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谁是澳洲的下一个一线城市?

世界上所有知名的顶级城市,毫无疑问都拥有一些只属于它们自己的城市名片。伦敦的大本钟,巴黎的铁塔,纽约的自由女神,北京的故宫,悉尼的歌剧院…它们中的许多,甚至已经超越了城市的范畴,成为了一个国家的象征。

不仅如此,要成为一个世界级大都市,一座城市往往还应该具有伟大的包容性,不同的文化,思想,宗教,美食在这里相互依存,相互碰撞。

按照多伦多大学马丁城市研究所主任,纽约大学Schack房地产研究所研究员Richard Florida的说法,

“城市是人类伟大的发明。财富在这里得到创造,人们的生活水平在得到了提高。整个社会的创造性和生产力,在人类进入城市生活时代后,整个社会便出现了历史上从未有过的惊人发展。”

珀斯房产

上个世纪初,全世界人口中仅有14%居住在城市。2016年,这个比例已经超过了50%。预计到2030年,全球人口的60%将成为城市动物。

随着生活节奏的变化,人们的居住方式也在不断演化。越来越多的人希望居住在离城市较近的地段,交通便利,出行方便,是城市人生活的基本需求。而在澳大利亚这样的国家,大城市对人口的虹吸效应则更为明显。

过去五年(2011-2016),澳大利亚的首府城市中,墨尔本和珀斯的人口增速最快(12%),紧随其后的悉尼和布里斯班也有大概10%的人口增长。悉尼和墨尔本毫无疑问,已经是澳大利亚的一线城市,快速增长的房价便是这一结论的最好印证。

但无论从居住的舒适性,房价的可负担性,以及经济的可持续发展指数等综合因素来看,未来的澳大利亚,重点发展其他城市的经济水平,营造第三个,甚至第四个属于澳大利亚自己的一线城市,则是一条无可回避的必经选择。

在所有具备成为下一个澳洲一线城市条件的候选地中,西澳首府珀斯和昆士兰首府布里斯班,无疑是最有竞争力的候选者。

 

珀斯:不再做这个星球最孤独的城市

2000年,全球知名旅行书籍《孤独星球》给西澳首府珀斯赋予了一个美丽但略带伤感的名字——地球上最孤独的城市。这个 “外号” 的出现,毫无疑问提高了珀斯在世界上的知名度,但也却是这座城市由于地理位置所带来的尴尬地位的一种真实写照。

曾几何时,珀斯的CBD一到晚上,变成了没有人烟的空城,而周末更是毫无人气。若你想在周末的珀斯市中心找一个酒吧和三五好友聊上一下午,竟然会是一个难以达成的小目标。

不过,自从得到了最孤独城市的名号之后,珀斯并没有心甘情愿地躺在这样的“名誉”下停滞不前。自从2007年以来,珀斯的CBD范围内,已经新开了数百家大大小小的酒吧,城市的人气开始逐渐旺了起来;而一些大型城市综合改造项目,更是为提升珀斯的城市面貌,做出了巨大的贡献。

上个月,位于珀斯市中心的Elizabeth Quay项目被评为澳大利亚最佳城市改造项目。这个于2016年开业,总投资4.4亿澳元的娱乐休闲综合体项目,至今已经吸引了超过1200万人次的到访,并且成为了超过150项各类的大型活动的举办地。

正如西澳政府基建建设的重要推动机构Metropolitan Redevelopment Authority(MRA)的首席执行官Sean Henriques所说

“随着大型基建项目的投入,珀斯CBD的活力正在被逐渐激活。在过去的四年中,我们建造了一座7000平米的人造岛屿,一座令人惊叹的人行天桥,以及游乐场,水上乐园,公共艺术区域,渡轮码头等。人们走出高楼大厦便能和这些休闲场所亲密接触,周末这里也是家庭欢聚的场所,整个城市正在变得更加和谐。”

珀斯房产

Elizabeth Quay正在成为Perth的新地标

 

布里斯班:别再叫我“布村”了OK

在澳洲的华人,常常喜欢把布里斯班亲密的叫做“布村”,用以形容当地和悉尼,墨尔本等大都市在国际化,城市化方面的差距。不过,韬光养晦已久的布里斯班,近年来一直在不断悄悄地提升自己的软实力,至少在城市建设方面,昆士兰首府的表现已绝对不容小觑。

首先,布里斯班内城区的不少Suburb正在经历它们自身发展史上的最大变化期。2017年,Newstead区被《孤独星球》评为整个澳大利亚最酷的社区之一,而布里斯班的不少郊区则都成了该榜单上的赢家。《孤独星球》澳大利亚版的作者Cristian Bonetto在书中写到:

“一个曾经由煤气厂,木材厂和羊毛店组成的地区,一转眼已经华丽转身成为澳洲最值得你到访的地方,这真的是太酷了!”

而放眼展望整个布里斯班,城市的变化无处不在。

在南岸地区,Fish Lane已经成为了当地具有浓郁墨尔本风情的餐饮文化聚集区,而这整条街也是布里斯班内城区最受欢迎的中高端餐馆集中地,还是一年一度的Fish Lane Festival,更是这里留给整个城市的保留节目。

珀斯房产

人满为患的布里斯班南岸Fish Lane Festival

从南岸跨过蜿蜒的布里斯班河,便是整个澳洲无人不知的皇后码头综合改造项目Queens Wharf,一个总投资30的城市“巨无霸”。新的赌场,六星酒店,商场,办公,以及高端公寓等汇聚一身,在2022年建成之后,Queens Wharf毫无疑问是最近二十年来澳洲最让人期待的城市综合改造项目之一。

不过,雄心勃勃的布里斯班政府或许觉得这些还不够。在CBD另一端的Eagle St码头,一个总投资14亿澳元的综合体项目同样已经在规划之中。根据当地政府的规划,这里将会打造成一个全新的临水休闲中心,1.5公顷的开放区域和各类设施将会彻底改变这一区域的面貌。未来,这里将和Queens Wharf项目一起,成为整个布里斯班CBD腾飞的两翼。

Eagle St码头改造项目效果图

“要致富,先修路”,这是中国人早就总结出来的城市发展规律,对于快速发展中的澳洲首府城市来说,这样的定律也同样适用。目前,珀斯和布里斯班两大城市在基建投入方面,可以说是已经使出了自己的“洪荒之力”。

随着两座城市一个个大型项目从规划到成为现实的转变,珀斯和布里斯班的发展无疑值得我们期待;更盼望着这两座城市的明天,给我们带来更多意料之外的惊喜!

亿万富翁Kerry Stokes:现在是时候去珀斯投资房产了!

导读

随着悉尼的房价在持续五年的快速增长后终于有了明显的放缓趋势,越来越多的人相信澳大利亚的房地产市场将会迎来一个转折点。以目前的情况来看,哪个首府城市正处在房产周期的最底部?现在入市哪个城市的房产,在未来几年会是最佳的机会?澳洲亿万富翁Kerry Stokes对这个问题给出的答案是:西澳首府珀斯。

许多人现在都相信,悉尼的房产已经到了此轮周期的峰值,而墨尔本市场的疯狂也预示着它在周期上是紧跟着悉尼的。如今,澳大利亚总共990万套住宅的总价值大约是74万亿澳元,而其中仅悉尼和墨尔本两地的房产的总价就在其中占比超过50%。

根据Corelogic公布的数据,悉尼的房价在过去的三个月内下跌了0.1%,虽然幅度很小,但这是两年多以来的第一次。而墨尔本虽然在过去的12个月内的房价涨幅超过10%,但在今年第三季度的涨幅已经收窄至2%。

于是,下一个澳大利亚房产投资的热点城市在哪里成为了许多人关注的焦点。近日,澳大利亚最富有的人之一,传媒,建筑及矿业大亨Kerry Stokes在参加一次公开活动时宣称:是时候去西澳的珀斯购买房产了!

谁是Kerry Stokes?

Kerry Stokes在他年少时被母亲抛弃,14岁就被迫辍学。他的职业生涯起步于非常低微的工作,后来从事过房产及挖掘机销售工作。他如今是澳洲七号控股集团公司总裁,业务包含媒体,建筑及矿业资产等。Stokes还是艺术品收藏的爱好者,雇佣了一大批专业人士管理他个人收集的大量名画,雕塑及其他艺术品。他还曾被评为澳洲 “隐形” 权势人物榜上的第三名。

上个月,Kerry Stokes在参加一次论坛发表讲话时谈到,他认为目前的西澳市场状况已经稳定,对于房产买家来说,或许入市的时机已经到来。“现在对于想要在西澳买一个家的年轻人来说,没有比现在更好的机会了。以目前的低利率和低房价,我以自己的信誉担保,若干年后回头来看这是一个最佳的timing。”

(Kerry Stokes在论坛上发表讲话,认为西澳房市已经见底)

澳大利亚住房行业协会的数据显示,目前西澳的房价可负担性非常好,在过去两年,西澳珀斯的中位价房屋的贷款还款数字平均每月下降了260澳元,相当于为贷款者一年节省了3120澳元的年度开支。

而有意思的是,与西澳房价的低迷相比,当地的土地平均价格却并不便宜,目前为730澳元每平米。而过去12个月里,墨尔本和悉尼的土地价格分别上涨了19.6%和9.8%。

珀斯市场真的走出低谷了吗?

今年6月,Corelogic发布的一份报告曾经让不少人大跌眼镜,Perth的独立屋价格出现了一年多以来的最大幅度的月增长:1.4%,而公寓价格也在今年第二季度增长了1.1%。虽然短期的数据表现不错,但若以年度增幅来看,珀斯还依然有一段路要走,过去12个月当地独立屋价格下跌2.9%。

澳大利亚知名的房地产估价及咨询服务机构Herron Todd White公司执行董事Brendon Ptolomey认为,珀斯的房市的确有进入恢复期的迹象,尤其是在一些比较富裕的地区,这里的房价开始出现数年来的第一次上涨趋势。

(珀斯的不少区域是标准的买家市场)

对于首次置业者来说,机会或许真的已经来临。目前,珀斯的不少区域的房产中位价比十年前要更低,对于首次置业者来说, 他们现在入市将有不少“讨价还价”的余地。而市场人士认为,由于最近出现的一些房价上涨的情况,说明珀斯的房价有可能已经见底。

另一个观察房市走向的关键点是市场上的供需情况。上周末,悉尼的北部海滩地区据说有上千套房源在售,也难怪人们对于悉尼市场见顶的说法越来越流行。反观珀斯,根据CoreLogic公布的报告,在截止到2017年10月的过去一年中,珀斯的市场上挂牌销售房源同比前一年下降了14.3%,仅次于霍巴特,位列所有澳洲首府城市第二位。

(CoreLogic的数据显示,珀斯的房产挂牌量在过去一年骤减,预示着卖家的惜售和市场风向的转变)

亚太观点

长期以来,亚太集团一直关注着珀斯市场的动向和发展。作为澳洲的五大首府城市之一,珀斯的房地产市场曾经在2004-2007年的矿业高峰期,出现过一轮疯狂的增长,中位价一度接近悉尼。但随着矿业泡沫的破碎以及大宗商品价格的疲软,珀斯的房价在过去的十年经历了一阵“伤痛期和调整期”。

亚太集团认为,房地产投资的关键在于“PIE”,也就是我们所说的人口,基础设施建设及就业(Population,Infrastructure,Employment)。任何房地产市场的兴衰都必定与这三大关键要素相关,不论是过去五年悉尼市场的风光无限,还是珀斯市场的不景气,都可以从以上三大要素中找到原因。而未来珀斯市场能以多快的速度走出低谷,再次成为房产投资者热捧的目的地,也取决于这三大因素未来的综合走向。

从目前观察到的数据和市场情况来说,珀斯市场最坏的时期可能已经过去,但对于投资者来说,这里还远没有到闭着眼睛买房就能赚钱的时候,投资当下的珀斯市场,还需要专业人员的服务才能找到合适的机会。

正如亚太集团CEO周华先生在他个人的2017-2018年度投资计划中提到的,他个人将会在未来12个月内更多的关注珀斯的投资机会。

目前,亚太集团的市场调研部和项目部也同样在密切注意当地优质的房产投资机遇。

如果你也对珀斯房地产充满好奇,那么就赶快联系您身边的亚太集团分公司,或者致电您的专属投资策略师吧!

“跟着大咖学赚钱”——摄影师眼中的“2015珀斯华人房产知识博览会”

摄影+图文报道:周丹

2003年创建周丹摄影工作室,任亚太摄影协会会长,新华社、中新社等专业机构签约摄影师及撰稿人,及BQ澳洲杂志西澳执行总监。

澳洲人如何挑选住宅区?

如果有人问你:最想住在哪里?

你可能会回答:嗯,比如那个很有名的有很多超级土豪包括澳洲新总理住的叫什么Point Piper的区听起来就很不错吧……

如果问题变成:现实中你会怎么选?

那么不是土豪的你恐怕就要考虑到很多因素,比如:

这个区的房子贵不贵啊?

安全不安全啊?

离我上班的地方近不近啊?

旁边有没有火车站啊?

有没有超市啊???

……

根据房产信息网Domain的报道,金融比价网站Finder.com.au最近就对澳洲人进行了这样一项问卷调查:

你们在选择居住区时主要考虑哪些因素?

 

结果显示,一千多名受访者中,有一半人将住房成本作为最关键的考虑因素;接下来他们会看居住区的安静程度、犯罪率、是否靠近超市、工作地点或火车站等因素。


数据来源:Finder.com.au

第1名:住房成本

澳洲目前是经合组织里第三大房屋最不可负担国家,房价与收入比仅低于新西兰和加拿大。

除了房价最便宜的塔斯马尼亚州外,澳洲其它地方的买家都将住房成本作为选择居住区的第一考虑因素。

没有经济基础,何谈上层建筑,所以选房先看价钱这一点无可厚非。

第2名:安静程度

澳洲其实有专门的噪音控制管理条例,对于居民区域产生的各种噪音有不同时段的限制规定。

比如,晚上8点后一般不准使用电动工具,10点后不准使用乐器和电子扩音设备。如果邻居的狗老是叫的话,你可以向当地市政府投诉。

第3名:犯罪率

澳洲是个低犯罪率国家。

犯罪学研究所年初公布的国家凶杀犯罪监控报告显示,2012年澳洲凶杀率已降至历史低点,平均为万分之十一。凶杀率长期呈现下滑趋势,较25年前减少18%。

第4名:靠近亲朋好友家

维多利亚和南澳州人尤其喜欢住得离家人近一些,把这点列在第三位,其他州的人列在第六位。

部分地区高昂的房价和稀缺的房源可能是人们不得不离家人住得较远的原因。

第5名:靠近零售店/超市

一家大型超市曾做过一项问卷调查,发现澳洲人的购物习惯正在发生变化,人们每周购物的次数比以前增加了。

由此可见,购物方便成为越来越重要的选房因素了。

第6名:靠近工作地点

澳洲就业机会大部分集中在首府城市的中央商务区和城市近郊。

由于房屋价格上涨、房源供应有限、负担能力不足或生活方式的选择等原因,大多数上班族往往无法住在工作地点附近。

一份调查报告显示,澳洲上班族每天要花近1个小时的时间在路上。

第7名:靠近学校

去年一项调查显示,每月有约400万澳人在Google上搜索澳洲学区房,证明了学区是澳洲家庭买房时考虑的关键因素之一。

第8名:靠近火车站

一项关于澳洲人上下班的通勤方式调查发现,澳洲有超过三分之二的人开车上下班,造成城市交通在高峰时段经常拥堵。

如果住房和工作地点都离火车站不远,坐火车上班很可能比开车时间更短。

第9名:靠近CBD

前不久澳洲人报刊登了一篇文章《Y世代正在拥抱高层住宅梦》,声称澳洲Y世代越来越倾向于居住在内城公寓。

文章中,联邦证券首席经济学家Craig James作出以下评论:

相比使用交通工具上班,澳洲Y世代更倾向于住在靠近工作地点、咖啡馆、餐厅和超市的多层住宅。他们的父母一辈可能更喜欢在郊区拥有一块四分之一英亩土地的家园,周末在家里修剪草坪。但Y世代有时间宁愿去旅行,过一种不同的生活方式。

澳洲城市发展工作组的首席执行官Chris Johnson补充:

其实不仅Y世代喜欢住在内城公寓,退休后的婴儿潮世代也更倾向于住在临近商店、娱乐和交通等便利设施的公寓里。

亚太评语

到底选择在哪个区居住,往往是各方面因素互相权衡的结果。

从投资角度看的话,理想的房产最好能吸引自住房买家,这样,将来万一要卖房的时候,可以实现最佳资本增长,卖出好价钱。

亚太集团认可的房产都是经过严格的挑选标准及全面的市场研究挑选出来的,以下选项标准供您参考。

亚太集团的选项标准
  • 高性价比(物有所值)
  • 近五大首府城市的CBD或区域性中心
  • 近生活设施(购物中心、学校、餐馆、咖啡店、公园、娱乐等)
  • 近交通(火车、汽车或渡轮)
  • 稀缺性(名设计师、名开发商)
  • 有景致(水景、城景、公园景等)
  • 高质量(未来吸引高端买家和租客)
  • 有特点,具备增值动力(大型基础设施建筑、大规模政府及私营企业投资)
  • 目前被人低估但具有较大升值潜力的区域
亚太集团致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局,并提供VIP房产投资机会。请抓住良机,马上与我们的投资顾问联系或致电您当地的亚太集团分公司咨询详情。 

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Perth’s Elizabeth Quay precinct to open in spring 2015

The way West Australians and visitors interact with the CBD will dramatically change from this time next year when Elizabeth Quay opens, West Australian Premier Colin Barnett announced last week during an inspection of the project site.

“This is an exciting time for the project with the underground foundation works now complete and construction above-ground becoming more visible,” Mr Barnett said.

“It’s easier now to see the individual components coming out of the ground, including the public spaces, amenities and food and beverage outlets. Before we know it, Perth’s riverfront will be turned into the vibrant destination it was always meant to be.”

The inlet walls are complete and excavation is expected to begin early 2015, ready for water to fill the inlet. The footings for the new pedestrian bridge are being constructed and pilings are being installed for the food and beverage outlets, jetties and  moorings.

Elizabeth Quay is expected to deliver about 1,600 jobs during construction, with 146 contracts awarded to businesses for earthmoving, fabrication, surveying, construction, landscaping and architectural services.

“Elizabeth Quay will return a significant portion of the state’s initial investment with more than $90 million already secured from the sale of the first four development sites,” the Premier said.

Planning Minister John Day said the Florence Hummerston Kiosk was being reconstructed – brick by brick – on what will be a new island in the middle of the inlet.

“Originally built in 1928, the kiosk has been carefully stored in anticipation of its new home as a family friendly cafe on the island. The island will also feature the seasonal mooring of the Duyfken replica and a children’s playground,” Mr Day said.

Concrete is being poured to create The Landing, the major public event space at the quay. It has been designed to encourage interaction with the Swan River. Visitors can move down the steps to a wooden deck and touch the water at the river’s edge.

It also doubles as an event space for lunchtime sports, popup vendors and concerts.

The Elizabeth Quay project aims to reconnect the Swan River with the CBD through the mixed-use redevelopment of 10 hectares of riverfront land between Barrack and William streets. The State Government is spending $440 million on the construction

of the inlet, roads and services, public domain and the creation of development sites.

In the longer term, it is anticipated that the precinct will attract more than $2 billion of private sector investment and feature around 800 apartments, 400 hotel rooms, 200,000 square metres of commercial space and 25,000 square metres of retail space.

Source: News Release, Urbanalyst, 16 December, 2014

http://www.urbanalyst.com/in-the-news/western-australia/3040-perths-elizabeth-quay-precinct-to-open-in-spring-2015.html

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