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“30年河东,30年河西”——悉尼城区房价变迁趣史

导语

现如今,悉尼的房价是全澳最贵,早已是所有人的共识。而在悉尼市场之内,今天又以东区和北区的部分地域的房价为最高。不过,时光倒转40年,悉尼市内的各区房价却有着与今天完全不同的格局。这一有趣的现象背后,又为我们揭示了这座美丽城市怎样的发展变迁史?

1971年,麦当劳在悉尼开设了它的第一家分店。如果让你猜一下这家世界知名餐厅在悉尼的第一家店铺的选址,你可能想不到答案,既不是悉尼的CBD,也不是在人流如潮的Westfield商场,而是在西悉尼一个毫不起眼,如今很多人也并不熟悉的区——Yagoona。

(1970年代悉尼的第一家麦当劳餐厅)

在房地产市场上,70年代的悉尼和今天也有着完全不同的光景。当时,西悉尼Bankstown地区的独立屋价格,要比内西区Leichhardt要更贵。当时,这里的一套三房的独立屋中位价是$32,500澳元,而离CBD更近的Leichhardt区,一套同样的房产只需要$28,000澳元。

(1970年代的悉尼部分suburb的土地价格)

 

而这种在如今看来非常怪异的现象,在当时的悉尼市场可以说非常普遍。70年代,在距离悉尼市区90公里的卫星城卧龙岗买一套独立屋的价格($42,500)竟然要比Darlinghurst($35,000)更贵!

当时,全悉尼最贵的区是Strathfield,独立屋的中位价为65,000澳元,比如今大受欢迎的Chatswood,Mosman要高出许多。这与我们今天看到的离CBD越近,房价就越高的现象完全不符。

(悉尼的水边物业,一直以来都保持着价格上的对于普通房产的优势)

 

你一定很好奇,到底是什么样的原因,造成了这种如今看起来有些“毁三观”的房产价格。其实,要回答这个问题也并不困难,我们只要仔细分析一下悉尼这座城市的经济发展史,就能从中找到我们想要的答案。

40年前,悉尼的主要支柱产业为制造业,而这些产业创造的就业机会,主要集中在西悉尼地区。在当时,CBD附近以及近城的内西区地带,则是 “配套落后,就业机会少,破房子满地” 的代名词。

而随着80年代的到来,制造业在悉尼经济中的比例开始逐渐下降,贸易,金融,服务业的发展开始初现端倪。90年代以后,媒体,科技产业的兴起,以及随后到来的互联网时代,使得悉尼的经济彻底转型,CBD附近的就业机会大大超出其他地区,人口的迁徙也自然水到渠成。

(1971-2003年的悉尼房价变迁史)

除了房价上的变迁,过去四十年来,悉尼人买卖房产的方式也发生了根本性的改变。如今人们早已司空见惯的Open House看房日,实际上是直到1987年左右才成为市场上的常见卖房方式。当时的卖房中介为了吸引房东把房子委托给自己出售,会以“拍摄一张房子的彩色照片”作为招揽新生意的重要砝码。

此外,80年代末以前,拍卖也不是悉尼房产的主要出售方式,只有大约20%的房产是通过这种方式售出的。

(2002-2017年的悉尼房价变迁史)

虽然四十年光阴足以改变很多,但有些东西却在四十年后的今天依旧保持原样。

首先,四十年来,悉尼一直是整个澳大利亚房产价格最高的城市,而且,不论是当年还是今天,悉尼水边的物业,永远是绝大部分人难以企及的住房梦。

悉尼第一套房价突破100万大关的房产,出现在距今遥远的1979年,位于Elizabeth Bay的大宅Boomerang。2002年,这座大宅又成了悉尼第一个突破2000万澳元价格的房屋。去年,它又被放到市场上,这次的标价是6000万。

(或许是悉尼第一豪宅的Boomerang外观)

当然,对于绝大部分普通人来说,这样的豪宅只能远远的欣赏。现实是,随着悉尼房价的可负担性不断变差,普通人的住房梦,甚至早已经不是拥有一套1000平米土地的独立屋,更多的人将会为在这座美丽的城市购买一套公寓房,而不断拼搏。

(参考资料:Domain)

【重磅新闻】 悉尼西北区规划现重大变数,未来供应量或将骤降70%?

对悉尼最新城市发展规划熟悉的人都知道,以Hills Shire和Blacktown Council部分Suburb为标志的西北地区,是近几年来悉尼住宅地产市场上的绝对明星区域。2019年西北铁路线即将建成通车的利好,自带优美而适宜居住的自然环境,再加之不断导入的人口增幅,使得这一地区的房地产市场,在过去几年一直保持着非常旺盛的需求,房价也是一路水涨船高!

以西北区最大的购物中心所在的区域Rouse Hill为例,五年前这里90%的房产是独立屋,中位价在70万澳元,而如今独立屋在这里比例已经下降到60%,而中位价已经上涨到115万澳元。

(悉尼西北区Kellyville几年间大兴土木,房价大涨)

然而,近日由本地权威财经媒体《澳洲金融评论》发布的一则重磅消息称:今年5月下旬,新州规划和环境部门(Department of Planning and Environment)发布了《西北优先增长区土地使用和基础设施建设实施计划书》,在西北区包括Vineyard,Riverston,Schofields和Marsden Park等区域,重新规定了最高建筑密度,导致有些开发地预计建设的房屋数,将比原来预计的减少近70%!

(AFR澳洲金融评论的报道标题,西北区供应量悄悄减少)

“ 

那么,这一切到底是怎么回事?

炙手可热的西北区

西北区的大发展,最早来自2008年,Rouse Hill购物中心的开业。当时,在距离CBD大约40公里的这个区域,还几乎没有公寓房的出现。但随着2012年,悉尼房地产市场价格的明显上升,以及西北铁路线的开建,这里的房价和住房需求就开始一路飙升。

(人满为患的Rouse Hill Town Center)

总投资83亿澳元的西北铁路线,是目前悉尼最重要的基础设施建设项目之一。2019年第一阶段线路通车后,将大大缩短西北区居民抵达悉尼CBD的时间。高峰时段每四分钟一班的火车,终于让生活在悉尼的小伙伴有了在北上广搭乘地铁的便利感!同时,这也将是澳洲第一条无人驾驶的自动化列车线路。

(西北火车线沿线区域,近年来不折不扣的房产Hot Spot)

五年前,在西北区购房的人基本都以选择独立屋为主,而随着过去几年房市的火热,越来越多的人开始在西北区选择联排别墅,甚至是公寓的居住方式。

(Domain的数据显示,联排别墅成为西北区受欢迎的物业类型)

州政府变卦,大幅削减供应量?

根据《澳洲金融评论》的报道,早在2013年,西北区的许多土地就已经做了Rezone(土地用途再规划),不少当地农场主因为卖地赚了大钱,而许多开发商也在当地开始大肆购地建房。

根据之前的发展计划,许多开发商在做项目规划时,都会将土地的利用率最大化,而一旦此次政府的新计划实行的话,对于西北区未来的住宅供应量的影响是巨大的。一位西北区的开发商表示,当地的开发商都在做最坏的准备。因为容积率变小,导致未来开发商只能在当地建造低密度住宅,并以90万的价格销售联排别墅,而他们想要造的是65万的两房公寓。

(西北区Box Hill地区,住宅供应量或许比你想的要少很多)

由于需求的旺盛,导致西北区的许多Suburb距离市中心虽然有50多公里的路程,但这里的不少开发商,在开发计划中已经布局了不少的高密度公寓。而一旦允许开发的数量减少,那么开发商的应对措施只有一个:提高售价。

在西北火车线终点站Cudgegong Road附近的一个公寓项目,最初的开发计划是建造600套的公寓,但目前被缩减到140套;而另一个计划建造230-250套公寓的项目,根据最新的规定,将只能建设70套。

除了开发商,想要通过出售土地大赚一笔的地主们恐怕也要失望了。Box Hill的一块两公顷土地的估价,就从之前的1200万澳元骤降到了700万,因为原来在这里能够建90套联排别墅,而现在,只能建50套了。

据悉,目前西北区最重要的议会之一Blacktown议会,已经向州政府表示了对于此次新政的担忧。他们认为,如果新计划一旦实施,对于改善悉尼的房屋可负担性问题将毫无帮助,而对于首次置业者来说,则将是雪上加霜的坏消息。

值得关注的西北区投资机遇

作为西北区最重要的开发企业之一,澳洲地产巨头Stockland一早就在Marsden Park区域内拿下了大片开发土地。据悉,此次新政对于Stockland的影响有限,由于它们的开发项目具有广阔的土地,因此在建筑密度的安排上有比较大的操作空间。

 

亚太集团早在去年起,就和Stockland联合推出西北区的联排别墅项目,并受到了投资者强烈的反响。目前,Stockland在西北重镇Schofields的联排别墅项目AVIA,就是这样一个值得首次置业者和关注西北区发展机遇的投资者不容错过的机会。

AVIA项目紧邻现成的Schofields火车站800米,步行十分钟可以到达,55分钟到达中央火车站;距离2019年通车的西北火车线终点站Cudgegong Road站约2.2公里,距离Rouse Hill购物中心5.5公里,购物出行都极其便利。

AVIA项目主打三房两卫两车位的户型,预计将于2018年底建成交房,目前,仅剩下最后为数不多的联排别墅机会。正在考虑首次置业,或者投资悉尼投资热点区域的你,还有什么理由错过?赶快拿起电话,咨询你身边的亚太集团分公司或投资策略师吧!

重磅!新州房产新政出台,首次置业者成大赢家,海外投资者最后窗口不到30天!

重磅!新州房产新政出台,首次置业者成大赢家,海外投资者最后窗口不到30天!

六月一日,当许多人正沉浸在儿童节的欢乐气氛之时,新南威尔士政府给所有人来了一个大新闻:

2017年7月1日起,所有海外买家在悉尼所在的新州购买房产的额外印花税将从目前的 4%直接翻倍至8%!同时提高的还有海外买家的土地税,将从目前的0.75%上升至2%,而首次置业者将迎来重大的利好消息。

新州州长和财政部长在周四早上宣布了这一消息,与此同时,新州国家税务局(OSR)网站也及时更新了这一爆炸性的新闻,一时间在网上引起了轰动。

在新州OSR的网站上,发布了一份名为“A fair go for first home buyers”的文件,详细解读了政府出台的此次新政的目的和具体细节。从内容来看,政府主要的出发点在于帮助本地首次置业者在新州目前的高房价下,争取进入市场的能力,进而希望缓解长期困扰悉尼的房价可负担性问题。

人口激增

过去25年,悉尼的人口出现了爆发式的增长,从1991年的340万增长到了2016年的470万。不过,与人口快速增长不相匹配的,是悉尼房产的供应数量。尤其是在2000年至2010年间,悉尼的房产建造数量一直处于低谷。

到2015年,悉尼房产供不应求的数量达到了惊人的100,000套!当长期落后的住房供应量,遇上了从未减缓的人口增长幅度,再配以过去几年澳洲的低利率融资环境,悉尼的房价是不涨也难。

根据新州政府的计算,未来20年,悉尼总共需要建设房屋725,000套,以满足未来的人口增长速度,而目前的建设速度,远远不够。

改革势在必行

过去几年间,由于悉尼房产中位价的快速上升,加之海外投资者对于悉尼房产的大量涌入,使得不少本地年轻人完全失去了进入市场的机会。

在新州目前行使的首次置业者补助中,55万以下的印花税全免政策几乎形同虚设,因为在悉尼要找到55万以下的新房,已经没有可能。

而首次置业补贴75万的限额,对于想要购买距离CBD十几公里内的年轻置业者来说,选择已经从几年前的两房变成了一房+书房,再变成纯一房。因此,首次置业补贴政策改革势在必行。

一个多月前,墨尔本所在的维多利亚州,就出台了一系列房产行政,其中就有许多非常利好首次置业者的措施,当时市场就预计新州很快将跟上步伐,出台相应的措施。

从六月一日发布的新政来看,事实的确如市场预料的一般。

具体来说,此次房产新政中和购房者利益有重大相关度的条款主要有以下几点:

1 从7月1日起,首次置业者购买价格不超过65万的新房或二手房,将获得印花税全免;65-80万的房产将获得印花税相应减免。
2 海外人士的额外印花税将从目前的4%上升至8%,土地税从0.75%上升至2%

3 自建新房的首次置业者,房价不超过75万的,补贴10,000元,购买新房的首次置业者,房价不超过60万的,补贴10,000元;原有的每财年度5000元的新房购买补贴取消。

4 本地投资者购买楼花12个月的印花税延迟交付政策取消,本地购买者同样需要三个月内支付印花税。

总结

以下的一张图可以用来总结此次新政的主要精髓:

根据新州政府公布的数据,2016年,新州53%的房产交易的价格低于65万,68%的房产交易价格低于80万澳元,因此,此次新调整的补贴数据的来源主要与这两个数据相关。

而与此相对应的是,一些原本对投资者同样有利的政策,如5000元新房补贴,将被取消。政府认为,此举将减少投资者在65万以下的价格范围内与首次置业者的竞争。

新州政府在发布的报告中还指出,为了适应悉尼不断增加的人口和住房需求,未来还将继续出台一系列措施,以改善新州住房的可负担性,包括增加更多供应,加速开发审批(DA)批准的流程,建造更多的基础设施等。到2020年,新州计划每年完工的住房数量达到61,000套,而2010年,这个数字仅仅是可怜的29,000套。

当然,与维州新政不约而同的是,海外投资者又将成为此次新政的“受伤者”。新州政府认为,海外投资者印花税及土地税的增加,将为政府带来20亿澳元的收入,而这将正好抵消本地首次置业者印花税减免给政府带来的税收减少,是标准的“劫富济贫”。对于有意投资新州的海外买家来说,抓紧7月1日新政实施前的最后机会进入市场,实在是不用太多加思考的必然选择。

政策解析 | 新州修订日落条款,保护期房买家

11月17日,新州议会批准了产权转让法案《Conveyancing Act 1919》的修正建议。新法令的通过将打击部分贪婪的开发商利用日落条款损害期房买家利益的行为,为期房购买者提供进一步的安全保障。

什么是日落条款?

日落条款(Sunset Clause)是在商业法律合同中广泛使用的一个附加条款,并不只限于澳洲的期房销售合同。“日落”,是指法律条文像太阳下山一样有一定的有效期限,到期便终止生效。

期房销售合同里的日落条款规定,如果项目没有在特定日期完工,合同可视为无效,双方解约,买家可拿回定金连同产生的利息。

日落条款的利与弊

从本质上说,日落条款为买家提供了一定的安全保障,要求开发商不得过分延迟交房,否则买家可以要求解约,开发商将失去现有客户。

然而在火热的地产市场中,日落条款却会被一些不良开发商利用。他们故意拖延交房时间,启动日落条款,目的是退出合同,以更高的价格出售房产。

这就导致买家的定金被束缚在开发项目中,错失资本增值和其它投资机会。

部分不良开发商的例子

根据Domain网站的新闻报道,此前不少买家在悉尼Surry Hills一个期房项目购买公寓,没想到两三年后开发商通知买家称,他们之前支付了定金的公寓比计划日期晚一年多竣工,因此无法按合同出售。

其中一套两室公寓原本以91.5万澳元的价格卖给一对夫妇,解除合同后不久,这套公寓被开发商以139万澳元的价格重新投放市场。

根据《澳华财经在线》的报道,新州一位产权转让与地产法律专家表示,其事务所收到的日落条款受害案例堆积如山,通常这些贪婪的开发商会利用合同条款中的各种“技术细节”占据有利优势。

新州创新与监管优化部长Victor Dominello透露,在新州政府面向公众展开的为期三周的相关咨询中,有多达639位民众参与提出了反馈意见。政府因此决定修正产权转让法案,为购房者提供更好的安全保障。

日落条款修改了什么?

新法令规定,开发商如果要启动日落条款,必须提前28天以书面形式通知买家,清楚写明工程延期和撤销合同的原因。

开发商只能在下列情形撤销合同:

  • 买家书面同意开发商撤销合同;
  • 开发商得到新州最高法院的批准法令撤消合同;
  • 撤消合同的原因属于法律条例允许的范畴(但法律条例尚未颁布)。

换句话说,开发商在行使日落条款终止合同之前,必须得到买家的同意。如果买家不同意,开发商必须向最高法院提出申请,就此给出正当理由。

新州最高法院在决定开发商是否能撤消合同时,会考虑以下几点因素:

  • 合同条款;
  • 开发商是否存有不合理或恶意的动机;
  • 开发商工程延期的原因;
  • 房价是否有所增长;
  • 其它法院觉得应该考量的因素。

另外,开发商将负责支付买家向法院递交申请所产生的费用,除非有证据证明买家拒绝撤消合同的行为是不合理的。

新法令什么时候生效?

新法令虽然11月17日才批准通过,但可以往回追溯到11月2日,任何开发商意图在该日期后撤消合同都必须遵守以上法令。

也就是说,新法令不仅适用于11月2日后签订的新合约, 之前已经签订并正在合同期内的买家也将一样受惠!  

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《我的房产市场-悉尼篇》- 亚太集团季度调研报告,免费获取!

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我的房产市场:悉尼篇

如今,悉尼别墅中位价已经超过一百万澳元。在截至今年7月的过去一年当中,别墅和公寓的资本增值分别高达20.36%和15.44%。

目前大悉尼区的所有别墅中,有一半价值都超过了993,500澳元。这对于当前的业主们来说是个好消息,但对于房屋购买者、租客和低收入人群,却是不利消息。

根据澳洲国民银行最新商业信心调查显示,新南威尔士州的表现最为突出,从3月的8个指数点起,在第二季度增长了11个点,失业率也比全国平均水平低0.3%。

2014年,新南威尔士州新增居民人数达到64,280,占澳洲所有移民总数的30%。悉尼人口密度在2000年到2012年间增加了约16%,使得更多更高密度的公寓建设获得批准。

周期性压力驱使市场经历着前所未有的增长,人口发展以及投资者需求使得悉尼房价一路飙升,但现在很多评论家都认为悉尼其实已经进入了房产周期的下一个阶段。有些地区的房价已经达到顶峰,销售量正在平稳下降。

从长期来看,悉尼强劲的经济增长、房市环境以及令人向往的生活方式将使人口聚集态势加强,这一现象已经在新加坡、纽约、伦敦和东京等世界城市发生,这些城市的黄金地产都处于高需求和低供给的状态。

更高的住宅密度反映了人们想要住在靠近便利设施、就业地点以及国际化环境的强烈愿望。在悉尼,那些交通不便、基础设施匮乏或生活方式过时地区的房产很可能是阻碍当前增长周期的首要因素。

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Contract awarded for Sydney’s $2.1bn CBD and South East Light Rail project

NSW Transport Minister Gladys Berejiklian last week announced that the contract to design, construct, finance, operate and maintain the $2.1 billion CBD and South East Light Rail line has been finalised.

In a statement, Ms Berejiklian said that major construction of the project is now expected to finish in 2018, and services scheduled to commence in early 2019, almost a year earlier than originally expected.

The contract, which was signed with the ALTRAC Light Rail consortium (formerly named Connecting Sydney), also provides customers with better services with increased capacity, improved traffic flow at key intersections and less overhead wires,  according to the Minister.

“This project will provide a significant improvement in public transport in Sydney, as well as creating more than 10,000 jobs for our economy,” Ms Berejiklian said.

“Customers will have brand new clean, modern, reliable and efficient services from Circular Quay, through the CBD, to major event venues at Moore Park and on to the south east’s major residential areas and educational and medical facilities.

“As previously announced, this contract will result in an increased project cost due to customer improvements to the original scope, and customers will enjoy services around one year earlier than previously planned.”

Ms Berejiklian said other improvements for customers include:

  • Increased capacity, with longer vehicles and longer light rail stops;
  • Services from day one will carry up to 15 per cent more light rail passengers in peak hours, and 33 per cent more seats across the day;
  • The potential to ultimately carry 50 per cent more passengers in each direction than previously planned;
  • The operation of 67 metre coupled pairs of light rail vehicles that will each carry 450 people, around nine standard buses.
  • A team of on-the-ground construction support staff, to work directly with business and residents to manage impacts and address any issues and concerns;
  • Improved traffic flow at key intersections;
  • Modern light rail technology removing the need for overhead wires between Town Hall and Circular Quay; and
  • A redesigned single storey Moore Park stop with underground access.

“Constructing the light rail in the busiest city in Australia will be challenging, and there will be disruptions, but our key focus is ensuring we keep Sydney moving throughout the delivery of the project,” Ms Berejiklian said.

Major construction will start after Anzac Day 2015, and works will be staged along the route, to reduce the impact on residents and businesses during construction.

“We will continue to work closely with the community to fine-tune the detailed week by week program for construction, and regular one-on-one meetings and community and business forums are already underway along the light rail route,” the Minister said.

“It is great news for businesses, residents and customers that the majority of major works are expected to be complete by late 2018, and after a period of testing, services will begin early the following year.”

The ALTRAC Light Rail consortium is made up of Transdev Sydney, Alstom Transport Australia, Acciona Infrastructure Australia and Capella Capital. From mid-2015, the consortium will also have responsibility for the existing Inner West Light Rail.

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Photo: Artist’s impression of CBD and South East Light Rail / NSW Government – Transport for NSW.

Source: News Release, Urbanalyst, 23 December, 2014

http://www.urbanalyst.com/in-the-news/new-south-wales/3068-contract-awarded-for-sydneys-21bn-cbd-and-south-east-light-rail-project.html

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