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West Melbourne的昨天,今天和明天

随着墨尔本连续第七年被世界权威杂志《经济学人》评选为全球最宜居城市,这座充满魅力的澳大利亚标志性城市,已经成为了越来越多新移民的理想移居目的地。

而在紧邻墨尔本CBD三公里的地方,有一个区域,正在经历它自十九世纪以来最大的一次转型,全新的城区规划,优越的地理位置,惊人的基建投资,正让这片土地散发出前所未有的迷人魅力,这就是我们今天的主角:West Melbourne。

早期发展史

在普通墨尔本人的心目中,West Melbourne是一个集工业,商业及住宅为一体的区域,它的历史也最早可以追溯到遥远的19世纪。1842年,West Melbourne有了它的第一个地标性建筑:位于Elizabeth Street 与Victoria Street的交界处的一个牛圈。如今,当年牛圈的所在地,已经成为了墨尔本的一张城市名片:维多利亚女王市场。

(著名的维多利亚女王市场)

1851年,一座避难所被建在Abbotsford Street 和Curzon Street之间,横跨了整条Victoria Street,这也成为了West Melbourne的一部分。避难所的开设与墨尔本市政厅关于打造新的小镇以容纳不断涌入的淘金人口的提议几乎同时发生。

由于West Melbourne的位置一直处于墨尔本中心商业区的边缘,因此,这里的居住人口很快就聚集起来。1850年代,这里就出现了各种派别的天主教教堂,第一所学校也于1853年在此开张。

(1855年的墨尔本地图,如今的CBD及West Melbourne雏形可见)

1880年年代末,墨尔本的铁路建成,这也让West Melbourne的就业情况变得越来越好。面粉厂,羊毛商店等都在这里开张了,而墨尔本中心城区边缘的不断扩张,更多的就业机会,也使得这里的居住人口继续不断上升。

West Melbourne的另一个地标性建筑是Festival Hall,由John Wren于1915年建造,一度成为墨尔本拳击和摔跤活动的主要场所。1955年,一场大火将其所毁于一旦,但为了迎接1956年的奥运会,政府又投资将其重新新建,并在那里举行了墨尔本奥运会的拳击,体操和篮球比赛。上世纪60年代,这里成为了当时墨尔本的娱乐中心,包括甲壳虫乐队等世界知名的艺人都在这里有过演出。

年轻的West Melbourne

进入21世纪后,尤其是最近几年,随着墨尔本人口的快速上涨,West Melbourne这个在地理位置上占据很大优势的区,也在人口增长速度上表现突出。预计到2036年,这里的人口将比目前增长大约60%,其中,又以25-34岁的年轻人为主。

(West Melbourne未来20年人口增长趋势)

(年轻人及专业人士是West Melbourne的主要人群)

而在住宅开发数量上,目前该区共有大约2,629套可供居住的房屋,到2036年,这个数字将达到大约5,338套。值得注意的是,大约在2024年前后,West Melbourne的总住房数量就将超过5,200套,而在随后的十多年里,这里将会面临没有更多可开发用地的境遇,几乎没有更多的新增供应。

(2024年之后的West Melbourne将不再有任何可供开发的地块)

2.5亿维多利亚女王市场改造计划

从严格意义上来说,如今的维多利亚女王市场隶属于墨尔本CBD范围,但在地理位置上,它和West Melbourne区可以说是一衣带水,相互成就的。目前,墨尔本市政府已经宣布了一项总投资2.5亿澳元的发展计划,用于这座最早开业于1878年,墨尔本最重要市场的全面升级。

(为期五年的维多利亚女王市场改造规划)

据悉,整个维多利亚女王市场的改造计划总共将分五年内完成,新的工程计划会在今年开始动工,并能在整个改造过程中创造大约2500个就业机会。墨尔本市议会希望,改造后的市场能够成为一个综合型的地标建筑,不仅可以提供繁华的购物中心,还可以作为娱乐休闲、举办各种活动的场所。

改造后的维多利亚女王市场

  1. 将现有停车场改造成面积1.5公顷的广场。
  2. 在当前市场区域的地下部分修建停车场和仓储空间。
  3. 对Franklin St进行调整,确保进入市场的道路畅通。
  4. 在Queen Street旁边建设一个距离地面9米高的空中温室用来容纳部分贩卖果蔬的摊位。
  5. 地块南端的一整块土地将出售给开发商,用于开发公寓和写字楼,从而为改造项目筹集资金。
(改造后的维多利亚女王市场效果图)

E-Gate计划

由于地理位置上的特殊性,West Melbourne区域可以说是许多墨尔本西区居民进入CBD的必经要道。维州政府在位于West Melbourne和Docklands之间的一片占地20公顷的未被开发的铁路区域上,划定了E-Gate项目的所在地。

根据政府的计划,E-Gate的中央部分将会是一个大型绿地公园,商铺和写字楼也会进入该区域。这里将成为一个集居住、商业等多功能为一体的区域。完成以后,预计在未来的20-25年内为周边区域提供超过5000个就业机会,并为墨尔本CBD实现功能延伸,为周边居民的就业和生活谋福利。

E-Gate发展计划是维州政府于80,000居民的墨尔本港计划,Fishermans Bend市区重建计划,大中央商务区计划,和Docklands区和南岸公寓计划后的又一新规划。随着墨尔本人口的爆炸,Docklands地区的开发用地渐渐用尽,对于有眼光的开发商和投资者来说,这里无疑将会是下一个重点开发区域。

(E-Gate项目效果图)

墨尔本的“西部大开发”

与悉尼大力发展西区的宏伟蓝图一样,墨尔本的当地政府,也已经把一系列的“西部大开发”计划,写在了墨尔本城市未来的规划中。作为墨尔本西部区域连接CBD的门户地区,West Melbourne也必将从这些巨大的投资项目中受益匪浅。

根据澳洲本地媒体《先驱太阳报》的报道,墨尔本政府计划将投入300亿澳元,将墨尔本西部打造成一个超级教育中心。建成之后,该地区计划将有8万居民以及5万名学生,当地以及海外的大学将进行合作,在多个校区内提供世界一流的教育。

而为了让西部的居民更加快速地通勤到达墨尔本市中心,当地还将投资55亿澳元,新建一条全长5公里的收费公路,连接位于Yarraville和西门高速和位于Docklands的Citylink收费公路。这一工程将于2022年竣工,带来超过6000个工作岗位,也将进一步拉近West Melbourne和其他地区和CBD的距离。

我的名字叫墨村

背靠着墨尔本CBD的地理优势,又有着政府数百亿的未来投资,West Melbourne正散发出其前所未有的巨大魅力,这片已经有了一百多年发展史的区域,也将迎来它崭新的历史机遇。

而由亚太集团联手Deague Group共同打造的West Melbourne区内经典项目Melbourne Village,也正在当地成为投资者最关注的项目之一。独一无二的建筑品质,毗邻CBD的极佳位置,都让Melbourne Village成为了当之无愧的焦点。

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Docklands:一块被误会很久的城市瑰宝

导语

在墨尔本,或许没有第二个Suburb会像Docklands一样,让人“爱恨交加”。如果你去当地问10个不同的墨尔本人,他们的心中可能会有10个对于Docklands这片土地的不同诠释和看法。不喜欢Docklands的人说它只是钢筋水泥堆积,生活情调不足的地方;而热爱Docklands的人,说它是未来价值无限的瑰宝之地。那么,真实的Docklands究竟是怎样的光景?这片紧邻世界最宜居城市CBD,总面积为三平方公里的土地,到底是一种怎样的存在?

Docklands地区的历史最早可以追溯到十九世纪80年代的墨尔本。在此之前,Docklands所在地只是一片荒芜的湿地。1880年代,一项针对Yarra河的河道改变的工程开始,这一工程使得Yarra河变得更宽,更大的船舶得以进入墨尔本。这一工程不仅直接提升了墨尔本的经济发展,也诞生了紧邻墨尔本CBD的一个全新的港口——Victoria Dock。(今Docklands所在地)

(Docklands的诞生,得益于19世纪80年代的Yarra河改造工程)

在20世纪两场改变人类发展进程的战争中,Docklands曾经是澳大利亚海军的基地,有许多战舰从这里出发前往战场,或者从战场返回。到20世纪20年代左右,这里已经是整个墨尔本地区最繁忙的港口。

然而,随着战后澳大利亚经济对于大型集装箱运输的需求变得越来越旺盛,Docklands的浅水港特性并不能够支持这里作为大型集装箱运输的集散地,政府也开始在如今West Melbourne地区建造新的港口。渐渐地,从20世纪50年代起,Docklands地区开始了一段漫长的低谷时期。

(1920年代的Docklands)

早期的复苏

1992年,Jeff Kennett被选为了澳大利亚总理。上台后的他开启了一系列重大工程的序幕,其中就包括雄心勃勃的Docklands复兴计划。这一计划在当时受到了许多开发商和投资者的一致看好,这里也成为了许多人眼里的黄金宝地。当时,第一批选择从其他地方搬到Docklands居住的居民,时常成为新闻媒体报道的对象。

(1998年12月,Docklands在建中的Etihad Stadium)

(如今的Etihad Stadium)

不过,当时的人们显然对如此大规模的区域开发准备得不够充分。1996年,政府开始了对于Docklands地区的新一轮开发招标工作,并且希望把这里打造成墨尔本迎接 “千禧年”时的地标。很快,人们意识到这并不现实。

由于当时的政府在Docklands的规划中缺少基础设施的投资,而开发商并不愿意出钱来做道路基建等投资,因此,地区的开发进展一度变得缓慢。由于基础设施跟不上,导致小范围内的空置率急剧攀升,也吓走了很大一部分原本对这片邻水区域信心满满的投资者。

Docklands的风

对于墨尔本当地的一些居民来说,Docklands曾是他们不愿意考虑的居住地,有一些人甚至还等着看这个地区的笑话。

这里有着如“雨后春笋”般矗立起来的公寓,但人气一直不是很足;曾经的这里没有邮局,没有报亭,也没有购物的地方;而由于Docklands的特殊地理位置,这里时而刮起的大风,也是不少当地居民谈到Docklands地区时的必备话题之一。

不过,就在许多人对这里的印象还停留在十几年之前时,Docklands 的变化也已经正在悄然地发生。

新世纪,新面貌

2000年,维多利亚州新上任的州长Steve Bracks开启了对于Docklands地区新一轮的发展大计。根据新的规划,Docklands地区将到2025年,建成一个能容纳2万居民,创造6万就业岗位,每年接待上百万游客的,可持续发展的新区。

此外,这里还将有更为丰富的水上运动、社区空间,艺术品、娱乐区,和能直达墨尔本核心地区的住宅群。实际上,维州政府计划将这个区域打造成一个不亚于悉尼的情人港的著名区域。

仅仅在今年之内,Docklands区域内的大型基础设施规划项目就让人看得眼花缭乱:

1.5亿升级购物中心Harbour Town

由ING Real Estate公司在2014年收购的Harbour Town购物中心,将迎来一个带有8块屏幕的Hoyts影院,以及一个标准的Woolworth超市。这项总金额超过1.5亿澳元的投资,将会给Docklands地区的人们购物,带来巨大的便利。

Hoyts影院的建造工程已经在今年五月份开始,并将于2018年中旬开业,而全新的Woolworth超市,则会在2019年开门迎客。预计这两个项目的落成,将大大“激活” Docklands地区在晚上的人气。

20年来澳大利亚第一家万豪酒店

国际知名豪华酒店连锁品牌万豪酒店于今年8月正式宣布,将在Docklands地区新建一个拥有200个酒店客房的全新万豪酒店,这将是整个澳大利亚20年来所新建的第一家万豪酒店。

据悉,此次新建的万豪酒店的总投资为2亿澳元,由澳洲知名设计公司DKO Architecture负责建筑设计,项目将是一个17层高的双子塔项目中的一栋,另一栋则为高级公寓。万豪酒店的新建,将带来超过500个建设工作岗位,以及100个建成后的永久工作机会。

预计这一项目将于2018年中开工建设。

Docklands公立小学建设

在当地居民热切的盼望之下,维州政府终于2017年宣布建设Docklands公立小学。该学校将提供从学前班到六年级的学生进校学习,并能容纳大约475名学生。它将吸收来自Docklands地区以及CBD,West Melbourne等区域的学生。维州政府预计,到2036年左右,仅Docklands地区内的5-14岁适龄学生的数量就将超过1500人。

Docklands:从“不太宜居”到“炙手可热”

过去几个月,媒体上关于墨尔本房产空置率下降,公寓房供不应求的报道成了热门话题,与传播了好几年的“供过于求”的论调相比,这一次舆论关于墨尔本公寓的话锋转变之快,让人惊叹。

作为距离墨尔本CBD近在咫尺的区域,Docklands自然也成了目前当地紧俏公寓市场的受益者。墨尔本CBD的房产中介Glenn Donnelly在接受媒体采访时表示:“目前我在这里几乎没有房源可以供出售或者出租”。

(Docklands的居民在这里享受骑行的快乐,越来越多的墨尔本人开始把Docklands称作自己的家)

在九年前把自己的家搬到Docklands的Glenn Donnelly看来,过去的人们对于Docklands这个区的态度显然不太友好,认为这里缺这缺那,所以不太愿意搬来这里居住,但如今这里已经具备了一个适宜居住的区所需要的所有元素。

“比如由Mirvac开发的Yarra’s Edge地区,你会发现绝大部分居民是自住人群,Mirvac做得非常棒,在这里建设了许多公共区域,人们越来越喜欢住到这里”。Glenn粗粗计算了一下,在他出售的邮编为3008的公寓中,大约80%是自住买家。

(Mirvac开发的Yarra’s Edge地区)

目前,Docklands区域的整体发展进度大约只有60%左右。当2025年整个Docklands再无一平米的土地可供开发时,这里最多将只能容纳2万人生活,而墨尔本目前每周增加的人口数量大约是2200人左右。

在类似Docklands这种超大型综合规划区域从无到有的过程中,只有少数的人会是第一个“吃螃蟹”的人,他们会像Glenn一样早早地在这里布局;而更多的人会选择等到一切都眼见为实时才发现这里的价值,到那时则必定会付出更高的代价。

“ 

“昨天对我爱理不理,明天让你高攀不起”,这或许是若干年后的人们谈起Docklands区域曾经的发展史时,会经常引用的一句话。

【房市研究】BIS:人口增长超预期,墨尔本公寓市场没有供过于求!事实证明,做投资决策不能靠媒体报道

导读

有关墨尔本的公寓市场是否存在供过于求的现象,已经是一个在澳洲房产圈内讨论了数年的热门话题。最近,在一年前还认为墨尔本公寓将有大问题的澳洲研究机构BIS Oxford Economics又发布了最新研究报告,宣布由于人口增长速度大大快于预期,墨尔本的公寓市场将完全没有供过于求的现象。

是的,又是墨尔本的公寓,又是一个老生常谈的话题:这里的公寓是否供过于求?

相信过去几年,你一定没有少看到类似这样的新闻标题:

(2016年新闻标题:墨尔本公寓供过于求将影响整体楼市表现)

(2015年新闻标题:国民银行报告显示,供过于求威胁墨尔本公寓价格)

随着过去几年澳洲建筑业高潮的到来,澳洲的所有首府城市从2013年起,都经历了新建公寓开工的高峰期。而在维多利亚州首府城市墨尔本,一个个工地和吊车的架起,让许多人都一度为这个城市的公寓市场是否会出现危机担心。

作为澳洲权威的经济研究机构之一,BIS Oxford Economics曾经在2015年时,第一次警告墨尔本公寓市场面临供过于求的威胁,并在2016年再次重复了这一观点。

具有讽刺意味的是,最近该机构又发布数据称,由于墨尔本的人口比预计的多了近11万,所以原本预测的情况发生了本质性的改变,墨尔本的公寓或许将供不应求

BIS的董事总经理Robert Mellor在接受澳洲金融评论采访时表示: “墨尔本的人口实际增长数量换算成家庭数大约是每年35,000个。当时我们预测到2018年,墨尔本的公寓会有2万套的剩余,而现在我们认为当地公寓的短缺数量在2000套左右” 。

根据BIS的这份最新预测,由于目前澳洲房屋贷款政策的收紧,墨尔本投资者印花税的取消,海外买家需求的下降,都导致了未来两年墨尔本新建公寓开工量的剧烈下降。当本轮建设高峰结束之后,墨尔本的公寓供给将会出现短缺。

(BIS数据显示,2016年是本轮澳洲建筑业的峰值,未来五六年新建高密度公寓大幅下降)

惊人的学生租房需求

长期以来,墨尔本由于良好的环境和高水准的教育品质,吸引了大量包括来自中国的学生族和工作族到当地工作生活。根据最新的人口普查数据,墨尔本CBD的人口组成中,有32.6%的人士是具有中国血统的移民,而其中21.5%人口出生自中国。也就是说,现在的墨尔本CBD里,五个人里就有一个是来自中国的移民

由于CBD附近聚集着一些澳洲的顶尖高等学府,因此,目前在CBD附近有租房需求的学生族也越来越多,这一现象也直接导致了目前墨尔本CBD公寓的旺盛需求。来自南非的Redefine Property公司甚至还打算在墨尔本市中心建造一栋可供700人入住的学生公寓,以满足未来的学生租房需求。

(据不完全统计,墨尔本CBD的中国人总数在大约18,000人左右,其中学生族占据很大一部分)

BIS认为,墨尔本的公寓供应量,将从2015年高峰时的每年19,800套,下降到2021年的7200套。并且,该机构暂时不能认为下一次建筑业高峰期到来时,新建公寓的数量会达到此轮周期的峰值水平。

事实上,公寓供应量的数字的下降绝不仅限于墨尔本,悉尼所在的新南威尔士州的公寓新建供应量将从2017年的32,000套下降到2020年的16,000套,而昆士兰的数字更为扎眼,将从2016年的15,000套,下降到2020年的4000套。(BIS预测数据)

火热的租房市场

BIS的研究结果之所以发生180度的转弯,可以说是墨尔本公寓市场实际情况的真实写照。以亚太集团今年以来成交的部分在墨尔本的房产情况来看,当地租房市场的火热的确是不争的事实,所谓的供过于求只是一些媒体主观臆测,或者为了博眼球所发出的不实报道。

亚太集团墨尔本物业管理公司,目前在当地管理着超过1200套的高层物业,并且已经在墨尔本CBD的高层物业管理业内,树立了自己的品牌形象。

由于当地租房需求的火热,今年以来,亚太集团帮助客人成交的一些高质量的公寓项目如EQ Tower,Lighthouse,Victoria One等都在很短时间内帮助业主找到了租客。

(墨尔本项目Eminence,一周内有超过100份租房申请,超过70人来现场看房)

(今年上半年EQ Tower交房后的第一次公开看房,吸引了数百人到现场排队租房)

不仅仅在租房的速度上让人满意,墨尔本的公寓当前的租金回报率也同样值得欣喜。以最近成交的墨尔本高档公寓EQ Tower为例,由于该项目优越的地理位置,现代化的设计风格和一流的建筑品质,使得许多业主都获得了超过预期的租金回报。

(EQ Tower 2805户型,一房一卫,购买价格369,000,周租420澳元,租金回报率5.91%)

(601户型,两房两卫,购买价格537,000,周租600澳元,租金回报率5.81%)

亚太观点

BIS的这一最新观点一经发布,立刻在社交媒体上引发了大量的关注和转发。

事实上,这一现象的出现并没有超出亚太集团对于市场的长期判断。由于澳洲的建筑业数据的发布通常是基于新建住宅的批建量,而非实际交付的数量,因此媒体上关于供应量的数字往往并不是实际可供出租房产的数量,所以所谓的供过于求到底真相如何,往往很少有人能看清。

但要谈论一个城市的房产是否真的供过于求,看实际的房产出租情况,则是一个比较客观公正的方法。在谈到当前的墨尔本公寓市场表现时,在当地拥有十年物业管理经验的资深专家Christina Tao表示:“2017年以来的墨尔本公寓市场可以说表现好于往年,通常情况下,CBD的房子在交房后两周内都能找到租客。当然,如果您购买的是套数较多的超高层项目,那么物业公司稍微花一点时间为您找到租客,也是非常正常的现象。”

(亚太集团墨尔本物业管理公司董事总经理Christina Tao)

此外,Christina还提到一个近一两年来新出现的趋势,就是有不少CBD的公寓业主,开始选择Airbnb等短租的出租方式。因此,从某种程度上来说,目前墨尔本市区可供长租的公寓房源将更为稀少。

最后,我们提醒投资者在作出房产投资决策时,还是要客观仔细地分析市场,倾听行业专家的意见,而不要人云亦云,盲目从众。

快速的人口增长意味着什么?

近年来,墨尔本人口增长快速,预计将会在21世纪30年代超越悉尼成为澳洲第一大城市。究其原因,在城市边缘区建立的大量经济适用房想必会是一个主要因素,该类房产的可支付性吸引着越来越多的人选择来墨尔本居住,这也将会促进墨尔本的城市基础建设和公共交通系统的升级。

澳洲日报报道称墨尔本人口将会在21世纪30年代超越悉尼,成为澳洲最大城市。

悉尼目前的人口数是500.54万,比墨尔本多35万左右,但是这个差距正在以每年2万人的速度缩小。如果按照目前的速度,墨尔本将会在2031年就取代悉尼成为澳洲最大的城市。

墨尔本优于悉尼的几大理由

毕马威合作伙伴、科廷大学商学院教授Bernard Salt表示墨尔本会比悉尼成长得更快,因为其拥有“悉尼不可能或者不会建设在城市边缘的经济适用房”。

他指出:“澳大利亚数据统计局在3月份发布了一些值得关注的数据,2016年6月墨尔本增加了10.8万居民,悉尼增加了8.3万;而在过去的180年里,墨尔本人口从未有过如此大幅度的增长。”

亚太集团全国住房经理Josh Ure表示,“对于许多澳大利亚人来说,45-50万澳元就能够在墨尔本城市边缘一个不错的区域拥有自己的家园是非常有吸引力的。而在悉尼,同样类型的房屋至少要花费80-90万澳元,而且离CBD还更远。”

1836年,墨尔本被设立为州首府,是澳大利亚历史上最晚设立的一批州首府之一。1850年代淘金热时期墨尔本超越悉尼成为澳大利亚最大的城市之后 ,两座城市都拥有了将近50万人口。直到20世纪末,悉尼才恢复了自己的领先地位。现在,墨尔本有望重新缩小人口差距。

长期城市发展规划

Salt先生将墨尔本的人口增长归功于Kennett政府执政期间的几年颁布的一项名为“墨尔本在2030年”的计划,该计划旨在2030年将居民增长到500万;这个颁布于2002年的计划将墨尔本CBD以西40公里以内的地区划入了新的开发区。

西部的开发区包括Werribee和Deer Park之间的城市发展边界以及向西距离CBD 40公里的Melton区域。城市东部边缘的新增地产也进一步缩小了离CBD以外50公里的Cranbourne和Officer之间的距离。

上一个财年,约三分之一墨尔本的人口增长发生在两个新的城市西部边缘地区,Melton-Wyndham和Casey-Cardinia。到21世纪50年代初期,墨尔本预计将拥有800万居民,其中Melton-Wyndham占据66万人口,Casey-Cardinia占据50万。

Salt先生说:“这种规模的增长为这些地区的房地产业者提供了稳定的职业保障,同时为了应对这种增长,城市中需要新的机动车道、铁路轨道以及更多的住房、购物中心、学校、医院、工作场所,如写字楼和工业建筑。”

澳洲梦

Salt先生表示,“虽然东部地区很重要,但是西部地区正在改变城市格局。截止到2050年,墨尔本将会有33万净增劳动力,这意味着西部地区需要支持现今居民劳动力的两倍。”

Salt先生说,“20世纪90年代,墨尔本对于大局发展进行了重新的构思,在一代人中将城市的增长重点从东部转移到了西部。而悉尼并没有相对应的举措。墨尔本正在另一片独立的土地上实现着构建更多经济适用房的澳洲梦。”

拥有800万人口的墨尔本,预计将跨越Melton和Pakenham之间100公里的距离,将小规模的城市中心策略性地散落在城市边缘或是建设在Footscray紧贴Maribyrnong河这道天然屏障发展。

新商业枢纽

尽管悉尼比墨尔本拥有更多的企业总部,但是Salt先生表示,“劳动者最终看重的还是住房购买力。一个城市若想吸引更多的房屋购买者和求职者,需要提高住房购买力并且提供进入首都城市就业市场的机会。而这些正是墨尔本在21世纪比悉尼做得更好的地方。”

除了人口增长的预测,房屋和土地供应情况也将受到影响。亚太集团全国住房经理Josh Ure表示:“在接下来的20-30年里,悉尼和墨尔本周边用于房屋建设的土地将会大大减少,CBD以内50公里的房屋和土地都会供不应求”。

随着人口的不断增长,墨尔本将会在不久的将来超越悉尼成为澳洲第一大城市。为了可以更好地容纳新增人口,墨尔本政府势必会在城市边缘区域建立更多的经济适用房,以及加大对本地的基础设施建设和公共交通系统的投资。这也意味着墨尔本将会有更多的房产投资机会出现,想要了解更多墨尔本房产投资讯息,欢迎咨询亚太集团投资顾问。

【在优惠结束前行动!】墨尔本期房的投资者印花税折扣优惠即将结束!

墨尔本非计划房产的投资者印花税折扣优惠即将结束!
结束日期:2017年6月30日

墨尔本印花税最新头条

2017年7月1日,维多利亚州期房的投资者印花税优惠即将结束,这意味着印花税将会大大增加。

· 目前在墨尔本,购买“期房”房产(未竣工)的投资者可在印花税方面获得巨大优惠,而这在购买已竣工房产时是必须全额支付的。

· 2017年3月,维多利亚州政府宣布,这种针对投资者的“期房优惠”将被取消。

2017年维多利亚州印花税改革 – 示例

*所用示例是截止于2017年5月26日的实际物业和应缴土地价值额。所引用的印花税不包括海外买家的额外费用。

为何现在是投资墨尔本的最佳时机…?

供应减少,需求增加,空置率创历史新低!

低空置率 1.5%* 10年来墨尔本最低空置率!
*2017年4月18日的AFR报道,SQM数据显示3月墨尔本的空置率

新设计规则
“2017年,维多利亚州政府出台了一套严格的“更好的公寓设计指南”,以提高墨尔本新建公寓的宜居性。这些新规则要求更大的户型面积和更低的项目收益,致使许多项目无法实施,因此大大减少未来新公寓项目的供应量。许多专家预测这将会造成进一步价格上涨的压力。

首次置业者
7月1日起,60万澳币以下的首次置业者的印花税将会取消,60万-75万澳币之间的首套房印花税则会按比例折扣。

预计强劲的人口增长

墨尔本,2016-2026预计人口增长:

www.planning.vic.gov.au, Matusik Population Forecast Report 2017, Economist.com, sro.vic.gov.au

目前空置率低,需求增加,供应不足的墨尔本市场,无疑是一个投资的最佳时机。

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最佳的投资机会总是为那些擅长收集和分析信息的赢家准备的

有关Inland Rail项目你必须应该知道的几个要点:

1. 100亿
Inland Rail项目的当前预算为100亿澳元。

2. 24小时
墨尔本到布里斯班的货运火车将会在24小时内到达。

3. 200万吨
将有至少200万吨农产品从公路货运转为火车货运。

4. 数千个职位
Inland Rail项目基建将创造数千个工作机会。

5. 澳洲大动脉
Inland Rail项目在连接墨尔本和布里斯班的同时,也会连接珀斯和阿德莱德。

6. 打通任督二脉
Inland Rail项目串联了澳洲绝大部分农场,矿场,经济中心城市 ,以及港口。

Inland Rail项目将会在未来的10年内深刻的影响到澳洲的经济和众多个行业,如基础建设行业,农产品贸易行业,运输行业。

而哪些行业将会从中受益,展现极佳的投资价值?

澳洲政府公布了2017年最新的基建预算,其中Inland Rail项目独占100亿澳元预算。Inland Rail项目被寄予厚望,被视为是一个投资澳洲基础设施的机会。在未来的100至150年中,它将一直为澳大利亚服务。

它将不仅提供墨尔本和布里斯班之间的货运服务,它还将连接昆士兰东南部与珀斯和阿德莱德。 这样,在未来十年中,Inland Rail 项目的建设将为Inland Rail沿线区域的就业和基建行业提供源源不断的机会。

— John Anderson, 前副总理

终于,政府认识到了这条铁路对经济的重大刺激作用,并在上周发布的预算中拨款100亿签约此大型铁路项目。

总理Malcolm Turnbull表示,有关铁路连接的项目将会有非常高的优先等级。由此向项目注入足够的资金。这会是财政部长Scott Morrison推动利用“良好债务”来建立重大基础设施建设的一部分。

前副总理John Anderson先生建议联邦政府批准Inland Rail项目,这个将持续10年的项目,他提出新的货运路线将带来139亿澳币的净收益,其中包括,降低了消费者付出的成本,因为各州间的货物成本运输将会变低。

“货运是对农场主来说,是最大的成本之一,如果我们能够使铁路更有效率,更可靠和更快捷,我们将降低成本,并且货运方式将会更多的从公路运输转为铁路运输。”NFF公司总裁Fiona Simson说。

Simson女士强调说,除了为农场主提供更好的铁路运输外,Inland Rail项目还将刺激铁路沿线沿途的大量私人资本投资,鼓励人口分散化,促进区域经济增长。

在昆士兰州的Toowoomba, 那里有Wagner家族建立的West Wellcamp机场,人们已经利用特殊的货运航班,空运高附加值的新鲜食物,每周都会出货到香港和中国。 在Inland Project项目启动之前,它已经成为新的食品加工和食品出口枢纽。

InlandRail 问答时间

Inland Rail项目是连接澳大利亚地区与全球市场的划时代项目。它在墨尔本和布里斯班之间,跨越新南威尔士州和昆士兰州,修建澳洲国家货运网络的“骨干”。

1 什么是Inland Rail项目?
Inland Rail项目是修建墨尔本和布里斯班之间的一条1700公里货运线,是澳大利亚最大的货运铁路基础设施项目。

澳大利亚政府通过澳大利亚铁路公司(ARTC)与私营公司合作,提供数十亿澳元的基础设施投资。

专门的货运网络将改变我们在布里斯班和墨尔本之间以及东部各州,阿德莱德和珀斯之间运输货物的方式。它横跨澳大利亚四大最富农业区域,为制造商的供应链整合带来益处,并且可以长期的节约制造商的成本。

2 完成Inland Rail项目需要多长时间?

Inland Rail项目计划包括13个子项目。在2015年制定了这个项目的10年分步开发建设计划。前期的基础建设将于2017年开始。铁路沿线的开发规划也将逐步进行。这会取决于各个阶段的决策调整和相关政府规划批准。

一切顺利的话,第一班火车预计在2024 – 25年期间运行。

3 Inland Rail项目会带来什么好处?

Inland Rail项目,可以在经济,工业,环境,减少拥挤和安全等各个方面体现出来。 一些有代表性的益处是:

经济

•在昆士兰州,新南威尔士州和维多利亚州,Inland Rail项目将会提供与建设和持续经营有关的经济活动和工作。

•在基建高峰期将创造约16,000个工作岗位。其中,当Inland Rail项目开始正式运作时,就会有700个工作岗位。

•由于Inland Rail项目会在本地采购,建设和运营时需要的资源,这会极大的支持Inland Rail项目所在区域的社区发展和澳大利亚本地企业。

•由于较低的交通运输费用,使消费者的购买产品的价格降低,从而降低了家庭生活成本。

行业

•位于墨尔本和布里斯班之间,阿德莱德和珀斯和布里斯班之间,以及区域中心到首府之间的大量货运客户将受益于的货物运输时间的减少和更高的服务可靠性。

•澳大利亚四个最富裕的农业地区(昆士兰州的Darling Downs 和West Moreton,新南威尔士州北部和维多利亚州的Goulburn)将享受供应链受益和成本节约。

•农场和矿场将有机会利用更有效的新供应链。

•通过Inland Rail项目将大大改善可及性和效率性,这会产生新的货物需求和生产需求。

• Inland Rail项目将会弥补沿海不被利用的货运路线,它们会被用于客运服务。这样,悉尼铁路乘客的客户服务质量会得到提高。

环境

•碳排放将持续的减少,因为Inland Rail项目只使用不到三分之一的公路运输燃料。

•通过减少重型卡车车辆的使用,减少不必要的铁路运输,达到降低环境成本。

减少拥堵

•减少一些主要公路的拥堵。

•Inland Rail项目沿线二十多个区域城镇的卡车数量将减少。

•通过Inland Rail项目,墨尔本 – 布里斯班的列车将会重新规划。这将为悉尼北部和南部的铁路网络上的客运和当地货运列车增加运力。

安全

•减少了交通公路网上的重型车辆,提高了道路安全。

•减少火车的行驶距离,从而减少轨道交通事故。

4 谁将使用和受益于Inland Rail项目?

Inland Rail项目的主要用户将是一系列行业和货运类型的生产者和客户。这些用户包括非集装箱货物,如制成品,食品,五金和其他包装货物,大宗货物如钢铁和纸张以及煤炭。Inland Rail项目将通过澳大利亚四个最富裕的农业地区,并将改变农业生产者的供应链。目前,这些区域的许多运输方案运输能力有限,效率低下。

5 Inland Rail项目对澳大利亚的经济和企业有什么意义?

Inland Rail项目将为维多利亚州,新南威尔斯州和昆士兰州提供一个当前和持续的基础建设投资。这种投资包括创造就业机会,对经济的可持续投资,刺激农业,制造业和出口产业; 同时降低大量相关行业的供应链成本。

Inland Rail项目是得到澳大利亚基础设施部门认可的优先项目。

Inland Rail项目的业务案例显示,它的经济效益成本比(BCR)为2.62,建设期间和运营期间的前50年,它会为澳洲国内生产总值增加160亿澳元,当Inland Rail项目开始运营时,它会提供700个全职工作。

6 Inland Rail项目的线路是否提供客运服务?

是否提供某些特定客运服务的决定,将会由相关的州政府自行决定。Inland Rail项目是货运服务。然而,ARTC与州政府有着长期的合作的历史,来确保客运列车可以使用国家铁路网络并获得所需的服务。Inland Rail项目也将会遵循这样的标准。

成功实施亚太的房产投资组合系统,关键在于了解每座城市,每个州的市场基要和增长动力。出于这个原因我们将帮助您从投资者的角度对每个城市和每个州的市场有一个更加深入和全面的了解。亚太平台将会长期稳定的为房产投资者提供需要了解的相关和重要市场信息,并着重关注人口,基础设施,就业,交通,生活方式以及房产市场长期的历史表现。

西墨尔本地区几大政府项目同时开工,不可错过的投资新热点!

 

西墨尔本地区

 

$70亿新建56公顷Arden 地区+新地铁站 ,在未来30年内可容纳15, 000居民,再造34, 000就业机会

州政府已经公布了在北墨尔本56公顷Arden 地区蓝图,在未来30年内可容纳15,000居民,再造34,000就业机会。选择投资项目时的一个重要标准就是看未来人口增长趋势。 该项目的建成,无疑将大大增加该地区未来的住房需求。该区将建于Macaulay路,Dryburgh街和Upfield列车线之间与$110亿地铁轨道项目一同建设。该项目最早将在2018初具模型。

Arden 地区蓝图

 

西墨尔本

 

地产经济学家西墨尔本公寓是一个隐藏的宝石

Domain集团首席地产经济学家Andrew Wilson说道: “对于那些想购买经济实惠的独栋别墅的自住买家或投资者,西墨尔本作为内城区公寓住宅区具有无可估量的价值”。它正迅速成为在Flagstaff花园,维多利亚女王市场,皇家墨尔本理工大学和墨尔本大学附件的热门公寓。

“该地区当前中位价仅$44万远低于邻近港区$61万和南岸的$56.5 万,随着墨尔本内城区居住需求的上涨,西墨尔本有明显的长期资本增值潜力”。“大量投资者也会被当前5.4%的收益率和持续上涨的租金回报所吸引

西墨尔本

$ 2.5亿维多利亚女皇市场地区再改造计划(2026)将对社区产生$12亿的经济利益。

SGS 经济和规划分析师表示$ 2.5亿维多利亚女皇市场地区再改造计划(2026)将对社区产生$12亿的经济利益。该项目收益成本比为6:1,且还将为该地区乃至整个墨尔本产生额外11560个工作岗位。

 

维多利亚女皇市场地区

西墨尔本58%居民为双收入无子女家庭(丁克家庭)

西墨尔本独特的人口结构支持着该地区公寓的需求,根据ABS研究数据表示,西墨尔本58%居民为双收入无子女家庭。这种人口结构非常适合公寓生活,并将推动未来需求的增长。目前市场上62.6%住宅为公寓房,其中47.3%的公寓为2居室公寓。西墨尔本无子女家庭的平均收入为$2,558每周,这比大墨尔本地区夫妇每周收入多18%。丁克家庭相对开支较少同时有更多可支配收入可用于租房和生活消费上,使他们成为优质租户群体。

西墨尔本公寓

 

西墨尔本公寓 =高租金收益+低空置率

Residex记录显示西墨尔本公寓(2015-16年八月)年租金收益率为4.78%,而大墨尔本地区仅为4.30%。此外,SQM研究显示2016年10月西墨尔本空置率为1.8%,而大墨尔本地区为1.9%。

$170 万扩建+收购104霍克街霍克阿德利街公园

墨尔本市花费$170万购买了西墨尔本一处空地作为该市政府未来15年增加24公顷开放空地计划的一部分。该园区将由821平方米扩大到1800平方米。工程招标将于2016年十月开始。

104霍克街霍克阿德利街公园

 

公园扩张 – Railway PlaceMiller街,西墨尔本(2017年)

Railway Place,Miller街保护区,Spencer街和Dryburgh街将被合并为一个包括宠物自由活动区和多功能娱乐区为一体的更大的开放空间。

该区将于2017年年初开业。

《我的房产市场-墨尔本篇》- 亚太集团季度调研报告,免费获取!

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我的房产市场:墨尔本篇

墨尔本是澳大利亚除悉尼以外的第二大最强劲的房产市场,墨尔本本地、其它州以及海外的投资者都对这个市场有着很高的需求,投资者们被实惠的房价所吸引,纷纷想要在这个“全球最宜居城市”投资。墨尔本现房的拍卖清盘率一直非常高,最近才稍有缓和。

墨尔本的房屋建设也在持续增加,近一年别墅和公寓的批准数量一共达到了56,191套。公寓获批的比例在总体住宅中保持稳步提高,预示了墨尔本正向一个更高密度的新阶段发展。预计到2056年,墨尔本人口将达到810万,超过悉尼人口,因此住宅密度需要提高。

墨尔本近期失业率上升至6.2%,接近6.1%的全国平均失业率。然而,失业率上升是由于劳动力中出现了大量新增人口,而并非本来失业人口的上升。

政府目前向职业教育课程领域投资了3.2亿澳元,以此弥补获批房屋建设的增加与商界专业人士供应短缺之间的差距。结合其它就业计划,这项举措将大大加强未来的就业前景。

2015年9月,新开发规划的限制突然施加到墨尔本CBD和Southbank地区的公寓市场。这将使得新公寓供应受到约束,有利于在接下来的一年里维持健康的市场环境,保证供需平衡。

墨尔本西部和北部走廊的新别墅市场价格上涨明显,这些地区的市场蓄势待发,因为对现房的高需求导致离市中心较近地区的房产可负担性变差。此外,墨尔本中环到外围地带的新土地供应非常有限,土地出售时的低供应量使得价格压力上升。

以上是报告摘选,想要了解更多?

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【政策解读】墨尔本市中心的建筑开发新规

9月4日,维州规划部长Richard Wynne公布了墨尔本中央商务区的建筑开发新规,此项临时规定适用于Hoddle Grid地段和Southbank的部分区域(见下图)。

新规的内容包括实施强制性的建筑要求,比如在特定区域限制建筑物高度,增加建筑物间距离,禁止建筑工地的阴影在固定时段覆盖某些知名公共区域,等等。

最主要的一点是,墨尔本市中心的容积率(总建筑面积与建筑用地面积的比值)被设定为了24:1,也就是说,如果一所新建筑物的用地面积为1,000平米的话,总建筑面积不得超过24,000平米。

墨尔本市长Robert Doyle指出,这个新的容积率指标已经大大高于其它一些世界知名城市了,如纽约,日本或香港。墨市已连续五年被《经济学人》智库评为全球最宜居城市,现在正是时候放慢脚步,制定长远的规划,以保持这个城市引以为傲的最佳宜居地位。

世界知名城市的容积率比较

(温哥华为5:1,纽约为10:1,香港为11:1)

规划部长补充,开发商如果要突破这一容积率限制,则必须为城市提供额外设施,比如公共绿地。

目前,临时新规已经生效,适用于9月4日后提交的所有建筑开发申请,只有部分特定的重要开发项目不受限制。

未来的一年中,维州政府还将开放公众咨询,为一年后的立法做准备。目前还很难说临时管制到期后政策会有哪些具体变化。


图片来源:Flickr – Michael Marner

亚太点评

  • 此项新政将对墨尔本中央商务区和南岸区的公寓供应产生影响,部分开发商不得不改变或取消计划,入市项目的数量预计将因此受到限制。
  • 已经通过或正在审批中的开发申请项目将占据优势,可能会导致未来一年市场上新项目发布时的价格上涨。
  • 对于过去几年已经在墨尔本中央商务区和南岸区投资了的亚太客户来讲,这无疑是一个好消息。
  • 我们还是一如既往地建议客户谨慎挑选墨尔本中央商务区和南岸区的项目。在这个供应充沛的市场,务必要找对开发商,选对合适的项目。
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【亚太项目】墨尔本东部地标建筑Whitehorse Towers隆重开工!

9月8日,亚太集团旗下开发公司IFD及墨尔本著名老牌开发公司Asian Pacific集团联合开发的Whitehorse Towers项目举行了隆重的开工仪式。

Whitehorse市长、警察局长、主流媒体电视台7台、9台和10台、澳洲财经评论报、时代报、地方报纸以及各大华人媒体都参加和见证了这一意义非凡的时刻。

Box Hill区位于墨尔本东部,距离市中心约14公里,是继CBD以外墨尔本第二个主要的中心商业区。Whitehorse Towers项目坐落于Box Hill区的中心位置,预计于2017年底完工。项目高逾115米,包含511套公寓和100套高档五星级酒店客房,以及若干零售与饮食设施。

这座最高36层的双塔楼是墨尔本CBD外的最高楼,将成为墨尔本东部的标志性建筑。追踪墨尔本城市项目发展的网站Urban Melbourne声称,Whitehorse Towers很有可能成为墨尔本中环地区最高的建筑

开工仪式上,Whitehorse市长Andrew Munroe先生声称:非常开心能见证Whitehorse Towers项目的开工,Whitehorse Towers项目将成为Box Hill区域的标志,它的建设和落成将对Whitehorse市具有里程碑意义

Asian Pacific集团(APG)总裁William H. Deague先生介绍了项目的整体情况,并特别感谢了为这个项目付出努力的所有单位和工作人员。他告诉媒体,Whitehorse Towers项目于五周内售罄,82%的买家是本地人

亚太集团Ironfish总裁周华先生强调:亚太集团是一个致力于保证客户满意度的知名投资平台,我们将不断为客户创造更多更大价值

Ironfish Development公司(IFD)董事长边兰女士表示:合作双方发挥了各自的优势,确保了Whitehorse Towers项目开发的顺利进行,我们将继续尽最大努力确保项目高质量、高标准完成!

Whitehorse Towers项目由于地理位置优越、设计美观、用材高端、定价合理,在2015年年初创造了墨尔本的销售记录,备受业界关注!

让我们共同期待Whitehorse Towers项目的落成!

恭喜所有购买了此项目的客户,感谢你们对亚太集团的信任和肯定!相信亚太集团及旗下开发公司IFD在未来会给大家带来更多的惊喜与价值!

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Free CBD trams, cheaper trains and buses for Melbourne

News Release Premier Denis Napthine

Tuesday, 26 March 2014

http://www.premier.vic.gov.au/media-centre/media-releases/9471-free-cbd-trams-cheaper-trains-and-buses-for-melbourne.html

Free CBD trams, cheaper trains and buses for Melbourne

Melbourne CBD and Docklands free tram travel grid

Tram travel in Melbourne’s CBD and Docklands will be free and Zone 1 fares will apply across the entire metropolitan network under major reforms announced by Premier Denis Napthine today.

Dr Napthine said the changes would provide significant cost of living relief for families as a result of commuters being able to travel in Zones 1 and 2 for the price of a Zone 1 fare.

“For a full-fare commuter who currently buys a Zone 1 + 2 daily fare there will be a saving in the order of approximately $5.00 a day,” Dr Napthine said.

“A commuter who pays for a Zone 1 + 2 ticket each day will save around $1,200 each year, or, if using an annual myki pass, will save more than $750.

“Tram travel within the CBD and Docklands will be free in a move that will enhance Melbourne’s reputation as an international city.”

The changes will come into effect from the 1 January 2015 and will make public transport more accessible for commuters and tourists and make it easier to move around Melbourne.

This initiative will cost around $100 million per annum and will be accounted for in the upcoming State Budget.

People who begin and conclude their journey entirely within Zone 2 will continue to pay the current discounted fare.

Minister for Roads and Public Transport Terry Mulder said the free tram reforms build on the success of the City Circle tram which has become a popular tourist attraction.

“Today’s announcement means all commuters, including tourists, will be able to travel anywhere within the CBD free of charge,” Mr Mulder said.

“This is just one of the many ways our Government is fixing Victoria’s public transport system and providing more services, to move more people, more often.”

Since coming to Government the Coalition:

  • has added 1,078 new train services and 3,870 additional bus trips per week;
  • has embarked upon an aggressive rail infrastructure program worth more than $7 billion, including the Regional Rail Link, Dandenong Rail Corridor upgrade and Bayside Rail upgrades;
  • has purchased 43 new VLocity rail cars for the regional network;
  • is purchasing 40 new trains for the metropolitan network;
  • is delivering 50 new E-Class trams;
  • has improved reliability and punctuality across the network;
  • reduced the rate of fare evasion; and
  • increased passenger safety with 665 PSOs deployed at 98 stations around Melbourne.
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