好一些时,我们就想到了要换到更大的房子里去住。

1995年,我们在悉尼的Epping区看到了一套非常好的房子,有五个大卧室,足够我们的父母和亲戚朋友来探望我们时一起居住。此外,这个房子的卖家是一对将要离婚的夫妇,所以他们非常急着要把这个房子出售。

最终,我们以25.2万澳元的价格购买了这套非常不错的独立屋。但就在我满心欢喜地搬进新家时,却不知道自己犯下了一个策略上的错误。

(1995年,Joseph搬到了悉尼Epping区的这套五房别墅中,当时价格在25.2万澳元)

原来,按照我当时的收入和经济情况,我完全可以把第一套房产中的Equity取出来,作为第二套房产的首付,并且把第一套房子作为投资房进行出租。这样,我不仅可以同时保留两套房产,第一套房产转为投资房还能给我带来许多税务上的优势。

但是很可惜,当时的我完全没有房产投资的概念,因此,我把Ermington的房子卖了,而且只卖了18万澳元。虽然我持有了三年,但算上交易成本,从这套房产的买卖中,我是亏钱的。而今天,我估计这套房产的价格在130到140万之间。

住大House的喜与忧

从1995年到2003年,我又搬了两次家,每次都是搬到了更大的房子里去住。2000年,在搬到Epping区住了五年之后,我们全家又搬到了悉尼很受华人喜欢的Chatswood West居住。后来,随着儿子和女儿的逐渐长大,和接送他们上学的需要,我在2003年购买了一套在悉尼北区St Ives的全新别墅里,并且在那里住了10年的时间。

(2000年Joseph购买的第三套自住房,位于Chatswood West)

由于从之前的经历中学到了经验,这一次我学聪明了。2003年时,我从事房地产行业已经有五年的时间,所以,当购买了St Ives的自住房后,我没有把Chatswood West的房子出售,而是把它转成了一套投资房。

而在许多人来看,我在St Ives购买的1000平米土地,室内面积600平米的第四套投资房,或许是很多人会觉得很不错的自住房选择:这是一套全新的,由建筑设计师设计的新房,室内用了大量的大理石材料,装修非常豪华,房子的地势又高,拥有非常不错的山景和漂亮的泳池,用现在的话说来就是看上去挺“高大上”的。

(Joseph的第四套自住房,位于悉尼St Ives区,也是他至今在悉尼居住时间最长的一套自住房)

由于房子的设计者花了大量的心思去建造这套房,因此它的要价也比较高,在市场上竟然挂牌了12个月还未出售。虽然我和我太太都非常喜欢这套房子,但由于卖家的预期也非常高,所以一开始我们的出价并没有被接受。

在多次购买自住房的经历中,我得出的一个经验就是,谁心态更平和就更有可能获得交易的主动权。许多人会在参加拍卖时受到情绪或者气氛的影响,把价格拍到自己的极限,而做出让自己后悔的决定。

由于我们的心态比较平和,因此我们咬定了自己的报价没有放,后来,另一个买家因为自身的原因没有及时交首付,因此,这套房子最后还是被我们买到了。所以,有时候买自住房我建议大家要摆正心态,如果是你的房子,那它总会最后是你的。

在St Ives居住的十年里,我们的孩子在这里健康愉快地长大,我的生意和事业也逐渐做得越来越大,在这里留给我许多美好的回忆。不过,住在一个室内面积接近600平米的大房子里,也有这么一些细节似乎并不那么让人满意:

第一, 由于家里的面积太大,几乎70%的空间是常年不用的。这不仅是一种浪费,对于一家人平时的互动和交流也是不利的。

第二, 巨大的空间带来日常维护上的不便。由于家里的空间较大,我太太又不太愿意请外面的人到家里来做清洁,因此每周自己都要花大量的时间用于室内外的清洁保养,而这些空间利用率又不高。

第三, 拥有大地的独立屋通常并不靠近市中心,因此每次出行,比如送孩子去学习,出差去机场,甚至购物等,都要花很多时间在行车过程中,同样要占据大量的时间。

也正是因为这些原因,我们最终决定搬离House,住到离城更近,维护成本更低,出行也更方便的公寓中去。

全新的公寓居住体验

2013年,在独立屋里住了20多年的我和太太,带着我们两个已经长大的孩子,第一次搬到了悉尼的公寓里居住。自从我移民澳洲以来,我自己一直有一个梦想,就是有朝一日要住到一个可以俯瞰悉尼歌剧院和海港大桥的房子中,这些年来也一直为这个理想而奋斗。

而实际的情况与我想象的还是稍有不同。我脑海中曾经想象的是住到悉尼的东区,Point Piper,Vaucluse这样的顶级区域的独立屋,当时的我认为这才是成功的标志。好在我的太太从来就不喜欢这样的想法, 而在住过独立屋这么多年后,我自己也改变了主意。

现在我们在下北岸的家,同样可以满足我每天观赏悉尼歌剧院的愿望,但它是公寓,而不是独立屋。我们可以方便地出门,选择各种交通工具,甚至是步行去到市中心,不论是上班,还是陪孩子周末出游,都比以前更为方便。

我的邻居们许多和我一样,大家都是从大House里downsize下来的。有一次邻居开party,在交流时大家才发现,原来每个人以前都以住带大地的House为荣,但现在看来,这里更多是一个“面子”的问题,房子住的舒不舒服,只有你自己才知道。如今谈起当时的这些想法,我和邻居们都相视一笑。

回顾我的自住房购房经历,我想我是一个在悉尼稳定而繁荣的房产市场中的受益者,当然我也犯了一些错误。如果给我重新来一次的机会,可能我会选择先做投资,而不是先买自住房,而我对房子的选择标准,也会更注重它的地段,设计,质量等因素,而不是一些“面子上”看上去更好的房产。

希望以上的这些分享,能够给你带来一些帮助和启发,也提前祝各位中秋国庆节快乐!

谢谢大家。

周华

2017.9.29

“过去五年的悉尼楼市教会了我们什么?” ——亚太集团董事Grant Ryan访谈录

导读

如果要给过去五年澳洲首府城市的房价表现做一个排名,那么新州首府悉尼,毫无疑问会是这份榜单上的明星城市。据不完全统计,悉尼的房产中位价,在2012年至今的五年内,上涨了至少70%!这样的涨幅,在整个澳洲房产历史上,也可以算得上是屈指可数的显赫成绩。

如今,很多人感叹,如果再给我一次机会,回到2012年,那我一定会在悉尼买上好多投资房,一举完成财务自由的目标!但是很可惜,实际情况是,五年前的悉尼市场刚刚走出了长达八年的市场低谷,敢于大举在当时投资地产的人少之又少。

不知今天的你是否还记得,当时的悉尼房产市场是怎样的光景?作为已经在澳洲房产市场上摸爬滚打十几年的资深专家,亚太集团董事Grant Ryan至今还清晰地记得过去十年来悉尼市场所有的起起伏伏。今天的文章,我们就请Grant来谈谈过去五年来,悉尼市场的亮眼表现,给房产投资人上了怎样的一课。

嘉宾介绍

Grant Ryan,亚太集团联合创始人,董事,市场调研部及房产部门总监。1997年,Grant从新西兰移民到悉尼。1998年12月,他认识了亚太集团创始人周华先生,并与他共同工作至今。在加入房产行业后,Grant迅速成长为行业内的顶级投资策略家,研究员和市场评论员,全澳洲至今已有数万人听过他的房产投资讲座。

Q

你好Grant。我们都知道过去五年悉尼的房产经历了一轮高速上涨,而这波涨幅最早出现在2012年左右。那么你能否为我们回顾一下,当时的悉尼房地产市场,处于一个怎样的状态?

Grant:从2004到2008年的五年,悉尼的房地产市场曾经是“一潭死水”,房价丝毫不涨,投资市场也冷冷清清。随着全球金融危机的到来,悉尼市场的低谷期又被延长了两年左右。所以,当2010-2011年左右,悉尼市场开始逐渐复苏的时候,很多人对于投资悉尼的房地产是提不起兴趣的。

直到2012年,悉尼的房地产市场才正式进入快速复苏期,但很多人此时已经失去了对悉尼市场的信心。直到2014-2015年的大涨出现,很多人这时才选择入市,但其实已经错过了最初的一波涨幅。

所以,今天的你或许很难想象,当时我们要劝说投资者去悉尼市场投资,是一件非常有挑战性的任务而现在回头来看,当时在悉尼市场最困难的时候,选择坚持入市的投资者,正是那些在这个周期中在悉尼市场里获利最大的投资人。

(2011年的澳洲报纸,当时的悉尼房市依然处于低谷中,Mosman豪宅跌幅明显,清拍率仅34%)

Q

在当时的环境下,亚太集团带领我们的客户去到了悉尼的哪些区域去投资?选择这些区域的理由又有哪些?

Grant:2012年左右,悉尼的房地产价格还相对比较可承受。所以,当时我们大力推荐投资者去到那些距离CBD比较近的成熟区域,比如悉尼下北岸的North Sydney,Crows Nest,Lane Cove等等,这些区域都具有良好的基础设施,成熟的商业配套和强劲的住房需求。

另外,悉尼的内西区也是我们当时比较看好的区域,比如Marrickville。这个区在当时对许多投资者来说都还不太熟悉,根本不是传统的投资热点区域。但经过我们的调研,发现了区内具有投资价值的项目,因此也是不遗余力地推荐给我们的客户。当时那些买了这些区域房产的客人,到今天一定是非常开心的。

(2011年,时任亚太集团St Leonards分公司总经理的徐明先生在悉尼的讲座海报,当年的投资机会不知您把握了没有呢?)

Q

我们知道你是整个亚太集团项目部门的掌舵人,每一个市场上备选的项目,都要经过你这一关。那么请问在决定是否要向亚太集团的客人推荐一个项目时候,你的选择标准是什么呢?

澳洲的房产新开发项目主要分布在InfillGreenfield两种区域。Infill通常是指那些已经发展非常成熟,区域内可建新房数量有限的区域,而Greenfield则是指那些待开发的,具有大量新建土地供应的区域。

以悉尼来说,此轮周期内一些涨的非常不错的区域,比如Zetland,Rhodes,Mascot等区域,它们曾经在很长的一段时间内都没有太多的增长,而现在由于这些区域已经基本开发完毕,没有太多的可建土地,因此房价开始快速上涨。

(2011年,亚太集团在北悉尼黄金地段推荐的项目BELVEDERE,如今的北悉尼寸土寸金,但当时敢于入市的投资人却并不多)

(从今年1月至8月BELVEDERE项目内的部分二手房交易来看,平均增值幅度高达50%)

而选择Greenfield这样的新开发区投资,主要的好处是,如果你有勇气成为第一个“吃螃蟹的人”,在一些大型城市综合改造地区首先投资,那么一旦等到这些区域彻底开发完毕,先布局的投资者可以说都能够获利颇丰。

(2010年,亚太集团在悉尼的Wentworth Point推荐的项目MESSINA,当时该地区属于典型的新开发区,两房两卫的公寓不到60万。如今区域开发日趋成熟,2017年最新Resale价格在78万左右)

(今年1月至8月,从部分二手房交易资料来看,MESSINA项目的平均增值达到36%)

在选对了区域和物业类型后,我们还会对具体项目的质量进行严格把关。如果是第一次合作的开发商,那我们首先会对它的品质,已开发项目的质量和市场口碑做详细的尽职调查。如果它的设计,定价,以及开发商的理念不对,这样的项目我们都不会推荐。

Q

对于这些年在悉尼已经投资了房产,并且赚到钱的人来说,他们下一步的策略应该是什么?

Grant:亚太集团始终相信,澳洲的每个首府城市都有属于自己的房地产周期,对于那些过去几年跟着亚太集团在悉尼房市中有所收获的客人,我想首先对你们说声恭喜。那么房产中有了一定的Equity,下一步要怎么做?我们的建议是应该把“鸡蛋放到不同的篮子里”。

很明显,现在澳洲的首府城市完全处于不同的房产周期中。墨尔本目前是市场上最热,表现最好的城市,这一点早在今年上半年,我们就多次提醒投资者了。悉尼市场,我个人认为这个周期的高峰在2015年底到2016年初左右,有些人可能认为是2016年底,但最近几个月的迹象表明,悉尼此轮周期的增长高峰应该已经过去。

至于布里斯班,阿德莱德和西澳的珀斯,这几个城市虽然还没有到达快速增长期,但它们相对悉尼和墨尔本最大的优势是价格。你在这些城市投资,可以投入更少的钱,去到一些当地非常好的区域,而同等地位的区域,在悉尼和墨尔本,早已经变得不可承受。

而所有这些现象,都印证了我们提到的房产周期现象。我们建议投资者把握好每个城市的房产周期,来最大化自己的投资结果。

(澳洲五大首府城市过去26年的公寓房价走势图,首府城市间的房价差距由小变大,由大缩小,周而复始)

Q

那么对于那些错过了过去五年高速增长的人来说,悉尼市场是不是还有机会呢?

Grant:投资者要注意的一点是,“悉尼市场”其实是一个非常大的概念。如果你仔细分析,这里其实分布着许多的细分市场,比如悉尼的东区和悉尼的南区,是不一样的情况,北区和内西区,房产市场的情况也是完全不同的。如果你想投资悉尼,就必须研究你所考虑的区域本身处于怎样的周期,再决定是否要投资。

因此,虽然今天悉尼的许多区域已经不太适合投资,但如果在专业人士的帮助下,还是有不少机会可以挖掘。对于目前想要在悉尼投资房产的人来说,你将比过去更需要专业人士的帮助。

Q

最后一个问题,许多人如今都感叹,早知道应该在2012年左右在悉尼多买一些投资房,但实际上这么做的人凤毛麟角。那么为什么通常房产投资者很难抓住所谓的最佳入市时点呢?你觉得过去五年的悉尼市场表现,给我们的投资者最大的经验和教训是什么?

Grant:如果要说起经验和教训,我首先想到的就是那些在市场刚开始启动时,明明有很好的机会,却选择错过的人。由于当时的悉尼已经太久没有上涨,而很多人在做房产投资时又选择相信自己身边的朋友或者熟人的意见,而忽视了专业人员的建议,因此错过了很多机会,我想这是需要今天的投资者引以为戒的。

我多年来已经发现了这样一个规律,就是在任何时点,看当下的房产市场,总会发现各种各样的问题,永远没有所谓完美的入市时点。

在任何一个时间点,人们对当下房地产价格的观点始终有着不同的看法:有些人会说现在太贵啦,不应该投资;另一些人说现在是最好的时机,应该入市;更有少数极端的人会说,房价即将大跌多少等等。

然而,十年之后,当大家再回头看十年前的房地产价格时,所有人的观点都变得一样了:大家一致表示,十年前的房价很便宜,应该在当时就投资!

你说,这种现象是不是很有趣?

住公寓成为澳洲新趋势,但你是否知道怎样的公寓才是未来?

2016年澳洲最新人口普查结果的数字显示,虽然独立屋依然是澳洲人居住方式中的主流,但随着人口结构的变化,生活节奏的不断加快,越来越多的澳洲人已经开始选择搬到公寓中去生活。

去年的调查数据显示,住在独立屋中的澳洲人比例,已经从五年前的76%,下降到2016年的73%,而居住在联排别墅,公寓等房屋中的人群,已经上升到了25%。

25%的数字如果你觉得还是不高,那是因为这是全澳的数据。如果你把眼光放到人口众多,房价高企的首府城市,那这样的比例就要高很多了。比如,在悉尼这样的城市,居住在公寓中的人口,已经接近了整个城市人口的一半!

难怪许多房产专家都宣称:Apartment Living is the new Australian Dream!(公寓居住已经成为新的澳洲梦!)

(公寓居住,澳洲人居住的新趋势,也是不可回避的现实)

公寓虽好,坑也不少!

虽然住公寓的理念已经被越来越多的澳洲人所接受,但购买一套理想的公寓却远不是想象的这么简单。在澳洲,公寓的质量层次不齐,开发商的水平高下分明,如果没有买到一个各方面都表现过关的公寓,那么各种麻烦就在不远的前方等着你!

(2016年,悉尼一座公寓的屋顶被大风“卷走”,200多业主无家可归)

(Domain的报道显示,房屋的瑕疵问题,是公寓业主的最大担忧)

由于购买期房的本质,是投资者出于对开发商和房产中介的信任而产生的购房行为,买家在购房时并没有看到房产实物,因此,这对一家开发商的实力和企业道德都提出了很高的要求。澳洲许多不良开发商却正是利用了这一特点,造出了许多质量不过关,设计不人性,产品不受自住者及租客喜爱的公寓产品,导致了许多投资人在实际交房的时刻大失所望!

(2015年,悉尼的年轻人Jae Jun Kim买的一房公寓在交房时发现卧室没有造,一时引起轰动)

怎样的公寓才是未来?

既然买公寓是未来的趋势,但又不是所有的公寓都适合购买,那么问题来了:作为一名房产投资人或者自住人士,到底应该选择怎样的公寓进行投资呢?

在澳洲最知名的建筑设计公司Elenberg Fraser的董事Callum Fraser看来,公寓显然已经成为了比独立屋更好的居住方式,它让业主和租客更有归属感,也让人们更好地享受生活,尤其是那些设计时尚,配套现代化的公寓!

     (澳洲顶尖建筑设计师Callum Fraser)

的确,早期澳洲的建筑,尤其是新建公寓中,绝大部分都是那些像盒子一样的“筒子楼”,虽然它们也能满足居住的需求,但从外观和设计上来看,这样的大楼显然已经不符合时代的潮流。取而代之的,是越来越多经过大师设计,造型时尚,并且配备齐全的大楼附属设施的公寓楼。

(悉尼著名的Blue Point大楼,当地居民曾多次因为嫌弃它太丑而希望把它拆除)

作为覆盖全澳五大首府城市的房产投资服务平台,亚太集团一直在甄选公寓项目时拥有一套非常严格的审查标准。不仅仅是公寓的选址,公寓的整体设计感,相关配套的齐全程度,开发商对于细节的追求度等,都是我们考察一个项目是否值得推荐的关键所在。

以下是目前澳洲最新的地标性公寓建筑所具备的一些特征:

1. 更酷炫的外立面

现代建筑正在使用更少的砖块和更多的玻璃幕墙来打造建筑的外立面。客厅里拥有一扇无遮挡的落地窗,已经成为许多时髦的公寓大楼最喜欢的设计。这种设计以前只在商业地产中可以见到,而目前在住宅楼中,这样的设计也成为了许多人的最爱。

案例展示:

由Elenberg Fraser公司设计,位于墨尔本市中心的地标项目Lighthouse,凭借其闪闪发光、绚丽夺目的外形,注定将成为墨尔本城市上空当之无愧的主角。建筑物正面并非纯粹装饰。每一处外部小平面都设有一扇独特的飘窗,增加每一栋公寓的光亮与空间。

由布里斯班顶级开发商ARIA打造的St Julien公寓。ARIA公司是澳洲开发商中对于大楼外立面设计追求极致的典范,弧线形外观设计,不仅使大楼在城市建筑群中出类拔萃,从实用角度出发,也增加了业主从室内对景观的欣赏程度。

2. 无与伦比的配套

大楼里只有一个健身房和游泳池?这样的配套已经不能满足现代人的居住需求。一幢完美的公寓大楼至少还应该配备以下设施:一个满足多人聚会用的私人餐厅,一个供三五好友一起观看最新大片的私人影院,一个满足你学习工作需求的内部图书馆,甚至是一个在大楼顶部为你特意栽培的绿色花园…这些才是让人们离开别墅,选择住进公寓的魅力所在。

案例展示:

位于布里斯班,由澳洲顶级开发商Tim Gurner打造的地标项目FV,长达65米的U形游泳池,这样的设计在整个昆士兰独一无二,可以从多角度俯瞰整个城市的景观。

由ARIA公司建造的位于布里斯班南岸的最新地标Melbourne Residence的私人影院及私人宴会厅。为每个项目配备极致的餐饮及娱乐休闲配套设施已经成为ARIA项目的名片。

3. 与众不同的大堂

大堂是人们对于一个公寓楼的第一印象。为了吸引人们入住,越来越多有心的开发商,如今都会花大量的心思和投资,用于对大堂的景观进行设计。如果走进一个大堂就让人感觉来到了五星级的酒店,那这样的公寓楼无疑将吸引更多的租客和自住人群。

此外,如果能够在大楼的底部引入一些受追捧的餐饮和零售专卖店,服务大楼内的租客,那无疑将对整个项目的价值,起到锦上添花的作用。

案例展示:

位于Newstead,即将于九月成交的HAVEN项目,不仅拥有一线无遮挡的公园景观,五星级酒店标准的大堂,大楼底部还引进了三家在澳洲备受追捧的餐饮品牌,随时为大楼内住户提供一流的饕餮美食。

亚太观点

过去十年,澳洲公寓的设计理念和潮流发生了巨大的变化。相比以前一味的建造火柴盒般的大楼,如今的开发商和设计师投入了更多精力在大楼的整体设计和功能的多样性等方面。毫无疑问,这样用心打造出来的产品,将比一些粗制滥造,毫无设计感的项目,更受投资者和自住者的喜爱。

作为天天和开发商打交道,拥有十几年房产投资经验的专家,亚太集团董事Grant Ryan这样描述他个人对于目前澳洲公寓新趋势的看法:“澳洲的公寓大楼越来越有设计感和完善配套设施的做法,最早起源于墨尔本的一些理念比较领先的设计公司。但在当今社交媒体盛行的时代,这种趋势很快便在许多本地和海外开发商的身上体现出来。目前,可以说已经蔓延到了所有的首府城市。

(亚太集团董事Grant Ryan)

【CEO特辑02】 致中国投资者的一封信

 

尊敬的铁鱼置业(中国)客户:

大家好!

上个星期,我和铁鱼置业(中国)总裁徐明先生一起,在上海,深圳和北京三地,与铁鱼置业(中国)的广大客户们举办了三场气氛热烈的交流活动。能够再次回到国内,和我们广大关心澳洲房产市场,关心铁鱼置业(中国)的朋友们在一起,畅谈澳洲房产的最新动向,介绍我们公司在中国的最新发展情况,我感到非常高兴。

 

铁鱼置业自从2012年10月于上海成立在中国的第一家分公司开始,近五年来已经服务了数千位中国的客户,我们的分公司也已经开到了包括北京,上海,深圳,南宁和成都在内的五个城市。

 

五年来,我们帮助我们的客户在澳洲的五大首府城市,布局了数十亿的澳洲房产投资。随着中国高净值人士数量的不断上升,越来越多的人在过去几年开始关注海外房产,尤其是澳大利亚这样的政治,经济稳定,房产市场具有百年历史的“蓝筹”国家。

 

不过,随着2016年,澳大利亚银行开始对海外投资者收紧贷款政策以来,市场上出现了一系列针对澳大利亚房产投资的负面报道和消极信息,使得越来越多的人对于是否应该继续投资澳洲房产出现了疑虑。一直到目前为止,可以说这种负面的情绪在一定程度上都依然存在。

 

因此,我这次到中国来,也是希望和大家直面交流,开诚布公地谈谈大家所关心的澳洲房产的一些问题,和我个人的看法。

(周华先生和徐明先生在深圳站的活动中与客户交流)

首先,许多客人问我,澳洲政府这一年多以来出台的各种政策,是否就是针对中国人,希望打压中国人到澳洲去买房的?

对于这个问题,我想应该首先应该了解澳洲政府出台一些房产新政背后的原因。要知道,过去五六年澳洲的房价上涨,其实严格意义上来说,只有悉尼和墨尔本涨幅比较明显。而且,这样的涨幅主要并不是由中国投资者为代表的海外买家炒起来的,更多的是由当地自住买家和本地人投资的火热带动起来的。

要知道,海外买家总共只占整个澳洲房地产交易的大约15%左右,要说是这15%的交易量,炒高了整个澳洲的房价,是不准确的。只不过,过去几年的新房市场,有许多楼盘的确被华人买家收入囊中,但其中有很多是拥有澳洲永居身份或者加入澳洲籍的华人。但经过个别澳洲本地媒体的“大肆渲染”,却给人造成了一种房价是被海外买家炒高的错觉。

在这种情况下, 澳洲的政府为了让部分城市的房市降温,因此出台了一些相应的政策,比如提高海外投资者印花税。这些政策肯定不是只针对中国人,所有没有澳洲本地身份的投资者都会受到影响,哪怕是一些在澳洲工作,拥有长期工作签证的人员也不能例外。

(上海站活动,四季酒店宴会厅高朋满座,座无虚席)

当然,我知道大家更关心的,是有关贷款政策变化的问题。自2016年上半年起,澳洲的四大银行就陆续停止了对海外投资者的房屋贷款业务。这一现象的起因,是澳洲当地个别的贷款经纪,在办理贷款申请时,提供了许多虚假的信息。这种做法在澳洲这样的诚信社会是不被容许的。

事实上,不仅是海外投资者,澳洲本地的投资人也在面临越来越严格的贷款条件。在这种情况已经发生的时候,我觉得作为一个投资者,采取消极的态度是不能解决任何问题的。而作为一个房产投资服务平台,铁鱼置业也一直在努力帮助我们中国的客户,寻找问题的解决方案。

虽然目前市场上已经有一些帮助海外投资者成交澳洲房产的贷款渠道,但某些贷款机构是抱着趁机大赚一笔的心态,进入到这个市场的,我们并不认可这样的做法。另外,有一些外资的大银行,像汇丰银行,新加坡大华银行等金融机构,事实上一直在为海外投资者提供澳洲房产的贷款服务。因此,说海外投资者完全不能贷款买澳洲房产,是片面的说法。

(周华先生和徐明先生在上海站的活动现场与部分嘉宾合影)

更重要的是,铁鱼置业自从贷款事件发生后,就一直在幕后和不同的基金和一些金融机构谈判,希望尽早帮助我们的中国客户寻找到一条操作性较强的澳洲房产融资方案。

在目前市场暂时出现一些困难的时候,我想对那些依然对我们的工作表示支持,对于自己当初作出的投资决策,选择继续坚持的客户表示衷心的感谢,而对于极个别由于各种原因遇到交房困难的客户的经历,表示同情。

我知道国内不少其他的房产公司早已经开始卖其他国家的房产了,但铁鱼置业不但没有回避问题,相反还在不断地加强我们的服务端和我们的生态链,希望和我们的客户一起挺过这个阶段,这恐怕是任何其他代理澳洲房产的普通中介公司做不到的。

(北京站的活动,现场来宾在认真聆听两位投资大咖的介绍)

我经常被中国的客户问起,铁鱼置业和普通的在中国卖澳洲房产的中介公司有何区别?我想把我们和其他公司区别开的,正是我们的服务。大家知道我们在中国的第一家分公司于2012年开业,实际上我们应该能够更早就到中国来开公司,但是我和我们的合伙人认为,如果没有足够好的服务,那就不要急着去中国扩张。

所以,我们一直做了近18个月的调研工作,才最终开了中国的第一家分公司。在澳洲买房和在中国,尤其是中国的一线城市是不一样的体验。北京上海的房价十年间或许翻了十倍,但澳洲不可能这样,十年平均才翻一倍。因此,如果您想着快速投机致富,那么澳洲房产可能不一定是合适您的投资产品。

另外,我们是澳洲极少的真正在所有首府城市都有分公司,能够为我们客户提供落地服务的澳洲房产服务平台。也正因为我们在澳洲本地的实力,我们在市场上有强大的话语权,因此我们也只选择和澳洲实力最强的开发商开展合作。

这些年来,公司还投入了大量的资金,用于加强服务团队的建设。去年我们把集团总部搬到了距离悉尼港近在咫尺的北悉尼,面积比之前又扩大了几倍,希望能够为客户提供更好的服务。

(周华先生和徐明先生与北京分公司部分员工在活动现场留念)

另外,随着中国高净值人士数量的上升,中国客户可选择的海外置业国家也越来越多。不少客人都来问我,为什么还要选择澳大利亚的房产进行投资?

关于这个问题,首先我觉得并没有一个标准的答案,投资应该根据个人的实际情况出发。但是从我个人的体会来说,我认为澳洲的房产投资优势有以下一些:

 

1.    杠杆和税收的优势

澳洲的贷款政策虽然目前有所收紧,但相比一些其他的国家来说,还是比较容易利用杠杆来进行投资的。我的一位高收入的医生朋友,想去法国南部买一套公寓房, 以他的收入,在澳洲购房可以贷款90%以上,但当他想去法国投资时,发现贷款非常困难,要提供的材料冗长繁琐,最后只好放弃。

此外,澳洲独一无二的负扣税制度,使得许多人都可以享受房产投资带来的税务优势。我之所以一直对房产投资充满热情,就是因为我在一开始就想明白了这样一个道理:买一个投资房,首先你只需要投入20%,而银行投入80%(以澳洲本地人士为例),相当于你和银行一起做一个生意,你出一小部分,银行出一大部分。

而养房成本呢,租客承担了70%左右,税务局又承担了15-20%左右,你作为房东,只需要承担一小部分。但是,房产增值部分的收益呢,租客和银行是完全享受不到的,只有出售时才需要缴纳一部分的增值税。这样的投资或者说生意模式,真是太棒了!

 

2.    澳洲百年的房产发展史

与其他一些国家的房产相比,澳洲的房地产有稳定的增值表现。其他一些国家,比如美国,它的房产主要特点是租金回报率比较高,但就我所知,美国的很多房产的价值是不涨的,目前美国的房产中位价在20多万美元,而悉尼目前独立屋中位价已经100多万澳元了。

 

3.    接近中国的距离以及综合环境

对于中国投资者来说,澳洲的地理位置相比其他一些国家的房产就有不少优势。澳洲和中国的时差就在2-3个小时,我们有一些客人买了房子不单单是为了投资,也有些有自住的需求,比如每年来澳洲度假,或者小孩读书需要入住。那这时澳洲的地理优势就比较明显了。

另外我们的许多客户跑遍了世界上的许多国家,最后还是选择投资澳洲,因为他们发现,从整体的人民生活水准来看,澳洲在全世界都是比较领先的。虽然它的经济没有美国那么发达,但是论安全,环境,人口素质等综合因素,澳洲的确在全世界首屈一指。

(周华先生和徐明先生与深圳分公司的部分员工在活动现场留念)

在三天的活动里,我和徐明先生感受到了大家对于澳洲房产的热情和对于铁鱼置业的关心。我也欣喜地发现,许多中国的客户,对于澳洲房产的了解程度已经非常深,咨询的问题不再是一些基础的投资常识,很多都已经涉及到一些具体区域的发展潜力,澳洲房产税务的专业知识等等。

作为一家已经跨过十年发展历程的房产投资服务平台,铁鱼置业和我们澳洲总公司亚太集团,已经为未来十年的进一步发展做好了准备。

下一个十年中,我们将继续丰富和完善我们的服务内容,搭建我们全球的生态。如果说过去十年我们完成了成为澳洲最大的房产投资服务平台的目标,那么未来十年,我们想做成世界上最好的房产服务平台。

希望中国的客户能和我们一起见证那一天的到来。

周华

2017.8.25

活动花絮

为什么你需要一个好的贷款经理?

导读

亚太集团一直强调,作为房产投资者,应该有一个专业的团队在你的周围为你服务,包括一个经验丰富的投资策略师,一个懂得帮你做税务布局的会计,一个精通房产行业的律师,以及一个优秀的贷款经理。

那么,你是否知道贷款经理在房产投资中到底发挥着怎样的重要作用?为什么成功的房产投资,离不开一个优秀贷款经理的帮助呢?

随着澳洲银行对于贷款政策的收紧,越来越多的投资者在考虑做房产投资时,都会遇到一个棘手的问题,那就是我是否能够从银行得到贷款?好在,在澳大利亚买房,你可以不需要直接去银行贷款,而是可以通过贷款经理的帮助,实现自己的购房目标。

在澳洲,住宅贷款经理承包了大约50%的房贷业务,因此,这一行业在澳洲也是一个价值数百亿的大产业。而其中的逻辑也很好理解:投资者与其自己辛辛苦苦地去每家银行比较贷款产品的优劣,不如直接请你的贷款经理帮你来解决这一问题。

那么,除了这个最简单明了的原因,还有哪些理由,让房产投资者需要贷款经理的帮助呢?

你需要一个贷款经理的四大理由

理由一.  免费的服务

是的,在绝大多数情况下,你的贷款经理将免费为你服务。贷款经理的收入来自银行给予他们的佣金,但贷款经理们通常不限制于某一家贷款机构,因此,他们可以为你灵活地比较各家银行的贷款产品,为你寻找最符合你利益的金融机构去申请贷款。

因此,你可以借助一个好的贷款经理,在金融机构之间的人脉资源,来为你寻找最佳的房贷产品。

 

理由二. 你的申请可能会更快得到答复

一个好的贷款经理和金融机构会有不错的关系,因此他们有时候甚至可以比直接去银行咨询得到更快的结果。此外,贷款经理会在递交你的贷款申请之前,对你的情况做一个初步的评估,对于哪家金融机构可能更适合你作出明确的判断,可以节省你自己去不同银行咨询带来的时间成本。

 

理由三. 为你设立好的贷款结构

如果你认为贷款经理的任务,只是帮你把贷款搞定,那么就大错特错了。事实上,一个好的贷款经理,还有为客户搭建正确的贷款结构的功能。对于有多套房产的投资人来说,选择联合抵押(Cross collateralized)的贷款结构,还是独立式抵押(stand alone)的贷款结构,将对你的持续贷款能力和未来资产调整能力产生巨大的影响。找到一个好的贷款经理,将能够为你打造一个健康合理的贷款结构。

 

理由四. 最合适的贷款产品

对于一个没有太多贷款知识的房产投资者来说,好的贷款经理将为你找到最合适你的贷款产品,同时,他还会为你解释对冲账户,Refinance等专业知识,让你更好地管理自己的贷款账户。

如何选择好的贷款经理?

或许你已经注意到了,市场上其实并不缺少贷款经理,近年来随着房产投资的热潮,加入到贷款行业中的新人也是层出不穷。那么作为一个投资者,该如何火眼金睛,去发掘那些真正专业的,能够给你带来价值的贷款经理呢?

要做到这一点其实并不难,你可以试着和一个贷款经理做一个简单的交流,并问Ta以下几个关键的问题。

 

1.    你是否具有澳洲贷款从业资格证?

在澳洲,从事任何专业工作都需要参加基础的行业培训,经过考试获取从业资格证后,才能上岗。贷款经理这一行业也不例外,一名合格的贷款经理,至少应该具备澳洲金融四级证书(Finance certificate IV)。

此外,Ta还应该是澳洲贷款与金融协会MFAA(Mortgage & Finance Association of Australia)或者FBAA(Finance Broker Association of Australia)等相关行业协会的会员。

 

2.    你合作的贷款机构有多少家?

如果一个贷款经理背后的合作银行或者金融机构只有两三家,那么这样和你自己去银行还有什么差别呢?一个经验丰富的贷款经理,应该至少和四大银行有紧密的合作关系,此外,对于第二梯队的中小银行的贷款产品,甚至是一些基金等贷款渠道的产品也要有所了解。

你还可试探一下Ta对于不同银行的贷款产品有什么样的偏好?如果Ta说对某一个银行的产品特别喜欢/不喜欢,问一下原因是什么。

 

3.    你是否是一个房产投资者?

是的,这个也要问。虽然贷款经理的主要任务是帮你批贷款,但如果有一个自身也具备房产投资经验的贷款经理来帮你,那可谓如虎添翼,锦上添花的好事。如果在做贷款的同时,这位经理自己也有买卖房产的经历,那么Ta更有可能从投资者的角度去分析怎样的贷款结构更合适你,是只还利息的贷款更合适你,还是本息同还的方式更合适你,什么时候应该固定利息,什么时候应该浮动利息…

记住,不论做任何事,永远只咨询那些自己也在这方面有经验,有结果的人,贷款当然也不例外。

随着澳洲银行的银根紧缩趋势,对于房产投资者来说,找到一个优秀的贷款经理,将给投资者未来几年的房产投资之旅起到至关重要的作用。

最后,我们提醒投资者,在选择贷款经理时,你不应该只关注谁给的利率更低,而应该从全方位的角度,来审视这位贷款经理的综合能力和经验,作出你的选择。

三张图为你描述一个典型的澳洲房产投资人

这两年随着房市的火热,越来越多的澳洲人加入到了房产投资者的大军之中。不过,不知道你有没有想过,一个典型的澳洲房产投资者,会是一个怎样的人呢?Ta是一个收入丰厚的白领阶层?一个全职做房产研究的人?还是一个从海外来到这片土地上的新移民?他们的平均年龄是多少?又喜欢投资在怎样的区域呢?

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近日,澳洲本地网站The Conversation就用三张简单明了的图,为我们总结了一个典型的澳洲房产投资人的面貌,为我们解答了以上的这些问题。一起来看一下吧!

什么是典型的澳洲房产投资人

如果你认为投资房产的都是腰缠万贯的土豪,那么你就大错特错了。事实上,在澳洲购买投资房产的人,主要是那些已经购买了自住房后,再开始做投资的普通人群。这些人购买了整个澳洲投资性住宅房产的83%。

研究表明,澳洲最主要的房产投资者,是收入稳定,拥有全职工作的已婚男性。一个典型的澳洲房产投资者,通常拥有1到2套投资房产,来给家庭提供一些额外的收入,但靠房产租金能够完全养活一家人的家庭则非常少。另外,随着年龄的增长,成为房产投资者的可能性也在增长,但是65岁以后再想投资的难度就变得非常大了。

来自澳洲统计局的数字显示,澳大利亚目前的住房拥有率为70%,而所有房贷中,投资房的贷款比例约为35%左右,65%为自住房。因此,总体而言,澳洲的住房信贷依然以自住房为主,它们也是银行系统中非常重要的一部分。

澳洲的房产投资者绝大部分是个人投资者,企业和公司投资住宅类房产的比例仅为8%。根据一家大型房贷机构在2003-2009年的数据显示:一个典型的澳洲房产投资者,是一个42岁的已婚男性,年收入在大约10万澳元左右。

数据显示,澳洲房产投资者的典型收入大约为每月8,600澳元,而他们的平均净资产为934,091澳元。他们当中的一部分人还拥有多样性的投资组合,6%的投资者还拥有平均4,884澳元的股票资产。

在职业分布上,房产投资者主要从事的是专业工作,企业管理人员,小企业主,或者拥有某项技能的高级工人。个体经营者占到了所有房产投资者中的27%。

投资者的主要投资地

数据显示,澳洲的房产投资者目前依然以投资现房的方式为主,根据澳洲统计局的数据,仅有大约3%的投资人投资的是新房。不过另一个数据显示,投资者更倾向于选择自住房以外的地区进行投资,大约有50%的人购买的并不是他们自己所居住的区Suburb的投资房,而选择跨州投资的人的比例大约在11%左右。

但让人比较意外的是,房产投资者中的大部分选择的是去农村地区投资房产,这或许与悉尼墨尔本等大城市房价可负担性较低有关。但选择首府城市投资的人也同样不在少数。

如图所示,2003年至2009年间住房投资者投资物业的前10个邮区包括Cairns (昆州)、Mandurah (西澳)、 Torquay (维州)、Mackay (昆州) 和 Launceston (塔州)。

投资房产的主要原因

与大多数人想的一样,人们投资房产的主要目的,是为了财富的积累。在房产投资者的眼里,住宅投资是一项长期而言安全且稳定的投资。但对一些人来说,它的难度和门槛,要比投资股票和债券高许多。

一部分房产投资者把住宅投资看作是一种永久性的收入来源。不少澳洲人都明白,如果拥有一系列投资房的租金收入,那么他们就可以过上一个稳定而高水准的退休生活。除此之外,房产长期的增值属性也是投资者入市的原因。

在学术界看来,澳洲的税收制度也决定了房产投资会成为不少人钟爱的投资目标。按照这里的税法,本地人将可以享受50%的资本利得税减免(Capital gain tax)以及负扣税等优惠政策。首次置业者还能获得相应的政府补贴,这一系列的原因都促进了房产投资市场的火热。

综上所述,澳洲的绝大部分房产投资者是这里的普通居民,他们最有可能持有一到两套投资房,给他们的家庭带来每年一些额外的收入,而要靠房产投资达到财务自由,似乎绝大部分人还有相当长的一段路要走。

亚太观点

The Conversation网站的这篇报道,的确对我们认识澳洲的房产投资者的面貌,有了更清晰的认识。不过,你或许已经注意到了一个特点,那就是大部分的房产投资者很难通过自己的努力,达到财务自由的目的。

根据澳洲税务局ATO在2015年的统计数据显示,91%的投资者,只能拥有1到2套投资房,而拥有4套投资房以上的人,只占所有房产投资者中的3.5%。

而究其原因,很多人在做房产投资时,缺乏一个系统的,有目标的投资策略,而“只靠自己”的投资方法,也让许多人在遇到困难时,容易选择放弃,难以坚持到底。

亚太集团的房产投资组合系统,旨在帮助我们客户通过一定时间的积累,在澳洲的首府城市打造一个可持续的,分散化的房产投资组合。如果你想了解更多有关房产投资的知识和市场最新动向,就赶快与您身边最近的亚太集团分公司联系吧!

为什么购买联排别墅Townhouse正变得越来越流行?

导读

当人们谈起房产投资的时候,大部分人首先想到的会是购买公寓,或者独栋别墅这样的物业类型。不过,不知道你注意到没有,近些年来联排别墅townhouse正在渐渐地成为越来越多投资人的选择。那么,这一现象背后的原因有哪些?联排别墅相对于常见的独栋别墅和公寓,又有怎样的优势呢?

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根据澳大利亚2016年最新人口普查结果显示,虽然澳洲人的主要居住形式依然是独栋别墅,但相比五年前而言,居住在独栋别墅中的人口比例已经从76%下降到73%,住在公寓和联排别墅中的人口上升到了25%。更何况,这还只是全澳的数据,如果你把眼光放到向悉尼这样的大城市,居住在独栋别墅中的人口已经下降到了52%。

(人口调查显示,澳洲最新的居住方式中,独立屋比例持续下降)

人口的剧增和房价的上涨,让居住在独栋别墅成为越来越多澳洲人难以企及的梦想,而公寓的居住类型对于一些人口众多的家庭来说,又难以满足居住需求。由此,联排别墅便成为了一些澳洲家庭自然的选择。

以悉尼为例,在2016年的人口普查当天,悉尼的联排别墅占整个城市的房产数量的大约14%,而五年前的这一数据为12.8%。在悉尼,有五个区超过50%的人口居住在联排别墅中,它们遍布在从距离市中心几十公里的远郊区到距离市中心近在咫尺的成熟区。

(悉尼联排别墅比例最高的20个区域,数据来源:Domain)

有人说联排别墅是高级版的公寓,也有人说它们是被挤压在一起的独栋别墅。有一点可以肯定的是,许多喜欢购买或者租住联排别墅的人,看中的是它更接近独栋别墅的居住感觉,和更贴近公寓的价格。随着房价的节节攀升,对于许多预算有限的买房人来说,选择联排别墅也成了必然的选择。

总体来说,我们可以把联排别墅的优势总结为以下五点:

1

圆你的土地梦

许多购房人都有一定的土地情节。虽然不能像独栋别墅那样拥有巨大的室外面积,但联排别墅通常附带的后院,依然可以满足不少人拥有土地的梦想。由于面积上的有限,联排别墅的院子通常只需要偶尔的维护和保养即可,你可以选择种一些简单的花花草草,也可以在后院铺设瓷砖,将维护成本降到最小。

这一简洁而有效的打理方式,让居住在联排别墅里的人,不用再花大把时间在后院割草维修,但又可享受与自然亲近的居住方式。

2

社区式生活方式

当你购买了联排别墅时,通常意味着你会住在一个社区中。不少澳洲的联排别墅小区都会带有附属的配套设施,包括健身房,洗衣房,游泳池,甚至网球场等。社区的业主共同分担这些设施设备的维护费用,比起独自拥有一个泳池或者网球场来说,的确是经济划算的买卖。

同时,联排别墅的邻里之间,相对于距离更远的独栋别墅而言,更容易拉近彼此的距离,对于老年人来说,有邻居的照应也是一大优势。

3

省钱,省钱…

当然了,这里的省钱指的是相对同等地段,同等配置的独栋别墅而言的。但要注意的是,购买联排别墅不仅仅在价格上有优势,在后期的维护成本上,相对独栋别墅也会更容易负担。

虽然不少澳洲的联排别墅都是分契式产权(Strata Title)或者社区式产权(Community Title),意味着业主需要按季度或年支付一定的管理费用,但独栋别墅的业主也可能因为各种各样的维护成本,而交上比你更多的养房费用。

4

地址上的优势

以不同物业类型在选址上的特点而言,公寓通常会建在最靠近公共设施的地址,它的优势是方便,出门便是商场或者火车线,但缺点是有时候会过于吵闹,缺少私密性。而独栋别墅则正相反,它们通常有较好的私密性,有些深宅大院一般人更是要找到都不容易。但要付出代价便是,独栋别墅的出行往往必须要靠自驾车代步。

联排别墅可以说正好结合了两者的优点,通常距离公共设施的距离都不太远,但也不会紧挨着大马路的边上建造。

5

投资回报率

有不少联排别墅的购买者,是带着投资的想法的。一般而言,独栋别墅的租金回报率在三种主要的物业类型中是最低的,尤其在房价已经非常高的悉尼和墨尔本,这就对投资者的现金流产生了较大的压力。而公寓的租金回报率虽然最高,但相对的增值却比较缓慢。因此,联排别墅作为投资,就成了介于公寓和独栋别墅之间的产品。

亚太观点

随着近几年来澳洲社会经济文化的变迁,澳洲人的居住和生活方式也在发生着迅速地转变。以往人人要住大别墅的居住梦想,在澳洲,尤其是首府城市,已经向拥有自己的住房这一目标转化。亚太集团一直致力于以调研及市场研究为基础,发掘首府城市的优质房产投资机遇。近年来,联排别墅也已经成为了我们关注的重点。

(亚太集团投资组合系统关于三种主要物业类型的总结)

过去几年,我们为亚太集团的客人精选了不少在悉尼,墨尔本和布里斯班的精品联排别墅项目进行投资布局:在悉尼,我们带领客人去到投资热点区域西北区的联排别墅项目,一经推出就受到了客户的追捧。在墨尔本,我们帮助投资者在维州印花税政策改变之前,布局了当地的高品质联排别墅,使客人省下了巨额的印花税。

在布里斯班,我们精选了一批紧邻大型商场和新建基础设施项目附近的联排别墅;而在阿德莱德,亚太集团南澳公司旗下海星开发公司,更是已经开始建造亚太集团自己出品的高品质联排别墅项目。

如果您想了解更多关于联排别墅投资的问题和信息,欢迎联系您身边的亚太集团分公司或投资策略师。

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