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海外买家热情不减,新州新房购房者中国人占约22.6%

导语

根据瑞士信贷Credit Suisse发布的数据,从2016年9月到2017年6月期间,悉尼所在的新南威尔士州大约26%的新房是海外买家,其中的87%是中国买家。也就是说,新州的新房供应中,中国买家占据的绝对比例大约在22.6%左右。从此次公布的数据来看,不论是澳洲政府的印花税提高,贷款收紧,还是中国收紧外汇管制的措施,都未能浇灭中国人对于澳洲,尤其是悉尼房产的热情。

除了新南威尔士州,瑞士信贷的数据显示维州和昆州的海外买家比例大概为17%和8%。而按照年度计算,海外买家在新州的购房总投资额接近60亿澳元,维州和昆州则分别为34亿和7亿。

据这家金融机构的分析师说,从目前在新州及维州看到情况来说,并未看到由于去年底开始的中国收紧外汇管制措施,而令中国买家放慢投资海外的步伐。不过,与澳大利亚整体庞大的住宅市场总价值6.7万亿相比,海外买家占据的总体比例还是比较低的,并且集中在新房供应方面。

(87%的比例看似非常高,但要注意这是中国买家在所有海外买家中的比例,而非所有新房买家中的比例)

自今年7月1日以来,悉尼所在的新南威尔士州把海外人士的购房额外印花税从4%增加到了8%,土地税从0.75%上升到了2%,而维州的额外印花税也增加到了7%。但这些似乎都没有影响到海外人士购买澳洲房产的热情。对于这一现象, 瑞士信贷认为主要原因是中国近年来创造出来的财富数量惊人,目前中国一年的经济产值相当于澳洲所有房产价值总和的两倍有余。

有意思的是,虽然中国买家在数量上绝对占据第一的位置,但在每套房产投资的金额上却不及美国买家,他们在悉尼的物业平均投资额达到了惊人的170万澳元,而印度买家的平均投资额最低,仅有平均不到40万澳元。

(中国买家在新南威尔士州的平均投资额大约为108万澳元)

另外,随着中国一线城市物业价格的快速飙升,澳大利亚首府城市的房地产价格对于中国买家也显示出了越来越多的吸引力。对于Mirvac,Lendlease,Stockland这样的大型开发企业来说,也是巨大的利好。

十一黄金周中国买家热情稍减

在刚刚过去2017年十一黄金周中,虽然从中国来澳洲置业购房的买家依旧不少,但相比前几年的高峰期相比,今年的购房人数和投资金额略有减少。

来自居外网的数据显示,今年上半年在该网站上搜索悉尼房产的人数相比去年同期减少了大约9.7%,而由于印花税增加等原因,中国买家的购房预算也有所下降,一些原本购房预算在100万左右的购房者,目前把预算调整到了80万,但他们继续看好澳洲房产的前景,因此先调整战略,然后继续投资澳洲房产。

与中国人喜欢的其他两个置业热门国家美国和加拿大相比,澳洲的房产价格依然较高。美国和加拿大的独立屋中位价换算成澳元为41.4万和45.9万,而Domain公布的数据来看,悉尼目前的独立屋中位价高达110万左右。

亚太观点

从瑞士信贷公布的数据来看,虽然在过去的一两年内澳洲的房价上涨以及政策改变,给投资澳大利亚的海外买家设置了更高的门槛,但凭借着百年的房产稳定发展史,全球闻名的优美生活环境和生活质量,再加上近几年来中澳两国在移民,留学,经贸等领域的合作不断加强,澳大利亚的优质房产依然是包括中国投资者在内的世界各地的买家所青睐的投资产品。

亚太集团凭借着超过十年在澳洲房产领域的耕耘,一直致力于帮助投资者在首府城市范围内寻找优质的住宅地产,提供一站式的房产投资服务,帮助我们的客户建立一个长期可持续的房产投资组合。

虽然目前海外投资者面临各种暂时的挑战,但不论市场如何变幻,我们都将站在投资者的身边,为您的投资保驾护航!

【房市新闻】全澳三成首次置业者靠父母资助,Bank of Parents成为澳洲第五大“房贷机构”!

导读

在人们的印象中,只有中国的家长们愿意出钱给自己的孩子买房子,而西方人则更强调经济上的独立自主,不会过分依赖父母。然而,现实可能会让你大跌眼镜,最新的调查显示,全澳洲有三分之一的首次置业者,买房子的首付款都来自于父母的资助。这种现象的背后,到底暗示着一个怎样的现实?

随着澳大利亚整体房价的不断上涨,房价的可负担性早已经是媒体老生常谈的话题了。除去独立屋中位价早已超过百万的悉尼,其他城市的房价上升幅度同样不可小觑。也让越来越多的首次置业者,难以靠自己的能力攒到足够的首付款。

所以,今天的澳洲首次置业者们,除了向普通的银行借贷之外,还需要寻求另一个“贷款机构”的帮助——他们的父母。根据一项由Mozo.com.au网站发起的调查显示,澳洲首次置业者的父母平均要向他们的子女资助 $64,000澳元用于购房,其中67%的父母认为他们并不指望自己的孩子能够归还这笔钱,“父母银行”已经成为澳洲四大银行之后第五大“房贷机构”。

(从悉尼到阿德莱德,父母资助子女购房已成常态,“啃老族”现象绝非中国专属)

为了帮助自己的孩子购房,澳洲的爸爸妈妈们也是蛮拼的:有10%的父母说,由于需要帮助子女购房,自己的退休计划将会延迟。毫无意外,在平均房价最高的新州,父母对子女的购房支持金额平均为$88,250澳元,位列全澳第一,其次是维州和南澳。

在Domain的首席经济学家Andrew Wilson看来,这个现象并不奇怪,市场数据显示,目前首次置业者在整个房产交易中的比例依然较低。他认为,首次置业不再是一个年轻人自己的事,而变成了一个家庭的共同目标。

(Domain首席经济学家Andrew Wilson: 对于没有富裕的父母或者没有家庭帮助的人来说,置业梦已经成为噩梦)

除了靠直接出资帮子女购房以外,澳洲父母还在通过一些其他方法来资助他们的孩子,比如在18岁以上的成年子女的父母中,有22%会为子女提供免费住房或者仅收低租金,还有19%的父母表示,他们还曾帮助子女支付房租。

在一项针对1000名澳洲居民开展的调研显示,26%的澳洲年轻人认为需要靠继承或者发横财才能买得起房子,而上一辈澳洲人中,这么想的比例只有6%。

首次置业者常犯的错误

对于高房价把首次置业者挤出市场的话题,实际上已经是老生常谈。不过,通常人们都把原因归结到高房价上,而忽视了首次置业者们本身的责任。那么对于那些迟迟没有买到首套房的人来说,到底是哪些因素导致了这种现象呢?

以下是几大最常见的首次置业者容易犯的错误:

1. 缺乏良好的省钱习惯

和许多西方国家一样,澳洲的年轻人也对各种提前消费和自由的生活方式情有独钟,而忽视了理财和省钱的重要性。许多年轻人往往在工作多年之后,都无法存下足够的钱来支付购房的首付。而首次置业者在向银行申请贷款时,银行希望看到你是一个有良好消费习惯的人,这样会对你的房贷申请有积极的促进作用。

2. 缺乏正确的策略

有不少首次置业者花在看房,选房,参加拍卖上的时间就长达几个月,甚至几年。一些人还希望在预算有限的情况下,一次买到自己的Dream House,因此一再错过一些原本还不错的机会。由于缺少相应的专业指导,绝大部分人又预算有限,因此,首次置业者独闯房产市场往往容易遭遇失败。

(虽然有政府补贴,但首次置业者在与资金充裕的买家竞争时,依然处于弱势)

3. 对于购房成本估算的不足

购买一套房产,买家需要支付的绝不只有房价而已。对于从未涉足过房产市场的首次置业者来说,一些隐性的开支,如印花税,律师费,保险费都是需要考虑的支出。而在成交后,房产的持续维护费用如物业费,市政费,贷款利息等,同样是在首次置业时需要提前计算和评估的。

这些策略你或许可以考虑

说了这么多,我们的目的并不是要打击首次置业者的信心。事实上,随着今年7月1日起在维州和新州施行的补贴新政,经过两个多月的时间,首次置业者在市场上的比例已经开始回升!

(澳洲统计局数字显示,今年第二季度的首次置业者贷款申请数量开始明显上升)

而如果你是一个仍然在寻找机会的首次置业者,那么还有以下策略也不妨可以考虑:

 

1. Rentvesting

如果你没有听说过这个词,那就太落伍了。所谓的rentvesting,是指那些拥有房产,但选择将名下房产出租,自己依然过租房生活的购房方式。对于预算有限的首次置业者来说,rentvesting 的方式不仅可以帮助你尽快成为一名房东,还可以让你享受澳洲房产投资者的税务优势。

更重要的是,如果你从未买过自住房,那么不论你拥有多少套投资房,当你有一天选择购买自住房时,依然可以享受相关的政府补贴!

(澳洲年轻人Dean Munro,名下拥有一个200万澳元的投资房产组合,最近刚刚购置了一套新的自住房,并且享受了首次置业补贴)

2. 考虑家庭担保Security Guarantor

虽然你自己没有足够的首付款,但你的父母或者家庭成员的房产中有足够的Equity,并且他们愿意用这些Equity帮助你购房,那么恭喜你,你的购房梦或许可以成真了!

Security Guarantor就是指家庭成员间,利用房产中的净资产进行抵押,来帮助其他家庭成员购房的贷款方式,通常适用于父母和子女,兄弟姐妹之间。想通过这个方式购房,你需要一个有经验的贷款经理的帮助。

(要使用Security Guarantor,你还是得先有个有房的好爸妈)

3. 使用Super购房

虽然目前还在讨论阶段,但澳洲谭宝政府目前正在考虑一项旨在帮助首次置业者利用Super里的钱来购房的计划。如果该计划获得通过,那么将允许首次置业者在两年时间内通过super contribution的方式存入3万澳元,并且在购房时使用这些资金。这也是今年以来政府除了首次置业补贴政策改变之外,另一个支持年轻人入市的实际方案。

(今年以来,澳洲政府各种支持首次置业的政策力度着实不小)

亚太观点

房价越来越高,买房越来越难,不论对于首次置业者,还是房产投资者,都是目前澳洲社会公认的社会现象。不过,在任何一个时代,房地产的价格对于生活在当时的人们来说,永远不会是“便宜”的。

购买房产,不论是投资还是自住,购房者始终都需要有一个明确的财务计划,一个正确的购房理念,和一个围绕在购房者身边的专业团队支持。

亚太集团作为在全澳首府城市都有分公司的房产投资服务集团,长期致力于提供一站式的房产投资服务,如果你也是一个正在考虑首次置业的购房者,何不现在就拿起电话,联系您身边的亚太集团分公司,让我们的专业房产策略师,为你定制一个属于你个人的首次置业策略呢?

【房市新闻】BIS:未来三年全澳公寓建设数量将减半

导读

未来三年,你将或许在澳洲的首府城市不再看到处处是吊车的场景。根据澳洲经济调查机构BIS Oxford Economics的预测,未来三年,全澳公寓的建设量将下降50%,整体住宅开工量减少17%。

过去两年,整个澳大利亚的首府城市的高密度公寓建设达到了一个高峰期。2015-2016财年度,整个澳洲住宅地产与商业地产的总建设投资额达到了1073亿澳元,这一数字相比2012-2013年的上一个高峰,上涨了22%。

澳洲房产调研机构BIS Oxford Economics的执行董事Robert Mellor在接受媒体采访时表示,预计2017-2018年将是全澳范围内高密度公寓完工的最高峰,但在随后的两年里,公寓完工的数量将减少50%以上。同时他还表示,预计未来新建公寓的开工量,将比人们预计的更少。

BIS同时预计,未来三年澳洲整体住宅开工量将会减少31%,这一情况将重复上世纪90年代中期以及2000年GST刚刚引入时的建筑开工低潮期。

不过,该机构对于非住宅型地产的预测则显示相反的趋势。根据BIS公司的一份名为《2017-2032年澳洲建筑行业报告》显示,未来两年非住宅类地产的开工量将会上升25%。

据悉,本轮澳洲的公寓房的开工量高峰值,出现在2016年的第一季度,当时整个澳洲的开工量为119,000套,而预计这一数字到2020年将只有60,000套左右。随着部分地区的公寓交房进入高峰期,以及开发商在开发贷款方面越来越难得到资金,高层建筑的开工量减少已经是不可避免的趋势。

(澳洲金融评论AFR同时对BIS的这一预测发表了评论文章)

BIS预计,未来三年昆士兰州的公寓建设量,将比2015-2016年高峰时期下降70%,维多利亚州将下降60%。即使在悉尼,公寓的开工数量也将比2016-2017年下降50%。

不过,随着建筑开工量的减少,澳大利亚2017-2018年3%的经济增长率目标,或许也将面临一定的挑战。要知道,随着大宗商品价格的疲软,过去几年的澳洲经济,在很大程度上,依赖着房地产以及建筑相关行业带来的增长,一旦建筑业的开工量的巨量减少,澳洲经济或许将需要寻找新的发展引擎。

在一部分专家看来,大型基础设施建设的全面兴起,或许可以弥补建筑开工量下降给经济发展带来的影响。比如,悉尼目前正在经历一轮基础设施建设的高峰期,预计未来3-4年也将保持在这一水平上,但这些因素给经济指标带来的综合影响到底有多少,还需要时间观察。

(悉尼部分在建大型基础设施示意图)

BIS的执行董事Robert Mellor在接受澳洲金融评论采访时表示,虽然目前澳洲依然处于建设高峰期,但随后的开工量出现下降已经是必然的趋势。截止到2017年6月,过去一年的澳洲公寓批建量为104,562套,同比上一年下降了12%。他预计,下一个公寓建设高峰期,将可能在2021-2022年左右,才会到来。

亚太观点

过去几年,有关澳洲的公寓是否供过于求的讨论和新闻就一直不绝于耳,几乎每隔几周就会有一些标题特别扎眼的新闻在媒体上刊登,也让许多投资人失去了判断的能力。

不可否认的是,由于这些年来澳洲的大兴土木,在部分区域,短时间内的确会出现一些供应量超过需求的情况发生,尤其是当市场上充斥着许多开发质量不过关,设计不受自住人群喜欢,定价又不合理的房产项目时,的确会给整个市场的发展带来一定的负面影响。

亚太集团一直在选择什么样的项目推荐给客户方面有着自己特别严格的审查标准,每一个项目在确定推荐之前,都有特别的团队做仔细的尽职调查,以确保该项目能够给每一个投资者带来长期的回报。

在谈到目前市场上关于供需的问题时,亚太集团布里斯班分公司总经理Irene Liu表示:大多数投资者在面对房市中纷繁复杂的媒体消息时,常常会产生各种困惑和担忧,而聪明理性的投资者需要学会对信息来源和前后背景加以分辨。

“由于出发点不同,银行、经济学家、政府和开发商等不同机构的观点是不尽相同的。比如我们可以清楚的看到,银行出具的报告更多的会从金融贷款风险角度出发,鉴于一段时间的市场热度,银行需要进一步加强风险控制是可以理解的。

但从各地政府今年以来出台的政策我们不难看出,政府加大首次置业补助,以及税务政策上新房和期房的优势,都是为了促进新房供应量以弥补人口增长、需求增长,和之前几年新房供应量缓慢而造成的缺口。” Irene如此表达她对房产市场供需问题的看法。

(亚太集团布里斯班分公司总经理Irene Liu)

澳洲房产投资是长线投资者当赢家。市场上永远都会有短期的波动和变化,但大方向和几十年来的趋势始终是大升小降。投资者应该记得,宏观环境的变化,并不是决定投资与否的主导原因。一个人的投资规划和实现,何时买房、买什么房,是根据自己的投资目标、合理规划、一步步实现得来的,切忌人云亦云。

变迁中的澳洲梦 ——全面解读最新澳洲人口普查报告

2017年6月27日,2016年度澳大利亚人口普查第一阶段的调查结果出炉。这份全新的报告,向人们全面展示了当前整个澳洲人口的组成结构和最新的变化趋势,对于人们了解澳洲社会的最新动向和人口结构变化,可谓是一份及时而精准的全方位说明书。而来自中国和亚洲移民数量的巨量上升,成为了整个报告中的一个巨大亮点!

澳大利亚的人口普查每五年举行一次。值得注意的是,目前发布的数据并不是整个人口调查的全部结果,而只是第一批的统计数据,主要包含了人口数量,组成,移民来源国,宗教,房屋住宅情况等方面的统计结果。第二批调查数据将于2017年10月发布,届时还将有更完善的就业,州际移民,教育程度等一系列数据的发布。

那么此次公布的第一批人口普查结果来看,2016年的澳大利亚,究竟是一个怎样的国家?这里的人口,经济变化趋势又有哪些呢?我们下面就为大家来一一解读。

一.2016年澳大利亚全国概览

澳洲人口分布

根据2016年的人口普查数据,澳洲的人口总数为2340万,相比2011年的调查,上涨了8.8%,而相比较1966年的人口数量已经翻了一倍。

澳洲的人口,绝大部分依然居住在东部的几大州。目前,住在新南威尔士州,维多利亚州,昆士兰州以及首都地区的人口,占到了全国人口的80%。从总数来看,所有的州人口相较于2011年均有上升,其中首都地区,维多利亚州以及西澳的人口上涨幅度最大,达到11%。

2016年,超过三分之二的全国人口居住在澳洲的首府城市中。从人口增幅来看,首府城市的人口增长速度,是非首府城市的几乎一倍多,分别为10.5%和5.7%。悉尼依然是澳大利亚最大的城市,从2011年到2016年,这里每周增加的人口达到1,656人。但墨尔本在这个数字上的表现更为突出,达到了每周1,859人。

年龄与性别

总体来说,澳大利亚是一个男女比例非常均衡的国家。从1981的人口普查起,女性就比男性在总数上略胜一筹。此次调查结果延续了这样的趋势,2016年,澳大利亚的女性比例在51%左右。

在年龄分布上,澳大利亚人口的平均年龄目前为38岁,相比十年前,上升了1岁。而老龄化的问题也开始显得略为明显,65岁以上的人口,从2011年的14%上升到了2016年的16%。在65岁以上人口中,女性比例上升到54%,而85岁以上老人中,女性则高达63%。

人口出生地

作为一个包容各种文化的国度,澳大利亚的人口中,出生在海外的数量继续保持快速上升。相较于2011年的人口调查,五年间,出生在海外的人口数量上升了100万!

虽然英国和新西兰依然占据海外出生人口排名的前两名,但来自中国和印度的人数上升非常明显。目前来自中国大陆的人口数量,占整个澳洲人口比例的2.2%,排名所有出生国家第四位。

宗教信仰

目前,大部分的澳洲人(60%)依然宣称他们拥有自己的宗教信仰,并且基督教依然是澳洲人信仰的主流。不过,信仰基督教的人口已经从1991年的74%,下降到了此次调查中的52%。

信仰其他伊斯兰教,佛教和印度教等宗教的人口总数,从1991年的2.6%上升到了2016年的8.2%,而宣称自己没有任何宗教信仰的澳洲人口上升比例是最快的,几乎占到了整个国家人口的三分之一(30%)。

澳洲家庭组成

2016年的调查显示,整个澳洲目前有大约1000万套可居住的房屋。过去25年来,澳洲家庭的一个显著趋势,就是每个家庭中的人均数量呈现不断下降的趋势。1991年,近75%的家庭是拥有一个孩子的三口之家,这个数字在2016年已经下降到了69.4%。

与此相反,独居人口已经占到了澳洲家庭结构中的近四分之一。目前整个澳洲的平均家庭人数是2.6人,比1991年的2.8人继续保持下降。

而在家庭的数据方面,2016年整个澳大利亚大约有610万个家庭构成,其中有小孩的家庭依然是澳洲社会结构中的主流。不过,没有小孩的家庭的数量继续保持上升的趋势,从1991年的32%,上升到2016年的38%,而单亲家庭的比例,也在同期由13%上升到16%。

澳洲人的住房

从全澳的范围来说,独立屋依然是居住方式中的主流。不过,随着澳洲人口结构的变化,住在独立屋中的澳洲人比例,已经从五年前的76%,下降到2016年的73%,而居住在联排别墅,公寓等房屋中的人群,已经上升到了25%。

澳洲人居住的房屋中,34.5%拥有住房贷款,这一比例已经上升到最高,而完全拥有自己住房的比例下降到了31%。25年前,41%的澳洲人完全拥有自己的住房而没有任何贷款,相比之下,贷款买房显然已经是越来越多人的选择。

此外,澳洲的租房者比例也明显上升,30.9%的人目前正租住在别人的房屋中。

二.解读数字背后的澳洲社会新趋势

五年一次的人口普查,可以非常客观而全面地反应澳洲社会的最新发展动向。因此,此次人口普查数据结果一经发布,立刻引起了澳洲本地媒体和华人社交媒体的广泛讨论。

亚太集团认为,从此次的人口普查数据结果来看,可以总结出澳洲社会整体的四大趋势。

趋势一:国际移民促进澳洲经济发展

从2016年的人口普查的结果来看,国际移民继续成为推动澳大利亚经济稳步向前的重要推动力,其中,来自中国和印度的移民数量开始呈现领先地位。目前,来自中国的移民数,除了在整个澳洲排名第四以外,在澳洲第一大城市悉尼,这一比例更是达到了4.7%,史上第一次超过了出生地来自英国的移民,位居第二,仅次于澳大利亚本土出生的人口。

与国际上的一些国家相比,澳洲的海外出生人口比例已经大幅上升,超过了美国(14%)加拿大(22%)新西兰(23%)以及英国(13%)。澳洲的移民来自世界上超过200个国家,这里的人们说的语言超过300种,这一切,都使得澳洲正在变成一个文化多样性上极为繁荣的国家!

趋势二:大城市继续对人口保持巨大吸引力

与澳洲本土出生的人口相比,澳洲的移民显然更喜欢生活在大城市,尤其是各州的首府城市。国际移民中,83%的人生活在首府城市,而澳洲本土出生的人,只有61%生活在这些地方。过去25年中移民到澳洲的人口,相比1991年之前来澳洲的人,也更喜欢生活在首府城市。

悉尼作为澳洲的第一大城市,对海外移民的吸引力无可争议地雄冠澳洲,这里有大约177万的居民出生在澳大利亚以外的城市,而墨尔本和佩斯的这个数字分别是152万和70万。

趋势三:不可阻挡的亚洲力量

2016年的人口调查结果显示,历史上第一次,澳洲的亚洲移民数量超过了欧洲的移民数量。2011年,出生在欧洲的澳洲移民比例在52%,而这一数字在此次的人口普查中下降到了34%。与此同时,来自亚洲的移民比例,从2011年的33%,已经上升到了此次调查时的40%!

从移民来源国来看,总体上英国依然是澳大利亚最大的移民来源国,占到总移民数量的15%,不过,过去五年间,来自中国和印度的移民数量,已经迅猛上涨,这两个国家的移民总数已经上涨到16%。有意思的是,来自印度的移民更多地选择居住在墨尔本所在的维多利亚州,而来自中国的移民,更多地居住在悉尼所在的新南威尔士州。

趋势四:变化中的澳洲住房结构

在澳洲,绝大部分人依然以拥有自己的房产,作为一个完整的澳洲梦的一部分。一个明显的趋势是,澳洲的住房可负担性,出现下降的趋势。以悉尼为例,2011年,租房的人口比例在31%左右,而此次调查显示,2016年,租房的人口比例上升到了34%。

而随着澳洲房价可负担性的变差,越来越多的年轻人正在成为住房问题上的“啃老族”。过去五年,在工作后依然和父母居住在一起的年轻人比例上升了20%,25岁至34岁之间依然和父母居住在一起的澳洲人,从五年前的32万,上升到了如今的39万。

三.人口变化如何影响房地产

总体来说,此次人口普查的数据,将为未来五年各界研究澳洲社会概况提供全面的调查依据。但如果从房地产行业未来发展的趋势来看,此次调查的数据结果,又告诉了我们什么呢?

“越来越多人选择公寓作为自己的住房,将是未来的澳大利亚人不可避免的趋势”,亚太集团公寓项目经理William Mitchell表示,“过去五年,我们已经看到,住在公寓房里的人口,尤其是悉尼,墨尔本这样的大城市里,已经变得越来越多。”

William Mitchell,亚太集团公寓项目经理

再过40年,悉尼和墨尔本的人口都将突破800万,这相当于今天纽约和伦敦的人口,人们必须要为即将到来的澳洲居住环境变化做好准备。调查显示,大约四分之一的澳洲家庭里只有一个人,而20多年前,大约只有五分之一的人过着独居的生活。随着老龄化人口的比例上升,以及单身人口比例的上升,越来越多的人会选择居住在一到两个卧室的公寓房里。

亚太观点

“总体来说,此次的调查结果,很好地反应了澳洲社会最新的人口组成情况”,亚太集团公寓项目经理William Mitchell总结到。“我们已经可以看到几个明显的趋势:澳洲对于移民的吸引力依然巨大,而越来越多的人,因为工作和生活方式的改变,而选择了更为便捷的都市生活。拥有自己的房产,哪怕只是一套公寓房,正在成为越来越多人的澳洲梦!”

房产新政全面实行,首次置业者们的春天到了!

刚刚过去的周末,澳大利亚迎来了崭新的2017-2018财年。与新财年一并到来的,是已经被市场期待了许久的首次置业新政的全面实行。自2017年4月以来,以墨尔本为代表的维州和以悉尼为代表的新州相继出台了针对首次置业者的全新政策,并已经从本月一日起实行。

随着部分房源的印花税被减免,市场普遍预计,新财年的第一炮将由首次置业者来打响。那么,刚刚过去的这个周末,新政实施之下的悉尼,墨尔本两地楼市表现如何呢?我们先来回顾一下周六两地的二手房拍卖数据:

悉  尼 (数据来源:Domain)

清空率:                  70%            

中位价:                  $1,130,000 

成交总额:               $328,509,600     

注册拍卖房产套数: 628

登记拍卖房产套:    399        

成功拍卖:               319

撤回拍卖:               59

墨尔本  (数据来源:Domain)

清空率:                   74%             

中位价:                   $682,000

成交总额:               $307,737,200     

注册拍卖房产套数: 732

登记拍卖房产套数: 588     

成功拍卖:               417

撤回拍卖:                9

从拍卖的情况来看,两地市场拍卖数据与之前几周相比保持平稳,暂时没有出现井喷,或者价格明显上扬的现象。其中,悉尼的数据与上周几乎相当,并且还略低于去年同期的数字,而墨尔本74%的清空率也与近几周的表现保持一致。随着七月的到来,澳洲的房产市场实际上应该进入了传统意义上的淡季,而主要的原因是受到冬季和学校假期的影响。

不过,在不少行业专家看来,首次置业者进入市场的热潮才刚刚开始,未来几个月到半年的市场表现都值得期待。本地知名媒体《澳洲金融评论》发表了文章,认为首次置业政策的到来,势必将改变本应该渐入平淡的冬季房产市场。

事实上,首次置业新政一经发布,市场对于7月1日之后将出现首次置业者扎堆进入的情况已经有了充分的预计。以悉尼的买家来说,购买一套不超过65万的房产,将不需要支付一分钱印花税。而在此之前,如果购买一个二手房,印花税将高达24,740元!现在,省下的这些钱已经完全足够一个首次置业者去购买全套的家具。

在Domain的首席经济学家Andrew Wilson看来,持续保持的强劲需求和有限的供应,将继续保持人们对墨尔本和悉尼房产的关注,而且不仅仅是针对首次置业者而言。这两个城市目前依然是一个明显的卖家市场!

早在今年四月份,当墨尔本推出首次置业新政之后,Andrew Wilson就已经对墨尔本未来一年半的方式表现做出了他的判断。他认为,到2018年下旬,墨尔本的独立屋中位价,将上升到之前许多人认为不可能达到的:100万澳元!

而在部分区域,符合首次置业者的房产,已经在这个周末受到了明显的追捧。比如墨尔本一些距离市中心并不算近区域内的房产,已经在周末的拍卖中卖出了高价,一个距离墨尔本市中心以北24公里的区域Craigieburn的三房独立屋,被拍卖到了66万,而该区的独立屋中位价还不到50万!

这样的现象,应该在未来几个月内会继续保持,符合首次置业者,尤其是符合印花税减免的房源,将成为市场上非常受欢迎的房产类型。

不过,亚太集团创始人兼CEO周华在点评此次房产新政时,也提醒首次置业者,购买房产不仅仅是考虑是否能够承担的起首付,购房者还需要考虑自身的经济能力,是否具有长期偿还贷款的能力等综合因素再做决定。

同样值得注意的是,从本月一日开始,本地和海外投资者将面临一些与首次置业者不同的政策,比如墨尔本的新房投资者将不再能享受印花税的减免,而海外投资者的印花税比例将有提高。在房产行业专家看来,这些政策给投资市场带来的影响,还有待观察。

挑战中充满机遇,变化中不断前行 — 亚太集团总裁周先生谈新财年澳洲楼市

导语

还有不到12小时,澳大利亚就将迎来崭新的2017-2018财年。无论过去的一年您过得如何,时间的脚步,从不会停下等待任何人。过去的365天,您的工作,生活,和家庭是否有了新的变化?您给自己列出的目标,是否都已经实现?而在个人财富积累方面,您是不是又有了新的收获?

回顾过去一年的澳大利亚房地产市场,可以说充满了机遇和变化:首次置业者即将从新财年开始迎来诸多利好的政策刺激,许多人已经跃跃欲试;投资者则面临着日趋收紧的贷款政策和不断攀升的房价,对于他们信心和能力的考验,正在不断升级;而海外投资者则更是将面对全新的政策,许多人都对楼市的未来表现充满了好奇。

站在这样一个关键的时间点,我们究竟应该如何看待已经站在门口的2017-2018财年度澳大利亚的楼市表现?未来一年中,市场里的巨大机遇和可能出现的挑战又有哪些?我们就这些大家特别关心的话题,采访了亚太集团创始人兼CEO周华先生,请他来为我们授业解惑新财年的澳房市场。

您好,周总。新财年即将到来,首先请您对2017-2018年的楼市表现做一个总体的展望。

周华:总体来说,澳洲的房产市场,目前每个城市正处在不同的周期阶段。宏观市场上,目前基本的预测是2018年储备银行有可能会加息,比如今年我们已经看到,银行对部分贷款产品的利息已经开始上升,这应该会是一个趋势,对投资者的信心也会是一个考验。但总体来说,澳洲首府城市的房地产市场依然保持健康的发展水平。

我们知道亚太集团是一家在五大首府城市都有分公司的房地产服务平台。能否请您为我们点评一下目前五大首府城市的房产市场呢?

周华:谈到具体城市的话,悉尼,墨尔本这两个城市的房地产市场目前依然处在上升通道,不过,种种迹象表明,悉尼的涨幅肯定是放慢了很多。目前从我们监测到的一些楼盘的销售情况来看,也印证了这一点。相比前一两年,悉尼的买房人,不论是自住还是投资,都变得更谨慎一些了。

墨尔本市场,很多专家都继续看好这个市场在未来一两年的表现,我们亚太集团在今年7月1日新的印花税政策出台之前,也带领我们的客户去到当地比较优质的一些项目布局,帮助他们节省了大笔的支出。从长远来看,这对客户的房产投资组合配置来说非常有效。

布里斯本的地产周期,比悉尼和墨尔本慢半步,差半拍。根据目前的最新数据,昆士兰是澳洲州际移民排名第一的州。我们已经注意到,目前,在布里斯本的一些离市中心五公里,十公里区域的房价,这几年已经在暗暗地往上涨了,而且涨幅并不小,这就说明它是房市的一个周期的开始。

除了悉尼,墨尔本和布里斯本这三大东部城市之外,您对阿德莱德和佩斯这两个相对冷门的城市的房产市场表现,又有怎样的看法?

周华:阿德莱德是一个非常适合居住的城市,它的房价在上一个周期高峰时也有非常好的涨幅,目前我们亚太集团旗下的开发公司在当地地段特别好的区域已经开发一些公寓和别墅项目,把我们一部分对阿德莱德感兴趣的客人带到了这个城市。另外它的租金回报率特别高,对于在乎现金流的投资人来说,可以关注阿德莱德的城市变化。

至于西澳的佩斯,虽然过去几年当地的房产市场相对不景气,但我们一直对它的表现在进行监测。从我们掌握的情况来看,新财年里,当地的房价,已经不能再低了,按照未来人口的预测,佩斯人口增加的幅度还会相当大,而且它跟悉尼周期正相反。所以说,我们在不远的将来,也会在这个美丽的西澳首府城市,帮助我们客户寻找投资机会,而且我们有当地的团队,提供落地的调研和服务,这也是我们作为一个综合性服务集团的优势。

谈到目前的楼市,很多人都认为部分区域可能会出现楼盘供过于求的状况,对于这个问题您怎么看?

周华:很多人对于供应量的了解,都来自媒体的报道,但我可以从其他角度告诉大家市场上正在发生什么。因为我们和开发商接触比较多,我知道目前银行对开发商建筑贷款的限制,已经到了相当严格的地步。比如说,有一个我们熟悉的大开发商,今年上半年,给他们贷款的一家四大银行之一找他们开会,这个银行以前同时会给上百家开发商做开发贷款,而现在只给将近十来个公司进行贷款。

开发商拿不到贷款,会造成很多已经被批准的项目不能走上市场,很多项目不能开工,这种现象目前也开始发生了。所以不少开发商花了很多钱拿地,但现在面临不能开发的境遇。

所以您不认为这些城市有供过于求的问题存在?

周华:部分澳洲媒体对布里斯本,墨尔本市场做了很多负面报道,很多都不是事实,更多的是新闻炒作。根据我们掌握的情况和数据来看,墨尔本和布里斯本也处在一个相对来说供不应求的市场情况。当然,某些地点的一部分楼房,在刚刚完工的短时间之内,有比较多的房源,竞争比较激烈是事实。但是从目前的空置率情况来说,依然在合理范围内。

以墨尔本为例,目前的空置率是十年内的最低值。按照当地的人口增加速度,墨尔本每年总共需要的新建住宅在40,000多套,其中包括16,000到18,000套新公寓房,而从建筑市场的造房速度来看,目前当地每年的缺口在2,000到3,000套左右。

过去几年,墨尔本的独立屋已经出现了较大涨幅。根据CoreLogic公布的数据,过去20年,墨尔本的独立屋总体涨幅达到了461.4%,超过了悉尼的334.3%。只不过,在过去几年内,墨尔本的公寓涨幅不如悉尼。但是,最近一年多来,墨尔本政府对于新建公寓的面积,采光,容积率等方面有了诸多更加严格的新规定,再加上印花税政策的改变,开发贷款的收紧,都使得我们相信未来墨尔本的公寓供应量将出现明显的下降。因此,我相信未来墨尔本的公寓会有更多的增长潜力。

您认为目前是投资的好时机吗?

周华:因为房产投资对绝大部分人来讲,是唯一实现财务自由的手段。所以说,我认为只要个人有条件的话,应该在尽可能早的时候进入市场,等房价下来的机会比较小。最好是要有投资的意识,在有条件的情况下,不管是买现房还是楼花,都应该在第一时间进到市场。毕竟,这个资产如果不在你的名下,在别人名下不也会升值吗?

进入市场之后,要按照自己的投资目标,一步一个脚印去下走,在自己身边建立一个有效的,专业的支持团队,包括例如投资顾问,律师,会计,贷款经理等,才能使你的投资之路真正成功地走下去,不只是简单地买几套房子。

我们都知道去年一年内,海外投资者在澳洲的买房之路已经变得越来越“艰难”,7月1号以后,悉尼和墨尔本的海外投资者印花税都要到12%以上,而且贷款政策依然非常严格,那么对海外的买家来说,他们到底要不要在澳洲买房产呢?

周华:我觉得这些新政策的出台,影响比较大的是那些国内的中产阶级,他们有一定的条件到海外来投资,但也不是刚需,这样的人群的确会受到影响。

但是,对那些有刚需的人群,比如给在澳洲留学的孩子买房的父母,刚来到澳洲的新移民,还有一些高净值人士,需要在全世界进行资产配置,需要配置澳元资产。对于这些实力比较强的投资人来说,有进行分散投资的需求,我们刚才提到的这些变化对他们的影响则不大。

根据中国最新发布的的数据,中国的可投资资产在1,000万人民币以上的高净值人士,目前的数量在150万左右。对这些人群来说,依然有向海外投资的种种需求。目前,澳元兑人民币的汇率依然处于相对低位,那么对国内的投资人来说,未来只要澳元升值,那么他们的澳洲房产相对人民币来说就是有增值潜力的。因此,即使目前在贷款政策等问题上遇到一些暂时的困难,很多人也愿意先以现金成交房产。

此外,我相信在不久的未来,针对海外投资者的贷款产品会越来越丰富,这也会加强海外投资人对澳洲房产投资的信心。

7月1日开始,会有许多利好首次置业者的政策出台。您觉得是不是首次置业者入市的最好时机已经到了?

周华:我觉得这是肯定的。对很多当地的澳洲人或者新移民来说,他们如果一开始还没有足够的钱,政府的政策能使他们进入房产市场,这肯定是一个好的激励。我相信会有不少首次置业者借着这么一个机会入市。

但是作为一个买房人,还要冷静地分析一下,自身的条件是不是准备好了,因为买房不仅仅是首付和印花税能够负担,毕竟还要借钱、养房贷,所以还是要量力而行,判断自己是不是适合入市。此外,因为现在贷款比以前相对来说严格了,所以还要考虑今后如果利率上调,能不能负担房贷,这些因素都要考虑在内。但总体来说,每次政府出现一些激励政策,都会有一些首次置业者进入市场。因此,七月一日以后的首次置业市场值得期待。

能给我们的读者透露一下,您自己目前是如何布局房产市场的吗?

周华:以我自己来说,过去几年我把投资的重心放在了墨尔本和布里斯本两大城市。墨尔本的人口增长速度目前是整个澳洲最快的,而当地的房价相比悉尼来说,具有巨大的差距,因此投资价值就凸显了出来。因此,我自己就布局了一些墨尔本质量比较好的开发商建造的产品,长期来说,我认为会有非常好的回报。

另外,根据我们对市场的了解,从今年前六个月的数据来看,昆士兰的布里斯本是州际移民排名第一的城市,而在新的财政年度,可能这种迹象会更明显。所以我们一直在关注,并且已经带领了一批客人率先投资到一些好区的优质项目里,包括我自己的投资布局,我这几年也在当地投资了一些黄金地段的房产,因为以同样的价格,在悉尼是不可能买到这样地段的房产的。

最后一个问题,在新的这个财年里,亚太集团本身会有什么样新变化值得期待,我们会有哪些新政策,来更好地服务我们的客户?

周华:亚太集团的定位是一个长期的房产投资服务商,从一开始我们建立公司的时候就了解到,澳洲各个城市,它的房产周期是不一样的。如果说一个投资者房子只投在一个城市,那就会影响到总体回报,或着继续投资的能力。因此我们在澳洲的首府城市,利用房产周期的不同,会继续带领我们的客户去做优质房产的投资布局。

此外,我们在房产上游也会做更多的自主开发,在不同的城市,打造由我们自己来控制质量的项目,包括公寓,别墅和联排别墅。同时,我们会进一步完善对亚太集团客户服务的体系,在市场出现变化的情况下,能够让投资者继续保持信心,帮助客户进一步解决在投资路上出现的一些实际困难和挑战。

开发自己的产品是亚太集团服务链的一部分,和老牌开发商强强联手是我们的策略之一。亚太集团自行开发的项目在地点、设计和建筑质量等方面都数一流。我们还在定价上面,刻意给买家留有一些余地,让他们和我们一起挣钱。

感谢周总今天给我们带来的2017-2018年楼市的展望,相信所有对楼市动向关注的朋友们,都能从中获取对您有用的知识,也能帮助大家对未来一年的楼市走向做出正确的判断。

祝大家在新的财年里工作顺利,家庭幸福,财源滚滚!

【重磅消息】澳洲退休年龄延迟,澳洲人将要70岁才能退休

据 Daily Mail 报道,从2017年7月1日开始,澳洲人退休年龄将逐渐延迟,以每两年退休年龄增加六个月的速度,预计2029年,退休年龄将达到70岁!

这就意味着澳洲居民养老金(Age Pension)的领取年龄也将随之逐渐延后!

图片来源:Daily Mail

这一方案可为澳洲政府节省36亿澳元的经费。
但让群众愤愤不平的是虽然大部分澳洲居民在该政策下必须延迟退休以满足生活所需,但澳洲政客依然可以在年满60岁后领取养老金。

反对党家庭与社会服务发言人Jenny Macklin表示:相关延迟退休方案脱离实际,质疑建筑工人、矿业工人、护士以及农民怎么可能工作到70岁才退休?

如果澳洲居民延迟退休方案真正实施,澳洲将成为全球发达国家当中居民退休年龄最晚的国家。

澳洲人能活多久呢?

澳洲是世界上最长寿的十个国家之一。根据澳洲健康和福利研究会的数据,在过去的一个世纪内,澳洲人的寿命长短增加了25年,平均每4年增加1岁。

澳洲统计局数据显示,澳洲男性的平均寿命目前是80.1岁,妇女为84.3岁。

这时,你可能会想到两个问题:

第一,还要工作很多年,是否能干那么久?
第二,退休后还要活不少年,养老金够不够?

我们还能工作多久?

很多年过半百仍然忙碌在工作岗位上的长者,他们中有些人可能是出于对本职工作的喜爱,但更多人恐怕是迫于生计压力,不得不奔波于职场之中

在矿业企业工作的张先生,去年公司预算削减,他失业了,年近六十的他,每个月发出几十份简历,却始终没找到理想的职位,无奈被迫退休。

有分析人士指出,出于工作效率、知识结构、健康程度等各方面因素的考虑,许多雇主更愿意聘请年轻人,尤其是金融、商贸、IT等领域的企业,通常情况下都会拒绝雇用50岁以上的人。

职场的年龄歧视迫使中老年人只能从事一些体力劳动方面的工作,而让老人长时间参加体力劳动有损于他们的身体健康,同时这些高龄人群从事运输、建筑、公共交通等领域工作也极易对公共安全造成危害。所以出于种种原因, 澳人的实际退休年龄往往低于预计退休年龄。

退休后,养老金够花吗?
德勤经济研究所公布了一份研究报告,发现大批即将退休的人,在退休后将不得不过节俭的生活。报告预测,澳洲75%的退休人员在20年后,将不得不领取全部或部份的政府老年金(Age Pension),很多人领取的时间更早。

金融机构 RaboDirect 的一项调查也显示,绝大多数的澳洲人都没有为预期寿命的延长做好准备,没有对退休后的长期生活做出充分的规划

汇丰银行(HSBC)“退休金未来”研究显示,澳洲人的退休时间平均持续23年,但他们的储蓄和投资在10年内就将干涸,面临13年的退休金缺口。全球有39%的人没有储蓄或者不打算为退休储蓄,而在天性乐观的澳洲人中,这个比例是53%,超过一半。

各个机构的具体研究方法和数据不同,但结论是一致的:养老金不够用!

舒适退休生活需要多少钱?

根据澳洲退休基金协会(ASFA)的调查测算,要能过上舒适的退休生活,一对65岁左右的澳洲夫妇每年至少要花费近6万澳元,单身人士每年至少需要4万多。前提是,这些退休者要完全拥有自己的房产,而且身体健康。“舒适”退休生活的标准是一周食品费198澳元,夫妇每天食品开销不能超过28澳元,还不够一顿饭馆的钱。显然,这里指的“舒适”并不代表宽裕,更谈不上奢侈。

退休基金协会的首席执行官 Pauline Vamos 声称:要达到舒适的退休生活水平,一对夫妇在退休之日起码要有64万澳元的存款,单身人士起码要有54万5千澳元的存款。

而退休基金协会公布的数据显示,澳洲以往的财政年度的退休金帐户平均余额是男性19.7万澳元、女性10.5万澳元。大多数退休人士不得不依赖政府提供的微薄老年金。

怎么能过上宽裕的退休生活呢?美世咨询机构(Mercer)的专家研究表示,澳洲男女都要一直工作到70多岁,才能保证退休后能获得足够的生活资金。

还有专家建议,澳洲人需要在工作时增加退休金供款,比如在退休金账户里额外投入工资的5.5%至7.5%,以保证退休后能过上宽裕的生活。

但,这真的是最有效的办法吗?
退休规划是人生最长期,也是最重要的财务规划!当退休金越来越难追赶生活和管理成本的步伐,养老金被证明不够安享晚年,早日开始理财投资才是理智的决策。

人们常说,在中国养老不能靠子女,更靠不了政府,所以只能靠自己。其实,即便是在以完善福利保障著称的澳洲——这一“从摇篮到坟墓的高福利国家”,退休生活也完全需要自己把握。

人生是长期积累的过程,后半生的结果往往取决于前半生所作的决定。退休生活是否活得精彩,取决于我们能否先知先觉,尽早未雨绸缪…

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亚太志士千里骑行,迎战Epic Impact自行车挑战赛

亚太志士,助力慈善
两名来自亚太集团阿德莱德团队的员工即将通过他们壮丽的骑行征程来帮助慈善基金会Operation Flinders募集善款。Operation Flinders是南澳地区的一家非盈利性组织,其宗旨是通过举办探险活动来帮助青少年罪犯和问题青少年实现转变。作为该组织活动的一部分,Operation Flinders将带领14岁至18岁的青少年开启一趟为期8天的深入南澳弗林德斯山脉之旅,这趟旅程将为这些青少年们提供一次改过自新、实现自身社会价值的机会。

亚太集团Michael Lawton和他的四个孩子
千里骑行,募集善款
带着为基金会募集善款的目标,亚太集团的两名地产投资专家Julian Stevens和Michael Lawton将踏上这一持续5天的骑行之旅,期间他们将穿越各种险峻的地貌。骑行将以公路和山路自行车交替的方式进行,Stevens和Lawton已经为此开始了艰苦的训练,他们都认为,这将是一次积极且富有意义的挑战。在提到这次挑战赛时,Lawton说道:“ 我们都希望能通过参与这次挑战赛来为这个群体带来一些改变。我们被Operation Flinders所做的事情所深深激励,因此我们希望通过参加2017年Epic Impact Yankaninna自行车挑战赛来为基金会筹得善款。”

本次挑战赛将从2017年5月8日开始并一直持续到5月14日,参赛者将从位于阿德莱德港的Operation Flinders基金会总部出发,一路行径至坐落于678公里以外,美丽的北弗林德斯山脉的Yankanninna站慈善大本营。

Stevens说:“ 我们每天要骑行大约135公里的路程,我们知道这将是一次艰苦的挑战,一次对我们的品质和意念的巨大考验;我们必须克服一些特有的身体、精神和情感上的困难—— 这一切都是为了支持基金会以及它所帮助的那些青少年。”

亚太集团,倾力支持
这次骑行作为亚太集团的企业社会责任项目的一部分,得到了来自亚太集团阿德莱德分公司总经理Damon Nagel的倾力赞助,并由亚太集团总裁Joseph Chou和行政总裁Susanne Anderson全力支持。出席近日夏威夷峰会的各位代表们也纷纷倾囊而出。
两位参赛者希望整个亚太集团的团队成员都能参与其中,用捐款、购买慈善彩票或售卖慈善糕点的方式来表达自己的一份心意。Lawton表示: “了解Operation Flinders的人越多,基金会所能发挥的作用就越大,因此我们希望大家都能把我们的故事分享给你的家人朋友。在这里要先感谢大家,你们的慷慨善举对我们意义重大。我们一定会给大家更新我们的挑战赛进展以及募捐情况。”

亚太集团 Julian Stevens在训练途中
点击此链接为2017 Epic Impact挑战赛献出您的一份心意。

《阿铁和小鱼的澳洲新移民生活》—— 澳洲养老问题

第1期漫画:澳洲的房屋类型

第2期漫画:在澳洲租房要知道什么

第3期漫画:在澳洲理财

绘画by当当

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中国富豪投资移民面面观

近日,胡润研究院和汇加移民研究院联合发布了2015年《中国投资移民白皮书》,对中国近300位高净值人士(包括千万和亿万富豪)进行了调查访问,全面了解他们对移民和海外置业的想法。

受访的中国高净值人士平均年龄为40岁,平均拥有3千万资产,财富来源主要为投资回报(34%)和公司经营所得(32%),近九成已有子女,子女的年龄绝大多数都在18岁以下

中国富豪

“全球公民”时代

此次报告提出了一个全新的“全球公民”概念,认为接受过国际教育,能在不同国家落地并在当地拥有资深人脉关系的人就可以被称为“全球公民”。

万科集团的董事局主席王石、SOHO中国的CEO张欣以及在众多领域活跃的名流靳羽西被认为是典型的“全球公民”。

他们身上的共性是:在多个国家生活、学习或工作过;向全球拓展事业;最重要的,是对世界各地的文化和传统习俗具有极大的包容心和接受度。

典型的“全球公民”

在高净值受访人的心目中,“全球公民”具备一些共同特征,比如签证自由、财富自由、接受过海外教育、拥有多国朋友圈和商务圈

35%的受访人认为资产达到5千万元人民币即可享有财富自由,4%的人认为拥有5亿以上资产才能达到财富自由的状态——平均下来,财富自由所需的资产约为1.2亿元人民币

财富自由

中国富豪的首选移民地

报告考察了全球范围内所有能提供可行性移民方案的国家,以教育、首选置业地、移民政策、生活成本、个人税务政策、护照免签、医疗系统有效性和移民群体适应性这八个指标作为评判标准,选出了2015年中国高净值人士最青睐的前10个移民国家,其中澳大利亚排名第4。

中国富豪的首选移民地

高净值人士移民时普遍青睐英美等发达国家,除了有经济、教育、社会福利等方面的考虑外,另一个重要原因是这些国家护照的效力,比如免签国数量。

在受访人所持有的外国护照或绿卡中,加拿大、美国和澳大利亚排在前3位。这些国家的护照都在约170个国家和地区享受免签待遇。

国家护照的效力

报告还选出了高净值人士最青睐的移民及全球置业城市,无一例外都是大型城市:经济发达、教育出色、交通便利、生活丰富,同时也是非常出名的华裔聚集地。悉尼和墨尔本在这份榜单上分别名列第7和第9名。

全球置业城市

移民墨尔本的一位曹女士声称:

墨尔本是澳大利亚的第二大城市,非常繁华、美丽、宜居。我和我先生当初移民澳洲一是为了孩子的教育,二是为了提高生活质量。我们现在住在Balwyn North,到CBD只需要20分钟,当时买房花了差不多110万澳币。Balwyn North算是墨尔本的传统富人区,周边有非常好的教育资源。我的孩子现在就在其中一所小学读书,学习压力不大。另外,我觉得墨尔本的城市规划非常好,生活也便利,跟拥挤的上海、北京差别挺大的。饮食和生活习惯上也都能适应,吃住放心,只是偶尔会觉得生活有点单调。

曹女士

中国富豪的移民观

已经移民的高净值人士谈到移民原因时纷纷表示,教育质量、环境污染和食品安全是促使他们移民的三大动因。

移民观

35%的受访人认为移民后的生活状态比在国内时好,39%的人认为差别不是很大。37%的人承认移居后,孩子得到了更好的教育,变得更为自信;23%的人认为自己享受到了国际化的自由度;21%的人认为生活质量得到了提高。

移民后的生活状态

不过,移民后也会面临税收、语言、文化方面的一些问题,不了解当地税收政策、不懂当地语言是受访人生活上遇到的最大障碍。

移民后的障碍

在高净值人群中,“移民不移居”是目前最流行和普遍的做法。他们通过“投资移民”或其他政策申请获得别国绿卡,但依旧保持原国的身份和护照。这样他们既可以保留本国的一切资源,又能享受第二国的福利待遇。

中国富豪的全球置业观

调查发现,中国高净值人士最青睐的移民目的地和全球置业目的地是高度一致的,这一点显然非常契合中国人的传统习惯——在哪里生活,就在哪里置业

受访的高净值人士平均愿意投入507万人民币用于海外置业,其中58%的人表示购置的物业主要用于自住,27%的人是为了投资

在问及“三年内愿意投资的物业类型”时,66%的受访人认为投资型住宅是最值得购买的物业类型;商铺、写字楼和酒店等由于涉及运营管理和回报率等问题,在高净值人群中的热度远不如住宅。

投资型住宅

在物业分布区域上,受中国人重视教育的观念影响,学区一直是最受欢迎的置业区域,46%的受访人表示愿意在学校附近或去学校交通方便的地方购置物业。繁华便利的市中心排名第二,华人区排名第三。

置业区域

中国富豪的子女教育观

越来越多的高净值人士计划送子女出国,接受先进的国际教育。此次调研中,这一比例高达83%。而出国的平均年龄也由18岁(2014年调研结果)提前到了16岁,显示留学低龄化已成为事实。

出国的年龄段上,高中首次超越大学,成为主流的留学阶段

留学目的地方面,美国以近1/3的得票率排名第一,英国、澳大利亚和加拿大排名其后。这四个国家是目前最主流的留学国家,从人数统计来看,拥有庞大的中国留学生群体,都是教育大国,质量优异且性价比很高。

留学目的地

中国富豪的资产配置观

中国的富裕阶层日渐注重海外投资,目前已经有意识地扩大海外资产的比例。受访的高净值人士的海外资产占其总资产的比例为16%

高达85%的受访人认为贯穿整个投资行为的最重要理念是“稳健的收益”

而教育已经成为海外投资最大的驱动力,28%的受访人表示,高质量的海外教育充满了吸引力,他们的海外投资紧跟着子女教育规划的步伐。

20%的受访人把票投给了“分散风险”选项,遵循“把鸡蛋装在不同篮子里”的传统投资理念。

海外投资驱动力

中国人本身就热衷于购买房产,且海外房产有性价比高、收益稳定、永久产权等诸多优点,所以在所有的海外投资类型中,地产最受青睐

36%的受访人表示已经在海外购房,并且未来3年内打算投资海外房地产市场的人数比例将进一步上升至42%。

海外投资方式

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《阿铁和小鱼的澳洲新移民生活》—— 在澳洲理财

第1期漫画:澳洲的房屋类型

第2期漫画:在澳洲租房要知道什么

绘画by小米粒儿

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拼气质更拼实力——澳洲城市称霸今年世界各大排行榜!

澳大利亚一向以舒适的生活环境、稳定的经济条件和完善的国民福利著称。澳洲城市屡屡称霸世界各大排行榜,在国际上享有盛名!

今年,澳洲城市又获得了哪些国际奖项呢?我们一起来回顾一下吧!

全球最佳求学城市No.2…

12月1日,英国高等教育及升学就业组织QS公司发表了2016年全球最佳求学城市排名。

QS公司根据大学排名、生活负担性、学生结构、城市优点和雇主活跃度这五项因素选出了全球最佳75个求学城市

在这份榜单里,墨尔本排名全球第2,悉尼排名第4,都保持了去年的好成绩。澳洲共有7个城市入围,成绩分别为:

2016年全球最佳求学城市

排名 城市
第2名 墨尔本
第4名 悉尼
第17名 堪培拉
第18名 布里斯班
第26名 阿德莱德
第35名 珀斯
第69名 黄金海岸

数据来源: QS公司

澳洲大学拥有一流的科研人才、庞大的学术资源和丰硕的研究成果,对澳洲和全球政治、经济等各项领域都有卓越贡献和深远影响,曾培育出多名诺贝尔奖得主,深受全世界留学生的青睐。

与澳洲城市相比,中国的香港、上海和北京分别列为第8,第39和第25名,也取得了不错的成绩。

澳洲八大名校

全球最高声誉城市No.1…

今年10月,总部位于波士顿的全球咨询公司声誉研究所公布了2015年全球百城声誉排行榜。

声誉研究所对G8国家的1.9万人开展了网络民意调查,根据经济、环境吸引力和政府管理效率这三大评比项目对全球101个国家进行了排名,选出了G8国家民众最愿意到访、工作和投资的城市。

这份榜单的冠军与亚军花落悉尼和墨尔本,澳洲共有6个地区进入了全球50强,分别是:

2015年全球最高声誉城市

排名 城市
第1名 悉尼
第2名 墨尔本
第36名 珀斯
第40名 黄金海岸
第44名 阿德莱德
第46名 布里斯班

数据来源: 声誉研究所

排行榜中声誉越高的城市越受国际游客、外国投资者和专业人才的欢迎。自该榜设立5年来,悉尼每年跻身榜单前3名。

香港、上海和北京的排名分别是第48,第71和第85名。

悉尼

全球最友好城市No.1…

今年8月,美国高端旅游杂志《Condé NastTraveler》对近7.7万读者进行了年度调查,评选出了全球最友好和最不友好城市排行榜。

悉尼被国际读者选为2015年对游客最友好的世界城市,称这里“没有令人不喜欢的东西”。人们还声称,游览悉尼海港及攀爬海港大桥是旅程中最令人兴奋的活动。

海港大桥

全球最宜居城市No.1…

(经济学人智库版)

今年8月,经济学人智库公布了最新的全球宜居城市排行榜。

经济学人智库依据社会稳定性、医疗保健、文化和环境、教育、基础设施这五大指标对全球140个城市进行了比较和打分。

在这份榜单中,墨尔本连续第5年被评选为最适合人类居住的城市,澳洲共有5个城市列入全球最宜居城市排行榜前20名。

2015年全球最宜居城市(经济学人智库版)

排名 城市
第1名 墨尔本
第5名 阿德莱德
第7名 悉尼
第8名 珀斯
第18名 布里斯班

数据来源: 经济学人智库

经济学人智库的调查发现,排名较前的城市多数为中等城市,人口密度相对较低。纽约、伦敦、巴黎、东京这样的金融中心虽然很成功,但基础设施不堪重负、犯罪率较高,所以排名靠后。

而澳洲城市拥有良好的基础设施建设、完善的保健体系和非常低的谋杀率,因此取得了很好的成绩。

香港、北京和上海的排名分别是第46,第69和第78名。

澳洲城市

全球生活质量最高城市No.4…

今年6月,英國知名生活時尚雜誌《Monocle》公布了2015年全球城市生活质量调查排行榜。

《Monocle》杂志针对22个项目进行评比,包括城市生活质量、国际航线数量、公共图书馆数量、市民自由度、城市中三卧室住房的价格、咖啡、葡萄酒与一份像样午餐的价格,以及户外活动的便捷性等。

墨尔本和悉尼分别跻身排行榜的第4和第5名。墨尔本的艺术、食物、咖啡、设计、建筑、剧院、音乐和体育被视为“生活中的好东西”,悉尼“冬天长时间的日照”被广泛看好,并被认为是“周末的好去处”。

2015年全球生活质量最高城市

排名 城市
第1名 东京
第2名 维也纳
第3名 柏林
第4名 墨尔本
第5名 悉尼

数据来源: 《Monocle》杂志

全球最宜居城市No.2…

(ECA International版)

今年1月,人力资源管理顾问机构ECA International也公布了他们最新的全球最宜居城市排行榜。

ECA针对全球超过450个地区分析了一系列的生活环境因素,包括气候、医疗服务、住房及公用事业、隔离程度、社交网络与娱乐设备、基础建设、个人安全、政治气氛以及空气质量等。

在这份榜单中,澳洲可以说是大获全胜,有6个澳洲城市跻身前15名,分别为:

2015年全球最宜居城市(ECA版)

排名 城市
第2名 阿德莱德和悉尼
第5名 布里斯班
第7名 堪培拉
第10名 珀斯
第11名 墨尔本

数据来源: ECA International

香港、上海和北京的排名分别是第33,第110和第122名。

全球最安全城市No.6…

今年1月,全球著名刊物《经济学人》发布了最新的2015年安全城市指数排名。

《经济学人》对全球五大洲的50座城市展开调查,从健康安全、基础设施安全、人身安全以及数字安全这四大指标出发进行了综合评估考察。

全球最安全城市

悉尼和墨尔本从入选的50座城市中脱颖而出,成为全球安全城市第6名和第9名,超过了纽约、香港、旧金山、伦敦等国际大都市。

香港、上海和北京的排名分别为第11,第30和第37名。

Winner

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带“毛爷爷”走遍天涯——全球化资产配置是大势所趋!

人民币“入篮”,全球资产配置更方便

11月30日,国际货币基金组织决定将人民币纳入特别提款权(SDR)货币篮子,人民币将于明年10月1日正式加入SDR,成为全球五大储备货币之一,权重仅次于美元和欧元,超越日元和英镑,成为世界第三大货

交通银行首席经济学家连平表示,随着人民币加入SDR,越来越多的国家将认可并愿意接收人民币,用人民币来广泛开展各种交易。

可想而知,中国人未来出国购物和旅游都会更加方便,可以直接使用人民币,降低汇兑成本并避免汇率风险,还可以更方便地在全球进行资产配置和交易,投资海外房产、股票和债券等资产。

中国中产阶级人口已达全球之冠

改革开放30多年来,中国经济经历了令世界瞩目的高速发展,民间财富也呈现了爆发式的增长。

财富信息机构Wealth-X和瑞银集团公布的《2014年亿万富豪人口调查》显示,全球共有2325名亿万富豪,其中190位来自中国内地,人数仅次于美国。

瑞士信贷集团的《2015年全球财富报告》显示,2000至2015年期间,中国财富增幅高达5倍。2015年中国家庭财富总值仅次于美国,成为全球第二富裕国家中国中产阶级人口已经位居全球之冠,达到1.09亿人,超过美国的9200万人。

资产全球化配置是未来大趋势

伴随着人民币的国际化进程,资产全球化配置将是未来的大趋势。虽然中国家庭的财富在快速增长,但是从海外配置比例上来看,国人却还刚刚起步。

据《财富》杂志报道,全球高净值人群将24%的财富总量投向了海外资产,而中国高净值人群(资产净值在100万美元以上)却只有5%的财富投向海外。

中国高净值人群的财富规划及投资意识正在日益增强,越来越多的人认识到,为了实现财富的保值增值,将全部资产放在单一国家或单边市场是有风险的

同时,由于国内经济市场的不确定性在增加(经济加速转型、GDP回落、人民币持续贬值、股市波澜起伏、楼市前景难以把握……),越来越多的高净值人群考虑进行海外资产配置,以求获得更稳健的投资收益。    

移民也带动海外资产配置

高净值客户进行海外资产配置,除了财产安全和财富传承的考虑以外,很多人也是为了子女的海外教育或者家庭的移民计划。

根据中国与全球化智库《2015年中国国际移民报告》的统计,目前世界各地华侨华人总数约为6千万人,中国国际移民群体已经成为世界上最大的海外移民群体。中国移民的主要目的地为美国、加拿大、澳大利亚、韩国、日本和新加坡等国。

例如,中国已经成为美国永久居留移民第二大来源国,加拿大永久居民最大来源国之一,澳大利亚除技术移民外其他各移民类别的最大来源国,以及英国第一大移民来源国。

中国与全球化智库的研究表明,中国的投资移民带动了对外直接投资。他们通常“移民不移居”,事业依然主要在国内,同时使用移民身份经营跨国业务,客观上促进了中国经贸的国际化。

中国投资者尤其青睐房产

数据显示,中国投资者的房产配置比例非常高,超过60%,而发达国家投资者的房产配置比例则低于10%,过去两年都在5%至8%之间。

胡润富豪榜报告显示,中国高净值人群已有1/3购买了海外房产。英国《金融时报》今年7月的调查显示,中国60%以上的富人声称计划在未来两年增持海外资产,其中住宅房产最受欢迎。

金融危机后,很多国家的投资门槛正在降低,使得投资海外市场变得越来越容易。

根据居外网的估计,2014年中国买家在海外的住宅房产投资了520亿美元,2015年还有继续上升的趋势。中国香港、美国、加拿大、澳大利亚和欧洲的英国、西班牙、葡萄牙,都是中国大陆买家的青睐之地。

政府开放海外投资管制

在中国人海外购房和投资的热潮中,中国政府隐形的政策之手起到了重要的作用。

近几年,中国政府逐步开放海外投资管制。2007年,外汇管理局将个人年度换汇额度从2万美元大幅提至5万美元。今年,中国政府决定进一步放开资本市场,开展合格境内个人投资者计划(QDII2),鼓励境内居民资产配置全球化。

QDII2计划首批试点的城市有6个,分别为上海、天津、重庆、武汉、深圳和温州。符合条件的个人投资者将不再受5万美元的年度换汇限制,换汇不再有上限

可见,随着中国经济和金融改革的不断深入,中国投资者进入全球资产配置时代必将是大势所趋!


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炫彩人生 | 从幼儿园老师到房产投资精英人才——你若盛开,清风自来!

移民顾问

坚信每一个人在她生命里面出现,都有特别的意义!要成为别人生命里面的玫瑰,把爱、关心和帮助带给认识的每一个人!

希望每个人想起她的时候,心中都是美好和温暖的,觉得世界是有希望的!

放弃金饭碗,踏上移民路

Shelley早年就读于广州市财政学院会计专业,毕业后进入广州财政局做税务政策分析工作,捧起了旁人眼中的“金饭碗”。

90年代,Shelley和表姐一起拜访墨尔本,被澳洲悠闲自由的生活方式所吸引,决定移民澳洲。

可等到真的移民了,Shelley却觉得生活并不是那么容易:出于学历背景和语言能力各方面的限制,她一开始只找到了一些简单的工作,在餐厅和工厂打工。

生活照

不久后,Shelley遇到了生命中的真爱,结婚后成为家庭主妇,一直在家照顾孩子。孩子转眼长到了十岁,Shelley决心重新踏入职场。但与社会脱节了那么多年,重新就业更是不容易,后来她在幼儿园找到了一份工作,一干就是六年。

有一次Shelley回国,参加同学聚会,发现国内的老同学们很多都已经功成名就,顶着各种荣耀的头衔,他们中有银行行长、税务局局长、跨国贸易公司总裁,等等等等。

Shelley看见同学们的成功,心里暗下决心,要找到人生另一个平台,再创新天地。经过多番考虑,根据自己的性格特点优势,她选择进入地产行业。

顾问生活照

找到适合自己的平台

Shelley回澳洲后,下定决心转行地产行业。她立刻行动,拿到了地产行业执业牌照。在一位热心朋友的介绍下,Shelley认识了亚太集团墨尔本分公司团队经理Michael Du,从他口中了解到亚太集团是一个为有志之士提供无限发展机会的优秀平台,突然觉得像是在黑暗中见到了光明。

看到Michael Du当时三年来就在公司取得了非常出色的成绩,Shelley知道,在亚太集团这个杰出的平台上,前面有很多成功例子,只要努力坚持、不断尝试、不断进步,成功一定属于自己的。所以她决定试一试,用她的俏皮话说:“与其在家面壁,不如到处碰壁”。

出色的成绩

加入亚太集团后,Shelley全力以赴地投入工作,但一开始并没有很大信心,因为她虽然已经来了澳洲很多年,自己却从未投资过地产,加上以前没有做过销售的工作, 所以刚进入公司时,初期工作开展有不少难度。

Shelley在最低潮时想过放弃,也曾经怀疑自己的能力是否适合做地产行业。当时,她的领导Michael Du在她遇到因难,想放弃的时候鼓励她,说:

“做人要向前看,才能有所提高。要相信自己,才可能得到结果!”

这番话令Shelley重拾信心,鼓起勇气向前走。与正能量的优秀人才在一起,你会离成功更近!

顾问工作照

正在这个时候,Shelley有幸参加了亚太集团每年一次的精英销售年会,看到了其它分公司很多业绩出色的优秀顾问。这些销售精英看起来挺普通的,但是他们每个人都有过人之处,他们是用真诚、热情、爱心、超群的专业知识和可靠的人品为客户提供精致的服务,因而取得了成功。

Shelley从他们身上看到了希望,增强了斗志。她用最大的热诚去向他们学习,在吸收别人成功经验的同时,Shelley也注重发挥自己的特色,不断总结经验、不停进步,终于摸索出一条属于自己的路。

经过半年的努力,Shelley的业绩蒸蒸日上,积累了一批又一批忠诚客户,变得越来越自信了!

顾问工作照

什么样的人适合成功?

Shelley笑谈有次遇到亚太集团总裁周华先生,向他请教:

“周先生,您觉得像我这样性格和背景的人适合做房产吗?”

她心里期待听到的答案是:

“当然啦!你那么活泼,人缘又好,当然适合!”

没想到,周华先生认真地回答:

“并非某一种特定性格的人适合做地产,只要努力,就能够成功。如果你是一个天才,你不努力,也不会成功的!”

Shelley觉得周华先生的回答非常有智慧,心中暗暗庆幸自己有这么优秀的领导。她坚信,亚太集团在周华先生的带领下,将会日益壮大,成为地产行业里面的巨人!

顾问工作照

Shelley希望自己能有更大突破,便向集团的其他优秀顾问取经,看他们成功的秘诀是什么。

她从别人的口中听说,取得集团第一名销售业绩的那位顾问工作总是非常努力,每天热情地联系客户,与客户经常见面沟通。本人充满了活力,在生活和工作中都是非常有影响力的人。

Shelley也变得更加努力,总是全身心投入工作,经常加班,半夜回家是很正常的事。而见的客户越多,她便积累了越多的经验,也得到越来越多的推荐。

提起亚太集团,Shelley总是很感恩:

“Ironfish真是一个非常棒的平台,有规模、系统化,能拿到那么多好项目,在澳洲可以说仅此一家!这里有很多杰出的人才,他们勤奋工作、低调做人,虽然很聪明,但仍然很谦虚,不断学习进步。能在这里工作,我很享受!”

顾问的客户

Shelley的客户们

Shelley认为,对于她的客户来说,她自己本身的经历就是最好的反面教材:在加入亚太集团前,她来澳洲已经20多年了,从没做过投资,以前的朋友有的已经积累了五六套投资房了,早已解决了养老的问题。

她常把自己的例子告诉别人,希望别人以她的经验作为借鉴,不要重复相同的错误,省得将来后悔。

心中有虔诚信仰的Shelley努力在生活中做好自己,希望能够荣耀神的名,让自己成为更善良的人。她认为卖房子是其次,首先要对别人关心、了解、爱护,提供帮助,让别人感受到爱和关怀,希望每个人想起她的时候,心中都是美好和温暖的,觉得世界是有希望的。

移民顾问

“无心插柳柳成荫”——80岁老奶奶客户

有一次,Shelley参加一次房展会,有位80岁老奶奶来到了公司的摊位上,拉着她的手聊天,说了很久自己的故事。Shelley是个很好的聆听者,耐心地与她交谈。

不久以后,老奶奶来参加公司的讲座,订了一套房子。

可是回家后,老奶奶的女儿觉得这房子不适合,坚持要她把房退了。本来合同已经签了,但Shelley还是第一时间帮她与开发商协调,及时取消了合同,还劝她:

“和亲情比起来,房子毕竟是小事,不要为了这和女儿闹到关系出现裂痕。”

老奶奶后来说,她觉得非常惊讶:

我活到80岁,还未见过这样的中介,明明我自己出尔反尔,她不但不翻脸,还对我那么好!

后来老奶奶从外地回来,又订了一套房,看房、签合同、交钱都在一天内完成,还为Shelley推荐了不少客户。

移民顾问生活照

违逆”父母意愿,坚持己见的年轻夫妻

有对30多岁的年轻夫妻,看中了墨尔本Box Hill的一套公寓房。但在国内的父母不放心他们自己做决定,关照他们一定要买带地的房子。

可他们的钱不够,从各方面比较,觉得还是那套公寓房最适合自己。没想到父母不依不饶,让小夫妻觉得很痛苦。

他们的父母从没来过澳洲,对澳洲房产没有做过任何了解。Shelley觉得小夫妻如果放弃这次机会真的比较可惜,便给他们出主意:

“其实父母是很爱你们的,做儿女的,要经常表达对父母的尊重和爱。应该告诉父母你们很爱他们,并且愿意尊重他们的意见,要很有礼貌地跟父母沟通,向他们解释澳洲的地产情况。如果父母了解到你们要存很多年的钱才能够买一套带地的房子,他们一定会明白你们现在的选择,和父母的和睦关系最重要……”

小夫妻听从了Shelley的意见,和父母进行了深度的沟通,并向父母表达了爱和尊重。意外的是,父母最后同意了小夫妻的决定,一家人开开心心地买了公寓。爱真是人世间最宝贵的东西!

他们买的公寓房后来增值不少,全家都很高兴,Shelley也感到非常欣慰。

移民顾问生活照

被养老问题所困扰的老年夫妻

Shelley还有一对客户,是50多岁的老夫妻,买了套自住房后一直没有投资。和他们聊天之后,Shelley发现膝下没有儿女的他们很担心退休之后的生活。

但他们的个性比较谨小慎微,怕冒风险,始终无法做出投资的决定。

于是,Shelley用自己的经历和公司的很多成功案例告诉他们,房产投资是对于一般澳洲人来说最安全稳健的资产增值方式之一。

面对老夫妻的很多问题,Shelley花了很多时间指导他们,后来他们终于放心投资了一套房产,还表示会继续扩大投资组合。

Shelley说,如果他们现在还不未雨绸缪的话,将来的退休生活势必会很拮据。想到这里,她就觉得自己的工作特别有意义!

移民顾问

Shelley的感言

Shelley常说,做了投资以后,人生会有不同的结果。她觉得投资顾问是一份非常适合自己的工作,简直就是为自己量身定做的!因为她个性开朗,喜欢结识新朋友,很爱帮助人。

现在的她,视野不断开阔,认识了很多优秀的朋友。借助亚太集团这个杰出的平台,她的人生创造了更高的高度!

Shelley感慨地表示:

“作为地产行业的一位从业人员,我们把握的是客人一生中最大笔的投资,我们应该站在客人的立场,尽量为客人选择最适合他们,能够带给他们最大利益回报的投资项目。

我很欣赏亚太集团的企业文化,同事们都是良性竞争,互相帮助、互相鼓励。我特别欣赏墨尔本公司总裁边兰,Box Hill分公司总经理Gary Ma,还有团队经理Michael Du,他们不断给我鼓励,带领我走向成功。

亚太集团移民顾问

我坚信每一个人在我生命里面出现,都是有上帝的心意。我尽量要成为别人生命里面的玫瑰,把爱、关心和帮助,带给我认识的每一个人!

感谢亚太集团,让我的生命充满了精彩,让我的人生进入了一个更高的高度,坚信亚太集团会不断壮大,让我们跟亚太集团一起成长,创造辉煌的未来!”

亚太集团业余生活

简介

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《阿铁和小鱼的澳洲新移民生活》—— 在澳洲租房要知道什么?

第1期漫画:澳洲的房屋类型

绘画by当当

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政策解析 | 新州修订日落条款,保护期房买家

11月17日,新州议会批准了产权转让法案《Conveyancing Act 1919》的修正建议。新法令的通过将打击部分贪婪的开发商利用日落条款损害期房买家利益的行为,为期房购买者提供进一步的安全保障。

什么是日落条款?

日落条款(Sunset Clause)是在商业法律合同中广泛使用的一个附加条款,并不只限于澳洲的期房销售合同。“日落”,是指法律条文像太阳下山一样有一定的有效期限,到期便终止生效。

期房销售合同里的日落条款规定,如果项目没有在特定日期完工,合同可视为无效,双方解约,买家可拿回定金连同产生的利息。

日落条款的利与弊

从本质上说,日落条款为买家提供了一定的安全保障,要求开发商不得过分延迟交房,否则买家可以要求解约,开发商将失去现有客户。

然而在火热的地产市场中,日落条款却会被一些不良开发商利用。他们故意拖延交房时间,启动日落条款,目的是退出合同,以更高的价格出售房产。

这就导致买家的定金被束缚在开发项目中,错失资本增值和其它投资机会。

部分不良开发商的例子

根据Domain网站的新闻报道,此前不少买家在悉尼Surry Hills一个期房项目购买公寓,没想到两三年后开发商通知买家称,他们之前支付了定金的公寓比计划日期晚一年多竣工,因此无法按合同出售。

其中一套两室公寓原本以91.5万澳元的价格卖给一对夫妇,解除合同后不久,这套公寓被开发商以139万澳元的价格重新投放市场。

根据《澳华财经在线》的报道,新州一位产权转让与地产法律专家表示,其事务所收到的日落条款受害案例堆积如山,通常这些贪婪的开发商会利用合同条款中的各种“技术细节”占据有利优势。

新州创新与监管优化部长Victor Dominello透露,在新州政府面向公众展开的为期三周的相关咨询中,有多达639位民众参与提出了反馈意见。政府因此决定修正产权转让法案,为购房者提供更好的安全保障。

日落条款修改了什么?

新法令规定,开发商如果要启动日落条款,必须提前28天以书面形式通知买家,清楚写明工程延期和撤销合同的原因。

开发商只能在下列情形撤销合同:

  • 买家书面同意开发商撤销合同;
  • 开发商得到新州最高法院的批准法令撤消合同;
  • 撤消合同的原因属于法律条例允许的范畴(但法律条例尚未颁布)。

换句话说,开发商在行使日落条款终止合同之前,必须得到买家的同意。如果买家不同意,开发商必须向最高法院提出申请,就此给出正当理由。

新州最高法院在决定开发商是否能撤消合同时,会考虑以下几点因素:

  • 合同条款;
  • 开发商是否存有不合理或恶意的动机;
  • 开发商工程延期的原因;
  • 房价是否有所增长;
  • 其它法院觉得应该考量的因素。

另外,开发商将负责支付买家向法院递交申请所产生的费用,除非有证据证明买家拒绝撤消合同的行为是不合理的。

新法令什么时候生效?

新法令虽然11月17日才批准通过,但可以往回追溯到11月2日,任何开发商意图在该日期后撤消合同都必须遵守以上法令。

也就是说,新法令不仅适用于11月2日后签订的新合约, 之前已经签订并正在合同期内的买家也将一样受惠!  

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奥巴马和习大大都尝过他的手艺!澳洲御厨Ben O’Donoghue的夫妻餐厅入驻Botanica,亚太客户有口福啦!

Ben O’Donoghue是何许人也?

澳洲名厨、作家兼美食节目主持人,全球屡获大奖,执掌过众多知名餐厅,接待过各界名流和政要,20国峰会时被澳洲政府选来为各国高级首脑烹制美食。

奥巴马

澳洲总理

而这两天,Ben正在自己新开的五星级餐厅Billykart督导工作,身穿汗衫短裤,看上去非常低调。

Ben O'Donoghue

Botanica

俗话说,好马配好鞍,好楼配好店。什么样的楼盘居然能请到这位厨艺界大神来这里开餐厅?

布里斯班第一栋

6星环保住宅楼

BOTANICA

******

Botanica位于南布里斯班,是亚太集团带领客户投资的布市第一栋6星环保住宅楼,于上周刚刚完工。Ben的餐厅入驻,必将给整栋大楼带来更高人气和更优质的生活氛围!

最大的绿色植物墙

站在Botanica大楼外面,首先映入眼帘的是目前布市最大的绿色植物墙,随着不同种类的植物开花每天都将呈现不一样的

绿色植物墙

环保节能的太阳能板

大楼侧墙上是一排排环保节能的太阳能板,将大大降低住户的用电费用。

太阳能板

顶层度假天堂

对Botanica的住户来说,底楼是美食世界,顶层则是度假天堂,足不出户便能尽享良食美景。超豪华影院、私人餐厅、楼顶花园、泳池、健身房和瑜伽之角…… 在这里小憩片刻,一天的压力和烦恼都将被抛之脑后!

顶层度假天堂顶层度假天堂顶层环境

顶层泳池

尽善尽美的设计

Botanica的大堂可与五星级酒店媲美,宽阔的走廊里每一个细节都考虑到位。房间的设计非常人性化和实用,完成得尽善尽美。

大堂设计室内厨房

精益求精的开发商

Botanica项目的开发商是很多亚太集团客户熟知的ARIA集团。ARIA开发的每一个项目几乎都曾获得行业设计和建筑奖。

亚太集团总裁周华先生谈起ARIA集团的负责人Tim Forrester时总是赞不绝口:

“我从事地产行业17年多了,从未见到任何一位开发商象Tim这样对其作品如此痴迷和自豪!”

ARIA集团亚太集团总裁周华先生、澳洲名厨Ben O’Donoghue和ARIA集团负责人Tim Forrester

ARIA之前的一个项目Austin获得了多项澳洲及国际大奖,可Botanica又比Austin更上一层楼。而即便是旁人看来如此理想的完工,Tim说他和设计师又看到了几十处可以改进的地方。

ARIA在Botanica的天台新增了价值高达260万澳元的休闲设施,却没有提高物业费,作为给业主们的惊喜。不光如此,ARIA还花钱把这座楼周边街道整治一新,种上更美的花草,把对面的露天停车场改成了高档餐馆酒吧。

露台景色

所有细节上的改进、完善和精益求精,都给楼中的住户带来更大方便和高品质生活,难怪ARIA项目总是有着超过同区甚至同地点高出许多的升值表现!

项目升值表

作为ARIA公司大部分项目的独家代理,能为我们的客户带来这样杰出的项目令我们每一位亚太人都深感欣慰和骄傲!

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《阿铁和小鱼的澳洲新移民生活》—— 澳洲的房屋类型

绘画by小米粒儿

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“阿德莱德长高了!”——亚太集团旗下开发公司项目VUE昨日举行封顶仪式!

即将成为阿德莱德最高住宅楼的Vue on King William项目(简称“VUE”)于11月12日举行了封顶仪式,标志着项目实现了又一个重要的里程碑

200多名建筑工人聚集在项目顶楼参加了封顶仪式,注视着一辆125米高的起重机将一颗大圣诞树缓缓吊上85米高的顶楼。

Vue on King William
Vue on King William封顶Vue on King William封顶仪式

VUE由Ironfish亚太集团旗下的南澳Starfish海星开发集团和墨尔本著名老牌开发公司Asian Pacific集团一起合作开发,由全球顶级建筑事务所Woods Bagot一手打造,共注资1亿澳元,包含210套公寓。

VUE凭借其6层高的裙房、7楼的屋顶花园、泳池甲板和娱乐中心,以及21层的玻璃塔楼,给阿德莱德的传统住宅建筑风格注入了新的气息。

这座28层大楼的建设工作仅从一年前开始,共花了332,500个工时达到目前的封顶阶段,预计于2016年5月完工。目前除了唯一一套顶层豪华公寓将于明年初上市,其它公寓都已经全部售出

传统住宅建筑风格

VUE使用的材料包括32,000平米的施工支模架、740吨钢筋、7,500立方米混凝土(相当于1500辆卡车的容积)、410块预制板、以及8,000平米的玻璃,令南澳的建筑供应商们笑逐颜开地受惠于各类订单。

去年开工仪式上,南澳州长Jay Weatherill和他的政府团队亲临CBD地标建筑VUE的开工仪式,正式宣布开工。州长表示:

“VUE的诞生标志着阿德莱德CBD地区缺乏国际品质高层居民建筑的历史就此结束!”

开工仪式

人口预测数据显示,阿德莱德市的人口数量今年将增长至22,393人,达到52年来新高,人们对于CBD生活方式的需求随着人口的增长不断上升。

室内装修房间布置

Starfish海星开发集团董事总经理Damon Nagel声称,VUE的成功证明了南澳人民对CBD地区高品质公寓的需求

“我们从2014年5月开始销售VUE,仅两年后,第一批居民便可开始搬进大楼。”

“VUE项目的许多买家计划从郊区迁入城市生活,这里将主要成为年轻专业人士以及希望缩小居住面积、享受低维护城市生活方式的空巢老人的家园。”

“VUE的成功使我们得以加速启动第二个CBD公寓开发项目BOHEM,后者上周刚开工,已售出超过65%的公寓。”

全景

阿德莱德的公寓审批数量从2012年的1,695套发展到今年的3,385套,在短短的三年中翻了将近一倍。人们对CBD生活方式的接受程度越来越高,于此同时,开发商们也纷纷看到了机会。

Asian Pacific集团首席执行官Will Deague声称,自从他的公司在阿德莱德投资了WATSON项目和VUE项目之后,其它州的不少开发商也相继进入了南澳市场:

“每次我访问阿德莱德,都会对这个城市的不断发展和演变感到印象深刻。”

“公共和私人领域对新基础设施的投资、住宅和商业开发项目的扩大以及创新型企业的崛起,都给这个城市注入了新的活力!”

街区 基础设施

亚太集团总裁周华先生于昨日在微信朋友圈分享了如下文字:

“最近亚太集团旗下的开发公司捷报频传:

今天,海星开发集团在南澳阿德莱德市中心开发的最高住宅楼28层的VUE封顶;

一周前,海星开发集团在阿德莱德8公里处St Clair的AVENUE荣获南澳三项开发大奖,其中包括最佳高层住宅奖;

11月5日,海星开发集团在阿德莱德市中心的另一个高档住宅楼BOHEM开工;

9月9日,亚太集团旗下墨尔本开发公司IFD在Box Hill开发的白马大厦双子座破土动工。

我们是为自己的客户开发高档项目,我为我们的买家感到开心!

全景

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《我的房产市场-墨尔本篇》- 亚太集团季度调研报告,免费获取!

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我的房产市场:墨尔本篇

墨尔本是澳大利亚除悉尼以外的第二大最强劲的房产市场,墨尔本本地、其它州以及海外的投资者都对这个市场有着很高的需求,投资者们被实惠的房价所吸引,纷纷想要在这个“全球最宜居城市”投资。墨尔本现房的拍卖清盘率一直非常高,最近才稍有缓和。

墨尔本的房屋建设也在持续增加,近一年别墅和公寓的批准数量一共达到了56,191套。公寓获批的比例在总体住宅中保持稳步提高,预示了墨尔本正向一个更高密度的新阶段发展。预计到2056年,墨尔本人口将达到810万,超过悉尼人口,因此住宅密度需要提高。

墨尔本近期失业率上升至6.2%,接近6.1%的全国平均失业率。然而,失业率上升是由于劳动力中出现了大量新增人口,而并非本来失业人口的上升。

政府目前向职业教育课程领域投资了3.2亿澳元,以此弥补获批房屋建设的增加与商界专业人士供应短缺之间的差距。结合其它就业计划,这项举措将大大加强未来的就业前景。

2015年9月,新开发规划的限制突然施加到墨尔本CBD和Southbank地区的公寓市场。这将使得新公寓供应受到约束,有利于在接下来的一年里维持健康的市场环境,保证供需平衡。

墨尔本西部和北部走廊的新别墅市场价格上涨明显,这些地区的市场蓄势待发,因为对现房的高需求导致离市中心较近地区的房产可负担性变差。此外,墨尔本中环到外围地带的新土地供应非常有限,土地出售时的低供应量使得价格压力上升。

以上是报告摘选,想要了解更多?

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《我的房产市场-悉尼篇》- 亚太集团季度调研报告,免费获取!

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我的房产市场:悉尼篇

如今,悉尼别墅中位价已经超过一百万澳元。在截至今年7月的过去一年当中,别墅和公寓的资本增值分别高达20.36%和15.44%。

目前大悉尼区的所有别墅中,有一半价值都超过了993,500澳元。这对于当前的业主们来说是个好消息,但对于房屋购买者、租客和低收入人群,却是不利消息。

根据澳洲国民银行最新商业信心调查显示,新南威尔士州的表现最为突出,从3月的8个指数点起,在第二季度增长了11个点,失业率也比全国平均水平低0.3%。

2014年,新南威尔士州新增居民人数达到64,280,占澳洲所有移民总数的30%。悉尼人口密度在2000年到2012年间增加了约16%,使得更多更高密度的公寓建设获得批准。

周期性压力驱使市场经历着前所未有的增长,人口发展以及投资者需求使得悉尼房价一路飙升,但现在很多评论家都认为悉尼其实已经进入了房产周期的下一个阶段。有些地区的房价已经达到顶峰,销售量正在平稳下降。

从长期来看,悉尼强劲的经济增长、房市环境以及令人向往的生活方式将使人口聚集态势加强,这一现象已经在新加坡、纽约、伦敦和东京等世界城市发生,这些城市的黄金地产都处于高需求和低供给的状态。

更高的住宅密度反映了人们想要住在靠近便利设施、就业地点以及国际化环境的强烈愿望。在悉尼,那些交通不便、基础设施匮乏或生活方式过时地区的房产很可能是阻碍当前增长周期的首要因素。

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我的房产市场:布里斯班篇

回声娱乐集团成功竞标,赢得了建造20亿澳元女王码头海滨赌场和混合用途商业区的任务,该项目预计在2020年完工。自消息公布之后,布里斯班一直是本季度人们议论的话题。

今年7月,昆士兰州宣布将投入101亿澳元资金用于新的基础设施项目建设。

布里斯班是被大多数精明投资者列入购买名单的城市。这个东海岸城市对于悉尼买家来说尤其具有吸引力,因为这里的房价差异是其投资增值的强大驱动力。澳洲房产研究机构RP Data的研究主管Tim Lawless最近指出,上一次这里的房价飞涨发生在2002至2003年。

负担性好的市场优势通常表现在投资者可获得的高租金回报率。过去一年中,布里斯班公寓的销售量为18,871套,增长了16.91%。这说明在布里斯班,人们正从传统的家庭住宅向现代更高密度便捷舒适的生活方式转变。

到今年6月为止,布里斯班的别墅价值在过去一年中增长了2.82%,公寓价值增长了3.10%。这些数字看上去不太起眼,然而与高涨的悉尼市场相比体现了更大的价格差异。

2018年的英联邦运动会在未来三年将成为黄金海岸市场的主要驱动力,也将极大地推动昆士兰旅游业、基础设施建设以及经济的增长。

阳光海岸市场也蓄势待发,将提供更多引领生活方式的物业选择,为众多投资者和自住业主所关注。

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我的房产市场:阿德莱德篇

阿德莱德目前是澳大利亚内地主要城市中房屋负担性最好的城市,可负担性一直推动着销售量的增长,公寓销售涨幅达到了12.45%,别墅达到5.52%。由于低利率和经济实惠的房价,阿德莱德市场在接下来的一年至一年半内预计将吸引更多的跨州投资者。

不少跨州投资者因为负担能力原因被迫退出了珀斯、墨尔本和悉尼市场,而阿德莱德的公寓中位价比珀斯便宜105,500澳元,比墨尔本便宜262,500澳元,比悉尼便宜340,000澳元。

阿德莱德显示持续稳定的长期租赁需求,房屋空置率五年来始终保持在2%以下,今年7月份为1.9%。过去十个连续的季度报告中,别墅和公寓的租金回报率居高不降,分别在4.6%和5%以上,这也反映出阿德莱德租赁市场的稳定需求。

对于初级投资者来说,阿德莱德房产的可负担性为他们创造了跟其它首府城市相比更靠近市中心的优质项目投资机会。对于长期投资者来说,阿德莱德的房产市场拥有稳定的投资环境。

在就业行业的合理化改造和转型的影响下,阿德莱德的失业率高于全国平均水平并持续影响着当地市场。然而,作为拥有铜、铀和金等丰富矿产并且是可再生资源理想发展地的南澳州首府,阿德莱德的长期前景将因为对资源的需求而变得非常可观。

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《我的房产市场-澳洲全国篇》- 亚太集团季度调研报告,免费获取!

简述

我的房产市场:澳洲全国篇

 

截至今年第二季度,澳大利亚过去一年中别墅和公寓的中位价分别增长了6.28%和6.06%,主要归因于悉尼和墨尔本房市的强劲表现。

悉尼是增长的主要驱动力,别墅和公寓的资本增值分别达到20.36%和15.44%。相比较而言,达尔文和珀斯的房市由于铁矿石价格下跌以及对中国出口的减少而有所收缩。

不少知名评论家认为,悉尼房市可能正处于它的最高点。评论家还一致认为,价格更具可负担性的布里斯班房市正进入上升阶段。种种迹象表明,未来两三年布里斯班的房产具有相当大的增值潜力。

全国公寓中位价全国别墅中位价

墨尔本市场依然保持较高的现房拍卖清盘率以及对公寓期房的强烈需求。需要注意的是,墨尔本CBD和Southbank地区的内城公寓市场将会因为9月生效的建筑开发新规而在供应上受到限制。

计划在增值极高的区域及增长周期顶峰(尤其是悉尼)购买房产的投资者应该要谨慎小心,务必在考虑周全后再做出投资决定。

别墅总销量

公寓总销量

在我们看来,未来几个月直到2016年,对房产市场产生的最主要影响将与新出台的针对外国投资者、自我管理养老金的投资者以及投资贷款融资的监管治理政策息息相关。

政府对于住房可负担性、负扣税、自我管理养老金和海外投资者对房市影响的调查将会持续。在住房可负担性这个问题上,有不少来自政治方面的压力。

澳大利亚审慎监管局已向各大银行施加巨大压力,要求它们将投资贷款的增长幅度降低到每年10%的“舒适”水平。最近几大主要银行和贷款机构不同程度地上调住房贷款利率,对投资者情绪造成了一定影响。

根据房产研究机构RP Data的数据报告,澳洲房产总值已经超过了6万亿澳元。同样引人注目的数据是,投资者的贷款数额已经超过了自住业主的贷款数额。

别墅回报率

 

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12月1日海外投资申请收费倒计时——FIRB常见问题大全!

声明

我们有位同事在微信群里发出如下感慨:

以前一般24小时内就能得到FIRB批准的时光已经一去不复返啦!现在最多要等30天了,FIRB的人说最近每天都会收到很多申请,因为12月1日起澳洲政府开始收取海外投资申请费,所以很多海外买家都在赶末班车!

大家知道,FIRB(外国投资审查委员会)是澳洲政府针对外国投资设立的监管机构,海外人士如果在澳洲买房的话,目前都要向FIRB提出申请。

FIRB(外国投资审查委员会)

今年5月2日,澳洲政府宣布要加强外国投资政策,公布了一系列改革方案,部分新政将从12月1日起生效。

今天,我们就来整理一下海外人士在澳洲买房规定方面的常见问题,为大家解惑。

 

澳洲的海外投资新政

12月1日后,澳洲的外国投资政策主要有什么变化?

  • 澳洲政府将开始收取海外投资申请费,以确保澳洲纳税人无需再负担管理外国投资申请审查的开支;
  • 将开始实施更严厉的处罚制度,以便更有效地惩治非法购房行为;
  • 澳洲税务局已经开始参与海外投资住宅房产的监管工作,12月1日后,税务局将进一步接管住宅房产的外国投资申批职责。

 

12月1日后,海外投资申请费要交多少?

从12月1日起,凡是购买100万澳元及以下物业的海外投资者必须缴纳5000澳元的海外投资申请费。超过100万澳元的物业最少要缴纳1万澳元,房价每增加100万,申请费就增加1万。

 

违反规定的海外购房者将面临哪些处罚?

  • 对于不太严重的住宅房产违规购买行为,现有的刑事处分和撤资命令将通过民事罚款以及违规通知加以补充;
  • 对于非法购房的个人投资者,罚款金额将从8.5万澳元增加至最高13.5万澳元,或面临长达3年的监禁
  • 对于非法购房的公司,罚款金额最高将达67.5万澳元
  • 在知情情况下协助外国投资者违反规定的第三方也会面临民事和刑事处分。
 

税务局将接替FIRB的哪些职责?

税务局已建立新的部门,接管海外投资住宅类房产的所有管理工作,如收集申请费、前期筛选、执法和实施行动。税务局精密的数据匹配系统能够整合澳洲各州的房产交易记录和个人纳税记录,从中发现违反FIRB投资条例的行为。目前税务局已经开始参与监管工作,12月1日起将进一步接管审批职责。在过渡期间,投资者还是继续通过FIRB网站提出申请。

 

海外人士购房规定

 

什么人在澳洲买房可以不申请FIRB?

  • 澳洲公民(在国内或海外居住)或者通常居住在澳洲(指可无限期留在澳洲,且过去 12 个月在澳洲实际居住了 200 天或以上);
  • 新西兰公民;
  • 持有澳洲永久居民签证(PR)的外国公民;
  • 与其澳洲公民配偶以共同持有人(joint tenants)的身份购买物业的外国公民。

 

海外买家是指哪些人?

主要分为临时居民非澳洲居民

  • 临时居民是指居住在澳洲并符合以下情况的人士:
    • 持有临时签证,可在澳洲连续逗留超过 12 个月(无论签证有效期还有多长);
    • 或者已经递交永居居民申请并持有过桥签证,因此可在澳洲逗留至申请完成。
  • 非澳洲居民是指通常不居住在澳洲的人士。

 

临时居民买房有哪些规定?

  • 二手房:临时居民可以申请购买一套二手房作为在澳住所,不能作为投资,但可进行再开发。要注意的是,在该物业停止作为主要住所的三个月内,必须将其出售。
  • 新住房:临时居民可以购买新住房用于自住或投资,必须向FIRB申请,通常会无条件获批。
  • 空置土地:临时居民可以购买空置土地进行住宅开发,但必须申请,两年之内必须开始施工。

 

新住房的定义是什么?

是指先前没有被开发商出售以及之前入住(例如租客)时间不超过 12 个月的住房。新住房也包括彻底重新装修建筑里的住房,但该建筑的用途必须是从非住宅类(例如办公室或仓库)变为住宅类,不包括重新装修或修复的已建成住宅类房产。

 

临时居民的哪些行为违反FIRB规定?

比如:

  • 临时居民不申请就购买新住房或二手房;
  • 临时居民购买一套以上二手房;
  • 临时居民在二手房停止作为主要住所后没有出售;
  • 临时居民将二手房租给别人;
  • 临时居民在购买空置土地后两年内没施工,也没申请延期。

 

非澳洲居民买房有哪些规定?

  • 二手房:非澳洲居民不能买二手房用于自住或投资,除非经营重大澳洲企业,可申请买二手房给驻澳职员居住,但在该物业持续空置六个月以上时,必须在三个月内将其出售。非澳洲居民可以买二手房进行再开发,但必须申请。如果再开发能增加澳洲的住房供应(比如,拆一套建两套),或者能证明二手房太破不适合居住,那么一般可获批。
  • 新住房:和临时居民一样,非澳洲居民可以购买新住房用于自住或投资,必须向FIRB申请,通常会无条件获批。
  • 空置土地:和临时居民一样,非澳洲居民可以购买空置土地进行住宅开发,但必须申请,两年之内必须开始施工。

 

非澳洲居民的哪些行为违反FIRB规定?

比如:

  • 非澳洲居民在澳洲购买二手房用于自住或投资;
  • 非澳洲居民不申请就购买新住房;
  • 非澳洲居民在购买空置土地后两年内没施工,也没申请延期。

 

我本人是澳洲公民,想买一套房自住,但自身经济能力不够。我的父母住在海外,没有澳洲永居或公民身份,可以和我合买二手房吗?

不行。你的父母是非澳洲居民,不能参与购买任何现房,就算和澳洲公民或永居身份持有者一起买也不行。

 

有些文章说,从7月1日起,海外人士在澳洲买房要额外缴纳3%的印花税,从2016年1月1日起,每年还要额外缴纳0.5%的地税?

这个说法不完全正确。以上只是维多利亚州的规定,澳洲其它州没有类似规定。

 

FIRB其它常见问题

 

我能在得到批准信前就签署和交换购房合同吗?

可以,但要确保合同以得到批准为生效前提。

 

我可以在选好房子前先递交申请吗?

不可以,申请是要和具体物业挂钩的。

 

申请过程复杂吗?需要多久?

申请过程并不复杂,一般30天内能得到结果。

 

FIRB的批准信有效期多久?

一年。

 

可以同时提交多个FIRB申请吗?

可以,但每个物业都要单独申请。

 

卖房的时候需要申请FIRB吗?

如何买房时审批的规定条例你都符合了,那么卖房时不需要申请。如果不符合,就要申请。

 

我收到了电子批准信,还会收到书信版吗?

不会,电子邮件就是批准信。

 

如果有人把房子作为遗产留给我,我需要申请FIRB吗?

不需要。

 

听说有的开发商事先会为海外买家预留FIRB名额,这种情况下买家就不用自己申请了,对吗?

在开发商提供事先获准证明副本的情况下,海外买家不需要政府批准就可以购买开发项目的新住房,可在同一项目中累计购买 300 万澳元的物业。 如果超出这一限额,就要单独申请。

 

澳洲政府关于海外投资的态度

 

澳洲政府根据什么原则决定是否准批?

政策规定住宅类房地产的外国投资应当增加澳洲的住房供应,所有申请均会根据这一首要原则进行考虑。

 

澳洲政府对海外人士投资持有什么态度?

对于海外人士合法购房,澳洲政府一直是持鼓励态度的。FIRB网页上公布的《澳大利亚的外国投资政策》文件明确指出:澳洲欢迎外国投资,外国投资帮助促进了澳洲的经济繁荣,改善了澳大利亚民生。澳洲政府要保证在最大程度引进外资的同时,保护澳洲本土的利益,平衡潜在的敏感度和外国投资的益处。

 

 澳洲政府对海外人士投资持

以上大部分内容整理自FIRB官方网页。

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