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亚太里程碑!一天成交500多套,到底是什么样的项目让银行忙到招架不了?

2017年11月17日(上周五),对于亚太集团来说,是具有里程碑意义的一天。当天,位于墨尔本华人重镇的Box Hill,由亚太集团和墨尔本知名开发商Deague集团共同开发的高品质公寓项目白马大厦(Whitehorse Towers),以及位于布里斯班富人区Newstead的临水公寓项目HAVEN同时交房,两个项目总共有超过500套房产在当日成交,创下了亚太集团成立至今的新纪录!

(Whitehorse Towers,Box Hill,VIC)

(HAVEN,Newstead,QLD)

据了解,两个项目原本总共有700套房源在当天需要成交,但由于要settle的房源数量过多,超过了银行和律师事务所的承受能力,因此当天能够成功预约到交房的套数500多,已经达到了相关机构的工作极限!后续剩余的房源,将在本周开始陆续完成交房工作。

(亚太集团CEO周华先生第一时间在朋友圈发布消息,感恩客户对于亚太集团的信任,恭喜客户成交这两个优质项目)

位于墨尔本华人重镇Box Hill的白马大厦项目(Whitehorse Towers)是一个双子塔地标,其中包括超过500套公寓,以及一家拥有100个客房的酒店,该项目也是墨尔本CBD之外最高的住宅项目。白马大厦在上周五大约有400套公寓成交,如此惊人的成绩,也让澳洲本地财经媒体《澳洲金融评论》对该新闻予以了长篇报道。

白马大厦的交房之所以能够取得如此喜人的成绩单,除了项目本身的出众品质以外,与亚太集团的一站式全方位投资服务同样密不可分。

据《澳洲金融评论》报道,白马大厦的投资者中,大约有25%为海外买家。在去年澳洲金融机构收紧海外投资者贷款之后,亚太集团在过去一年内都密切关注相关的贷款政策变化,将交割风险降到最低,最终才换来了今天如此高的交房率。

(亚太集团合伙人边兰女士和Deague集团CEO把钥匙交给白马大厦的买家)

亚太集团在白马大厦项目的合作伙伴,拥有百年家族企业发展史的Deague集团首席执行官Will Deague对媒体称,鉴于白马大厦极佳的地理位置,高品质的建筑标准,项目的公寓在交房时的估价,平均每平米比合同价高出约1000澳元。

“任何不能或者不愿意交房的买家,我们都可以随时把房源收回。但由于房价上涨了,没有一个买家会选择这么做。”

在Will Deague看来,白马大厦的优异表现,无疑是对当前墨尔本公寓市场的一针强心剂。曾经甚嚣尘上的供过于求论,在目前优质公寓供需两旺的实际情况下,已经逐渐没有了市场。

(白马大厦大堂)

而在同一天,千里之外的布里斯班富人区Newstead,临水高品质公寓HAVEN也正式进入了交房流程。这座位置独特,设计理念先进的大楼,在布里斯班当地吸引了大量的高端自住人群,顶层的Penthouse当时的售价165-330万澳元,是名副其实的高大上建筑。

(亚太集团布里斯班公司总经理Irene前往HAVEN项目验房,对项目品质发出由衷赞叹)

(HAVEN项目部分公寓拥有的无敌水景)

(室内装饰细节是体现开发商品质的关键)

除了无敌景致和公寓内部细节上的高标准,HAVEN项目还在大楼裙房留出了足够的商业空间。Betty’s Burgers,SALT MEATS CHEESE,以及JOCELYN’S PROVISIONS三家风格各异,备受追捧的餐饮品牌,已经早早预订了它们在HAVEN底楼的位置。

(亚太集团合伙人Grant Ryan在HAVEN项目新开的Betty’s Burgers餐厅实拍,刚开的餐馆已经有大量的人群在门口排队等候)

凭借项目的位置优势和开发品质,以及由开发商在数十家潜在的物业管理公司中选拔出的优胜者,布里斯班最负盛名的物业管理公司之一的Aurora集团声势浩大的市场推广活动,HAVEN项目在当地的租赁市场上同样得到了非常积极的响应。目前,项目仅经过上周六第一次租房开放日就收到了近50份租房申请,预计将会为该项目的投资者带来非常理想的租金回报率。

正如公司CEO周华先生所说,这两个项目的同时交付给我们的客户产生了很大的利益,未来它们也将会继续给这些投资者的财富带来增值。

500多套房产在同一天成交,不仅是对于亚太集团市场影响力的再次肯定,也是对一家房产投资服务公司能力的深度考验,是检验公司综合实力的试金石。正是亚太集团各个部门之间长期不懈的努力,公司与各家合作方的默契配合,以及广大客户对于亚太集团的信任,共同成就了这一值得纪念的日子!

【楼市观察】九月悉尼房价下降0.1%,墨尔本继续抢眼表现,公寓成交情况比想象的还要好

导读

根据澳洲最大的房产研究机构CoreLogic发布的最新报告,悉尼房产价格在刚刚过去的九月份出现了下降,这是过去一年半以来第一次出现这样的情况,而墨尔本的房地产市场继续保持上涨的坚挺态势。2017年最后一个季度,澳洲房市的走向如何,将成为一个值得关注的现象。

对于已经连续上涨了五年的悉尼房地产市场来说,或许终于到了对高增长说再见的时刻。CoreLogic公司最新的报告显示,九月份的悉尼房地产价格比上一个月下降了0.1%,是2016年4月以来,第一次出现月度的跌幅。

而在刚刚过去的第三季度,悉尼的房价也只是平缓地上涨了0.2%,是自2016年第一季度2.2%的跌幅以来的最弱表现。

不过,在悉尼市场逐渐转弱的同时,墨尔本和霍巴特暂时接过了增长的大旗。墨尔本在9月的房价上涨了0.9%,而过去一年当地的房价涨幅达到12.1%。

CoreLogic的首席研究员Tim Lawless表示,最近一段时间悉尼市场低迷的表现,主要受制于银行对于只还利息类贷款的收紧,同时,越来越多的投资人由于悉尼的高房价,而把眼光放到了其他城市。而墨尔本的增长同样是预料之中的,因为当地的人口是整个澳大利亚增长最快的,去年维州的人口增加了大约2.4%。

(澳洲首府城市2017年9月房价表现,资料来源CoreLogic)

(澳洲首府城市过去12个月房价表现,资料来源CoreLogic)

墨尔本市场火热,高密度公寓成交顺利

最近几个月来,墨尔本市场强劲的二手房拍卖率支撑着当地的市场。过去一段时间以来,墨尔本的周末清拍率都保持在70%的水平以上。同时,上市房源一直保持在较低的水平,许多区域都是卖家市场,房源在市场上的平均停留时间为30天左右。

而根据澳洲金融评论(AFR)报道,来自建筑融资机构MaxCap的数据显示,墨尔本高层公寓的成交情况,比市场预计的还要更好!

MaxCap公司的首席投资官Brae Sokolski对媒体表示,该公司提供融资的四个超高层项目,总共有1937套公寓,占据整个墨尔本CBD公寓开发量的40%左右。而从他们掌握的情况来看,这些项目的交房情况非常顺利,几乎没有遇到什么问题。

这些项目都有100%的预售,65%的公寓在开始交房后的两周内顺利交房,剩余的大部分在4-6周内交房。这些项目中有一半左右的买家是海外人士,在目前澳洲银行对海外投资者收紧贷款,同时中国外汇管制继续收紧的情况下,墨尔本的公寓成交还能交出如此一份成绩单,显然让市场人士感到高兴。

 

据悉,MaxCap公司参与融资的四个项目分别为:

拥有643套公寓的Victoria One;

拥有627套公寓的Light House;

拥有633套公寓的EQ Tower;

以及拥有487套公寓的Empire Melbourne。

以Lighthouse为例,98%的公寓在开发商Call Settlement后的60天内得以成交。MaxCap公司的随机抽样调查还显示,这些项目中大约58%的业主是以现金成交房产的,33%通过澳大利亚的金融机构得到贷款,9%通过海外金融机构得到贷款。

悉尼市场平淡,首次置业者增加明显

 

反观悉尼市场,0.1%的降幅虽然不算很多,但在不少行业内人士看来,这是悉尼市场终于显出疲态的迹象。CoreLogic的数据还显示,9月悉尼价格最弱的地区为North Sydney到Hornsby所在的North Shore地区,以及西部的Blacktown地区,这两个区域的房价分别下降了0.7%和0.9%。

随着10月份春季的到来,澳洲房市应该会进入传统意义上的“旺季”,不过,随着房价可负担性问题在悉尼的日益加剧,今年这个春季的悉尼房市将会如何表现,值得期待。

(Domain的数据显示,过去半年悉尼清拍率超过一半在70%以下,显示房市转淡)

好消息是,首次置业者在悉尼市场中开始占据越来越重要的地位。随着政府自7月1日开始实行的印花税和补贴新政,这也是符合市场预期的现象。

CoreLogic首席研究员Tim Lawless表示,在今年6月到7月之间,新州的首次置业者人数增加了28%,这显然是与新政的刺激具有密不可分的关系。

独立屋的价格高企,让越来越多的悉尼人,开始选择购买公寓作为自住或者投资房。市场普遍认为,虽然悉尼市场承压,但类似10%以上的大调整几乎不可能会发生。

亚太观点

面对三季度及九月份的市场最新变化,亚太集团公寓项目经理William Mitchell表示,目前出现的这些迹象都符合我们对于市场长期走向的判断。澳洲的首府城市长期的房价表现总体都是稳定的,虽然短期内各个城市的表现会有比较大的差异,但一个成功的房产投资者更应该关注自己的长期投资目标,而不要过度被短期的波动所影响。

(亚太集团公寓项目经理William Mitchell)

从亚太集团最近成交的项目来看,墨尔本的公寓市场呈现出非常强劲的租房需求,投资者的租金回报率非常理想。这受益于亚太集团对于项目质量和品质的高度把关,也是墨尔本人口高速增长的必然结果。而至于悉尼,William认为,悉尼市场将继续分化,具有投资价值的区域和项目将变得越来越难寻觅,投资者也更需要专业人士在房产投资路上给予帮助。

(参考资料:Australia Financial Review,CoreLogic,Domain)

【亚太研究】投资者必读:2017-2018《我的城市》年度房产报告重磅出炉!想要免费获取只有一个办法!

作为一家以严谨的调研为工作基础的房产投资服务平台,亚太集团长期以来一直投入大量的人力物力,对澳洲首府城市的房产数据进行密切的关注和实时的发布。

 

对于我们每个发布的项目,一份详尽的《我的物业》报告将是您全方位了解该项目的必备工具;每三个月,亚太集团《我的市场》季度报告,是您把握澳洲房产市场最新动向的必读手册;而一年一度,作为亚太集团研究部门工作成果的压轴大戏,《我的城市》年度房产报告,更将是所有的房产投资者把握房市年度宏观数据,理清投资思路的致胜法宝!

(《我的物业》,《我的市场》(季度),《我的城市》(年度),投资者的三大必读报告!)

经过亚太集团研究部门数月的辛勤努力,2017-2018年度《我的城市》年度房产报告已经准备就绪,即将在本周内面向所有的亚太集团的客户正式发布!

《我的城市》报告有些什么内容?

房产投资,绝不只是看一个项目的楼书和户型图这么简单。要成为一个优秀的投资者,首当其冲的是要对所投资的城市的宏观经济情况做一个全面的了解。这座城市的人口有多少?增长速度有多快?它的经济主要有哪些行业来支撑?大型的基建项目又有哪些?

《我的城市》年度房产报告为你全面整理了五大城市的最新发展成果和宏观经济面貌,做到足不出户,即可把握澳洲城市概貌!

(报告节选:不只是墨尔本,阿德莱德也是世界最宜居城市前十名!)

(报告节选:悉尼是澳洲第一个人口超过500万的城市,但有一个城市的人口未来将超越它!)

除了人口增长与城市概貌,每个城市的基础设施建设也是投资者们非常关心的问题。《我的城市》报告,同样为你梳理清了五大首府城市的所有重要基建项目。投资时,是不是有了一个重要的参考依据?

(报告节选:布里斯班所在的昆士兰东南区,未来的基建投资总额超过1300亿澳元,雄冠澳洲!)

(报告节选:珀斯的房市近几年或许表现平平,但未来的基建投入比起其他城市来说毫不逊色!)

房市的发展同样离不开就业机会的增加。想知道五大城市的就业中心都在哪里,未来的新增就业点又有哪些?什么样的行业是首府城市的支柱产业?《我的城市》报告为你把这些情报一网打尽!

(报告节选:为什么想租墨尔本CBD的公寓却一房难求?看看这里有多少就业机会你就明白了)

(报告节选:和墨尔本不同,悉尼的就业中心可谓多点开花,难怪这里的房子都买到50公里开外去了!)

当然了,作为投资者,我们知道你最关注的还是各地的房产数据!作为权威的年度性房产报告,我们当然为你梳理了所有相关的情报,租金回报率,房价增幅排名,最受关注的区域,公寓和独立屋热点区域…你想知道的,都在这里了!

(报告节选:澳洲有一个首府城市的公寓租金回报率平均5.1%,全澳第一。它会是哪个城市呢?)

(报告节选:独立屋的过去20年平均增幅冠军并不是悉尼,而是墨尔本,年平均增幅为8.3%)

(不要小看珀斯,去年它的这些区竟然也有如此惊人的涨幅。那么你觉得这是它的公寓还是独立屋的数据呢?)

为什么要做《我的城市》报告?

作为一家在全澳首府城市布局,帮助投资者利用不同城市的房产周期来投资的服务平台,亚太集团一直以来都对研究和调研报以巨大热情和投入。由于这五大首府城市拥有上百年的房产发展历史,因此,我们相信投资者应该合理布局,将“鸡蛋放在不同的篮子中”,以获得最佳的投资成果。

然而,对于绝大部分投资人来说,去到一个自己从未居住和了解过的城市投资房产,具有很大的不确定性和风险。而由于缺乏相应的知识和对其他城市的了解,也导致了许多投资人不敢跨省投资,因而错过了许多机会。

(亚太集团创始人,CEO周华先生寄语《我的城市》年度报告)

亚太集团制作《我的城市》年度房产报告,就是为了帮助房产投资者全面了解五大城市的房产情况,提供了作为房产投资所必须掌握的人口增长,经济发展,就业趋势,房市概况等相关数据。我们希望帮助所有的投资人,能够更好,更全面地了解五大首府城市的情况,并且把握住相应的机会。

如何获取《我的城市》报告?

据悉,这份囊括了亚太集团研究部全体同仁心血的年度报告,将于本周内发送到亚太集团各个分公司的投资策略师手中。如果您是我们的客户之一,或者对房产投资充满激情与期许,想要获取一份您所关注的城市房产全方位报告,那么请即刻联系您身边的亚太集团分公司,或者您个人的投资策略师吧!

【深度分析】2017上半年,澳洲房产市场交了一份怎样的成绩单?

如果要对一个国家或者城市的房地产市场做一个总结,那么一年的年中和年底是两个不错的时机。2017年的光阴已经匆匆走过了一半,是时候让我们来总结一下过去六个月,澳洲房产市场的表现。

回顾2017年的开始,悉尼和墨尔本的市场还处于非常火热的阶段,人们争先恐后地抢着入市;另一方面,金融监管机构APRA(澳大利亚审慎监管局)与RBA(澳联储)则已经悄悄地开始行动,试图让部分城市的房市降一降温。

 

在首次置业补贴幅度加大,海外及本地投资者挑战重重,银行收紧贷款政策等多重因素夹杂下,2017上半年的澳大利亚房地产市场到底交出了一份怎样的答卷?权威澳洲房产调研机构CoreLogic日前就发布了一份报告,为我们全面地回答了这个问题。

不可持续的高速增长

来自CoreLogic的数据显示,虽然过去几年悉尼和墨尔本的房价增幅领先全澳,但年平均增长保持双位数的情况将很难保持,尤其是在悉尼这样的房价已经非常高的城市。刚刚过去的2017年第二季度,首府城市中只有悉尼,墨尔本,布里斯班和珀斯的房价是上涨的,而珀斯是唯一的第二季度增长超过第一季度的城市。

目前,整个澳大利亚的独立屋中位价是67万,而公寓的中位价是56万。虽然过去的六个月来看,悉尼和墨尔本的房价增幅有所放缓,但过去12个月,悉尼和墨尔本的独立屋中位价分别上涨了13%和15%,公寓的中位价则分别上涨了8.6%和1.5%。

房产销售速度放缓

经过了几年的高速建设期和投资活跃期,澳大利亚首府城市的房产在过去的六个月,出现了一些放缓的迹象。2016-2017财年,整个澳洲首府城市的房产交易总量为304,757套,同比下降了5.1%。

独立屋和公寓的销售速度均在下降,房产交易量在悉尼,墨尔本,布里斯班和阿德莱德等城市均出现了下降的趋势。

政府调控效果开始显现

随着上半年监管机构的一系列房市调整政策的出台,这些政策的效果正在开始逐渐显现。具体来说,房产投资的活跃度开始下降,而自住需求者开始逐渐发力。不论是投资者还是自住者,refinance的数量都开始变慢,而新的自住购房的房贷数量开始增加。

城市方面,虽然悉尼的房价在过去三个月几乎没有太大的增幅,但过去12个月,这里的房价上涨了12.2%。与此同时,墨尔本的房价增幅在过去12个月里表现依然是全澳首府城市最好的,增幅为13.7%。巨量的人口增幅(2.2%每年)以及最多数量的新增就业(过去一年72,786个新增岗位)是墨尔本房价表现出众的重要推动力。

Corelogic预计,随着首次置业新政开始实施,墨尔本和悉尼两地在今年下半年,将迎来首次置业者的一波入市高峰。

其它城市方面,布里斯班的中位价在过去12个月上涨了2%,阿德莱德上涨了2.4%,而珀斯房价下降了1.7%。

(悉尼房价过去五年上涨了75%,过去三个月增幅仅0.8%)

(墨尔本已经代替悉尼,成为过去一年内房价增幅最多的城市)

强劲的就业数据

截止到2017年6月,澳洲的就业数据显示非常喜人的情况:全国就业人口达到了12,330,000人次,同比增加了587,000人,而失业人数则仅为1,200,000人。就业率的增加,主要来自于全职岗位的增加,目前澳洲的全职岗位数量为8,100,000个,兼职岗位为4,230,000个。

良好的就业数字,显示了目前澳洲经济的稳步增长。澳洲统计局目前公布的失业率则保持在5.5%的低位。

综合来看,虽然澳洲的利率水平,目前依然处于较低的位置,但各个首府城市目前所处的房产周期,是大相径庭的。墨尔本和悉尼在过去的六个月的表现依然是最抢眼的,不论是投资还是自住的需求,都使得这两大城市的房价继续保持在上升通道,但随之而来的,是这两大城市越来越严重的高房价问题。而其它城市虽然暂时没有强劲的增长,但良好的可负担性,已经使一些长线布局的投资人开始把目光转移到了那里。

 

不过,随着金融监管机构对于房产投资监管的日益加强,以及已经开始逐渐上升的投资贷款利率,长线投资者应该及时注意关注自己的负债率及现金流的情况。因为根据历史表现来看,当利率进入上升通道后,快速上涨的房市出现放缓甚至停止上涨的现象,将是一个大概率事件。

亚太观点

作为一家专业的房产投资服务机构,亚太集团长期致力于帮助我们的客户,通过系统有效的投资澳洲首府城市的优质房产项目,建立一个可持续地,分散化地房产投资组合,从而达到财务自由的目的。

从最新发布的上半年澳洲房产市场情况来看,澳洲首府城市的房产市场总体保持稳定,但市场的分化情况依然明显。悉尼地产在经历一轮五年高速增长之后,高房价的问题已经日益显现;而墨尔本很有可能代替悉尼,在未来的一年多时间内,成为澳洲房产市场上表现最好的城市。布里斯班,阿德莱德,珀斯等城市的情况则比较分化,投资者要了解这些城市的投资机会,更需要专业的人士帮助,才能得到较好的投资结果。

 

“亚太集团一直致力于带领我们的客户在首府城市的优质地段,选择长期具有较好增长潜力的高品质项目进行投资布局。从公布的半年数据来看,市场的走势与我们对大势的判断保持一致”亚太集团合伙人,珀斯分公司董事总经理Helen 秦辉女士谈到当前的市场时表示。

“房产投资是一个长期的过程,投资人除了关注短期的市场波动,更应该注重一个城市和房产项目长期的发展潜力。为了分散风险,有眼光的投资者应该把眼光放到不同的城市,最大化利用城市之间房地产周期的差异,优化自己的投资结果”。

房产新政全面实行,首次置业者们的春天到了!

刚刚过去的周末,澳大利亚迎来了崭新的2017-2018财年。与新财年一并到来的,是已经被市场期待了许久的首次置业新政的全面实行。自2017年4月以来,以墨尔本为代表的维州和以悉尼为代表的新州相继出台了针对首次置业者的全新政策,并已经从本月一日起实行。

随着部分房源的印花税被减免,市场普遍预计,新财年的第一炮将由首次置业者来打响。那么,刚刚过去的这个周末,新政实施之下的悉尼,墨尔本两地楼市表现如何呢?我们先来回顾一下周六两地的二手房拍卖数据:

悉  尼 (数据来源:Domain)

清空率:                  70%            

中位价:                  $1,130,000 

成交总额:               $328,509,600     

注册拍卖房产套数: 628

登记拍卖房产套:    399        

成功拍卖:               319

撤回拍卖:               59

墨尔本  (数据来源:Domain)

清空率:                   74%             

中位价:                   $682,000

成交总额:               $307,737,200     

注册拍卖房产套数: 732

登记拍卖房产套数: 588     

成功拍卖:               417

撤回拍卖:                9

从拍卖的情况来看,两地市场拍卖数据与之前几周相比保持平稳,暂时没有出现井喷,或者价格明显上扬的现象。其中,悉尼的数据与上周几乎相当,并且还略低于去年同期的数字,而墨尔本74%的清空率也与近几周的表现保持一致。随着七月的到来,澳洲的房产市场实际上应该进入了传统意义上的淡季,而主要的原因是受到冬季和学校假期的影响。

不过,在不少行业专家看来,首次置业者进入市场的热潮才刚刚开始,未来几个月到半年的市场表现都值得期待。本地知名媒体《澳洲金融评论》发表了文章,认为首次置业政策的到来,势必将改变本应该渐入平淡的冬季房产市场。

事实上,首次置业新政一经发布,市场对于7月1日之后将出现首次置业者扎堆进入的情况已经有了充分的预计。以悉尼的买家来说,购买一套不超过65万的房产,将不需要支付一分钱印花税。而在此之前,如果购买一个二手房,印花税将高达24,740元!现在,省下的这些钱已经完全足够一个首次置业者去购买全套的家具。

在Domain的首席经济学家Andrew Wilson看来,持续保持的强劲需求和有限的供应,将继续保持人们对墨尔本和悉尼房产的关注,而且不仅仅是针对首次置业者而言。这两个城市目前依然是一个明显的卖家市场!

早在今年四月份,当墨尔本推出首次置业新政之后,Andrew Wilson就已经对墨尔本未来一年半的方式表现做出了他的判断。他认为,到2018年下旬,墨尔本的独立屋中位价,将上升到之前许多人认为不可能达到的:100万澳元!

而在部分区域,符合首次置业者的房产,已经在这个周末受到了明显的追捧。比如墨尔本一些距离市中心并不算近区域内的房产,已经在周末的拍卖中卖出了高价,一个距离墨尔本市中心以北24公里的区域Craigieburn的三房独立屋,被拍卖到了66万,而该区的独立屋中位价还不到50万!

这样的现象,应该在未来几个月内会继续保持,符合首次置业者,尤其是符合印花税减免的房源,将成为市场上非常受欢迎的房产类型。

不过,亚太集团创始人兼CEO周华在点评此次房产新政时,也提醒首次置业者,购买房产不仅仅是考虑是否能够承担的起首付,购房者还需要考虑自身的经济能力,是否具有长期偿还贷款的能力等综合因素再做决定。

同样值得注意的是,从本月一日开始,本地和海外投资者将面临一些与首次置业者不同的政策,比如墨尔本的新房投资者将不再能享受印花税的减免,而海外投资者的印花税比例将有提高。在房产行业专家看来,这些政策给投资市场带来的影响,还有待观察。

挑战中充满机遇,变化中不断前行 — 亚太集团总裁周先生谈新财年澳洲楼市

导语

还有不到12小时,澳大利亚就将迎来崭新的2017-2018财年。无论过去的一年您过得如何,时间的脚步,从不会停下等待任何人。过去的365天,您的工作,生活,和家庭是否有了新的变化?您给自己列出的目标,是否都已经实现?而在个人财富积累方面,您是不是又有了新的收获?

回顾过去一年的澳大利亚房地产市场,可以说充满了机遇和变化:首次置业者即将从新财年开始迎来诸多利好的政策刺激,许多人已经跃跃欲试;投资者则面临着日趋收紧的贷款政策和不断攀升的房价,对于他们信心和能力的考验,正在不断升级;而海外投资者则更是将面对全新的政策,许多人都对楼市的未来表现充满了好奇。

站在这样一个关键的时间点,我们究竟应该如何看待已经站在门口的2017-2018财年度澳大利亚的楼市表现?未来一年中,市场里的巨大机遇和可能出现的挑战又有哪些?我们就这些大家特别关心的话题,采访了亚太集团创始人兼CEO周华先生,请他来为我们授业解惑新财年的澳房市场。

您好,周总。新财年即将到来,首先请您对2017-2018年的楼市表现做一个总体的展望。

周华:总体来说,澳洲的房产市场,目前每个城市正处在不同的周期阶段。宏观市场上,目前基本的预测是2018年储备银行有可能会加息,比如今年我们已经看到,银行对部分贷款产品的利息已经开始上升,这应该会是一个趋势,对投资者的信心也会是一个考验。但总体来说,澳洲首府城市的房地产市场依然保持健康的发展水平。

我们知道亚太集团是一家在五大首府城市都有分公司的房地产服务平台。能否请您为我们点评一下目前五大首府城市的房产市场呢?

周华:谈到具体城市的话,悉尼,墨尔本这两个城市的房地产市场目前依然处在上升通道,不过,种种迹象表明,悉尼的涨幅肯定是放慢了很多。目前从我们监测到的一些楼盘的销售情况来看,也印证了这一点。相比前一两年,悉尼的买房人,不论是自住还是投资,都变得更谨慎一些了。

墨尔本市场,很多专家都继续看好这个市场在未来一两年的表现,我们亚太集团在今年7月1日新的印花税政策出台之前,也带领我们的客户去到当地比较优质的一些项目布局,帮助他们节省了大笔的支出。从长远来看,这对客户的房产投资组合配置来说非常有效。

布里斯本的地产周期,比悉尼和墨尔本慢半步,差半拍。根据目前的最新数据,昆士兰是澳洲州际移民排名第一的州。我们已经注意到,目前,在布里斯本的一些离市中心五公里,十公里区域的房价,这几年已经在暗暗地往上涨了,而且涨幅并不小,这就说明它是房市的一个周期的开始。

除了悉尼,墨尔本和布里斯本这三大东部城市之外,您对阿德莱德和佩斯这两个相对冷门的城市的房产市场表现,又有怎样的看法?

周华:阿德莱德是一个非常适合居住的城市,它的房价在上一个周期高峰时也有非常好的涨幅,目前我们亚太集团旗下的开发公司在当地地段特别好的区域已经开发一些公寓和别墅项目,把我们一部分对阿德莱德感兴趣的客人带到了这个城市。另外它的租金回报率特别高,对于在乎现金流的投资人来说,可以关注阿德莱德的城市变化。

至于西澳的佩斯,虽然过去几年当地的房产市场相对不景气,但我们一直对它的表现在进行监测。从我们掌握的情况来看,新财年里,当地的房价,已经不能再低了,按照未来人口的预测,佩斯人口增加的幅度还会相当大,而且它跟悉尼周期正相反。所以说,我们在不远的将来,也会在这个美丽的西澳首府城市,帮助我们客户寻找投资机会,而且我们有当地的团队,提供落地的调研和服务,这也是我们作为一个综合性服务集团的优势。

谈到目前的楼市,很多人都认为部分区域可能会出现楼盘供过于求的状况,对于这个问题您怎么看?

周华:很多人对于供应量的了解,都来自媒体的报道,但我可以从其他角度告诉大家市场上正在发生什么。因为我们和开发商接触比较多,我知道目前银行对开发商建筑贷款的限制,已经到了相当严格的地步。比如说,有一个我们熟悉的大开发商,今年上半年,给他们贷款的一家四大银行之一找他们开会,这个银行以前同时会给上百家开发商做开发贷款,而现在只给将近十来个公司进行贷款。

开发商拿不到贷款,会造成很多已经被批准的项目不能走上市场,很多项目不能开工,这种现象目前也开始发生了。所以不少开发商花了很多钱拿地,但现在面临不能开发的境遇。

所以您不认为这些城市有供过于求的问题存在?

周华:部分澳洲媒体对布里斯本,墨尔本市场做了很多负面报道,很多都不是事实,更多的是新闻炒作。根据我们掌握的情况和数据来看,墨尔本和布里斯本也处在一个相对来说供不应求的市场情况。当然,某些地点的一部分楼房,在刚刚完工的短时间之内,有比较多的房源,竞争比较激烈是事实。但是从目前的空置率情况来说,依然在合理范围内。

以墨尔本为例,目前的空置率是十年内的最低值。按照当地的人口增加速度,墨尔本每年总共需要的新建住宅在40,000多套,其中包括16,000到18,000套新公寓房,而从建筑市场的造房速度来看,目前当地每年的缺口在2,000到3,000套左右。

过去几年,墨尔本的独立屋已经出现了较大涨幅。根据CoreLogic公布的数据,过去20年,墨尔本的独立屋总体涨幅达到了461.4%,超过了悉尼的334.3%。只不过,在过去几年内,墨尔本的公寓涨幅不如悉尼。但是,最近一年多来,墨尔本政府对于新建公寓的面积,采光,容积率等方面有了诸多更加严格的新规定,再加上印花税政策的改变,开发贷款的收紧,都使得我们相信未来墨尔本的公寓供应量将出现明显的下降。因此,我相信未来墨尔本的公寓会有更多的增长潜力。

您认为目前是投资的好时机吗?

周华:因为房产投资对绝大部分人来讲,是唯一实现财务自由的手段。所以说,我认为只要个人有条件的话,应该在尽可能早的时候进入市场,等房价下来的机会比较小。最好是要有投资的意识,在有条件的情况下,不管是买现房还是楼花,都应该在第一时间进到市场。毕竟,这个资产如果不在你的名下,在别人名下不也会升值吗?

进入市场之后,要按照自己的投资目标,一步一个脚印去下走,在自己身边建立一个有效的,专业的支持团队,包括例如投资顾问,律师,会计,贷款经理等,才能使你的投资之路真正成功地走下去,不只是简单地买几套房子。

我们都知道去年一年内,海外投资者在澳洲的买房之路已经变得越来越“艰难”,7月1号以后,悉尼和墨尔本的海外投资者印花税都要到12%以上,而且贷款政策依然非常严格,那么对海外的买家来说,他们到底要不要在澳洲买房产呢?

周华:我觉得这些新政策的出台,影响比较大的是那些国内的中产阶级,他们有一定的条件到海外来投资,但也不是刚需,这样的人群的确会受到影响。

但是,对那些有刚需的人群,比如给在澳洲留学的孩子买房的父母,刚来到澳洲的新移民,还有一些高净值人士,需要在全世界进行资产配置,需要配置澳元资产。对于这些实力比较强的投资人来说,有进行分散投资的需求,我们刚才提到的这些变化对他们的影响则不大。

根据中国最新发布的的数据,中国的可投资资产在1,000万人民币以上的高净值人士,目前的数量在150万左右。对这些人群来说,依然有向海外投资的种种需求。目前,澳元兑人民币的汇率依然处于相对低位,那么对国内的投资人来说,未来只要澳元升值,那么他们的澳洲房产相对人民币来说就是有增值潜力的。因此,即使目前在贷款政策等问题上遇到一些暂时的困难,很多人也愿意先以现金成交房产。

此外,我相信在不久的未来,针对海外投资者的贷款产品会越来越丰富,这也会加强海外投资人对澳洲房产投资的信心。

7月1日开始,会有许多利好首次置业者的政策出台。您觉得是不是首次置业者入市的最好时机已经到了?

周华:我觉得这是肯定的。对很多当地的澳洲人或者新移民来说,他们如果一开始还没有足够的钱,政府的政策能使他们进入房产市场,这肯定是一个好的激励。我相信会有不少首次置业者借着这么一个机会入市。

但是作为一个买房人,还要冷静地分析一下,自身的条件是不是准备好了,因为买房不仅仅是首付和印花税能够负担,毕竟还要借钱、养房贷,所以还是要量力而行,判断自己是不是适合入市。此外,因为现在贷款比以前相对来说严格了,所以还要考虑今后如果利率上调,能不能负担房贷,这些因素都要考虑在内。但总体来说,每次政府出现一些激励政策,都会有一些首次置业者进入市场。因此,七月一日以后的首次置业市场值得期待。

能给我们的读者透露一下,您自己目前是如何布局房产市场的吗?

周华:以我自己来说,过去几年我把投资的重心放在了墨尔本和布里斯本两大城市。墨尔本的人口增长速度目前是整个澳洲最快的,而当地的房价相比悉尼来说,具有巨大的差距,因此投资价值就凸显了出来。因此,我自己就布局了一些墨尔本质量比较好的开发商建造的产品,长期来说,我认为会有非常好的回报。

另外,根据我们对市场的了解,从今年前六个月的数据来看,昆士兰的布里斯本是州际移民排名第一的城市,而在新的财政年度,可能这种迹象会更明显。所以我们一直在关注,并且已经带领了一批客人率先投资到一些好区的优质项目里,包括我自己的投资布局,我这几年也在当地投资了一些黄金地段的房产,因为以同样的价格,在悉尼是不可能买到这样地段的房产的。

最后一个问题,在新的这个财年里,亚太集团本身会有什么样新变化值得期待,我们会有哪些新政策,来更好地服务我们的客户?

周华:亚太集团的定位是一个长期的房产投资服务商,从一开始我们建立公司的时候就了解到,澳洲各个城市,它的房产周期是不一样的。如果说一个投资者房子只投在一个城市,那就会影响到总体回报,或着继续投资的能力。因此我们在澳洲的首府城市,利用房产周期的不同,会继续带领我们的客户去做优质房产的投资布局。

此外,我们在房产上游也会做更多的自主开发,在不同的城市,打造由我们自己来控制质量的项目,包括公寓,别墅和联排别墅。同时,我们会进一步完善对亚太集团客户服务的体系,在市场出现变化的情况下,能够让投资者继续保持信心,帮助客户进一步解决在投资路上出现的一些实际困难和挑战。

开发自己的产品是亚太集团服务链的一部分,和老牌开发商强强联手是我们的策略之一。亚太集团自行开发的项目在地点、设计和建筑质量等方面都数一流。我们还在定价上面,刻意给买家留有一些余地,让他们和我们一起挣钱。

感谢周总今天给我们带来的2017-2018年楼市的展望,相信所有对楼市动向关注的朋友们,都能从中获取对您有用的知识,也能帮助大家对未来一年的楼市走向做出正确的判断。

祝大家在新的财年里工作顺利,家庭幸福,财源滚滚!

【珍贵资料】一百年前的悉尼房产广告

澳大利亚的房价可负担性问题,已经成为整个社会的热门话题。而在所有的澳洲城市中,悉尼的高房价问题尤其严重。在2012-2017年的五年中,悉尼的独立屋中位价上涨了75%,这样的涨幅,在整个澳洲房产史上,可以说是非常惊人的。
如今的高房价已经让很多人喘不过气来,也有很多人将不幸永远在这个城市过着租房的生活。有人或许感叹,如果我早一点出生,赶在悉尼的房价还affordable之时入市,那该有多好!那么,悉尼的房价是不是也有“白菜价”的时候呢? 
当然有。只不过,这个时间得往前推一百年!

近日,澳洲知名本地媒体《Domain》公布了一组20世纪初刊登在报纸上的悉尼房产广告,把我们一下子带回到让人已经记忆模糊的上个世纪之初。当今天的人们把这些熟悉的高尚区域和广告中难以置信的亲民价格结合在一起,触发的的确是一种特殊的感觉!

一百年前,澳洲的房产标价都是以英镑为单位的。而且,许多今天我们熟知的区域,在当时只是嗷嗷待哺的“婴儿”,而更有一些则还未“出生”。当时,如果一个房产广告上写着“本小区通电”,那可以成为一个大卖点,就和今天的房子带水景的稀缺程度相当。

这是一则发布于1882年的悉尼东区Brontehouse land package广告,当时,这个区刚刚诞生不久。由于临近世界著名的Bondi海滩(当时也就是个普通的海滩而已),而Bronte本身也自带海滩,今天的这里是悉尼房价最高的水边区域之一,而在当时,许多人都没有听说过它的存在。

这则广告今天被存放在新南威尔士州立图书馆中,由于当时澳洲的人口增幅缓慢,Bronte区域内的新房供应量一直持续了30多年,才成为一个无地可卖的成熟区! 

如果你生活在1918年的悉尼,如今最贵的豪宅区域之一Vaucluse,在当时正向市场上推出全新的House land Package项目。当时,要在这里购买一块土地的首付款为5英镑。而隔壁的Watsons Bay,同样有大批便宜的水边物业可以买。从广告推销词上可以看到,这里的促销语写着“Now Or Never”,你觉得是否说得很有理呢?

如果你错过了1910年代的东区,那么,到了1930年左右,悉尼的发展规模已经大大加速,新建房屋的地段,也延展到了距离CBD更远的地区。 

1929年,悉尼西部的Blacktown开始对外售卖土地,价格同样公道,首付仅需5英镑。今天看来这里距离市中心不算近,但当时,这里被广告描述成“当都市遇到乡村”式的理想居住场所。

从广告上可以看到,这片新建别墅紧邻一个高尔夫球场,在当时销售非常火爆,而房产中介也以“远离都市喧嚣,享受理想家园”这样的词汇,来给这片房产打广告。 

同样,距离悉尼CBD十几公里的区域,在这个阶段开始更多的出售新建项目,比如今天北区大受自住人士及中高收入专业人士喜爱的Beecroft,在当时也已经开始出现了土地的分割和项目的出售,越来越多人开始喜欢住进这样与自然更接近的区域。

此外,让我们再来看一些其它100年前的房产广告吧,看看今天这些许多人“高攀不起”的区域,当时是多么的戳手可得。

怎么样,看了以上的这些百年广告,是不是感叹自己生不逢时?事实上,房地产的价格在任意时刻,对于当时的人们来说,一定是不便宜的。只不过,有些人善于把握机会,在自己力所能及的时候及时进入了市场,再给与足够的时间,就能为自己的财富带来巨大的增值。

今天的房价虽然看似很贵,但如果放在更长的时间线上,十年,二十年后回过头来再看,今天的房价又会变得便宜。房产的属性就是这样,长期而稳定。

希望今天的你,不会错过那些应该属于你的机会!

《阿铁和小鱼的澳洲新移民生活》—— 澳洲养老问题

第1期漫画:澳洲的房屋类型

第2期漫画:在澳洲租房要知道什么

第3期漫画:在澳洲理财

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中国富豪投资移民面面观

近日,胡润研究院和汇加移民研究院联合发布了2015年《中国投资移民白皮书》,对中国近300位高净值人士(包括千万和亿万富豪)进行了调查访问,全面了解他们对移民和海外置业的想法。

受访的中国高净值人士平均年龄为40岁,平均拥有3千万资产,财富来源主要为投资回报(34%)和公司经营所得(32%),近九成已有子女,子女的年龄绝大多数都在18岁以下

中国富豪

“全球公民”时代

此次报告提出了一个全新的“全球公民”概念,认为接受过国际教育,能在不同国家落地并在当地拥有资深人脉关系的人就可以被称为“全球公民”。

万科集团的董事局主席王石、SOHO中国的CEO张欣以及在众多领域活跃的名流靳羽西被认为是典型的“全球公民”。

他们身上的共性是:在多个国家生活、学习或工作过;向全球拓展事业;最重要的,是对世界各地的文化和传统习俗具有极大的包容心和接受度。

典型的“全球公民”

在高净值受访人的心目中,“全球公民”具备一些共同特征,比如签证自由、财富自由、接受过海外教育、拥有多国朋友圈和商务圈

35%的受访人认为资产达到5千万元人民币即可享有财富自由,4%的人认为拥有5亿以上资产才能达到财富自由的状态——平均下来,财富自由所需的资产约为1.2亿元人民币

财富自由

中国富豪的首选移民地

报告考察了全球范围内所有能提供可行性移民方案的国家,以教育、首选置业地、移民政策、生活成本、个人税务政策、护照免签、医疗系统有效性和移民群体适应性这八个指标作为评判标准,选出了2015年中国高净值人士最青睐的前10个移民国家,其中澳大利亚排名第4。

中国富豪的首选移民地

高净值人士移民时普遍青睐英美等发达国家,除了有经济、教育、社会福利等方面的考虑外,另一个重要原因是这些国家护照的效力,比如免签国数量。

在受访人所持有的外国护照或绿卡中,加拿大、美国和澳大利亚排在前3位。这些国家的护照都在约170个国家和地区享受免签待遇。

国家护照的效力

报告还选出了高净值人士最青睐的移民及全球置业城市,无一例外都是大型城市:经济发达、教育出色、交通便利、生活丰富,同时也是非常出名的华裔聚集地。悉尼和墨尔本在这份榜单上分别名列第7和第9名。

全球置业城市

移民墨尔本的一位曹女士声称:

墨尔本是澳大利亚的第二大城市,非常繁华、美丽、宜居。我和我先生当初移民澳洲一是为了孩子的教育,二是为了提高生活质量。我们现在住在Balwyn North,到CBD只需要20分钟,当时买房花了差不多110万澳币。Balwyn North算是墨尔本的传统富人区,周边有非常好的教育资源。我的孩子现在就在其中一所小学读书,学习压力不大。另外,我觉得墨尔本的城市规划非常好,生活也便利,跟拥挤的上海、北京差别挺大的。饮食和生活习惯上也都能适应,吃住放心,只是偶尔会觉得生活有点单调。

曹女士

中国富豪的移民观

已经移民的高净值人士谈到移民原因时纷纷表示,教育质量、环境污染和食品安全是促使他们移民的三大动因。

移民观

35%的受访人认为移民后的生活状态比在国内时好,39%的人认为差别不是很大。37%的人承认移居后,孩子得到了更好的教育,变得更为自信;23%的人认为自己享受到了国际化的自由度;21%的人认为生活质量得到了提高。

移民后的生活状态

不过,移民后也会面临税收、语言、文化方面的一些问题,不了解当地税收政策、不懂当地语言是受访人生活上遇到的最大障碍。

移民后的障碍

在高净值人群中,“移民不移居”是目前最流行和普遍的做法。他们通过“投资移民”或其他政策申请获得别国绿卡,但依旧保持原国的身份和护照。这样他们既可以保留本国的一切资源,又能享受第二国的福利待遇。

中国富豪的全球置业观

调查发现,中国高净值人士最青睐的移民目的地和全球置业目的地是高度一致的,这一点显然非常契合中国人的传统习惯——在哪里生活,就在哪里置业

受访的高净值人士平均愿意投入507万人民币用于海外置业,其中58%的人表示购置的物业主要用于自住,27%的人是为了投资

在问及“三年内愿意投资的物业类型”时,66%的受访人认为投资型住宅是最值得购买的物业类型;商铺、写字楼和酒店等由于涉及运营管理和回报率等问题,在高净值人群中的热度远不如住宅。

投资型住宅

在物业分布区域上,受中国人重视教育的观念影响,学区一直是最受欢迎的置业区域,46%的受访人表示愿意在学校附近或去学校交通方便的地方购置物业。繁华便利的市中心排名第二,华人区排名第三。

置业区域

中国富豪的子女教育观

越来越多的高净值人士计划送子女出国,接受先进的国际教育。此次调研中,这一比例高达83%。而出国的平均年龄也由18岁(2014年调研结果)提前到了16岁,显示留学低龄化已成为事实。

出国的年龄段上,高中首次超越大学,成为主流的留学阶段

留学目的地方面,美国以近1/3的得票率排名第一,英国、澳大利亚和加拿大排名其后。这四个国家是目前最主流的留学国家,从人数统计来看,拥有庞大的中国留学生群体,都是教育大国,质量优异且性价比很高。

留学目的地

中国富豪的资产配置观

中国的富裕阶层日渐注重海外投资,目前已经有意识地扩大海外资产的比例。受访的高净值人士的海外资产占其总资产的比例为16%

高达85%的受访人认为贯穿整个投资行为的最重要理念是“稳健的收益”

而教育已经成为海外投资最大的驱动力,28%的受访人表示,高质量的海外教育充满了吸引力,他们的海外投资紧跟着子女教育规划的步伐。

20%的受访人把票投给了“分散风险”选项,遵循“把鸡蛋装在不同篮子里”的传统投资理念。

海外投资驱动力

中国人本身就热衷于购买房产,且海外房产有性价比高、收益稳定、永久产权等诸多优点,所以在所有的海外投资类型中,地产最受青睐

36%的受访人表示已经在海外购房,并且未来3年内打算投资海外房地产市场的人数比例将进一步上升至42%。

海外投资方式

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《阿铁和小鱼的澳洲新移民生活》—— 在澳洲理财

第1期漫画:澳洲的房屋类型

第2期漫画:在澳洲租房要知道什么

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拼气质更拼实力——澳洲城市称霸今年世界各大排行榜!

澳大利亚一向以舒适的生活环境、稳定的经济条件和完善的国民福利著称。澳洲城市屡屡称霸世界各大排行榜,在国际上享有盛名!

今年,澳洲城市又获得了哪些国际奖项呢?我们一起来回顾一下吧!

全球最佳求学城市No.2…

12月1日,英国高等教育及升学就业组织QS公司发表了2016年全球最佳求学城市排名。

QS公司根据大学排名、生活负担性、学生结构、城市优点和雇主活跃度这五项因素选出了全球最佳75个求学城市

在这份榜单里,墨尔本排名全球第2,悉尼排名第4,都保持了去年的好成绩。澳洲共有7个城市入围,成绩分别为:

2016年全球最佳求学城市

排名 城市
第2名 墨尔本
第4名 悉尼
第17名 堪培拉
第18名 布里斯班
第26名 阿德莱德
第35名 珀斯
第69名 黄金海岸

数据来源: QS公司

澳洲大学拥有一流的科研人才、庞大的学术资源和丰硕的研究成果,对澳洲和全球政治、经济等各项领域都有卓越贡献和深远影响,曾培育出多名诺贝尔奖得主,深受全世界留学生的青睐。

与澳洲城市相比,中国的香港、上海和北京分别列为第8,第39和第25名,也取得了不错的成绩。

澳洲八大名校

全球最高声誉城市No.1…

今年10月,总部位于波士顿的全球咨询公司声誉研究所公布了2015年全球百城声誉排行榜。

声誉研究所对G8国家的1.9万人开展了网络民意调查,根据经济、环境吸引力和政府管理效率这三大评比项目对全球101个国家进行了排名,选出了G8国家民众最愿意到访、工作和投资的城市。

这份榜单的冠军与亚军花落悉尼和墨尔本,澳洲共有6个地区进入了全球50强,分别是:

2015年全球最高声誉城市

排名 城市
第1名 悉尼
第2名 墨尔本
第36名 珀斯
第40名 黄金海岸
第44名 阿德莱德
第46名 布里斯班

数据来源: 声誉研究所

排行榜中声誉越高的城市越受国际游客、外国投资者和专业人才的欢迎。自该榜设立5年来,悉尼每年跻身榜单前3名。

香港、上海和北京的排名分别是第48,第71和第85名。

悉尼

全球最友好城市No.1…

今年8月,美国高端旅游杂志《Condé NastTraveler》对近7.7万读者进行了年度调查,评选出了全球最友好和最不友好城市排行榜。

悉尼被国际读者选为2015年对游客最友好的世界城市,称这里“没有令人不喜欢的东西”。人们还声称,游览悉尼海港及攀爬海港大桥是旅程中最令人兴奋的活动。

海港大桥

全球最宜居城市No.1…

(经济学人智库版)

今年8月,经济学人智库公布了最新的全球宜居城市排行榜。

经济学人智库依据社会稳定性、医疗保健、文化和环境、教育、基础设施这五大指标对全球140个城市进行了比较和打分。

在这份榜单中,墨尔本连续第5年被评选为最适合人类居住的城市,澳洲共有5个城市列入全球最宜居城市排行榜前20名。

2015年全球最宜居城市(经济学人智库版)

排名 城市
第1名 墨尔本
第5名 阿德莱德
第7名 悉尼
第8名 珀斯
第18名 布里斯班

数据来源: 经济学人智库

经济学人智库的调查发现,排名较前的城市多数为中等城市,人口密度相对较低。纽约、伦敦、巴黎、东京这样的金融中心虽然很成功,但基础设施不堪重负、犯罪率较高,所以排名靠后。

而澳洲城市拥有良好的基础设施建设、完善的保健体系和非常低的谋杀率,因此取得了很好的成绩。

香港、北京和上海的排名分别是第46,第69和第78名。

澳洲城市

全球生活质量最高城市No.4…

今年6月,英國知名生活時尚雜誌《Monocle》公布了2015年全球城市生活质量调查排行榜。

《Monocle》杂志针对22个项目进行评比,包括城市生活质量、国际航线数量、公共图书馆数量、市民自由度、城市中三卧室住房的价格、咖啡、葡萄酒与一份像样午餐的价格,以及户外活动的便捷性等。

墨尔本和悉尼分别跻身排行榜的第4和第5名。墨尔本的艺术、食物、咖啡、设计、建筑、剧院、音乐和体育被视为“生活中的好东西”,悉尼“冬天长时间的日照”被广泛看好,并被认为是“周末的好去处”。

2015年全球生活质量最高城市

排名 城市
第1名 东京
第2名 维也纳
第3名 柏林
第4名 墨尔本
第5名 悉尼

数据来源: 《Monocle》杂志

全球最宜居城市No.2…

(ECA International版)

今年1月,人力资源管理顾问机构ECA International也公布了他们最新的全球最宜居城市排行榜。

ECA针对全球超过450个地区分析了一系列的生活环境因素,包括气候、医疗服务、住房及公用事业、隔离程度、社交网络与娱乐设备、基础建设、个人安全、政治气氛以及空气质量等。

在这份榜单中,澳洲可以说是大获全胜,有6个澳洲城市跻身前15名,分别为:

2015年全球最宜居城市(ECA版)

排名 城市
第2名 阿德莱德和悉尼
第5名 布里斯班
第7名 堪培拉
第10名 珀斯
第11名 墨尔本

数据来源: ECA International

香港、上海和北京的排名分别是第33,第110和第122名。

全球最安全城市No.6…

今年1月,全球著名刊物《经济学人》发布了最新的2015年安全城市指数排名。

《经济学人》对全球五大洲的50座城市展开调查,从健康安全、基础设施安全、人身安全以及数字安全这四大指标出发进行了综合评估考察。

全球最安全城市

悉尼和墨尔本从入选的50座城市中脱颖而出,成为全球安全城市第6名和第9名,超过了纽约、香港、旧金山、伦敦等国际大都市。

香港、上海和北京的排名分别为第11,第30和第37名。

Winner

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带“毛爷爷”走遍天涯——全球化资产配置是大势所趋!

人民币“入篮”,全球资产配置更方便

11月30日,国际货币基金组织决定将人民币纳入特别提款权(SDR)货币篮子,人民币将于明年10月1日正式加入SDR,成为全球五大储备货币之一,权重仅次于美元和欧元,超越日元和英镑,成为世界第三大货

交通银行首席经济学家连平表示,随着人民币加入SDR,越来越多的国家将认可并愿意接收人民币,用人民币来广泛开展各种交易。

可想而知,中国人未来出国购物和旅游都会更加方便,可以直接使用人民币,降低汇兑成本并避免汇率风险,还可以更方便地在全球进行资产配置和交易,投资海外房产、股票和债券等资产。

中国中产阶级人口已达全球之冠

改革开放30多年来,中国经济经历了令世界瞩目的高速发展,民间财富也呈现了爆发式的增长。

财富信息机构Wealth-X和瑞银集团公布的《2014年亿万富豪人口调查》显示,全球共有2325名亿万富豪,其中190位来自中国内地,人数仅次于美国。

瑞士信贷集团的《2015年全球财富报告》显示,2000至2015年期间,中国财富增幅高达5倍。2015年中国家庭财富总值仅次于美国,成为全球第二富裕国家中国中产阶级人口已经位居全球之冠,达到1.09亿人,超过美国的9200万人。

资产全球化配置是未来大趋势

伴随着人民币的国际化进程,资产全球化配置将是未来的大趋势。虽然中国家庭的财富在快速增长,但是从海外配置比例上来看,国人却还刚刚起步。

据《财富》杂志报道,全球高净值人群将24%的财富总量投向了海外资产,而中国高净值人群(资产净值在100万美元以上)却只有5%的财富投向海外。

中国高净值人群的财富规划及投资意识正在日益增强,越来越多的人认识到,为了实现财富的保值增值,将全部资产放在单一国家或单边市场是有风险的

同时,由于国内经济市场的不确定性在增加(经济加速转型、GDP回落、人民币持续贬值、股市波澜起伏、楼市前景难以把握……),越来越多的高净值人群考虑进行海外资产配置,以求获得更稳健的投资收益。    

移民也带动海外资产配置

高净值客户进行海外资产配置,除了财产安全和财富传承的考虑以外,很多人也是为了子女的海外教育或者家庭的移民计划。

根据中国与全球化智库《2015年中国国际移民报告》的统计,目前世界各地华侨华人总数约为6千万人,中国国际移民群体已经成为世界上最大的海外移民群体。中国移民的主要目的地为美国、加拿大、澳大利亚、韩国、日本和新加坡等国。

例如,中国已经成为美国永久居留移民第二大来源国,加拿大永久居民最大来源国之一,澳大利亚除技术移民外其他各移民类别的最大来源国,以及英国第一大移民来源国。

中国与全球化智库的研究表明,中国的投资移民带动了对外直接投资。他们通常“移民不移居”,事业依然主要在国内,同时使用移民身份经营跨国业务,客观上促进了中国经贸的国际化。

中国投资者尤其青睐房产

数据显示,中国投资者的房产配置比例非常高,超过60%,而发达国家投资者的房产配置比例则低于10%,过去两年都在5%至8%之间。

胡润富豪榜报告显示,中国高净值人群已有1/3购买了海外房产。英国《金融时报》今年7月的调查显示,中国60%以上的富人声称计划在未来两年增持海外资产,其中住宅房产最受欢迎。

金融危机后,很多国家的投资门槛正在降低,使得投资海外市场变得越来越容易。

根据居外网的估计,2014年中国买家在海外的住宅房产投资了520亿美元,2015年还有继续上升的趋势。中国香港、美国、加拿大、澳大利亚和欧洲的英国、西班牙、葡萄牙,都是中国大陆买家的青睐之地。

政府开放海外投资管制

在中国人海外购房和投资的热潮中,中国政府隐形的政策之手起到了重要的作用。

近几年,中国政府逐步开放海外投资管制。2007年,外汇管理局将个人年度换汇额度从2万美元大幅提至5万美元。今年,中国政府决定进一步放开资本市场,开展合格境内个人投资者计划(QDII2),鼓励境内居民资产配置全球化。

QDII2计划首批试点的城市有6个,分别为上海、天津、重庆、武汉、深圳和温州。符合条件的个人投资者将不再受5万美元的年度换汇限制,换汇不再有上限

可见,随着中国经济和金融改革的不断深入,中国投资者进入全球资产配置时代必将是大势所趋!


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《阿铁和小鱼的澳洲新移民生活》—— 在澳洲租房要知道什么?

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政策解析 | 新州修订日落条款,保护期房买家

11月17日,新州议会批准了产权转让法案《Conveyancing Act 1919》的修正建议。新法令的通过将打击部分贪婪的开发商利用日落条款损害期房买家利益的行为,为期房购买者提供进一步的安全保障。

什么是日落条款?

日落条款(Sunset Clause)是在商业法律合同中广泛使用的一个附加条款,并不只限于澳洲的期房销售合同。“日落”,是指法律条文像太阳下山一样有一定的有效期限,到期便终止生效。

期房销售合同里的日落条款规定,如果项目没有在特定日期完工,合同可视为无效,双方解约,买家可拿回定金连同产生的利息。

日落条款的利与弊

从本质上说,日落条款为买家提供了一定的安全保障,要求开发商不得过分延迟交房,否则买家可以要求解约,开发商将失去现有客户。

然而在火热的地产市场中,日落条款却会被一些不良开发商利用。他们故意拖延交房时间,启动日落条款,目的是退出合同,以更高的价格出售房产。

这就导致买家的定金被束缚在开发项目中,错失资本增值和其它投资机会。

部分不良开发商的例子

根据Domain网站的新闻报道,此前不少买家在悉尼Surry Hills一个期房项目购买公寓,没想到两三年后开发商通知买家称,他们之前支付了定金的公寓比计划日期晚一年多竣工,因此无法按合同出售。

其中一套两室公寓原本以91.5万澳元的价格卖给一对夫妇,解除合同后不久,这套公寓被开发商以139万澳元的价格重新投放市场。

根据《澳华财经在线》的报道,新州一位产权转让与地产法律专家表示,其事务所收到的日落条款受害案例堆积如山,通常这些贪婪的开发商会利用合同条款中的各种“技术细节”占据有利优势。

新州创新与监管优化部长Victor Dominello透露,在新州政府面向公众展开的为期三周的相关咨询中,有多达639位民众参与提出了反馈意见。政府因此决定修正产权转让法案,为购房者提供更好的安全保障。

日落条款修改了什么?

新法令规定,开发商如果要启动日落条款,必须提前28天以书面形式通知买家,清楚写明工程延期和撤销合同的原因。

开发商只能在下列情形撤销合同:

  • 买家书面同意开发商撤销合同;
  • 开发商得到新州最高法院的批准法令撤消合同;
  • 撤消合同的原因属于法律条例允许的范畴(但法律条例尚未颁布)。

换句话说,开发商在行使日落条款终止合同之前,必须得到买家的同意。如果买家不同意,开发商必须向最高法院提出申请,就此给出正当理由。

新州最高法院在决定开发商是否能撤消合同时,会考虑以下几点因素:

  • 合同条款;
  • 开发商是否存有不合理或恶意的动机;
  • 开发商工程延期的原因;
  • 房价是否有所增长;
  • 其它法院觉得应该考量的因素。

另外,开发商将负责支付买家向法院递交申请所产生的费用,除非有证据证明买家拒绝撤消合同的行为是不合理的。

新法令什么时候生效?

新法令虽然11月17日才批准通过,但可以往回追溯到11月2日,任何开发商意图在该日期后撤消合同都必须遵守以上法令。

也就是说,新法令不仅适用于11月2日后签订的新合约, 之前已经签订并正在合同期内的买家也将一样受惠!  

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奥巴马和习大大都尝过他的手艺!澳洲御厨Ben O’Donoghue的夫妻餐厅入驻Botanica,亚太客户有口福啦!

Ben O’Donoghue是何许人也?

澳洲名厨、作家兼美食节目主持人,全球屡获大奖,执掌过众多知名餐厅,接待过各界名流和政要,20国峰会时被澳洲政府选来为各国高级首脑烹制美食。

奥巴马

澳洲总理

而这两天,Ben正在自己新开的五星级餐厅Billykart督导工作,身穿汗衫短裤,看上去非常低调。

Ben O'Donoghue

Botanica

俗话说,好马配好鞍,好楼配好店。什么样的楼盘居然能请到这位厨艺界大神来这里开餐厅?

布里斯班第一栋

6星环保住宅楼

BOTANICA

******

Botanica位于南布里斯班,是亚太集团带领客户投资的布市第一栋6星环保住宅楼,于上周刚刚完工。Ben的餐厅入驻,必将给整栋大楼带来更高人气和更优质的生活氛围!

最大的绿色植物墙

站在Botanica大楼外面,首先映入眼帘的是目前布市最大的绿色植物墙,随着不同种类的植物开花每天都将呈现不一样的

绿色植物墙

环保节能的太阳能板

大楼侧墙上是一排排环保节能的太阳能板,将大大降低住户的用电费用。

太阳能板

顶层度假天堂

对Botanica的住户来说,底楼是美食世界,顶层则是度假天堂,足不出户便能尽享良食美景。超豪华影院、私人餐厅、楼顶花园、泳池、健身房和瑜伽之角…… 在这里小憩片刻,一天的压力和烦恼都将被抛之脑后!

顶层度假天堂顶层度假天堂顶层环境

顶层泳池

尽善尽美的设计

Botanica的大堂可与五星级酒店媲美,宽阔的走廊里每一个细节都考虑到位。房间的设计非常人性化和实用,完成得尽善尽美。

大堂设计室内厨房

精益求精的开发商

Botanica项目的开发商是很多亚太集团客户熟知的ARIA集团。ARIA开发的每一个项目几乎都曾获得行业设计和建筑奖。

亚太集团总裁周华先生谈起ARIA集团的负责人Tim Forrester时总是赞不绝口:

“我从事地产行业17年多了,从未见到任何一位开发商象Tim这样对其作品如此痴迷和自豪!”

ARIA集团亚太集团总裁周华先生、澳洲名厨Ben O’Donoghue和ARIA集团负责人Tim Forrester

ARIA之前的一个项目Austin获得了多项澳洲及国际大奖,可Botanica又比Austin更上一层楼。而即便是旁人看来如此理想的完工,Tim说他和设计师又看到了几十处可以改进的地方。

ARIA在Botanica的天台新增了价值高达260万澳元的休闲设施,却没有提高物业费,作为给业主们的惊喜。不光如此,ARIA还花钱把这座楼周边街道整治一新,种上更美的花草,把对面的露天停车场改成了高档餐馆酒吧。

露台景色

所有细节上的改进、完善和精益求精,都给楼中的住户带来更大方便和高品质生活,难怪ARIA项目总是有着超过同区甚至同地点高出许多的升值表现!

项目升值表

作为ARIA公司大部分项目的独家代理,能为我们的客户带来这样杰出的项目令我们每一位亚太人都深感欣慰和骄傲!

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《阿铁和小鱼的澳洲新移民生活》—— 澳洲的房屋类型

绘画by小米粒儿

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“阿德莱德长高了!”——亚太集团旗下开发公司项目VUE昨日举行封顶仪式!

即将成为阿德莱德最高住宅楼的Vue on King William项目(简称“VUE”)于11月12日举行了封顶仪式,标志着项目实现了又一个重要的里程碑

200多名建筑工人聚集在项目顶楼参加了封顶仪式,注视着一辆125米高的起重机将一颗大圣诞树缓缓吊上85米高的顶楼。

Vue on King William
Vue on King William封顶Vue on King William封顶仪式

VUE由Ironfish亚太集团旗下的南澳Starfish海星开发集团和墨尔本著名老牌开发公司Asian Pacific集团一起合作开发,由全球顶级建筑事务所Woods Bagot一手打造,共注资1亿澳元,包含210套公寓。

VUE凭借其6层高的裙房、7楼的屋顶花园、泳池甲板和娱乐中心,以及21层的玻璃塔楼,给阿德莱德的传统住宅建筑风格注入了新的气息。

这座28层大楼的建设工作仅从一年前开始,共花了332,500个工时达到目前的封顶阶段,预计于2016年5月完工。目前除了唯一一套顶层豪华公寓将于明年初上市,其它公寓都已经全部售出

传统住宅建筑风格

VUE使用的材料包括32,000平米的施工支模架、740吨钢筋、7,500立方米混凝土(相当于1500辆卡车的容积)、410块预制板、以及8,000平米的玻璃,令南澳的建筑供应商们笑逐颜开地受惠于各类订单。

去年开工仪式上,南澳州长Jay Weatherill和他的政府团队亲临CBD地标建筑VUE的开工仪式,正式宣布开工。州长表示:

“VUE的诞生标志着阿德莱德CBD地区缺乏国际品质高层居民建筑的历史就此结束!”

开工仪式

人口预测数据显示,阿德莱德市的人口数量今年将增长至22,393人,达到52年来新高,人们对于CBD生活方式的需求随着人口的增长不断上升。

室内装修房间布置

Starfish海星开发集团董事总经理Damon Nagel声称,VUE的成功证明了南澳人民对CBD地区高品质公寓的需求

“我们从2014年5月开始销售VUE,仅两年后,第一批居民便可开始搬进大楼。”

“VUE项目的许多买家计划从郊区迁入城市生活,这里将主要成为年轻专业人士以及希望缩小居住面积、享受低维护城市生活方式的空巢老人的家园。”

“VUE的成功使我们得以加速启动第二个CBD公寓开发项目BOHEM,后者上周刚开工,已售出超过65%的公寓。”

全景

阿德莱德的公寓审批数量从2012年的1,695套发展到今年的3,385套,在短短的三年中翻了将近一倍。人们对CBD生活方式的接受程度越来越高,于此同时,开发商们也纷纷看到了机会。

Asian Pacific集团首席执行官Will Deague声称,自从他的公司在阿德莱德投资了WATSON项目和VUE项目之后,其它州的不少开发商也相继进入了南澳市场:

“每次我访问阿德莱德,都会对这个城市的不断发展和演变感到印象深刻。”

“公共和私人领域对新基础设施的投资、住宅和商业开发项目的扩大以及创新型企业的崛起,都给这个城市注入了新的活力!”

街区 基础设施

亚太集团总裁周华先生于昨日在微信朋友圈分享了如下文字:

“最近亚太集团旗下的开发公司捷报频传:

今天,海星开发集团在南澳阿德莱德市中心开发的最高住宅楼28层的VUE封顶;

一周前,海星开发集团在阿德莱德8公里处St Clair的AVENUE荣获南澳三项开发大奖,其中包括最佳高层住宅奖;

11月5日,海星开发集团在阿德莱德市中心的另一个高档住宅楼BOHEM开工;

9月9日,亚太集团旗下墨尔本开发公司IFD在Box Hill开发的白马大厦双子座破土动工。

我们是为自己的客户开发高档项目,我为我们的买家感到开心!

全景

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《我的房产市场-墨尔本篇》- 亚太集团季度调研报告,免费获取!

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我的房产市场:墨尔本篇

墨尔本是澳大利亚除悉尼以外的第二大最强劲的房产市场,墨尔本本地、其它州以及海外的投资者都对这个市场有着很高的需求,投资者们被实惠的房价所吸引,纷纷想要在这个“全球最宜居城市”投资。墨尔本现房的拍卖清盘率一直非常高,最近才稍有缓和。

墨尔本的房屋建设也在持续增加,近一年别墅和公寓的批准数量一共达到了56,191套。公寓获批的比例在总体住宅中保持稳步提高,预示了墨尔本正向一个更高密度的新阶段发展。预计到2056年,墨尔本人口将达到810万,超过悉尼人口,因此住宅密度需要提高。

墨尔本近期失业率上升至6.2%,接近6.1%的全国平均失业率。然而,失业率上升是由于劳动力中出现了大量新增人口,而并非本来失业人口的上升。

政府目前向职业教育课程领域投资了3.2亿澳元,以此弥补获批房屋建设的增加与商界专业人士供应短缺之间的差距。结合其它就业计划,这项举措将大大加强未来的就业前景。

2015年9月,新开发规划的限制突然施加到墨尔本CBD和Southbank地区的公寓市场。这将使得新公寓供应受到约束,有利于在接下来的一年里维持健康的市场环境,保证供需平衡。

墨尔本西部和北部走廊的新别墅市场价格上涨明显,这些地区的市场蓄势待发,因为对现房的高需求导致离市中心较近地区的房产可负担性变差。此外,墨尔本中环到外围地带的新土地供应非常有限,土地出售时的低供应量使得价格压力上升。

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我的房产市场:悉尼篇

如今,悉尼别墅中位价已经超过一百万澳元。在截至今年7月的过去一年当中,别墅和公寓的资本增值分别高达20.36%和15.44%。

目前大悉尼区的所有别墅中,有一半价值都超过了993,500澳元。这对于当前的业主们来说是个好消息,但对于房屋购买者、租客和低收入人群,却是不利消息。

根据澳洲国民银行最新商业信心调查显示,新南威尔士州的表现最为突出,从3月的8个指数点起,在第二季度增长了11个点,失业率也比全国平均水平低0.3%。

2014年,新南威尔士州新增居民人数达到64,280,占澳洲所有移民总数的30%。悉尼人口密度在2000年到2012年间增加了约16%,使得更多更高密度的公寓建设获得批准。

周期性压力驱使市场经历着前所未有的增长,人口发展以及投资者需求使得悉尼房价一路飙升,但现在很多评论家都认为悉尼其实已经进入了房产周期的下一个阶段。有些地区的房价已经达到顶峰,销售量正在平稳下降。

从长期来看,悉尼强劲的经济增长、房市环境以及令人向往的生活方式将使人口聚集态势加强,这一现象已经在新加坡、纽约、伦敦和东京等世界城市发生,这些城市的黄金地产都处于高需求和低供给的状态。

更高的住宅密度反映了人们想要住在靠近便利设施、就业地点以及国际化环境的强烈愿望。在悉尼,那些交通不便、基础设施匮乏或生活方式过时地区的房产很可能是阻碍当前增长周期的首要因素。

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我的房产市场:布里斯班篇

回声娱乐集团成功竞标,赢得了建造20亿澳元女王码头海滨赌场和混合用途商业区的任务,该项目预计在2020年完工。自消息公布之后,布里斯班一直是本季度人们议论的话题。

今年7月,昆士兰州宣布将投入101亿澳元资金用于新的基础设施项目建设。

布里斯班是被大多数精明投资者列入购买名单的城市。这个东海岸城市对于悉尼买家来说尤其具有吸引力,因为这里的房价差异是其投资增值的强大驱动力。澳洲房产研究机构RP Data的研究主管Tim Lawless最近指出,上一次这里的房价飞涨发生在2002至2003年。

负担性好的市场优势通常表现在投资者可获得的高租金回报率。过去一年中,布里斯班公寓的销售量为18,871套,增长了16.91%。这说明在布里斯班,人们正从传统的家庭住宅向现代更高密度便捷舒适的生活方式转变。

到今年6月为止,布里斯班的别墅价值在过去一年中增长了2.82%,公寓价值增长了3.10%。这些数字看上去不太起眼,然而与高涨的悉尼市场相比体现了更大的价格差异。

2018年的英联邦运动会在未来三年将成为黄金海岸市场的主要驱动力,也将极大地推动昆士兰旅游业、基础设施建设以及经济的增长。

阳光海岸市场也蓄势待发,将提供更多引领生活方式的物业选择,为众多投资者和自住业主所关注。

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我的房产市场:阿德莱德篇

阿德莱德目前是澳大利亚内地主要城市中房屋负担性最好的城市,可负担性一直推动着销售量的增长,公寓销售涨幅达到了12.45%,别墅达到5.52%。由于低利率和经济实惠的房价,阿德莱德市场在接下来的一年至一年半内预计将吸引更多的跨州投资者。

不少跨州投资者因为负担能力原因被迫退出了珀斯、墨尔本和悉尼市场,而阿德莱德的公寓中位价比珀斯便宜105,500澳元,比墨尔本便宜262,500澳元,比悉尼便宜340,000澳元。

阿德莱德显示持续稳定的长期租赁需求,房屋空置率五年来始终保持在2%以下,今年7月份为1.9%。过去十个连续的季度报告中,别墅和公寓的租金回报率居高不降,分别在4.6%和5%以上,这也反映出阿德莱德租赁市场的稳定需求。

对于初级投资者来说,阿德莱德房产的可负担性为他们创造了跟其它首府城市相比更靠近市中心的优质项目投资机会。对于长期投资者来说,阿德莱德的房产市场拥有稳定的投资环境。

在就业行业的合理化改造和转型的影响下,阿德莱德的失业率高于全国平均水平并持续影响着当地市场。然而,作为拥有铜、铀和金等丰富矿产并且是可再生资源理想发展地的南澳州首府,阿德莱德的长期前景将因为对资源的需求而变得非常可观。

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《我的房产市场-澳洲全国篇》- 亚太集团季度调研报告,免费获取!

简述

我的房产市场:澳洲全国篇

 

截至今年第二季度,澳大利亚过去一年中别墅和公寓的中位价分别增长了6.28%和6.06%,主要归因于悉尼和墨尔本房市的强劲表现。

悉尼是增长的主要驱动力,别墅和公寓的资本增值分别达到20.36%和15.44%。相比较而言,达尔文和珀斯的房市由于铁矿石价格下跌以及对中国出口的减少而有所收缩。

不少知名评论家认为,悉尼房市可能正处于它的最高点。评论家还一致认为,价格更具可负担性的布里斯班房市正进入上升阶段。种种迹象表明,未来两三年布里斯班的房产具有相当大的增值潜力。

全国公寓中位价全国别墅中位价

墨尔本市场依然保持较高的现房拍卖清盘率以及对公寓期房的强烈需求。需要注意的是,墨尔本CBD和Southbank地区的内城公寓市场将会因为9月生效的建筑开发新规而在供应上受到限制。

计划在增值极高的区域及增长周期顶峰(尤其是悉尼)购买房产的投资者应该要谨慎小心,务必在考虑周全后再做出投资决定。

别墅总销量

公寓总销量

在我们看来,未来几个月直到2016年,对房产市场产生的最主要影响将与新出台的针对外国投资者、自我管理养老金的投资者以及投资贷款融资的监管治理政策息息相关。

政府对于住房可负担性、负扣税、自我管理养老金和海外投资者对房市影响的调查将会持续。在住房可负担性这个问题上,有不少来自政治方面的压力。

澳大利亚审慎监管局已向各大银行施加巨大压力,要求它们将投资贷款的增长幅度降低到每年10%的“舒适”水平。最近几大主要银行和贷款机构不同程度地上调住房贷款利率,对投资者情绪造成了一定影响。

根据房产研究机构RP Data的数据报告,澳洲房产总值已经超过了6万亿澳元。同样引人注目的数据是,投资者的贷款数额已经超过了自住业主的贷款数额。

别墅回报率

 

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12月1日海外投资申请收费倒计时——FIRB常见问题大全!

声明

我们有位同事在微信群里发出如下感慨:

以前一般24小时内就能得到FIRB批准的时光已经一去不复返啦!现在最多要等30天了,FIRB的人说最近每天都会收到很多申请,因为12月1日起澳洲政府开始收取海外投资申请费,所以很多海外买家都在赶末班车!

大家知道,FIRB(外国投资审查委员会)是澳洲政府针对外国投资设立的监管机构,海外人士如果在澳洲买房的话,目前都要向FIRB提出申请。

FIRB(外国投资审查委员会)

今年5月2日,澳洲政府宣布要加强外国投资政策,公布了一系列改革方案,部分新政将从12月1日起生效。

今天,我们就来整理一下海外人士在澳洲买房规定方面的常见问题,为大家解惑。

 

澳洲的海外投资新政

12月1日后,澳洲的外国投资政策主要有什么变化?

  • 澳洲政府将开始收取海外投资申请费,以确保澳洲纳税人无需再负担管理外国投资申请审查的开支;
  • 将开始实施更严厉的处罚制度,以便更有效地惩治非法购房行为;
  • 澳洲税务局已经开始参与海外投资住宅房产的监管工作,12月1日后,税务局将进一步接管住宅房产的外国投资申批职责。

 

12月1日后,海外投资申请费要交多少?

从12月1日起,凡是购买100万澳元及以下物业的海外投资者必须缴纳5000澳元的海外投资申请费。超过100万澳元的物业最少要缴纳1万澳元,房价每增加100万,申请费就增加1万。

 

违反规定的海外购房者将面临哪些处罚?

  • 对于不太严重的住宅房产违规购买行为,现有的刑事处分和撤资命令将通过民事罚款以及违规通知加以补充;
  • 对于非法购房的个人投资者,罚款金额将从8.5万澳元增加至最高13.5万澳元,或面临长达3年的监禁
  • 对于非法购房的公司,罚款金额最高将达67.5万澳元
  • 在知情情况下协助外国投资者违反规定的第三方也会面临民事和刑事处分。
 

税务局将接替FIRB的哪些职责?

税务局已建立新的部门,接管海外投资住宅类房产的所有管理工作,如收集申请费、前期筛选、执法和实施行动。税务局精密的数据匹配系统能够整合澳洲各州的房产交易记录和个人纳税记录,从中发现违反FIRB投资条例的行为。目前税务局已经开始参与监管工作,12月1日起将进一步接管审批职责。在过渡期间,投资者还是继续通过FIRB网站提出申请。

 

海外人士购房规定

 

什么人在澳洲买房可以不申请FIRB?

  • 澳洲公民(在国内或海外居住)或者通常居住在澳洲(指可无限期留在澳洲,且过去 12 个月在澳洲实际居住了 200 天或以上);
  • 新西兰公民;
  • 持有澳洲永久居民签证(PR)的外国公民;
  • 与其澳洲公民配偶以共同持有人(joint tenants)的身份购买物业的外国公民。

 

海外买家是指哪些人?

主要分为临时居民非澳洲居民

  • 临时居民是指居住在澳洲并符合以下情况的人士:
    • 持有临时签证,可在澳洲连续逗留超过 12 个月(无论签证有效期还有多长);
    • 或者已经递交永居居民申请并持有过桥签证,因此可在澳洲逗留至申请完成。
  • 非澳洲居民是指通常不居住在澳洲的人士。

 

临时居民买房有哪些规定?

  • 二手房:临时居民可以申请购买一套二手房作为在澳住所,不能作为投资,但可进行再开发。要注意的是,在该物业停止作为主要住所的三个月内,必须将其出售。
  • 新住房:临时居民可以购买新住房用于自住或投资,必须向FIRB申请,通常会无条件获批。
  • 空置土地:临时居民可以购买空置土地进行住宅开发,但必须申请,两年之内必须开始施工。

 

新住房的定义是什么?

是指先前没有被开发商出售以及之前入住(例如租客)时间不超过 12 个月的住房。新住房也包括彻底重新装修建筑里的住房,但该建筑的用途必须是从非住宅类(例如办公室或仓库)变为住宅类,不包括重新装修或修复的已建成住宅类房产。

 

临时居民的哪些行为违反FIRB规定?

比如:

  • 临时居民不申请就购买新住房或二手房;
  • 临时居民购买一套以上二手房;
  • 临时居民在二手房停止作为主要住所后没有出售;
  • 临时居民将二手房租给别人;
  • 临时居民在购买空置土地后两年内没施工,也没申请延期。

 

非澳洲居民买房有哪些规定?

  • 二手房:非澳洲居民不能买二手房用于自住或投资,除非经营重大澳洲企业,可申请买二手房给驻澳职员居住,但在该物业持续空置六个月以上时,必须在三个月内将其出售。非澳洲居民可以买二手房进行再开发,但必须申请。如果再开发能增加澳洲的住房供应(比如,拆一套建两套),或者能证明二手房太破不适合居住,那么一般可获批。
  • 新住房:和临时居民一样,非澳洲居民可以购买新住房用于自住或投资,必须向FIRB申请,通常会无条件获批。
  • 空置土地:和临时居民一样,非澳洲居民可以购买空置土地进行住宅开发,但必须申请,两年之内必须开始施工。

 

非澳洲居民的哪些行为违反FIRB规定?

比如:

  • 非澳洲居民在澳洲购买二手房用于自住或投资;
  • 非澳洲居民不申请就购买新住房;
  • 非澳洲居民在购买空置土地后两年内没施工,也没申请延期。

 

我本人是澳洲公民,想买一套房自住,但自身经济能力不够。我的父母住在海外,没有澳洲永居或公民身份,可以和我合买二手房吗?

不行。你的父母是非澳洲居民,不能参与购买任何现房,就算和澳洲公民或永居身份持有者一起买也不行。

 

有些文章说,从7月1日起,海外人士在澳洲买房要额外缴纳3%的印花税,从2016年1月1日起,每年还要额外缴纳0.5%的地税?

这个说法不完全正确。以上只是维多利亚州的规定,澳洲其它州没有类似规定。

 

FIRB其它常见问题

 

我能在得到批准信前就签署和交换购房合同吗?

可以,但要确保合同以得到批准为生效前提。

 

我可以在选好房子前先递交申请吗?

不可以,申请是要和具体物业挂钩的。

 

申请过程复杂吗?需要多久?

申请过程并不复杂,一般30天内能得到结果。

 

FIRB的批准信有效期多久?

一年。

 

可以同时提交多个FIRB申请吗?

可以,但每个物业都要单独申请。

 

卖房的时候需要申请FIRB吗?

如何买房时审批的规定条例你都符合了,那么卖房时不需要申请。如果不符合,就要申请。

 

我收到了电子批准信,还会收到书信版吗?

不会,电子邮件就是批准信。

 

如果有人把房子作为遗产留给我,我需要申请FIRB吗?

不需要。

 

听说有的开发商事先会为海外买家预留FIRB名额,这种情况下买家就不用自己申请了,对吗?

在开发商提供事先获准证明副本的情况下,海外买家不需要政府批准就可以购买开发项目的新住房,可在同一项目中累计购买 300 万澳元的物业。 如果超出这一限额,就要单独申请。

 

澳洲政府关于海外投资的态度

 

澳洲政府根据什么原则决定是否准批?

政策规定住宅类房地产的外国投资应当增加澳洲的住房供应,所有申请均会根据这一首要原则进行考虑。

 

澳洲政府对海外人士投资持有什么态度?

对于海外人士合法购房,澳洲政府一直是持鼓励态度的。FIRB网页上公布的《澳大利亚的外国投资政策》文件明确指出:澳洲欢迎外国投资,外国投资帮助促进了澳洲的经济繁荣,改善了澳大利亚民生。澳洲政府要保证在最大程度引进外资的同时,保护澳洲本土的利益,平衡潜在的敏感度和外国投资的益处。

 

 澳洲政府对海外人士投资持

以上大部分内容整理自FIRB官方网页。

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“卓越是一种态度!”——亚太集团旗下开发公司项目荣获三项行业大奖!

新西兰女皇镇销售年会

上周末,当亚太集团的领袖和精英们相聚在新西兰女皇镇销售年会的深夜,从阿德莱德传来喜讯:

由亚太集团旗下的南澳海星开发集团开发的阿德雷德Avenue精品公寓项目一举荣获三项行业大奖

  1. High Density Housing(高密度住宅大奖)
  2. Professional Services for Chasecrown (建筑公司Chasecrown获得专业服务大奖)
  3. The President’s Award, or The Best Development in SA(南澳最佳民用住宅开发大奖,被视为是南澳房产开发行业的最高荣誉之一!)

南澳最佳民用住宅开发大奖

UDIA(澳洲城市发展协会)是澳大利亚城市开发行业各领域的最高代表机构,它是五个州的联合协会,立志确保澳洲开发行业的经济成功和未来发展。

UDIA颁发的各类精英奖项旨在对澳洲高品质开发项目的杰出成就给予充分的认可。

澳洲高品质开发项目的杰出成就

Avenue项目——细节定义完美!

此次获奖项目Avenue是位于阿德雷德近郊St Clair时尚小区的五层精品公寓楼,共有59套宽敞的一居室和两居室公寓。项目于2014年初开发,于2015年中竣工。一居室从279,900澳元起,极具可负担性。

Avenue

Avenue位于St Clair区的心脏地带,距离新购物村和火车站仅数步之遥,由海星开发集团联合南澳顶级建筑公司Chasecrown倾力打造。

从宽敞的开放式起居室、现代化的厨房、高品质的精致内装,到8米挑高的大堂、从阳台上能远眺怡人的公园风景,细节定义完美!

Avenue大堂

海星开发集团——“卓越不是一种技能,它是一种态度!”

海星开发集团是亚太集团旗下的南澳房产开发公司,董事总经理Damon Nagel和他的团队在澳洲和海外拥有多年的房产行业丰富经验和专业知识。

海星开发集团的每个项目都谨守卓越的承诺,专注于在澳洲最令人向往的区域提供地标式创新住宅和综合用途项目。

由于拥有清晰的愿景,海星开发集团迅速从小型联排别墅开发领域拓展至大型公寓开发领域,目前正在阿德莱德市中心开发两座高层住宅公寓,在近郊Woodforde开发400套别墅,此外在西澳珀斯也已经开展了第一个跨州公寓开发项目。

项目表

完工项目表

亚太集团阿德莱德分公司房产投资策略师Daniel的由衷感言

作为公司的一分子,从立项、设计、审批、预售、到开工、竣工验房、安排业主入住,我深知每一步的辛勤劳作都来之不易,我作为团队的一员深感骄傲与荣幸!

海星开发集团初出茅庐便一举囊获三项大奖,充分说明董事总经理Damon Nagel先生的卓越才华与领导力,以及洞悉市场的先见眼光!

一个卓越的平台,总会吸引卓越的人才,打造卓越的产品和服务一群卓越的客户,获得多赢的房产投资回报!

藉此机会,对所有的Avenue公寓客户表示祝贺和感谢!因为你们的信任与支持,是我们不断前进、不断在激烈的竞争中去追求卓越的动力所在!也再次恭喜你们成为南澳州大奖物业的业主!

一路有你,我们将一如既往地为大家提供更高、更好、更专业的澳洲房产投资及置业服务!感谢你们的继续支持!

房产投资策略师Daniel

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对不起,您呼叫的用户不在服务区… 亚太房产投资专家们都去哪儿了?!

女皇镇优美风光前些天,有些客户给亚太房产投资专家打电话的时候可能会听到:

“对不起,您呼叫的用户不在服务区…”

房产投资专家们都去哪儿了?!

请看亚太集团的朋友圈……

第四届亚太集团销售年会在新西兰女皇镇召开!

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女皇镇风光 微信朋友圈

群英荟萃,各路英雄豪杰从四面八方汇集

年会

去往年会的路上

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哈喽,美丽的皇后镇,我们来了!

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美景面前,人人都是诗人!

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年会第一天: 水上漂流/骑马/蹦极/化妆舞会

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年会第二天: 山顶会议/酒庄晚宴

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颁奖时刻: 感恩公司平台, 感恩客户!

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年会第三天: 培训/直升机/越野/告别晚宴

再见了,亲爱的同仁!明年巴厘岛再相会!

2015年亚太英雄会落幕,期待明年再聚首!

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