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【政策解读】银行收紧房贷,对投资者有何影响?

去年年底至今,在澳洲审慎监管局(APRA)的要求下,各大银行纷纷采取了一些限制投资者房贷的举措。

APRA为何要收紧房贷?房贷新政会对投资者产生什么样的影响?今天我们来解读一下这方面的内容。

先来看看,APRA是干什么的?

澳洲有三个主要金融监管机构:

  • 澳洲储备银行(RBA):负责制定和实施货币政策,管理外汇储备,发行纸币和代理国库等。
  • 澳洲审慎监管局(APRA):负责制定银行、保险、养老金等金融机构的审慎经营标准,并拥有对其监管权力。
  • 澳洲证券与投资委员会(ASIC):负责规范金融体系的市场行为,维护市场诚信,保护金融消费者。

(图片内容来源:澳洲驻华大使馆网站)

三个监管部门各司其职, 共同维持澳洲金融体系的高效性、竞争性与稳定性。

APRA推出哪些限制政策?

去年12月,APRA宣布将对银行的贷款业务进行更严格的监督,限制银行投资房贷款的年增幅不能超过10%。

这就促使各大银行纷纷通过调整贷款价值比率(LVR)或升息等手段来限制投资贷款的增长。

今年6月底澳洲四大银行的投资贷款年增长比例

而截至今年6月底,澳洲四大银行中除了西太平洋银行(Westpac),其他三大行依旧超出了10%的增长比例。

今年7月,为了确保澳洲银行在世界银行的安全榜上排名前列,APRA进一步要求四大銀行和Macquarie銀行在一年时间内提高准备金比例,来预防抵押贷款可能出现问题而造成的损失。

这就意味着四大银行分别要增加几十亿澳元的抵押贷款资本,因此不得不采取一些紧缩措施,如削减投资贷款或提高利率。

APRA为何要推出这些限制政策?

业界人士认为,APRA的限制举措起因于悉尼和墨尔本房价的飙升:这两个城市独立房价格的年增长率分别超过了20%和10%。

APRA主席Wayne Byres却声称,房价上涨不是此次房贷改革的最主要原因,APRA的职责更在于保证澳洲银行业的稳定性。

在目前的高房价、家庭高债务水平、历史低利率和工资低增长环境下,澳洲银行需要保持合理的借贷标准,用更谨慎的态度评估借贷者的还款能力,保证他们不低估自己的生活成本,同时正视利率不可能永远这么低的事实。

那么,银行采取了哪些具体举措?

最近几个月,银行纷纷推出了更为严格的房贷规定,主要包括:

  • 提高浮动贷款利率或只还利息贷款的基准利率;
  • 降低LVR,增加投资房首付比例;
  • 取消投资者房贷的利息折扣;
  • 更严格的收入测试,比如,在计算还款能力时,有的银行减少了房租收入的影响比例,有的不再认可负扣税收益,用7%或更高利率以及本息偿还的方法来估算贷款所需收入。

业界人士对此有何评价?

澳洲房产投资专家协会主席Ben Kingsley批评APRA和各大银行的限制举措过激,认为APRA应该有的放矢,集中在市场过热地区对贷款限制,不该一刀切。银行应该只对新投资者提高利率,而现在已经入市的投资者和一些自住业主也提高了借贷成本,这一做法未免有失公允。

澳洲城市发展研究院院长David Payes表示,各大银行同时也在收紧对开发商的贷款政策,总体来讲房屋供应量将减缓,部分地区房价的火爆局面将趋稳。

澳洲房屋协会首席经济学家Harley Dale认为,对开发商限制贷款将导致房屋供应短缺,让首次购房者更难购买物业。

对投资者来说有何影响?

简单来说,如果要向银行借贷的话,投资者需要准备更高的首付,对收入的要求也提高了。

  • 如果投资者的资产和收入都较为有限会受到一定影响。因为需要准备的前期资金更多,对收入的要求比以前更高。如果投资者已经购买了期房,为保证顺利过户,需要提前想办法增加收入,在过户前筹齐剩余首付款。
  • 如果投资者的资产和收入相对充裕,影响不大。虽然银行稍微加了点息,但利率仍在历史低位。只是目前更严格的收入测试规定将使得投资者扩大投资组合的速度和步伐比以前要慢一些。

我们对投资者有何建议?

  • 建议一:静观其变,着眼长线。自从限制举措实施以来,房贷审批数量已经大幅下降。摩根大通集团的经济师Ben Jarman认为,如果保持这个趋势,或将给储备银行考虑进一步降息带来更大灵活度。澳洲房地产业一直以来保持稳定增长走势,正是受益于澳洲政府对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。如今利率仍然处于历史低位,市场环境对投资者来讲仍有众多有利因素。


目前利率处于历史低位

  • 建议二:拓宽房贷申请渠道。除了银行以外,还有很多非银行贷款机构也可发放房贷,不受APRA的10%投资房贷年增幅的限制。事实上根据统计,目前投资者对于非银行贷款机构的房贷业务需求已经呈现了激增的迹象。您可向贷款经纪咨询相关的专业意见。
  • 建议三:选符合自己负担能力的优质项目。在目前的市场条件下,挑选具发展潜力地区和性价比好的房产尤为重要!
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澳洲人如何挑选住宅区?

如果有人问你:最想住在哪里?

你可能会回答:嗯,比如那个很有名的有很多超级土豪包括澳洲新总理住的叫什么Point Piper的区听起来就很不错吧……

如果问题变成:现实中你会怎么选?

那么不是土豪的你恐怕就要考虑到很多因素,比如:

这个区的房子贵不贵啊?

安全不安全啊?

离我上班的地方近不近啊?

旁边有没有火车站啊?

有没有超市啊???

……

根据房产信息网Domain的报道,金融比价网站Finder.com.au最近就对澳洲人进行了这样一项问卷调查:

你们在选择居住区时主要考虑哪些因素?

 

结果显示,一千多名受访者中,有一半人将住房成本作为最关键的考虑因素;接下来他们会看居住区的安静程度、犯罪率、是否靠近超市、工作地点或火车站等因素。


数据来源:Finder.com.au

第1名:住房成本

澳洲目前是经合组织里第三大房屋最不可负担国家,房价与收入比仅低于新西兰和加拿大。

除了房价最便宜的塔斯马尼亚州外,澳洲其它地方的买家都将住房成本作为选择居住区的第一考虑因素。

没有经济基础,何谈上层建筑,所以选房先看价钱这一点无可厚非。

第2名:安静程度

澳洲其实有专门的噪音控制管理条例,对于居民区域产生的各种噪音有不同时段的限制规定。

比如,晚上8点后一般不准使用电动工具,10点后不准使用乐器和电子扩音设备。如果邻居的狗老是叫的话,你可以向当地市政府投诉。

第3名:犯罪率

澳洲是个低犯罪率国家。

犯罪学研究所年初公布的国家凶杀犯罪监控报告显示,2012年澳洲凶杀率已降至历史低点,平均为万分之十一。凶杀率长期呈现下滑趋势,较25年前减少18%。

第4名:靠近亲朋好友家

维多利亚和南澳州人尤其喜欢住得离家人近一些,把这点列在第三位,其他州的人列在第六位。

部分地区高昂的房价和稀缺的房源可能是人们不得不离家人住得较远的原因。

第5名:靠近零售店/超市

一家大型超市曾做过一项问卷调查,发现澳洲人的购物习惯正在发生变化,人们每周购物的次数比以前增加了。

由此可见,购物方便成为越来越重要的选房因素了。

第6名:靠近工作地点

澳洲就业机会大部分集中在首府城市的中央商务区和城市近郊。

由于房屋价格上涨、房源供应有限、负担能力不足或生活方式的选择等原因,大多数上班族往往无法住在工作地点附近。

一份调查报告显示,澳洲上班族每天要花近1个小时的时间在路上。

第7名:靠近学校

去年一项调查显示,每月有约400万澳人在Google上搜索澳洲学区房,证明了学区是澳洲家庭买房时考虑的关键因素之一。

第8名:靠近火车站

一项关于澳洲人上下班的通勤方式调查发现,澳洲有超过三分之二的人开车上下班,造成城市交通在高峰时段经常拥堵。

如果住房和工作地点都离火车站不远,坐火车上班很可能比开车时间更短。

第9名:靠近CBD

前不久澳洲人报刊登了一篇文章《Y世代正在拥抱高层住宅梦》,声称澳洲Y世代越来越倾向于居住在内城公寓。

文章中,联邦证券首席经济学家Craig James作出以下评论:

相比使用交通工具上班,澳洲Y世代更倾向于住在靠近工作地点、咖啡馆、餐厅和超市的多层住宅。他们的父母一辈可能更喜欢在郊区拥有一块四分之一英亩土地的家园,周末在家里修剪草坪。但Y世代有时间宁愿去旅行,过一种不同的生活方式。

澳洲城市发展工作组的首席执行官Chris Johnson补充:

其实不仅Y世代喜欢住在内城公寓,退休后的婴儿潮世代也更倾向于住在临近商店、娱乐和交通等便利设施的公寓里。

亚太评语

到底选择在哪个区居住,往往是各方面因素互相权衡的结果。

从投资角度看的话,理想的房产最好能吸引自住房买家,这样,将来万一要卖房的时候,可以实现最佳资本增长,卖出好价钱。

亚太集团认可的房产都是经过严格的挑选标准及全面的市场研究挑选出来的,以下选项标准供您参考。

亚太集团的选项标准
  • 高性价比(物有所值)
  • 近五大首府城市的CBD或区域性中心
  • 近生活设施(购物中心、学校、餐馆、咖啡店、公园、娱乐等)
  • 近交通(火车、汽车或渡轮)
  • 稀缺性(名设计师、名开发商)
  • 有景致(水景、城景、公园景等)
  • 高质量(未来吸引高端买家和租客)
  • 有特点,具备增值动力(大型基础设施建筑、大规模政府及私营企业投资)
  • 目前被人低估但具有较大升值潜力的区域
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【政策解读】墨尔本市中心的建筑开发新规

9月4日,维州规划部长Richard Wynne公布了墨尔本中央商务区的建筑开发新规,此项临时规定适用于Hoddle Grid地段和Southbank的部分区域(见下图)。

新规的内容包括实施强制性的建筑要求,比如在特定区域限制建筑物高度,增加建筑物间距离,禁止建筑工地的阴影在固定时段覆盖某些知名公共区域,等等。

最主要的一点是,墨尔本市中心的容积率(总建筑面积与建筑用地面积的比值)被设定为了24:1,也就是说,如果一所新建筑物的用地面积为1,000平米的话,总建筑面积不得超过24,000平米。

墨尔本市长Robert Doyle指出,这个新的容积率指标已经大大高于其它一些世界知名城市了,如纽约,日本或香港。墨市已连续五年被《经济学人》智库评为全球最宜居城市,现在正是时候放慢脚步,制定长远的规划,以保持这个城市引以为傲的最佳宜居地位。

世界知名城市的容积率比较

(温哥华为5:1,纽约为10:1,香港为11:1)

规划部长补充,开发商如果要突破这一容积率限制,则必须为城市提供额外设施,比如公共绿地。

目前,临时新规已经生效,适用于9月4日后提交的所有建筑开发申请,只有部分特定的重要开发项目不受限制。

未来的一年中,维州政府还将开放公众咨询,为一年后的立法做准备。目前还很难说临时管制到期后政策会有哪些具体变化。


图片来源:Flickr – Michael Marner

亚太点评

  • 此项新政将对墨尔本中央商务区和南岸区的公寓供应产生影响,部分开发商不得不改变或取消计划,入市项目的数量预计将因此受到限制。
  • 已经通过或正在审批中的开发申请项目将占据优势,可能会导致未来一年市场上新项目发布时的价格上涨。
  • 对于过去几年已经在墨尔本中央商务区和南岸区投资了的亚太客户来讲,这无疑是一个好消息。
  • 我们还是一如既往地建议客户谨慎挑选墨尔本中央商务区和南岸区的项目。在这个供应充沛的市场,务必要找对开发商,选对合适的项目。
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