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政策解析 | 新州修订日落条款,保护期房买家

11月17日,新州议会批准了产权转让法案《Conveyancing Act 1919》的修正建议。新法令的通过将打击部分贪婪的开发商利用日落条款损害期房买家利益的行为,为期房购买者提供进一步的安全保障。

什么是日落条款?

日落条款(Sunset Clause)是在商业法律合同中广泛使用的一个附加条款,并不只限于澳洲的期房销售合同。“日落”,是指法律条文像太阳下山一样有一定的有效期限,到期便终止生效。

期房销售合同里的日落条款规定,如果项目没有在特定日期完工,合同可视为无效,双方解约,买家可拿回定金连同产生的利息。

日落条款的利与弊

从本质上说,日落条款为买家提供了一定的安全保障,要求开发商不得过分延迟交房,否则买家可以要求解约,开发商将失去现有客户。

然而在火热的地产市场中,日落条款却会被一些不良开发商利用。他们故意拖延交房时间,启动日落条款,目的是退出合同,以更高的价格出售房产。

这就导致买家的定金被束缚在开发项目中,错失资本增值和其它投资机会。

部分不良开发商的例子

根据Domain网站的新闻报道,此前不少买家在悉尼Surry Hills一个期房项目购买公寓,没想到两三年后开发商通知买家称,他们之前支付了定金的公寓比计划日期晚一年多竣工,因此无法按合同出售。

其中一套两室公寓原本以91.5万澳元的价格卖给一对夫妇,解除合同后不久,这套公寓被开发商以139万澳元的价格重新投放市场。

根据《澳华财经在线》的报道,新州一位产权转让与地产法律专家表示,其事务所收到的日落条款受害案例堆积如山,通常这些贪婪的开发商会利用合同条款中的各种“技术细节”占据有利优势。

新州创新与监管优化部长Victor Dominello透露,在新州政府面向公众展开的为期三周的相关咨询中,有多达639位民众参与提出了反馈意见。政府因此决定修正产权转让法案,为购房者提供更好的安全保障。

日落条款修改了什么?

新法令规定,开发商如果要启动日落条款,必须提前28天以书面形式通知买家,清楚写明工程延期和撤销合同的原因。

开发商只能在下列情形撤销合同:

  • 买家书面同意开发商撤销合同;
  • 开发商得到新州最高法院的批准法令撤消合同;
  • 撤消合同的原因属于法律条例允许的范畴(但法律条例尚未颁布)。

换句话说,开发商在行使日落条款终止合同之前,必须得到买家的同意。如果买家不同意,开发商必须向最高法院提出申请,就此给出正当理由。

新州最高法院在决定开发商是否能撤消合同时,会考虑以下几点因素:

  • 合同条款;
  • 开发商是否存有不合理或恶意的动机;
  • 开发商工程延期的原因;
  • 房价是否有所增长;
  • 其它法院觉得应该考量的因素。

另外,开发商将负责支付买家向法院递交申请所产生的费用,除非有证据证明买家拒绝撤消合同的行为是不合理的。

新法令什么时候生效?

新法令虽然11月17日才批准通过,但可以往回追溯到11月2日,任何开发商意图在该日期后撤消合同都必须遵守以上法令。

也就是说,新法令不仅适用于11月2日后签订的新合约, 之前已经签订并正在合同期内的买家也将一样受惠!  

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