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为什么你需要一个好的贷款经理?

导读

亚太集团一直强调,作为房产投资者,应该有一个专业的团队在你的周围为你服务,包括一个经验丰富的投资策略师,一个懂得帮你做税务布局的会计,一个精通房产行业的律师,以及一个优秀的贷款经理。

那么,你是否知道贷款经理在房产投资中到底发挥着怎样的重要作用?为什么成功的房产投资,离不开一个优秀贷款经理的帮助呢?

随着澳洲银行对于贷款政策的收紧,越来越多的投资者在考虑做房产投资时,都会遇到一个棘手的问题,那就是我是否能够从银行得到贷款?好在,在澳大利亚买房,你可以不需要直接去银行贷款,而是可以通过贷款经理的帮助,实现自己的购房目标。

在澳洲,住宅贷款经理承包了大约50%的房贷业务,因此,这一行业在澳洲也是一个价值数百亿的大产业。而其中的逻辑也很好理解:投资者与其自己辛辛苦苦地去每家银行比较贷款产品的优劣,不如直接请你的贷款经理帮你来解决这一问题。

那么,除了这个最简单明了的原因,还有哪些理由,让房产投资者需要贷款经理的帮助呢?

你需要一个贷款经理的四大理由

理由一.  免费的服务

是的,在绝大多数情况下,你的贷款经理将免费为你服务。贷款经理的收入来自银行给予他们的佣金,但贷款经理们通常不限制于某一家贷款机构,因此,他们可以为你灵活地比较各家银行的贷款产品,为你寻找最符合你利益的金融机构去申请贷款。

因此,你可以借助一个好的贷款经理,在金融机构之间的人脉资源,来为你寻找最佳的房贷产品。

 

理由二. 你的申请可能会更快得到答复

一个好的贷款经理和金融机构会有不错的关系,因此他们有时候甚至可以比直接去银行咨询得到更快的结果。此外,贷款经理会在递交你的贷款申请之前,对你的情况做一个初步的评估,对于哪家金融机构可能更适合你作出明确的判断,可以节省你自己去不同银行咨询带来的时间成本。

 

理由三. 为你设立好的贷款结构

如果你认为贷款经理的任务,只是帮你把贷款搞定,那么就大错特错了。事实上,一个好的贷款经理,还有为客户搭建正确的贷款结构的功能。对于有多套房产的投资人来说,选择联合抵押(Cross collateralized)的贷款结构,还是独立式抵押(stand alone)的贷款结构,将对你的持续贷款能力和未来资产调整能力产生巨大的影响。找到一个好的贷款经理,将能够为你打造一个健康合理的贷款结构。

 

理由四. 最合适的贷款产品

对于一个没有太多贷款知识的房产投资者来说,好的贷款经理将为你找到最合适你的贷款产品,同时,他还会为你解释对冲账户,Refinance等专业知识,让你更好地管理自己的贷款账户。

如何选择好的贷款经理?

或许你已经注意到了,市场上其实并不缺少贷款经理,近年来随着房产投资的热潮,加入到贷款行业中的新人也是层出不穷。那么作为一个投资者,该如何火眼金睛,去发掘那些真正专业的,能够给你带来价值的贷款经理呢?

要做到这一点其实并不难,你可以试着和一个贷款经理做一个简单的交流,并问Ta以下几个关键的问题。

 

1.    你是否具有澳洲贷款从业资格证?

在澳洲,从事任何专业工作都需要参加基础的行业培训,经过考试获取从业资格证后,才能上岗。贷款经理这一行业也不例外,一名合格的贷款经理,至少应该具备澳洲金融四级证书(Finance certificate IV)。

此外,Ta还应该是澳洲贷款与金融协会MFAA(Mortgage & Finance Association of Australia)或者FBAA(Finance Broker Association of Australia)等相关行业协会的会员。

 

2.    你合作的贷款机构有多少家?

如果一个贷款经理背后的合作银行或者金融机构只有两三家,那么这样和你自己去银行还有什么差别呢?一个经验丰富的贷款经理,应该至少和四大银行有紧密的合作关系,此外,对于第二梯队的中小银行的贷款产品,甚至是一些基金等贷款渠道的产品也要有所了解。

你还可试探一下Ta对于不同银行的贷款产品有什么样的偏好?如果Ta说对某一个银行的产品特别喜欢/不喜欢,问一下原因是什么。

 

3.    你是否是一个房产投资者?

是的,这个也要问。虽然贷款经理的主要任务是帮你批贷款,但如果有一个自身也具备房产投资经验的贷款经理来帮你,那可谓如虎添翼,锦上添花的好事。如果在做贷款的同时,这位经理自己也有买卖房产的经历,那么Ta更有可能从投资者的角度去分析怎样的贷款结构更合适你,是只还利息的贷款更合适你,还是本息同还的方式更合适你,什么时候应该固定利息,什么时候应该浮动利息…

记住,不论做任何事,永远只咨询那些自己也在这方面有经验,有结果的人,贷款当然也不例外。

随着澳洲银行的银根紧缩趋势,对于房产投资者来说,找到一个优秀的贷款经理,将给投资者未来几年的房产投资之旅起到至关重要的作用。

最后,我们提醒投资者,在选择贷款经理时,你不应该只关注谁给的利率更低,而应该从全方位的角度,来审视这位贷款经理的综合能力和经验,作出你的选择。

三张图为你描述一个典型的澳洲房产投资人

这两年随着房市的火热,越来越多的澳洲人加入到了房产投资者的大军之中。不过,不知道你有没有想过,一个典型的澳洲房产投资者,会是一个怎样的人呢?Ta是一个收入丰厚的白领阶层?一个全职做房产研究的人?还是一个从海外来到这片土地上的新移民?他们的平均年龄是多少?又喜欢投资在怎样的区域呢?

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近日,澳洲本地网站The Conversation就用三张简单明了的图,为我们总结了一个典型的澳洲房产投资人的面貌,为我们解答了以上的这些问题。一起来看一下吧!

什么是典型的澳洲房产投资人

如果你认为投资房产的都是腰缠万贯的土豪,那么你就大错特错了。事实上,在澳洲购买投资房产的人,主要是那些已经购买了自住房后,再开始做投资的普通人群。这些人购买了整个澳洲投资性住宅房产的83%。

研究表明,澳洲最主要的房产投资者,是收入稳定,拥有全职工作的已婚男性。一个典型的澳洲房产投资者,通常拥有1到2套投资房产,来给家庭提供一些额外的收入,但靠房产租金能够完全养活一家人的家庭则非常少。另外,随着年龄的增长,成为房产投资者的可能性也在增长,但是65岁以后再想投资的难度就变得非常大了。

来自澳洲统计局的数字显示,澳大利亚目前的住房拥有率为70%,而所有房贷中,投资房的贷款比例约为35%左右,65%为自住房。因此,总体而言,澳洲的住房信贷依然以自住房为主,它们也是银行系统中非常重要的一部分。

澳洲的房产投资者绝大部分是个人投资者,企业和公司投资住宅类房产的比例仅为8%。根据一家大型房贷机构在2003-2009年的数据显示:一个典型的澳洲房产投资者,是一个42岁的已婚男性,年收入在大约10万澳元左右。

数据显示,澳洲房产投资者的典型收入大约为每月8,600澳元,而他们的平均净资产为934,091澳元。他们当中的一部分人还拥有多样性的投资组合,6%的投资者还拥有平均4,884澳元的股票资产。

在职业分布上,房产投资者主要从事的是专业工作,企业管理人员,小企业主,或者拥有某项技能的高级工人。个体经营者占到了所有房产投资者中的27%。

投资者的主要投资地

数据显示,澳洲的房产投资者目前依然以投资现房的方式为主,根据澳洲统计局的数据,仅有大约3%的投资人投资的是新房。不过另一个数据显示,投资者更倾向于选择自住房以外的地区进行投资,大约有50%的人购买的并不是他们自己所居住的区Suburb的投资房,而选择跨州投资的人的比例大约在11%左右。

但让人比较意外的是,房产投资者中的大部分选择的是去农村地区投资房产,这或许与悉尼墨尔本等大城市房价可负担性较低有关。但选择首府城市投资的人也同样不在少数。

如图所示,2003年至2009年间住房投资者投资物业的前10个邮区包括Cairns (昆州)、Mandurah (西澳)、 Torquay (维州)、Mackay (昆州) 和 Launceston (塔州)。

投资房产的主要原因

与大多数人想的一样,人们投资房产的主要目的,是为了财富的积累。在房产投资者的眼里,住宅投资是一项长期而言安全且稳定的投资。但对一些人来说,它的难度和门槛,要比投资股票和债券高许多。

一部分房产投资者把住宅投资看作是一种永久性的收入来源。不少澳洲人都明白,如果拥有一系列投资房的租金收入,那么他们就可以过上一个稳定而高水准的退休生活。除此之外,房产长期的增值属性也是投资者入市的原因。

在学术界看来,澳洲的税收制度也决定了房产投资会成为不少人钟爱的投资目标。按照这里的税法,本地人将可以享受50%的资本利得税减免(Capital gain tax)以及负扣税等优惠政策。首次置业者还能获得相应的政府补贴,这一系列的原因都促进了房产投资市场的火热。

综上所述,澳洲的绝大部分房产投资者是这里的普通居民,他们最有可能持有一到两套投资房,给他们的家庭带来每年一些额外的收入,而要靠房产投资达到财务自由,似乎绝大部分人还有相当长的一段路要走。

亚太观点

The Conversation网站的这篇报道,的确对我们认识澳洲的房产投资者的面貌,有了更清晰的认识。不过,你或许已经注意到了一个特点,那就是大部分的房产投资者很难通过自己的努力,达到财务自由的目的。

根据澳洲税务局ATO在2015年的统计数据显示,91%的投资者,只能拥有1到2套投资房,而拥有4套投资房以上的人,只占所有房产投资者中的3.5%。

而究其原因,很多人在做房产投资时,缺乏一个系统的,有目标的投资策略,而“只靠自己”的投资方法,也让许多人在遇到困难时,容易选择放弃,难以坚持到底。

亚太集团的房产投资组合系统,旨在帮助我们客户通过一定时间的积累,在澳洲的首府城市打造一个可持续的,分散化的房产投资组合。如果你想了解更多有关房产投资的知识和市场最新动向,就赶快与您身边最近的亚太集团分公司联系吧!

为什么购买联排别墅Townhouse正变得越来越流行?

导读

当人们谈起房产投资的时候,大部分人首先想到的会是购买公寓,或者独栋别墅这样的物业类型。不过,不知道你注意到没有,近些年来联排别墅townhouse正在渐渐地成为越来越多投资人的选择。那么,这一现象背后的原因有哪些?联排别墅相对于常见的独栋别墅和公寓,又有怎样的优势呢?

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根据澳大利亚2016年最新人口普查结果显示,虽然澳洲人的主要居住形式依然是独栋别墅,但相比五年前而言,居住在独栋别墅中的人口比例已经从76%下降到73%,住在公寓和联排别墅中的人口上升到了25%。更何况,这还只是全澳的数据,如果你把眼光放到向悉尼这样的大城市,居住在独栋别墅中的人口已经下降到了52%。

(人口调查显示,澳洲最新的居住方式中,独立屋比例持续下降)

人口的剧增和房价的上涨,让居住在独栋别墅成为越来越多澳洲人难以企及的梦想,而公寓的居住类型对于一些人口众多的家庭来说,又难以满足居住需求。由此,联排别墅便成为了一些澳洲家庭自然的选择。

以悉尼为例,在2016年的人口普查当天,悉尼的联排别墅占整个城市的房产数量的大约14%,而五年前的这一数据为12.8%。在悉尼,有五个区超过50%的人口居住在联排别墅中,它们遍布在从距离市中心几十公里的远郊区到距离市中心近在咫尺的成熟区。

(悉尼联排别墅比例最高的20个区域,数据来源:Domain)

有人说联排别墅是高级版的公寓,也有人说它们是被挤压在一起的独栋别墅。有一点可以肯定的是,许多喜欢购买或者租住联排别墅的人,看中的是它更接近独栋别墅的居住感觉,和更贴近公寓的价格。随着房价的节节攀升,对于许多预算有限的买房人来说,选择联排别墅也成了必然的选择。

总体来说,我们可以把联排别墅的优势总结为以下五点:

1

圆你的土地梦

许多购房人都有一定的土地情节。虽然不能像独栋别墅那样拥有巨大的室外面积,但联排别墅通常附带的后院,依然可以满足不少人拥有土地的梦想。由于面积上的有限,联排别墅的院子通常只需要偶尔的维护和保养即可,你可以选择种一些简单的花花草草,也可以在后院铺设瓷砖,将维护成本降到最小。

这一简洁而有效的打理方式,让居住在联排别墅里的人,不用再花大把时间在后院割草维修,但又可享受与自然亲近的居住方式。

2

社区式生活方式

当你购买了联排别墅时,通常意味着你会住在一个社区中。不少澳洲的联排别墅小区都会带有附属的配套设施,包括健身房,洗衣房,游泳池,甚至网球场等。社区的业主共同分担这些设施设备的维护费用,比起独自拥有一个泳池或者网球场来说,的确是经济划算的买卖。

同时,联排别墅的邻里之间,相对于距离更远的独栋别墅而言,更容易拉近彼此的距离,对于老年人来说,有邻居的照应也是一大优势。

3

省钱,省钱…

当然了,这里的省钱指的是相对同等地段,同等配置的独栋别墅而言的。但要注意的是,购买联排别墅不仅仅在价格上有优势,在后期的维护成本上,相对独栋别墅也会更容易负担。

虽然不少澳洲的联排别墅都是分契式产权(Strata Title)或者社区式产权(Community Title),意味着业主需要按季度或年支付一定的管理费用,但独栋别墅的业主也可能因为各种各样的维护成本,而交上比你更多的养房费用。

4

地址上的优势

以不同物业类型在选址上的特点而言,公寓通常会建在最靠近公共设施的地址,它的优势是方便,出门便是商场或者火车线,但缺点是有时候会过于吵闹,缺少私密性。而独栋别墅则正相反,它们通常有较好的私密性,有些深宅大院一般人更是要找到都不容易。但要付出代价便是,独栋别墅的出行往往必须要靠自驾车代步。

联排别墅可以说正好结合了两者的优点,通常距离公共设施的距离都不太远,但也不会紧挨着大马路的边上建造。

5

投资回报率

有不少联排别墅的购买者,是带着投资的想法的。一般而言,独栋别墅的租金回报率在三种主要的物业类型中是最低的,尤其在房价已经非常高的悉尼和墨尔本,这就对投资者的现金流产生了较大的压力。而公寓的租金回报率虽然最高,但相对的增值却比较缓慢。因此,联排别墅作为投资,就成了介于公寓和独栋别墅之间的产品。

亚太观点

随着近几年来澳洲社会经济文化的变迁,澳洲人的居住和生活方式也在发生着迅速地转变。以往人人要住大别墅的居住梦想,在澳洲,尤其是首府城市,已经向拥有自己的住房这一目标转化。亚太集团一直致力于以调研及市场研究为基础,发掘首府城市的优质房产投资机遇。近年来,联排别墅也已经成为了我们关注的重点。

(亚太集团投资组合系统关于三种主要物业类型的总结)

过去几年,我们为亚太集团的客人精选了不少在悉尼,墨尔本和布里斯班的精品联排别墅项目进行投资布局:在悉尼,我们带领客人去到投资热点区域西北区的联排别墅项目,一经推出就受到了客户的追捧。在墨尔本,我们帮助投资者在维州印花税政策改变之前,布局了当地的高品质联排别墅,使客人省下了巨额的印花税。

在布里斯班,我们精选了一批紧邻大型商场和新建基础设施项目附近的联排别墅;而在阿德莱德,亚太集团南澳公司旗下海星开发公司,更是已经开始建造亚太集团自己出品的高品质联排别墅项目。

如果您想了解更多关于联排别墅投资的问题和信息,欢迎联系您身边的亚太集团分公司或投资策略师。

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