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12月1日海外投资申请收费倒计时——FIRB常见问题大全!

声明

我们有位同事在微信群里发出如下感慨:

以前一般24小时内就能得到FIRB批准的时光已经一去不复返啦!现在最多要等30天了,FIRB的人说最近每天都会收到很多申请,因为12月1日起澳洲政府开始收取海外投资申请费,所以很多海外买家都在赶末班车!

大家知道,FIRB(外国投资审查委员会)是澳洲政府针对外国投资设立的监管机构,海外人士如果在澳洲买房的话,目前都要向FIRB提出申请。

FIRB(外国投资审查委员会)

今年5月2日,澳洲政府宣布要加强外国投资政策,公布了一系列改革方案,部分新政将从12月1日起生效。

今天,我们就来整理一下海外人士在澳洲买房规定方面的常见问题,为大家解惑。

 

澳洲的海外投资新政

12月1日后,澳洲的外国投资政策主要有什么变化?

  • 澳洲政府将开始收取海外投资申请费,以确保澳洲纳税人无需再负担管理外国投资申请审查的开支;
  • 将开始实施更严厉的处罚制度,以便更有效地惩治非法购房行为;
  • 澳洲税务局已经开始参与海外投资住宅房产的监管工作,12月1日后,税务局将进一步接管住宅房产的外国投资申批职责。

 

12月1日后,海外投资申请费要交多少?

从12月1日起,凡是购买100万澳元及以下物业的海外投资者必须缴纳5000澳元的海外投资申请费。超过100万澳元的物业最少要缴纳1万澳元,房价每增加100万,申请费就增加1万。

 

违反规定的海外购房者将面临哪些处罚?

  • 对于不太严重的住宅房产违规购买行为,现有的刑事处分和撤资命令将通过民事罚款以及违规通知加以补充;
  • 对于非法购房的个人投资者,罚款金额将从8.5万澳元增加至最高13.5万澳元,或面临长达3年的监禁
  • 对于非法购房的公司,罚款金额最高将达67.5万澳元
  • 在知情情况下协助外国投资者违反规定的第三方也会面临民事和刑事处分。
 

税务局将接替FIRB的哪些职责?

税务局已建立新的部门,接管海外投资住宅类房产的所有管理工作,如收集申请费、前期筛选、执法和实施行动。税务局精密的数据匹配系统能够整合澳洲各州的房产交易记录和个人纳税记录,从中发现违反FIRB投资条例的行为。目前税务局已经开始参与监管工作,12月1日起将进一步接管审批职责。在过渡期间,投资者还是继续通过FIRB网站提出申请。

 

海外人士购房规定

 

什么人在澳洲买房可以不申请FIRB?

  • 澳洲公民(在国内或海外居住)或者通常居住在澳洲(指可无限期留在澳洲,且过去 12 个月在澳洲实际居住了 200 天或以上);
  • 新西兰公民;
  • 持有澳洲永久居民签证(PR)的外国公民;
  • 与其澳洲公民配偶以共同持有人(joint tenants)的身份购买物业的外国公民。

 

海外买家是指哪些人?

主要分为临时居民非澳洲居民

  • 临时居民是指居住在澳洲并符合以下情况的人士:
    • 持有临时签证,可在澳洲连续逗留超过 12 个月(无论签证有效期还有多长);
    • 或者已经递交永居居民申请并持有过桥签证,因此可在澳洲逗留至申请完成。
  • 非澳洲居民是指通常不居住在澳洲的人士。

 

临时居民买房有哪些规定?

  • 二手房:临时居民可以申请购买一套二手房作为在澳住所,不能作为投资,但可进行再开发。要注意的是,在该物业停止作为主要住所的三个月内,必须将其出售。
  • 新住房:临时居民可以购买新住房用于自住或投资,必须向FIRB申请,通常会无条件获批。
  • 空置土地:临时居民可以购买空置土地进行住宅开发,但必须申请,两年之内必须开始施工。

 

新住房的定义是什么?

是指先前没有被开发商出售以及之前入住(例如租客)时间不超过 12 个月的住房。新住房也包括彻底重新装修建筑里的住房,但该建筑的用途必须是从非住宅类(例如办公室或仓库)变为住宅类,不包括重新装修或修复的已建成住宅类房产。

 

临时居民的哪些行为违反FIRB规定?

比如:

  • 临时居民不申请就购买新住房或二手房;
  • 临时居民购买一套以上二手房;
  • 临时居民在二手房停止作为主要住所后没有出售;
  • 临时居民将二手房租给别人;
  • 临时居民在购买空置土地后两年内没施工,也没申请延期。

 

非澳洲居民买房有哪些规定?

  • 二手房:非澳洲居民不能买二手房用于自住或投资,除非经营重大澳洲企业,可申请买二手房给驻澳职员居住,但在该物业持续空置六个月以上时,必须在三个月内将其出售。非澳洲居民可以买二手房进行再开发,但必须申请。如果再开发能增加澳洲的住房供应(比如,拆一套建两套),或者能证明二手房太破不适合居住,那么一般可获批。
  • 新住房:和临时居民一样,非澳洲居民可以购买新住房用于自住或投资,必须向FIRB申请,通常会无条件获批。
  • 空置土地:和临时居民一样,非澳洲居民可以购买空置土地进行住宅开发,但必须申请,两年之内必须开始施工。

 

非澳洲居民的哪些行为违反FIRB规定?

比如:

  • 非澳洲居民在澳洲购买二手房用于自住或投资;
  • 非澳洲居民不申请就购买新住房;
  • 非澳洲居民在购买空置土地后两年内没施工,也没申请延期。

 

我本人是澳洲公民,想买一套房自住,但自身经济能力不够。我的父母住在海外,没有澳洲永居或公民身份,可以和我合买二手房吗?

不行。你的父母是非澳洲居民,不能参与购买任何现房,就算和澳洲公民或永居身份持有者一起买也不行。

 

有些文章说,从7月1日起,海外人士在澳洲买房要额外缴纳3%的印花税,从2016年1月1日起,每年还要额外缴纳0.5%的地税?

这个说法不完全正确。以上只是维多利亚州的规定,澳洲其它州没有类似规定。

 

FIRB其它常见问题

 

我能在得到批准信前就签署和交换购房合同吗?

可以,但要确保合同以得到批准为生效前提。

 

我可以在选好房子前先递交申请吗?

不可以,申请是要和具体物业挂钩的。

 

申请过程复杂吗?需要多久?

申请过程并不复杂,一般30天内能得到结果。

 

FIRB的批准信有效期多久?

一年。

 

可以同时提交多个FIRB申请吗?

可以,但每个物业都要单独申请。

 

卖房的时候需要申请FIRB吗?

如何买房时审批的规定条例你都符合了,那么卖房时不需要申请。如果不符合,就要申请。

 

我收到了电子批准信,还会收到书信版吗?

不会,电子邮件就是批准信。

 

如果有人把房子作为遗产留给我,我需要申请FIRB吗?

不需要。

 

听说有的开发商事先会为海外买家预留FIRB名额,这种情况下买家就不用自己申请了,对吗?

在开发商提供事先获准证明副本的情况下,海外买家不需要政府批准就可以购买开发项目的新住房,可在同一项目中累计购买 300 万澳元的物业。 如果超出这一限额,就要单独申请。

 

澳洲政府关于海外投资的态度

 

澳洲政府根据什么原则决定是否准批?

政策规定住宅类房地产的外国投资应当增加澳洲的住房供应,所有申请均会根据这一首要原则进行考虑。

 

澳洲政府对海外人士投资持有什么态度?

对于海外人士合法购房,澳洲政府一直是持鼓励态度的。FIRB网页上公布的《澳大利亚的外国投资政策》文件明确指出:澳洲欢迎外国投资,外国投资帮助促进了澳洲的经济繁荣,改善了澳大利亚民生。澳洲政府要保证在最大程度引进外资的同时,保护澳洲本土的利益,平衡潜在的敏感度和外国投资的益处。

 

 澳洲政府对海外人士投资持

以上大部分内容整理自FIRB官方网页。

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来澳洲买房?这些事你必须知道!

上个月,有位客户给我们的顾问发微信:

wechat

 

后来,客户把文章截图发了过来:

标题写得其实很清楚:

澳洲政府打击的是非法购房的海外人士

严打不只是针对中国人

8月8日,澳洲财长Joe Hockey下令出售六所违法持有的住宅物业。这些物业价格在15.2万和186万澳元之间,位于悉尼、布里斯班和珀斯,归属于四个国家的五个海外投资者,他们被要求必须在一年内出售这些物业。

此外,澳洲政府还在调查另外462起外国人涉嫌违法购房的案例。目前被责令出售物业的海外投资者已主动交代问题,可获特赦。特赦旨在鼓励自首行为,截止至今年11月底。

照片来源: Lisa Maree Williams/ Getty

中国人确已成为澳洲房市的最大买家

前段时间《华尔街见闻》报道,国内市场的不稳定性刺激了中国投资者在海外投资房产的步伐。为寻求海外稳定的避风港,中国人在美国和澳洲都已成为当地房市最大的海外买家

而与此同时,澳洲的首次置业者正在为高居不下的房价发愁,担心自己越来越买不起住房。

根据澳洲房产信息网站Domain今年第二季度发布的数据,悉尼别墅的中位价已经突破100万澳元,赶超纽约和伦敦,年增长率达22.9%;墨尔本的别墅中位价也已接近67万澳元,年增长率达10.3%。

中国土豪抬高了澳洲房价?

根据《澳洲金融评论报》的消息,几乎每周都有报道声称:华裔及中国买家主宰了澳洲的房屋拍卖市场,澳洲的豪宅价格不断被中国买家刷新。

有些澳洲人告诉媒体,他们每次去参加房屋拍卖会,总是被华裔买家的高价打败,非常郁闷。

两周前,在悉尼下北岸的几处拍卖现场附近,有一群示威者扛着标语牌和旗帜,反对外国人买澳洲的房产。

据新华网报道,之前下北岸的许多居民在自家的信箱里发现过一份宣扬反对中国入侵的传单,以恶劣的言词将澳洲房价的上涨完全归咎于中国投资者。

图片来源:Domain Group

对此,澳洲多位议员发表声明指出,对中国投资者的污蔑是种族主义和仇外心理作怪。相反,来自中国的投资为澳洲带来了前所未有的繁荣。

澳洲评估和咨询公司Propell声称,数据显示中国投资者对澳洲房市的影响被过分夸大了。中国人虽然是最大的外国购房群体,但紧随其后的美国、新加坡和加拿大所达成的交易额与中国差不了多少。

【专家意见】

悉尼大学教授Hans Hendrischke这个月公布的最新研究表明,来自中国的海外买家在2014年仅占澳洲所有房产交易的约2%比例,因此他质疑中国投资推高澳洲房价这一说法,认为这个比例不至于导致澳洲住房的可负担性变得严重。

西悉尼大学城市研究讲师Dallas Rogers表示,不少亚洲面孔的澳洲公民参加拍卖,也被称为外国投资者,受到种族诋毁。而已有大量证据表明,澳洲住房负担性的问题症结在澳洲本土,在中国增加投资前,澳洲的房屋负担性就已经是个问题了。人们的关注点应该放在澳洲的税收政策,房屋供应和人口增长上面

澳洲政府加强外资监管力度

或许由于外国投资的增加及媒体的舆论压力,澳洲政府近来开始加强对外资监管力度。

其实澳洲一直都有外资监管法规,外国投资审查委员会(FIRB)就是政府针对外国投资设立的监管机构。但以往FIRB和财政部执行不力,使得一些海外人士对于政府法规视若无睹。

去年《澳大利亚人报》揭露,自2006年起,FIRB对于违规购买澳洲房产的海外人士竟然从未有过惩罚或监管举动。

正因如此,澳洲政府意识到对于外资监管的改革迫在眉睫,因此陆续出台了更为严格的投资规定。

澳洲首例打击外国投资违规案例

今年3月,财长点名恒大集团董事长许家印,指责他花3900万澳元购买的位于Point Piper的悉尼豪宅Villa del Mare是违规购买。许家印没有澳洲长期签证,不具备购买二手房的资格,是凭借空壳公司购买的物业,因此他只能将这栋豪宅匆匆出手。

和住房投资相关的改革要点

8月20日,财长向议会提交了《外国接管及收购法修订案》,将赋予澳洲税务局(ATO)、FIRB和相关政府机构更大的权力,旨在加强对外国投资的监管力度。

和住房投资相关的改革措施主要包括三点:

违反规定的海外购房者将面临严肃处罚
  • 非法购房的个人罚款金额将从9万上调至最高13.5万澳元,或面临长达3年的监禁
  • 非法购房的公司将被处以高达67.5万澳元的罚款;
  • 蓄意帮助购房者违法的房产中介、移民中介、过户中介和律师也将面临民事和刑事处分。
海外购房者要开始缴纳申请费

从12月1日起,凡是购买100万澳元以下物业的海外投资者必须缴纳5000澳元的FIRB申请费。如果物业价值更高,那么申请费也要增加,以确保澳洲本地的纳税人不再负担与外国投资相关的审查管理开支。

拥有联网系统的ATO将参与监管工作

为了加强外国投资的监管,政府委托ATO建立新的部门,专门参与海外投资物业的管理。ATO的信息记录系统非常完善,能够整合澳洲各州的房产交易记录和个人纳税记录,从中发现违反FIRB投资条例的行为。


图片来源:Perth Now新闻网站

政府鼓励海外人士合法投资

政府打击的只是违法购房行为。对于合法购房,澳洲政府一直是持鼓励态度的。

据《第一财经日报》报道,总理Tony Abbott声称:

向非法海外投资者下达撤资令,制定新措施,并不是不欢迎外来投资,也不是要打压房市,而是要让本地民众享有平等的购房机会。


图片来源:SBS网站

FIRB网页上公布的《澳大利亚的外国投资政策》文件明确指出:

澳洲欢迎外国投资。外国投资帮助促进了澳洲的经济繁荣,改善了澳大利亚民生。

澳洲政府其实是要保证在最大程度引进外资的同时,保护澳洲本土的利益,平衡潜在的敏感度和外国投资的益处。

那么,海外人士需要知道什么?

海外买家首先要弄清楚哪些购房行为是非法的

如果你是澳洲的临时居民:

二手房 你可以申请购买一套二手房作为在澳住所,不能作为投资,但可进行再开发。要注意的是,在该物业停止作为主要住所的三个月内,你必须将其出售。
新房 你可以买新房用于自住或投资,必须向FIRB申请,通常会无条件获批。
土地 你可以买空置土地进行住宅开发,必须申请,两年之内必须开始施工。

如果你不是临时居民,没有永居签证,也不是澳洲或新西兰公民:

二手房 你不能买二手房用于自住或投资,除非你经营重大澳洲企业,那么可以申请买二手房给驻澳职员居住,但在该物业持续空置六个月以上时,必须在三个月内将其出售。你可以买二手房进行再开发,但必须申请。 如果再开发能增加澳洲的住房供应(比如,拆一套建两套),或者能证明二手房太破不适合居住,那么一般可获批。
新房 和上面临时居民的规定一样,你必须向FIRB申请。
土地
可见,海外人士的非法购房行为大多数是这三种情况:

  • 没申请;
  • 不许买,买了;
  • 该卖了,没卖。

所以千万要记住,持有海外身份的买家都要向FIRB申请海外投资许可!申请过程并不复杂,快的话仅需几天就能办好。

有时候,部分开发商事先会为海外买家预留FIRB的名额,这种情况下买家就不用自己申请了。

除了上面所说的FIRB政策,海外买家还需关注银行最新的贷款政策。比如,现在不是每家银行都能向海外人士发放80%的贷款了,部分银行降到了70%,还有个别银行只接受本息偿还的方式。

有关澳洲银行贷款政策方面的内容,请点击这里阅读。

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